1、 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg.,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 五彩城成本限額指標（V1.0）五彩城成本限額指標（V1.0）華潤置地有限公司 編制時間：2013 年 12 月 13 日華潤置地有限公司 編制時間：2013 年 12 月 13 日 五彩城成本限額指標（V1.0）目 錄 目 錄 一、總則.1（一）編制目的.1（二）成本控制原則.1（三）適用范圍.1 二、指標體系.2（一）指標體系概況.2（二）技術指標定義及 K 值.2 1.商業使用率.2 2.層高與凈高.

2、7 3.小汽車停車效率.7 4.含鋼量.8 5.衛生間廁位配置指標.9 6.柱網.9 7.用電容量配置指標.9 8.技術指標 K 值.9（三）經濟指標定義及 K 值.10 1.地上商業單方成本.10 2.精裝修工程單方成本.11 3.外飾面工程單方指標.12 4.經濟指標 K 值.12（四）指標落地措施.12 1.技術措施.12 2.戰略采購.13 三、管理要求及成本對標流程.13（一）指標體系管理要求.13（二）成本對標指引.14 1.成本數據范圍.14 2.成本（地上、地下）核算原則.16 3.地上、地下劃分原則.16 4.成本對標流程.18 5.成本對標表.21 四、其他.24（一）生效

3、期.24（二）解釋權.24 五彩城成本限額指標（V1.0）華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 1 China Resources LandChina Resources Land 一、總則（一）編制目的 一、總則（一）編制目的 本限額指標以成本控制為導向，優化成本結構，體現萬象城與五彩城產品的差異化，通過成本量化指標，實現產品標準下的最優成本匹配。同時規范五彩城進行成本對標積累和成本后評估工作，指導未來五彩城成本測算的準確性，推動五彩城購物中心

4、戰略采購物料的標準化。（二）成本控制原則（二）成本控制原則（1）繼續保持顧客敏感的差異化優勢及成本匹配。如：中庭精裝標準、衛生間配置數量；（2）提升商業使用率、相比萬象城適當降低地上地下空間舒適性（凈高、車位舒適度、后勤區、公共空間面積）；（3）產品標準化，提高戰略采購比例，發揮規模效益；（4）參照華潤萬象城機電設計指引2.0 版，加強五彩城機電成本設計階段控制，消除浪費；（5）優化降低結構成本、后勤區精裝標準、地下車庫標準；（6）相比萬象城，大大降低幕墻、屋面裝飾的成本。（三）適用范圍（三）適用范圍 適用于華潤置地有限公司下屬獨資、控股或具有經營權合資公司開發的五彩城購物中心。五彩城成本限額

5、指標（V1.0)2 China Resources LandChina Resources Land 二、指標體系（一）指標體系概況 二、指標體系（一）指標體系概況 表 1.1 五彩城限額指標體系 技術指標體系（七類九項）經濟指標體系（三類五項）1 商業使用率 1 地上商業單方成本 2 層高與凈高 2 精裝修工程 2.1 層高 2.1 公共區域精裝修單方成本 2.2 凈高 3 小汽車停車效率 2.2 后勤區域精裝修單方成本 3.1 小汽車停車配建指標 3.2 小汽車平均停車面積 2.3 衛生間區域精裝修單方成本 4 含鋼量 5 衛生間廁位配置指標 3 外飾面工程單方指標 6 柱網 7 用電容量

6、配置指標 （二）（二）技術指標定義及技術指標定義及K K值值1.1.商業使用率商業使用率（1）定義：指單位商業建筑面積的可出租建筑面積。（2）公式：商業使用率=GLA/GFA100%。其中：商業建筑面積（GFA）：Gross Floor Area，指建設用地范圍內實際納入商業經營部分的各層建筑面積之總和，不含停車庫、卸貨平臺、主要設備機房及地下部分的后勤服務和疏散等建筑面積，與計容與否無關，面積范圍如圖 1.1、圖 1.2 所示。可出租商業面積（GLA）：Gross Leasable Area，指可出租給租戶獨立使用的商鋪面積，面積范圍如圖 1.1、圖 1.2 所示。（3）說明：1）商業建筑面

7、積計算方式分地上、地下兩種情況，其中：地上商業建筑面積=商業總建筑面積 GBA-地上停車庫面積 P；地下商業建筑面積=可出租商業面積 GLA+公共空間面積 A。其中：商業總建筑面積（GBA）：Gross Building Area，指建設用地范圍內服務于商業的華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 五彩城成本限額指標（V1.0）華潤集團旗下香港上市公司 3 China Resources LandChina Resources Land 全部建筑面

