1、地產(chǎn)成本控制管理地產(chǎn)成本控制管理講義提綱一、地產(chǎn)成本管理的重要性二、地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)三、地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念四、地產(chǎn)成本管理體系的建立五、地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累一、地產(chǎn)成本管理的重要性1、形勢(shì)回顧我們?cè)趺礃右宦纷邅黻P(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓 火爆的夏天：排隊(duì)、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過面包 轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點(diǎn)、雙限房、經(jīng)適房、廉租房 嚴(yán)冬的到來：降價(jià)、流標(biāo)、還會(huì)降嗎、崩盤、利潤(rùn)下降2、地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？投入增加了、收入降低了、利潤(rùn)壓縮了 利潤(rùn)=收入-成本結(jié)論：項(xiàng)目利潤(rùn)率下降和無利潤(rùn)是目前面臨的最大困難！項(xiàng)目利潤(rùn)率下

2、降和無利潤(rùn)是目前面臨的最大困難！未來一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，從而低成本的公未來一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來的勝者！司將成為未來的勝者！成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來的生命線！二、地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)1、從生產(chǎn)周期來看2、從銷售形態(tài)來看3、從產(chǎn)品形態(tài)來看4、從地域來看5、從財(cái)務(wù)角度來看6、從價(jià)值鏈來看三、做好地產(chǎn)成本管理要樹立的觀念1、全員全程成本控制觀念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本

3、意識(shí)，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹立高度重視計(jì)劃管理的觀念公司計(jì)劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計(jì)劃性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，成本違約金難以估計(jì)。3、要樹立地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念要?jiǎng)?chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場(chǎng)需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時(shí)，要注意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過市場(chǎng)預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要符合項(xiàng)目的實(shí)際情況。4、賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目的觀念。站在地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。四、地產(chǎn)成本管理體系的建立1、地產(chǎn)成本管理體系成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學(xué)的成本目標(biāo)體系、

4、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則，建立成本責(zé)任制度，保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。2、地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容：成本管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作；每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累；從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。關(guān)于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面管理）目標(biāo)成本管理體系動(dòng)態(tài)成本管理體系責(zé)任成本管理體系成本后評(píng)估關(guān)于成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定流程的規(guī)范之上的對(duì)開發(fā)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承。如：對(duì)規(guī)劃的嚴(yán)格審批、工程招投標(biāo)的控制、售樓價(jià)格

5、的審定、成本利潤(rùn)的考核等等。從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、品牌模塊化、集團(tuán)戰(zhàn)略采購等等。3、如何建立成本管理體系（1）目前公司的成本管理現(xiàn)狀：成本目標(biāo)管理較粗放；責(zé)任體系不完善；成本績(jī)效考核力度不夠；動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控分析、反饋、指導(dǎo)力度不夠。（2）地產(chǎn)企業(yè)成本管理的四步法：制定目標(biāo)明確崗位職責(zé)跟蹤執(zhí)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估第一步：如何建立目標(biāo)成本體系（制定目標(biāo)）1、目標(biāo)成本的定義 目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的，在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是成本的控制線，是成本管理的基礎(chǔ)。目標(biāo)成本的形成1、投資決策項(xiàng)目投資可行性報(bào)告目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算

6、1 1 （立項(xiàng)成本）（立項(xiàng)成本）2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算2 2（定位成本）（定位成本）3、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算3 34、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算4 44、施工圖設(shè)計(jì)確定目標(biāo)成本確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算工程量清單橫向制約橫向制約立項(xiàng)成本審批表定位成本審批表價(jià)格材料成本合理性評(píng)估目標(biāo)成本指導(dǎo)書部品標(biāo)準(zhǔn)選擇審批表2、目標(biāo)成本的管理目標(biāo)成本的管理偏差偏差成本信息月報(bào)分析成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息動(dòng)態(tài)成本信息 反饋反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）設(shè)立目標(biāo)成本（審

7、批及修訂）PDCA3、目標(biāo)成本建立的難點(diǎn)目標(biāo)成本編不準(zhǔn)怎么辦？相關(guān)部門參加了嗎？全成本！目標(biāo)成本規(guī)劃深度夠嗎？各項(xiàng)成本有依據(jù)嗎？標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)、測(cè)算能力數(shù)據(jù)庫建立起來了嗎？目標(biāo)成本夠深度嗎？專業(yè)端口成本清單 （政府收費(fèi)/營銷費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用。）建造成本清單及依據(jù) 合同清單：合同范圍與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 部品清單：標(biāo)準(zhǔn)/（材料表）設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)深度（任務(wù)書）設(shè)計(jì)能做什么？合同分判的策劃第二步：明確崗位職責(zé)1、建立責(zé)任體系。（鏈接地產(chǎn)成本控制指導(dǎo)書）責(zé)任成本體系目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋，考核評(píng)價(jià)各職能履行情況。“責(zé)任成本”回答的是在成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中誰來做？做什么的問題。我們有

