1、 1 主力店合同簽署過程中各部門職責(zé)和要求 1.1 主力店篩選和合同談判準(zhǔn)備階段1.1.1 職責(zé)和義務(wù)商務(wù)部：負(fù)責(zé)組織篩選和準(zhǔn)備工作，向有關(guān)部門提供主力店基本經(jīng)營(yíng)狀況和基本技術(shù)要求；發(fā)展部：向商務(wù)部提供項(xiàng)目所在城市商業(yè)基本情況，項(xiàng)目用地及周邊基本情況；規(guī)劃部：向商務(wù)部提供項(xiàng)目規(guī)劃平面圖紙，規(guī)劃限制條件清單，房產(chǎn)技術(shù)條件要求（初稿）；物業(yè)管理總公司：向商務(wù)部提供物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)范圍；財(cái)務(wù)部：向商務(wù)部提供租金目標(biāo)底線，及租金構(gòu)成和分析報(bào)告。1.1.2 審批商務(wù)部匯集資料并整理成商務(wù)條件底線后，向主管商務(wù)副總經(jīng)理報(bào)告并獲取批準(zhǔn)。1.1.3 備檔商務(wù)部?jī)?nèi)部存檔備查。1.2 主力店合同談判和商議階段

2、1.2.1 職責(zé)和義務(wù)商務(wù)部：以合同范本和商務(wù)條件底線為準(zhǔn)則與主力店協(xié)商合同內(nèi)容；發(fā)展部：負(fù)責(zé)解釋和回復(fù)商務(wù)部轉(zhuǎn)達(dá)的主力店對(duì)項(xiàng)目土地和附加條件的疑問；規(guī)劃部：向商務(wù)部提供規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和正式的房產(chǎn)技術(shù)條件，通過商務(wù)部解釋和回復(fù)主力店對(duì)規(guī)劃的修改意見和要求；項(xiàng)目部：向商務(wù)部提供項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)裝修和開業(yè)的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃；物業(yè)管理總公司：通過商務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和回復(fù)主力店對(duì)經(jīng)營(yíng)中物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的增改要求；法務(wù)組：負(fù)責(zé)審理和調(diào)整合同文本中的法律表述；財(cái)務(wù)部：通過商務(wù)部解釋和回復(fù)主力店對(duì)租金修改意見。1.2.2 綜合和平衡商務(wù)部匯集綜合商務(wù)條款向主管商務(wù)副總經(jīng)理匯報(bào)，并提交綜合意見和建議。經(jīng)批準(zhǔn)后進(jìn)行合同會(huì)審。1.

3、3 合同會(huì)審階段1.3.1 職責(zé)和義務(wù)商務(wù)部：組織會(huì)審，并簽署綜合意見；規(guī)劃部：審理技術(shù)條款，并簽署確定性書面意見（不含建議類意見）；項(xiàng)目部：審理涉及工程進(jìn)度和項(xiàng)目手續(xù)的條款，并簽署確定性書面意見（不含建議類意見）；物業(yè)管理總公司：審理涉及物業(yè)管理內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條款，并簽署確定性書面意見（不含建議類意見）；財(cái)務(wù)部：審理涉及保證金、租金、物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用和收取的條款內(nèi)容，并簽署確定性書面意見（不含建議類意見）；法務(wù)組：簽字確認(rèn)合同的法律準(zhǔn)確性。1.3.2 申報(bào)審批商務(wù)部在綜合會(huì)審意見后，就合同的最終意見整理后向主管商務(wù)副總經(jīng)理報(bào)告。并負(fù)責(zé)向更上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告和解釋，由集團(tuán)總裁最終批準(zhǔn)。審批通過后

4、，即時(shí)進(jìn)入簽約程序。如未獲批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)入重新談判階段。1.4 合同簽署階段1.4.1 簽約儀式由商務(wù)部協(xié)調(diào)雙方協(xié)約形式，行政部具體落實(shí)執(zhí)行。1.4.2 合同保存參照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行1.5 合同執(zhí)行和審查1.5.1 房屋交接前的職責(zé)和義務(wù)在主力店對(duì)接管理辦法中詳細(xì)闡述。1.5.2 房屋交接后的職責(zé)和義務(wù)商務(wù)部：負(fù)責(zé)接受主力店客戶在經(jīng)營(yíng)中的投訴和協(xié)調(diào)要求，落實(shí)合同細(xì)節(jié)的修正和確定；項(xiàng)目物業(yè)管理公司：配合商務(wù)部確定合同未定細(xì)節(jié)（實(shí)際租賃面積等），及時(shí)向商務(wù)部反饋主力店重大經(jīng)營(yíng)變化和合同執(zhí)行情況。1.5.3 審查修訂合同修訂由商務(wù)部主持有關(guān)部門會(huì)簽意見后，報(bào)主管商務(wù)副總經(jīng)理批準(zhǔn)。簽定后按正式合同辦法保存。2

