1、DECEMBER 2011綠地西安大明宮 方案設(shè)計(jì)1234地塊總體分析方案一方案二投資估算一、方案造型二、總平面圖三、指標(biāo)四、日照分析五、地塊分析六、金角銀邊七、持有商業(yè)業(yè)態(tài)八、出售商業(yè)業(yè)態(tài)九、店鋪面積分析十、人行流線十一、車(chē)行流線十二、消防分析十三、室外停車(chē)意向十四、賣(mài)場(chǎng)分析十五、功能分析十六、商業(yè)平面圖十七、公寓平面圖一、方案造型二、總平面圖三、指標(biāo)四、地塊分析五、中心廣場(chǎng)業(yè)態(tài)交融六、持有商業(yè)業(yè)態(tài)七、出售商業(yè)業(yè)態(tài)八、人行流線九、車(chē)行流線十、消防分析十一、室外停車(chē)意向十二、功能分析十三、商業(yè)平面圖十四、公寓平面圖一、區(qū)位與周邊環(huán)境二、周邊交通與商業(yè)業(yè)態(tài)三、地塊面積四、通達(dá)性與可視性分析五、商

2、業(yè)、公寓適建度六、地塊量化分析七、繽紛城 or 新都會(huì)一、方案一投資估算二、方案二投資估算地塊分析District Analysis區(qū)位分析本案地鐵2號(hào)線繞城高速北二環(huán)東二環(huán)4KM7KM大明宮遺址市中心區(qū)位分析 本案位于西安東北部二環(huán)之外，東臨東二環(huán)延伸段北辰路。距市中心直線距離約 7KM，距地鐵 2 號(hào)線約 4KM。周邊規(guī)劃用地 基地周邊用地現(xiàn)狀以農(nóng)田及倉(cāng)庫(kù)用地為主。西安城市規(guī)劃中基地周邊主要為住宅用地，在周?chē)?2KM 范圍內(nèi)有集中的商業(yè)用地。工業(yè)用地公共綠地居住用地商業(yè)用地基地主要交通流向、周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布本案本案地鐵2號(hào)線北辰路北二環(huán)環(huán)園中路鳳城四路主要交通流向 從本案相對(duì)市中心的地理位

3、置而言，主要交通流向其一為沿北辰路由南向北而來(lái)，其二為從地鐵 2 號(hào)線沿環(huán)園中路和鳳城四路而來(lái)。商業(yè)業(yè)態(tài)分析 本案周邊 1km、2km、3km 范圍內(nèi)均有集中的商業(yè)區(qū)域分布，其中東側(cè)有專(zhuān)業(yè)性賣(mài)場(chǎng)麥德龍，而西南側(cè)是萬(wàn)達(dá)百萬(wàn)平方米的一站式購(gòu)物中心。本案定位于區(qū)域型中型商業(yè)中心，以主力店與精品零售店組成的購(gòu)物中心和休閑、餐飲、零售、娛樂(lè)業(yè)態(tài)的風(fēng)尚休閑商業(yè)街區(qū)是對(duì)本區(qū)位商業(yè)的有力補(bǔ)充。1KM2KM3KM地塊面積分析用地面積：16689.549 建筑面積：58940.0 容積率：3.53用地面積：3988.829 建筑面積：2500.0 容積率：0.63用地面積：22271.638 建筑面積：86228

4、 容積率：3.87用地面積：33156.400 用地面積：30474.921 用地面積：74895.048 建筑面積：318958.4 容積率：4.26注：所有地塊用地性質(zhì)均為 住宅用地用地面積：151820.602 建筑面積：329341.0 容積率：2.17本案用地面積：44461 地上建筑面積：224900 地下建筑面積：80600 容積率：5.06用地面積：17046.875 地塊通達(dá)性與可視性分析地塊通達(dá)性分析 在本案中，南側(cè)面臨城市次干道鳳城四路并與北辰路相連，具有最佳的可達(dá)性，西側(cè)毗鄰城市支路，可達(dá)性次之，東北側(cè)為城市綠地，相對(duì)難以進(jìn)入。地塊可視性分析 本案南側(cè)與西側(cè)均為臨街面，

