1、如何撰寫項(xiàng)目開盤準(zhǔn)備 期營(yíng)銷推廣方案 新景祥策劃代理業(yè)務(wù)全價(jià)值鏈新景祥策劃代理業(yè)務(wù)全價(jià)值鏈-業(yè)務(wù)實(shí)操培訓(xùn)業(yè)務(wù)實(shí)操培訓(xùn)課件課件 本課程在業(yè)務(wù)線中的母位置本課程在業(yè)務(wù)線中的母位置: : 前期市場(chǎng)調(diào)研前期市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 及形象定位及形象定位 產(chǎn)品定位及產(chǎn)品定位及 魅力化策劃魅力化策劃 營(yíng)銷管理營(yíng)銷管理 與執(zhí)行與執(zhí)行 整合營(yíng)銷傳播整合營(yíng)銷傳播 項(xiàng)目拓展項(xiàng)目拓展 售后服務(wù)售后服務(wù) 及客戶管理及客戶管理 本課程在業(yè)務(wù)線中的子位置本課程在業(yè)務(wù)線中的子位置: : 本課程在業(yè)務(wù)線中的位置本課程在業(yè)務(wù)線中的位置: : 開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷傳播開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷傳播 項(xiàng)目項(xiàng)目 交接交接 市場(chǎng)市場(chǎng) 調(diào)查調(diào)查

2、 價(jià)值價(jià)值 梳理梳理 方案方案 撰寫撰寫 團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì) 組建組建 案前案前 計(jì)劃計(jì)劃 課程：課程： 如何撰寫項(xiàng)目營(yíng)銷總綱如何撰寫項(xiàng)目營(yíng)銷總綱 本課程的適用對(duì)象：本課程的適用對(duì)象： 策劃部全體人員 市場(chǎng)部全體人員 項(xiàng)目經(jīng)理 課程目標(biāo)：課程目標(biāo)： 1、熟悉整合營(yíng)銷概念，提高策劃人員在項(xiàng)目營(yíng)銷中對(duì) 各項(xiàng)營(yíng)銷渠道應(yīng)用整合能力，提高對(duì)新景祥整合營(yíng)銷理 論的認(rèn)知度，并能逐步熟練應(yīng)用于實(shí)際工作之中。 2、掌握如何運(yùn)用新景祥經(jīng)典整合營(yíng)銷理論，掌握營(yíng)銷 推廣重要環(huán)節(jié)，提高項(xiàng)目營(yíng)銷有效性。 3、提升我司策劃人員整體營(yíng)銷策劃水平。 目 錄 一、前言 二、開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷傳播定義與創(chuàng)作原則 三、開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷傳播框架 四、

3、開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷傳播框架詳細(xì)分析 目 錄 一、前言 前言 本課程所需知識(shí)點(diǎn) 形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、蓄客策略、 推售策略、價(jià)格策略、推廣策略 注意事項(xiàng) 一般而言，項(xiàng)目開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略的創(chuàng)作，是在開 盤前第10天，進(jìn)入項(xiàng)目營(yíng)銷實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備期。 開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷方案，如果在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的領(lǐng)導(dǎo)下由 策劃人員負(fù)責(zé)創(chuàng)作執(zhí)行，應(yīng)該參閱項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位、 產(chǎn)品定位、市場(chǎng)報(bào)告、形象定位，明確項(xiàng)目客群定位、 市場(chǎng)情況，自身營(yíng)銷挑戰(zhàn)，依此安排相應(yīng)的營(yíng)銷戰(zhàn)略 與戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作。 本課程所需知識(shí)點(diǎn) 本課程核心解決問(wèn)題 本課程后續(xù)目的 前言 本課程所需知識(shí)點(diǎn) 本課程核心解決問(wèn)題 本課程后續(xù)目的 本課程核心解決問(wèn)題 通過(guò)本課程的

4、設(shè)置，核心目的就是提供一套開盤準(zhǔn)備期 營(yíng)銷方案的寫作框架，讓所有初學(xué)者有模板可供使用。 本課程后續(xù)目的 進(jìn)行開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷方案的創(chuàng)作，后續(xù)是解決項(xiàng)目在 該階段的銷售與推廣安排。 開放性討論： 1、在營(yíng)銷的哪個(gè)節(jié)點(diǎn)需要做開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷方案？ 2、開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷方案可解決哪些實(shí)際問(wèn)題？ 目 錄 二、開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷傳播定義與創(chuàng)作原則 定義與創(chuàng)作原則 什么是開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷傳播 開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略，是項(xiàng)目在公開期營(yíng)銷方案之后， 全面進(jìn)入蓄客營(yíng)銷的指導(dǎo)性綱要， 主要是通過(guò)前期工作回顧、前期客戶梳理、項(xiàng)目目標(biāo) 與挑戰(zhàn)分析、市場(chǎng)情況了解，以便為項(xiàng)目提供合適的 蓄客策略、定價(jià)策略、開盤策略等指導(dǎo)性綱要； 言簡(jiǎn)之

5、，就是通過(guò)土地、市場(chǎng)、客戶三者合一的對(duì)位 關(guān)系，使得合適的產(chǎn)品在合適的市場(chǎng)情況下賣給合適 的人。 開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷傳播定義 開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷創(chuàng)作原則 定義與創(chuàng)作原則 準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略創(chuàng)作原則 1、站在全局視角思考項(xiàng)目的準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略 太高的視角，往往脫離實(shí)際，看不清實(shí)際情況 開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略定義 開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷創(chuàng)作原則 定義與創(chuàng)作原則 開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略創(chuàng)作原則 2、客觀求實(shí)，密切關(guān)注市場(chǎng) 從市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)需求出發(fā)，關(guān)注市場(chǎng)變化 開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略定義 開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷創(chuàng)作原則 定義與創(chuàng)作原則 準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略創(chuàng)作原則 3、超前思考，預(yù)先提出條件要求 準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略對(duì)于后續(xù)傳播及營(yíng)銷動(dòng)作具有指導(dǎo)意義，

6、需具有超前思考意識(shí)，預(yù)先提出達(dá)成之條件要求 4、團(tuán)隊(duì)參與 準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略集市場(chǎng)、營(yíng)銷、推廣、產(chǎn)品等業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)， 并非一人一力承擔(dān)，需集集體智慧進(jìn)行探討。 開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略定義 開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷創(chuàng)作原則 本章總結(jié)： （1）開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略的定義是什么？ （2）您在制作開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略過(guò)程中遇到過(guò)哪些問(wèn)題？ 目 錄 三、開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略框架 開放性討論： 請(qǐng)?jiān)谧魑慧x躍發(fā)言，認(rèn)為開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略應(yīng) 包含哪些內(nèi)容？ 第一章、前期工作回顧 第二章、市場(chǎng)環(huán)境分析與判斷 第三章、營(yíng)銷目標(biāo) 第四章、前期客戶梳理 第五章、推售策略 第六章、價(jià)格策略 第七章、蓄客策略 第八章、銷售策略 第九章、蓄客啟動(dòng)當(dāng)

