1、 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 1 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 制度主責(zé)部門 華潤置地工程管理部 會簽部門 無 最終審批單位或?qū)徟?華潤置地工程總監(jiān) 發(fā)文單位 工程管理部 版本記錄版本記錄 制度編號 版本號 發(fā)布日期 修訂內(nèi)容 CRL-GCGLB-ZY-2015-28 V2.0 2015/04/01 無 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指

2、引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 4 目錄 目錄 1.項目概況.7 1.1 項目簡介.7 1.2 項目定位.7 1.3 規(guī)劃平面圖.7 1.4 項目管理目標(biāo).7 2.建筑市場分析及項目經(jīng)驗借鑒.8 2.1 建筑市場分析.8 2.2 項目經(jīng)驗借鑒.9 3.項目管理總體思路.10 4.重難點分析.10 4.1 工期進度重難點.10 4.2 施工技術(shù)重難點.11 4.3 施工總平面管理重難點.11 4.4

3、 外部協(xié)調(diào)難度.11 5.項目風(fēng)險.11 6.項目機構(gòu)及流程.11 6.1 項目部與公司職能部門的工作界面.11 6.2 項目部組織機構(gòu).11 6.3 管理流程制度簡介.12 7.總平面管理規(guī)劃.12 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 5 7.1 前期工作介紹.13 7.2 周邊環(huán)境及場內(nèi)環(huán)境介紹.13 7.3 臨時水電現(xiàn)狀.13 7.4 臨建區(qū)規(guī)劃.13 7.

4、5 場地開口及場內(nèi)外交通組織.14 7.6 主要機械設(shè)備布置.15 7.7 臨時水電及排水排污布置.15 7.8 材料堆場及加工場布置.16 7.9 場內(nèi)土方平衡策劃.16 7.10 外腳手架特殊處理.17 7.11 分階段布置總平面圖.18 8.工程進度管理規(guī)劃.18 8.1 項目計劃.19 8.2 里程碑節(jié)點管理.23 8.3 主要進度糾偏措施.23 9.質(zhì)量管理規(guī)劃.24 9.1 質(zhì)量目標(biāo).24 9.2 主要控制要點及措施.24 10.EHS 施工管理規(guī)劃.29 10.1 EHS 施工管理目標(biāo).29 10.2 主要控制要點及措施.29 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CR

5、L-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 6 11.驗收組織與管理.31 12.可視化管理規(guī)劃.31 13.售樓區(qū)專項管理規(guī)劃.32 14.合約成本管理規(guī)劃.33 14.1 招采計劃.33 14.2 項目目標(biāo)成本管理.33 14.3 成本管理主要措施.34 15.設(shè)計管理規(guī)劃.34 15.1 深化設(shè)計管理.34 15.2 設(shè)計和深化設(shè)計計劃.35 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-

6、2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 7 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 1.項目概況 1.1 項目簡介 編制內(nèi)容應(yīng)包括項目名稱及開發(fā)建設(shè)單位情況、規(guī)劃設(shè)計單位、規(guī)劃設(shè)計經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、建筑設(shè)計概況、項目分期等，用數(shù)據(jù)指標(biāo)和圖表進行描述，如下表：項目名稱 項目位置 建設(shè)單位 勘察單位 設(shè)計單位 監(jiān)理單位 占地面積 總建筑面積 地上建筑面積 地下建筑面積 結(jié)構(gòu)形式 層數(shù)及層高 1.2 項目定位 編制內(nèi)容應(yīng)包括項目的定位及理由，屬于住

7、宅開發(fā)八大產(chǎn)品線的哪一類系列，項目的檔次。根據(jù)項目定位及發(fā)展計劃分析對工程管理的具體要求，不同定位的住宅對質(zhì)量細節(jié)的要求也不同，工期是偏緊還是一般等等。根據(jù)項目定位明確本工程管理的重點。1.3 規(guī)劃平面圖 此部分應(yīng)包含所在項目的地塊概況，項目周邊環(huán)境概況等內(nèi)容，附圖介紹。1.4 項目管理目標(biāo) 列表說明本項目的管理目標(biāo)，如下：序號 管理目標(biāo) 內(nèi)容 1 工期目標(biāo) 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Htt

8、p:/華潤集團旗下香港上市公司 8 2.建筑市場分析及項目經(jīng)驗借鑒 2.1 建筑市場分析 新進城市首期項目應(yīng)進行當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龅姆治?，建筑市場分析要通過充分的調(diào)研了解到以下信息：1)新進城市已有類似項目開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模、設(shè)計規(guī)劃、項目管理（質(zhì)量、安全、成本、進度）、銷售等情況；2)當(dāng)?shù)亟ㄖ?、在?dāng)?shù)厥┕さ耐鈦斫ㄖ镜氖┕ぞC合實力、施工質(zhì)量；3)當(dāng)?shù)亟ㄖ袌龅氖┕に胶唾|(zhì)量控制情況等。2.1.1 當(dāng)?shù)貐⒔ǚ街饕暮献髂Ｊ?1)與設(shè)計方合作模式闡述；2)與造價咨詢方合作模式闡述；3)與監(jiān)理方合作模式闡述；4)與總包方的合作模式闡述；5)與其他分包商合作模式闡述，如：機電單位、精裝單位、幕墻單位、

9、市政單位、園林單位等。2 質(zhì)量目標(biāo) 3 成本控制目標(biāo) 4 安全文明目標(biāo) 5 團隊建設(shè)及人才培養(yǎng)目標(biāo) 6 客戶滿意度目標(biāo) 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 9 2.1.2 當(dāng)?shù)卣O(jiān)管的主要特點 此部分應(yīng)包含當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理環(huán)境分析，包括報批報建、過程驗收、人防驗收、消防驗收、節(jié)能驗收、環(huán)境監(jiān)測、規(guī)劃驗收、竣工驗收備案、施工許可證辦理、銷售（預(yù)售）證的辦理等，列表簡述