5、具有較好的可視性，其中東南角為最佳。東南側(cè)毗鄰城市公園，可視性較差，私密性較強(qiáng)。最佳可達(dá)性次佳可達(dá)性最佳可視性次佳可視性一般可達(dá)性一般可視性較差可達(dá)性較差可視性商業(yè)適建度、公寓適建度商業(yè)適建度分析 商鋪的商業(yè)價(jià)值隨著遠(yuǎn)離主要人流道路而逐漸遞減，在本案中，南側(cè)因面臨城市次干道鳳城四路而獲得最大的商業(yè)價(jià)值，西側(cè)毗鄰城市支路，商業(yè)價(jià)值次之，東北側(cè)為城市綠地，商業(yè)價(jià)值最低。公寓適建度分析 本案西側(cè)與南側(cè)均為住宅用地，且西側(cè)、南側(cè)均為臨街面，而東北側(cè)為城市綠地，越是靠近基地東北側(cè)，就越能獲得良好的采光和景觀，并減少道路上車(chē)輛噪音的影響。地塊量化分析地塊建筑密度 本地塊用地面積為 44461 平方米，根據(jù)

6、建筑密度 45%計(jì)算，得出建筑占地面積應(yīng)為 20007 平方米。商業(yè)出售、持有分割 為盡量將商業(yè)面積最大化，所有公寓都將在商業(yè)之上，僅在一層保留入口大堂。根據(jù)綠地西北事業(yè)部商管部建議，銷(xiāo)售商業(yè)面積 40000 平方米；持有商業(yè)面積 35000平方米，其中 12000 平方米為地下賣(mài)場(chǎng)，地上部分 23000 平方米。品牌策略新都會(huì) or 繽紛城新都會(huì) 區(qū)域位置：城市副中心、區(qū)域商務(wù)核心區(qū);業(yè)態(tài)特征：以街區(qū)式主題商業(yè)街為主要業(yè)態(tài)特征，集時(shí)尚零售、品牌餐飲、休閑娛樂(lè)為一體。本地塊商業(yè)規(guī)模符合綠地八方系列的品牌定位，在八方系列中，包含新都會(huì)與繽紛城兩個(gè)品牌。通過(guò)比較我們發(fā)現(xiàn)，本地塊并不處于交通樞紐位置

7、，新都會(huì)品牌比較符合本地塊作為區(qū)域商務(wù)核心區(qū)的定位。繽紛城 區(qū)域位置：高鐵站前廣場(chǎng)、軌道交通樞紐中心;業(yè)態(tài)特征：以大中型主題百貨、購(gòu)物中心為主要業(yè)態(tài)特征，輔以主題商業(yè)街。方案一Plan I方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一方案造型-方案一外表皮燈光效果展示總平面指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)規(guī)劃條件 一總用地面積44461二總建筑面積307173(一)地上建筑面積（含保溫）224900其 中 公寓161000商業(yè)街38200商場(chǎng)25700（二）地下建筑面積82273其 中 大賣(mài)場(chǎng)

8、12000車(chē)庫(kù)70273三總占地面積20023四容積率萬(wàn)/ha5.06五建筑密度%45%六綠地率%40%七總車(chē)位數(shù)輛2250其中地上停車(chē)位輛160地下停車(chē)位輛2090單位指標(biāo)比例規(guī)劃條件 191002商業(yè)7010337%公寓12089963%82103其 中4219351%2791034%1200015%16309280%（包含商場(chǎng)沿街商鋪、商業(yè)街、公寓）3991020%（商場(chǎng)、地下賣(mài)場(chǎng)）19100216309285%（包含商場(chǎng)沿街商鋪、商業(yè)街、公寓）2791015%商場(chǎng)其 中地上總建筑面積出售商場(chǎng)持有地上總建筑面積持有出售項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積商業(yè)街賣(mài)場(chǎng)日照分析1、兩節(jié)點(diǎn) 節(jié)點(diǎn) 1 位于鳳城四路