7、天活動(dòng)策略 第十章、蓄客啟動(dòng)當(dāng)天包裝策略 第十一章、推廣策略 第十二章、時(shí)間節(jié)點(diǎn)排布 準(zhǔn)備期營(yíng)銷框架詳析 目 錄 四、開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷策略框架詳細(xì)分析 準(zhǔn)備期營(yíng)銷框架詳析 前期工作回顧 市場(chǎng)環(huán)境分析和研判 營(yíng)銷目標(biāo) 前期客戶梳理 推售策略 價(jià)格策略 蓄客策略 銷售策略 蓄客活動(dòng)策略 蓄客包裝策略 推廣策略 時(shí)間節(jié)點(diǎn)排布 前期工作回顧 推廣線 活動(dòng)線 客戶線 物料線 注意事項(xiàng) 力求簡(jiǎn)明扼要 抓住項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn) 尊重客觀事實(shí) 案例教學(xué)：永修信南山水美地項(xiàng)目前期回顧 前期回顧 10月11月12月 1月2月 推 廣 線 活 動(dòng) 線 客 戶 線 物 料 線 永修縣城戶外布局，沿開發(fā)大道燈桿旗，項(xiàng)目圍墻設(shè)置

8、等。 配合網(wǎng)絡(luò)、電視游子、短信等全方位推廣 10月8日項(xiàng)目開工奠基儀式 11月18日臨時(shí)售樓中心啟用，元宵節(jié)燈謎活動(dòng) 自12月28日起，已積累VIP卡客戶833張. 項(xiàng)目整套VI，樓書、折頁(yè)、戶型單張等設(shè)計(jì)已經(jīng)完成 前期回顧 戶外安裝完成、圍墻導(dǎo)視安裝完成 指引性強(qiáng),起到良好的客戶引導(dǎo)效果 銷售現(xiàn)場(chǎng)門柱燈箱制作安裝完成 昭示性較好 現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)視初步到位 前期回顧 圍墻昭示性良好，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目第一次在永修完美亮相，受到市場(chǎng)好評(píng)。 前期回顧 充分利用永修現(xiàn)有媒介資源，綜合線上、線下推廣，充分 利用網(wǎng)絡(luò)、電視、短信、出租車、戶外等媒介，海陸空全方 位傳播，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化呈現(xiàn)。 推廣通路 物料設(shè)計(jì)初步完成

9、 戶型單張?jiān)O(shè)計(jì)完成 海報(bào)設(shè)計(jì)完成 折頁(yè)設(shè)計(jì)完成 樓書設(shè)計(jì)完成 前期回顧 前期回顧 臨時(shí)售樓中心11月28日正式啟用，來(lái)訪登記客戶絡(luò)繹不 絕，其中軟性包裝展板、吊旗、背景板等全部展示到位。 前期回顧山水美地項(xiàng)目開工奠基 時(shí)間：10月8日 效果：永修縣四套班子全部出席，場(chǎng)面熱鬧，氣勢(shì) 恢宏，成為有史以來(lái)永修最熱門的事件，當(dāng)晚焰火 晚會(huì)，引來(lái)萬(wàn)人空巷。山水美地初步建立在永修居 住標(biāo)桿形象。 前期回顧 12月18日，VIP卡全城發(fā)售 時(shí)間：12月18日開始 登記 策略：VIP卡2萬(wàn)抵3萬(wàn)全城登記 效果：自12月18日起，截止到2月28日，VIP卡已經(jīng)發(fā)售近 833張，預(yù)計(jì)到 開盤前，至少可以發(fā)售到90

10、0張卡。 前期回顧 注意事項(xiàng) 簡(jiǎn)明扼要，提綱挈領(lǐng)，切勿將所有內(nèi)容復(fù)述 前期工作回顧 市場(chǎng)環(huán)境分析和研判 營(yíng)銷目標(biāo) 前期客戶梳理 推售策略 價(jià)格策略 蓄客策略 銷售策略 蓄客活動(dòng)策略 蓄客包裝策略 推廣策略 時(shí)間節(jié)點(diǎn)排布 宏觀市場(chǎng)政策 城市房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì) 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì) 競(jìng)品樓盤運(yùn)行狀態(tài) 整體研判 市場(chǎng)情況與預(yù)判 準(zhǔn)備期營(yíng)銷框架詳析 案例教學(xué)：南昌正榮御園項(xiàng)目市場(chǎng)情況與預(yù)判 政策&市場(chǎng)環(huán)境分析 上半年江西城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)12.1（8月1日，房信網(wǎng)） 上半年29個(gè)省區(qū)市城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民收入增速均超過(guò)10，其中我省上半年城鎮(zhèn)居民收入為8536元， 增長(zhǎng)12.1，農(nóng)民收入3067元，增長(zhǎng)21.2，C

11、PI漲幅5.1。 7月居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比漲6.5%（8月8日，房信網(wǎng)） 2011年7月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲6.5%。其中，城市上漲6.2%，農(nóng)村上漲7.1%； 食品價(jià)格上漲14.8%，非食品價(jià)格上漲2.9%；消費(fèi)品價(jià)格上漲7.6%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲3.7%。全 國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平環(huán)比上漲0.5%。其中，城市上漲0.5%，農(nóng)村上漲0.5%；食品價(jià)格上漲 1.2%，非食品價(jià)格上漲0.1%；消費(fèi)品價(jià)格上漲0.5%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲0.4%。 今年前7月財(cái)政總收入破千億（8月15日，搜房網(wǎng)） 今年上半年，江西省財(cái)政總收入超過(guò)2008年全年總和；1-7月，江西省財(cái)政總收入突破千億元大

