1、 華潤置地華潤置地住宅項目住宅項目工程工程管理實施規劃編制指引管理實施規劃編制指引（V2.0V2.0 版）版）CRLD/EM QP013-2015 華 潤 置 地 有 限 公 司 發 布 2015-04-01 發布 2015-04-01 實施 華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited 46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 1/23 目目 錄錄 1 項目概況.3 1.1 項目簡介.3 1.2 項目定位.3 1.3 規劃平面圖.3 1.4 項目管理目標.3 2

2、建筑市場分析及項目經驗借鑒.3 2.1 建筑市場分析.3 2.2 項目經驗借鑒.4 3 項目管理總體思路.5 4 重難點分析.5 4.1 工期進度重難點.5 4.2 施工技術重難點.5 4.3 施工總平面管理重難點.6 4.4 外部協調難度.6 5 項目風險.6 6 項目機構及流程.6 6.1 項目部與公司職能部門的工作界面.6 6.2 項目部組織機構.6 6.3 管理流程制度簡介.6 7 總平面管理規劃.6 7.1 前期工作介紹.7 7.2 周邊環境及場內環境介紹.7 7.3 臨時水電現狀.7 7.4 臨建區規劃.7 7.5 場地開口及場內外交通組織.8 7.6 主要機械設備布置及進出場計劃

3、.8 7.7 臨時水電及排水排污布置.9 7.8 材料堆場及加工場布置.9 華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited 46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 2/23 7.9 場內土方平衡策劃.10 7.10 外腳手架特殊處理.10 7.11 分階段布置總平面圖.10 8 工程進度管理規劃.11 8.1 項目計劃.11 8.2 里程碑節點管理.14 8.3 主要進度糾偏措施.14 9 質量管理規劃.15 9.1 質量目標.15 9.2 主要控制要點及措施.15

4、 10 EHS 施工管理規劃.19 10.1 EHS 施工管理目標.19 10.2 主要控制要點及措施.19 11 驗收組織與管理.20 12 可視化管理規劃.20 13 售樓區專項管理規劃.20 14 合約成本管理規劃.21 14.1 招采計劃.21 14.2 項目目標成本管理.21 14.3 成本管理主要措施.22 15 設計管理規劃.22 15.1 深化設計管理.22 15.2 設計和深化設計計劃.22 華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Ht

5、tp：華潤集團旗下香港上市公司 3/23 1 項目概況 1.1 項目簡介 編制內容應包括項目名稱及開發建設單位情況、規劃設計單位、規劃設計經濟技術指標、建筑設計概況、項目分期等，用數據指標和圖表進行描述，如下表：項目名稱 項目位置 建設單位 勘察單位 設計單位 監理單位 占地面積 總建筑面積 地上建筑面積 地下建筑面積 結構形式 層數及層高 1.2 項目定位 編制內容應包括項目的定位及理由，屬于住宅開發八大產品線的哪一類系列，項目的檔次。根據項目定位及發展計劃分析對工程管理的具體要求，不同定位的住宅對質量細節的要求也不同，工期是偏緊還是一般等等。根據項目定位明確本工程管理的重點。1.3 規劃平

6、面圖 此部分應包含所在項目的地塊概況，項目周邊環境概況等內容，附圖介紹。1.4 項目管理目標 列表說明本項目的管理目標，如下：2 建筑市場分析及項目經驗借鑒 2.1 建筑市場分析 新進城市首期項目應進行當地建筑市場的分析，建筑市場分析要通過充分的調序號 管理目標 內容 1 工期目標 2 質量目標 3 成本控制目標 4 安全文明目標 5 團隊建設及人才培養目標 6 客戶滿意度目標 華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司

7、4/23 研了解到以下信息：1、新進城市已有類似項目開發商的開發規模、設計規劃、項目管理（質量、安全、成本、進度）、銷售等情況；2、當地建筑公司、在當地施工的外來建筑公司的施工綜合實力、施工質量；3、當地建筑市場的施工水平和質量控制情況等。2.1.1 當地參建方主要的合作模式 1、與設計方合作模式闡述；2、與造價咨詢方合作模式闡述；3、與監理方合作模式闡述；4、與總包方的合作模式闡述；5、與其他分包商合作模式闡述，如：機電單位、精裝單位、幕墻單位、市政單位、園林單位等。2.1.2 當地政府監管的主要特點 此部分應包含當地建設管理環境分析，包括報批報建、過程驗收、人防驗收、消防驗收、節能驗收、環

8、境監測、規劃驗收、竣工驗收備案、施工許可證辦理、銷售（預售）證的辦理等，列表簡述。2.1.3 當地地質情況介紹 根據地質勘察單位提供的地質勘探報告簡單描述項目的主要地質情況，重點闡述對工程施工有影響的地質條件。2.2 項目經驗借鑒 2.2.1 外部項目經驗借鑒（針對首期項目）調查當地 3 個類似標桿項目，了解以下情況：1、當地類似項目的開發周期、關鍵節點；項目的基坑、地基、結構、外立面、裝修、園林、市政的主要施工節點；2、當地類似項目的單方造價，成本控制模式；3、當地類似項目的質量水平，主要產品優勢，特別是質量方面的優勢；4、當地類似項目的安全文明施工情況調查；5、當地約定的項目交付標準等。2