9、和城市支路的交界處，四周住宅區(qū)圍繞，主要承擔(dān)來(lái)自住宅區(qū)的人流壓力，宜設(shè)置主要商業(yè)廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，吸引周邊居住人流。節(jié)點(diǎn) 2 位于北辰大道與鳳城四路的交界處，展示面較佳，宜作為地塊商業(yè)的一個(gè)重要展示節(jié)點(diǎn)。2、三展示面 a 面位于鳳城四路一側(cè)，鳳城四路作為城市主干道，道路兩側(cè)擁有住宅區(qū)底商，整體商業(yè)氛圍強(qiáng)烈，所以 a 面的商業(yè)價(jià)值是最高的。b 面位于鳳城四路北側(cè)城市支路一側(cè)，商業(yè)價(jià)值明顯低于 a 面。c 面緊鄰綠化用地，商業(yè)價(jià)值明顯弱于 a 面和 b 面，但景觀環(huán)境價(jià)值較高。鳳 城 四 路城 市 主 干 道北辰大道城市支路住宅區(qū)底商住宅區(qū)底商綠化用地住宅區(qū)底商住宅區(qū)底商bc地塊分析12a持有出售出售主要

10、人流主力店廣場(chǎng)黃金后街黃金后街黃金后街 多個(gè)大小有致、層層漸進(jìn)的廣場(chǎng)逐級(jí)的將人流吸引至后側(cè)商業(yè)街的每個(gè)角落，打造一條高人氣的“黃金后街”。“金角”“銀邊”金角銀邊金角銀邊 曲折變化的形體帶來(lái)更多的商業(yè)展示面，得到更多的“金角旺鋪”，同時(shí)提升了邊鋪的商業(yè)價(jià)值，使地塊商業(yè)價(jià)值更加均衡并達(dá)到最大化。持有商業(yè)業(yè)態(tài)分析餐飲影城KTV國(guó)美電器國(guó)美電器賣(mài)場(chǎng)餐飲零售零售4F3F2F1F-1F零售餐飲國(guó)美電器賣(mài)場(chǎng)影城KTV垂直交通出售商鋪業(yè)態(tài)分析傳統(tǒng)的商業(yè)每一層均為獨(dú)立的一戶(hù)，以二三層側(cè)廊連接，不利于商業(yè)人流的到達(dá)，二三層的商業(yè)價(jià)值明顯較低。本案的商業(yè)模式采用更靈活的空間組織方式，通過(guò)一層帶二層的商鋪、一層獨(dú)立

11、商鋪、一層帶門(mén)廳的三四層商鋪，使每個(gè)商鋪均可由一層直接進(jìn)行人流導(dǎo)入，提高每一個(gè)商鋪綜合價(jià)值。商業(yè)外廊一層帶門(mén)廳的 3 層商鋪業(yè)態(tài)建議：目標(biāo)性消費(fèi)為主，如網(wǎng)吧、KTV、健身會(huì)所等一層帶二層的獨(dú)立商鋪業(yè)態(tài)建議：餐飲，精品店等一層獨(dú)立商鋪業(yè)態(tài)建議：餐便利店等小型商業(yè)一層帶二層的獨(dú)立商鋪業(yè)態(tài)建議：餐飲，精品店，便利店等出售商業(yè)業(yè)態(tài)分析人行流線分析室外人行流線室內(nèi)人行流線商業(yè)入口公寓入口廣場(chǎng)場(chǎng)地車(chē)行流線分析貨運(yùn)流線班車(chē)流線私家車(chē)流線地下車(chē)庫(kù)入口自行車(chē)庫(kù)入口班車(chē)停車(chē)點(diǎn)賣(mài)場(chǎng)卸貨區(qū)城市道路消防分析消防流線登高撲面城市道路室外停車(chē)意向圖店鋪面積分析240m2 80m21F2F3F 店鋪面積大小從西南到東北逐漸遞