10、。2.1.3 當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況介紹 根據(jù)地質(zhì)勘察單位提供的地質(zhì)勘探報告簡單描述項目的主要地質(zhì)情況，重點闡述對工程施工有影響的地質(zhì)條件。2.2 項目經(jīng)驗借鑒 2.2.1 外部項目經(jīng)驗借鑒（針對首期項目）調(diào)查當(dāng)?shù)?3 個類似標(biāo)桿項目，了解以下情況：1)當(dāng)?shù)仡愃祈椖康拈_發(fā)周期、關(guān)鍵節(jié)點；項目的基坑、地基、結(jié)構(gòu)、外立面、裝修、園林、市政的主要施工節(jié)點；2)當(dāng)?shù)仡愃祈椖康膯畏皆靸r，成本控制模式；3)當(dāng)?shù)仡愃祈椖康馁|(zhì)量水平，主要產(chǎn)品優(yōu)勢，特別是質(zhì)量方面的優(yōu)勢；4)當(dāng)?shù)仡愃祈椖康陌踩拿魇┕で闆r調(diào)查；5)當(dāng)?shù)丶s定的項目交付標(biāo)準(zhǔn)等。2.2.2 內(nèi)部項目經(jīng)驗借鑒（針對非首期項目）1)計劃執(zhí)行情況分析 此部分應(yīng)包含影

11、響項目計劃實施的關(guān)鍵節(jié)點分析。如：政府政策對工期的重大影響；設(shè)計變更對工期的影響；華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 10 總包施工對工期的影響；甲指分包對工期的影響等；2)質(zhì)量管理分析 此部分應(yīng)包含影響項目質(zhì)量的關(guān)鍵節(jié)點分析。如：外立面的施工質(zhì)量；精裝修的施工質(zhì)量；防水的施工質(zhì)量；外窗的施工質(zhì)量等。3)安全文明施工分析 此部分應(yīng)包含影響項目安全文明施工實施的關(guān)鍵

12、管控點分析。3.項目管理總體思路 根據(jù)項目的特點和管理目標(biāo)，結(jié)合商業(yè)計劃和啟動會的要求，闡述項目管理的總體思路，包括工程的開發(fā)節(jié)奏、合約分判框架、施工順序、質(zhì)量管控、品牌推廣等。4.重難點分析 根據(jù)工程特點、建筑市場資源狀況、項目定位、項目管理目標(biāo)并結(jié)合城市公司工程管理能力，對擬建項目的重難點進行分析，確定需要重點控制、解決的問題，有針對性地制定管理對策和措施，實施有效的預(yù)防控制。可以從工期、施工技術(shù)、總平面布置、外部協(xié)調(diào)等方面進行分析。4.1 工期進度重難點 對工程整體進度計劃和關(guān)鍵節(jié)點計劃進行分析，結(jié)合當(dāng)?shù)卣w施工水平和 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-

13、ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 11 環(huán)境條件，確定工期管控重難點和管控關(guān)鍵。4.2 施工技術(shù)重難點 根據(jù)項目的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計特點，分析施工中存在的施工技術(shù)難點和管控重點。4.3 施工總平面管理重難點 根據(jù)項目現(xiàn)場施工條件，從承建商辦公區(qū)和生活區(qū)的設(shè)置、臨時道路設(shè)置、現(xiàn)場加工場及材料堆場布置、施工機械布置、臨時水電及排水排污系統(tǒng)設(shè)置、分段移交及場內(nèi)土方平衡等方面分析施工總平面管理中存在的重難點。4.4 外部協(xié)調(diào)難度 分析本項目在

14、外部協(xié)調(diào)方面可能存在的難度。5.項目風(fēng)險 根據(jù)項目具體情況，可從工期延誤、質(zhì)量缺陷、負面事件影響、成本超支、合同糾紛等方面分析本項目可能出現(xiàn)的風(fēng)險點，并考慮相應(yīng)的預(yù)防對策。6.項目機構(gòu)及流程 6.1 項目部與公司職能部門的工作界面 闡述項目部與大區(qū)及城市公司職能部門間的關(guān)系及工作界面劃分，用架構(gòu)圖表示，必要時可增加表格說明。6.2 項目部組織機構(gòu) 根據(jù)項目擬采取的承包管理方式和項目特點，制訂項目部組織機構(gòu)。通過項目部組織架構(gòu)圖表示出項目組織設(shè)置結(jié)構(gòu)及管理關(guān)系，及各組織模塊的人員配置情況。華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華

15、潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 12 6.3 管理流程制度簡介 簡單介紹項目部各項工程管理流程和制度，如質(zhì)量管理、計劃管理、安全管理、招采管理、合約成本管理等。7.總平面管理規(guī)劃 總平面管理規(guī)劃是在設(shè)計方案及項目分期開發(fā)意見基本確定的前提下，根據(jù)項目開發(fā)進度，分階段對施工總平面進行布置、調(diào)整、補充和修改，明確承包商分區(qū)、土方平衡、臨時施工道路設(shè)置、施工順序等內(nèi)容，以作為本項目合約規(guī)劃及現(xiàn)場管理的重要依據(jù)?？偲矫婀芾硪?guī)劃應(yīng)是從發(fā)展商的角度進行的項目施工總平面規(guī)劃，分階

16、段附圖對總平面布置規(guī)劃進行說明。各項目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬別，再加上設(shè)計方案的差異，故總平面管理規(guī)劃的內(nèi)容針對性很強，差異性較大。但其總的參考原則如下：1)滿足銷售及竣工交樓的需要；2)根據(jù)現(xiàn)場實際地形，最大限度利用施工場地；3)便于各承包商的使用，確保機械擺放、材料堆放及材料加工場位置滿足施工要求；4)現(xiàn)場辦公室區(qū)域應(yīng)與施工區(qū)域有一定的隔離；5)水電接口應(yīng)靠近施工區(qū)域，合理布置水電管線，采用較短路線，同時應(yīng)盡量避免管線交叉；6)滿足文明施工及消防要求；7)分期開發(fā)時應(yīng)統(tǒng)一考慮整個項目的總平面規(guī)劃，并盡可能對首期市場 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編

17、制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 13 品牌培育期提供較好的外圍環(huán)境條件。7.1 前期工作介紹 在確定施工總承包單位之前，應(yīng)對以下工作內(nèi)容進行合理規(guī)劃：1)工地圍墻、工地保安、現(xiàn)場辦公室搭建；2)查詢紅線內(nèi)和紅線外周邊的地下、地上管線資料；3)三通一平，包括清障、平整場地，主要施工道路、臨時水源、排水和排污接駁點，臨時電源接駁點布置等；4)完成地勘工作，包括初勘、詳勘；5)基坑支護和土方開挖的設(shè)