8、積之和，包括與辦公、酒店、住宅等其他功能共用（無法拆分使用）的停車庫面積，與計容與否無關。停車庫面積 P：指服務于商業的所有停車庫的相關面積之和，包括與辦公、酒店、住宅等其他功能共用（無法拆分使用）的停車庫面積。包含進出口坡道、車道、停車位、用于停車庫的通風排煙機房、管井、通道、樓梯、與公共空間或商鋪無直接聯系的電梯、扶梯及電梯廳、人防停車庫等面積應一并計入停車庫面積。停車庫面積分為小汽車停車庫面積 P1、貨車停車庫面積 P2 和非機動車停車庫面積 P3。公共空間面積 A：指連接商鋪、客梯、停車庫、衛生間通道、后勤通道之間為顧客提供通行、休息的公共區域的面積之和，包含其中客梯、扶梯的建筑面積，

9、不包含停車庫內與商鋪或公共空間不直接連通的獨立電梯廳的面積，面積范圍如圖 1.1、圖 1.2 所示。圖 1.1 地下商業建筑面積示意圖華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：五彩城成本限額指標（V1.0)4 China Resources LandChina Resources Land 圖 1.2 地上商業建筑面積示意圖2）綜合體項目中寫字樓塔樓位于購物中心之上時，地上商業建筑面積 GFA 按功能（寫字樓、購物中心等）計算。寫字樓裙房中用于寫字樓的部分應計入寫字樓商業建筑

10、面積，如寫字樓大堂、核心筒等。（4）相關面積計算規則：1）可出租商業面積 GLA 計算規則 商鋪與其他店鋪共用隔墻，應計至共用隔墻中心線，如圖 1.3 示；商鋪與后勤通道、樓梯間、停車庫、公共設備用房、公共管井、公共衛生間等共用隔墻，應將共用墻體計入商鋪套內建筑面積，如圖 1.3 所示；商鋪與外墻相鄰，應將外墻體計入商鋪套內建筑面積。如圖 1.3 所示；商鋪與公共空間相鄰時，應計至租賃線。如圖 1.3 所示；華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司

11、五彩城成本限額指標（V1.0）華潤集團旗下香港上市公司 5 China Resources LandChina Resources Land 圖 1.3 可出租商業面積 GLA 范圍示意圖 商鋪邊界線范圍內的結構柱、獨立使用的樓梯、電梯、機房、管井、通道等面積應一并計入 GLA，如圖 1.4 所示。圖 1.4 可出租商業面積 GLA 范圍內包含內容示意圖2）停車庫面積 P 計算規則 停車庫與公共空間、后勤通道、公共樓梯間、公共設備用房、公共管井等共用隔墻，應將共用墻體計入停車庫面積，如圖 1.5 所示。停車庫邊界為外墻，外墻計入停車庫面積，如圖 1.5 所示。華潤置地有限公司 China Re

12、sources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：五彩城成本限額指標（V1.0)China Resources LandChina Resources Land 圖 1.5 停車庫面積 P 范圍示意圖 3）公共空間面積 A 計算規則 公共空間內設中庭開洞，應計至樓板結構開洞邊緣線，如圖 1.6 所示；公共空間與后勤通道、樓梯間、停車庫、公共管井、公共設備間、衛生間等共用隔墻，隔墻不計入公共空間面積，如圖 1.6 所示；公共空間與外墻相鄰，外墻不計入公共空間面積，如圖 1.6 所示。圖 1.6 公共空間面積 A 范圍示

13、意圖4）衛生間區域面積 C 計算規則衛生間區域與公共空間、后勤走道、公共樓梯間、公共設備用房、公共管井等共用隔墻應計入衛生間區域面積，衛生間區域邊界為外墻，外墻計入衛生間區域面積，如圖 1.7 所示。華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司6 五彩城成本限額指標（V1.0）華潤集團旗下香港上市公司 7 China Resources LandChina Resources Land 圖 1.7 衛生間區域面積范圍示意圖 2.2.層高與凈高 層高與凈高

14、（1）定義：層高指樓板面到上層樓板面的垂直高度，單位：米。凈高指建筑完成面到天花的垂直高度，單位：米。（3）計算示意：圖 1.8 層高與凈高空間示意圖3.3.小汽車停車效率小汽車停車效率小汽車停車效率包括小汽車停車配建指標和小汽車平均停車面積兩個指標。（1）定義：小汽車停車配建指標：指五彩城綜合體項目中各功能單位（購物中心、寫字樓、酒店、華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：五彩城成本限額指標（V1.0)China Resources LandChina Resource

