1、香港新世界大廈香港新世界大廈 物業管理合同物業管理合同 本物業管理合同于二零零二年 月 日訂立。 甲 方：上海新世界淮海物業發展有限公司 注冊地址：上海市盧灣區淮海中路300號 乙 方：上海新創物業管理有限公司 注冊地址：上海市盧灣區淮海中路300號 地庫一層 茲證如下： 1. 定義 於本文件中 1.1 物業指香港新世界大廈，位於上海市盧灣區淮海中路300號的建筑物； 1.2 物業管理指對物業整體、 物業內外公共地方/公共設備設施的管理與控制， 以及 對物業所有業戶提供的管理服務； 1.3 業戶指物業的所有業主或租戶； 1.4 管理合同指香港新世界大廈物業管理合同，即本合同。 1.5 管理帳戶
2、指由甲方為本物業開立的獨立的財務帳戶， 作為本物業收取物業管理 費等物業管理方面的收入并支付各項管理開支款項之用。 2. 管理范圍 2.1 管理服務一般包括： 前期籌備 實務管理 財務管理 管理報告 設備維護 人事管理 乙方應按照與甲方達成的共識處理及進行上列的一切事宜。 2.2 工作范圍及乙方上列每項功能的特定責任均已列于本合同的第3至第8項條文 內。 3. 前期籌備 3.1 前期籌備服務包括但不限于： 籌建物業管理隊伍 物業接管驗收服務 安排業戶收樓/入伙 業戶裝修期間的管理服務 提交公共區域的綠化、設備設施運行/維修/管理、保潔等的管理方案 制作物業管理方面各項規章制度與及有關文件和表格
3、 為物業重要設備的保養外判事項提供意見和建議，及提供最新資訊 4. 實務管理 4.1 乙方負責執行對整個物業所屬的設備設施的運行/維修/管理、保安、保潔、綠化、 業戶服務等物業管理方面的實務運作。 4.2 實務管理包括但不限于： 4.2.1 為物業重要設備或清潔事項選擇并委托有相應資質的承辦商，并負責對 其行政管理及監督，惟須在委托/簽署委托合同前先與甲方商洽； 4.2.2 對乙方代表甲方聘用的所有物業管理方面員工的行政管理及監督； 4.2.3 負責安排一切保養項目，注意一般保養規定，并按規定督促有關單位/ 員工執行所有保養工作； 4.2.4 處理由甲方或物業的業戶向乙方提出有關物業管理的投訴
4、，乙方須于收 到任何書面通知后五日內回覆； 4.2.5 就管理合同內容有關的事務與有關政府機構及供應公司聯絡，唯甲方須 提供協助及配合； 4.2.6 為物業公共設施設備購置火險、第三者責任保險或其他有關物業的保 險； 4.2.7 執行本管理合同內所訂定的管理條款及責任； 4.2.8 乙方應經常檢討工作情況并按情況需要與甲方舉行會議以作跟進，乙方 主持該例會，并向甲方提交有關會議記錄。 4.2.9 當大樓發生突發事件或嚴重事故，乙方應于一個工作日內向甲方提供情 況報告，七個工作日內提供專題報告。 5. 財務管理 5.1 香港新世界大廈物業管理處的啟動費用(如：購置管理處家具、電腦、工程工具、 制
5、作員工制服等)，先由甲方墊付，乙方按照下列第5.5條的規定執行。 5.2 由甲方為本物業開立獨立的管理帳戶（作為本物業收取物業管理費等物業管理 方面的收入并支付各項管理開支款項之用），此帳戶應與甲方的其他帳戶分開 處理。 5.3 在本合同管理期內，甲方所有租戶或小業主（如售賣）自收樓之日起均按照辦 公樓單元 3.8 美元每平方米建筑面積每月、 商場單元 9 美元每平方米建筑面積 每月、停車場200元人民幣每個車位每月的管理費標準繳交物業管理費于該帳 戶。 5.4 如按照實際開支情況并針對市場整體物業管理費水平的變化，需調整本物業的 物業管理費標準，則須由甲方與乙方共同商議確定新的物業管理費標準
6、并簽署 補充協議后執行。本合同其他條款仍為有效。 5.5 對于甲方暫未租出或售出（如售賣）的單元，甲方不需繳交空置管理費，唯甲 方承諾每月檢討管理帳戶的收支情況，當管理帳戶的收入不能應付物業各項管 理開支時，甲方必須當即足額補貼，確保物業的管理運作正常。該等甲方貼補 的款項逐項記錄，并經由乙方確認。隨物業出租率的提高，如管理帳戶中管理 方面的收入減去支出后仍有盈余，則經乙方書面確認，該盈余優先用于償還甲 方墊付的啟動費用，而后償還甲方前述每月貼補的各項費用。如償還甲方貼補 費用后仍有節余，經甲乙雙方書面確認，可用于本物業的設施設備大修、翻新 或其他有關本物業的重要事項。 5.6 乙方向甲方提供
