1、違章建筑的承租人能否獲得補償安置？ 截至目前，我國尚沒有一部專項性的法律、法規、規章對違法建筑的處理認定作出規定，關于違法建筑的界定與處理規則散見于土地管理法、建筑法、城鄉規劃法等規定之中。加之我國法制發展進程較短、立法變遷頻繁實踐中，違法建筑已成為全國范圍內普遍存在的歷史遺留問題。在房屋租賃關系中，一旦房屋被認定為違法建筑，那么，根據合同法第五十二條的規定，“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”，房屋租賃合同將被認定為無效合同。房屋租賃合同無效通常會產生的財產返回、賠償問題，以租金、房屋裝飾裝修、擴建成本三項最為常見。這些問題該如何處置？合同法第五十八條又規定：“合同無效或者被撤銷后，
2、因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”；民法通則第六十一條第一款也規定：“民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。根據前述兩項規定，違法建筑承租人已支付的租金中剩余租賃期限部分應當退還，該問題的處理較為簡單。不過，就房屋裝飾裝修、擴建成本的處理，就復雜得多。首先，就房屋裝飾裝修的問題，應當區分裝修是否經過了出租人同意、裝飾裝修物是否形成了附和（既不可拆
3、卸）、雙方在合同無效后果發生中的過錯比例、出租人意志等四項因素進行確定：（1）承租人經出租人同意裝飾裝修，但裝飾裝修物未形成附合的，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；出租人不同意利用的，由承租人拆除；（2）承租人經出租人同意裝飾裝修，但裝飾裝修物已形成附合的，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；出租人不同意利用的，則由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失；（3）承租人未經出租人同意裝飾裝修，承租人不得主張由出租人進行賠償。其次，就擴建成本的問題，應當區分擴建是否經過了出租人同意、雙方就擴建成本有無約定以及雙方在合同無效后果發生中的過錯比例、是否辦理合法建設手續等四項因素進行確定：（
4、1）承租人未經出租人同意進行房屋擴建的，擴建成本由承租人承擔，不得主張由出租人進行賠償；（2）承租人經出租人同意擴建的，雙方就擴建成本承擔有約定者從約定；（3）承租人經出租人同意擴建的，雙方就擴建成本承擔無約定的，如果擴建房屋辦理了合法建設手續，那么擴建成本應當由出租人負擔，如果承租人已支付的，可主張賠償；如果擴建房屋未辦理合法建設手續，那么擴建成本應當由承租人負擔。前述處理原則中，均涉及一個問題，即承租人、出租人在合同無效后果發生中的過錯比例。該比例如何進行認定？一般認為，承租人在租賃房屋時有要求出租人出示房屋權利憑證的注意義務，如果承租人在確定租賃關系前已經要求出租人出示房屋合法的相關憑證，而出租人也進行了出示（并不限于房產證，只要是一般生活經驗能夠讓承租人相信房屋合法性的相關材料即可），進而承租人基于房屋系合法建筑的信任租賃房屋的，承租人不具有過錯；但如果承租人未要求出租人出示房屋權利憑證，或者在明知租賃房屋是違法建筑的情況下仍然承租的，則承租人具有過錯，應當與明知房屋是違法建筑仍然予以出租的出租人共同分擔相關損失。（陳博揚/文）
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