15、s Land 公寓）按規模配置小汽車停車位的數量，單位：個/100m2或個/單位客房。小汽車平均停車面積：指單位小汽車占小汽車停車庫 P1 的面積，單位：m2/個。（2）說明：購物中心小汽車停車配建指標，指每 100 平方米商業建筑面積（GFA）設置的小汽車停車位數量。寫字樓、公寓均按此方式設置。酒店小汽車停車配建指標，指單位客房設置小汽車停車位的數量。小汽車停車庫面積P1指所有用于小汽車停車庫的相關面積之和。包括進出口坡道、車道、停車位、用于停車庫的通風排煙機房、疏散樓梯和人防車庫等。不包括貨車、非機動車面積等。貨車與小汽車公用進出口坡道、車道等計入小汽車停車庫面積。（3）計算示意：圖 1.

16、9 小汽車停車庫面積 P1 示意圖4.4.含鋼量含鋼量（1）定義：單位建筑面積的鋼筋及鋼結構含量的合計，單位：kg/m2。（2）說明：地上含鋼量和地下室含鋼量分別控制。地下室指建筑單體0.00 或 LG 層以下的建筑，不區分獨立地下室和塔樓地下室。鋼筋含量不包含構造柱、過梁、圈梁、砌體中的拉接鋼筋及砌體中預制構件之鋼筋，不包含樁基工程、基礎處理、錨桿工程等鋼筋，不包含施工損耗及措施鋼筋，但含預應力鋼筋。華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司8 五彩

17、城成本限額指標（V1.0）華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 9 China Resources LandChina Resources Land 5.5.衛生間廁位配置指標 衛生間廁位配置指標（1）定義：五彩城購物中心每萬平方米可出租商業面積（GLA）的衛生間廁位配置的數量，男女衛生間分別設置，單位：個/萬 m2。（2）說明：無障礙廁位單獨計數；類似影院、主力店等自設顧客衛生間的租戶，其廁位數量不計入衛生間廁位配置指標計算范圍，在計算配置數量

18、時應扣除相應 GLA。衛生間廁位配置數量為客戶敏感點，且衛生間精裝成本占購物中心成本約為 0.6%，衛生間設置數量及裝修標準對購物中心的舒適性和高品質影響較大。6.6.柱網 柱網 柱網的尺寸由柱距和跨度確定。7.7.用電容量配置指標 用電容量配置指標（1）定義：單位商業建筑面積(GFA)上的總變壓器安裝容量；單位：VA/m2。（2）公式：用電負荷密度（VA/m2)=總變壓器安裝容量/商業建筑面積（包括地上+地下）。8.8.技術指標K值 技術指標K值 表 1.2 五彩城技術指標 K 值 序號 技術指標 K 值 備注 1 商業使用率 65%-70%2 凈高(m)公共區域及衛生間通道 L2 及以上

19、3.6 吊頂內空間小于 1.6 米（適用于 LG 層及以上）0.00 或 LG 4.2 B1 4 地下車庫 2.2 3 小汽車停車配建指標（個/100m2）1.0 從項目整體上考慮，因地方政府有強制規定無法滿足要求的情況除外 小汽車平均停車面積(m2/個)38-40 4 含鋼量(Kg/m2)地上 65-75 地下室 110-135 5 衛生間廁位配置指標(個/萬 m2)男11 男：女=1:2.2 女24 6 柱網尺寸 8.4m8.4m;9m9m 7 用電容量配置指標(VA/m2)100-120 五彩城成本限額指標（V1.0)China Resources LandChina Resources

20、 Land K 值說明：（1）商業使用率 K 值的設置原則是基于保證五彩城購物環境的舒適度以及合適的中庭公共空間。由于各五彩城百貨等主力店面積不同、店鋪進深不同及地下室商業利用面積不同，這些都會影響到商業使用率，故 K 值給出區間值。（2）吊頂內空間 K 值的設置適用于 LG 層及以上，因地下室空間復雜，暫不考慮設置地下室吊頂內空間 K 值。（3）五彩城小汽車停車配建 K 值的設置應綜合考慮五彩城都市綜合體中各功能比例關系及相互均衡、共同作用的影響。（4）含鋼量 K 值的設定分地上和地下室分別控制，是參考已建成萬象城指標及在建五彩城指標，結合柱距調整歸納形成。基本假設條件為：地下三層，、類場地