18、計招標(biāo)，設(shè)計和施工方案專家評審（超過 5m 的深基坑），基坑支護和土方開挖的施工；6)樁基設(shè)計、樁基報建、樁基施工等。7.2 周邊環(huán)境及場內(nèi)環(huán)境介紹 對影響施工總平面布置的現(xiàn)場周邊環(huán)境和場內(nèi)環(huán)境進行簡單的介紹。7.3 臨時水電現(xiàn)狀 施工現(xiàn)場已有的臨時水電布置情況及提供的接駁點位置，確定已有水電供應(yīng)是否滿足現(xiàn)場施工需要。應(yīng)說明若現(xiàn)有水電不能滿足施工需要，如何解決。7.4 臨建區(qū)規(guī)劃 對于不同的標(biāo)段，均應(yīng)規(guī)劃好各自標(biāo)段的臨建區(qū)位置。業(yè)主和承包商辦公區(qū)宜設(shè)置在施工現(xiàn)場，便于及時處理解決現(xiàn)場問題。承包商生活區(qū)也應(yīng)盡量就近設(shè)置，有利于保證項目進度。臨建規(guī)劃應(yīng)考慮好臨建區(qū)的市政管線問題，以及各地區(qū)對臨建的

19、具體要求。華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 14 臨建區(qū)的使用時間要根據(jù)項目的開發(fā)時限和總的開發(fā)進度綜合考慮，盡量避免二次搭設(shè)臨建。根據(jù)項目的體量大小以及工期要求、資源投入情況等，結(jié)合擬承接項目的承包商管理力量和實力，合理劃分標(biāo)段。以下原則供參考：1)進度緊張的標(biāo)段，由于周轉(zhuǎn)材料、施工人力集中投入較大，可多引進幾家承包商，有利于進度控制。2)綜合考慮各個標(biāo)段臨時

20、施工道路布置，保證各自范圍內(nèi)的交通順暢。3)占地面積小，場地布置緊張的項目可由一家承包商承建。7.5 場地開口及場內(nèi)外交通組織 附圖說明項目的場地開口布置和場內(nèi)外的交通組織，參考以下原則：1)盡量在各自承包商標(biāo)段內(nèi)形成環(huán)路，設(shè)置獨立的出入口，便于各承包商現(xiàn)場封閉管理；2)盡量結(jié)合正式小區(qū)道路，將臨時路與永久路相結(jié)合考慮；3)降雨量較多的地區(qū)，臨時施工道路宜盡早硬化，以便于雨季施工及平時路面維護，保證安全文明施工形象；4)臨時施工道路及相應(yīng)配合措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等）可安排前期進場的樁基或土方單位完成，待總承包商進場后移交給總承辦商進行維護管理，以縮短搭接時間；5)應(yīng)重點考慮項目售樓

21、區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，并進行封閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路的通暢和施工的順利。華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 15 7.6 主要機械設(shè)備布置 根據(jù)項目的體量和工期要求，結(jié)合標(biāo)段劃分、技術(shù)經(jīng)濟要求，列表說明滿足施工需要的主要機械設(shè)備型號、數(shù)量和性能要求。機械設(shè)備布置參考以下原則：1)按機械利用率最大化原則，在保證垂直運輸暢通無

22、阻，保證不間斷施工的前提下，綜合考慮成本和進度，確定機械數(shù)量；2)提前規(guī)劃確定大型機械的基礎(chǔ)位置及做法，特別是塔吊；3)機械設(shè)備布置時要考慮到后續(xù)施工完成后的拆除便利。7.7 臨時水電及排水排污布置 闡述施工現(xiàn)場臨時水電及排水排污的布置方式和具體位置，參考以下布置原則：1)臨時變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺數(shù)、分批投入”的原則，并要考慮報裝程序簡單且啟、停方便。臨時變壓器的安裝位置要能盡量覆蓋整個施工區(qū)域，同時需要兼顧分期分區(qū)建設(shè)，盡量不要產(chǎn)生二次遷移。2)施工用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設(shè)的方式，穿越主要交通干道時還需預(yù)埋鋼套管以保護電纜免遭破壞；如供電線路采用架空敷設(shè)方式，要注

23、意供電桿線不能影響現(xiàn)場施工且要便于安全文明施工的管理。3)施工期間的臨時供水需要綜合考慮施工用水和生活用水的用水容量，如水壓過低可采用儲水池或管道加壓泵加壓；供水管道和水表安裝盡 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 16 量按照各承包商能單獨供水計量的原則來布置。4)雨水溝要按照有利于施工場地內(nèi)雨水最優(yōu)排放的原則來布置，一般臨時擋土墻坡頂、坡底均要設(shè)置雨水溝，施工

24、道路兩側(cè)或迎水面均需要設(shè)置雨水溝；雨水溝的砌筑要牢固，溝兩側(cè)要采用水泥砂漿抹面；場地內(nèi)雨水溝與市政雨水井駁接前需要設(shè)置沉砂池，沉砂池要定期清淤。5)施工場地內(nèi)的雨、污水盡量分開排放，如不能分開排放也需設(shè)置專門的污水管，對污水進行收集處理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部門申請并辦理有關(guān)手續(xù)，避免施工過程中手續(xù)不全而遭致處罰。7.8 材料堆場及加工場布置 闡述施工現(xiàn)場材料堆場和鋼筋、木工等加工場的位置、大小和數(shù)量，在總平面布置圖上分階段布置說明，同時參考以下布置原則：1)材料堆場的位置應(yīng)選擇適當(dāng)，便于材料運輸和裝卸，盡量減少二次搬運。2)材料堆場地勢選取在較高、堅實、平坦的地方，對回填土應(yīng)分

25、層夯實，須設(shè)有排水措施。加工場宜進行場地硬化。3)材料堆場及加工場的位置應(yīng)盡量靠近臨時施工道路，同時盡量在塔吊垂直運輸覆蓋范圍之內(nèi)。4)材料的堆放要留有通道，符合安全、防火的各項要求。7.9 場內(nèi)土方平衡策劃 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 17 根據(jù)現(xiàn)場的地質(zhì)條件和工期要求，合理策劃土方平衡。1)協(xié)調(diào)設(shè)計在方案階段要先進行土方平衡測算，優(yōu)化方案，尤其對于山地

26、建筑。2)場地內(nèi)設(shè)置合理的回填土臨時堆放區(qū)域。分期開發(fā)或占地面積大的項目，臨時堆土點可設(shè)置在相鄰、晚開發(fā)的區(qū)域內(nèi)；一次性開發(fā)同時占地面積小的項目，臨時堆土點可設(shè)置在工期短、晚開工的棟號。3)充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部分，經(jīng)歷雨季前要做好臨時支護，以保證安全及避免水土流失影響地勢較低部位的結(jié)構(gòu)施工。4)一般合同內(nèi)的土方工程量均為暫定量，成本控制難度較大。建議在基礎(chǔ)土方開挖及回填施工前，應(yīng)結(jié)合總平面規(guī)劃中的土方平衡考慮，認(rèn)真審核基礎(chǔ)土方開挖及回填施工方案，明確開挖范圍、土方轉(zhuǎn)運方式等與造價相關(guān)的內(nèi)容，避免引起合約糾紛。5)通過勘察報告了解土質(zhì)情況，提前規(guī)劃土質(zhì)較差

