1、 萬科工程成本控制文件明細大匯總（頁碼需要重編）目 錄前言 11、成本管理部職業操守準則 22、成本管理部工作職責 4第一篇 目標成本管理體系 121、 目標成本管理層的職責劃分 132、 目標成本的形成步驟 153、 目標成本確定及審批 184、 目標成本的執行 215、 目標成本的科目分類 24第二篇 項目成本管理規范 291、 工程預結算管理規范 312、 工程造價咨詢業務管理規范 353、 總包工程竣工結算管理規范 474、 設計變更與現場簽證管理規范 505、 零星工程管理規范 556、 合同管理規范 607、 招投標監控管理規范 658、 免招標項目審批工作程序 679、工程付款審

2、批工作程序 7110、扣款審批工程程序 7411、工程保修金管理規范 7712、零星用現金購物的管理規范 78第三篇 成本信息管理 801、 成本管理軟件操作指導 812、 成本檔案管理辦法 83成本管理部職業操守準則1 總則1.1 本準則為無錫萬科成本人員工作素質的基本要求，職員必須熟知并遵守；1.2 成本人員違反本職業操守準則將上報公司；2 職業操守準則2.1 業務工作2.1.1 遵守集團職務行為準則；2.1.2 執行造價行業自律性規定，珍惜造價職業聲譽，自覺維護公司利益；2.1.3 誠實守信，盡職盡責，不得有欺詐、偽造、作假等行為；2.1.4 嚴格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守“

3、誠信、公正、精業、進取”的原則，開展各項業務工作；2.1.5 嚴格按合同約定進行工程造價審核工作，勤奮工作，獨立、客觀、公正、正確地出具工程造價成果文件，使公司滿意；2.1.6 嚴格按合同約定審核各項工程付款，未經公司許可，不得提前或超額支付各項付款；2.1.7 在任何情況下，禁止兼職工作。包括：在公司內從事外部工作；兼職于公司的業務單位（包括造價咨詢單位、施工單位等）；2.1.8 成本人員若與業務單位有特殊關系，則應在相關的業務活動中回避；2.1.9 成本人員應接受公司的各項工作及職業道德行為的檢查；2.1.10 積極為公司提供各項合理化建議，推進公司的優質管理；2.2 廉正管理2.2.1

4、廉潔合作，禁止索賄、受賄等任何形式的違法亂紀行為；2.2.2 參加造價咨詢單位的宴請及各種會議，需經主管領導同意，會議所發的禮品、禮券（現金）均應按公司和集團有關規定執行；2.2.3 應拒絕參加施工單位、材料供應商和投標單位的宴請和娛樂活動；2.2.4 在工作過程中發現合作單位有不廉政的行為，應及時采取措施，終止其不廉政行為的繼續發生，并報告部門領導；2.2.5 每月召開一次部門廉正管理會議，對職員進行廉政教育，并對廉政情況進行監督；2.3 保密義務2.3.1 不得將公司信息資料（包括成本資料、管理規范等）以任何形式（外借、復印、電子文檔等）向其他單位或個人透露；2.3.2 若對于公司內部其他

5、部門索取公司開發項目的完整成本資料時，需經部門經理同意批準；2.3.3 不得將招投標的過程資料（包括標底、投標報價等）以任何方式向向 任何人泄露；3 其他3.1 本準則的解釋權歸無錫萬科成本部；3.2 成本人員發現公司任何職員的違紀現象應向公司舉報；成本管理部部門職責1、 部門目標 制定經濟合理的目標成本，并確保目標在本的有效效控制； 施工階段按成本控制文件開展各項成本管理工作； 客觀準確地評估動態成本，嚴格審核各項工程費用； 最終實現對目標成本的控制，從而提高公司產品的競爭力。2、 目標成本、責任成本管理 搜集、整理、匯總歷史成本資料； 確定目標成本總控指標，分解成本控制指標，提出控制要點；

6、 匯總編輯項目目標成本指導書及目標成本控制責任書，并負責監控、評估； 每月分析目標成本變動情況，匯報項目動態成本； 3、 預結算管理 組織編制及審核工程施工圖預算； 全面審核竣工工程結算； 根據結算報告完成各項工程清算4、 成本信息管理 建立和完善工程造價和材料設備價格信息資料庫 定期進行專題或綜合的成本分析和研究 收集集團內及其他工程造價信息資料n 收集集團內及其他公司成本管理先進舉措，加以吸收利用和推廣 有效使用集團下發的成本管理軟件l 標準合同文本（工程設計類）的組織編制及審核 審核并及時辦理各項合同的審批工作 審核并及時辦理各項付款的審批工作 審核并及時辦理各項結算的審批工作 按不同類

7、別建立合同及執行情況臺帳l5、 成本管理監控評估 參與工程、材料及設備的招投標工作 參與合同有關經濟條款的審核 定期動態報告目標成本和責任成本的執行情況 定期和不定期抽查評估項目成本管理工作 對項目前期土地成本、方案設計等進行評估，提出意見 對報批報建、營銷成本（逐步由成本部負責）進行監督控制6、 成本管理規范建設 制定成本管理的有關規范及實施細則 制定并完善目標成本管理體系 制定并完善部門內部管理規范制度7、 培訓指導 組織成本管理規范的培訓 為工程部提供預算、結算和成本管理的業務指導8、 成本預結算管理l 預算資料原件工程結算前由主辦人留存保管 結算資料原件工程結算后由專人統一歸檔管理成本

8、管理部崗位職責1、 成本管理部經理崗位職責 目標管理l 組織確定項目的目標成本； 確定部門的工作目標及工作計劃； 定期檢查成本控制目標的執行情況； 制定有效的成本控制方法； 負責監督和落實部門的工作計劃； 造價審核l 組織完成各項造價（含合同價、結算價）的確定工作； 對造價工作完成部門內的終審； 組織重大結算工作及合同的談判； 招投標工作l 參與公司所有招投標工作； 制度建設 組織制定成本管理的有關規范； 組織對成本管理規范的有關培訓工作； 負責公司成本管理制度的制定； 新項目投資測算l 組織項目前期成本調研，便于公司決策； 合同管理 起草格式化標準合同文本； 對上報合同進行審核； 根據實施情

9、況對合同的經濟條款進行全面的把握； 預決算管理 負責裝修工程及室外園林綠化工程結算工作； 部門管理 培養業務骨干； 部屬激勵和績效考核； 負責本部門人力資源的配置和調遣； 相關總協調工作l 負責本部門所有對內對外的協調工作； 組織對外的業務交流活動； 負責公司內部成本意識的建立并組織相關培訓。2、 成本綜合管理崗崗位職責 施工圖預算管理土建、安裝工程l 根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工作； 負責編制咨詢合同； 目標成本制定l 確定項目目標成本，制定材料設備成本控制明細表； 結算工作l 負責督促施工單位上報工程結算書； 負責按相關文件規定審核工程結算資料； 負

10、責對工程結算進行初審并按規定進行復審和終審； 信息管理l 負責按集團要求有效使用成本管理軟件，及時完整錄入各類數據； 負責匯總編制每月公司成本月報，并上報總部； 動態目標成本l 負責進行項目動態目標成本跟蹤，包括：主體建筑的土建費、公共配套項目及開發間接費等； 按月提供出動態成本分析報告（土建部分）； 審計配合工作 對造價咨詢公司進行管理，各項審價工作協調n 負責準備編制審計所需數據表格工作； 負責審計的其他配合工作； 合同及付款管理 負責審核合同中有關經濟條款； 負責建立合同及合同付款臺帳及成本核算工作； 日常管理l 配合及時提供成本管理軟件所需相關數據； 及時總結工作中經驗教訓供部門內共享