8、哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？如何評(píng)價(jià)？責(zé)任成本體系包含四大要素：即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。完成上述要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在組織架構(gòu)的層面保證目標(biāo)成本的準(zhǔn)確執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)到責(zé)任人，最大程度的減少目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤的現(xiàn)象，真正做到“權(quán)責(zé)明晰”有據(jù)可依。責(zé)任成本的分解思路責(zé)任成本的分解思路各部門各司其職1、本部門費(fèi)用2、本專業(yè)端口成本-土地成本-投資管理中心-政府收費(fèi)-開發(fā)部-設(shè)計(jì)費(fèi)-技術(shù)部-營銷費(fèi)-營銷中心-財(cái)務(wù)費(fèi)用-財(cái)務(wù)部-建造成本-技術(shù)部+采購部+工程部成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，

9、關(guān)鍵的是工作質(zhì)量成本數(shù)字是目標(biāo)，是結(jié)果，關(guān)鍵的是工作質(zhì)量2、作業(yè)過程管理我們需要什么樣的制度流程？明確了“責(zé)任成本體系”，按部門/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)的責(zé)任范圍進(jìn)行合并，我們就可以得到部門/崗位的成本、目標(biāo)集合。但如何保證部門/崗位的成本目標(biāo)能夠順利完成呢？為此我們要定義一整套完善的“作業(yè)過程指導(dǎo)書”來對(duì)部門/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說必須從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。地產(chǎn)開發(fā)全過程中的成本管理分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個(gè)作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)定義每個(gè)作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這樣我們就可

10、以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本過程控制，真正將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。地產(chǎn)成本管理制度文件（鏈接）制度流程體系-專業(yè)集成策劃階段：工具策劃階段：工具/方法方法1、成本調(diào)研、成本調(diào)研2、成本、成本盈利測(cè)算盈利測(cè)算3、策劃團(tuán)隊(duì)、策劃團(tuán)隊(duì)建造階段：作業(yè)控制建造階段：作業(yè)控制1、采購有效性采購有效性2、項(xiàng)目管理、項(xiàng)目管理3、成本信息披露、成本信息披露評(píng)估與考核：事前評(píng)估與考核：事前/事中控制事中控制1、動(dòng)態(tài)評(píng)估工具、動(dòng)態(tài)評(píng)估工具2、績(jī)效指標(biāo)體系化、績(jī)效指標(biāo)體系化3、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制1、設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)任務(wù)書-成本控制要求成本控制要求2、

11、設(shè)計(jì)評(píng)審、設(shè)計(jì)評(píng)審成本校核成本校核3、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)-成本依據(jù)成本依據(jù)建立成本目標(biāo)建立成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)第三步：跟蹤執(zhí)行即動(dòng)態(tài)成本體系經(jīng)過前兩個(gè)步驟，“目標(biāo)明確，責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入：目標(biāo)成本執(zhí)行過程跟蹤動(dòng)態(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本是項(xiàng)目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助有關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。動(dòng)態(tài)成本的核心是“實(shí)時(shí)性”，動(dòng)態(tài)指的是在整個(gè)過程中每一點(diǎn)都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新成本狀態(tài)。我們強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本，幫助決策。如果只能在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才得到數(shù)據(jù)，實(shí)際上只有基本的

12、成本核算功能，對(duì)成本控制都沒有任何幫助。木已成舟，談控制都晚了。如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控？概括為：“一個(gè)中心，三條線”。一個(gè)中心 以合同為中心 三條線 動(dòng)態(tài)成本 實(shí)際發(fā)生成本 實(shí)付成本 動(dòng)態(tài)成本=合同成本+非合同性成本+待發(fā)生成本 合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分。其“高變性”決定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府收費(fèi)等則容易控制。合同不確定性表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象頻現(xiàn)。必須要以合同為中心。把目標(biāo)成本分解到合同中去，形成合同目標(biāo)成本。三條線：“動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布?！皩?shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量與動(dòng)態(tài)成本對(duì)比，可反

13、映出項(xiàng)目整體進(jìn)度?！皩?shí)付成本”指實(shí)際已支付的款項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生成本對(duì)比，反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度。做到動(dòng)態(tài)成本一月一清，設(shè)計(jì)變更、工程簽證均當(dāng)月結(jié)清，填報(bào)成本月報(bào)表，形成動(dòng)態(tài)管理的好習(xí)慣。用工具管人：成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過信息化手段將投資測(cè)算目標(biāo)、合同預(yù)算、合同結(jié)算、付款等業(yè)務(wù)集合在一起進(jìn)行預(yù)算控制、全程預(yù)警、匯總分析。并且通過多個(gè)項(xiàng)目積累，形成企業(yè)成本管理知識(shí)庫沉淀下來，不因人員的流動(dòng)而流失。成本數(shù)據(jù)庫建立方法與意義成本數(shù)據(jù)庫建立方法與意義合同執(zhí)行合同執(zhí)行與后評(píng)估與后評(píng)估資源調(diào)研資源調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)定位標(biāo)準(zhǔn)定位數(shù)據(jù)積累數(shù)據(jù)積累成果應(yīng)用成果應(yīng)用成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。成本數(shù)據(jù)庫的