9、.2.2 內部項目經驗借鑒（針對非首期項目）華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 5/23 1、計劃執行情況分析 此部分應包含影響項目計劃實施的關鍵節點分析。如：（1）政府政策對工期的重大影響；（2）設計變更對工期的影響；（3）總包施工對工期的影響；（4）甲指分包對工期的影響等；2、質量管理分析 此部分應包含影響項目質量的關鍵節點分析。如：（1）外立面的施工質量；（2）精裝修的施工質量；（3）防水的施工質量；（4）外

10、窗的施工質量等。3、安全文明施工分析 此部分應包含影響項目安全文明施工實施的關鍵管控點分析。3 項目管理總體思路 根據項目的特點和管理目標，結合商業計劃和啟動會的要求，闡述項目管理的總體思路，包括工程的開發節奏、合約分判框架、施工順序、質量管控、品牌推廣等。4 重難點分析 根據工程特點、建筑市場資源狀況、項目定位、項目管理目標并結合城市公司工程管理能力，對擬建項目的重難點進行分析，確定需要重點控制、解決的問題，有針對性地制定管理對策和措施，實施有效的預防控制。可以從工期、施工技術、總平面布置、外部協調等方面進行分析。4.1 工期進度重難點 對工程整體進度計劃和關鍵節點計劃進行分析，結合當地整體

11、施工水平和環境條件，確定工期管控重難點和管控關鍵。4.2 施工技術重難點 根據項目的建筑結構設計特點，分析施工中存在的施工技術難點和管控重點。華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 6/23 4.3 施工總平面管理重難點 根據項目現場施工條件，從承建商辦公區和生活區的設置、臨時道路設置、現場加工場及材料堆場布置、施工機械布置、臨時水電及排水排污系統設置、分段移交及場內土方平衡等方面分析施工總平面管理中存在的重難點。4.

12、4 外部協調難度 分析本項目在外部協調方面可能存在的難度。5 項目風險 根據項目具體情況，可從工期延誤、質量缺陷、負面事件影響、成本超支、合同糾紛等方面分析本項目可能出現的風險點，并考慮相應的預防對策。6 項目機構及流程 6.1 項目部與公司職能部門的工作界面 闡述項目部與大區及城市公司職能部門間的關系及工作界面劃分，用架構圖表示，必要時可增加表格說明。6.2 項目部組織機構 根據項目擬采取的承包管理方式和項目特點，制訂項目部組織機構。通過項目部組織架構圖表示出項目組織設置結構及管理關系，及各組織模塊的人員配置情況。6.3 管理流程制度簡介 簡單介紹項目部各項工程管理流程和制度，如質量管理、計

13、劃管理、安全管理、招采管理、合約成本管理等。7 總平面管理規劃 總平面管理規劃是在設計方案及項目分期開發意見基本確定的前提下，根據項目開發進度，分階段對施工總平面進行布置、調整、補充和修改，明確承包商分區、土方平衡、臨時施工道路設置、施工順序等內容，以作為本項目合約規劃及現場管理的重要依據。總平面管理規劃應是從發展商的角度進行的項目施工總平面規劃，分階段附圖對總平面布置規劃進行說明。各項目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬別，再加上設計方案的差異，故總平面管理規劃的內容針對性很強，差異性較大。華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司

14、China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 7/23 但其總的參考原則如下：1、滿足銷售及竣工交樓的需要；2、根據現場實際地形，最大限度利用施工場地；3、便于各承包商的使用，確保機械擺放、材料堆放及材料加工場位置滿足施工要求；4、現場辦公室區域應與施工區域有一定的隔離；5、水電接口應靠近施工區域，合理布置水電管線，采用較短路線，同時應盡量避免管線交叉；6、滿足文明施工及消防要求；7、分期開發時應統一考慮整個項目的總平面規劃，并盡可能對首期市場品牌培育期提供較好的外圍環境條件。7.1 前期工作介紹

15、 在確定施工總承包單位之前，應對以下工作內容進行合理規劃：1、工地圍墻、工地保安、現場辦公室搭建；2、查詢紅線內和紅線外周邊的地下、地上管線資料；3、三通一平，包括清障、平整場地，主要施工道路、臨時水源、排水和排污接駁點，臨時電源接駁點布置等；4、完成地勘工作，包括初勘、詳勘；5、基坑支護和土方開挖的設計招標，設計和施工方案專家評審（超過 5m 的深基坑），基坑支護和土方開挖的施工；6、樁基設計、樁基報建、樁基施工等。7.2 周邊環境及場內環境介紹 對影響施工總平面布置的現場周邊環境和場內環境進行簡單的介紹。7.3 臨時水電現狀 施工現場已有的臨時水電布置情況及提供的接駁點位置，確定已有水電供