7、專業財務管理知識及援助。 5.6.1 乙方負責協同甲方管理該管理帳戶，督導整個物業管理方面的諸如物 業管理收取、開銷、預算等會計工作； 5.6.2 乙方協助甲方編定每年收支預算，并按該等預算管理物業；涉及政策 調整事宜或突發事件等原因導致的預算以外的支出，須由乙方提交與甲 方作事前批準； 5.6.3 有關該物業之管理方面的收支預算、人事架構編制及人員薪酬預算、 一些重大的財務政策及費用安排，乙方必須呈送審閱及批準。 5.7 會計工作包括但不限于： 5.7.1 在預算及甲方事先認同的范圍內收取物業管理費等收入并支付所有管 理開支款項； 5.7.2 使用按本管理合同所需由甲方為本物業開立之獨立管理
8、帳戶； 5.7.3 每月檢討管理帳戶結余，不足則及時通報甲方，甲方應立刻安排自其他 帳戶劃撥補貼，以確保維持足夠款項應付支出項目；當日后管理帳戶出 現盈余時，盡快將盈余款項按前述第5.5條規定償還甲方，之后如仍有之 結余則存於帳戶，以收取利息，確保財務資源獲得適當運用，達致經濟 效益； 5.7.4 提交每月會計報告，詳列有關期間的一切收支項目，并附上詳細注釋。 6. 管理報告 乙方將向甲方提供每月度及每年度工作報告 6.1 月度報告將包括但不限于如下內容： 6.1.1 自上次報告后管理費收支一覽表及建議； 6.1.2 對日常物業管理工作的檢討建議； 6.1.3 財務預算的檢討及建議。 6.2
9、年度報告將包括但不限于如下內容： 6.2.1 每年度的管理綜合匯報； 6.2.2 年度終結的財務業績及檢討； 6.2.3 新年度收支預算及建議； 6.2.4 管理費水平的建議； 6.2.5 財務預算的檢討及建議。 7. 設備維護 7.1 乙方全權負責本物業內所有機電設備的維修、運作及保養安排。 7.2 乙方將編制短期及長期維修計劃，建立機電運行及維護的標準，并備有各類保 養報表以達到要求。 7.3 甄選合適的保養承包商對重要設備定期維修保養，該甄選保養承包商的工作由 乙方準備工程細則，并通過招標程序完成。 8. 人事管理 8.1 乙方將按照事先與甲方協商確定的員工編制和薪資福利標準（基本相當于
10、行業 同檔次樓盤員工編制及薪資水平），直接代表甲方招聘本物業所有物業管理方 面的人員，該等人員與甲方簽定勞動合同。 8.2 乙方全權負責對本物業有關物業管理方面人員的工作安排、行政管理及監督， 對于乙方認為不能勝任本職工作的人員，乙方可代表甲方即時予以辭退，唯駐 場經理及財務總監須事先告知甲方并作合理解釋。 8.3 乙方將與甲方共同確認合適人選擔任駐場經理或財務總監，該駐場經理/財務總 監的薪金標準及福利由甲方與乙方協商確定。 8.4 本物業之物業管理方面人員的薪資與福利費用統一由管理帳戶中支付。 9. 一般規定 9.1 乙方應于合作期內以全國優秀物業管理大廈評選標準提供甲方物業管理建議， 并
11、在將來本物業具備參選條件時，協助甲方爭取達到該目標。 9.2 乙方需負責履行所承諾的本物業與物業管理相關的一切事宜，在遇到任何特別 事項時乙方必須按甲方指示以最有利於甲方的方式執行。 9.3 乙方應盡其所能選聘及維持一組能夠勝任的管理人員駐守物業，以便有效管理 物業并提供良好的客戶服務。 9.4 乙方有權選聘專業公司承擔本物業有關物業管理方面的專項業務并在本物業管 理帳戶中支付費用，但不可將本物業整體物業管理責任及利益轉讓給其他人或 單位。 9.5 甲方須按乙方要求提供乙方足夠面積的管理用房，包括但不限于：管理處及各 部門辦公室、維修/保潔/綠化工作間、倉庫、員工更衣室、保安值班室等。 10.