11、； 編制項目每月工程資金計劃； 協助部門經理處理日常事物。3、 安裝成本管理崗崗位職責 施工圖預算審核-安裝工程 根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工作； 審核工程進度款負責根據工程進度和合同約定審核工程進度款（安裝部分），經過審核簽認的工程進度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據； 招投標工作 對安裝工程和材料（設備）招投標工作，預算員要負責對相關的投標單位的入圍進行審簽； 負責協助編制主體工程招標文件，對招標文件的經濟條款進行審核； 對經濟標書進行分析； 審核現場簽證變更 負責全部安裝工程設計變更和簽證單費用的初審； 負責按月向成本管理部匯報項目

12、上發生的設計變更和現場簽證的辦理情況； 結算工作 負責督促施工單位上報工程結算書； 負責按相關文件規定審核工程結算資料； 動態目標成本 負責進行項目動態目標成本跟蹤，包括：主體建筑的安裝、社區管網及安裝甲供材料等； 按月提供出動態成本分析報告（安裝部分）； 現場管理負責抽查現場有關工程量的準確性； 負責督促工程部執行工程變更簽證管理規范； 合同及付款管理l 負責審核合同中有關經濟條款； 日常管理l 負責總部成本管理軟件的日常數據管理工作； 及時總結工作中經驗教訓供部門內共享；4、 成本信息管理崗 施工圖預算審核（兼）土建工程 根據圖紙等資料委托咨詢單位編制預算，協調咨詢單位與施工單位預算核對工

13、作； 審核工程進度預算l 負責根據工程進度和合同約定審核工程進度款，經過審核簽認的工程進度款審核表作為工程部向施工單位支付工程進度款的依據之一； 審核現場簽證變更 負責全部土建工程設計變更和簽證單費用的初審； 負責按月向成本管理部匯報項目上發生的設計變更和現場簽證的辦理情況； 結算工作 負責督促施工單位上報工程結算書； 負責按相關文件規定審核工程結算資料； 負責對工程結算進行初審并按規定進行復審和終審； 動態目標成本 負責進行項目動態目標成本跟蹤； 按月提供出動態成本分析報告（簽證變更部分）； 現場簽證變更及檔案管理 負責建立工程設計變更及現場簽證費用臺帳； 負責各類決算資料檔案及圖紙資料管理

14、； 招投標管理 負責招投標工程量清單計算； 日常管理 配合及時提供成本管理軟件所需相關數據； 負責每周部門例會紀要記錄及整理； 及時總結工作中經驗教訓供部門內共享； 協助部門經理處理日常事物。成本管理部日常管理一、 工作制度1、工作周報制度 個人周報及工作完成情況每周五14：00之前報部門綜合管理員l 個人月報及工作完成情況每月末提前2天（如3月為29日報）的14：00之前報部門綜合管理員2、工作總結制度 每季度第三個月最后五天內將個人季度工作總結報部門經理處 不定期總結工作中經驗教訓，提交部門經理用來專題討論對結算金額大于10萬的工程，在結算上報審批之日起10天內完成結算總結分析（對招標、合

15、同、施工管理等方面總結分析）3、定期會議制度 部門例會于每周四17：00召開（約1小時） 專業化培訓討論為二周一次，時間為每月逢單周周四16：30（約1小時） 會議紀要或專業化培訓討論結果當天必須整理完成工作聯系單及答復單4、各種表單 表1部門周報、月報格式l 表2部門會議紀要格式 表3文電閱處單l 表4部門工作聯系單第一篇 目標成本管理體系第一條 目的1.1 目標成本管理體系是目前成本管理的有效方法之一，是實施工程成本事前控制的重要手段；1.2 明確目標成本的確定、執行的流程、原則及各職能部門職責，實行全員參與、歸口分級、全過程管理；第二條 適用范圍1.1 適用公司開發所有項目；第三條 內容

16、組成第一章 目標成本管理層的職責劃分第二章 目標成本的形成步驟第三章 目標成本確定審批流程第四章 目標成本的執行第五章 目標成本科目分類第一章 目標成本管理層的職責劃分第一條 管理層的組成1.1 目標成本確定的發布中心：公司總經理層1.2 目標成本編制的中心：成本管理部、財務部1.3 目標成本執行的指導與監控中心： 公司成本管理委員會1.4 目標成本的發生中心：工程管理部、設計部、市場營銷部等第二條 管理層的主要職責2.1 目標成本確定的發布中心職責：2.1.1 審批并簽發公司目標成本；2.1.2 修訂目標成本；2.2 目標成本編制中心的職責：2.2.1 成本管理部負責目標工程成本的編制，包括

17、開發前期的勘察、設計、三通一平，主體建安、公共配套管網、公建設施、園林景觀、開發間接費中的工程管理費；2.2.2 財務部負責除工程成本外的其他成本的編制，包括：土地成本，開發前期的報批報建，開發間接費中的項目部工程管理費、資本化利息、銷售、物業完善費；2.2.3 成本管理部組織目標成本的匯報工作；2.3 目標成本執行的指導與監控中心的職責：2.3.1 成本管理委員會負責審核目標成本；2.3.2 成本管理部定期發布成本信息動態報告，分析評估目標成本費用執行情況，并提出成本控制的指導性意見；2.3.3 建立健全目標成本費用管理體系，制定、修改、解釋、培訓目標成本管理及其相關規范、制度；2.4 目標

18、成本發生中心的職責：2.4.1 遵照目標成本管理規范和制度開展業務活動；2.4.2 配合并接受成本費用指導監控中心按章行使的指導監控職責；2.4.3 根據目標成本的各項經濟指標開展限價設計、施工、采購等業務工作；2.4.4 對施工現場、設計單位或經手的每單業務，在總經理授權范圍內代表公司履行項目成本費用監控職責，并對其成本費用失控承擔直接和主要責任。（見費用發生部門的職責明細表）第二章 目標成本的形成步驟第一條 項目定位階段-估算成本1.1 編制依據1.1.1 地塊的綜合情況資料；1.1.2 項目總體定位和初步的規劃設計、建筑設計、裝修設計、環境設計、配套設計的方案；1.1.3 公司的利潤要求

19、；1.2 編制流程1.2.1 項目發展部提供地塊的綜合情況；1.2.2 設計部提供地塊的總體規劃設計的各項經濟指標及住宅單體的各項基本建造標準；1.2.3 成本管理部收到項目發展部、設計部提供的資料后三天內完成項目工程估算成本初稿；1.2.4 配合財務部完成整個項目的成本估算工作，并根據公司利潤及預期售價調整成本估算；1.2.5 公司領導審核并確定估算成本，指導項目的初步設計；第二條 方案實施階段-測算成本2.1 編制依據2.1.1 立項階段的項目估算成本；2.1.2 設計部提供的初步（擴初）建筑、景觀設計圖；2.2 編制流程2.2.1 設計部提供整套初步（擴初）設計圖、各項面積等指標；2.2

20、.2 設計部、工程部、成本管理部通過性價比確定裝飾材料的材質及 檔次、限價，填報新項目材料設備一覽表-擴初階段報公司領導審批；2.2.3 成本管理部收到設計部提供的完整的成本測算資料后，七個工作日內組織完成初步（擴初）設計階段的工程測算成本初稿；2.2.4 配合財務部完成整個項目的測算成本工作，并與立項階段的估算成本進行對比，找出成本的差異進行適當調整；第三條 施工圖階段-目標成本3.1 編制依據3.1.1 主體工程的施工合同及施工組織設計；3.1.2 初步（擴初）設計確定的測算成本；3.1.3 設計部提供的施工圖及圖紙會審紀要；3.1.4 主體工程的施工合同及施工組織設計；3.2 編制流程3