27、的部分要進行外運，實際操作中應(yīng)做好實測工作。6)對于多層住宅，在土方平衡計算時，還要考慮到這類項目私家花園數(shù)量較多，私家花園內(nèi)的土方回填量較大，提前做好策劃。7.10 外腳手架特殊處理 1)若使用外腳手架施工，多層和高層住宅建議在二層或以上進行外架懸挑，這樣室外部分的管線、部分園建工程，可以提前插入施工，有效地縮短工期；部分多層如果工期很寬松，周邊室外工程簡單，考慮成 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)

28、址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 18 本因素，可以不進行外架懸挑。2)重視懸挑部位的防護措施，必須按要求及時完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的情況，安全隱患較大，需提前完善安全防護設(shè)施。7.11 分階段布置總平面圖 對施工總平面圖進行動態(tài)管理，分階段調(diào)整布置，附圖說明地下室施工階段、地上結(jié)構(gòu)施工階段和結(jié)構(gòu)封頂后施工階段的主要機械設(shè)備設(shè)置、材料堆場及加工場布置、臨時道路等的調(diào)整和變化。8.工程進度管理規(guī)劃 工程進度管理規(guī)劃是從發(fā)展商的角度出發(fā)，通過編制 項目發(fā)展進度計劃、甲供材進場計劃、工程總進度計劃等，來對設(shè)計出圖、合約分判、報批報建、現(xiàn)場施工的搭接順序、工作內(nèi)容、時

29、間安排等方面進行整體規(guī)劃，并對如何促使進度計劃在項目開發(fā)過程中按期實施提出控制措施。進行工程進度管理規(guī)劃的主要目的是保證開發(fā)商的設(shè)計、合約、銷售、項目等部門圍繞統(tǒng)一的進度計劃來進行協(xié)調(diào)配合，從而確保工程項目各個進度節(jié)點全面按期推進，同時在工程進度管理過程中盡量合理安排資源配置、節(jié)約工程成本以達到綜合效益的提高。大區(qū)及城市公司應(yīng)按照 2015 年 6 月下發(fā)的華潤置住宅項目建設(shè)工期標(biāo)準(zhǔn)（V1.0）以及后續(xù)文件要求，在保證高品質(zhì)的前提下，應(yīng)對如何提高住宅項目的開發(fā)效率進行系統(tǒng)思考，并提出管理對策。住宅項目開發(fā)周期一級指標(biāo)為：拿地到首期開盤時間、拿地到首期結(jié)算時間、其他分期開工到結(jié)算時間。大區(qū) 華潤

30、置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 19 應(yīng)根據(jù)上述一級指標(biāo)，對各項目設(shè)定二級指標(biāo)（拿地到開工時間、開工到封頂時間、封頂?shù)娇⒐r間、竣工到入住時間）考核標(biāo)準(zhǔn)，建立進度管理溝通機制，跟蹤各項目工程進度。各項目應(yīng)結(jié)合項目標(biāo)準(zhǔn)，與開發(fā)周期基準(zhǔn)進行對標(biāo)，制定合理的進度管理規(guī)劃，確保實現(xiàn)開發(fā)周期基準(zhǔn)的基本值，力爭達到開發(fā)周期基準(zhǔn)的標(biāo)桿值。8.1 項目計劃 8.1.1 工程總進度

31、計劃 大區(qū)及城市公司應(yīng)按照 2014 年 3 月下發(fā)的華潤置地銷售物業(yè)計劃管理指引和 2014 年 4 月下發(fā)的華潤置地工程進度計劃管理指引（V1.0）要求，確保工程的一、二級關(guān)鍵管控節(jié)點和三級關(guān)鍵節(jié)點按計劃完成。為了更好地對工程施工進度進行過程控制，在工程開工以前項目部需編制工程總進度計劃，以便對各項工程的進度節(jié)點、施工順序進行細化分解和合理安排。隨著工程實施，項目工程總進度計劃也需要定期進行調(diào)整，以便能更好地指導(dǎo)現(xiàn)場施工進度。通過工程總進度計劃的編制，項目部可對總分包單位的施工總進度計劃、單位工程進度計劃、各專項工程進度計劃進行審核和過程控制，確保工程施工按照進度計劃要求如期推進。工程總進

32、度計劃應(yīng)進行分解，編制分級進度計劃。一般包括年度進度計劃、季度進度計劃、月度進度計劃、雙周滾動計劃和日計劃。這些計劃的編制應(yīng)包括所有相關(guān)專業(yè)，如土建、機電、精裝修、園林景觀等。工程總進度計劃編制應(yīng)符合以下原則：1)根據(jù)項目發(fā)展總控計劃確定工程主要控制節(jié)點，應(yīng)包括一、二級關(guān)鍵 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 20 管控節(jié)點和三級關(guān)鍵節(jié)點。2)工程總進度計劃中的各

33、項進度節(jié)點要滿足工程進度計劃規(guī)劃的進度要求，特別是要對售樓區(qū)內(nèi)各項工程的施工順序進行精心規(guī)劃，為各項工程的有效搭接、節(jié)省工期創(chuàng)造條件，確保按期達到預(yù)售條件。3)在編制工程總進度計劃時，應(yīng)對各分部分項工程進行細化分解。4)在編制工程總進度計劃時，應(yīng)充分照顧到各分部工程之間的工序搭接關(guān)系，以保證工程進度計劃的可操作性，減少因工作沖突而引起的計劃滯后，還應(yīng)妥善考慮主體結(jié)構(gòu)工程與其他分部工程之間的進度協(xié)調(diào)配套問題。5)在編制工程總進度計劃時，還需考慮公司業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的常規(guī)時間要求以及當(dāng)?shù)亟ㄖこ淌袌龅倪M度控制水平，各環(huán)節(jié)的時間安排及各分部分項工程的工期安排要合理可行，尤其是精裝修、室外工程等容易被壓縮工期