14、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：數(shù)據(jù)引用與置換。成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門成本數(shù)據(jù)積累，是反擊串標(biāo)的有力武器，是各部門成本控制溝通的平臺(tái)，是對(duì)手研究的執(zhí)行沉淀。成本控制溝通的平臺(tái)，是對(duì)手研究的執(zhí)行沉淀。成本數(shù)據(jù)庫是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。成本數(shù)據(jù)庫是一個(gè)企業(yè)的財(cái)富。第四步：成本業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估（績(jī)效考核）制定了目標(biāo)成本，明確了責(zé)任體系，同時(shí)對(duì)作業(yè)過程進(jìn)行了實(shí)際的跟蹤控制，在完成了前面三個(gè)步驟后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行結(jié)果對(duì)相關(guān)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估和考核。成本管理體系的梳理圖1作業(yè)過程成本控制（作業(yè)過程成本控制（日常日常工作的工作的成本管理成本管理）成本管理體系的建立與實(shí)施成本管理體系的建立與實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售/客服

15、建造過程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立成本管理之基礎(chǔ)成本管理之實(shí)現(xiàn)成本管理體系的梳理圖2成本管理之目標(biāo)成本管理之目標(biāo)成本優(yōu)勢(shì)成本優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)開發(fā)進(jìn)度開發(fā)進(jìn)度全成本管理的實(shí)現(xiàn)全成本管理的實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范管理規(guī)范/細(xì)則細(xì)則流程流程/指引指引/表單表單權(quán)責(zé)架構(gòu)權(quán)責(zé)架構(gòu)績(jī)效考核績(jī)效考核管控體系管控體系流程績(jī)效流程績(jī)效崗位績(jī)效崗位績(jī)效業(yè)務(wù)績(jī)效業(yè)務(wù)績(jī)效盈利實(shí)現(xiàn)盈利實(shí)現(xiàn)五、地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)成本控制成本控制最終達(dá)到利潤(rùn)最大化最終達(dá)到利潤(rùn)最大化交付階段服務(wù)立項(xiàng)階段設(shè)計(jì)階段招標(biāo)階段采購階段施工階段管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)營銷費(fèi)（一）誰是對(duì)地產(chǎn)投資影響最大的階段？結(jié)論：項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化是關(guān)鍵因

16、素！1009575603525101/4影響投資的程度（%）項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間項(xiàng)目決策初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)施工階段設(shè)計(jì)變更、發(fā)包設(shè)計(jì)招標(biāo)、發(fā)包設(shè)計(jì)要求改變（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置等）項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段需要注意的問題：1、定位是關(guān)鍵。不要為立項(xiàng)而立項(xiàng)，應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目；重點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)期走勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價(jià)。2、技術(shù)可行性分析是前提。對(duì)產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。3、土地獲取成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本。土地價(jià)格無論以何種方式取得，均應(yīng)事先做到心中有數(shù)。（二）關(guān)于設(shè)計(jì)階段的成本控制科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低10%的工程造價(jià)，以下

17、是控制設(shè)計(jì)的五大策略：1、實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。2、實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查。4、深入應(yīng)用價(jià)值工程原理。5、采用合同措施，有效控制造價(jià)。這個(gè)階段要特別注意以下幾點(diǎn)：地產(chǎn)首先是做產(chǎn)品，不是做作品，要以掙錢為目的?？朔丶夹g(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想。成本型城市（如武漢、長(zhǎng)沙、南昌等）要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制，對(duì)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化要放在第一位。產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前提下，可以進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新。在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊（如西子灣）的差別。正確運(yùn)用限額設(shè)計(jì)所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初

18、步設(shè)計(jì)。按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資不突破。（國際廣場(chǎng)案例）限額設(shè)計(jì)的對(duì)象：它可將上階段的設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，后分解到各單位工程和分部分項(xiàng)工程，通過層層分解，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制管理。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概算指標(biāo)等各方面的控制。正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！中國大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理思路：作為地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完

19、成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制和知識(shí)積累1、合理確定地下室面積比例合理確定地下室面積比例：天津項(xiàng)目：原設(shè)計(jì)地下室建筑面積約15萬平米。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約2.5萬平米，按每平米2500元估算，總價(jià)減少約6250萬元，現(xiàn)正進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，通過抬高地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)一步節(jié)約造價(jià)。2、方案選擇和優(yōu)化方案選擇和優(yōu)化：國際廣場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)：SOM設(shè)計(jì)方案約1.4萬噸，經(jīng)過優(yōu)化設(shè)計(jì)，總用鋼量減少為7000噸。主要優(yōu)化工作為：對(duì)從底到頂