21、.2.1 設計部出施工圖，成本管理部組織施工圖預算的編制，根據施工圖預算價確定主體建安的目標成本；3.2.2 成本管理部根據設計部和工程部填寫的新項目材料設備一覽表-施工圖階段進行裝飾性材料的目標成本編制，并將成本信息反饋工程部、設計部；3.2.3 工程管理部根據項目規劃及政府部門的各項配套收費，與成本管理部共同討論確定項目公共管網配套成本；3.2.4 設計部、成本管理部共同討論，根據景觀設計圖、產品的定位確定項目園林景觀目標成本單價；3.2.5 財務部完成除工程成本外項目的目標成本的編制；3.2.6 成本管理部匯總目標成本初稿，組織向公司成本管理委員會匯報；3.2.7 匯總各部門的意見，完成

22、對項目目標成本的修改，送公司審批；3.2.8 目標成本的編制一般在收到正式的主體施工圖后十五天完成；第四條 附件新項目材料設備一覽表-施工圖階段第三章 目標成本的確定及審批第一條 目標成本的審批1.1 審批流程1.2 成本管理部負責目標成本確定審批表的審批過程；1.3 成本管理委員會的相關部門成本管理部、設計部、工程管理部負責完成目標成本的編制，并對結果進行會簽；1.4 成本管理委員會核定目標成本后送公司總經理審批；1.5 經公司總經理審批通過的目標成本將由成本管理部下發至各項目部門；第二條 目標成本的修訂2.1 審批后的目標成本明細表將下發至項目發展部、設計部、工程管理部、成本管理部；2.2

23、 在執行過程中若對原目標成本進行修改，提出部門必須以郵件或書面形式報公司進行審批；2.3 經公司同意后，成本管理部進行修改的費用測算，并填報目標成本變更審批表，報公司審批；2.4 經公司總經理審批通過的目標成本變更將由成本管理部下發至各項目部門；第三條 附件目標成本確定審批表目標成本變更審批表第四章 目標成本的執行第一條 目標成本的執行原則1.1 限價設計原則：1.1.1 設計部根據公司確定的目標成本指標進行委托設計任務；1.1.2 設計部及時將各階段的方案設計提供成本管理部，成本管理部在3到5天內完成設計方案的概算，并與目標成本進行對比，提出相關建議；1.1.3 設計方案在效果、造價均滿足要

24、求下，將進行細化、深入；1.1.4 限價設計主要用于裝飾工程、景觀園林工程等的方案設計階段；1.2 限價采購原則：1.2.1 限價采購主要用于裝飾性材料的確定及采購；1.2.2 工程管理、成本部根據公司審批確定的新項目材料設備一覽表-施工圖階段的要求尋找合格的供貨商，開展材料的招投標工作；1.3 先算后干原則：1.3.1 原則上工程必須先編制施工圖預算，再進行施工；若設計等特殊原因，可邊施工邊編制預算；1.4 審批原則：1.4.1 各項設計、施工等業務工作的開展必須以公司的目標成本為限價的依據，從而保證總目標的順利實現；1.4.2 若由于特殊原因，選定項目將超過目標成本則必須填報超目標成本審批

25、表，報公司領導審批后實施；第二條 目標成本的動態報告2.1 在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態情況，由成本管理部定期出一份項目動態成本信息報告；2.2 項目動態成本信息報告內容：2.2.1 各項目的動態成本匯總反映，并闡述成本有較大變化的原因；2.2.2 成本控制管理的專項分析；2.2.3 成本控制的問題及建議；2.3 成本管理部項目動態成本信息報告后報送公司總經理層及各相關部門經理；2.4 收到項目動態成本信息報告，總經理組織召開項目動態成本信息報告匯報會，聽取動態成本的情況，并解決信息報告中提出的問題；第三條 目標成本的總結評估3.1 工程項目竣工后，完成項目的結算成本，比較結算成

26、本與目標成本的差異，總結分析原因；3.2 工程項目結算后，應按目標成本科目分類，總結各成本項目的造價指標和技術經濟指標，錄入數據庫或整理成標準格式的Excel數據表作為新項目測算的依據： 第五章 目標成本科目分類根據開發產品按制造成本法設置成本項目。目標成本項目一般包括下列六項：一、 土地獲得價款：指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：1、 政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價；2、 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等；3、

27、 紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費；4、 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；二、 開發前期準備費指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、 籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：1、 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等；2、 規劃設計費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費；施工圖設計

28、費、修改設計費；可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等；建筑研究用房費，包括材料及施工費；3、 報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金或墻改專項基金)、教師住宅基金或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等；4、 “三通一平”費：1） 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用；2） 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用；3） 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪

29、設、改造、遷移等費用；4） 場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用；5、 臨時設施費：1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用；2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用；3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費；4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用；三、 主體建筑安裝工程費指項目開發過程中發生的主體建安工程的各項費用。主要包括：1、 基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基檢測及檢測費、降水；2、 主體土建：包括土建結構、裝飾等項目；3、 主體安裝：包括安裝室內水、電、煤等項目；4、 主體裝飾性材料：包括門窗、欄桿、涂料、面磚等裝飾性材料；5、

30、 主體設備：包括甲供的各類戶內箱體、空調、熱水爐等設備；6、 其他：包括土方、各項施工配合費等；四、 社區管網工程費指項目紅線內的各項水電煤等公共管網的配套項目。主要包括：1、 室外排水系統費：主要包括雨污水系統、雨污水泵站等；2、 室外給水系統：主要包括室外給水排管、室外消防給水、水泵房建安及設備等；3、 室外燃氣系統費：主要包括燃氣管道系統、調壓站；4、 供電系統費：主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站；5、 通訊系統費：主要包括通訊配套管線及設備費；6、 有線電視系統費：主要包括有線電視系統的管線及設備費；7、 純凈水系統費：主要包括純凈水系統的管線及設備費；8、 室外智能

31、化系統費：主要包括安保寬帶系統的管線及設備費用；五、 園林環境工程費1、 綠化建設費：主要包括區內、區外綠化支出；2、 建筑小品：雕塑、噴泉、環廊、假山等；3、 道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；4、 圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；5、 室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；6、 室外背景音樂：包括管線及設備；7、 室外零星設施：各種指示牌、標識牌、示意圖等；六、 配套設施費 指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開

32、發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出；如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；七、 開發間接費1、 工程管理費：主要包括區內、區外綠化支出；1） 工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用2） 預結算編審費：為編制、審查施工圖概算、預算、結算所支付的費用3） 行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費。4） 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎5） 質檢費：竣工驗收過程中的有關質檢費。2、 營銷推廣費：1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設施及發布費：車

33、站廣告、路牌廣告3）現場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等7）現場銷售器具費：飲水機、家私等8）現場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費：10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內的樣板間的設計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）銷售模型費：13）展銷費：展位費、布置費、制作費等14）其他3、 資本化利息：直接用于項目

34、開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額；4、 物業管理完善費：包括按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；第二篇 項目成本管理規范第一條 目的1.1 合理安排預結算的編制和審核工作，及時掌握開工、竣工階段的工程造價；1.1 工程預結算為工程進度款的支付、成本控制、造價分析提供依據；第二條 范圍2.1 公司所有工程的預結算第三條 項目主體工程的預算流程3.1 成本管理部根據工程造價咨詢管理規范選擇項目的社會造價咨詢單位，簽訂項目的造價咨詢合同； （詳見工程造價咨詢管理規范）3.2 成本管理部收到施工圖后，分別對造價咨詢