34、而又直接影響項目品質(zhì)的工程。項目工期應(yīng)做到趕前不趕后，盡量為精裝修、室外工程等預(yù)留足夠的時間，從而有效保證設(shè)計效果和工程品質(zhì)。6)工程后期的室外工程、收尾消項、竣工檢查驗收的進度保證相對主體結(jié)構(gòu)施工更難，往往延期，或由于趕工帶來對質(zhì)量的放松，因此在計劃中對后期工程應(yīng)安排合適的時間。8.1.2 各參建方進場計劃 根據(jù)合約分判規(guī)定，對項目所有主分包工程的承建商明確具體的定標(biāo)計劃和進場時間。對于精裝修、智能化、室外等專業(yè)分包進場計劃，需要考慮專業(yè) 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources

35、 Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 21 分包進行圖紙深化設(shè)計的時間。列表說明如下：序號 承建商 定標(biāo)時間 進場時間 備注 1 2 8.1.3 主要施工方案編制計劃 根據(jù)項目的建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計，梳理出需要承建商提交的主要施工方案清單和計劃提交時間，并根據(jù)住建部文件危險性較大的分部分項工程安全管理辦法（建質(zhì)200987 號）的要求，把方案分為超過一定規(guī)模的危險性較大的分部分項方案（A 級，需進行專家論證）、危險性較大的分部分項方案（B 級）和一般技術(shù)方案（C 級）。方案編制計劃應(yīng)包括但不限于以下方案：序號 方案名稱 分

36、級 提交時間 備注 1 測量方案 C 2 土方開挖施工方案 C 3 地下室防水施工方案 C 4 衛(wèi)浴間防水施工方案 C 5 屋面防水施工方案 C 6 鋼筋工程施工方案 C 7 塔吊基礎(chǔ)施工方案 C 8 塔吊安裝拆卸施工方案 B 9 模板工程施工方案 B 10 高大模板施工方案 A 11 混凝土工程施工方案 C 12 外腳手架施工方案 B 13 施工電梯安拆方案 B 14 臨時用水施工方案 C 15 臨時用電施工方案 C 16 雨季施工方案 C 17 冬期施工方案 C 18 砌筑工程施工方案 C 19 抹灰類施工方案 C 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-

37、2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 22 20 防火門安裝方案 C 21 電梯安裝方案 C 22 吊籃施工方案 B 23 門窗施工方案 C 24 裝飾裝修施工方案 C 25 8.1.4 主要機械設(shè)備進出場計劃 根據(jù)項目的主要機械設(shè)備布置，結(jié)合工程總進度計劃，列表說明項目主要機械設(shè)備預(yù)計使用的時間。8.1.5 甲供材料設(shè)備進場計劃 根據(jù)合約分判，列出甲供材料設(shè)備范圍和清單，并編制進場計劃，滿足施工進度的需要。甲供材料設(shè)備管理需參照 201

38、5 年 6 月下發(fā)的甲供物質(zhì)管理細則(V1.0)執(zhí)行。8.1.6 工程驗收計劃 分部分項工程驗收是保證下一分部分項工程盡早插入的關(guān)鍵，為了有效地實現(xiàn)工程的工期目標(biāo)，分部分項驗收必須及時。列表說明各分部分項工程的檢驗及驗收計劃，并結(jié)合項目所在地要求，寫明驗收注意事項。質(zhì)監(jiān)站參與的驗收包括：地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、給水排水及采暖、建筑電氣安裝、通風(fēng)與空調(diào)、電梯和智能建筑、竣工驗收等。專項驗收包括：規(guī)劃驗收、人防驗收、節(jié)能驗收、電梯驗收、供水驗收、供電驗收、消防驗收、防雷驗收、生活水箱安裝及水質(zhì)檢測、燃氣驗收、室內(nèi)環(huán)境檢測等。華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2

39、015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 23 8.2 里程碑節(jié)點管理 本節(jié)應(yīng)明確里程碑控制節(jié)點的管理方法。根據(jù)項目總控計劃設(shè)置里程碑控制節(jié)點，每個控制節(jié)點都有實際且緊迫的目標(biāo)，以某形象進度為主要控制點，輔助以其它分目標(biāo)，對相關(guān)承建商都宜制定相應(yīng)的獎罰措施，每個控制點都應(yīng)向有關(guān)承建商進行交底并得到其簽字認(rèn)可?？刂乒?jié)點完成后，由專業(yè)工程師及時對控制點完成情況分析，項目部據(jù)此進行獎懲。確保每個節(jié)點都按期完成，直至整個工期目標(biāo)實現(xiàn)。8.3 主要進度糾

40、偏措施 在項目實施過程中，由于外部及內(nèi)部原因，項目實際進度與計劃難免會有偏差。因此，在項目進度計劃的執(zhí)行過程中，必須持續(xù)地采取計劃、執(zhí)行、檢查、糾偏的動態(tài)的進度控制措施，做好趕工準(zhǔn)備和預(yù)案，一旦發(fā)現(xiàn)工程進度出現(xiàn)偏差，要及時采取糾偏措施。要采用科學(xué)的方法對進度計劃特別是關(guān)鍵線路、重點部位計劃進行監(jiān)控，及時進行溝通預(yù)警，分析原因，有針對性地提出糾偏措施，并編制追趕計劃。資源投入不足是進度拖延的重要原因，要定量研究各專業(yè)勞動組織方式、勞動生產(chǎn)率，提出合理的勞動力計劃。承包商管理能力不夠也是造成進度拖延的重要原因，要及時增加管理人員或調(diào)整不稱職的關(guān)鍵崗位人員。很多時候進度拖延的原因在于開發(fā)商設(shè)計圖紙供

41、應(yīng)不及時、材料定樣拖延、施工方案、工藝審批延遲等，甚至工程款支付不及時造成，應(yīng)加強內(nèi)部各專業(yè)的協(xié)調(diào)，實事求是溝通，不回避矛盾，及時解決問題。華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 24 對承包商的管理堅持平等協(xié)商、合作共贏的原則，但也要采取多種措施掌握主動。如當(dāng)專業(yè)分包的進度出現(xiàn)延誤或潛在延誤時，除現(xiàn)場督促外，還應(yīng)利用其公司高層的壓力，力求其支持與配合，以充分發(fā)揮專業(yè)