20、保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約5000噸，在鋼支撐的設(shè)計(jì)中，通過復(fù)核SOM提供的計(jì)算，在國家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約2000噸，合計(jì)約7000噸，按每噸約1萬元計(jì)算，減少造價(jià)約七千萬元。3、結(jié)合公司已有結(jié)算、材料設(shè)備選用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)。結(jié)合公司已有結(jié)算、材料設(shè)備選用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)。中環(huán)廣場(chǎng)鋁合金門窗定位及材料選擇：中環(huán)廣場(chǎng)鋁合金門窗定位及材料選擇：鋁合金門窗價(jià)格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中鋁型材表面處理鋁型材表面處理有陽極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等不同，前三種價(jià)格差別不大，氟碳噴涂增加約6000元/噸，

21、按門窗面積每平米6kg計(jì)算，增加造價(jià)約36元/平米。使使用用經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)復(fù)復(fù)核核設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及施施工工管管理理：例如中環(huán)廣場(chǎng)的市政排水管，圖紙標(biāo)識(shí)為塑鋼纏繞管，經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管，價(jià)格相差約4倍，公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用，項(xiàng)目部在圖紙審查時(shí)將設(shè)計(jì)變更修改為雙壁波紋管。再如干掛石材和濕貼石材的費(fèi)用差異：再如干掛石材和濕貼石材的費(fèi)用差異：因干掛對(duì)石材剛度的要求，濕貼對(duì)石材重量的限制，兩種墻面裝飾方式存在面材厚度不同引起造價(jià)不同以及干掛時(shí)鋼骨架與濕貼時(shí)砂漿的價(jià)格差異（可達(dá)200-300元/平米）等。通過技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)對(duì)比進(jìn)行一些設(shè)計(jì)選擇，通過材料設(shè)備價(jià)格比較通過技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)對(duì)比進(jìn)行一些設(shè)

22、計(jì)選擇，通過材料設(shè)備價(jià)格比較進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)修正和完善是提高設(shè)計(jì)效率的基礎(chǔ)。進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)修正和完善是提高設(shè)計(jì)效率的基礎(chǔ)。人防工程：人防面積，人防工程：人防面積，因人防區(qū)的工程費(fèi)用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計(jì)算方法較為繁瑣，需要仔細(xì)核查。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，非標(biāo)準(zhǔn)門因需要重新開模較標(biāo)準(zhǔn)門費(fèi)用高出較多。（三）工程投標(biāo)階段的成本控制1、項(xiàng)目建設(shè)階段控制的六大渠道：通過招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍。加強(qiáng)合同管理，完善合同條款。對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購。嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。按合同約定實(shí)際完成工作量支付工程進(jìn)度款。加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管

23、理，主動(dòng)防范施工單位索賠。2、如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià) 形成有效競(jìng)爭(zhēng)。公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽(yù)和社會(huì)聲譽(yù)，形成有效競(jìng)爭(zhēng)。公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽(yù)和社會(huì)聲譽(yù)，絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當(dāng)比例。公司招投標(biāo)管理規(guī)定中要求，保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當(dāng)比例。公司招投標(biāo)管理規(guī)定中要求，單項(xiàng)目投標(biāo)單位至少單項(xiàng)目投標(biāo)單位至少3 3家以上。家以上。年度標(biāo)因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。年度標(biāo)因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。對(duì)于價(jià)格受市場(chǎng)變化影響不大的項(xiàng)目，進(jìn)行年度招標(biāo)。例如白蟻

24、防治、土壤氡濃度、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)和基坑監(jiān)測(cè)、沉降觀測(cè)、工程樁檢測(cè)等檢測(cè)項(xiàng)目。對(duì)于對(duì)外觀要求不高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為簡(jiǎn)單的材料設(shè)備可以進(jìn)行年度招標(biāo)，例如防火門、不銹鋼水箱、戶內(nèi)配電箱等材料，若受市場(chǎng)變化影響較大的材料設(shè)備，注意招標(biāo)時(shí)間的確定并關(guān)注市場(chǎng)變化。管理程序到位選擇有實(shí)力守信用的施工或供貨單位。管理程序到位選擇有實(shí)力守信用的施工或供貨單位。組織對(duì)施工及供貨單位考察，填寫合格供方考察表（公司ISO文件）。同時(shí)認(rèn)真組織考察評(píng)審，以項(xiàng)目管理組織認(rèn)定為主，公司資質(zhì)為次的考察觀念。標(biāo)底是對(duì)擬招標(biāo)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)底是對(duì)擬招標(biāo)項(xiàng)目造價(jià)的預(yù)期，標(biāo)底的準(zhǔn)確確定需要對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn)場(chǎng)條件準(zhǔn)確