35、單位及施工單位提出工程預結算編制任務單預算編制的任務單，開始編制施工圖預算；3.3 有關預算編制的一般要求：3.3.1 主體工程一般要求一個月內完成預算的編制；3.3.2 每一份預算按樓號（或房型）進行匯總；3.3.3 每一樓號的土建工程基本分項：基礎、上部結構、裝飾工程；3.3.4 每一樓號的安裝工程基本分項：煤氣、給排水、強電、弱電工程；3.3.5 其他特殊的編制要求；3.4 組織造價咨詢單位參加圖紙會審工作；3.5 組織造價咨詢單位與施工單位的預算編制前期相關工作會議，咨詢單位協助甲方對施工單位明確預算編制中的統一口徑及標準；3.6 造價咨詢單位編制完預算后及時遞交甲方，甲方作為調整前期

36、工程進度款的支付依據；3.7 施工單位完成預算編制后將由成本管理部遞送造價咨詢單位進行審核；3.8 成本管理部全過程跟蹤預算的審核情況，并按抽查法、對比法進行復核；3.9 成本管理部對預算結果的確認：必須分專業2人以上的相互交叉抽查復核及經理的共同核實簽認方可生效；3.10 經成本管理部、施工單位及審價單位三方確定后的預算為最終的施工圖預算價，并作好施工圖預算編制備忘；3.10.1 施工圖預算編制備忘要詳細，包含圖紙編號、套用的定額、計費的標準、人工補差、材料價格等編制依據，以及說明不包含的項目、不清楚而暫定的項目等；3.10.2 施工圖預算價是工程結算價的一部分，除預算編制備忘中說明的事項外

37、，其余項目在結算時均不得調整；3.11 根據審核后的施工圖預算價調整工程合同價，并作為工程進度款的支付依據；第四條 項目主體工程的結算流程4.1 根據主體工程不同區域的竣工時間，成本管理部編制合理的竣工結算的計劃；4.2 主體竣工結算價組成：結算價=預算價+預算備忘調整價+設計變更價+現場簽證價+其他費用；4.2.1 施工圖預算價：原甲方、乙方、造價咨詢公司三方審核確定的施工圖預算價；4.2.2 預算調整價：根據預算編制備忘中注明的事項對預算價進行調整匯總；4.2.3 設計變更費用：審核每月匯總的設計變更的造價（詳見設計變更及現場簽證管理規范）；4.2.4 簽證費用：審核每月匯總的現場簽證的造

38、價（詳見設計變更及現場簽證管理規范）；4.2.5 其他費用：在合同期間政府造價管理部門對定額取費標準有新規定而引起的調整等；4.3 成本管理部全過程跟蹤結算的審核工作，并按抽查法、對比法進行復核；4.4 甲、乙及造價咨詢單位三方審核確定后的結算為最終工程竣工結算價；4.5 成本管理部填寫主體工程竣工結算審價結果審批表，報公司審批；4.6 結算審批通過后，成本管理部根據主體工程清算管理規范開展清算工作；第五條 其他工程（除主體工程）的預結算流程5.1 成本管理部根據出圖時間及施工進度，合理安排施工圖預算的編制；5.2 預算編制的一般原則：施工單位必須編制施工圖預算，甲方進行初審；若比較復雜且影響

39、成本較大的工程甲方將委托咨詢單位編制施工圖預算，作為目標成本確定及合同價調整依據；5.3 工程竣工取得竣工驗收單后十五天內施工單位上報工程結算文件至項目主辦工程師；5.4 工程管理部主辦工程師根據工程情況填報工程結算審批表，經工程部經理簽字同意結算后，報送成本管理部；5.5 工程管理部對竣工資料的正確性負責；成本管理部復核結算資料的完整性；5.6 竣工結算資料包括：5.6.1 經項目經理部審批后的工程結算審批表；5.6.2 工程竣工質量驗收單；5.6.3 工程竣工結算造價匯總表；5.6.4 施工單位上報的工程結算書；5.6.5 施工合同、補充協議的復印件；5.7 成本管理部核對結算資料，組織結

40、算的社會審價工作；5.8 成本管理部全過程跟蹤結算的審核工作，并按抽查法、對比法進行復核；5.9 甲、乙及造價咨詢單位三方審核確定后的結算為最終工程竣工結算價；5.10 成本管理部續填工程結算審批表，報公司審批；第六條 其他6.1 3萬元以下的零星工程的預結算根據零星工程預結算管理規范；6.2 水、電、煤氣等特殊工程若主辦部門強制執行行業定額計取費用，則主辦工程師需對情況進行說明，并附相關的政府文件；6.3 任何工程結算，成本管理部必須2人以上的相互交叉抽查復核及經理的共同核實簽認；6.4 本規范中關于造價咨詢工作的相關內容參見工程造價咨詢管理規范；第七條 附件工程預結算編制任務單工程造價咨詢

41、業務管理規范總 則第一條 目的1.1 為了加強對工程造價咨詢工作的管理，規范工程造價咨詢業務（下稱“咨詢業務”）的操作程序，明確咨詢業務的工作范圍及評估體系，保證咨詢業務的質量和效果，特制定本管理規范；第二條 范圍1.1 咨詢業務指咨詢單位向無錫萬科提供的專業造價咨詢服務。主要包括工程預算編制、審核；工程結算編制、審核；工程變更簽證費用審核；編制標底；各項工程造價的測算等；第三條 管理規范內容本規范由四部分組成：第一部分 造價咨詢業務的實施第二部分 造價咨詢業務的評估第三部分 工程造價咨詢委托合同第四部分 附件造價咨詢任務委托單造價咨詢材料清單工程造價咨詢費用計算表主體工程竣工結算審價結果審批

42、表咨詢成果校審記錄單造價咨詢單位綜合考評評分表上海市建設工程社會審價收費標準第一部分 造價咨詢業務的實施1 造價咨詢單位選擇1.1 造價咨詢單位必須具有國家建設部認定的甲級資質；1.2 合作的造價咨詢單位不得連續兩次以上與同一家施工單位開展造價審核工作；1.3 每個項目的造價咨詢工作必須同時選用兩家以上的造價咨詢單位加入；1.4 由于造價咨詢工作的重要性，新項目優先考慮已建立合作伙伴的咨詢單位；1.5 對于新的造價咨詢單位的啟用，可以采用合作咨詢單位推薦的方式，但必須經過考察及試用；1.6 必須選擇造價咨詢單位中優秀的造價工程師擔任項目的造價咨詢單位；1.7 通過對咨詢工作的評估保證公司有三家

43、長期合作的造價咨詢單位，并淘汰不合格的單位；2 造價咨詢委托范圍2.1 10萬元以上的工程必須經過造價咨詢單位的審核；2.2 10萬元以下（包括10萬元）的工程抽20%的工程必須經造價咨詢單位復核；2.3 若特殊原因，10萬元以上工程未送造價咨詢單位審核，必須以郵件形式報部門經理審批同意；3 造價咨詢合同的簽訂3.1 按上海區域公司的造價咨詢委托合同（詳見第三部分），并根據開發項目的具體要求與咨詢單位簽定合同；3.2 雙方對合同認可后，由造價咨詢單位先簽字蓋章確認；3.3 成本管理部根據公司合同審批流程，申報造價咨詢委托合同；4 造價咨詢合同的執行4.1 造價咨詢單位必須嚴格按工程造價管理的相

