市場比較法和收益法在別墅建筑估價(4頁).docx

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市場比較法和收益法在別墅建筑估價(4頁).docx

1、市場比較法和收益法在別墅建筑估價中的應(yīng)用-基礎(chǔ)理論上海別墅區(qū)的建設(shè)起步于二十世紀(jì)八十年代后期，發(fā)展一直較為緩慢。直到1998年的下半年，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)、高速發(fā)展，作為中國經(jīng)濟中心的上海，房地產(chǎn)市場迅速覺醒，蓬勃發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的高速發(fā)展。在經(jīng)歷了歷時三年的磨合期后，上海的別墅市場已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場形態(tài)。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成，以及近年推出的“里弄式住宅”和“新獨住宅”，均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物，同時也預(yù)示著別墅市場成熟期的到來。近年來，上海別墅市場的供應(yīng)量持續(xù)增大，價格結(jié)構(gòu)日趨合理，區(qū)域分布以近郊為主，規(guī)?；瘎e墅區(qū)逐步形成。

2、市場對別墅住宅的需求量逐年遞增，別墅銷售量以15%的幅度持續(xù)上升，別墅市場前景看好。目前，上海約有1800萬人口。以5口之家計算，約有340萬個家庭單位。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國際慣例來統(tǒng)計，將有2%的家庭購買別墅。因此，僅上海地區(qū)就蘊藏著6至7萬套別墅的消費能力，這還未包括來自港臺地區(qū)及周邊省市的購買者。通過對上海別墅市場的綜合統(tǒng)計，目前上市的真正意義上的別墅總量還不到1.5萬套，需求空間非常大。因當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生較大變化，未來房價走勢不甚明朗，根據(jù)房地產(chǎn)估價替代原則及筆者的工作經(jīng)驗，一般可采用市場比較法和收益還原法確定別墅的市場價格。例如上海市青浦區(qū)滬青平公路上的某別墅，別墅

3、區(qū)總體建筑為澳洲風(fēng)格，類型一般為地上2層，地下1層，建筑面積約1200平方米，其中地下室面積約400，占地約4畝，混合結(jié)構(gòu)。外墻采用法國全進口真石漆，10cm厚花崗巖裙墻、地坪；窗戶采用氟碳烤漆，雙層鋼化中空玻璃。地下室凈層高3.6m，可設(shè)計地下室內(nèi)游泳池、健身房、派對會場、浪漫酒吧、西餐廳、桑拿房等。我們通過對上海市尤其是青浦區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r的了解，并針對估價對象為別墅房地產(chǎn)，充分考慮估價對象的自身特點，采用市場比較法及收益法作為評估該別墅項目價格的基本方法。市場比較法根據(jù)市場比較法的替代原理，選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，經(jīng)過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素諸項

4、修正，得出估價對象的比準(zhǔn)價格，然后乘以建筑面積，得出比準(zhǔn)價值。收益還原法選用相同供需圈、相同類型、相同用途的別墅用房的正常租金，結(jié)合本估價對象的現(xiàn)狀，調(diào)整確定一個客觀的租金水平，扣除日常的經(jīng)營成本（維修費、管理費、保險費等）及稅費，選取合理的資本化率作為估價對象的長期資本化率，求出估價對象的市值。根據(jù)以上兩種方法的計算結(jié)果，根據(jù)自身經(jīng)驗和不同方法的特點，運用加權(quán)平均法得出該別墅項目價格。一般可采用的測算過程如下：一、市場比較法（一）根據(jù)市場比較法的替代原理，選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)的比較案例：以上案例均為成交價，且區(qū)域因素及個別因素均與該別墅相同或相近，故我們選此作為比較案例。然后加以修