12、減，同時(shí)并在廣場(chǎng)、端頭等商業(yè)價(jià)值較高的位置布置主力店或者大鋪。賣(mài)場(chǎng)分析沃爾瑪位置賣(mài)場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)自營(yíng)貨運(yùn)通道貨運(yùn)通道顧客流線顧客流線貨運(yùn)流線貨運(yùn)流線賣(mài)場(chǎng)入口賣(mài)場(chǎng)入口倉(cāng)儲(chǔ)賣(mài)場(chǎng)辦公安全出口1F-1F賣(mài)場(chǎng)剖面示意-1F總平面-1F5.5M3.6M自營(yíng)通道收銀賣(mài)場(chǎng)1F-2F倉(cāng)儲(chǔ)功能分析持有店鋪出售店鋪公寓功能分析持有店鋪出售店鋪公寓功能分析持有店鋪出售店鋪公寓一層平面圖持有店鋪交通出售店鋪公寓持有店鋪面積：6850 出售店鋪面積：11900 二層平面圖持有店鋪交通出售店鋪持有店鋪面積：5500 出售店鋪面積：13000 三層平面圖持有店鋪交通辦公持有店鋪面積：6600 出售店鋪面積：13300 出售店鋪四層平

13、面圖持有店鋪交通公寓持有店鋪面積：6750 地下一層平面圖交通持有店鋪持有店鋪面積：12000 地下二層平面圖交通公寓平面圖躍層二層躍層一層A 戶(hù)型：82.14m2 B 戶(hù)型：83.18m2 C 戶(hù)型：43.74m2 D 戶(hù)型：45.07m2 E 戶(hù)型：42.05m2 F 戶(hù)型：82.19m2 G 戶(hù)型：72.37m2 公寓平面圖躍層一層A 戶(hù)型：82.14m2 B 戶(hù)型：83.18m2 C 戶(hù)型：43.74m2 D 戶(hù)型：45.07m2 E 戶(hù)型：42.05m2 F 戶(hù)型：82.19m2 G 戶(hù)型：72.37m2 H 戶(hù)型：56.52m2公寓平面圖躍層二層方案二Plan II方案造型方案二方

14、案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二方案造型方案二總平面方案二指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)規(guī)劃條件 一總用地面積44461二總建筑面積273275(一)地上建筑面積（含保溫）191002公寓120899商業(yè)街40184商場(chǎng)29919（二）地下建筑面積82273其 中 大賣(mài)場(chǎng)12000車(chē)庫(kù)70273三總占地面積19985四容積率萬(wàn)/ha4.30五建筑密度%45%六綠地率%40%七總車(chē)位數(shù)輛2032地上停車(chē)位輛124地下停車(chē)位輛1908其 中其中單位指標(biāo)比例規(guī)劃條件 191002商業(yè)7010337%公寓12089963%82103其 中4219351%2791

15、034%1200015%16309280%（包含商場(chǎng)沿街商鋪、商業(yè)街、公寓）3991020%（商場(chǎng)、地下賣(mài)場(chǎng)）19100216309285%（包含商場(chǎng)沿街商鋪、商業(yè)街、公寓）2791015%商場(chǎng)其 中地上總建筑面積出售商場(chǎng)持有地上總建筑面積持有出售項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積商業(yè)街賣(mài)場(chǎng)鳳城四路最佳展示面鳳城四路作為最佳展示面，在方案二中得到了最佳體現(xiàn)。方案二舍去大 mall 兩端的開(kāi)口，最大化地延長(zhǎng)了鳳城四路的沿街展示面，強(qiáng)調(diào)了大 mall 的中心地位。節(jié)點(diǎn) 1 不是重要的展示節(jié)點(diǎn)，但其對(duì)外打開(kāi)，能較好的提升商業(yè)街后部的商業(yè)價(jià)值，故考慮將其打開(kāi)。鳳 城 四 路城 市 主 干 道北辰大道城市支路住宅區(qū)底商