44、關規范，嚴守職業道德，信守合同，按時保質保量完成造價咨詢工作； 4.2 合同簽訂后必須以造價咨詢任務委托單（見附件）的形式開展造價咨詢委托工作；4.3 造價咨詢單位的工程主辦人員必須每月到施工現場。了解施工現場的情況，處理工程造價的相關糾紛問題；4.4 造價咨詢工作完成后，咨詢單位根據合同約定的計費方式填報工程造價咨詢費用計算表（見附件），并根據合同約定支付費用；4.5 成本管理部全過程跟蹤造價咨詢工作，保持與咨詢單位的良好溝通，及監控其與施工單位的廉潔工作；5 造價咨詢成果的確認5.1 造價咨詢單位與施工單位完成造價審核的初稿，并遞送成本管理部主辦工程師；5.2 成本管理部主辦工程師校審初稿

45、，并填報咨詢成果校審記錄單（見附件）；5.3 經成本管理部、咨詢單位、施工單位三方確認的初稿，報上級審批蓋章：i. 施工圖預算報告經成本管理部經理確認后，蓋成本管理部章；ii. 總包工程結算報告必須填報工程竣工結算審價結果審批表（見附件），經公司總經理確認后，蓋公司章；iii. 除總包工程外其余結算報告必須填報項目結算審批表，經分管總經理確認后，蓋公司章；5.4 造價咨詢成果報告一式三份，成本管理部、咨詢單位、施工單位三方各持一份；5.5 造價咨詢成果生效后，整套造價咨詢資料返回成本管理部存檔，并做好資料退還簽收手續。6 相關的造價咨詢服務6.1 配合成本管理部完成各項工程造價測算及分析工作；

46、6.2 提供國內及本市工程項目的造價咨詢業務有關法律、法令、條例、規定、標準、規范和一般慣例的咨詢服務；6.3 提供材料、設備、工程等造價信息的咨詢；6.4 為成本管理部提供專業管理的相關培訓；第二部分 造價咨詢業務的評估1 造價咨詢業務評估內容1.1 職業道德：造價工程師必須遵紀守法，廉潔公正；1.2 咨詢隊伍管理：項目實施階段，原則上不得更換合同確定的造價工程師；不得將造價咨詢業務轉包給外圍的編審人員；1.3 工作時效：根據造價咨詢任務委托單的要求，合理安排造價工作，按時完成各項造價咨詢工作；1.4 工作質量： 工程量計算：每一項子目工程量誤差在+-3%內（包含3%）；以只、個出現的計量單

47、位，工程量準確性為100%；任何工程必須有工程量計算底稿； 定額應用：定額套用準確性為100%； 費用應用：工程費率的取用準確性為100%；價格的審定必須有合理依據；1.5 資料管理：完整的退回委托方的送審資料；咨詢單位歸檔資料完整，以備復查；1.6 行業評定：包括造價行業的各項年檢及評比；1.7 相關服務：能提供工程的合理化建議，積極幫助業主進行工程造價的控制工作；能配合業主進行各項造價測算，并積極提供其他相關工程的造價；1.8 協調配合：能與業主良好溝通，緊密聯系；2 造價咨詢業務評估方式2.1 咨詢業務的評估由成本管理部負責完成；2.2 咨詢業務的評估采用綜合評分法，詳見造價咨詢單位綜合

48、考評評分表（見附件）；2.3 關于工作質量的評估每個項目必須抽查一個單體的預結算工程，做到100%的復核率，并根據評估標準進行打分；2.4 咨詢業務的評估記錄由成本管理部存檔；2.5 咨詢業務的評估貫穿于日常工作中，評估報告于每年12月中旬報公司分管總經理；3 造價咨詢業務評估意義3.1 造價咨詢業務評估是造價咨詢單位選擇的依據；3.2 每年與綜合考評評分前三名簽訂合作伙伴的戰略合同；3.3 每年淘汰造價咨詢業務評估最末名的造價咨詢單位；3.4 每年末召集合作的造價咨詢單位開年度總結會議，開會公布綜合考評的結果；第三部分 工程造價咨詢委托合同（略）總包工程竣工清算管理規范第一條 目的1.1 根

49、據工程結算的審價報告，對施工工程的質量、工期等履約的情況進行核實，確定工程尾款；第二條 范圍2.1 項目的總包工程第三條 管理規范3.1 總包工程竣工結算審核后，成本管理部組織進行總包工程清算工作；3.2 甲供材料的清算：3.3.1 與材料供貨商清算：3.2.1.1. 根據工程部提供的甲供材料數量，核對相應的廠方供料單，施工單位的簽收單，確定甲供材料的實供數量；3.2.1.2. 分析材料損耗的緣由，根據合同約定，整理材料扣款單；3.2.1.3. 供貨商材料清算量：供貨量-材料扣款單數量；3.3.2 與施工單位清算：3.2.2.1. 根據審價結果和現場簽證數量，確定甲供材料的合理使用量；3.2.

50、2.2. 根據施工單位簽收的材料供貨單，確定甲供材料實際合格產品的供應量；3.2.2.3. 根據以上兩項的差額，計算乙方的甲供料清算款：3.3 工期獎罰清算：3.3.1 開竣工的時間：根據施工合同界定的時間，復核有關備忘、工期簽證及驗收單時間，確定發生的總工期；3.3.2 工期簽證：復核有關工期簽證，在實際發生工期中予以扣除；3.3.3 實際施工工期=總工期-簽證工期；3.3.4 根據實際施工工期及合同約定計算工期獎罰款；3.4 質量獎罰清算3.4.1 復核質檢站對工程項目的質檢評定表；3.4.2 根據合同及有關簽證進行質量獎罰的清算；3.5 施工水電費清算3.5.1 根據各施工單位的水電表數

51、確定其施工階段的實際用水用電量；3.5.2 根據結算審價報告計算出定額規定的水電實用量；3.5.3 根據實際用量與定額用量的差額及實際水電費與定額水電費單價的差額確定水電費清算金額；3.6 工程扣款3.6.1 匯總施工過程中簽認或被甲方強制扣款的各項工程扣款單，確定工程扣款金額；3.7 工程保修金3.7.1 根據施工合同及工程結算審核價，確認該項目工程的保修金；第四條 清算報告的審批4.1 成本管理部主辦人完成清算后，填報總包工程清算審批表；4.2 工程管理部對清算報告中的工期、質量、材料供應清單、扣款等資料的屬實性負責；第五條 附件總包工程竣工清算審批表設計變更與現場簽證管理規范第一條 目的

52、1.1 規范設計變更、現場簽證的工作程序，加強工程造價的事中控制；1.2 及時掌握變更簽證實施的費用，減少結算的扯皮現象，并能動態反映工程造價；第二條 范圍2.1 本管理辦法適用于各類工程、材料在施工及采購中發生的變更及簽證；2.2 設計變更的主要內容：2.2.1 由于設計院設計圖紙錯、漏、碰、缺，導致發生做法變動、材料代換、糾正施工圖中的失誤或其它變更事項。2.2.2 由于設計部改變建設標準、結構功能、使用功能、增減工程內容，導致發生做法變動、材料代換或其它變更事項。2.2.3 由于工程部、監理、施工單位采用新工藝、新材料或其它技術措施等，導致發生做法變動、材料代換或其它變更事項。2.2.4

53、 由于市場營銷部、業主要求提出變更，導致發生做法變更、材料代換或其它變更事項。2.3 現場簽證的主要內容：2.3.1 在施工過程中出現的各種技術措施處理，以及由于施工條件變化、地下狀況（土質、地下水、構筑物及管線）變化，導致發生增減工程量，材料代換或其它變更事項。2.3.2 事后設計變更導致的返工和技術處理措施等。2.3.3 其他，如：土方駁運、機械進出場、趕工措施、配合銷售、配合四大公司等第三條 設計變更操作程序3.1 設計變更操作的一般流程：3.1.1 設計變更發生前，設計部主辦人對變更進行立項，填報設計變更單（見附表），報設計部負責人簽字確認。3.1.2 設計部主辦人統一編號下發至工程部

