談對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的認(rèn)識(shí)(4頁(yè)).doc

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談對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的認(rèn)識(shí)(4頁(yè)).doc

1、2009級(jí)同等學(xué)力碩士班民法課程作業(yè)姓名：張振興學(xué)院：法學(xué)院學(xué)號(hào)：09127Email：zhangzhenxing06工作單位：天津市和平區(qū)地方稅務(wù)局聯(lián)系方式：13512249391談對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的認(rèn)識(shí)建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系是指就一個(gè)建筑物的所有問(wèn)題所產(chǎn)生的各個(gè)區(qū)分所有人之間形成的法律關(guān)系。在這個(gè)法律關(guān)系中，每一個(gè)區(qū)分所有人都是權(quán)利的主體，于該建筑物區(qū)分所有人之外的其他任何人為該區(qū)分所有權(quán)的義務(wù)主體，負(fù)有不得侵害該所有權(quán)的不作為義務(wù)。一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體和內(nèi)容的特點(diǎn)1、建筑物區(qū)分所有主體的多重性由于建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)以及成員權(quán)三方面構(gòu)成，因此區(qū)分所有權(quán)人

2、的身份也就具有多重性。對(duì)專(zhuān)有部分而言，區(qū)分所有權(quán)人為專(zhuān)有所有權(quán)人；對(duì)共有部分而言，區(qū)分所有人為共有所有權(quán)人；就其對(duì)共有部分的所有建筑物所行使得管理權(quán)而言，區(qū)分所有人又成為成員權(quán)人。因此建筑物區(qū)分所有權(quán)人的身份具有多種性，集專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)于一身并且這種身份是相互聯(lián)系在一起不可分割的，因?yàn)槿绻麉^(qū)分所有權(quán)人不享有對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)，不是業(yè)主，則就不可能享有對(duì)共有部分的共有權(quán)，如果失去共有權(quán)這個(gè)基礎(chǔ)，那么區(qū)分所有人也就沒(méi)有了共同管理的內(nèi)容，進(jìn)行表決的事項(xiàng)，也就沒(méi)有了成員權(quán)。2、建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)容的復(fù)雜性任何一個(gè)建筑物區(qū)分所有人，對(duì)于該建筑物都有部分空間的專(zhuān)有權(quán)和某些空間共用設(shè)施的共有權(quán)，以及

3、對(duì)于整個(gè)建筑物的成員權(quán)。專(zhuān)有權(quán)人有權(quán)對(duì)自己的專(zhuān)有部分占有、使用、收益、和處分，任何人不得干預(yù)。共有權(quán)人對(duì)共有部分如基地、屋頂、階梯、樓道、花園等共同使用。同時(shí)，建筑物區(qū)分所有權(quán)還包括所有權(quán)人的成員權(quán)，是指每一個(gè)區(qū)分所有人都是整棟建筑物的成員，對(duì)整棟建筑物的管理事宜享有權(quán)利，具有決策權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)內(nèi)容的多樣性，是說(shuō)整個(gè)權(quán)利是由專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)這三個(gè)部分構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的共有形式。二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體的特征1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體是整體建筑物上的部分建筑建筑物區(qū)分所有權(quán)是建筑物的所有權(quán)形式，這就不同于一般的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)和其他建筑物以外的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。因?yàn)槭紫龋ㄖ镏傅氖蔷用褡?/p>

4、宅，包括高層住宅、一般住宅、聯(lián)體別墅；其次是指寫(xiě)字樓、辦公樓、法人、合伙及其他組織購(gòu)買(mǎi)部分空間而構(gòu)成區(qū)分所有；再次，還包括可以區(qū)分所有的生產(chǎn)用建筑物。當(dāng)這些建筑物被其共有人共有時(shí)，也就形成了建筑物區(qū)分所有權(quán)。概括地說(shuō)，建筑物區(qū)分所有權(quán)是部分建筑在整體建筑物上面的所有權(quán)形式。2、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專(zhuān)有部分（1）專(zhuān)有部分的概念和構(gòu)成要件專(zhuān)有部分是指區(qū)分所有建筑物中具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性，可以成為區(qū)分所有權(quán)客體的建筑物部分。作為專(zhuān)有所有權(quán)的客體應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一是構(gòu)造上的獨(dú)立性，二是使用上的獨(dú)立性。構(gòu)造上的獨(dú)立性又可以說(shuō)是物理上的獨(dú)立性，是指建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開(kāi)，可與建筑物其他部分完全隔離