21、類別，六級人防等級，抗震等級 7 度，主要柱網尺寸：8.4m8.4m、9m9m。其他條件可參照住宅成本研究結論修訂：當建筑場地類別為類場地土，地下室 K 值增加 15%；二層地下室比一層地下室 K 值少 30Kg/m2，三層地下室比二層地下室 K 值少 10Kg/m2；五級人防等級地下室 K 值可適當增加；普通地下室比人防地下室 K 值少 30Kg/m2；抗震等級每增加一個等級，地下室 K 值增加 10Kg/m2。（5）柱網尺寸 K 值的設定考慮到五彩城購物中心絕大多數業態的面寬和面積需求，同時兼顧了柱網的經濟性和停車的便利性。（三）（三）經濟指標定義及經濟指標定義及K K值值1.1.地上商業

22、單方成本地上商業單方成本（1）定義：地上單位商業建筑面積（GFA）的成本指標（元/m2），包含前期及后期費用、建安工程費、基礎設施費，不含地上停車庫土建工程成本、公共配套費及開發間接費。（2）說明：綜合體項目中寫字樓位于購物中心之上時，地上商業建筑面積 GFA 按功能（寫字樓、購物中心等）計算。裙房中用于寫字樓的部分應計入寫字樓面積，如寫字樓大堂、核心筒等。用于購物中心的部分應計入購物中心面積。地下室非商業建筑面積則根據各功能應配建小汽車停車位數按比例分攤，但地上停車庫面積需優先分攤至購物中心。華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resour

23、ces Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司10 五彩城成本限額指標（V1.0）華潤集團旗下香港上市公司 11 China Resources LandChina Resources Land 2.2.精裝修工程單方成本 精裝修工程單方成本（1）定義：五彩城購物中心不同功能區域精裝鋪貼面積的單位成本指標，單位：元/m2。成本包含天花、地面、墻面、攔河、潔具、五金及照明燈具等成本。（2）說明：五彩城購物中心精裝區域由公共區域、后勤區域、衛生間區域及租戶區域等組成。公共區域指連接商鋪、客梯、停車庫、衛生間通道、后勤通道之間為顧客提供通行、休息的區域，包含其

24、中客梯、扶梯，不包含停車庫內與商鋪或公共空間不直接連通的獨立電梯廳；后勤區域指服務于商業的包括后勤走道、物業管理用房、倉儲用房、疏散樓梯、卸貨區、公共設備機房、公共管井等顧客在購物體驗過程中不會到達的區域；衛生間區域指顧客衛生間和衛生間通道區域，包括男女衛生間、清潔間、殘疾人衛生間、母嬰室、親子間、供衛生間使用的管井以及顧客自公共空間前往顧客衛生間門口所經過的通道等，需注意的是，衛生間分為顧客衛生間、員工衛生間和租戶衛生間，其中顧客衛生間計入衛生間區域，員工衛生間計入后勤區域，租戶衛生間計入租戶區域；租戶區域包含自營租戶冰場、會所等。（3）計算示意：圖 1.10 精裝修區域面積計算示意圖華潤置

25、地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：五彩城成本限額指標（V1.0)China Resources LandChina Resources Land 3.3.外飾面工程單方指標 外飾面工程單方指標（1）定義：外飾面展開面積的單位成本指標，單位：元/m2。成本包含涂料、幕墻(含屋面)支撐系統和飾面材料以及保溫工程（含結構墻保溫及結構樓板和吊頂之間的保溫）成本。4.4.經濟指標K值 經濟指標K值 表 1.3 五彩城經濟指標 K 值表 序號 項目 經濟指標 K 值區間(元/m2)備注

26、 1 地上綜合造價 地上商業單方成本 4000-4800 詳見 K 值說明 2 精裝修工程 1）公共區域精裝修單方成本 2400-3200 詳見 K 值說明 2）后勤區域精裝修單方成本 100-300 3）衛生間區域精裝修單方成本(其中衛生間通道)2500-4000 (1000-1800)3 外飾面工程 外飾面工程單方成本 400-800 詳見 K 值說明 K 值說明：（1）地上商業單方成本經濟指標 K 值的設定考慮了未來兩年人工、材料的上漲因素，同時另一方面考慮到通過不斷實施精益管理，優化成本結構和設計標準，會在一定程度上抵消部分上漲成本。（2）計算地上商業單方成本時，若有地上停車庫，需按地

27、上整體土建工程單方成本指標和地上停車庫建筑面積扣除地上停車庫的土建成本。（3）公共區域精裝修單方成本 K 值的設定基于繼續保持客戶敏感點的成本結構，通過發揮戰略采購規模效益，適當降低產品標準。（4）外飾面工程單方成本 K 值的設定考慮到外飾面工程客戶敏感性不高，但成本敏感性高，因而是成本結構調整的主要方向。（四）（四）指標落地措施指標落地措施1.1.技術措施技術措施（1）地下車位 從購物中心運營角度結合公共交通組織來計算確定滿足正常運營需求的合理值，不宜按客流峰值來配置地下車位數量，同時可借助必要的管理手段來實現；華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,Ch