25、把握，通過標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，防止施工條件準(zhǔn)確把握，通過標(biāo)底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不足，防止施工單位串標(biāo)。單位串標(biāo)。使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)作為標(biāo)底。例如,基本同期招標(biāo)的天利廣場(chǎng)和科貿(mào)園均為按定額計(jì)價(jià)，但一為上浮約3%，一為下浮5%，我們均認(rèn)為其合理。需要重新編制標(biāo)底的情況。需要重新編制標(biāo)底的情況。例如，西子灣外電項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，各家報(bào)價(jià)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)相比有較大差異，為澄清事實(shí)，請(qǐng)專業(yè)公司做標(biāo)底，使招標(biāo)項(xiàng)目由原來投標(biāo)約2300萬減少至1718.5萬元簽訂合同，保證了公司的利益不受損害。根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和項(xiàng)目的具體情況合理選擇承包方式，重根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點(diǎn)和項(xiàng)目的

26、具體情況合理選擇承包方式，重點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平衡點(diǎn)考慮施工推進(jìn)和成本控制之間的矛盾和平衡。按定額（定標(biāo)最快、不需要完善的圖紙、增加工程施工單位易于接受，缺點(diǎn)是實(shí)際施工時(shí)需定價(jià)材料較多，結(jié)算最復(fù)雜，造價(jià)受政府政策文件影響）、總價(jià)包總價(jià)包干干（定標(biāo)最慢，但造價(jià)明確，施工期長(zhǎng)時(shí)雙方風(fēng)險(xiǎn)大，特別是施工方）、綜合單價(jià)包干（有施工圖，但工程量無法準(zhǔn)確計(jì)算或變更較大時(shí)可采用，例如涂料、鋁合金門窗等，或總價(jià)包干的項(xiàng)目采用綜合單價(jià)報(bào)價(jià)，設(shè)計(jì)變更時(shí)采用報(bào)價(jià)單價(jià)，此時(shí)需防止不平衡報(bào)價(jià)，損害公司利益，結(jié)算較簡(jiǎn)單，無施工圖且清單項(xiàng)目多時(shí)不易評(píng)標(biāo)）條件具備時(shí)盡量總價(jià)包干。條件具備時(shí)盡量總價(jià)包干。例如中

27、心設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求較高的項(xiàng)目采用按定額計(jì)價(jià)，而西子灣東區(qū)或石樓項(xiàng)目采用總價(jià)包干?；蚩缧袠I(yè)工程，外電、外水等，可防止其提出我們不了解的理由在施工過程中要求增加造價(jià)。總價(jià)包干但留個(gè)別活口。總價(jià)包干但留個(gè)別活口。例如鉆孔樁中的鋼筋價(jià)格漲跌超過10后，超出（或低于）10部分由甲方承擔(dān)（或退還甲方）。按定額報(bào)下浮率。按定額報(bào)下浮率。對(duì)于沒有圖紙或預(yù)計(jì)圖紙變化較大的工程，為趕工程進(jìn)度，建議承包方式選擇社會(huì)公認(rèn)的計(jì)算方法，例如按定額，投標(biāo)時(shí)報(bào)下浮比例。每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，精心組織和管理，每種方式均有利有弊，一旦確定，就應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，精心組織和管理，減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙

28、方得到雙贏。減少不必要的費(fèi)用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。合同條款：嚴(yán)格、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、保護(hù)公司利益合同條款：嚴(yán)格、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、保護(hù)公司利益要求使用公司標(biāo)準(zhǔn)文本合同，補(bǔ)充條款盡量自己編寫。要求使用公司標(biāo)準(zhǔn)文本合同，補(bǔ)充條款盡量自己編寫。合同中對(duì)價(jià)格組成及風(fēng)險(xiǎn)的約定應(yīng)全面，防止施工或結(jié)算時(shí)要求調(diào)價(jià)，合同中對(duì)價(jià)格組成及風(fēng)險(xiǎn)的約定應(yīng)全面，防止施工或結(jié)算時(shí)要求調(diào)價(jià)，同時(shí)為防止因風(fēng)險(xiǎn)考慮過高致使造價(jià)增高，需要認(rèn)真分析報(bào)價(jià)，核定同時(shí)為防止因風(fēng)險(xiǎn)考慮過高致使造價(jià)增高，需要認(rèn)真分析報(bào)價(jià)，核定施工單位所報(bào)措施及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的合理性。施工單位所報(bào)措施及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的合理性。例如基坑支護(hù)及土石方工程合同：乙方已清楚并考慮工地

29、現(xiàn)場(chǎng)條件，包括周圍環(huán)境、交通道路、現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)條件、施工水電、施工場(chǎng)地及周圍地下管網(wǎng)、承包范圍、施工圖紙、施工組織設(shè)計(jì)，并已考慮施工技術(shù)措施、文明施工、安全生產(chǎn)維護(hù)、工期內(nèi)趕工等因素。乙方為完成本合同規(guī)定的工作所需考慮上述費(fèi)用及施工組織中的所有費(fèi)用均已在本合同價(jià)款內(nèi)，不再另外計(jì)取。對(duì)于招標(biāo)文件和圖紙以外的特殊地質(zhì)條件和公用管線的維護(hù)，反映在施工措施費(fèi)和搶險(xiǎn)費(fèi)中。付款方式：付款方式：為調(diào)動(dòng)施工單位的工作積極性，建議工程進(jìn)度達(dá)到雙方約定的形象時(shí)支付工程款，而不是按每月完成工作量的85%支付。對(duì)增加零星工程結(jié)算方法的約定，參考行業(yè)情況在招標(biāo)文件中直接寫明，避免施工和結(jié)算時(shí)扯皮。合同在執(zhí)行過程中任何不完善