12、關(guān)， 完成1002.6億元，超過(guò)2009年全年水平，同比增長(zhǎng)40.9%。 8月CPI預(yù)測(cè)同比漲6.1% （9月5日，搜房網(wǎng)） 剛剛公布的8月份PMI較上個(gè)月略有增長(zhǎng)，結(jié)束了此前連續(xù)數(shù)月下降的趨勢(shì)，顯示出國(guó)內(nèi)需求和工 業(yè)生產(chǎn)仍然強(qiáng)勁。對(duì)于即將公布的CPI，研究機(jī)構(gòu)的一致預(yù)期是，8月的CPI將同比上升6.1%左右， 低于7月份的峰值6.5%。 預(yù)計(jì)8月CPI繼續(xù)高位增長(zhǎng) 宏觀經(jīng)濟(jì) 7月份江西金融機(jī)構(gòu)存款大幅減少 （8月16日，房信網(wǎng)） 數(shù)據(jù)顯示，2011年7月末，江西省金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額為13428.52億元，比上月末減少 245.28億元，同比多減177.70億元；比年初增加1519.1

13、6億元，比年初增長(zhǎng)12.76%，同比少增 129.94億元。 從存款結(jié)構(gòu)上看，單位存款余額為5831.44億元，比上月末減少153.32億元，同比多減150.89億 元；個(gè)人存款余額為6796.37 億元，比上月末減少138.70億元，同比多減82.20億元；財(cái)政性存款 余額為648.37億元，比上月末增加73.62億元，同比多增64.10億元。 中國(guó)央行擬:將保證金存款納入存款準(zhǔn)備金范圍 將凍結(jié)9000億（8月29日，搜房網(wǎng)） 從多位銀行業(yè)內(nèi)人士處獲悉，中國(guó)人民銀行已下發(fā)通知，計(jì)劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn) 備金的繳存范圍，從9月5日起實(shí)行分批上繳。央行為銀行設(shè)定了一定的“過(guò)渡期”。譬

14、如對(duì)大銀行 來(lái)說(shuō)，9月5日至10月4日，只需將保證金的20%按比例補(bǔ)交存準(zhǔn)，然后10月5日至11月4日按60% 的基數(shù)補(bǔ)交，11月5日以后才按100%的比例全部計(jì)收準(zhǔn)備金。對(duì)小銀行來(lái)說(shuō)，寬限期則長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月。 數(shù)據(jù)顯示，截至2011年7月末，金融機(jī)構(gòu)的人民幣單位項(xiàng)目下保證金存款余額為44222.36億元， 加上個(gè)人保證金存款余額192.80億元，共計(jì)44415.16億元。如果以將存款準(zhǔn)備金率考慮為20%- 21%的平均比例粗算，則商業(yè)銀行體系累計(jì)需上繳的存款準(zhǔn)備金在8883億-9500億元左右 江西金融機(jī)構(gòu)存款大幅減少；央行將擴(kuò)大存準(zhǔn)范圍， 還將凍結(jié)9000億，給信貸市場(chǎng)雪上加霜 宏觀經(jīng)濟(jì) 五標(biāo)

15、準(zhǔn)“框定”二三線城市限購(gòu)名單 （8月2日，鳳凰網(wǎng)） 7月底,住建部已向各省、市、區(qū)房地產(chǎn)主管部門下發(fā)通知,要求各地對(duì)照“5條標(biāo)準(zhǔn)”先行自查,據(jù)此 擬定需要納入限購(gòu)范圍的二三線城市名單。 一是,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù),處于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市； 二是,將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較,漲幅較高的二三線城市； 三是,今年上半年成交量同比增幅較高的城市 ； 四是,外地人購(gòu)房比例較高的城市 ； 五是,群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市 二三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)出爐 限購(gòu)令預(yù)計(jì)本月出臺(tái)（8月17日，房信網(wǎng)） 記者16日獨(dú)家獲悉，住建部已經(jīng)

16、下發(fā)文件，要求各省在8月20日之前上報(bào)所轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況，并給出限購(gòu)五大標(biāo)準(zhǔn)。這意味著住建部已經(jīng)在督促地方政府，預(yù)計(jì)8月 份二三線城市限購(gòu)令靴子落地。 住建部建議，凡符合上述2條者就納入到限購(gòu)范圍內(nèi)。 二次限購(gòu) 政策解讀 全國(guó)商品房?jī)r(jià)格平均環(huán)比漲幅縮小，環(huán)比下跌城市數(shù)量增加 房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級(jí)和貨幣政策的繼續(xù)趨緊，使得2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。 根據(jù)“百城價(jià)格指數(shù)”對(duì)100個(gè)城市的全羊樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，既1月“國(guó)八條”出臺(tái)后2-5月， 商品房?jī)r(jià)格平均環(huán)比漲幅明顯縮小，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)在減少，環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)在增加， 房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭得到遏制，表明支持調(diào)控

17、效果正在逐步顯現(xiàn)。 2011年1-5月百城價(jià)格指數(shù)變化情況 房地產(chǎn)政策 通脹高企，加息不止。由于世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩及貨幣供應(yīng)量等多 種因素，物價(jià)不斷攀升，政府通過(guò)加息的方式，縮減流動(dòng)性 過(guò)剩，但效果甚微。 數(shù)據(jù)上調(diào)時(shí)間 存款基準(zhǔn)利率貸款基準(zhǔn)利率 調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度 2011年07月07日3.25%3.50%0.25%6.31%6.56%0.25% 2011年04月06日3.00%3.25%0.25%6.06%6.31%0.25% 2011年02月09日2.75%3.00%0.25%5.81%6.06%0.25% 歷年存貸款利率一覽 6.56% 3.50% 1-6月份，中國(guó)房地產(chǎn)

18、宏觀政策層面越來(lái)越嚴(yán)厲，尤其是限購(gòu)與限貸政 策，年內(nèi)不會(huì)終止；但如此嚴(yán)厲政策，仍未能阻止房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)， 有可能9月份二三線限購(gòu)城市名單會(huì)出爐，因此后續(xù)市場(chǎng)行情整體上呈 逐漸下行態(tài)勢(shì)。 新景祥認(rèn)為：由于世界通貨膨脹的蔓延，加之中國(guó)物價(jià)的攀升，投資 渠道的缺失，不動(dòng)產(chǎn)投資仍是重要途徑。因此，未來(lái)一段時(shí)間，房地 產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持“價(jià)漲量跌”或“價(jià)平量跌”的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格下 滑年內(nèi)出現(xiàn)幾率較小，但大部分項(xiàng)目將出現(xiàn)成交量萎縮的情況。 本節(jié)整體觀點(diǎn) PART / 1房地產(chǎn)政策走勢(shì)研判 PART / 2南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PART / 3象湖新城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PART / 4競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 政策&市場(chǎng)環(huán)