28、ina Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司12 五彩城成本限額指標（V1.0）華潤集團旗下香港上市公司 13 China Resources LandChina Resources Land 大型貨車卸貨區、車位數量及通道設置，宜考慮設置在地面的可能，可降低地下一層層高約 1 米，節約成本 100 元/m2；有條件的可考慮設置地上獨立停車庫及屋頂車位。（2）地下商業地下無地鐵接駁口的購物中心，可減少地下商業面積。（3）地下結構可考慮寬扁梁、無梁板與機電綜合管網的綜合協調，降低地下室層高。通過以上三項措施可降低對購物中心 EBITD

29、A 貢獻較小的地下室面積及成本。（4）設施設備 可將機電安全系數適當降低，允許極端天氣下降低舒適性；對故障發生的保障性上可做適當降低；全生命周期考慮設備選型及采購，關注能耗參數。（5）地面材料預期租金較低，不滿足 EBITDA 要求的，可在首層地面選用進口人造石，除首層外可選用玻化磚。2.2.戰略采購戰略采購（1）五彩城設計、技術及采購標準化，減少同一類物料的采購規格、型號；（2）戰略采購實現供應商批量生產、保證品質及降低成本；（3）根據運營穩定性、節能情況，與合作方協作優化設備參數。三、三、管理要求及成本對標流程管理要求及成本對標流程（一）（一）指標體系管理要求指標體系管理要求（1）方案設計

30、階段需對商業使用率、層高與凈高、小汽車停車配建指標、小汽車平均停車面積、柱網尺寸、用電容量配置等影響使用功能及效率的指標按本限額指標內容由大區設計管理部對設計院過程監督和控制，以使方案設計成果滿足限額指標要求。其中層高凈高、小汽車平均停車面積、衛生間廁位配置指標考核以確定設計標準作為達標依據。未達到 K 值要求的應積極優化，提出解決方案。對標情況需報總部工程管理部備案，同時設計人員需與華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：五彩城成本限額指標（V1.0)China Reso

31、urces LandChina Resources Land 合約人員統一地上不同功能 GFA 面積計算范圍以及地下非商業面積按小汽車不同功能配置數量分配比例，以便于成本核算。方案設計階段指標 K 值對標樣表見表 1.4。（2）含鋼量需在方案設計階段落實限額設計要求：如在做基礎選型比選時，在確保地下車庫凈空的條件下，應優化梁的設置；復核勘察報告，特別是地下水位；施工圖階段做好樁基總量復核和地下室荷載取值等等。具體可參照住宅建安成本限額設計指標 v1.0相關內容。（3）目標成本及施工圖階段需復核方案設計階段指標的對標情況，同時進行經濟指標對標，并報總部工程管理部備案。目標成本及施工圖階段指標 K

32、 值對標樣表見表 1.5。（4）在精裝修及外飾面工程施工圖設計階段，需按本限額指標 K 值要求明確主要材料的選擇以及外飾面材料的配置比例，確定成本結構。（5）在招標階段中進行對標，未達到 K 值要求的，需在招標過程中優化。招標階段指標K 值對標樣表見表 1.6。（6）所有相關經濟指標對應合同招標結束后將對標情況報總部工程管理部備案。（7）大區合約管理部為對標完成率主責部門，大區設計管理部為對標達標率主責部門。（二）（二）成本對標指引成本對標指引1.1.成本數據范圍成本數據范圍成本科目 CB.02 房地產開發成本，包含如下 19 項成本科目：（1）前期及后期費用（成本科目-2.1）對應合同為項目

33、咨詢調研，地勘及設計（方案設計、施工圖設計、景觀設計、幕墻設計、機電設計、精裝修設計等）及前后期向政府相關部門繳納的規費、手續費（報建費、配套費等）。（2）前期工程費用（成本科目-2.2.1）對應合同為三通一平及項目臨時設施（圍墻、業主項目辦公室等）。（3）土石方及基礎處理工程（成本科目-2.2.2）對應合同為土方工程、基坑護壁、降水工程、樁基及基礎處理工程。（4）土建工程（成本科目-2.2.3）對應為土建總承包下的鋼筋混凝土工程、鋼結構工程、砌體工程、抹灰工程、樓地面工程、屋面隔熱防水工程及其他防水工程、地下室人防設施工程及車庫地坪漆工程等。華潤置地有限公司 China Resources

