1、區分所有建筑物地下車庫的歸屬研究我國物權法第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。目前，由于我國法律對地下車庫的歸屬問題規定得比較模糊、籠統，現實生活中在開發商與業主之間引發許多糾紛。2009年5月25日最高人民法院出臺的司法解釋 ，第五、六條關于車位、車庫的規定，對地下車庫的產權歸屬亦沒有作出具體規定。區分所有建筑物配套設施地下車庫，應當定性為區分所有建筑物的共有部分，其產權歸屬于全體區分所有權人所共有。在區分所有法律關系存續期間，任何區分所有權人不得請求單獨分割
2、，地下車庫必須與專有部分一體處分，不得單獨買賣、抵押。下面，筆者從區分所有建筑物的地下車庫與基地的關系、內部構造、功能分析等角度，對其產權歸屬問題進行分析。首先，區分所有建筑物地下車庫沒有分攤土地使用權面積份額。建筑物離不開基地，否則就成為“空中樓閣”。在我國，土地屬于國家或集體所有，任何通過建造、購買等方式取得建筑物所有權的主體，不能自然取得對土地的所有權，我國現行立法也未承認地上權，也不存在各區分所有人區分地上權的問題。因此，開發商通過出讓、轉讓或劃撥等方式取得土地使用權以后而建造建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能對土地享有使用權。那么，在區分所有的情況下，各區分所有人對基地究竟享有何種
3、權利?從我國現行立法來看，土地使用權和房屋所有權視為不可分割的整體。在這方面有二個重要原則：一是所謂“地隨房走”原則，即房屋出讓，土地使用權隨之轉移。二是所謂“房隨地走”原則，即土地使用權移轉，地上建筑物也要隨之移轉。1994年我國城市房地產管理法第31條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”這意味著區分所有權人應當基于對建筑物的區分所有而享有對基地的使用權。在我國現行的房地產管理體制下，只有計算建筑容積率(建筑容積率=建筑總面積/土地使用權面積)的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。不計算建筑容積率的建筑物由于沒有分攤相應宗地號的
4、土地使用權面積份額，在房地產初始登記時不能單獨取得房地產證，其法律權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物。而根據商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(建設部1995年9月8日發布)和房產測量規范(國家質量技術監督局2000年2月22日發布)，作為區分建筑物組成部分的停車位，無論是地上停車位，還是架空層停車位或者地下室停車位，既不屬于套(單元)內使用面積，也不屬于公用分攤面積，也就是說，該部分沒有分攤任何土地使用權面積份額，因此，其不可能取得單獨的房地產證，不能成為專有權的客體。根據區分建筑物地下車庫與基地的關系，因其沒有分攤相應的土地使用權面積份額，在房產登記制度上不可能取得單獨的房地產證，
5、只能認定為屬于全體區分所有人共有的共有部分。反之，如果我們將區分所有建筑物之停車位認定為專有部分，允許自由買賣、抵押和轉讓，則會出現問題：一是這種專有權對于基地的權利從何而來?二是非本區分所有建筑物區分所有人的其他人進入該區分所有建筑物的合法準入權從何而來?其次，區分所有建筑物的地下車庫，從構造上看區分建筑物之地下車庫不具有獨立性。不具有構造上的獨立性，就不能成為專有權的客體，只宜認定為歸屬于全體區分所有權人共有的共有部分。區分建筑物的地下車庫在利用和功能上具有從屬性。區分所有建筑物的地下車庫與一般社會公共車庫最大的區別在于其有兩個顯著的特征：一是非營利性。區分建筑物的地下車庫主要供住宅小區區
