1、建筑物區分所有權司法解釋精解法釋20097號第一條業主身份如何界定，已交付未辦證的算不算業主？答：也算。不算不好辦。解讀：從字面理解，業主應該是房屋所有權人。除不需要辦理登記的以外，未辦登記就沒有取得房屋所有權，嚴格來講不能算業主。但不算業主這部分人利益無法保護，物業費也不好收，就會江湖亂套。司法解釋為此進行擴大解釋。第二條專有部分的界定答：1、房屋專有部分界定標準為三獨立：獨立構造、獨立利用、獨立登記。2、特定空間也可認定為專有部分。包括車位、攤位、露臺等。第三條共有部分的范圍答：1、基本思路：非特定權利人所有即為共有。即不屬業主專有、也不屬市政公用或其他權利人所有的即為共有。2、列舉：建筑
2、物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；第四條對外墻、屋頂等共有部分合理利用是夠構成侵權。答：當然不是。第五條物權法第七十四條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。“應當首先滿足業主的需要”認定標準？答：符合規劃即可。即建設單位按照規劃確定的配置比例已將車位、車庫處分給業主。第六條規劃之外利用共有場地增設的車位歸誰所有？答：仍然屬于業主共有。第七條 物權法第七十六條規定的由業主共同決定的其他重大事項有哪些？答：1、改變共有部分的用途；2、利用共有部分從事
3、經營性活動；3、處分共有部分；4、業主大會或管理規約確定應由業主共同決定的事項。第八條物權法76條作為表決依據的專有部分面積和建筑物總面積如何認定？答：1、專有部分面積確定：登記面積實測面積合同面積；2、總面積=專有部分面積總和。第九條物權法76條表決人數如何認定？答：1、業主人數按專有部分數量計算，即一個專有部分算一人。例外：未交付的部分只算一人，一人多房的只算一人。2、總人數=前項總和。第十條取得多數有利害關系的業主同意，可否“住改商”？答：不可，必須全體同意。第十一條“住改商”中“有利害關系的業主”如何認定。答：1、本棟建筑物內的其他業主，為當然“有利害關系的業主”。2、其他業主，主張有
4、利害關系的，應舉證。第十二條業主請求撤銷業主大會或業主委員會決定的期限。答：1年第十三條【業主知情權】業主有權要求公布、查閱的情況和資料范圍：答：1、維修資金的籌集、使用情況；2、管理規約、業主大會議事規則，業主大會或業主委員會的決定及會議記錄；3、物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；4、建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；5、其他。第十四條業主共有權受到侵害的處理。答：排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失。其中擅自進行經營性活動收益可用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的。第十五條物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”包括哪些？答：1、損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；2、違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；3、違反規定進行房屋裝飾裝修；4、違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。第十六條涉及物業使用人的建筑物區分所有權糾紛如何處理？答：參照本解釋處理。第十七條本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后，以自己名義對外銷售的包銷人。第十八條物權歸屬爭議的處理依據答：以法律、行政法規為依據。第十九條解釋實施時間2009年10月1日
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