42、分包的能動性。對不守承諾、實力較弱的專業(yè)分包應(yīng)采取合同手段及經(jīng)濟手段，如縮小其合同范圍，加大經(jīng)濟懲罰或獎勵的額度等。再如，要特別注意材料設(shè)備供應(yīng)不及時造成的拖延，因為這些問題在現(xiàn)場看不到，容易被忽視。要跟蹤材料設(shè)備的采購進場計劃，定期或不定期到工廠、供應(yīng)商處駐廠督促。9.質(zhì)量管理規(guī)劃 9.1 質(zhì)量目標(biāo) 應(yīng)根據(jù)工程建設(shè)定位和發(fā)展規(guī)劃確定工程建設(shè)的質(zhì)量目標(biāo)，如工程創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)、無滲漏目標(biāo)、一次交房率目標(biāo)等。質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)進行橫向和縱向分解，例如不同階段的質(zhì)量目標(biāo)、不同專業(yè)的質(zhì)量目標(biāo)、不同部門甚至不同崗位的質(zhì)量目標(biāo)等。項目質(zhì)量驗收應(yīng)達到國家規(guī)范合格和華潤置地工程高品質(zhì) 2.0 標(biāo)準(zhǔn)（包括局部修訂）要求，針對

43、有創(chuàng)國優(yōu)目標(biāo)的項目，還應(yīng)編制創(chuàng)優(yōu)策劃。9.2 主要控制要點及措施 9.2.1 質(zhì)量預(yù)控 1)方案審查及工程交底 項目部應(yīng)對本項目要求承包商編制的施工方案提前進行規(guī)劃，明確各承包 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 25 商需編制哪些施工方案、達到怎樣的深度。對重要部位及關(guān)鍵工序，均要求承包商報送專項施工方案。專項施工方案經(jīng)審核通過后，方可進行施工。施工方案報送評審

44、后，及時將評審意見及技術(shù)要求向項目部相關(guān)工程師及承包商進行交底。同時參照 2015 年 4 月下發(fā)的華潤置地住宅工程交底管理指引(V1.0)進行交底，將本工程的重要部位及關(guān)鍵工序的主要控制環(huán)節(jié)傳達給現(xiàn)場工程師及承包商，便于現(xiàn)場控制及實施。本節(jié)應(yīng)闡述本項目主要方案的重點審查內(nèi)容和工程交底的要點。2)樣板管理 銷售樣板房 毛坯房交樓的銷售樣板房對于與實際交樓毛坯房結(jié)構(gòu)不同之處應(yīng)進行醒目標(biāo)識。精裝房交樓的銷售樣板房要真實地反映裝修檔次和裝修施工質(zhì)量，最終交付給客戶的裝修質(zhì)量，不應(yīng)低于樣板房的質(zhì)量水平。施工工藝樣板 施工工藝樣板是為明確細部節(jié)點特別是質(zhì)量關(guān)鍵節(jié)點而制作的樣板，主要目的是為了發(fā)展商、監(jiān)理

45、、承包商統(tǒng)一工藝做法，保證工程質(zhì)量。列表說明本項目的施工工藝樣板計劃。序號 工藝樣板名稱 樣板確 認(rèn)部門 樣板驗 收部門 樣板設(shè) 置部位 樣板完 成時間 1 2 交樓樣板房 交樓樣板房是為統(tǒng)一交樓標(biāo)準(zhǔn)而制作的樣板房，是為了統(tǒng)一發(fā)展商、監(jiān)理、華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 26 承包商的竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，檢驗承包商的質(zhì)量水平，及時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷和施工圖紙存在的問題。樣

46、板房由承包商按照合同及發(fā)展商要求施工，由承包商自檢合格后經(jīng)監(jiān)理、發(fā)展商（包括城市公司項目部、設(shè)計管理部、工程管理部、物業(yè)公司）驗收同意后確定。3)質(zhì)量通病防治 針對當(dāng)?shù)爻Ｒ娀蚯捌诠こ坛霈F(xiàn)的質(zhì)量問題進行分析，明確本工程質(zhì)量通病防治的重點。針對質(zhì)量通病問題，應(yīng)提前進行規(guī)劃，制定相應(yīng)的對策，建議采取以下措施：要求承包商在工程開工時的施工組織設(shè)計以及施工方案中必須將質(zhì)量通病的預(yù)防以及處理作為重點章節(jié)進行編制。在施工過程中針對容易出現(xiàn)通病問題的部位要求先做樣板，樣板驗收通過后方可進行大面積施工。同時，要求承包商必須對作業(yè)人員進行技術(shù)交底。要求監(jiān)理單位對易出現(xiàn)問題的部位采取必要的旁站、巡視、平行檢驗等手段

47、進行控制，并做好相應(yīng)的記錄。定期或不定期組織設(shè)計單位、監(jiān)理、承包商召開專門的技術(shù)討論會，制定有效的質(zhì)量通病防治措施。針對滲漏問題，應(yīng)參照 2012 年 12 月下發(fā)的住宅工程防滲漏設(shè)計施工管理指引(V1.0)要求，深化防水防滲漏的設(shè)計施工管理，確實解決滲漏質(zhì)量通病。華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 27 另外，針對沉降、開裂等質(zhì)量通病，也應(yīng)根據(jù)項目具體情況進行專

48、項的研究和管控。9.2.2 質(zhì)量過程控制與驗收 1)質(zhì)量關(guān)鍵點監(jiān)控 項目部應(yīng)對質(zhì)量關(guān)鍵點進行系統(tǒng)梳理，通過施工方案、技術(shù)交底、樣板先行、過程控制等措施重點進行管控。2)施工過程中的質(zhì)量管控措施 督促承包商建立并完善自身的質(zhì)量管理體系 要求承包商在工程一開始就嚴(yán)格按照工程規(guī)模大小配備相應(yīng)數(shù)量合格的專職質(zhì)檢員，嚴(yán)格執(zhí)行施工班組的自檢、互檢、交接檢的“三檢”制度。參照 2015 年 4 月下發(fā)的華潤置地工程質(zhì)量管理行為細則（V1.0），對承包商的質(zhì)量管理行為提出具體要求。對重要部位或重要工序的操作工人實行考核上崗 對于一些對工人操作技能有較高要求的重要部位（包括重要的觀感功能）或重要工序的施工，對操

49、作工人實行考核上崗。嚴(yán)格旁站制度 為了加強對隱蔽工程及重要工程節(jié)點的質(zhì)量控制，要求對樁基礎(chǔ)施工、混凝土澆筑、屋面防水、外墻防水、土方回填、門窗塞縫、重要設(shè)備安裝等工程節(jié)點進行旁站監(jiān)理?，F(xiàn)場巡視 每周進行一次現(xiàn)場巡視，將巡視發(fā)現(xiàn)的安全質(zhì)量問題、解決措施、整改責(zé) 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 28 任人、整改完成時間記錄在巡視工作記錄表中發(fā)給各相關(guān)承包商，要求限