16、應是否滿足現場施工需要。應說明若現有水電不能滿足施工需要，如何解決。7.4 臨建區規劃 對于不同的標段，均應規劃好各自標段的臨建區位置。業主和承包商辦公區宜 華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 8/23 設置在施工現場，便于及時處理解決現場問題。承包商生活區也應盡量就近設置，有利于保證項目進度。臨建規劃應考慮好臨建區的市政管線問題，以及各地區對臨建的具體要求。臨建區的使用時間要根據項目的開發時限和總的開發進度綜合考

17、慮，盡量避免二次搭設臨建。根據項目的體量大小以及工期要求、資源投入情況等，結合擬承接項目的承包商管理力量和實力，合理劃分標段。以下原則供參考：1、進度緊張的標段，由于周轉材料、施工人力集中投入較大，可多引進幾家承包商，有利于進度控制。2、綜合考慮各個標段臨時施工道路布置，保證各自范圍內的交通順暢。3、占地面積小，場地布置緊張的項目可由一家承包商承建。7.5 場地開口及場內外交通組織 附圖說明項目的場地開口布置和場內外的交通組織，參考以下原則：1、盡量在各自承包商標段內形成環路，設置獨立的出入口，便于各承包商現場封閉管理；2、盡量結合正式小區道路，將臨時路與永久路相結合考慮；3、降雨量較多的地區

18、，臨時施工道路宜盡早硬化，以便于雨季施工及平時路面維護，保證安全文明施工形象；4、臨時施工道路及相應配合措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等）可安排前期進場的樁基或土方單位完成，待總承包商進場后移交給總承辦商進行維護管理，以縮短搭接時間；5、應重點考慮項目售樓區域開放或分期開發的項目前期入伙后，并進行封閉管理時，后續施工區域的道路交通組織形式，保證道路的通暢和施工的順利。7.6 主要機械設備布置 根據項目的體量和工期要求，結合標段劃分、技術經濟要求，列表說明滿足施工需要的主要機械設備型號、數量和性能要求。機械設備布置參考以下原則：1、按機械利用率最大化原則，在保證垂直運輸暢通無阻，保證不間斷施工

19、的前提下，綜合考慮成本和進度，確定機械數量；2、提前規劃確定大型機械的基礎位置及做法，特別是塔吊；華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 9/23 3、機械設備布置時要考慮到后續施工完成后的拆除便利。7.7 臨時水電及排水排污布置 闡述施工現場臨時水電及排水排污的布置方式和具體位置，參考以下布置原則：1、臨時變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺數、分批投入”的原則，并要考慮報裝程序簡單且啟、停方便。臨時變壓器的安裝位

20、置要能盡量覆蓋整個施工區域，同時需要兼顧分期分區建設，盡量不要產生二次遷移。2、施工用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設的方式，穿越主要交通干道時還需預埋鋼套管以保護電纜免遭破壞；如供電線路采用架空敷設方式，要注意供電桿線不能影響現場施工且要便于安全文明施工的管理。3、施工期間的臨時供水需要綜合考慮施工用水和生活用水的用水容量，如水壓過低可采用儲水池或管道加壓泵加壓；供水管道和水表安裝盡量按照各承包商能單獨供水計量的原則來布置。4、雨水溝要按照有利于施工場地內雨水最優排放的原則來布置，一般臨時擋土墻坡頂、坡底均要設置雨水溝，施工道路兩側或迎水面均需要設置雨水溝；雨水溝的砌筑要牢固，溝兩側要采用水

21、泥砂漿抹面；場地內雨水溝與市政雨水井駁接前需要設置沉砂池，沉砂池要定期清淤。5、施工場地內的雨、污水盡量分開排放，如不能分開排放也需設置專門的污水管，對污水進行收集處理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部門申請并辦理有關手續，避免施工過程中手續不全而遭致處罰。7.8 材料堆場及加工場布置 闡述施工現場材料堆場和鋼筋、木工等加工場的位置、大小和數量，在總平面布置圖上分階段布置說明，同時參考以下布置原則：1、材料堆場的位置應選擇適當，便于材料運輸和裝卸，盡量減少二次搬運。2、材料堆場地勢選取在較高、堅實、平坦的地方，對回填土應分層夯實，須設有排水措施。加工場宜進行場地硬化。3、材料堆場及加工場的

22、位置應盡量靠近臨時施工道路，同時盡量在塔吊垂直運輸覆蓋范圍之內。4、材料的堆放要留有通道，符合安全、防火的各項要求。華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 10/23 7.9 場內土方平衡策劃 根據現場的地質條件和工期要求，合理策劃土方平衡。1、協調設計在方案階段要先進行土方平衡測算，優化方案，尤其對于山地建筑。2、場地內設置合理的回填土臨時堆放區域。分期開發或占地面積大的項目，臨時堆土點可設置在相鄰、晚開發的區域內；

