1、隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟和理性，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)從當(dāng)初以住宅開發(fā)模式做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的套路中轉(zhuǎn)變過來，甚至對后期經(jīng)營管理的重視程度已經(jīng)超過銷售。而在前期策劃工作中相當(dāng)重要的一個環(huán)節(jié)就是對建筑方案設(shè)計的支持，包括整體規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格、商業(yè)建筑要求、人流動線等,因此我們必須從后期經(jīng)營、招商的角度出發(fā)，研究不同商業(yè)經(jīng)營模式對前期商業(yè)建筑設(shè)計、配套設(shè)施的要求。以期在項(xiàng)目初始的策劃階段能夠?qū)ㄖO(shè)計和布局規(guī)劃提出建設(shè)性的意見，減少后期的改動與損失。第一部分 商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計一、規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間1、商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計總體原則商業(yè)物業(yè)較為常見的有以下四種空間形式：（1）室內(nèi)大開間。無街

2、道，商鋪間沒有完全隔絕；（如百貨、大賣場）（2）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；（3）回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋（4）室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋。（如港匯廣場、正大廣場）由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費(fèi)者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場的經(jīng)營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。商業(yè)項(xiàng)目在追求寬敞舒適的空間的同時，對得房率K（實(shí)際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街的得房率K能達(dá)到8090%，而室內(nèi)購物中心的得房率要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等公共部位面積都屬于公攤面積，一

3、般在得房率在55%65%之間。內(nèi)部布局規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購物中心的整體人氣平衡，避免產(chǎn)生絕對的死角死鋪。在規(guī)劃設(shè)計上常用手法有：（1）以主力店引導(dǎo)人流。一般大型購物中心都會引進(jìn)主力店來吸引人流，并對人流起到引導(dǎo)作用。通常會將主力店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長購物中心的人流通過路線；例如很多大賣場會設(shè)置在相對比較靠里的位置，人流進(jìn)入大賣場必須要經(jīng)過較長的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店?；蛘邔⒋筚u場設(shè)置在二樓，讓消費(fèi)者必須要從二樓經(jīng)過。（2）以局部的造景、中庭聚集人流；景觀、中庭是現(xiàn)代商業(yè)中心的必要元素

4、。不論你是哪種形式的商業(yè)，景觀和中庭都是必不可少的，它已經(jīng)不僅僅是購物環(huán)境、消費(fèi)檔次的符號。景觀和中庭在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通過通透、寬敞的視覺可見性，消費(fèi)者非常容易尋覓到自己的消費(fèi)目的地，迅速有針對性地引導(dǎo)人流。（3）以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流；餐飲業(yè)態(tài)已被驗(yàn)證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區(qū)底商，餐飲都應(yīng)該作為主力業(yè)態(tài)而占有相當(dāng)大的比例。尤其是在一些流動人流較少的住宅區(qū)，普通零售、百貨服裝等對人流依賴較大的業(yè)態(tài)難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務(wù)型業(yè)態(tài)卻能夠很好的吸引人流。餐飲

5、業(yè)態(tài)有帶動人氣的作用（4）出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；出入口是吸引人流的關(guān)鍵所在，但并非入口越多就是越好。過多的出入口也會導(dǎo)致人流的流失以及商業(yè)動線的混亂。通常商業(yè)項(xiàng)目的出入口會有主入口和次入口之分，主入口12個，次入口23個，視項(xiàng)目的具體面積而定。出入口的位置通常是設(shè)置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。商業(yè)街、商場的出入口設(shè)置比較購物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個性風(fēng)格，同時要追求商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式。（1）屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。（2）建筑細(xì)

6、節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。5、商業(yè)項(xiàng)目的無障礙設(shè)計商場應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環(huán)境，在建筑設(shè)計體現(xiàn)“以人為本”的思想。比如自動步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。 56、商業(yè)項(xiàng)目的景觀設(shè)計豐富的綠化能營造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購物者購物賞景的感覺。如同其他設(shè)計一樣，景觀綠化設(shè)計在項(xiàng)目開始時就要拿出方案來，比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場植被的圍護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。7、公共部位的燈光照明設(shè)計商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)