19、境分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)擴(kuò)大；房地產(chǎn)稅收持續(xù)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)擴(kuò)大 2011年1-5月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額79.61億元，同比增長(zhǎng)30.5%。 其中，商品房投資57.92億元，同比增長(zhǎng)20.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的72.75%。 房地產(chǎn)稅收持續(xù)增長(zhǎng) 2011年1-5月全市房地產(chǎn)稅收收入14.34億元，同比增長(zhǎng)28.52%，占全市地稅總收入的25% 2011年1-5月全市契稅收入8.77億元，同比增長(zhǎng)68.2%，其中市本級(jí)契稅收入3.35億元，同 比增長(zhǎng)33.7% 整體市場(chǎng)情況 2011年1-6月，南昌市本級(jí)共成交22宗商品房用地，面積2106.16畝，同比增長(zhǎng)47.46% 規(guī)劃

20、建筑面積331.99萬(wàn) ，同比增長(zhǎng)47.17% 其中，二季度土地成交面積276.12畝，環(huán)比下降85%；規(guī)劃建筑面積43.72萬(wàn) ，環(huán)比下降 85% 土地供應(yīng)量前增后減 上半年成交土地中，大部分是底價(jià)成交 今年1-6月，已出讓土地樓面平均地價(jià)為1358元/ ，同比下降27% 樓面地價(jià)下降 土地供應(yīng)量前增后減；樓面地價(jià)下降整體市場(chǎng)情況 昌北、朝陽(yáng)洲、京東和青云譜成為2011年土地市場(chǎng)熱點(diǎn) 2011年各板塊商品房用地成交面積及單價(jià)（單位：畝，萬(wàn)/畝） 568 396 13 413 467 21 133 42 106 511 1500 218 107 300 88 322 0 100 200 300

21、 400 500 600 昌北朝陽(yáng)洲紅谷灘京東青云譜市中心灣里英雄 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 面積單價(jià) 整體市場(chǎng)情況 目前南昌市區(qū)整體房?jī)r(jià)，上漲壓力較大；南昌市區(qū)的價(jià)格 上漲，帶動(dòng)象湖、南昌縣、新建縣等區(qū)域價(jià)格不斷上升 2011年上半年市區(qū)商品房銷售均價(jià)7971元/ ，其中，商品房住宅銷售均價(jià)7164元/ 。 二季度市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)7501元/ ，環(huán)比上漲10.3%。 市區(qū)每月住宅成交面積及價(jià)格（萬(wàn)平米，元/平米） 5660 4322 5173 5129 6395 5307 5919 5807 6126 6241 7900 7495 698

22、5 6597 6040 7093 7404 7871 0 2000 4000 6000 8000 10000 2010價(jià)格2011價(jià)格 整體市場(chǎng)情況 非住宅成交火爆，紅谷灘多個(gè)項(xiàng)目（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和普菲 特購(gòu)物廣場(chǎng)）非住宅放量（寫字樓和商業(yè)） 2011年南昌市區(qū)各板塊成交面積及價(jià)格（萬(wàn)平米，元/平米） 8.9 13.9 47.5 19.2 1.4 9.0 12.5 3.4 11.2 8.2 9.9 7.4 10.9 26.4 16.5 1.4 8.6 7.1 3.1 7.67.3 9.6 4769 9875 8087 7113 5520 10737 6992 2058 6999 4523 4361

23、0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 昌北朝陽(yáng)洲紅谷灘京東羅家青山湖青云譜桑海市中心灣里英雄 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 商品房住宅商品房?jī)r(jià)格住宅價(jià)格 整體市場(chǎng)情況 中心區(qū)多個(gè)樓盤入市熱銷，改變之前郊區(qū)成交過(guò)大格 局，拉升成交價(jià)格 市區(qū)每月住宅成交面積及價(jià)格（萬(wàn)平米，元/平米） 5660 4322 5173 5129 6395 5307 5919 5807 6126 6241 7900 7495 6985 6597 6040 7093 7404 7871 0 10 20 30 40 50 1月份2月份3月份

24、4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份 11月份 12月份 0 2000 4000 6000 8000 10000 2010成交面積2011成交面積2010價(jià)格2011價(jià)格 整體市場(chǎng)情況 本節(jié)整體觀點(diǎn) 1-6月份，南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路上升，到7月份，南昌的 房地產(chǎn)均價(jià)達(dá)到8107元/平米，客戶投資熱情仍然不減，因此 上半年南昌成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快的城市之一。 新景祥認(rèn)為：未來(lái)一段時(shí)間，隨著京東板塊和朝陽(yáng)新城板塊 相繼進(jìn)入開發(fā)期，將有更多的住宅產(chǎn)品推向市場(chǎng)，而且限購(gòu) 限貸政策不會(huì)終止，因此項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈，具有 不可再生景觀資源、具有絕對(duì)高品質(zhì)的產(chǎn)品仍將是市場(chǎng)熱銷 產(chǎn)品。

25、 政策&市場(chǎng)環(huán)境分析 200920102011 注：省略部分小開發(fā)商土地信息注：省略部分小開發(fā)商土地信息 2011年南昌市區(qū)各板塊成交面積及價(jià)格（萬(wàn)平米，元/平米） 8.9 13.9 47.5 19.2 1.4 9.0 12.5 3.4 11.2 8.2 9.9 7.4 10.9 26.4 16.5 1.4 8.6 7.1 3.1 7.67.3 9.6 4769 9875 8087 7113 5520 10737 6992 2058 6999 4523 4361 0 10 20 30 40 50 昌北朝陽(yáng)洲紅谷灘京東羅家青山湖青云譜桑海市中心灣里英雄 0 5000 10000 15000 商品

26、房住宅商品房?jī)r(jià)格住宅價(jià)格 七月份月南昌市區(qū)各板塊成交面積及價(jià)格（萬(wàn)平米，元/平米） 1.0 2.1 5.7 1.4 1.2 5.0 0.4 1.4 2.3 0.4 1.0 1.7 3.7 4.9 1.4 1.2 3.9 0.3 0.8 1.8 0.4 10.1 5516 11862 7333 5520 13355 2473 7598 7334 4930 5349 12778 8052 7644 5520 13355 2042 4996 6268 10573 8363 7192 6254 0 2 4 6 8 10 12 昌北朝陽(yáng)洲紅谷灘京東羅家青山湖青云譜桑海市中心灣里英雄 0 5000 100

27、00 15000 商品房住宅商品房?jī)r(jià)格住宅價(jià)格 朝陽(yáng)洲每月住宅成交面積及價(jià)格（萬(wàn)平米，元/平米） 5839 2900 28342 6406 25712826 16554 15121 32585 39967 69468 30024 54043 8417 2541 4747 22867 16823 5267 5083 4541 7373 6104 6273 7359 7865 7120 7913 10446 7288 9042 9701 8331 7756 10380 12778 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 1月份2月份3月份