23、一次性開發同時占地面積小的項目，臨時堆土點可設置在工期短、晚開工的棟號。3、充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部分，經歷雨季前要做好臨時支護，以保證安全及避免水土流失影響地勢較低部位的結構施工。4、一般合同內的土方工程量均為暫定量，成本控制難度較大。建議在基礎土方開挖及回填施工前，應結合總平面規劃中的土方平衡考慮，認真審核基礎土方開挖及回填施工方案，明確開挖范圍、土方轉運方式等與造價相關的內容，避免引起合約糾紛。5、通過勘察報告了解土質情況，提前規劃土質較差的部分要進行外運，實際操作中應做好實測工作。6、對于多層住宅，在土方平衡計算時，還要考慮到這類項目私家花園數量較多

24、，私家花園內的土方回填量較大，提前做好策劃。7.10 外腳手架特殊處理 1、若使用外腳手架施工，多層和高層住宅建議在二層或以上進行外架懸挑，這樣室外部分的管線、部分園建工程，可以提前插入施工，有效地縮短工期；部分多層如果工期很寬松，周邊室外工程簡單，考慮成本因素，可以不進行外架懸挑。2、重視懸挑部位的防護措施，必須按要求及時完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的情況，安全隱患較大，需提前完善安全防護設施。7.11 分階段布置總平面圖 對施工總平面圖進行動態管理，分階段調整布置，附圖說明地下室施工階段、地上結構施工階段和結構封頂后施工階段的主要機械設備設置、材料堆場及加工場布置、臨時

25、道路等的調整和變化。華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 11/23 8 工程進度管理規劃 工程進度管理規劃是從發展商的角度出發，通過編制 項目發展進度計劃、甲供材進場計劃、工程總進度計劃等，來對設計出圖、合約分判、報批報建、現場施工的搭接順序、工作內容、時間安排等方面進行整體規劃，并對如何促使進度計劃在項目開發過程中按期實施提出控制措施。進行工程進度管理規劃的主要目的是保證開發商的設計、合約、銷售、項目等部門圍繞統

26、一的進度計劃來進行協調配合，從而確保工程項目各個進度節點全面按期推進，同時在工程進度管理過程中盡量合理安排資源配置、節約工程成本以達到綜合效益的提高。大區及城市公司應按照 2011 年 11 月下發的華潤置地住宅項目開發周期基準以及后續文件要求，在保證高品質的前提下，應對如何提高住宅項目的開發效率進行系統思考，并提出管理對策。住宅項目開發周期一級指標為：拿地到首期開盤時間、拿地到首期結算時間、其他分期開工到結算時間。大區應根據上述一級指標，對各項目設定二級指標（拿地到開工時間、開工到封頂時間、封頂到竣工時間、竣工到入住時間）考核標準，建立進度管理溝通機制，跟蹤各項目工程進度。各項目應結合項目標

27、準，與開發周期基準進行對標，制定合理的進度管理規劃，確保實現開發周期基準的基本值，力爭達到開發周期基準的標桿值。8.1 項目計劃 8.1.1 工程總進度計劃 大區及城市公司應按照 2014 年 3 月下發的華潤置地銷售物業計劃管理指引和 2014 年 4 月下發的華潤置地工程進度計劃管理指引（V1.0 版）要求，確保工程的一、二級關鍵管控節點和三級關鍵節點按計劃完成。為了更好地對工程施工進度進行過程控制，在工程開工以前項目部需編制工程總進度計劃，以便對各項工程的進度節點、施工順序進行細化分解和合理安排。隨著工程實施，項目工程總進度計劃也需要定期進行調整，以便能更好地指導現場施工進度。通過工程總

28、進度計劃的編制，項目部可對總分包單位的施工總進度計劃、單位工程進度計劃、各專項工程進度計劃進行審核和過程控制，確保工程施工按照進度計劃要求如期推進。工程總進度計劃應進行分解，編制分級進度計劃。一般包括年度進度計劃、季 華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 12/23 度進度計劃、月度進度計劃、雙周滾動計劃和日計劃。這些計劃的編制應包括所有相關專業，如土建、機電、精裝修、園林景觀等。工程總進度計劃編制應符合以下原則：1

29、、根據項目發展總控計劃確定工程主要控制節點，應包括一、二級關鍵管控節點和三級關鍵節點。2、工程總進度計劃中的各項進度節點要滿足工程進度計劃規劃的進度要求，特別是要對售樓區內各項工程的施工順序進行精心規劃，為各項工程的有效搭接、節省工期創造條件，確保按期達到預售條件。3、在編制工程總進度計劃時，應對各分部分項工程進行細化分解。4、在編制工程總進度計劃時，應充分照顧到各分部工程之間的工序搭接關系，以保證工程進度計劃的可操作性，減少因工作沖突而引起的計劃滯后，還應妥善考慮主體結構工程與其他分部工程之間的進度協調配套問題。5、在編制工程總進度計劃時，還需考慮公司業務環節的常規時間要求以及當地建筑工程市