16、住宅區(qū)底商綠化用地住宅區(qū)底商住宅區(qū)底商bc地塊分析1a持有出售出售中心廣場(chǎng)主力店主力店主力店主力店主力店主力店廣場(chǎng)引入人流人流來(lái)向中心廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)交融業(yè)態(tài)中心廣場(chǎng)交融業(yè)態(tài)通過(guò)單個(gè)的中心廣場(chǎng)將從不同入口進(jìn)入的人流匯聚起來(lái)，并將其引入商業(yè)后街，帶動(dòng)了整個(gè)商業(yè)街的商業(yè)氣氛，也提升了商業(yè)街后部的商業(yè)價(jià)值。影城餐飲國(guó)美電器零售賣(mài)場(chǎng)KTV餐飲零售零售垂直交通持有商業(yè)業(yè)態(tài)分析零售餐飲國(guó)美電器賣(mài)場(chǎng)影城KTV垂直交通出售商鋪業(yè)態(tài)分析傳統(tǒng)的商業(yè)每一層均為獨(dú)立的一戶(hù)，以二三層側(cè)廊連接，不利于商業(yè)人流的到達(dá)，二三層的商業(yè)價(jià)值明顯較低。本案的商業(yè)模式采用更靈活的空間組織方式，通過(guò)一層帶二層的商鋪、一層獨(dú)立商鋪、一層帶門(mén)

17、廳的三四層商鋪，使每個(gè)商鋪均可由一層直接進(jìn)行人流導(dǎo)入，提高每一個(gè)商鋪綜合價(jià)值。商業(yè)外廊一層帶門(mén)廳的 3 層商鋪業(yè)態(tài)建議：目標(biāo)性消費(fèi)為主，如網(wǎng)吧、KTV、健身會(huì)所等一層帶二層的獨(dú)立商鋪業(yè)態(tài)建議：餐飲，精品店等一層獨(dú)立商鋪業(yè)態(tài)建議：餐便利店等小型商業(yè)一層帶二層的獨(dú)立商鋪業(yè)態(tài)建議：餐飲，精品店，便利店等出售商業(yè)業(yè)態(tài)分析人行流線分析室外人行流線室內(nèi)人行流線主要人流來(lái)向城市道路商業(yè)入口公寓入口場(chǎng)地車(chē)行流線分析貨運(yùn)流線班車(chē)流線私家車(chē)流線地下車(chē)庫(kù)入口自行車(chē)庫(kù)入口班車(chē)停車(chē)點(diǎn)賣(mài)場(chǎng)卸貨區(qū)城市道路消防分析消防流線登高撲面城市道路室外停車(chē)意向圖功能分析功能分析一層平面圖持有店鋪交通出售店鋪公寓持有店鋪面積：7656

18、出售店鋪面積：11079 二層平面圖持有店鋪交通出售店鋪持有店鋪面積：7073 出售店鋪面積：11877 三層平面圖持有店鋪交通辦公持有店鋪面積：7224 出售店鋪面積：11494 出售店鋪四層平面圖持有店鋪交通公寓持有店鋪面積：7966 地下一層平面圖交通持有店鋪持有店鋪面積：11823 地下二層平面圖交通公寓平面圖-方案二躍層二層躍層一層A 戶(hù)型：82.14m2 B 戶(hù)型：83.18m2 C 戶(hù)型：43.74m2 D 戶(hù)型：45.07m2 E 戶(hù)型：42.50m2 F 戶(hù)型：82.19m2 G 戶(hù)型：72.37m2 公寓平面圖-方案二躍層二層躍層一層A 戶(hù)型：82.14m2 B 戶(hù)型：83