5、合同范圍界定及要求主力店合同包括聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書、租賃合同和房產(chǎn)技術(shù)條件。合同編制與審核人員必須按本指引規(guī)定，確保各項(xiàng)合同內(nèi)容完整、準(zhǔn)確。3 聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書（范本）聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書是對(duì)XX商業(yè)和主力店客戶合作模式和合作原則進(jìn)行了約定。聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書主要條款包括：3.1 聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書主體方說明3.2 合作項(xiàng)目的約定 通過XX商業(yè)在XX商業(yè)確定的城市進(jìn)行購物廣場(chǎng)或商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；主力店將在XX商業(yè)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目中以租賃的方式進(jìn)行約定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。3.3 合作方式XX商業(yè)將自行或組建項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，XX商業(yè)（或XX商業(yè)的項(xiàng)目公司）將按本聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書約定的原則與主力店客戶就每個(gè)項(xiàng)目簽

6、訂租賃合同，對(duì)雙方具體權(quán)利和義務(wù)作詳盡約定。雙方約定主力店客戶租賃XX商業(yè)交付項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)用途和目的。主力店客戶不得擅自變更項(xiàng)目用途或經(jīng)營(yíng)品牌名稱，否則視為違約，在此情況下XX商業(yè)（或XX商業(yè)的項(xiàng)目公司）有權(quán)自行終止與主力店客戶簽訂的本協(xié)議書，并有權(quán)按租賃合同約定的有關(guān)條款追究主力店客戶的有關(guān)責(zé)任。 3.4 合作原則XX商業(yè)或XX商業(yè)組建的項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)，并對(duì)項(xiàng)目建成物業(yè)享有所有權(quán)。XX商業(yè)同意參照主力店客戶提出的合理性技術(shù)要求和條件，為主力店客戶量身定做，但雙方還必須遵守項(xiàng)目所在地政府有關(guān)的規(guī)定和要求。主力店客戶自行負(fù)責(zé)其經(jīng)營(yíng)，并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)責(zé)任。雙方明確本聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書是今

7、后簽訂每個(gè)項(xiàng)目租賃合同的總原則。3.5 合作條件a) 合作項(xiàng)目的確認(rèn)XX商業(yè)以書面形式正式推薦其項(xiàng)目后的30個(gè)工作日內(nèi)，主力店客戶完成對(duì)該項(xiàng)目的實(shí)地考察，并以書面形式正式回復(fù)XX商業(yè)確認(rèn)合作或放棄該項(xiàng)目意見。如主力店客戶放棄或在前述期限內(nèi)未答復(fù)，則XX商業(yè)有權(quán)選擇其他合作伙伴進(jìn)行合作。XX商業(yè)項(xiàng)目一經(jīng)主力店客戶書面確認(rèn)，則雙方應(yīng)立即協(xié)商簽訂該項(xiàng)目租賃合同。在XX商業(yè)開發(fā)和建設(shè)該項(xiàng)目期間內(nèi)，主力店客戶不得擅自退出，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償其它經(jīng)濟(jì)損失。b) 租金標(biāo)準(zhǔn)的擬定租金計(jì)算方式包括基于每月每平方米建筑面積的租金計(jì)算方式、或按照主力店經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)確定的營(yíng)業(yè)額提成計(jì)算方式，或按照主力店客戶項(xiàng)目所

8、在地的建筑成本（土地購買成本建安成本財(cái)務(wù)費(fèi)用）基于雙方約定的年份數(shù)平均攤銷的保底租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。當(dāng)采取提成方式和保底租金形式時(shí)，采取兩者取其高的方式，即：當(dāng)年度按提成收入高于保底租金時(shí)按提成收入計(jì)算當(dāng)年度租金；當(dāng)年度提成收入低于保底租金時(shí)按保底租金計(jì)算當(dāng)年度租金。c) 租金支付方式雙方約定租金按月支付。d) 租金遞增雙方約定保底租金遞增原則。 e) 免租期自主力店客戶開始進(jìn)場(chǎng)裝修之日（進(jìn)場(chǎng)日）起，XX商業(yè)同意給予主力店客戶三個(gè)月的免租期（特殊主力店免租期條款須上報(bào)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)）。f) 租期雙方約定租期年限。原則上8-10年，加5年優(yōu)先選擇權(quán)。特殊要求須上報(bào)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)。g) 物業(yè)管理雙方約定物業(yè)

