1、建筑物的區分所有權，為近代各國物權法上一項重要的不動產權利。在我國，由于資金和實際需要的限制，絕大多數居民不可能也沒有必要購買整棟建筑物，而是在一棟建筑物內購買一個或數個獨立單元的房產，因此，建筑物的區分所有普遍存在。本文就建筑物區分所有權制度作一些簡單的分析。 一、建筑物區分所有權的概念 建筑物的區分所有權，是指由若干獨立單元構成的建筑物為不同主體（即人們通常所說的業主）所有而形成的復合權利，它包括三方面的權利：其一，每一獨立單元的所有人就該獨立單元享有的單獨的所有權（亦稱為專有部分的所有權）；其二，對于該建筑物及其附屬物的共有部分，除當事人另有約定外，由業主按其專有部分占整個建筑物的比例享
2、有不可分割的共有所有權；其三，業主的成員權。值得注意的是，建筑物的區分所有權雖然是復合性權利，但該權利是以業主對建筑物中的獨立單元享有的單獨的所有權為基礎的權利，其他兩項權利是從屬于該專有所有權的。因此，區分所有權人取得專有所有權，自然就應取得共有所有權和成員權。區分所有權人轉讓其專有部分時，共有所有權和成員權被認為一并轉讓。總之，這三項權能不可分割，如果作為繼承或處分的標的，應將三者視為一體。 二、專有所有權 （一）專有所有權的客體 作為專有所有權的客體應符合兩個標準：一是構造上的獨立性；二是使用上的獨立性。 構造上具有獨立性，又稱為物理上具有獨立性，是
3、指在建筑物的構造上可以被區分開，可與建筑物其他部分完全隔離，專有人可以排他地獨占地予以使用的建筑物部分。對此，我國還未立法明確規定。日本判例認為區分所有權的客體必須四壁有確定的遮閉性，一棟建筑物內部若無墻壁間隔不能成為區分所有權的客體。至于間隔，無論是木材、轉塊、涂板等都可以，但屏風、桌椅等不行，因為它們不具有固定性、確定性。所以，未以墻壁間隔的零售市場、攤位等，不得成為區分所有權的客體。在法律上應當明確規定如何判斷建筑物構造上具有獨立性，因為只有這樣才能確定權利客體的范圍，而權利范圍的確定有賴于客體范圍的確定，如果各個權利的客體都不能區分開，那么很難對該權利進行保護。 使用上的獨立性，又稱為
4、機能上的獨立性，即建筑物被區分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。一般講，主要看是否有獨立的出入口和符合建筑物使用的內部專用設備。例如供居住的建筑物，則不僅要有獨立出入的門戶，而且應具備廚房、衛生間、上下水管道等必需設備。這與現代建筑物追求居住的舒適、方便和對個人隱私的最大保護是一致的。試想，一個建筑物各部分若沒有獨立的出入口，出行都要與他人共用一個門戶，方便與隱私自然無從談起；若不具備廚房、衛生間及上下水管道等基本的生活設施，何來舒適？明確專有部分在使用上應當具有獨立性，在現實生活中有重要意義。我國許多地方，尤其是大城市中仍然大量存在著筒子樓和幾戶合住一套單元房的情況，衛生間、廚房
5、等均系共用，此時，住戶對其單獨使用的居室則不能主張建筑物區分所有權。 （二）專有部分的范圍 確定專有部分的范圍也就是對專有所有權的客體進行量化。在理論上有四種學說。（1）壁心說，認為專有部分的范圍達到墻壁、柱、地板和天花板厚度的中心。（2）空間說，該說認為專有部分的范圍僅限于由墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分。（3）最后粉刷表層說，在空間說的基礎上將專有部分延伸至界壁的最后粉刷表層。（4）壁心和最后粉刷表層說，此說是對上述三種學說的綜合折中，認為，在區分所有人之間，尤其是有關建筑物的維護、管理關系上，使用最后粉刷表層說，在對第三人的關系（如買賣、保險、納稅）上，則使用壁心說。 第四種學說兼顧