30、場的進度控制水平，各環節的時間安排及各分部分項工程的工期安排要合理可行，尤其是精裝修、室外工程等容易被壓縮工期而又直接影響項目品質的工程。項目工期應做到趕前不趕后，盡量為精裝修、室外工程等預留足夠的時間，從而有效保證設計效果和工程品質。6、工程后期的室外工程、收尾消項、竣工檢查驗收的進度保證相對主體結構施工更難，往往延期，或由于趕工帶來對質量的放松，因此在計劃中對后期工程應安排合適的時間。8.1.2 各參建方進場計劃 根據合約分判規定，對項目所有主分包工程的承建商明確具體的定標計劃和進場時間。對于精裝修、智能化、室外等專業分包進場計劃，需要考慮專業分包進行圖紙深化設計的時間。列表說明如下：序號

31、 承建商 定標時間 進場時間 備注 1 2 8.1.3 主要施工方案編制計劃 根據項目的建筑和結構設計，梳理出需要承建商提交的主要施工方案清單和計 華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 13/23 劃提交時間，并根據住建部文件危險性較大的分部分項工程安全管理辦法（建質200987 號）的要求，把方案分為超過一定規模的危險性較大的分部分項方案（A級，需進行專家論證）、危險性較大的分部分項方案（B 級）和一般技術方案（C

32、 級）。方案編制計劃應包括但不限于以下方案：序號 方案名稱 分級 提交時間 備注 1 測量方案 C 2 土方開挖施工方案 C 3 地下室防水施工方案 C 4 衛浴間防水施工方案 C 5 屋面防水施工方案 C 6 鋼筋工程施工方案 C 7 塔吊基礎施工方案 C 8 塔吊安裝拆卸施工方案 B 9 模板工程施工方案 B 10 高大模板施工方案 A 11 混凝土工程施工方案 C 12 外腳手架施工方案 B 13 施工電梯安拆方案 B 14 臨時用水施工方案 C 15 臨時用電施工方案 C 16 雨季施工方案 C 17 冬期施工方案 C 18 砌筑工程施工方案 C 19 抹灰類施工方案 C 20 防火門

33、安裝方案 C 21 電梯安裝方案 C 22 吊籃施工方案 B 23 門窗施工方案 C 24 裝飾裝修施工方案 C 25 8.1.4 主要機械設備進出場計劃 根據項目的主要機械設備布置，結合工程總進度計劃，列表說明項目主要機械設備預計使用的時間。8.1.5 甲供材料設備進場計劃 根據合約分判，列出甲供材料設備范圍和清單，并編制進場計劃，滿足施工進 華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 14/23 度的需要。甲供材料設備

34、管理需參照 2015 年 6 月下發的 甲供物質管理細則 執行。序號 甲供材料設備名稱 進場時間 備注 1 2 8.1.6 工程驗收計劃 分部分項工程驗收是保證下一分部分項工程盡早插入的關鍵，為了有效地實現工程的工期目標，分部分項驗收必須及時。列表說明各分部分項工程的檢驗及驗收計劃，并結合項目所在地要求，寫明驗收。質監站參與的驗收包括：地基與基礎、主體結構、給水排水及采暖、建筑電氣安裝、通風與空調、電梯和智能建筑、竣工驗收等。專項驗收包括：規劃驗收、人防驗收、節能驗收、電梯驗收、供水驗收、供電驗收、消防驗收、防雷驗收、生活水箱安裝及水質檢測、燃氣驗收、室內環境檢測等。8.2 里程碑節點管理 本

35、節應明確里程碑控制節點的管理方法。根據項目總控計劃設置里程碑控制節點，每個控制節點都有實際且緊迫的目標，以某形象進度為主要控制點，輔助以其它分目標，對相關承建商都宜制定相應的獎罰措施，每個控制點都應向有關承建商進行交底并得到其簽字認可。控制節點完成后，由專業工程師及時對控制點完成情況分析，項目部據此進行獎懲。確保每個節點都按期完成，直至整個工期目標實現。8.3 主要進度糾偏措施 在項目實施過程中，由于外部及內部原因，項目實際進度與計劃難免會有偏差。因此，在項目進度計劃的執行過程中，必須持續地采取計劃、執行、檢查、糾偏的動態的進度控制措施，做好趕工準備和預案，一旦發現工程進度出現偏差，要及時采取

36、糾偏措施。要采用科學的方法對進度計劃特別是關鍵線路、重點部位計劃進行監控，及時進行溝通預警，分析原因，有針對性地提出糾偏措施，并編制追趕計劃。資源投入不足是進度拖延的重要原因，要定量研究各專業勞動組織方式、勞動生產率，提出合理的勞動力計劃。華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 15/23 承包商管理能力不夠也是造成進度拖延的重要原因，要及時增加管理人員或調整不稱職的關鍵崗位人員。很多時候進度拖延的原因在于開發商設計圖

37、紙供應不及時、材料定樣拖延、施工方案、工藝審批延遲等，甚至工程款支付不及時造成，應加強內部各專業的協調，實事求是溝通，不回避矛盾，及時解決問題。對承包商的管理堅持平等協商、合作共贏的原則，但也要采取多種措施掌握主動。如當專業分包的進度出現延誤或潛在延誤時，除現場督促外，還應利用其公司高層的壓力，力求其支持與配合，以充分發揮專業分包的能動性。對不守承諾、實力較弱的專業分包應采取合同手段及經濟手段，如縮小其合同范圍，加大經濟懲罰或獎勵的額度等。再如，要特別注意材料設備供應不及時造成的拖延，因為這些問題在現場看不到，容易被忽視。要跟蹤材料設備的采購進場計劃，定期或不定期到工廠、供應商處駐廠督促。9