9、管理界面和物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。主力店客戶與XX商業(yè)委托的物業(yè)管理公司將就每個(gè)項(xiàng)目另行簽署物業(yè)管理合同。h) 排他性雙方約定排他性原則。i) 開業(yè)雙方在每個(gè)項(xiàng)目的租賃合同中將約定合作項(xiàng)目的交付時(shí)間、主力店客戶進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，且主力店客戶保證與XX商業(yè)在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的購物廣場(chǎng)（商業(yè)廣場(chǎng)）同時(shí)開業(yè)。j) 項(xiàng)目保證金及履約保證金雙方確定主力店客戶向XX商業(yè)支付每個(gè)合作項(xiàng)目的定項(xiàng)目保證金數(shù)額（一般為壹百萬元人民幣）每個(gè)項(xiàng)目，在每個(gè)項(xiàng)目主力店客戶書面確認(rèn)合作后的十日內(nèi)主力店客戶一次性支付；主力店客戶向XX商業(yè)支付每個(gè)合作項(xiàng)目的履約保證金數(shù)額（一般為3個(gè)月保底租金），在每個(gè)項(xiàng)目租賃合同簽訂后的七日內(nèi)支付50%，在滿足進(jìn)

10、場(chǎng)裝修的工程技術(shù)條件時(shí)支付50%。定項(xiàng)目保證金在該項(xiàng)目租賃合同簽定且開業(yè)后沖抵應(yīng)向XX商業(yè)或XX商業(yè)項(xiàng)目公司繳納的履約保證金。影城的的；但在開業(yè)前主力店客戶擅自推出，則XX商業(yè)有權(quán)不退還該項(xiàng)目保證金；如XX商業(yè)在該項(xiàng)目租賃合同簽訂后單方面退出該項(xiàng)目的合作，若乙方毀約，則甲方有權(quán)不返還該定金。如甲方毀約，則XX商業(yè)需雙倍返還定項(xiàng)目保證金。關(guān)于履約保證金執(zhí)行原則，一般可按主力店客戶履行租賃合同時(shí)間作遞減返還原則執(zhí)行，如主力店客戶執(zhí)行項(xiàng)目租賃合同的第三年起，XX商業(yè)每?jī)赡陮⒙募s保證金的15%不計(jì)息返還主力店客戶，直至返還主力店客戶的履約保證金累計(jì)到60%（即第三年返還15%，第五年返還15%，第七年

11、返還15%，第九年返還15%）；在主力店客戶執(zhí)行完項(xiàng)目租賃合同后，XX商業(yè)將履約保證金的40%不計(jì)息返還主力店客戶。若主力店客戶在租賃合同租賃期限屆滿之前單方面終止租賃合同，則XX商業(yè)將有權(quán)不予返還全部履約保證金，已經(jīng)返還的部分由主力店補(bǔ)齊。k) 轉(zhuǎn)讓XX商業(yè)或XX商業(yè)項(xiàng)目公司有權(quán)在書面通知主力店客戶后，將本項(xiàng)目租約標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給任何第三方，但XX商業(yè)或XX商業(yè)項(xiàng)目公司須將租約標(biāo)的物租給主力店客戶的事實(shí)披露給受讓人，以保證主力店客戶在租約內(nèi)的各項(xiàng)權(quán)利不受不良影響。在同等轉(zhuǎn)讓條件下，主力店客戶享有標(biāo)的物的優(yōu)先受讓權(quán)。l) 結(jié)算方式主力店客戶同意通過XX商業(yè)推薦的銀行服務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)算。3.6 首

12、批合作項(xiàng)目的約定3.7 保密約定雙方同意應(yīng)對(duì)簽署和執(zhí)行本協(xié)議書而了解到的對(duì)方商業(yè)信息負(fù)有保密義務(wù)。3.8 租賃合同聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書為雙方建立聯(lián)合發(fā)展關(guān)系的框架性協(xié)議，是雙方簽訂每一個(gè)項(xiàng)目租賃合同的總原則，具體項(xiàng)目情況以每個(gè)項(xiàng)目租賃合同為準(zhǔn)。4 租賃合同（主要條款和內(nèi)容指引）主力店客戶租賃合同條款將按照聯(lián)合發(fā)展協(xié)議書約定總原則來細(xì)化，主要條款包括以下主要條款（該主要條款為主力店租賃合同的主要基本條款,實(shí)際操作中因主力店要求不同會(huì)有條款要求上的不同）：1) 房屋及房屋的交付；2) 租賃期限及計(jì)租日；3) 房屋的租賃用途及廣告；4) 租金、其他費(fèi)用及支付；5) 房屋的修繕；6) 雙方約定的其它事宜；7