28、4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2010成交面積2011成交面積2010價(jià)格2011價(jià)格 濱江一號(hào)濱江一號(hào) 入市入市 皇冠國(guó)際和濱皇冠國(guó)際和濱 江首府入市江首府入市 濱江一號(hào)和濱江濱江一號(hào)和濱江 國(guó)際入市國(guó)際入市 體量競(jìng)爭(zhēng)：住宅總體開發(fā)體量達(dá)200萬(wàn)平米；土地出讓仍然 持續(xù)不斷。 1 1 4 4 2 2 3 3 5 5 6 6 7 7 9 9 1111 1111 1111 8 8 1 1 2 2 3 3 4 4 2 2 1212 1212 12121010 1313 1010 商住用地

29、商住用地 辦公服務(wù)用地辦公服務(wù)用地 1414 12.712.7萬(wàn)萬(wàn)新力新力 13.113.1萬(wàn)萬(wàn)聯(lián)發(fā)聯(lián)發(fā) 3838萬(wàn)萬(wàn)中海中海 2525萬(wàn)萬(wàn)正榮正榮 27.327.3萬(wàn)萬(wàn)華潤(rùn)華潤(rùn) 8 8萬(wàn)萬(wàn)江西水利江西水利 7.67.6萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)科萬(wàn)科 22.622.6萬(wàn)萬(wàn)廈門國(guó)貿(mào)廈門國(guó)貿(mào) 14.914.9萬(wàn)萬(wàn)上海凱潤(rùn)上海凱潤(rùn) 6.96.9萬(wàn)萬(wàn)正榮正榮 14.914.9萬(wàn)萬(wàn)力高力高 5.05.0萬(wàn)萬(wàn)嘉園嘉園 12.312.3萬(wàn)萬(wàn)筑城筑城 14.114.1萬(wàn)萬(wàn)恒泰路橋恒泰路橋 總建面總建面地塊地塊編號(hào)編號(hào) 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 1010 1111 1212 1313

30、 1414 品牌競(jìng)爭(zhēng)：萬(wàn)科、中海和華潤(rùn)一線開發(fā)商品牌進(jìn)入 ，品牌PK愈演愈烈 開發(fā)商開發(fā)商 品牌競(jìng)爭(zhēng)品牌競(jìng)爭(zhēng) 下一個(gè)？下一個(gè)？ 資源競(jìng)爭(zhēng)：突出自然資源和城市景觀資源的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多 項(xiàng)目周邊 資源競(jìng)爭(zhēng) 朝陽(yáng) 公園 中心 公園 臨贛江項(xiàng)目 環(huán)中心公園項(xiàng)目 環(huán)朝陽(yáng)公園項(xiàng)目 臨桃花河項(xiàng)目 臨象湖項(xiàng)目 朝陽(yáng)洲沿象湖規(guī)劃朝陽(yáng)洲沿象湖規(guī)劃桃花河大橋桃花河大橋朝陽(yáng)洲沿贛江規(guī)劃朝陽(yáng)洲沿贛江規(guī)劃 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)：同樣的限制條件（90 以下比例不低于55%）， 成為朝陽(yáng)洲各大項(xiàng)目主力戶型 競(jìng)品項(xiàng)目名稱競(jìng)品項(xiàng)目名稱容積率容積率物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)主力戶型主力戶型優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)資源 力高濱江國(guó)際4.0高層 100105三房 13

31、0160三房 江景、中心公園、濱江商貿(mào)金 融區(qū) 萬(wàn)科金域藍(lán)灣3.5高層100110三房 江景、中心公園、濱江商貿(mào)金 融區(qū) 恒泰花苑2.5高層、小高層100140三房 部分江景、中心公園、濱江商 貿(mào)金融區(qū) 國(guó)貿(mào)天琴灣2.2高層、小高層105159三房撫生路、云飛路、小學(xué) 筑城2.5高層100130三房撫生路、云飛路、小學(xué) 聯(lián)發(fā)君悅朝陽(yáng)4.0高層100130三房朝陽(yáng)公園 嘉園3.5高層100140三房江景 凱潤(rùn)2.2高層、小高層100140三房撫生路、云飛路、小學(xué) 本案3.5別墅、高層101134三房部分江景、中心公園 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)：新古典主義風(fēng)格、材質(zhì)感較強(qiáng)的外立面， 同樣還是各開發(fā)商打造高端項(xiàng)目不

32、變的選擇 正榮瀾灣正榮瀾灣國(guó)貿(mào)天琴灣國(guó)貿(mào)天琴灣力高濱江國(guó)際力高濱江國(guó)際 中大項(xiàng)目中大項(xiàng)目 推售節(jié)奏：50%項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2011年年底入市 本案 2011年2012年2013年 2014年 力高濱江國(guó)際（住宅）14.9萬(wàn) 萬(wàn)科金域藍(lán)灣7.6萬(wàn) 國(guó)貿(mào)天琴灣22.5萬(wàn) 筑城12.3萬(wàn) 凱潤(rùn)14.9萬(wàn) 華潤(rùn)27.3萬(wàn) 聯(lián)發(fā)君悅朝陽(yáng)13.1萬(wàn) 新力12.7萬(wàn) 中海38萬(wàn) 本節(jié)整體觀點(diǎn) 一方面，朝陽(yáng)新城已然炙手可熱，南昌下一個(gè)地標(biāo)板塊，將規(guī) 劃為集居住、文化娛樂(lè)、旅游休閑為一體的城市新區(qū)。今天的 紅谷灘新區(qū)，就是5年后的朝陽(yáng)新城。 新景祥認(rèn)為: 在朝陽(yáng)新城板塊內(nèi)，項(xiàng)目之間地段、產(chǎn)品等方 面等同的情況下，誰(shuí)能

33、在項(xiàng)目形象推廣、現(xiàn)場(chǎng)展示、服務(wù)方 面高人一等，誰(shuí)就能在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。 政策&市場(chǎng)環(huán)境分析 別墅重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客群分析：考慮到市場(chǎng)上別墅產(chǎn)品參次不齊，各項(xiàng)目地段、 總價(jià)、產(chǎn)品有較大差異化，因此各項(xiàng)目面向的客群也有不同。 別墅項(xiàng)目情況產(chǎn)品戶型價(jià)格區(qū)間客戶精神需求 銀億上尚城 生米大橋附近象湖新城， 體量大，地價(jià)低，適低 開高走 175244 享院聯(lián)排； 167206 精致疊拼 單價(jià)尚未公開， 預(yù)計(jì)別墅總價(jià)為 約150200萬(wàn)/ 套 首置客群，著眼于產(chǎn)品 的性價(jià)比和投資升值潛 力 天沐君湖 象湖新城低密自然墅獲， 社區(qū)內(nèi)規(guī)劃五星級(jí)售樓 會(huì)所和七星級(jí)水上會(huì)所 一期首推116套280- 503