38、質量管理規劃 9.1 質量目標 應根據工程建設定位和發展規劃確定工程建設的質量目標，如工程創優目標、無滲漏目標、一次交房率目標等。質量目標應進行橫向和縱向分解，例如不同階段的質量目標、不同專業的質量目標、不同部門甚至不同崗位的質量目標等。項目質量驗收應達到國家規范合格和華潤置地工程高品質 2.0 標準（包括局部修訂）要求，針對有創國優目標的項目，還應編制創優策劃。9.2 主要控制要點及措施 9.2.1 質量預控 1、方案審查及工程交底 項目部應對本項目要求承包商編制的施工方案提前進行規劃，明確各承包商需編制哪些施工方案、達到怎樣的深度。對重要部位及關鍵工序，均要求承包商報送專項施工方案。專項施

39、工方案經審核通過后，方可進行施工。施工方案報送評審后，及時將評審意見及技術要求向項目部相關工程師及承包商進行交底。同時參照 2015年 4 月下發的華潤置地住宅工程交底管理指引進行交底，將本工程的重要部位 華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 16/23 及關鍵工序的主要控制環節傳達給現場工程師及承包商，便于現場控制及實施。本節應闡述本項目主要方案的重點審查內容和工程交底的要點。2、樣板管理（1）銷售樣板房 毛坯房交

40、樓的銷售樣板房對于與實際交樓毛坯房結構不同之處應進行醒目標識。精裝房交樓的銷售樣板房要真實地反映裝修檔次和裝修施工質量，最終交付給客戶的裝修質量，不應低于樣板房的質量水平。（2）施工工藝樣板 施工工藝樣板是為明確細部節點特別是質量關鍵節點而制作的樣板，主要目的是為了發展商、監理、承包商統一工藝做法，保證工程質量。列表說明本項目的施工工藝樣板計劃。序號 工藝樣板名稱 樣板確 認部門 樣板驗 收部門 樣板設 置部位 樣板完 成時間 1 2 （3）交樓樣板房 交樓樣板房是為統一交樓標準而制作的樣板房，是為了統一發展商、監理、承包商的竣工驗收標準，檢驗承包商的質量水平，及時發現質量缺陷和施工圖紙存在的

41、問題。樣板房由承包商按照合同及發展商要求施工，由承包商自檢合格后經監理、發展商（包括城市公司項目部、設計管理部、工程管理部、物業公司）驗收同意后確定。3、質量通病防治 針對當地常見或前期工程出現的質量問題進行分析，明確本工程質量通病防治的重點。針對質量通病問題，應提前進行規劃，制定相應的對策，建議采取以下措施：（1）要求承包商在工程開工時的施工組織設計以及施工方案中必須將質量通病的預防以及處理作為重點章節進行編制。（2）在施工過程中針對容易出現通病問題的部位要求先做樣板，樣板驗收通過后方可進行大面積施工。同時，要求承包商必須對作業人員進行技術交底。（3）要求監理單位對易出現問題的部位采取必要的

42、旁站、巡視、平行檢驗等手 華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 17/23 段進行控制，并做好相應的記錄。（4）定期或不定期組織設計單位、監理、承包商召開專門的技術討論會，制定有效的質量通病防治措施。針對滲漏問題，應參照 2012 年 12 月下發的住宅工程防滲漏設計施工管理指引 V1.0要求，深化防水防滲漏的設計施工管理，確實解決滲漏質量通病。另外，針對沉降、開裂等質量通病，也應根據項目具體情況進行專項的研究和管控

43、。9.2.2 質量過程控制與驗收 1、質量關鍵點監控 項目部應對質量關鍵點進行系統梳理，通過施工方案、技術交底、樣板先行、過程控制等措施重點進行管控。2、施工過程中的質量管控措施（1）督促承包商建立并完善自身的質量管理體系 要求承包商在工程一開始就嚴格按照工程規模大小配備相應數量合格的專職質檢員，嚴格執行施工班組的自檢、互檢、交接檢的“三檢”制度。參照 2015 年 4 月下發的華潤置地工程質量管理行為細則，對承包商的質量管理行為提出具體要求。（2）對重要部位或重要工序的操作工人實行考核上崗 對于一些對工人操作技能有較高要求的重要部位（包括重要的觀感功能）或重要工序的施工，對操作工人實行考核上

44、崗。（3）嚴格旁站制度 為了加強對隱蔽工程及重要工程節點的質量控制，要求對樁基礎施工、混凝土澆筑、屋面防水、外墻防水、土方回填、門窗塞縫、重要設備安裝等工程節點進行旁站監理。（4）現場巡視 每周進行一次現場巡視，將巡視發現的安全質量問題、解決措施、整改責任人、整改完成時間記錄在巡視工作記錄表中發給各相關承包商，要求限期整改完成。當出現嚴重不合格時，還需填寫整改通知單給承包商，要求編制專項整改方案報監理單位和發展商審核，經審核同意后再進行現場整改。華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電