13、) 本合同的變更和解除；8) XX商業(yè)的違約責(zé)任；9) 主力店客戶的違約責(zé)任；10) 其他條款。明確簽訂合同雙方法律主體物業(yè)業(yè)主和承租戶雙方情況（主體名稱、注冊(cè)地址和法定代表人），以下物業(yè)業(yè)主稱為XX商業(yè)，承租戶稱為主力店客戶，租賃物業(yè)稱為房屋。4.1 房屋及房屋的交付a) 明確XX商業(yè)房屋所在地，租賃區(qū)域和租賃面積；b) 明確主力店客戶租賃房屋用途；c) 明確XX商業(yè)將房屋交付給主力店客戶的具體時(shí)間（交付日）以及主力店客戶進(jìn)場(chǎng)裝修或提前進(jìn)場(chǎng)裝修相關(guān)事宜；d) 明確主力店客戶開業(yè)時(shí)間（開業(yè)日）。4.2 租賃期限及計(jì)租日租期自主力店客戶開始進(jìn)場(chǎng)裝修之日（進(jìn)場(chǎng)日）起開始計(jì)算，XX商業(yè)同意給予主力店

14、客戶三個(gè)月的免租期，免租期屆滿之日，開始計(jì)租（計(jì)租日）。但在免租期屆滿前，如果乙方的電影城對(duì)外營(yíng)業(yè)，則從營(yíng)業(yè)日開始計(jì)租。4.3 房屋的租賃用途及廣告a) 明確主力店客戶經(jīng)營(yíng)范圍，并對(duì)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借進(jìn)行責(zé)任明確；b) 明確XX商業(yè)提供給主力店客戶廣告位和店招數(shù)量、面積（包括無償和有償提供）。明確主力店客戶所有的廣告報(bào)批手續(xù)及工程安裝均由主力店客戶自行負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相關(guān)的費(fèi)用及責(zé)任。4.4 租金、其他費(fèi)用及支付a) 明確租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方式（人民幣 元每月每平方米建筑面積或按提成計(jì)算）；b) 明確租金從租期開始后的第 年開始每年遞增率（ %）；c) 明確主力店客戶應(yīng)在每月十日前向XX商業(yè)支付當(dāng)月租金；d)

15、明確物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣 元每月每平方米建筑面積，明確物業(yè)管理界面（該物業(yè)管理費(fèi)包含中央空調(diào)耗能費(fèi)、公用設(shè)施維護(hù)，以及公共區(qū)域內(nèi)保安、保潔、環(huán)境綠化等費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)從XX商業(yè)將房屋交付給主力店客戶之日起計(jì)收，由主力店客戶支付給承擔(dān)XX商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司，主力店客戶應(yīng)與該公司另行簽署物業(yè)管理合同；租賃區(qū)域內(nèi)保安、保潔由主力店客戶自行承擔(dān)。租賃區(qū)域內(nèi)的水、電、煤氣、電話費(fèi)、保安、保潔費(fèi)以及根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門下發(fā)文件規(guī)定，按物業(yè)管理規(guī)定使用人應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用等由乙方自行支付或物業(yè)管理進(jìn)行整體促銷活動(dòng)需要而應(yīng)由使用人分?jǐn)偟馁M(fèi)用等由主力店客戶自行支付。4.5 房屋的修繕a) 明確租賃期限內(nèi)甲、

16、乙雙方應(yīng)保證主力店客戶使用房屋的使用安全；b) 明確XX商業(yè)對(duì)房屋及其提供的附屬設(shè)施的維修責(zé)任； c) 明確主力店客戶如要求重新裝修或變更原有設(shè)施的相關(guān)責(zé)任；d) 明確因不可抗力原因?qū)е路课莼蚋綄僭O(shè)施損壞或造成損失的，雙方均免責(zé)。4.6 雙方約定的其它事宜4.7 本合同的變更和解除明確在租賃期限內(nèi)合同變更和解除的約定，以及由此產(chǎn)生的責(zé)任。4.8 XX商業(yè)的違約責(zé)任a) XX商業(yè)逾期交付房屋以及違約責(zé)任； b) 由于XX商業(yè)原因造成主力店客戶經(jīng)營(yíng)中斷的行為約定以及違約責(zé)任； c) 在第二十五條主力店客戶租賃使用期內(nèi)，XX商業(yè)因非本合同或本合同的補(bǔ)充條款約定的情況，擅自解除本合同，提前收回房屋的，