7、境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好的購物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。二、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)在大型商業(yè)項(xiàng)目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運(yùn)動、購物等。其服務(wù)內(nèi)

8、容和功能結(jié)構(gòu)已經(jīng)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。在商業(yè)運(yùn)營與建筑設(shè)計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計中，一方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)實(shí)現(xiàn)的可能性。第二部分 人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計

9、人流系統(tǒng)是一個商業(yè)項(xiàng)目能否經(jīng)營成功的基礎(chǔ)條件，失敗的人流規(guī)劃就會造成動線混亂、人流行走不暢、商業(yè)死角（死鋪）等現(xiàn)象，直接影響商業(yè)經(jīng)營業(yè)績。一、商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的外部環(huán)境雖然不參與直接經(jīng)營，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但其對吸引人流及聚集人流具有重要的意義。1、人流規(guī)劃符合易達(dá)性暢旺的人流、車流是商業(yè)經(jīng)營之根本。外部交通的易達(dá)性和人流組織的結(jié)合是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。因此，商業(yè)項(xiàng)目必須具有非常好的易達(dá)性。位于公交換乘站點(diǎn)、地鐵出入口附近的商業(yè)項(xiàng)目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；過寬的主干道或者有護(hù)欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導(dǎo)。通?？梢愿鶕?jù)不同情況進(jìn)行如下設(shè)計：將商業(yè)主入口設(shè)置在

10、路口或靠近車站的位置在商場地下一層設(shè)置通道與地鐵車站相通設(shè)置過街人行天橋設(shè)置規(guī)范、準(zhǔn)確的引導(dǎo)標(biāo)識系統(tǒng)2、停車體系現(xiàn)代商業(yè)對停車要求越來越高，除要確保停車位數(shù)量的基本條件外，車流的組織以及停車后的人流動線也越來越受到重視。人車分流已經(jīng)成為規(guī)劃設(shè)計中最基本的一個滿足條件，越來越多的新建商業(yè)都會考慮專門的出租車上下客區(qū)。對于大型商場而言，停車場地的設(shè)計及合理安排關(guān)系到消費(fèi)者的便捷性，并很大程度上影響到消費(fèi)者的購物決定。從方便大多數(shù)消費(fèi)者的角度出發(fā)，宜在商場外部周圍布置大量的地面停車場位，但在實(shí)際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代，這就需要從地下停車庫到商場內(nèi)部的動線必須便捷

11、、直達(dá)；另外，還需協(xié)調(diào)好商場的貨物運(yùn)輸、卸貨區(qū)及出租車?？奎c(diǎn)的停車用地，并進(jìn)行有效的人車分流體系，以免對消費(fèi)者產(chǎn)生相互干擾的影響。大型商業(yè)設(shè)施通常較為多見的是將車庫設(shè)置在地下一層或二層。以家樂福（碧云）為例，其車庫設(shè)置在地下一層，與家樂福賣場同一樓層，不用走電梯就直接通向超市內(nèi)部。方便了消費(fèi)者購物，也增加了商家的商業(yè)機(jī)會。3、廣場許多大型的商業(yè)項(xiàng)目都有設(shè)置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費(fèi)者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動娛樂設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間

12、。大型商業(yè)的廣場，分為室內(nèi)和室外兩種情況：室內(nèi)廣場中庭；是大型商場購物中心必不可少的建筑元素。室外廣場的大小則視地塊規(guī)劃要求而定，通常會設(shè)置在主入口或項(xiàng)目紅線。以溧陽項(xiàng)目為例，政府要求其建筑紅線距離人行道要退界60米，建設(shè)市民廣場。一般廣場的用途主要有：􀂾設(shè)置地面停車場􀂾設(shè)置綠化、道路景觀􀂾設(shè)置消費(fèi)者休憩空間4、外立面設(shè)計形象鮮明、設(shè)計突出的商業(yè)項(xiàng)目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時也是本項(xiàng)目區(qū)別于其它項(xiàng)目的顯著標(biāo)致之一。從外立面設(shè)計的角度來看，符合產(chǎn)品、目標(biāo)客戶定位是關(guān)鍵。通常一般的社區(qū)型大型購物中心的外立面不