34、別墅，包括大 宅，內(nèi)院獨(dú)棟，雙拼 別墅 平均為2萬(wàn)/平 總價(jià)約 5001000萬(wàn) 別墅終極置業(yè)，具有足 夠的財(cái)力，重視個(gè)人居 住感享受。 海域香廷 紅角洲腹地，距離 “前湖迎賓館”1.5公 里，緊鄰多所高校區(qū) 為220-260 新獨(dú)墅、 聯(lián)排房源 總價(jià)未定綠地品牌固有的高端客 戶群，喜歡通過(guò)房產(chǎn)為 身份貼標(biāo)簽。 中海朝陽(yáng)郡 朝陽(yáng)新城最核心的地王 項(xiàng)目，項(xiàng)目緊領(lǐng)各項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì)配套。 別墅產(chǎn)品以208 聯(lián) 排和280 雙拼為主 價(jià)格未定終極別墅客群，追求精 端生活，愿為更品質(zhì)細(xì) 節(jié)和品牌買單 高層重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客群分析：同屬朝陽(yáng)新城，品牌、戶型、地段、產(chǎn)品差異化 不明顯，下半年集中亮相，短兵相接。對(duì)本

35、案的高層將形成激烈的客戶搶奪戰(zhàn)。 高層項(xiàng)目情況產(chǎn)品戶型價(jià)格區(qū)間客戶精神需求 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 （江景+精裝） 朝陽(yáng)新城江畔，少量房源 享一線江景。泰式園林， 精裝修。現(xiàn)入市人氣較好 由5棟2839層高層 與超高層組成，首批 入市4棟為106-140 平米 單價(jià)尚未公開， 預(yù)計(jì)總價(jià)約 150200萬(wàn) 多次置業(yè)客群為主， 對(duì)朝陽(yáng)洲前景和萬(wàn)科 產(chǎn)品具有信心 力高濱江國(guó)際 （江景+性價(jià)比） 朝陽(yáng)新城江畔、緊鄰中央 公園，90%以上單位皆可 憑欄覽江。 140 190 兩梯三 戶104106 的兩梯 四戶戶戶帶空中花園 9600 元/平方米 總價(jià)約 100200萬(wàn) 改善型置業(yè)客戶，看 重江景價(jià)值和升值潛 力

36、 華潤(rùn)橡樹灣 （品牌+人文） 朝陽(yáng)新城核心地段，采用 華潤(rùn)橡樹灣產(chǎn)品線，法式 建筑強(qiáng)調(diào)人文。室內(nèi)空間 體現(xiàn)華潤(rùn) “增值服務(wù)。 首推多層、高層房源， 戶型面積區(qū)間為160- 190平米 項(xiàng)目尚未面市， 預(yù)計(jì)價(jià)格12000 14000元/平 方米 多次置業(yè)客群，城市 新知富階層，愿為更 享受的生活花巨資 國(guó)茂天琴灣 （品牌+板樓） 廈門國(guó)貿(mào)集團(tuán)南昌的首個(gè) “天琴灣”項(xiàng)目。新古典 主義建筑，現(xiàn)代簡(jiǎn)歐園林。 板式結(jié)構(gòu)，90175 平米2房、3房、4房。 價(jià)值未公開改善型購(gòu)買為主，對(duì) 朝陽(yáng)洲前景和中心區(qū) 價(jià)值認(rèn)可 物業(yè)位置物業(yè)位置位于中山路與濱江大道交界處，一線臨江 開發(fā)商開發(fā)商洪客隆地產(chǎn) 物管公司物管

37、公司世邦魏理仕世邦魏理仕*（直管）（直管） 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)3元元/月月 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格新古典主義風(fēng)格新古典主義風(fēng)格 物業(yè)類型物業(yè)類型 1棟超高層寫字樓、棟超高層寫字樓、6棟住宅樓及棟住宅樓及 商鋪商鋪 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 指標(biāo)指標(biāo) 占地面 積 68畝建筑面積 278117 其中住宅：151661，寫字樓：51297， 商鋪：8625，幼兒園：1150 容積率5.09綠化率35% 總戶數(shù)901車位896 項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套內(nèi)部陪大型品牌MALL、沿街商鋪、幼兒園 營(yíng)銷動(dòng)態(tài)營(yíng)銷動(dòng)態(tài) 3#、5#、6#三棟高層豪宅僅2套位置 不好房型，銷售率達(dá)99% ；5月18日 推7#樓，下批房源推出時(shí)間待定。

38、 辦公樓 1# 7# 6# 5# 3# 2# 鳥瞰圖 濱江一號(hào)朝陽(yáng)洲板塊在售個(gè)案點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱國(guó)貿(mào)天琴灣國(guó)貿(mào)天琴灣 項(xiàng)目風(fēng)格項(xiàng)目風(fēng)格建筑繼承法國(guó)古典主義與新古典主義風(fēng)格 物業(yè)類型物業(yè)類型住宅 項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn) （主要（主要 賣點(diǎn)）賣點(diǎn)） 景觀資源優(yōu)越，東臨桃花河，西傍贛江，遠(yuǎn) 眺象湖 戶型區(qū)間戶型區(qū)間 首推100余套高層房源戶型為45一房，103 、105及130三房，160四房。 物業(yè)位置物業(yè)位置位于撫生路以西、云飛路以南 開發(fā)商開發(fā)商南昌國(guó)貿(mào)地產(chǎn)有限公司 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 指標(biāo)指標(biāo) 占地 面 積 10287 0 建筑面積282880 容積 率 2.2綠化率45% 總戶 數(shù) 1948

39、 戶 車位 項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套 內(nèi)部配套：商業(yè)：4500；幼兒園：2000； 生態(tài)園林：46000、國(guó)際會(huì)所 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃由20棟18-33F高層住宅組成， 最新動(dòng)態(tài)最新動(dòng)態(tài) 預(yù)計(jì)2011年下半年開盤，營(yíng)銷中心9月底、 10月初開放 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案國(guó)貿(mào)天琴灣 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案萬(wàn)科金域藍(lán)灣 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱萬(wàn)科金域藍(lán)灣 項(xiàng)目風(fēng)格項(xiàng)目風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，泰式園林 物業(yè)類型物業(yè)類型住宅 項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn) 一線江景、萬(wàn)科品牌 精裝修 戶型區(qū)間戶型區(qū)間106145平方 物業(yè)位置物業(yè)位置 北接云錦路，南連規(guī)劃一路，東西分別為江韻路 和濱江輔路。 開發(fā)商開發(fā)商南昌萬(wàn)科朝陽(yáng)洲房地產(chǎn)有限公司 總體規(guī)劃總體規(guī)劃