34、Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司14 五彩城成本限額指標（V1.0）華潤集團旗下香港上市公司 15 China Resources LandChina Resources Land （5）外裝飾工程（成本科目-2.2.4）對應合同為幕墻工程、欄桿工程、泛光照明及屋面輕鋼結構飾面工程等。（6）門類工程（成本科目-2.2.5）對應合同為防火門及防火卷簾門。（7）精裝修工程（成本科目-2.2.6）對應為五彩城公共區域（中庭、通廊、衛生間裝修等）及后勤區的精裝修工程。（8）機電工程（成本科目-2.2

35、.7）包含強電工程（配電房低壓柜出線端到下一級用電設備的動力系統、照明系統及防雷接地工程），空調及通風工程、采暖工程及給排水工程。（9）消防工程（成本科目-2.2.8）包含防排煙通風系統、消防水及火災報警系統。（10）弱電工程（成本科目-2.2.9）包含樓宇自控系統、LED 顯示屏、POS 報警系統、電子巡更系統、對講系統、POS 收銀系統、系統集成及停車場管理系統等。（11）燃氣工程（成本科目-2.2.10）指由市政燃氣管道接駁點至室內用氣點的燃氣工程費用。（12）電梯工程（成本科目-2.2.11）包含用于五彩城購物中心的直梯（客梯、貨梯及觀光電梯）、扶梯。（13）標識工程（成本科目-2.2

36、.12）（14）溜冰場（成本科目-2.2.13）包含冰場安裝工程、冰場冷水主機、冰場音響燈光系統、整冰車等。（15）特殊設備（成本科目-2.2.14）包含遮陽系統、垃圾處理系統、地下室機械停車位、擦窗機、蜘蛛車、公共區域精裝軟裝等。（16）其他工程費（成本科目-2.2.15）包含質量檢測費、工程監理費、成本顧問費、項目管理咨詢費等。（17）環境景觀工程（成本科目-2.3.2）包含軟景工程、硬景工程、交通設施費。華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：五彩城成本限額指標（V1

37、.0)China Resources LandChina Resources Land （18）供電工程（成本科目-2.3.3.5）包含外部電源及配電房工程。（19）公共配套設施費（成本科目-2.4）2.2.成本（地上、地下）核算原則成本（地上、地下）核算原則（1）前期及后期費用：五彩城該項的總成本，按地上、地下成本計量面積占比分攤。（2）前期工程費及其他工程費：五彩城該項的總成本，按地上、地下成本計量面積占比分攤。（3）土石方及基礎處理工程：全部計入五彩城地下成本。（4）土建工程、外裝飾、門類工程、精裝修工程：按五彩城的地上、地下成本劃分分別計入。（5）機電工程：除空調工程成本全部計入五彩城

38、地上成本外，其他按地上、地下成本計量面積占比分攤。（6）消防工程：除地下室消防通風及防排煙、氣體滅火工程成本計入五彩城地下成本，消防樓梯及電梯前室正壓送風系統計入五彩城地上成本外，其他按地上、地下成本計量面積占比分攤。（7）弱電工程：除停車場弱電工程成本計入五彩城地下成本外，其他計入五彩城地上成本。（8）電梯工程：直梯計入五彩城地上成本，扶梯按地上、地下成本劃分分別計入。（9）燃氣工程、標識工程、溜冰場:計入五彩城地上成本。（10）特殊設備：遮陽系統、垃圾處理系統、擦窗機、蜘蛛車、地上公共區域精裝軟裝等計入五彩城地上成本，地下室機械停車位、地下公共區域精裝軟裝計入五彩城地下成本。（11）基礎設

39、施、公共配套費：計入五彩城地上成本。3.3.地上、地下劃分原則地上、地下劃分原則五彩城地上、地下劃分原則參照萬象城成本管理指引（V1.0 版）。（1）南寧萬象城地上地下劃分原則：按建筑圖0.00 設在 LEVEL1 層，0.00 以上為地上，以下為地下。華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司16 五彩城成本限額指標（V1.0）華潤集團旗下香港上市公司 17 China Resources LandChina Resources Land 圖 1.1

40、1 南寧萬象城建筑樓層立面圖（2）重慶萬象城地上地下劃分原則：按建筑圖0.00 設為 LG 層，0.00 以上為地上，以下為地下。圖 1.12 重慶萬象城建筑樓層立面圖華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：五彩城成本限額指標（V1.0)華潤集團旗下香港上市公司 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：18 China Resources LandChi