6、分所有人自己或來客停車之用，不以營利為目的，這是其在利用上的固有屬性;二是從屬性。區分所有建筑物的地下車庫在功能上是作為住宅小區區分所有人的生活配套設施存在的，在性質上屬于建筑物的附屬設施，其法律地位從屬于專有部分。就地下車庫的這兩個特征的而言，從屬性又是其最本質的特征，由于其從屬性，決定了其非營利性。基于區分所有建筑物的地下車庫在利用上具有非營利性、在功能上具有從屬性這樣兩個本質特征，筆者認為只能將其性質認定為區分所有建筑物的共有部分。綜上所述，區分建筑物的地下車庫沒有分攤區分建筑物的土地使用權面積份額，在構造上不具有獨立性，在利用和功能上具有從屬性，宜將其認定為區分所有建筑物的共有部分，在
7、產權歸屬上由全體區分所有權人共有。現實生活中，如何解決地下車庫如何使用而引發的糾紛，應當遵循兩個基本原則：一是地下車庫的性質和歸屬，應當將區分所有建筑物的地下車庫界定為區分所有建筑物的法定共有部分，歸屬于全體區分所有權人共有。二是解決圍繞地下車庫的使用權引發的糾紛的法律適用方面，應當適用建筑物區分所有權的相關法律理論，不應該適用普通的所有權或者合同法等理論，在確定其基礎法理的前提下，再按照有關買賣合同或者租賃合同的原則處理相關的糾紛。筆者認為，解決區分所有建筑物地下車庫使用權引發的糾紛紛應當著重從以下幾方面進行考慮：一是開發商就區分所有建筑物的地下車庫設定專有使用權，收取高額使用費的行為應當認
8、定為無效。現實生活中，根據我國目前相關法律法規的規定，區分所有建筑物的開發商在不可能為地下車庫辦理單獨產權證。在這種情況下，開發商為謀取暴利，與特定的區分所有人或者區分所有人以外的第三人簽訂所謂“地下車庫的車位租賃合同”，約定專有使用期間為70年，然后一次性收取全部使用費，這種“名為租賃、實為買賣”的租賃合同應當認定為無效。其理由是：設定專有使用權的基本前提是必須對設定專有使用權的標的物享有所有權，對標的物享有實質性的處分權。但區分所有建筑物地下車庫歸屬于小區全體區分所有人，而開發商對區分所有建筑物地下車庫不具有所有權，故其對區分所有建筑物地下車庫設定專有使用權的合同應當認定為無效合同。二是以
9、區分所有建筑物的地下車庫的車位為標的物的買賣合同，一律應當認定為無效合同。其理由是：通過上面分析，區分所有建筑物地下車庫歸屬于全體區分所有人所共有，區分所有建筑物的共有部分具有從屬性，其隨著專有部分設立、轉移、消滅而設立、轉移、消滅，與專有部分具有一體性，不得單獨進行買賣。而且，根據我國目前相關法律法規規定，地下車庫并不能單獨取得產權權屬證明，因此區分所有建筑物地下車庫不能進行單獨買賣。綜上，無論出賣方是區分所有人還是開發商亦或是物業管理公司，其所簽訂的關于區分所有建筑物的地下車庫的車位為標的物的買賣合同都應當認定為無效合同。三是區分所有建筑物的全體區分所有人可以就區分所有建筑物的地下車庫設定
10、共有部分專有使用權。區分所有建筑物的地下車庫的車位應當首先滿足全體區分所有人的需求，在現實生活中，并非全體區分所有人都擁有代步工具機動車輛，進而全體區分所有人可以通過約定，對區分所有建筑物的地下車庫設定共有部分專有使用權，將地下車庫約定給特定多數區分所有人或者區分所有人以外的第三人使用，并收取合理的使用費用。對于收取的合理使用費用，全體區分所有人可以作為建筑物及其附屬設施的維修資金，也可以按照各區分所有人的專有部分面積在整個建筑物中所占的比例實際分配給各區分所有人，以期在全體區分所有人之間以實現一定程度上的利益均衡，為全體區分所有人營造更為和諧的小區社會生活環境。文章來源：中顧法律網 (免費法律咨詢，就上中顧法律網）
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