6、了區分所有建筑物內部關系和外部關系的需要，是比較合理的。在內部關系上，將專有部分的范圍劃定至界壁等的最后粉刷表層，一方面使得專有所有人可以放心大膽地對房屋內墻進行裝潢，如粉刷涂料、懸掛物品，而不必擔心侵犯其他所有人的權利。否則依據空間說，作為界壁的墻壁和地板、天花板等均屬共用部分，則專有所有人在對位于自己房間內的界壁進行裝飾時，須事先征得其他共用人的同意，這在現實操作中是不大可能的。另一方面，由于現代建筑物的墻壁內預先敷設有大量維持建筑物正常使用所必需的各種管線，采用最后粉刷表層說也避免了壁心說帶來的弊端。因為按照壁心說，至墻壁等的中心部分皆屬專有部分，則區分所有人可以對其任意使用或變更，這樣
7、做明顯不利于整體建筑物的維護和管理。在外部關系上，比如為購買房屋而計算房屋面積時，計算的便是至墻壁中心的面積，這樣，僅以最后粉刷表層為界有違一般以壁心為界限的交易習慣。 （三）區分所有權人對其專有部分的權利和義務 區分所有權人對其專有部分享有排他的所有權，可以為使用、收益和處分，既可以直接占有和使用，也可以將其出租或讓與他人或于其上設定負擔。 除此之外，區分所有權人還享有相鄰使用權這一與專有部分所有權密切相關的權利。所謂相鄰使用權，是指區分所有人，為了維護或改良其專有部分，不得不利用其他區分所有人的獨立單元，則可請求使用其他區分所有人的區分所有權。例如，當下一層的天花板漏水，必須從上一層的地板
8、入手才能進行維修時，居住在上一層的業主有容忍居住在下一層的業主利用自己的專有部分進行建筑物的維修的義務。換句話說，區分所有人為了保證房屋的正常用途，在必須使用其他區分所有人的獨立單元時，他有權請求使用他人的專有部分，他人不得拒絕。當然，權利人因上述行為造成其他區分所有人的損失的，應給予相應的賠償。 業主在行使專有部分所有權時，應承擔相應的義務。各區分所有權人的權利客體共同存在于同一棟建筑物之中，關系非常緊密，即使區分所有人對自己的專有部分行使權利，也可能違反共同利益，或者損害其他區分所有人的利益。因而各區分所有人都應承擔維護整棟建筑物的安全，以及合理地使用專有部分的義務。例如，區分所有權人在自
9、己專有部分改建或增建，或進行不良裝修，造成對建筑物不當的毀損；未按專有部分本來的用途和目的使用專有部分；或在自己專有部分堆放危險品等都屬于違反義務的行為。 （四）專有部分占有人的權利義務 有時，建筑物的所有權人并不自己居住或使用該建筑物，而將其出租給他人，此時，所有權并未轉移，但建筑物的實際占有人并不是區分所有權人，我們將其稱為專有部分占有人。專有部分占有人除不得處分該建筑物外，應當享有與區分所有權人完全相同的權利義務，包括共有部分的使用收益權和成員權。但另有約定的除外。 三、共有所有權 （一）共有所有權的客體 建筑物區分所有權人依照法律規定或約定，對建筑物的共有部分所享有的占有、使用及收益的
10、權利就是共有所有權。 共有部分，指區分所有建筑物，除專有部分以外的其他部分及不屬于專有部分的附屬物。共有部分既包括供全體區分所有權人使用的全體共有部分，如建筑物的大門、通道、電梯等；也包括僅供部分區分所有權人使用的部分共有部分或一部共有部分，如幾戶共同使用的墻壁、樓地板等。此外，共用部分也可劃分為法定共有部分和約定共有部分。前者構造上、利用上沒有獨立性的部分，如共用出入口、梁柱、樓頂等建筑物的軀體部分；后者指某些構造上和使用上具有獨立性的專用部分，根據當事人之間的約定而成為共有部分。對共有部分的類型進行劃分的意義在于明確不同區分所有權人因共有不同的部分而享有不同的權利、承擔不同的義務。 （二）