41、na Resources Land （3）青島萬象城地上地下劃分原則：建筑圖無0.00，以 LG 層為線，LG 層以上為地上，以下為地下。圖 1.13 青島萬象城建筑樓層立面圖 4.4.成本對標流程 成本對標流程 由大區設計管理部進行技術指標對標，大區合約管理部進行成本指標校核，需對超限指標提出超限處理意見，報大區總經理審批，并跟蹤調整優化情況。對標完成后由大區合約管理部報總部工程管理部備案。總部定期統計各大區限額指標對標完成率及對標達標率情況，通過項目建安成本目標體系進行過程監控，推廣最佳實踐。各大區可參考以下成本對標流程，結合大區管控落地情況進行細化。（1）方案設計階段 主控指標包括：商業

42、使用率、層高與凈高、小汽車停車配建指標、小汽車平均停車面積、衛生間廁位配置指標、柱網尺寸及用電容量配置指標。五彩城成本限額指標（V1.0）華潤集團旗下香港上市公司 19 China Resources LandChina Resources Land 五彩城成本限額指標對標流程 方案設計階段大區合約管理部大區總經理總部大區設計管理部方案設計圖紙對標指標對標指標：商業使用率商業使用率層高與凈高層高與凈高小汽車停車配建指標小汽車停車配建指標小汽車平均停車面積小汽車平均停車面積衛生間廁位配置指標衛生間廁位配置指標柱網尺寸柱網尺寸用電容量配置指標用電容量配置指標大區總經理審核總部工程管理部備案大區合約

43、管理部1、超限處理意見；2、回復意見并跟蹤。大區設計管理部1、技術限額指標對標；2、復核優化后報大區合約管理部。圖 1.14 方案設計階段成本對標流程（2）目標成本及施工圖階段 需復核方案設計階段技術指標，在目標成本編制時完成大區成本對標，并作為項目目標成本體系表的附表報總部工程管理部備案。主控指標包括：含鋼量、地上商業單方成本、公共區域精裝修單方成本、后勤區域精裝修單方成本、衛生間區域精裝修單方成本、衛生間通道精裝修單方成本、外飾面工程單方成本。五彩城成本限額指標對標流程 目標成本及施工圖階段大區合約管理部大區總經理總部大區設計管理部擴初設計圖紙對標指標對標指標：含鋼量含鋼量地上商業單方成本

44、地上商業單方成本公共區域精裝修單方成本公共區域精裝修單方成本后勤區域精裝修單方成本后勤區域精裝修單方成本衛生間區域精裝修單方成本衛生間區域精裝修單方成本衛生間通道精裝修單方成本衛生間通道精裝修單方成本外飾面工程單方成本外飾面工程單方成本復核指標復核指標：商業使用率商業使用率層高與凈高層高與凈高小汽車停車配建指標小汽車停車配建指標小汽車平均停車面積小汽車平均停車面積衛生間廁位配置指標衛生間廁位配置指標柱網尺寸柱網尺寸用電容量配置指標用電容量配置指標大區總經理審核總部工程管理部備案項目目標成本體系表要附有成本對標表大區設計管理部1、技術限額指標復核；2、復核優化后報大區合約管理部。大區合約管理部1

45、、成本對標校核；2、超限處理意見；3、回復意見并跟蹤。圖 1.15 目標成本及施工圖階段成本對標流程華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：五彩城成本限額指標（V1.0)華潤集團旗下香港上市公司 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：20 China Resources LandChina Resources Land （3）招標階段 主控指標包括：含

46、鋼量、地上商業單方成本、公共區域精裝修單方成本、后勤區域精裝修單方成本、衛生間區域精裝修單方成本、衛生間通道精裝修單方成本、外飾面工程單方成本。五彩城成本限額設計指標成本對標流程 招標階段大區總經理總部大區合約管理部施工圖紙總部工程管理部備案大區合約管理部1、成本對標校核；2、超限處理意見；3、回復意見并跟蹤。復核指標復核指標：含鋼量含鋼量地上商業單方成本地上商業單方成本公共區域精裝修單方成本公共區域精裝修單方成本后勤區域精裝修單方成本后勤區域精裝修單方成本衛生間區域精裝修單方成本衛生間區域精裝修單方成本衛生間通道精裝修單方成本衛生間通道精裝修單方成本外飾面工程單方成本外飾面工程單方成本大區總

47、經理審核圖 1.16 招標階段成本對標流程 五彩城成本限額指標（V1.0）華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 21 China Resources LandChina Resources Land 5.5.成本對標表 成本對標表 表 1.4 五彩城方案設計階段指標 K 值對標樣表 項目概況 項目名稱 建筑高度（m）抗震烈度 場地類別 地上層數 地下層數 地上建筑最大長度（m）地上建筑最大寬度（m）地下建筑面積（m2）地上建筑面積（m2）地下商業