50、期整改完成。當(dāng)出現(xiàn)嚴(yán)重不合格時，還需填寫整改通知單給承包商，要求編制專項整改方案報監(jiān)理單位和發(fā)展商審核，經(jīng)審核同意后再進行現(xiàn)場整改。原材料、半成品、加工件的質(zhì)量管理 對原材料，嚴(yán)格執(zhí)行進場審批手續(xù)。對工程質(zhì)量有較大影響的半成品，如：欄桿、鋁合金門窗、木門等，將工廠加工過程納入項目質(zhì)量管理的范疇內(nèi)，將質(zhì)量管理的范圍覆蓋至加工廠。定期/不定期或關(guān)鍵節(jié)點加工時到工廠抽查或檢查，確保加工廠按項目部指定材料品牌或其他要求進行施工，保證施工質(zhì)量。質(zhì)量事故的處理 對一般的質(zhì)量事故，由承包商按技術(shù)處理方案處理后，監(jiān)理重新檢查驗收。對嚴(yán)重的質(zhì)量事故，由承包商提出技術(shù)處理方案，并經(jīng)監(jiān)理、項目部認(rèn)可后方能進行處理，

51、重大質(zhì)量事故的處理還需經(jīng)設(shè)計審批同意。對經(jīng)處理的部位，應(yīng)重新檢查驗收。9.2.3 施工工序控制及驗收 要求所有的工序開始之前，必須報監(jiān)理工程師同意；工序完成之后，必須報監(jiān)理工程師檢查驗收。將施工驗收及工序控制與進度款支付結(jié)合起來，出糧時檢查各控制表格簽字情況，對未按以上要求辦理或違反上述規(guī)定者，拒絕出相關(guān)工程量的進度款。列表說明本項目主要的施工工序及其管控重點。序號 施工工序名稱 管控重點 備注 1 2 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 4

52、6F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 29 9.2.4 關(guān)鍵工序檢查點 對重要部位及關(guān)鍵工序，一方面，通過方案審查及技術(shù)交底，使得施工方案在技術(shù)上做到可行并將技術(shù)要求傳達到現(xiàn)場執(zhí)行層；另一方面，必須高度重視現(xiàn)場執(zhí)行的程度及落實的效果，對重要部位及關(guān)鍵工序，均由項目部經(jīng)理/副經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人、各專業(yè)工程師會同監(jiān)理、承包商組織聯(lián)合驗收。應(yīng)參照 2015 年 4 月下發(fā)的華潤置地住宅工程關(guān)鍵工序檢查點實施細則(V1.0)，列表說明本項目的關(guān)鍵工序檢查點實施方案。10.EHS 施工管理規(guī)劃 10.1 EHS 施工管理目標(biāo) 根據(jù)工程建設(shè)定位和發(fā)展規(guī)劃，參照華潤置地

53、 EHS 管理要求，確定本項目的 EHS 施工管理目標(biāo)。10.2 主要控制要點及措施 根據(jù)項目特點，從開發(fā)商的角度，在安全施工管理和文明施工管理方面分別編制本項目的控制要點及對應(yīng)的措施，確保項目施工的正常有序進行。10.2.1 安全施工管理要點及措施 根據(jù)項目具體情況，可考慮在以下方面進行對項目的安全管理進行規(guī)劃：1)安全管理組織體系的建立；2)多工序交叉搶工的安全管理：當(dāng)工期比較緊張時，勢必存在密集的多工序交叉作業(yè)，搶工狀態(tài)往往潛在安全隱患多，作業(yè)人員安全防范意識淡薄，需要有針對性地防范措施；華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2

54、.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 30 3)季節(jié)性安全施工管理：對高溫、雨季、節(jié)假日等安全施工進行重點策劃，確?，F(xiàn)場施工安全和順利進行；4)地下不明物和周邊建筑物的保護：對項目紅線內(nèi)和周邊范圍的地下管線和已有建筑物進行詳細的勘察和調(diào)查，編制保護措施；5)重要部位、關(guān)鍵施工的安全技術(shù)把關(guān)：對危險性較大的分部分項工程進行重點把控，包括深基坑、高支模、大型腳手架、外爬架、大型施工設(shè)備的安拆等；6)安全管理的資源保障計劃：施工項目的安全生產(chǎn)必須有充足的資源做保障，安全

55、資源投入包括人力資源、物資資源和資金的投入；7)事故預(yù)防與應(yīng)急處理。10.2.2 文明施工管理要點及措施 文明施工是保持施工場地整潔、衛(wèi)生，施工組織科學(xué)、施工程序合理的一種施工活動。實現(xiàn)文明施工，不僅要著重作好現(xiàn)場的場容管理工作，而且還要相應(yīng)做好現(xiàn)場材料、機械、保衛(wèi)、消防和生活衛(wèi)生等方面的管理工作。根據(jù)項目具體情況，可考慮在以下方面進行重點規(guī)劃：1)施工總平的管理：做好施工總平面的規(guī)劃和布置，分階段動態(tài)調(diào)整，確?，F(xiàn)場施工的有序進行；2)施工區(qū)域封閉管理與道路清潔維護管理。3)成品保護：由于施工過程中單位眾多、工人素質(zhì)不一，造成已完成品被后續(xù)工序多次的污染或破壞，同時成品破壞后不易修復(fù)達到原有一

56、致效果，也會直接影響到今后房屋交付的質(zhì)量效果。從開發(fā)商的角度 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 31 上，應(yīng)加強整體工序的合理安排，加強參建各單位的成品保護意識和責(zé)任約束；4)勞資糾紛：從開發(fā)商的角度減少勞資糾紛并回避對開發(fā)項目帶來不必要的連帶責(zé)任與損失；11.驗收組織與管理 項目策劃中應(yīng)明確工程所在地區(qū)需要進行的管理和控制，即包括按照政府法律法規(guī)對工程的竣工驗

57、收備案，也包括對承包商是否達到合同條件的驗收。明確項目管理中各種驗收的時間節(jié)點、組織人員、責(zé)任人（列表說明）。項目策劃中需要明確的驗收，包括但不限于以下內(nèi)容：1)過程驗收：指項目施工過程中對基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)等分部、分項工程的質(zhì)量驗收。2)專項驗收：需要政府相關(guān)管部門參與的驗收，如消防、電梯、燃氣、環(huán)保、檔案、規(guī)劃、人防等。3)竣工驗收：指項目部組織的，由政府質(zhì)檢部門、設(shè)計單位、承包商、監(jiān)理單位等參加的綜合驗收。4)交接驗收：是指項目通過政府主管部門認(rèn)可的竣工驗收并已具備交付使用的條件下，由項目部、物業(yè)組織的承包商向公司移交的過程。12.可視化管理規(guī)劃 項目部應(yīng)從文化宣傳可視化、目標(biāo)導(dǎo)向可視化、信