54、執行，同時抄送成本部。3.1.3 項目經理部主辦工程師簽收設計變更單，并下發至監理和施工單位。3.1.4 施工單位收到設計變更單后七天內完成設計變更的估價，并報甲方成本管理部主辦人。3.1.5 項目經理部主辦工程師及現場監理監督設計變更的實際執行情況。3.1.6 每份設計變更施工完畢后，項目主辦工程師在七個工作日內完成變更實施情況的填報，與監理和乙方共同簽字確認，并送項目部經理審核。3.1.7 施工單位每月25日匯總上月20日至本月20日的已完工并確認的設計變更，并按“一單一價”原則完成費用結算。匯總表每月25日與月進度表同時上報甲方成本管理部，逾期上報不予結算，作為讓利。3.1.8 成本管理

55、部每月匯總簽證的費用，每季度在公司的成本信息報中向公司匯報；3.2 涉及設計院圖紙錯、漏原因的變更單，下發前需有設計院主要負責人簽字確認。其他部門提出的修改要求需有相關部門負責人確認；3.3 設計院提出的變更或現場會議確定的變更都必須填統一的設計變更單，設計院的變更單或會議紀要可以作為附件；第四條 現場簽證的操作程序4.1 現場簽證操作的一般流程：4.1.1 現場簽證發生前，項目經理部主辦人對現場簽證進行立項（若配合銷售的簽證立項要有市場營銷部負責人的簽字確認）；并填報現場簽證單（見附表），統一編號后下發至監理和施工單位，并將復印件匯總至項目秘書處，由項目秘書負責每周抄送成本管理部。4.1.2

56、 施工單位收到現場簽證后七天內完成估價，并報甲方成本管理部主辦人。4.1.3 項目經理部主辦工程師及現場監理監督現場簽證的實際執行情況。4.1.4 現場簽證施工結束后，項目主辦工程師在七個工作日內完成簽證實施情況的填報，與監理和乙方共同簽字確認，并送項目部經理審核。4.1.5 施工單位每月25日匯總上月20日至本月20日的已完工并確認的現場簽證，并按“一單一價”原則完成費用結算。匯總表每月25日與月進度表同時上報甲方成本管理部，逾期上報不予結算，作為讓利。4.1.6 成本管理部每月匯總簽證的費用，每季度在公司的成本信息報中向公司匯報；4.2 原則上不允許發生人工簽證（除了配合四大公司發生的零星

57、人工），每單點工總量不能超過10工日，超過10工日須先報甲方成本管理部認可后方可執行。人工單價以合同點工單價為標準。4.3 趕工簽證立項時要寫明與合同工期的差別、引起的原因和趕工措施。第五條 變更簽證的相關要求5.1 編號原則：工程類別-序號5.1.1 設計變更類別分為：住建、住結、住給排水、住電、住動力、精裝修、下水道、景觀綠化、景觀土方、景觀建、景觀水、景觀電等；5.1.2 現場簽證類別分為：土建、安裝、下水道、景觀綠化、景觀土方、景觀建、景觀水、景觀電等。5.2 一單一算原則：一個設計變更及現場簽證單應編制一份結算單，且對應一項內容；5.3 一月一匯總原則：每月匯總已完工的變更簽證費用，

58、反映在公司的動態成本中；5.4 完工確認原則：當設計變更及現場簽證完工后，現場的工程師及監理工程師必須在完工后的七個工作日內完成簽字確認，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認；5.5 原件結算原則：設計變更及現場簽證的結算必須要有齊備的、有效的原件作為結算的依據；5.6 時間限制原則：設計變更、簽證都應先立項后實施。若有特殊情況，設計、工程主辦人發出口頭變更指令，則必須在48小時內對口頭指定進行確認，補填報變更、簽證單；5.7 存檔原則：變更、簽證立項后甲方主辦人應保留一份立項原件以備查閱，施工完成后將實施情況共六份都予以三方簽字確認并加蓋紅章，其中一份用于成本管理部每月結算送審，其余分別由

59、項目部、監理和施工單位（3份）保留；第六條 附件設計變更單現場簽證單零星工程管理規范第一條 目的1.1 降低工程成本，明確程序和責任，加強零星工程造價可控性；第二條 范圍1.1 主體工程合同未能包含且工程造價3萬元（含）以下的工程項目；第三條 操作流程3.1 零星工程立項原則3.1.1 工程費用在3萬元以下；3.1.2 必須詳細注明立項原因；3.1.3 由項目主辦工程師進行立項，同時必須經過工程管理部經理審批后實施；3.1.4 物業公司如要求工程管理部進行零星工程施工，必須提交經公司職能部門批復的書面文件（文件閱處單等），作為“零星工程立項文件”，項目工程師根據此文件，確定工程項目，填寫零星工

60、程委托書；3.2 零星工程委托原則3.2.1 原則上各標段內的工程都應由主體施工單位完成；3.2.2 若由于工期等因素，主體施工單位無能力施工，必須報工程管理經理審批后，按工程類別委托給已簽訂零星工程委托協議的施工單位進行施工；3.2.3 工程保修期內的維修工程一般由原施工單位完成，若特殊原因委托零星工程施工單位施工，則必須辦好對原施工單位的扣款事項及相關手續；3.3 零星工程施工單位的選擇3.3.1 每個項目零星工程的承包單位不得多于2個；3.3.2 零星工程的施工單位必須通過招投標確定。項目開工前，由成本管理部牽頭，工程管理部和成本管理部共同參加，開展招投標工作；3.4 零星工程的合同簽訂

61、3.4.1 確定中標單位后，簽訂施工總合同，明確工程要求及費用結算的各項條款；3.5 零星工程的實施3.5.1 每一項工程是通過零星工程委托單開展工作的;且必須先立項后施工，特殊緊急工程允許現場工程師發口頭指令，但必須在口頭指令發出后24小時內補發零星工程委托單；3.5.2 施工過程中，現場工程師、監理必須對施工質量把關，若有隱蔽工程，則必須在工程隱蔽前完成對實際施工工程量的復核和確認，并做好有效的記錄；3.5.3 工程結束驗收后，主辦工程師在三天內完成工程竣工驗收并負責對工程量的審核，并零星工程竣工驗收單必須主辦工程師自行填寫；3.5.4 在零星工程施工中，不得簽認點工，如因特殊原因，確需發

62、生點工且金額在1000元以上時，工程部應向公司作專項匯報，以文電閱處單的形式報至工程總監審批，經公司同意后，方可實施，項目主辦工程師應做好現場用工記錄，列明具體配合工作內容及工作量；第四條 預結算管理4.1 根據零星工程委托單的工程內容施工單位2天內完成零星工程概算編制，成本管理部2天完成概算審核工作；4.2 施工單位每月25日前（遇節假日則提前）編制并匯總上月21日至當月20日完工的零星工程結算書,報項目工程師,延期上報不予結算;項目工程師每月27日前（遇節假日則提前）將施工單位的零星工程結算匯總報公司成本管理部審核結算費用；4.3 各項目指定專人匯總填報每月的零星工程結算審批表及付款審批表

63、，并知會成本管理部；第五條 管理監督5.1 成本管理部每月負責對各項目零星工程管理的評估，內容如下：5.1.1 工程管理部立項是否符合公司零星工程管理規范的要求復核率為100%)；5.1.2 工程管理部竣工驗收及結算上報的時效性復核率為100%)；5.1.3 竣工工程量的復核復核率為項目數量的20%,且至少一份)；5.1.4 竣工結算金額的復核復核率為項目數量的20%,且至少一份)；5.2 成本管理部每季度末完成對本季度零星工程管理評估報告,編制在該季度末的成本信息月報中,統一向公司匯報；5.3 成本管理部每半年對各項目的零星工程分類費用總結分析,特別對四大公司的配合費用、零星點工費用將單列報