48、建筑面積（m2）地上商業建筑面積（m2）人防級別 開工日期 開業日期 對標階段 指標類型 指標名稱 K 值 達標情況（是/否）達標數量合計 達標率 方案設計階段 技術指標 商業使用率 65%-70%吊頂內空間(m)1.6 凈高(m)公共區域及衛生間通道 L2 層及以上 3.6 0.00 或 LG 層 4.2 B1 層 4 地下車庫 2.2 小汽車停車配建指標（個/100m2）1.0 小汽車平均停車面積(m2/個)38-40 衛生間廁位配置指標(個/萬 m2)男11 女24 男女衛生間廁位配置比例 男：女=1：2.2 柱網尺寸 8.4m8.4m 9m9m 用電容量配置指標（VA/m2）100-1

49、20 指標修訂情況說明 大區設計管理部意見 大區合約管理部意見 大區總經理意見 五彩城成本限額指標（V1.0)華潤集團旗下香港上市公司 華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：22 China Resources LandChina Resources Land 表 1.5 五彩城目標成本及施工圖階段指標 K 值對標樣表 項目概況 項目名稱 建筑高度（m）抗震烈度 場地類別 人防級別 地上建筑面積（m2）地上層數 地上平均層高（m）地下建筑面積（m2）地下層數 地下平均層高

50、（m）地上商業建筑面積（m2）地上建筑最大長度（m）地上建筑最大寬度（m）地下商業建筑面積（m2）地上公共空間面積（m2）后勤區域面積（m2）小汽車停車庫面積（m2）玻璃幕墻面積（m2）石材幕墻面積（m2）鋁板幕墻面積（m2）開工日期 開業日期 指標類型 指標名稱 K 值 達標情況 達標量合計 達標率 目標成本及施工圖階段 技術指標 商業使用率 65%-70%吊頂內空間(m)1.6 凈高(m)公共區域及衛生間通道 L2 層及以上 3.6 0.00 或 LG 層 4.2 B1 層 4 地下車庫 2.2 小汽車停車配建指標（個/100m2）1.0 小汽車平均停車面積(m2/個)38-40 含鋼量(

51、Kg/m2)地上 65-75 地下室 110-135 衛生間廁位配置指標(個/萬 m2)男11 女24 男女衛生間廁位配置比例 男：女=1：2.2 柱網尺寸 8.4m8.4m 9m9m 用電容量配置指標（VA/m2）100-120 經濟指標 地上商業單方成本（元/m2）4000-4800 公共區域精裝修單方成本（元/m2）2400-3200 后勤區域精裝修單方成本（元/m2）100-300 衛生間區域精裝修單方成本（元/m2）2500-4000 衛生間通道精裝修單方成本（元/m2）1000-1800 外飾面工程單方成本（元/m2）400-800 指標修訂情況說明 大區設計管理部意見 大區合約管

52、理部意見 大區總經理意見 五彩城成本限額指標（V1.0）華潤置地有限公司 China Resources Land Limited,China Resources Bldg,電話 Tel：傳真 Fax：網址 Http：華潤集團旗下香港上市公司 23 China Resources LandChina Resources Land 表 1.6 五彩城招標階段指標 K 值對標樣表 項目概況 項目名稱 建筑高度（m）抗震烈度 場地類別 人防級別 地上建筑面積（m2）地上層數 地上平均層高（m）地下建筑面積（m2）地下層數 地下平均層高（m）地上商業建筑面積（m2）地上建筑最大長度（m）地上建筑最大寬

53、度（m）地下商業建筑面積（m2）地上公共空間面積（m2）后勤區域面積（m2）小汽車停車庫面積（m2）玻璃幕墻面積（m2）石材幕墻面積（m2）鋁板幕墻面積（m2）柱網尺寸 開工日期 開業日期 指標類型 指標名稱 K 值 達標情況 達標量合計 達標率 招標階段 技術指標 含鋼量(Kg/m2)地上 65-75 地下室 110-135 經濟指標 地上商業單方成本（元/m2）4000-4800 公共區域精裝修單方成本（元/m2）2400-3200 后勤區域精裝修單方成本（元/m2）100-300 衛生間區域精裝修單方成本（元/m2）2500-4000 衛生間通道精裝修單方成本（元/m2）1000-1800 外飾面工程單方成本（元/m2）400-800 指標修訂情況說明 大區設計管理部意見 大區合約管理部意見 大區總經理意見 五彩城成本限額指標（V1.0)24 China Resources LandChina Resources Land 四、其他（一）生效期 四、其他（一）生效期 本限額指標自發布之日實施。（二）解釋權（二）解釋權 五彩城成本限額指標(V1.0)上市公司工程管理部具有解釋權。