45、話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 18/23（5）原材料、半成品、加工件的質量管理 對原材料，嚴格執行進場審批手續。對工程質量有較大影響的半成品，如：欄桿、鋁合金門窗、木門等，將工廠加工過程納入項目質量管理的范疇內，將質量管理的范圍覆蓋至加工廠。定期/不定期或關鍵節點加工時到工廠抽查或檢查，確保加工廠按項目部指定材料品牌或其他要求進行施工，保證施工質量。（6）質量事故的處理 對一般的質量事故，由承包商按技術處理方案處理后，監理重新檢查驗收。對嚴重的質量事故，由承包商提出技術處理方案，并經監理、項目部認可后方能進行處理，重大質量事故的處理還需經設計審批同意。對經

46、處理的部位，應重新檢查驗收。9.2.3 施工工序控制及驗收 要求所有的工序開始之前，必須報監理工程師同意；工序完成之后，必須報監理工程師檢查驗收。將施工驗收及工序控制與進度款支付結合起來，出糧時檢查各控制表格簽字情況，對未按以上要求辦理或違反上述規定者，拒絕出相關工程量的進度款。列表說明本項目主要的施工工序及其管控重點。序號 施工工序名稱 管控重點 備注 1 2 9.2.4 關鍵工序檢查點 對重要部位及關鍵工序，一方面，通過方案審查及技術交底，使得施工方案在技術上做到可行并將技術要求傳達到現場執行層；另一方面，必須高度重視現場執行的程度及落實的效果，對重要部位及關鍵工序，均由項目部經理/副經理

47、、技術負責人、各專業工程師會同監理、承包商組織聯合驗收。應參照 2015 年 4 月下發的華潤置地住宅工程關鍵工序檢查點實施細則，列表說明本項目的關鍵工序檢查點實施方案。華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 19/23 10 EHS 施工管理規劃 10.1 EHS 施工管理目標 根據工程建設定位和發展規劃，參照華潤置地 EHS 管理要求，確定本項目的EHS 施工管理目標。10.2 主要控制要點及措施 根據項目特點，從

48、開發商的角度，在安全施工管理和文明施工管理方面分別編制本項目的控制要點及對應的措施，確保項目施工的正常有序進行。10.2.1 安全施工管理要點及措施 根據項目具體情況，可考慮在以下方面進行對項目的安全管理進行規劃：1、安全管理組織體系的建立；2、多工序交叉搶工的安全管理：當工期比較緊張時，勢必存在密集的多工序交叉作業，搶工狀態往往潛在安全隱患多，作業人員安全防范意識淡薄，需要有針對性地防范措施；3、季節性安全施工管理：對高溫、雨季、節假日等安全施工進行重點策劃，確保現場施工安全和順利進行；4、地下不明物和周邊建筑物的保護：對項目紅線內和周邊范圍的地下管線和已有建筑物進行詳細的勘察和調查，編制保

49、護措施；5、重要部位、關鍵施工的安全技術把關：對危險性較大的分部分項工程進行重點把控，包括深基坑、高支模、大型腳手架、外爬架、大型施工設備的安拆等；6、安全管理的資源保障計劃：施工項目的安全生產必須有充足的資源做保障，安全資源投入包括人力資源、物資資源和資金的投入；7、事故預防與應急處理。10.2.2 文明施工管理要點及措施 文明施工是保持施工場地整潔、衛生，施工組織科學、施工程序合理的一種施工活動。實現文明施工，不僅要著重作好現場的場容管理工作，而且還要相應做好現場材料、機械、保衛、消防和生活衛生等方面的管理工作。根據項目具體情況，可考慮在以下方面進行重點規劃：1、施工總平的管理：做好施工總

50、平面的規劃和布置，分階段動態調整，確保現場施工的有序進行；華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 20/23 2、施工區域封閉管理與道路清潔維護管理。3、成品保護：由于施工過程中單位眾多、工人素質不一，造成已完成品被后續工序多次的污染或破壞，同時成品破壞后不易修復達到原有一致效果，也會直接影響到今后房屋交付的質量效果。從開發商的角度上，應加強整體工序的合理安排，加強參建各單位的成品保護意識和責任約束；4、勞資糾紛：從開

51、發商的角度減少勞資糾紛并回避對開發項目帶來不必要的連帶責任與損失；11 驗收組織與管理 項目策劃中應明確工程所在地區需要進行的管理和控制，即包括按照政府法律法規對工程的竣工驗收備案，也包括對承包商是否達到合同條件的驗收。明確項目管理中各種驗收的時間節點、組織人員、責任人（列表說明）。項目策劃中需要明確的驗收，包括但不限于以下內容：1、過程驗收：指項目施工過程中對基礎、主體結構等分部、分項工程的質量驗收。2、專項驗收：需要政府相關管部門參與的驗收，如消防、電梯、燃氣、環保、檔案、規劃、人防等。3、竣工驗收：指項目部組織的，由政府質檢部門、設計單位、承包商、監理單位等參加的綜合驗收。4、交接驗收：