64、公司；第六條 附件零星工程委托書零星工程竣工驗收單合同管理規范第一條 目的1.1 使合同審批工作流程進一步規范化，加強各流轉部門的信息傳遞，確保在第一時間內正確解決問題，配合好項目完成合同審批工作；第二條 范圍2.1 三萬元以上的工程必須簽訂合同；2.2 本范圍適用于工程施工類、設計類、材料設備類合同；第三條 合同的編制3.1 合同主辦人組織編制合同文本，成本管理部負責編制合同中的經濟性條款；3.2 成本管理部全面審核合同各項條款的嚴密性、規范性；第四條 合同的審批4.1 合同主辦人上報合同審批資料，完整的合同資料應包括：4.1.1 四份乙方已蓋章的合同正本、兩份副本；4.1.2 對5萬元以上

65、的合同應附上招投標全過程內容：招標文件、施工單位投標書、決標備忘；4.1.3 對5萬元以下，3萬元以上不進行招投標的工程或材料設備選購合同，應附上貨比三家的具體資料及情況說明；4.1.4 若發生工程、材料設備應招投標項目而未招投標的情況，主辦人必須辦理“免招標項目審批”的相關手續；（參見免招投標項目審批程序）4.1.5 因設計要求簽訂合同，該合同必須經設計部相關人員及其部門負責人簽字確認，同時須有設計部簽發的相關書面文件；4.1.6 因營銷要求簽訂合同，該合同必須經營銷部相關人員及其部門經理簽字確認；4.2 主辦人根據以上已具備的合同資料，正確填寫合同審批表中“工程管理部職責及意見”（要求字跡

66、端正）后報工程管理部經理審批；4.3 工程管理部經理審批后，交由項目秘書統一登記后上報成本管理部審核合同及相關資料； 4.4 合同文本經成本管理部審核后上報財務部審核；4.5 財務部審批后由總經理秘書分別送分管副總審批、總經理、區域中心審批；4.6 總經理審批同意后，由辦公室同意蓋章、編號并保存原件后下發成本管理部；4.7 成本管理部直接對口下發項目秘書。項目秘書必須在收到合同后的第一時間內發給各工程主辦人執行；4.8 辦公室保存合同正本1份；項目秘書保存副本1份；4.9 各類合同（協議）從送至成本管理部當日起，成本管理部需1至2個工作日完成審核工作；第五條 合同審批流程主辦人 工程部經理審批

67、 項目秘書 成本管理部 財務部分管副總 總經理審批區域分管總監 辦公室敲章編號存檔 成本管理部 項目秘書 主辦人第六條 特急項目合同審批說明6.1 工程管理部若發生特急項目來不及辦理正常的合同審批手續，則請填寫特急項目合同審批表，直接上報公司總經理審批。經總經理審批同意后可先行執行，但仍須補辦正常的合同審批手續，且主辦人必須在2天以內郵件形式知會成本管理部。在補辦手續時，請將特急項目合同審批表作為合同附件一同上報。若無此附件，成本管理部不予審批；（特急項目合同審批表附后）第七條 合同價調整7.1 合同價調整一般指費率招標的工程，由于暫估合同價與實際工程價差異較大，影響成本測算及工程進度款的支付

68、依據，而進行合同價的調整；7.2 合同價的調整的主辦部門為成本管理部；7.3 合同價調整的程序：7.3.1 施工圖預算審核完成后，施工單位應在二周內向成本管理部報送“要求調整合同價款的申請”；7.3.2 成本管理部主辦人審核合同調整價，并經甲乙雙方簽字確認；7.3.3 成本管理主辦人根據確認合同價，編制施工合同價調整協議，填報項目合同（協議）審批表；7.3.4 合同審批成本程序同規范的第四條、第五條；第八條 附件項目合同（協議）審批表特急項目合同（協議）審批表招投標監控管理規范第一條 目的1.1 明確成本管理部在招投標工作中的監控職責，加強招標投標管理，確保以合理最低成本選擇最佳中標單位；1.

69、2 加強規范化管理，監督招投標工作的公證、公平；第二條 范圍1.1 所有工程、材料的招投標項目；第三條 監控工作內容及原則4.1 招投標工作要符合公司的工程招投標工作管理制度；4.2 全面招標和整體招標的原則。凡是符合招標條件的工程項目都要招標，禁止將項目肢解或化整為零，規避招標；4.3 招標方式：除政府規定要公開招標的項目以外，均應采用邀請招標的形式，但無論采取何種方式，都至少要有3家以上投標單位參加競標；4.4 審核主辦工程師編制的工程、材料招標文件；4.5 參與招標發標會議，解答有關報價的相關問題；4.6 所有回標文件均送至成本管理部成本組，成本組審查投標文件的合格性：4.6.1 投標文

70、件是否密封并加蓋公章；4.6.2 投標人身份及法人委托書；4.6.3 投標書到達時間；4.7 參與開標工作；4.8 參與評標，負責有關經濟條款的回標分析，為決標分析提供依據；4.9 有關開標后詢標規定：詢標工作指開標后，對投標書中不明確事項進行說明；詢標過程中不得再次更改投標報價；4.10 中標單位應是在滿足招標項目各項要求的前提下，報價最低且合理。必須符合合理最低價中標原則；4.11 招投標過程應遵循透明、協作原則。整個招標過程應實現充分的透明度，各部門間充分配合、加強溝通、信息共享，杜絕黑箱操作；4.12 招投標過程應遵循保密性原則。要做好標底、投標文件及評標定標的保密工作，以防影響招標的

71、公證和評標結果的準確；免招投標項目審批工作程序第一條 目的1.1 符合招投標條件，但因某些原因而未能進行招投標的項目在通過公司總經理層審批后免去招投標手續，使相應操作規程有章可循、合理規范；第二條 范圍2.1 符合集團、公司規定的應招投標項目而未進行招投標的項目；2.2 施工及材料設備類工程2.3 本程序文件對非工程施工類、材料設備采購類合同的審批不適用。如：設計類、營銷類、企劃類等；第三條 工作流程3.1 工程符合公司關于招投標的相關規定，但又因特殊原因不能進行招投標，則主辦人應填報免招投標項目審批表，說明未進行招投標的具體原因并上報部門負責人審批；3.2 一般可申請免招標的項目：3.2.1

72、 與四大公司簽訂的合同；3.2.2 獨一無二的供貨商；3.2.3 原項目材料的沿用；3.2.4 其他；3.3 經過部門負責人審批同意后上報分管副總審批；3.4 經分管副總審批同意后上報總經理審批；3.5 經總經理審批同意后，并報區域領導審批同意后，主辦人將免招投標項目審批表作為合同附件辦理合同審批；3.6 成本管理部在審核此類合同時將加蓋“免招標”章于合同審批表上；3.7 免招投標項目審批表原件將與合同原件一同由總辦存檔。主辦部門、成本管理部及相關部門保存其復印件；第四條 審批流程主辦人 部門負責人審批 分管副總 總經理審批 區域領導 主辦人 辦理合同審批（ 成本管理部審核并蓋“免招標章”）第

73、五條 附件免招投標項目審批表第三篇 成本信息管理成本部檔案管理辦法1.目的為規范無錫萬科房地產有限公司成本管理部的檔案管理，現結合成本管理的實際情況，制定本管理辦法。2.范圍本管理辦法適用于無錫萬科房地產有限公司成本管理部。3.職責3.1 無錫萬科房地產有限公司成本管理部負責本管理辦法的制訂、修改、指導、解釋與檢查。3.2 無錫萬科房地產有限公司成本管理部負責本管理辦法的貫徹執行。4.方法與過程控制4.1 總則4.1.1 成本檔案是指房地產公司在項目開發過程中形成的與工程成本有關的且有保存價值的工程預結算、工程合同、工程變更及現場簽證、招投標、相關管理制度、成本數據庫、成本管理軟件內容、付款臺