12、 管理服務期限及酬金 10.1 管理服務期限： 自二零零二年 五 月一 日起，至二零零五年四 月 三十日止，為期 三 年。 10.2. 管理服務酬金 有關酬金為： 自二零零二年 五 月一 日起，至二零零三年四 月 三十日止，人民幣 十一萬 捌仟圓整(RMB 118 ,000) 每月。 自二零零三年 五 月一 日起，至二零零五年四 月 三十日止，人民幣 十五萬 圓整(RMB 150 ,000) 每月。 甲方須于每月第一個工作日前支付當月的管理服務酬金至乙方公司帳戶， 該酬金 自本物業的管理帳戶中支付。該等管理服務酬金所涉及的營業稅費由乙方承擔。 甲方應按時付款，逾期付款應按欠款金額每日千分之四的
13、比例支付滯納金， 乙方 應在收到甲方款項后三天內提供甲方統一發票。 10.3 為避免任何誤會，雙方同意，在第10.2條內規定的支付給乙方的酬金，應不包括 本項目管理中所發生的任何其它費用 （包括但不限于物業管理員工的各項薪資福 利、會計師服務費用及其它專業服務費用），該等費用均由管理帳戶中支付。 10.4 本合同期滿后，乙方仍享有該物業管理優先權，條款由雙方另行協商決定。本合 同如延期，唯乙方須在期滿前60天書面正式申請，甲方在到期前45天給予書面批 準。 11 合同延續與終止 11.1 除發生下列11.2的情況，合同雙方在管理合同生效之日起二年內，不得終止本合 同。倘因甲方問題而對服務期限作
14、出任何變更，甲方仍須按本合同所規定的服務 期限支付乙方足額的管理服務酬金。 11.2 合同于下列情況終止： （1）甲乙雙方在履行合同的任何責任時存在嚴重過失、違法的行為，或屬該合 同內的有意或蓄意違約行為，損害他方的利益時，受損方有權終止本合同。 （2） 違約方在接獲他方發出三個月書面通告要求修正違約方所犯的合同過失而并未 作出修正，而他方再發出一個月的書面通知時。 11.3 如因上述11.2的情況令致本管理合同終止，違約方或責任方除須支付相等于終止 日所屬月份應付管理服務酬金標準的12倍的資金作為違約金予對方外， 另須足額 賠償對方所受的損失。 12 其它事項 12.1 本合同應遵循中華人民
15、共和國的法律和法規。 若本合同內有任何條文于法律下成 為無效、非法或不能執行時，本合同其余條文的有效性、合法性及執行性不因此 而受損。 12.2 受本合同約束的甲乙雙方倘因本合同條款發生爭執，應首先采用協商辦法解決； 如協商不成，雙方同意遞交物業所在地市級仲裁委員會解決。該裁決即為終局性 裁決。 12.3 本合同和其補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和 規章執行。 12.4 由于地震、風災、水災、火災、戰爭，本項目不能完成或者不能使用，或其它不 能預見的不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同項下任何責任時， 該方應立即用傳真或其它迅速方式通知另一方，并在十五天內
16、，提供該不可抗力 事故詳情的書面報告及不能履行理由的有效證明文件。 該等證明文件應由不可抗 力事故發生地區的公證機構予以公證。 雙方在本合同項下的責任在不可抗力事故 期內應自動相應延期履行，且雙方不被視為違約，惟受影響一方應盡一切努力來 終止或減少不可抗力事故的影響。按不可抗力事故對履行本合同的影響程度， 由 雙方協商是否解除本合同，或者全部或部分免除履行本合同項下的責任。一旦不 可抗力事故的影響消失，雙方應立即繼續履行本合同，否則作違約論。 12.5 本管理合同任何一方不可于合同期間或期滿后向第三方透露由對方提供的任何 資料，包括但不限于公約、手冊、制度或任何一方因本合同獲得的經營狀況及其 他商業資料，除非事先獲得對方書面同意。 12.6 本合同未盡事項，雙方可協商簽署補充協議。 12.7 本合同一式五份，甲乙雙方各執貳份，有關政府主管部門備案一份（如需要）， 具有同等法律效力。 12.8 本協議經雙方負責人簽署并蓋章后生效。 （以下無正文） （此頁無正文） 合同雙方 吾同意本管理合同所載的條款及條件。 甲方： 上海新世界淮海物業發展有限公司 (負責人簽署及公司蓋章) 日期： 乙方： 上海新創物業管理有限公司 (負責人簽署及公司蓋章) 日期：
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