19、.18m2 C 戶(hù)型：43.74m2 D 戶(hù)型：45.07m2 E 戶(hù)型：42.50m2 F 戶(hù)型：82.19m2 G 戶(hù)型：72.37m2 I 戶(hù)型：87.20m2 投資估算Investment Estimate建筑類(lèi)別公寓（32F）商業(yè)合計(jì)單位數(shù)量單位造價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)元）備注可售面積（萬(wàn)）16.103.8219.92一建安工程項(xiàng)目費(fèi)用3071733467106504售價(jià)（元/)800020000103011 土建工程銷(xiāo)售額（億元）12.887.6420.521.1 地下建筑822734003291盈利（億元）7.851.2 地下結(jié)構(gòu)82273195016043參考因素1.3 地上

20、建筑22490050011245開(kāi)盤(pán)預(yù)期1.4 地上結(jié)構(gòu)2249001500337351.5 小計(jì)：3071732094643142 機(jī)電安裝工程2.1 給排水工程3071739529182.2 消防噴淋30717312438092.3 電氣307173500153592.4 火災(zāi)報(bào)警30717315547612.5 空調(diào)送排風(fēng)307173450138232.6 電梯部3840000015202.7 小計(jì)：307173137342190二其他費(fèi)用1 前期工作準(zhǔn)備費(fèi)項(xiàng)3071730.0261432 建設(shè)單位管理費(fèi)項(xiàng)1065040.0221303 設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)1065040.0331954 勘測(cè)費(fèi)項(xiàng)1

21、065040.0011075 監(jiān)理費(fèi)項(xiàng)1065040.01819176 工程審計(jì)費(fèi)用項(xiàng)1065040.00454797 三通一平項(xiàng)4446150222小計(jì)：14194三不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)1206980.056035四126733建設(shè)工程項(xiàng)目總費(fèi)用一+二+三方案一成本估算方案一銷(xiāo)售預(yù)測(cè)香樹(shù)花城一期2012.6出售價(jià)格暫定2015年項(xiàng)目名稱(chēng)書(shū)編號(hào)估算價(jià)值技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案一投資估算建筑類(lèi)別公寓（32F）商業(yè)合計(jì)單位數(shù)量單位造價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)元）備注可售面積（萬(wàn)）12.094.0216.11一建安工程項(xiàng)目費(fèi)用273275349495476售價(jià)（元/)800020000109941 土建工程銷(xiāo)售額（億

22、元）9.678.0417.711.1 地下建筑822734003291盈利（億元）6.351.2 地下結(jié)構(gòu)82273195016043參考因素1.3 地上建筑1910025009550開(kāi)盤(pán)預(yù)期1.4 地上結(jié)構(gòu)1910021500286501.5 小計(jì)：2732752105575352 機(jī)電安裝工程2.1 給排水工程2732759525962.2 消防噴淋27327512433892.3 電氣273275500136642.4 火災(zāi)報(bào)警27327515542362.5 空調(diào)送排風(fēng)273275450122972.6 電梯部4440000017602.7 小計(jì)：273275138837942二其他費(fèi)用1 前期工作準(zhǔn)備費(fèi)項(xiàng)2732750.0254662 建設(shè)單位管理費(fèi)項(xiàng)954760.0219103 設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)954760.0328644 勘測(cè)費(fèi)項(xiàng)954760.001955 監(jiān)理費(fèi)項(xiàng)954760.01817196 工程審計(jì)費(fèi)用項(xiàng)954760.00454308 三通一平項(xiàng)4446150222小計(jì)：12705三不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)1081810.055409四113591建設(shè)工程項(xiàng)目總費(fèi)用一+二+三方案二成本估算估算價(jià)值技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)書(shū)編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)香樹(shù)花城一期2012.6出售價(jià)格方案二銷(xiāo)售預(yù)測(cè)暫定2015年方案二投資估算