11、共有所有權人的權利和義務 綜合國外的立法及我國的實際情況，區分所有人對共有部分的權利包括使用權、收益權、對共用部分的單純的修繕改良權以及排除他人干涉的權利。 同一建筑物內的任何一位區分所有人，或者說任何一位業主，都有權使用建筑物內的共用部分，并且這種使用不受其專有部分占整個建筑物的比例的限制，這是因為共用部分具有不可分割性，要求業主們按比例或者按份額使用共用部分，不具有可操作性。 同一建筑物內的任何一位業主，都有權按份額獲得共用部分所產生收益-通常為出租共有部分供他人作廣告而獲得的收入。關于共有部分的使用收益權按何種比例分配以及如何確定這種比例，根據私法自治的原理，區分所有權人可以通過約定來確
12、定對共有部分進行使用收益的比例。如果沒有約定，則各區分所有權人按其共有的應有部分比例享有，而這種比例應當是在考慮專有部分的面積和其他因素之后予以確定。 同一建筑物內的任何一位業主，都享有對共有部分的單純的修繕改良權。所謂單純的修繕改良權，是指不影響建筑物共用部分的固有性質的修繕改良行為。一般來說，對建筑物進行修繕改良，應首先提出方案，經業主大會通過，方可進行。當他人損害共用部分或者妨礙業主正常使用共用部分時，任何一位業主都有排除干涉的請求權。排除干涉的請求權，可視具體情況，由一名業主行使，也可以由多名業主或全體業主行使。 值得注意的是，區分所有人在行使其對共有部分的權利時，必須遵守相應的義務。
13、業主對共用部分的義務主要有，按共有部分的用途使用該部分，承擔因為共有部分日常維護、管理所產生的各種費用，以及維護和保存共有部分等義務。共同費用由區分所有權人按其共有的應有部分比例負擔，在確定這一比例時，專有部分的面積應是最重要的考慮因素，但同時還應當考慮房屋的物質狀態和物理構造，包括房屋的布局是否合理，陽光是否充足以及安靜程度等等。 四、成員權 （一）成員權的概念 建筑物的區分所有人的成員權，是指建筑物區分所有人基于同一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的，作為建筑物管理團體中一員而享有的權利。成員權與上述兩項權利明顯不同的是，專有部分所有權與共有權上財產權，而成員權是業主們基于
14、共同的財產利益而形成的身份權，是各區分所有人就共同關系事務如何作出決定，以及該決定應如何被執行而享有的權利。 （二）成員權人的權利和義務 同一建筑物內的區分所有人享有參與訂立共同規則的權利；對有關建筑物的重大事項享有表決權；對物業管理人有選任和解任的權利；請求正當管理共同關系事務的權利；請求收取共有部分應得利益的權利。在現實生活中，各區分所有人的成員權主要是通過表決的方式予以實現。除業主們另有約定外，各業主的表決權與業主們所擁有的份額成正比。 各業主在行使其成員權時，有遵守共同決議和規則的義務；接受管理者依約管理的義務。 以上分析了建筑物區分所有權制度，可以看出，區分所有權制度是物權法中一項比較復雜的制度，由于區分所有權建筑物的特殊性，使得它不同于傳統概念上的所有權。在分析建筑物區分所有權時，應將它所包含的三項權能，即專有所有權、共有所有權和成員權，當作一個整體來考慮，只有這樣，才能正確理解這一制度。 建筑物區分所有權制度作為一項重要的物權制度，應在立法上盡早予以確立，因為這關系到千家萬戶的利益，對我國住房制度的改革，也必將起到積極的推動作用。
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