40、 指標(biāo)指標(biāo) 占地面積21806建筑面積76322 容積率3.5綠化率40% 總戶數(shù)636戶車位 項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套內(nèi)部配套：未知 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 由5棟2839層超高層組成（精裝修）緊鄰建設(shè)中 的濱江公園，景色優(yōu)美 最新動(dòng)態(tài)最新動(dòng)態(tài)共5橦，同時(shí)開工在建，預(yù)計(jì)11月開盤。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱華潤(rùn)橡樹灣華潤(rùn)橡樹灣 項(xiàng)目風(fēng)格項(xiàng)目風(fēng)格法式 項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)景觀居所,宜居生態(tài)地產(chǎn),低密居所 戶型區(qū)間戶型區(qū)間未知 物業(yè)位置物業(yè)位置 橡樹灣項(xiàng)目一期東側(cè)為撫生路，南側(cè)為丁家 洲路。 開發(fā)商開發(fā)商華潤(rùn)置地（南昌）有限公司 物業(yè)類型物業(yè)類型 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 指標(biāo)指標(biāo) 占地 面積 47781建筑面積100000 容

41、積 率 2.20綠化率40% 總戶 數(shù) 800 戶車位 項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套內(nèi)部配套：商業(yè)、社區(qū)休閑設(shè)施 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 橡樹灣總占地約190多畝，分為JDP1050、 JDP1051兩個(gè)地塊，分二期開發(fā)。項(xiàng) 目整體風(fēng)格強(qiáng)調(diào)高尚典雅，再現(xiàn)了法 式建筑尊貴之意象 最新動(dòng)態(tài)最新動(dòng)態(tài)項(xiàng)目暫未動(dòng)工 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案華潤(rùn)橡樹灣 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱宏泰世紀(jì)濱江宏泰世紀(jì)濱江 項(xiàng)目風(fēng)格項(xiàng)目風(fēng)格新古典主義 物業(yè)類型物業(yè)類型住宅 項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)未知 戶型區(qū)間戶型區(qū)間未知 物業(yè)位置物業(yè)位置撫生路以西，水廠路以北 開發(fā)商開發(fā)商南昌特發(fā)實(shí)業(yè)有限公司 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 指標(biāo)指標(biāo) 占地 面積 50702建筑面積未知 容積 率 未

42、知綠化率未知 總戶 數(shù) 未知車位未知 項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套內(nèi)部配套：沿街一層商業(yè) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目由8棟高層住宅及其大開挖單層地下室， 和沿?fù)嵘芬粚友亟稚虡I(yè)用房組成。 最新動(dòng)態(tài)最新動(dòng)態(tài)預(yù)計(jì)10月份開工 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案宏泰世紀(jì)濱江 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱東亞盛世濱江東亞盛世濱江 項(xiàng)目風(fēng)格項(xiàng)目風(fēng)格現(xiàn)代 物業(yè)類型物業(yè)類型寫字樓、商鋪 項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn) 北臨贛江，南眺朝陽(yáng)新城中心公園，具有一線江景資源。 采用了中庭光院和空中花園的獨(dú)特設(shè)計(jì)，是具有稀缺江景資 源的高品質(zhì)綜合體項(xiàng)目 戶型區(qū)間戶型區(qū)間40-66 物業(yè)位置物業(yè)位置 項(xiàng)目位于朝陽(yáng)新城金鼎路以西、濱江輔路以東。朝陽(yáng)大橋的 橋頭堡位置 開發(fā)商開發(fā)商南昌

43、東亞信華投資有限公司 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)江西省建筑設(shè)計(jì)研究總院 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 指標(biāo)指標(biāo) 占地 面積 12051 建筑面積42178 容積 率 3.5綠化率35% 總戶 數(shù) 車位 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 一棟30層左右的雙樓體環(huán)抱形建筑，未來(lái)項(xiàng)目將著力打造成 為南昌市一流的高端綜合樓。 最新動(dòng)態(tài)最新動(dòng)態(tài)項(xiàng)目已圍擋，尚未動(dòng)工。 其他個(gè)案東亞盛世濱江 其他個(gè)案東亞朝陽(yáng)SOHO 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱東亞朝陽(yáng)SOHO 項(xiàng)目風(fēng)格項(xiàng)目風(fēng)格現(xiàn)代 物業(yè)類型物業(yè)類型寫字樓、商鋪 項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目特點(diǎn) 毗鄰朝陽(yáng)公園 SOHO型MINI自由組合空間 高品質(zhì)、低總價(jià)的小戶型產(chǎn)品 宜商宜居 戶型區(qū)間戶型區(qū)間 打戶型為29平方米的標(biāo)準(zhǔn)

44、間和53-65平方米的自由 組合空間，少量68-76平方米的自由組合空 間 物業(yè)位置物業(yè)位置位于南昌市朝陽(yáng)新城云錦路以南 開發(fā)商開發(fā)商南昌東亞信華投資有限公司 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)江西省建筑設(shè)計(jì)研究總院 總體規(guī)劃總體規(guī)劃 指標(biāo)指標(biāo) 占地 面積 19627 建筑面積98000 容積 率 5.0綠化率未知 總戶 數(shù) 車位 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 東亞朝陽(yáng)SOHO毗鄰朝陽(yáng)公園，東側(cè)有桃花河蜿蜒 穿過(guò)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，環(huán)境優(yōu)美，宜商宜居， 升值前景廣闊。 項(xiàng)目采用全框架結(jié)構(gòu)，空間組合靈活，由三棟26- 40層的高層建筑組成。 最新動(dòng)態(tài)最新動(dòng)態(tài)項(xiàng)目已圍擋，尚未動(dòng)工。 本節(jié)整體觀點(diǎn) 總 結(jié) 區(qū)域市場(chǎng) 產(chǎn)品類型 區(qū)域開