58、息傳達可視化和管理行為可視化 4 個方面對項目的可視化管理工作進行詳細策劃，以達到提高項目管理效率，降低項目開發(fā)成本，加快項目開發(fā)進度，最終實現(xiàn)項目的管理目標(biāo)。華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 32 13.售樓區(qū)專項管理規(guī)劃 根據(jù)項目具體情況，對售樓處和示范區(qū)進行專項規(guī)劃管理，可在以下方面進行闡述：1)機械設(shè)備布置時，充分考慮到售樓區(qū)域開放以后的材料水平、垂直運

59、輸能否順暢，并要保證作業(yè)時售樓區(qū)域的人員安全。塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機械要盡量遠離售樓區(qū)域；2)材料堆場設(shè)置時，售樓處、樣板房區(qū)域應(yīng)盡量少設(shè)置材料堆場和加工場。3)用電緊張地區(qū)有時會發(fā)生停電、短路跳閘等故障，在售樓期間可采用專用回路供電、承包商發(fā)電機供電、小區(qū)正式發(fā)電機提前進場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等處的電力供應(yīng)。4)售樓通道及外腳手架特殊處理：為配合售樓需要，售樓展示區(qū)與施工區(qū)用圍擋隔離，搭設(shè)專門的售樓通道，售樓通道可采用落地式防護棚；售樓準(zhǔn)備工程由于進度緊張，樣板房對外開放時，本棟樓可能上部外立面仍在施工甚至尚未封頂，故樣板房以上外架要采取懸挑方式；樣

60、板房范圍內(nèi)的懸挑架要重視防護安全性，此部分的防護具體措施宜以詳圖的形式在招標(biāo)前明確。防護要兼顧美觀和安全性，還要有防水措施。5)售樓部及示范區(qū)質(zhì)量管理：售樓部及樣板示范區(qū)工期要求緊、質(zhì)量要求高，往往需通過采取技術(shù)加強措施，打破傳統(tǒng)的施工工序約束，達到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證預(yù)定的售樓目標(biāo)順利實現(xiàn)，因此應(yīng)進行工程 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 33 質(zhì)量專項規(guī)劃。

61、樣板示范區(qū)宜早建設(shè)，在建設(shè)過程中及落成后，由設(shè)計部、工程部、項目部聯(lián)合驗收，發(fā)現(xiàn)設(shè)計及施工缺陷，應(yīng)及時進行改進，避免后續(xù)工程重復(fù)出現(xiàn)。6)售樓區(qū)安全管理：開始售樓時，現(xiàn)場施工還在進行中，在樣板參觀區(qū)域、售樓區(qū)域等需要有具體的安全防范措施，確?？礃强蛻舻陌踩?；7)售樓區(qū)的文明形象：從外架安全網(wǎng)、塔吊施工電梯的布置、施工圍墻、臨時道路等方面進行重點管理；14.合約成本管理規(guī)劃 14.1 招采計劃 招采計劃應(yīng)由項目部根據(jù)總控計劃詳細制定，并明確責(zé)任部門及責(zé)任人。列表說明本項目的招標(biāo)采購計劃。14.2 項目目標(biāo)成本管理 14.2.1 成本控制目標(biāo) 工程成本控制目標(biāo)是以目標(biāo)成本為最高控制限額。項目執(zhí)行過

62、程中，應(yīng)加強各部門協(xié)同工作，通過科學(xué)的協(xié)同管理，減少人為因素造成的損失及浪費，高質(zhì)高效完成項目開發(fā)。在合約部編制成本控制目標(biāo)時，項目部應(yīng)參與評審，重點關(guān)注目標(biāo)成本是否滿足以下要求：1)項目決策階段確定的項目質(zhì)量和工期要求；2)以經(jīng)濟合理的項目實施方案為基礎(chǔ)的要求。如果不滿足以上要求，應(yīng)提出修訂目標(biāo)成本，以確保目標(biāo)成本具有可實現(xiàn) 華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司

63、34 性。14.2.2 成本控制考核 項目部應(yīng)重點控制現(xiàn)場變更簽證和技術(shù)核定，接受工程變更率的考核指標(biāo)。14.3 成本管理主要措施 此部分應(yīng)從組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟措施、合同措施等方面進行闡述。組織措施是從成本管理的組織方面采取的措施，如實行成本責(zé)任制，落實施工成本管理的組織機構(gòu)和人員，明確各相關(guān)部門成本管理人員的任務(wù)和職能分工、權(quán)力和責(zé)任。技術(shù)措施包括：進行技術(shù)經(jīng)濟分析，確定最佳的施工方案；結(jié)合施工方法，進行材料使用的比選，在滿足功能要求的前提下，通過代用、改變配合比、使用外加劑等方法降低材料消耗的費用；確定最合適的施工機械、設(shè)備使用方案；結(jié)合項目的施工組織設(shè)計及自然地理條件，降低材料的庫

64、存成本和運輸成本；應(yīng)用先進的施工技術(shù)，運用新材料，使用先進的機械設(shè)備等。經(jīng)濟措施包括編制資金使用計劃、控制變更等。合同措施包括在合同的條款中應(yīng)仔細考慮一切影響成本和效益的因素，特別是潛在的風(fēng)險因素。通過對引起成本變動的風(fēng)險因素的識別和分析，采取必要的控制風(fēng)險的對策。15.設(shè)計管理規(guī)劃 15.1 深化設(shè)計管理 此部分包含設(shè)計界面劃分、深化設(shè)計圖紙深度要求、深化設(shè)計成果要求（包括時間要求），還需包括設(shè)計交底、圖紙會審、樣板審批等相關(guān)配合要求。華潤置地住宅項目工程管理實施規(guī)劃編制指引 編號：CRL-GCGLB-ZY-2015-28 版本：V2.0 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited 46F 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網(wǎng)址 Http:/華潤集團旗下香港上市公司 35 15.2 設(shè)計和深化設(shè)計計劃 根據(jù)項目的開發(fā)計劃，提出工程設(shè)計和深化設(shè)計的計劃（列表說明），以滿足項目按期竣工的要求。