5、，專(zhuān)有人可以排他地、獨(dú)占地予以使用的建筑物部分。使用上的獨(dú)立性又稱(chēng)經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，具備滿足一般生活的獨(dú)立機(jī)能，一般是通過(guò)是否有獨(dú)立的出入口和符合建筑物使用目的的內(nèi)部專(zhuān)用設(shè)備來(lái)判斷。（2）專(zhuān)有部分的范圍從理論上說(shuō)，界定專(zhuān)有部分有五種不同的主張：一是“壁心”說(shuō)，認(rèn)為區(qū)分所有建筑物專(zhuān)有部分的范圍達(dá)到墻壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。二是“空間”說(shuō)，認(rèn)為專(zhuān)有部分的范圍僅限于墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分，而界線點(diǎn)上的分割部分如墻壁、地板、天花板等則為全體或者部分區(qū)分所有人共有。三是“最后粉刷表層”說(shuō)，認(rèn)為專(zhuān)有部分包含壁、柱、等境界部分表層所粉刷的部分，也就是說(shuō)境界

6、壁與其他境界的本體屬于共有部分。四是“壁心”說(shuō)和“最后粉刷表層”說(shuō)，認(rèn)為專(zhuān)有部分的范圍應(yīng)分依內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系而定，在區(qū)分所有人內(nèi)部，專(zhuān)有部分的范圍應(yīng)僅限于壁、柱、地板專(zhuān)有權(quán)、天花板等境界部分表層所粉刷的部分；在外部關(guān)系上，尤其當(dāng)?shù)谌藫p害這些部位時(shí)，為了方便維護(hù)大家的利益，專(zhuān)有部分應(yīng)包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心線。筆者采用第四種說(shuō)法比較全面，因?yàn)椤氨谛恼f(shuō)與最后粉刷表層”說(shuō)既考慮到財(cái)產(chǎn)的管理、維護(hù)，又考慮到財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性和對(duì)外關(guān)系，是比較全面的主張。（3）共有部分的概念和范圍共有部分是指除專(zhuān)有部分以外的其他部分及不屬于專(zhuān)有部分的附屬物，包括法定共有部分與約定共有部分。共有部分的范

7、圍包括四個(gè)方面：建筑物的基本構(gòu)造部分，一般是支柱、屋頂；建筑物的共用部分及其附屬物如走廊、樓梯、自來(lái)水管道、消防設(shè)備等；建筑物所占有的地基的使用權(quán)；住宅小區(qū)的綠地、道路、公共設(shè)施、公益活動(dòng)場(chǎng)所等。下一章對(duì)共有部分性質(zhì)范圍等進(jìn)行詳細(xì)的闡述。3、建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使方式權(quán)利的行使，必須是權(quán)利人實(shí)現(xiàn)其權(quán)利內(nèi)容的正當(dāng)行為。行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的正當(dāng)行為，會(huì)基于不同的權(quán)利內(nèi)容有所不同。專(zhuān)有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有部分行使占有、使用、收益、處分。一般表現(xiàn)為區(qū)分所有人可以自己占有房屋也可以允許他人占有，可以自己因生活需要而使用該房屋，也可以是允許他人使用，可以通過(guò)對(duì)房屋的出租獲取收益，也可以處分房屋表現(xiàn)為維修、改良、買(mǎi)

8、賣(mài)。（1）共有權(quán)行使方式共有權(quán)是針對(duì)建筑物的共有部分而不是專(zhuān)有部分所享有的權(quán)利，所以它的行使是受到一定限制的如區(qū)分所有人可以為正常生活需要對(duì)共有部分進(jìn)行使用，但不能阻礙他人使用，另外以收益為目的而使用共有部分時(shí)，應(yīng)與其他區(qū)分所有人協(xié)商進(jìn)行利益分配，對(duì)共有部分處分時(shí)，區(qū)分所有人必須與其他區(qū)分所有人協(xié)商，不得自行對(duì)建筑物作低價(jià)處理。（2）成員權(quán)行使方式每一位業(yè)主都可以行使成員權(quán)。物權(quán)法第75條第一款規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。第76條規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項(xiàng)例如制定和修改業(yè)主大會(huì)議室規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或更換其他管理人，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等等。實(shí)踐中成員權(quán)的行使往往通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司來(lái)行使。3

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