45、發(fā)規(guī)模超過(guò)200萬(wàn) ，成為南昌市區(qū)土地供應(yīng) 量最大區(qū)域；萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海一線開發(fā)商林立。 入市時(shí)間 無(wú)論是濱江一號(hào)、濱江國(guó)際，還是中海朝陽(yáng)郡等項(xiàng) 目，其物業(yè)類型主要以別墅、高層高低配為主。高 層戶型區(qū)間以中小戶型為主，別墅以250平左右的 聯(lián)排為主。 從目前掌握的資料來(lái)看，營(yíng)銷中心基本在9月份開放 ，預(yù)計(jì)大多數(shù)項(xiàng)目將在11月份推出首批單位 區(qū)域高端樓盤聚集，產(chǎn)品類型雷同，入市時(shí)間相同的情況下， 正榮御園尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)是制勝關(guān)鍵。 開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷目標(biāo)基本內(nèi)容 確定洗客方式（進(jìn)行vip或預(yù)約登記工作、日進(jìn)千金）， 對(duì)所有來(lái)訪客戶梳理 確定客戶購(gòu)買意向（裝戶） 前期工作回顧時(shí)間 市場(chǎng)環(huán)境分析和研判

46、營(yíng)銷目標(biāo) 前期客戶梳理 推售策略 價(jià)格策略 蓄客策略 銷售策略 蓄客活動(dòng)策略 蓄客包裝策略 推廣策略 時(shí)間節(jié)點(diǎn)排布 準(zhǔn)備期營(yíng)銷框架詳析 案例教學(xué)：南昌正榮御園項(xiàng)目開盤準(zhǔn)備期營(yíng)銷目標(biāo) 【品牌目標(biāo) 】 【項(xiàng)目目標(biāo)】 【銷售目標(biāo) 】 【目標(biāo)分解】 實(shí)現(xiàn)正榮品牌在南昌的華麗轉(zhuǎn)身 全面向TOP系列運(yùn)營(yíng)商進(jìn)軍。 【品牌目標(biāo) 】 【項(xiàng)目目標(biāo)】 【銷售目標(biāo) 】 【目標(biāo)分解】 1011月份，通過(guò)首批別 墅、1、2號(hào)高層入市運(yùn)作， 為2011年度整體銷售目標(biāo) 完成奠定基礎(chǔ)。 目標(biāo)一 通過(guò)1號(hào)地塊的運(yùn)作，為后 續(xù)地塊開發(fā)（2、3、4、5 號(hào)地塊）積累經(jīng)驗(yàn)。 目標(biāo)二 【品牌目標(biāo) 】 【項(xiàng)目目標(biāo)】 【銷售目標(biāo) 】 【目

47、標(biāo)分解】 2011年4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月2012年1 月 別墅目標(biāo)2011年主推5、10#別墅，去化80%以上 高層目標(biāo) 2011年主推2#，1#，去化80%以上 全年目標(biāo)2011年實(shí)現(xiàn)2萬(wàn)平米去化，回款2億元 【品牌目標(biāo) 】【項(xiàng)目目標(biāo)】【銷售目標(biāo) 】【目標(biāo)分解】 11年實(shí)現(xiàn)2億元回款 去化220余套以上 蓄客700組以上 來(lái)電1500組以上 客戶區(qū)域 客戶職業(yè)、職位 客戶家庭情況 客戶置業(yè)目的 客戶認(rèn)知渠道 客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī) 結(jié)論 客戶構(gòu)成與判斷前期工作回顧 市場(chǎng)環(huán)境分析和研判 營(yíng)銷目標(biāo)與挑戰(zhàn) 前期客戶梳理 推售策略 價(jià)格策略 蓄客策略 銷售策略 蓄客活動(dòng)策略 蓄客包裝

48、策略 推廣策略 時(shí)間節(jié)點(diǎn)排布 準(zhǔn)備期營(yíng)銷框架詳析 案例教學(xué)：北京首府.官邸項(xiàng)目客戶構(gòu)成與判斷 首府別墅客戶分析年齡和學(xué)歷分析 年齡 6% 18% 41% 35% 25-30 31-35 36-40 41-45 客戶年齡：36-45歲之間的客戶 比例占到76%，以事業(yè)有成、 有多年財(cái)富積累的成功人士為 主要購(gòu)買人群。 學(xué)歷 0%6% 64% 24% 0%6% 大專以下 大專 本科 碩士 博士 海歸 教育程度：客戶普遍學(xué)歷較高， 本科及以上達(dá)到94%，經(jīng)歷豐 富，視野開闊。 當(dāng)前居住地 69% 8% 8% 15% CBD區(qū)域 西城 外省市 朝陽(yáng)公園版塊 居住區(qū)域：69%的客戶居住在CBD區(qū) 域，對(duì)

49、整個(gè)區(qū)域非常了解熟悉，認(rèn)可 項(xiàng)目位置及周邊成熟度。 當(dāng)前工作區(qū)域 84% 8% 8% CBD區(qū)域 西城 外省市 工作區(qū)域：客戶的工作區(qū)域主要分布 在CBD區(qū)域，與工作地點(diǎn)的距離以及 交通便利性對(duì)客戶選擇置業(yè)區(qū)域有重 要影響 首府別墅客戶分析居住和工作區(qū)域分析 所屬行業(yè) 26% 38% 5% 11% 5% 5% 5% 5% 房地產(chǎn)/建筑業(yè) 金融/證券 傳媒 物流 石化/礦產(chǎn) 廣告 商貿(mào) 旅游 承擔(dān)職務(wù) 19% 31% 38% 6% 6% 總裁 老板/董事長(zhǎng) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 高級(jí)主管 所屬行業(yè)：客戶多從事金融證券及房地 產(chǎn)建筑業(yè)，合計(jì)占比例達(dá)到64%，部分 客戶的財(cái)富積累較大比例來(lái)源于近幾年 對(duì)

50、股市和房市的投資。 擔(dān)任職務(wù)：本項(xiàng)目客戶94%為私營(yíng)企業(yè) 主或企業(yè)中的高層管理，大多處于一個(gè) 行業(yè)或者一個(gè)企業(yè)的頂端，在某個(gè)領(lǐng)域 掌握話語(yǔ)權(quán)。 首府別墅客戶分析客戶行業(yè)和職務(wù)分析 置業(yè)目的 35% 65% 單純居住 居住同時(shí)考慮投資 置業(yè)次數(shù) 25% 37% 19% 13% 6% 2次 3次 4次 5次 5 次以上 置業(yè)目的：本項(xiàng)目的客戶65%為自住兼 投資，看好項(xiàng)目的稀缺性和增值潛力。 置業(yè)次數(shù)：所有客戶都有2次以上的置業(yè) 經(jīng)歷，甚至有部分客戶置業(yè)超過(guò)5次，有 自己獨(dú)立的見解和看法，能夠預(yù)見項(xiàng)目 的未來(lái)價(jià)值，比較在意項(xiàng)目的增值功能。 首府別墅客戶分析置業(yè)目的和次數(shù)分析 客戶認(rèn)知渠道 27%