5、正，一般修正以下內(nèi)容：1.交易情況：三個案例均為正常市場成交案例，沒有特殊情況，故不作修正。2.交易日期：三個案例均為2006年12月成交，因當(dāng)前上海市不再出讓別墅類型土地使用權(quán)，近期別墅類物業(yè)尤其是類似委估對象的低密度高爾夫別墅價格繼續(xù)上漲，故分別作修正。3.區(qū)域因素：主要對與市中心距離、交通便捷程度、區(qū)域環(huán)境（噪音、景觀）、配套生活設(shè)施、商業(yè)繁華程度、城市規(guī)劃等因素進行修正，分別修正，4.個別因素：主要對房型設(shè)計、外立面裝飾造型、設(shè)備配置及功能、朝向采光、景觀、小區(qū)環(huán)境（綠化覆蓋率）、入住時間（房齡）、樓型和結(jié)構(gòu)等因素進行修正，分別修正，（二）比較因素xx表根據(jù)以上修正，并考慮到案例一、二

6、和委估對象在同一住宅區(qū)，故求取比準(zhǔn)價格時，三個比準(zhǔn)價格權(quán)重分別取0.4，0.4，0.2.得到估價對象的比準(zhǔn)基價=25415元/0.4+23572元/0.4+25582元/0.2=24711.51元/.委估對象的比準(zhǔn)價格=24711.51元/1225.77=3029.0631萬元。二、收益還原法（一）確定租金根據(jù)我們的市場調(diào)查，與該別墅處于同一供需圈內(nèi)的別墅租金一般在3.5-5.0元/天，考慮環(huán)境、地理位置及服務(wù)設(shè)施等水平以及類似別墅項目的稀缺性，兼顧該別墅項目的高品質(zhì)因素，估算該別墅合理年租金為220萬元/年（約4.92元/天，不包括物業(yè)管理費）（二）求取年純收益按目前別墅市場的租賃狀況且考慮

7、估價對象具體情況，取其空置率為0%.年總成本各項如下：1.營業(yè)稅及附加為年總收益的5.565%；2.維修和管理費為年總收益的2%；3.房產(chǎn)稅為年總收益的12%；4.保險費為建筑物重置成本的0.15%；（建筑物平均重置成本以2500元/計）故年純收益=220萬元（1-5.565%-2%-12%）（-2500元/1225.770.15%/10000）=176.52萬元/年。（三）確定合理的資本化率按一年期存款年利率為2.52%作為安全利率，本報告考慮今后若干年內(nèi)本地區(qū)之經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，并針對別墅住宅物業(yè)，風(fēng)險調(diào)整值取3.48%，故綜合取6%作為資本化率。（四）確定收益年限建筑物土地使用權(quán)至20xx年

8、x月，則剩余收益年限暫定為56年。（五）確定收益價格利用下列公式計算：P=（A/R）1-1/（1+R）n其中A為年純收益R資本化率N剩余使用年限P收益價格收益還原法的價格P=（A/R）1-1/（1+R）n=（176.52萬元/6%）1-1/（1+6%）56= 2829.3427萬元根據(jù)以上兩種方法計算，市場比較法計算總價為3029 .0631萬元，收益還原法計算總價為2829.3427萬元。我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)別墅交易市場較為活躍，成交案例豐富，市場價格透明，而租賃市場成交案例有限，故用市場比較法和收益還原法計算該別墅建筑的市場價格權(quán)重分別取0.8和0.2，則最后加權(quán)市場價格=3029.0631萬元0.8+2829.3427萬元0.2=2989.12萬元。從市場需求角度分析，當(dāng)前的上海別墅市場已有了質(zhì)的飛躍。別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活標(biāo)志，它正在悄然地走入尋常百姓的生活空間。2001年以來的上海別墅銷售總額占整個商品房的銷售比例逐年上升。目前上海人均GDP已突破8500美元。隨著上海人均GDP的逐步增長，中國加入WTO后汽車價格的逐步下降，以及上海市政交通設(shè)施的不斷完善，擁有第二套住宅的生活方式已經(jīng)形成。人們對時間、空間、距離的理解有了新的認(rèn)識，從而對居住模式的需求也發(fā)生了質(zhì)的提升，別墅生活將成為越來越多購房者的理想選擇。 4 / 4

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