13、應(yīng)設(shè)計的太過高檔或另類，而是以暖色調(diào)、簡約風(fēng)格等較有親和力的設(shè)計更為貼切普通大眾的審美觀點(diǎn)和消費(fèi)心理。二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。（一）物理因素即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項(xiàng)目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計、應(yīng)急出口設(shè)計等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計。此類要求最好能夠在前期設(shè)計階段就明確下來，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明確，以免在后期建設(shè)過程中造成不必要的浪費(fèi)。（二）建筑設(shè)計因素1、人流動線設(shè)計以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的

14、價值。但在直線的人流動線中，可以規(guī)劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。小中庭通常設(shè)置在較為靠里的位置，用于對人流的疏散引導(dǎo)。此外，小中庭也有利于增大一些商鋪的開間和可視性，增加內(nèi)部商鋪的價值。2、為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。3、如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達(dá)率。為了最大限度的保證人流暢通，有時

15、會將兩條通道之間的商鋪設(shè)計為前后通鋪，消費(fèi)者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速人流行走。但是這樣的設(shè)計也會存在一些問題，例如：商鋪的面積增大（原本可以劃分為兩間商鋪）4、人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達(dá)率。適當(dāng)?shù)倪B廊設(shè)計會起到很好的人流引導(dǎo)作用，連廊可以比作為室內(nèi)的天橋，在不同的區(qū)域之間起到橋梁作用。而且連廊也是很好的縱覽這個商場格局的位置，從而有效提高人流行走的效率。5、在樓層之間設(shè)立的臺階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開設(shè)計或設(shè)計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。此種電梯和樓梯的設(shè)置在百貨商場里較

16、為常見，這樣可以讓消費(fèi)者多繞半圈中庭，起到延長行走路線的作用。（三）業(yè)態(tài)1、合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達(dá)率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場，最理想的人流拉動策略是，將主力店設(shè)在高層。2、按照消費(fèi)者的購物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對于經(jīng)營誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購買的目的，而對于經(jīng)營目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上。3、按照商品屬性進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，一般而言購買頻率

17、、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品、家用電器、大型書店等就是典型。4、進(jìn)行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費(fèi)者選購不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達(dá)到“1+12”的效果。（四）顧客生理、心理因素（緩解顧客購物疲乏感和不適感）1、每層樓的人流過道數(shù)量，一般1主2輔便可。簡單易梳理的人流動線，可以使消費(fèi)者更加輕松的行進(jìn)，而不會產(chǎn)生暈頭轉(zhuǎn)向，不知身在何處的感覺，從而喪失了再次光顧的情緒。2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場的通透感，使顧客不產(chǎn)生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加

18、人流光顧店鋪的數(shù)量。3、在中庭小廣場設(shè)立休息區(qū)域，對不同的顧客進(jìn)行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。4.應(yīng)該在人流通道頭尾端給予顯著的區(qū)域或功能標(biāo)識,方便顧客辨認(rèn),避免消費(fèi)者認(rèn)為商場象迷宮難逛，而產(chǎn)生下次不會再來的想法?？傊?，通過對商業(yè)建筑室內(nèi)、室外人流系統(tǒng)的規(guī)劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價值達(dá)到最大化。第三部分 總結(jié)以上從后期招商、經(jīng)營的角度考慮了規(guī)劃設(shè)計對商業(yè)地產(chǎn)的成功有哪些關(guān)鍵因素、商業(yè)建筑的人流系統(tǒng)規(guī)劃、時至今日最好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)生了哪些變化。主要對商業(yè)規(guī)劃設(shè)計關(guān)鍵點(diǎn)；人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行了著重的研究分析，注重在細(xì)節(jié)方面的要求，經(jīng)營中問題的改進(jìn)，招商實(shí)踐中難點(diǎn)的建議