30、的地方，或同行合同中有值得借鑒的地合同在執(zhí)行過程中任何不完善的地方，或同行合同中有值得借鑒的地方，及時(shí)迅速修改反映到新的招標(biāo)文件和合同中。方，及時(shí)迅速修改反映到新的招標(biāo)文件和合同中。招標(biāo)組織中的重要環(huán)節(jié)招標(biāo)組織中的重要環(huán)節(jié)招標(biāo)方式和范圍的確定千變?nèi)f化，建議認(rèn)真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。招標(biāo)方式和范圍的確定千變?nèi)f化，建議認(rèn)真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。重視和珍惜游戲規(guī)則的制定權(quán)，保護(hù)公司利益。重視和珍惜游戲規(guī)則的制定權(quán)，保護(hù)公司利益。招標(biāo)范圍和標(biāo)段的劃分需要視工程具體情況確定：招標(biāo)范圍和標(biāo)段的劃分需要視工程具體情況確定：科貿(mào)園總包，科貿(mào)園總包，因工程量少，因工程量少，將地錨，市政工程等列入

31、詢價(jià)范圍。將地錨，市政工程等列入詢價(jià)范圍。石樓市政石樓市政工程招標(biāo)時(shí)，將不銹鋼水箱和工程招標(biāo)時(shí)，將不銹鋼水箱和水泵列為招標(biāo)內(nèi)容，從報(bào)價(jià)結(jié)果看，不銹鋼水箱價(jià)高于我年度招標(biāo)價(jià)，水泵水泵列為招標(biāo)內(nèi)容，從報(bào)價(jià)結(jié)果看，不銹鋼水箱價(jià)高于我年度招標(biāo)價(jià)，水泵價(jià)格略低于我司經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。香雪山園林價(jià)格略低于我司經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，故最終合同范圍未包含不銹鋼水箱。香雪山園林綠化工程，因雕塑報(bào)價(jià)各家差別較多，擬定中標(biāo)單位該項(xiàng)費(fèi)用較高，故要求綠化工程，因雕塑報(bào)價(jià)各家差別較多，擬定中標(biāo)單位該項(xiàng)費(fèi)用較高，故要求其承諾該項(xiàng)內(nèi)容可由甲方定價(jià)。其承諾該項(xiàng)內(nèi)容可由甲方定價(jià)。評(píng)標(biāo)：技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)分步評(píng)審。評(píng)標(biāo)：技

32、術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)分步評(píng)審。技術(shù)標(biāo)注重技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工措施、施工組織、管理班組、制度等的評(píng)定。經(jīng)濟(jì)標(biāo)注重工程數(shù)量是否合理，材料價(jià)格是否合理等。中標(biāo)通知書是否一定要發(fā)。中標(biāo)通知書是否一定要發(fā)。向擬定中標(biāo)單位發(fā)中標(biāo)通知書，意味著在法律上認(rèn)可其為中標(biāo)單位，其余投標(biāo)單位未中標(biāo)，若合同尚未簽訂，特別是招標(biāo)文件中未附合同的項(xiàng)目，在簽訂合同時(shí)擬定中標(biāo)單位往往會(huì)提出一些困難，增加合同簽訂的難度，影響工程付款和進(jìn)展。合理低價(jià)中標(biāo)如何執(zhí)行：先評(píng)技術(shù)標(biāo)，可修改完善，標(biāo)準(zhǔn)一致技術(shù)標(biāo)合理低價(jià)中標(biāo)如何執(zhí)行：先評(píng)技術(shù)標(biāo)，可修改完善，標(biāo)準(zhǔn)一致技術(shù)標(biāo)均合格后再開經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是對(duì)低價(jià)中標(biāo)的改進(jìn)。均合格后再開經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是對(duì)低價(jià)中標(biāo)的改進(jìn)。普通項(xiàng)

33、目應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。綜合評(píng)分法也有缺陷，評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性和合理性無標(biāo)準(zhǔn)。定標(biāo)報(bào)告隱藏次低價(jià)，但投標(biāo)資料應(yīng)完整存放至資料室備查。例如石樓項(xiàng)目總包招標(biāo)時(shí)，最低價(jià)較次低價(jià)低約2000萬，致使合同簽訂時(shí)遭遇較大困難。對(duì)于擬定中標(biāo)價(jià)低于或接近經(jīng)驗(yàn)值的項(xiàng)目，認(rèn)真分析投標(biāo)報(bào)價(jià)，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，分析其材料、人工及管理費(fèi)水平。避免報(bào)價(jià)中不合理的地方，例如數(shù)量少報(bào)，價(jià)格偏高。分析項(xiàng)目情況（包含現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、施工條件、地質(zhì)條件等）是否有特殊性，市場(chǎng)價(jià)格水平是否與經(jīng)驗(yàn)值相符（包含市場(chǎng)人工、材料、機(jī)械等的價(jià)格水平），擬定中標(biāo)人的任務(wù)飽滿度等。（四）材料采購成本控制1、加強(qiáng)項(xiàng)目采購計(jì)劃管理。及時(shí)填報(bào)項(xiàng)目材料設(shè)備一覽表，招標(biāo)前