17、XX商業(yè)違約責(zé)任的界定。4.9 主力店客戶的違約責(zé)任a) 明確主力店客戶第二十六條在租期內(nèi)的違約責(zé)任； b) 明確七在租期內(nèi)，主力店客戶因逾期交付租金、物業(yè)管理費(fèi)、水、電費(fèi)的違約責(zé)任；第二十八條c) 明確租期屆滿或者本合同解除后主力店客戶向XX商業(yè)歸還房屋責(zé)任約定。4.10 其他條款a) 第二十九條明確甲、乙雙方投保范圍；b) 租賃期滿后甲、乙雙方被續(xù)租事宜； c) 約定本合同簽訂的其它相關(guān)事宜； d) 第三十七條約定合同份數(shù)。4.11 甲、乙雙方代表人簽字、蓋章主力店合同附件一般要求：附件1：總平面圖；附件2：XX商業(yè)和主力店客戶的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、授權(quán)書；附件3：租賃物業(yè)平面圖；附件4：相關(guān)建設(shè)證

18、照清單；附件5：房產(chǎn)技術(shù)條件要求；附件6：主力店客戶的招牌及其位置。 5 房產(chǎn)技術(shù)條件要求（主要條款和內(nèi)容指引）XX商業(yè)向主力店客戶交付的房屋除XX商業(yè)同意提供的系統(tǒng)設(shè)備外，房屋本身將基于清水房基本條件：5.1 供電a) 明確XX商業(yè)向主力店客戶提供的供電總?cè)萘?，電壓、回路?shù)、應(yīng)急照明用電容量；b) 明確供電線路施工、維修工作甲、乙雙方界面，主力店客戶用電單獨(dú)計(jì)量。5.2 供水a(chǎn)) 明確由XX商業(yè)無償提供的水管線位置，日供水量；b) 明確供水管路施工、維修工作甲、乙雙方界面，主力店客戶用水單獨(dú)計(jì)量。 5.3 廁所及污水排放明確污水管路位置和甲、乙雙方施工、維修工作界面。 在天津市建筑設(shè)計(jì)院建施

19、四層平面圖上洗手間方案的結(jié)構(gòu)上坑位留空，排水管，污水管與總的排水，排污管接通。5.4 空調(diào)明確XX商業(yè)向主力店客戶提供的空調(diào)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)。 5.5 新風(fēng)、排氣明確XX商業(yè)為主力店客戶提供的新風(fēng)排氣孔位置。 5.6 網(wǎng)絡(luò)端口明確XX商業(yè)為主力店客戶提供的網(wǎng)絡(luò)端口位置。5.7 消防工程明確XX商業(yè)為主力店客戶租賃的房屋提供常規(guī)建筑消防規(guī)范規(guī)定的噴淋系統(tǒng)和消防排煙系統(tǒng)，主力店客戶進(jìn)行改造將負(fù)責(zé)就改造后的消防設(shè)施向當(dāng)?shù)叵谰謭?bào)批并驗(yàn)收，XX商業(yè)將給予協(xié)助和配合。5.8 垃圾處理主力店客戶垃圾處理須按照XX商業(yè)或XX商業(yè)委托的物業(yè)管理公司的規(guī)定自行處理。 5.9 結(jié)構(gòu)a) 明確主力店客戶租賃房屋地坪荷載0、

20、建筑層高、柱網(wǎng)、柱距等結(jié)構(gòu)要求；b) 明確租賃房屋地坪、天坪、墻面等結(jié)構(gòu)交付界面。5.10 招牌明確甲、乙雙方招牌方案。5.11 通道、環(huán)境及停車位明確甲、乙雙方在通道、環(huán)境及停車位方面的約定。5.12 臨時(shí)供水供電明確主力店客戶施工期間其臨時(shí)用水、用電的約定。5.13 施工明確主力店客戶臨時(shí)施工相關(guān)事宜。5.14 電梯和自動(dòng)扶梯明確主力店客戶可以使用的XX商業(yè)電梯及自動(dòng)扶梯（一部下三層，一部上四層）。5.15 說明在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中，甲、乙雙方的技術(shù)部門和項(xiàng)目部門將進(jìn)行深入對(duì)接，本房產(chǎn)技術(shù)條件要求中的所有技術(shù)條件要求若與國(guó)家的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程或與項(xiàng)目所在地政府有關(guān)規(guī)定發(fā)生沖突時(shí)，將以國(guó)家、地方的規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定為準(zhǔn)。