52、是指項目通過政府主管部門認可的竣工驗收并已具備交付使用的條件下，由項目部、物業組織的承包商向公司移交的過程。12 可視化管理規劃 項目部應從文化宣傳可視化、目標導向可視化、信息傳達可視化和管理行為可視化 4 個方面對項目的可視化管理工作進行詳細策劃，以達到提高項目管理效率，降低項目開發成本，加快項目開發進度，最終實現項目的管理目標。13 售樓區專項管理規劃 根據項目具體情況，對售樓處和示范區進行專項規劃管理，可在以下方面進行闡述：1、機械設備布置時，充分考慮到售樓區域開放以后的材料水平、垂直運輸能否 華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Reso

53、urces LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 21/23 順暢，并要保證作業時售樓區域的人員安全。塔吊、施工電梯、井架等利用時間較長的施工機械要盡量遠離售樓區域；2、材料堆場設置時，售樓處、樣板房區域應盡量少設置材料堆場和加工場。3、用電緊張地區有時會發生停電、短路跳閘等故障，在售樓期間可采用專用回路供電、承包商發電機供電、小區正式發電機提前進場并臨時安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等處的電力供應。4、售樓通道及外腳手架特殊處理：為配合售樓需要，售樓展示區與施工區用圍擋隔離，搭設專門的售樓通道，售樓通道可采用落地

54、式防護棚；售樓準備工程由于進度緊張，樣板房對外開放時，本棟樓可能上部外立面仍在施工甚至尚未封頂，故樣板房以上外架要采取懸挑方式；樣板房范圍內的懸挑架要重視防護安全性，此部分的防護具體措施宜以詳圖的形式在招標前明確。防護要兼顧美觀和安全性，還要有防水措施。5、售樓部及示范區質量管理：售樓部及樣板示范區工期要求緊、質量要求高，往往需通過采取技術加強措施，打破傳統的施工工序約束，達到要求的質量標準，保證預定的售樓目標順利實現，因此應進行工程質量專項規劃。樣板示范區宜早建設，在建設過程中及落成后，由設計部、工程部、項目部聯合驗收，發現設計及施工缺陷，應及時進行改進，避免后續工程重復出現。6、售樓區安全

55、管理：開始售樓時，現場施工還在進行中，在樣板參觀區域、售樓區域等需要有具體的安全防范措施，確保看樓客戶的安全；7、售樓區的文明形象：從外架安全網、塔吊施工電梯的布置、施工圍墻、臨時道路等方面進行重點管理；14 合約成本管理規劃 14.1 招采計劃 招采計劃應由項目部根據總控計劃詳細制定，并明確責任部門及責任人。列表說明本項目的招標采購計劃。14.2 項目目標成本管理 14.2.1 成本控制目標 工程成本控制目標是以目標成本為最高控制限額。項目執行過程中，應加強各部門協同工作，通過科學的協同管理，減少人為因素造成的損失及浪費，高質高效 華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤

56、置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 22/23 完成項目開發。在合約部編制成本控制目標時，項目部應參與評審，重點關注目標成本是否滿足以下要求：（1）項目決策階段確定的項目質量和工期要求；（2）以經濟合理的項目實施方案為基礎的要求。如果不滿足以上要求，應提出修訂目標成本，以確保目標成本具有可實現性。14.2.2 成本控制考核 項目部應重點控制現場變更簽證和技術核定，接受工程變更率的考核指標。14.3 成本管理主要措施 此部分應從組織措施、技術措施、經濟措施、合同措施等方面進行

57、闡述。組織措施是從成本管理的組織方面采取的措施，如實行成本責任制，落實施工成本管理的組織機構和人員，明確各相關部門成本管理人員的任務和職能分工、權力和責任。技術措施包括：進行技術經濟分析，確定最佳的施工方案；結合施工方法，進行材料使用的比選，在滿足功能要求的前提下，通過代用、改變配合比、使用外加劑等方法降低材料消耗的費用；確定最合適的施工機械、設備使用方案；結合項目的施工組織設計及自然地理條件，降低材料的庫存成本和運輸成本；應用先進的施工技術，運用新材料，使用先進的機械設備等。經濟措施包括編制資金使用計劃、控制變更等。合同措施包括在合同的條款中應仔細考慮一切影響成本和效益的因素，特別是潛在的風

58、險因素。通過對引起成本變動的風險因素的識別和分析，采取必要的控制風險的對策。15 設計管理規劃 15.1 深化設計管理 此部分包含設計界面劃分、深化設計圖紙深度要求、深化設計成果要求（包括時間要求），還需包括設計交底、圖紙會審、樣板審批等相關配合要求。15.2 設計和深化設計計劃 根據項目的開發計劃，提出工程設計和深化設計的計劃（列表說明），以滿足項 華潤置地住宅項目工程管理實施規劃編制指引 V2.0 版 華潤置地有限公司 China Resources LandLimited。46 樓 46F,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 23/23 目按期竣工的要求。