34、明確采購標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)技術(shù)含量高的要盡早落實(shí)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充分了解市場(chǎng)和行業(yè)特性，做到心中有數(shù)。2、供應(yīng)商的選擇，選擇3-4家供應(yīng)商，貨比三家、低價(jià)中標(biāo)，集中采購、批量供貨，降低價(jià)格和采購成本。3、選擇供應(yīng)商的四種方式：公開競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采購有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)采購詢價(jià)采購直接簽訂合同采購4、供應(yīng)商的管理建立直接伙伴戰(zhàn)略關(guān)系?！袄婀蚕恚L(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”例：科勒、歐派對(duì)供應(yīng)商行為進(jìn)行績(jī)效管理。評(píng)級(jí)、建立量化指標(biāo)。（地產(chǎn)供方評(píng)估表鏈接）5、供應(yīng)方式探討哪些材料乙供？哪些材料甲限乙供（甲方限價(jià)）？哪些材料甲定乙供？哪些材料甲供？6、加強(qiáng)采購合同管理（五）施工階段的成本控制策略 施工階段由于設(shè)計(jì)已完成，工程量已完全具體化，因

35、而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但工程投資都主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性很大。主要從以下五個(gè)方面進(jìn)行成本控制。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理：選擇有經(jīng)驗(yàn)的管理人員做工程負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格督促按圖施工，嚴(yán)格進(jìn)料抽查，嚴(yán)格材料代用和變更。可對(duì)管理人員實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)：在施工過程中，應(yīng)鼓勵(lì)現(xiàn)場(chǎng)管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或提出優(yōu)化意見，可設(shè)立節(jié)約合理建議獎(jiǎng)。嚴(yán)格控制進(jìn)度撥款：要主動(dòng)控制工程量核算。合理確定工程變更價(jià)款：變更后要主動(dòng)管理變更價(jià)款。合理規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)：在合同簽定時(shí)就應(yīng)約定細(xì)致。在執(zhí)行中對(duì)合同偏差值要及時(shí)簽定補(bǔ)充合同，避免因時(shí)間長(zhǎng)、人員變動(dòng)等出現(xiàn)相互之間分不清責(zé)任而扯皮的現(xiàn)象。如何在

36、工程實(shí)施階段減少不必要的費(fèi)用，達(dá)到雙贏。1、簽證中需要注意的地方，簽證中需要注意的地方，嚴(yán)格執(zhí)行公司簽證管理規(guī)定，考慮是否需要簽，如何簽。土石方工程、零星工程、隱蔽工程是易簽證的內(nèi)容，建議重點(diǎn)核查。是否需要簽：責(zé)任界定，是否屬于甲方責(zé)任、或其他設(shè)計(jì)或施工單位責(zé)任。簽證時(shí)結(jié)合總包合同及其他合同，是否措施費(fèi)、預(yù)算包干費(fèi)中已含，是否包含在其他合同中，是否重復(fù)簽。2、細(xì)化工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。特別是四大配套工程進(jìn)場(chǎng)配合、綠化圍墻工程的盲目施工、道路及下水道工程的經(jīng)濟(jì)合理性等。3、簽證和變更的審批和流程簽證和變更的審批和流程公司公司簽證管理規(guī)定簽證管理規(guī)定：審批權(quán)限，：審批權(quán)限，500

37、0元以下經(jīng)辦部門簽認(rèn)，元以下經(jīng)辦部門簽認(rèn)，5000-10000由經(jīng)辦部門、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過由經(jīng)辦部門、技術(shù)部和預(yù)結(jié)算部共同協(xié)商處理，超過1萬萬元的要公司領(lǐng)導(dǎo)審批。各公司不應(yīng)放棄這一管理責(zé)任和權(quán)利。元的要公司領(lǐng)導(dǎo)審批。各公司不應(yīng)放棄這一管理責(zé)任和權(quán)利。4、結(jié)算階段結(jié)算階段任何合同都會(huì)有不完善的地方，認(rèn)真研究仔細(xì)分析合同條款和相關(guān)資料，找出利于我司的方面，可在結(jié)算爭(zhēng)議時(shí)占主動(dòng)。當(dāng)然，最好是在招標(biāo)及合同簽訂時(shí)對(duì)哪些條款有利于我們、哪些條款可能存在隱患就能夠做到心中有數(shù)。國際廣場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)工程結(jié)算：鋼材價(jià)差和栓接改焊接，該工程為綜合單價(jià)包干，合同執(zhí)行期間因鋼材漲價(jià)施工單位向我司提出調(diào)價(jià)要

38、求，為趕工期我司答應(yīng)結(jié)算時(shí)再談，結(jié)算時(shí)我方提出施工時(shí)部分鋼結(jié)構(gòu)連接由螺栓連接改為焊接要求索賠增加了我司談判的力度。（六）關(guān)于營銷費(fèi)用的成本控制策略要點(diǎn)一：合理有效的推廣計(jì)劃營銷推廣計(jì)劃的制定要考慮到地產(chǎn)開發(fā)過程存在的很多不確定性，避免出現(xiàn)推廣已展開而開發(fā)建設(shè)進(jìn)度比計(jì)劃滯后，結(jié)果廣告費(fèi)花出后效果卻大打折扣，導(dǎo)致費(fèi)用超支。營銷推廣費(fèi)要盡量做到在項(xiàng)目進(jìn)度有保障的前提下（一般在項(xiàng)目獲得后，或正式開工后），按步驟展開廣告攻勢(shì)，必須在短期內(nèi)形成強(qiáng)勢(shì)，達(dá)到快速搶占市場(chǎng)的效果，切忌耗時(shí)太長(zhǎng)。要點(diǎn)二：切實(shí)可行的銷售通路后媒體時(shí)代的傳播方式和獲得信息途徑的異常豐富使選擇銷售渠道的難度加大。同時(shí)也使客戶日益分散，市

39、場(chǎng)細(xì)分程度更高。確定有效的銷售通路，需要解決好where(客戶在哪)、who(誰是客戶)的問題。同時(shí)要時(shí)刻反省對(duì)渠道制定是否有效，把握有效的原則，不能“眉毛胡子一把抓”，導(dǎo)致廣種草收。要點(diǎn)三：高效的資源整合地產(chǎn)營銷的核心在于整合各類資源。1+12的效果。要點(diǎn)四：執(zhí)行過程的成本控制:按預(yù)算推進(jìn)工作按預(yù)算推進(jìn)工作，做好過程的成本合同商談及文稿效果。要點(diǎn)五：及時(shí)的效果評(píng)估提高操作水平，花錢買經(jīng)驗(yàn)，為下階段工作提供借鑒。關(guān)于銷售費(fèi)成本控制：銷售費(fèi)大致占樓盤銷售額的1%-3%，公司一般在立項(xiàng)時(shí)就有成本目標(biāo)，所以要嚴(yán)格控制在預(yù)算之內(nèi)。制定銷售費(fèi)四種方法：量入為出法 銷售百分比法：一般在小盤和整體預(yù)算使用競(jìng)

40、爭(zhēng)對(duì)比法目標(biāo)任務(wù)法：指企業(yè)首先確定其促銷目標(biāo)，根據(jù)所要完成的促銷目標(biāo)決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行促銷預(yù)算。由于針對(duì)性強(qiáng)，解決實(shí)際問題強(qiáng)，一般在階段推廣時(shí)使用。但需要更多的經(jīng)驗(yàn)，而且任務(wù)的內(nèi)容和成本的確定帶有明顯的不確定性。影響廣告費(fèi)用的四大因素：競(jìng)爭(zhēng)程度廣告頻率：國外研究指出，目標(biāo)溝通者在一個(gè)購買周期內(nèi)需接觸3次廣告信息才能產(chǎn)生對(duì)廣告的記憶，接觸達(dá)到6次一般認(rèn)為是最佳頻率，超過8次后還可能產(chǎn)生負(fù)面影響。地產(chǎn)銷售進(jìn)度企業(yè)品牌（七）管理費(fèi)用控制1、要學(xué)會(huì)當(dāng)家過日子，樹立主人翁的觀念意識(shí)，樹立艱苦奮斗的精神。2、要了解管理費(fèi)用的組成，實(shí)行嚴(yán)格預(yù)算管理。3、提倡“小氣管理”，處理好“小氣”與“大氣

41、”的關(guān)系。既要省錢，也要算大帳?！靶狻奔纫龅健靶√幉豢呻S便”，如人越少、機(jī)構(gòu)越精簡(jiǎn)、車輛管理越有效越好?！按髿狻眲t是該花的錢要舍得花，絕不能因小失大。4、管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位費(fèi)用水平。（鏈接）（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用控制實(shí)際上是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，通過減緩工程地價(jià)款支付控制合理適度的開發(fā)進(jìn)度，縮短開發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，達(dá)到對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。（上海西子灣案例、北京百合案例）地產(chǎn)語錄地產(chǎn)語錄能掙錢的項(xiàng)目，才是好項(xiàng)目。能掙錢的項(xiàng)目，才是好項(xiàng)目。符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，才是好產(chǎn)品。符合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品，才是好產(chǎn)品。項(xiàng)目在于操作。項(xiàng)目在于操作。請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同志們指正！謝 謝！