74、帳、圖紙等應歸檔保存的各種紙張書面文件資料、電子文檔以及其他與成本管理有關的圖表、照片、錄相錄音、當地工程造價定額、造價信息等資料的總稱；成本檔案管理的工作內容包括對成本檔案的收集、分類、編制、存檔、查閱、保密及作廢等方面的管理。4.1.2 成本檔案必須具備真實性、統一性。成本檔案必須真實、準確地記載公司成本管理活動過程中形成的內容；成本檔案的各組成部分必須統一，不同載體（書面紙張資料、成本數據庫、成本管理軟件電子文檔）上的同一文件資料的名稱、編號、內容、數據等必須完全一致。4.1.3 成本檔案（書面紙張資料）分為三類，即工程成本類、規范制度類、其他文件資料類；其中工程成本類以合同為主線進行存

75、檔。先按不同的竣工項目、在建項目以及不同的建設項目、開發期數進行區分，然后分為土地、前期、施工、園建、材料、其他。4.1.5 成本管理部設一兼職檔案管理員，該人員應具備檔案基礎理論知識，熟練掌握自己所負責的檔案管理及相關業務，對工作認真負責、細致耐心。 4.2 主要成本檔案的組成及其管理辦法 4.2.1 工程合同資料4.2.1.1 資料組成 正在開發項目的的合同文本：前期合同（包括規劃、設計、勘察、監理、造價咨詢）、施工合同（包括建筑、安裝、裝飾、市政）、材料設備采購合同（包括材料采購、甲方付款乙方收貨的三方合同、設備購買及安裝）、 園林環境合同（包括室外環境的設計、施工）、營銷包裝合同（售樓

76、處及樣板間的施工及裝修）。（竣工結算完成后，按分類明細全部移交辦公室保管）。4.2.1.2 資料管理 成本管理部主辦的合同，由成本管理部存檔所有的合同相關資料原件（包含合同審批表、合同、補充協議）其他所有合同，成本管理部均存檔電子版本或掃描件，上傳至成本管理軟件；總辦存檔合同原件及電子版本、審批表原件及電子版本，主辦部門存檔合同原件、審批表復印件。 對每項工程，以合同為主線進行存檔,每項工程的工程合同文本把其工程合同審批表、工程預、結算審批表作為附件，合在一起存檔，同時作好相互對應的編號鏈接標識，以便快速復查。4.2.2 工程預結算資料4.2.2.1 資料組成 正在開發項目的決算書、結算書、預

77、算書、估算書、預結算審批表、工程結算協議清單（或承包方確認書）、付款臺帳、項目后評估報告等。（竣工結算完成后，按分類明細全部移交辦公室保管）。4.2.2.2 資料管理 以合同為主線進行每項工程預結算資料的歸類存檔,即根據成本管理軟件的合同編號依次存檔預結算資料，主體工程除外，其預算、結算均單獨保存。 工程預、結算審批表成本管理部存檔原件。 一份完整的工程預結算書應包括編制說明、分部分項工程預結算表、工料分析、工程量計算表、計價依據。 其中的計價依據又包括：材料價格（政府指導價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書）、工程變更簽證的預算書、其他與工程結算相關的甲乙雙方確認的協議等。 使用專用檔案

78、盒，并粘貼除合同目錄清單之外的工程預結算補充資料目錄備注清單。由兼職檔案管理員保存。4.2.3 工程變更與現場簽證資料4.2.3.1資料組成 正在開發項目的工程變更、現場簽證資料。（竣工結算完成后，按分類明細全部移交辦公室保管）。4.2.3.2資料管理 以合同為主線進行每項工程預結算資料的歸類存檔, 根據成本管理軟件的合同編號依次存檔各合同的變更簽證資料（一般情況與結算資料放在一起，統一保存），主體工程除外，其變更簽證均單獨保存。設計變更單原件、現場簽證單原件編號留存。 使用專用檔案盒，并粘貼除合同目錄清單之外的工程變更及現場簽證的補充資料目錄備注清單。 其他有關規定，結合南京萬科置業有限公司

79、設計變更與現場簽證管理程序執行。4.2.4 工程招投標資料4.2.4.1 資料組成 投標單位經濟標分析匯總表的電子版本。4.2.4.2 資料管理 及時錄入成本管理軟件、成本數據庫所包括的工程招標內容。 以合同為主線，存檔回標匯總表的電子文檔。4.2.5 制度類文件4.2.5.1 文件組成 國家及當地政府工程造價管理等有關部門頒發的與成本管理有關的規章制度、管理規范、通知、決定等文件資料。 集團總部頒發的與成本管理有關的規章制度、管理辦法、操作指引、操作流程通知、決定等文件資料。 本公司及本部門制訂的與成本管理有關的管理辦法、實施細則、通知、決定、相關會議紀要等文件資料。4.2.5.2 文件管理

80、 主要的、常用的成本管理制度的成本管理部打印一份，裝訂成冊（活頁形式，可及時更新），以便書面查詢、使用。4.2.6 其他文件資料其他文件資料包括目標成本、有關設計階段成本控制的資料、相關會議紀要、同行成本比較資料、工程造價分析、相關往來文件、當地工程造價定額、信息月刊、圖集等工程造價有關專業書籍等。這類文件資料也是實行資料管理員專人負責，分類保管。4.2.7 關于成本管理軟件及成本數據庫應用的規定：4.2.7.1 所有合同資料、招投標資料、變更簽證資料、預結算資料均要及時按照成本管理軟件、成本數據庫的相關要求執行。4.3 成本檔案管理的其他規定4.3.1 歸檔與立卷 項目立項后，資料管理員即制

81、定該項目文件資料的收集整理工作計劃，設定階段性歸檔的時間，按照邊工作邊收集、整理、終結卷成的要求，就每個環節上形成的技術經濟文件資料，隨時加以收集，并存放于事先準備好檔案盒中，以備整理。 在項目開發的過程中形成的與成本有關的文件資料均需統一歸檔、立卷，以合同為主線、以項目為單位進行立卷，一個項目的文件資料應立成一卷或數卷，一卷即裝成一個檔案盒。 對卷內無頁號的文件資料應逐頁在有文字的資料的正面右下角用阿拉伯數字順序編寫頁號，并在合適處標明案卷題名、案卷號、存檔人及時間等。 卷內文件資料的排列次序為：前期、施工、材料、園林、營銷類。 每卷成本檔案編號由部門統一擬定編號方案；各類檔案必須固定存放在

82、卷柜內，排列方法為自左至右，從上到下。 對立好的案卷，成本檔案管理員應定時進行檢查，對不符合要求的應及時予以完善或返工。4.3.2 編目與裝訂 卷內文件資料目錄按卷內文件資料的排列順序和內容并結合成本管理軟件的相應內容進行編寫：第一列順序號，以文件資料排列先后順序逐件填寫；第二列字號，填寫文件資料制發部門的發文字號；第三列責任者，填寫對文件資料的署名者，即對文件資料負有責任的部門和個人；第四列題名，即文件資料標題，一般應照實抄錄；沒有標題或標題不能說明文件內容的文件，可自擬標題，外加“ ”以示區別；第五列日期，文件資料的形成時間；第六列頁號，填寫文件資料起止頁號。 檔案案卷裝訂的基本要求：在建

83、工程的檔案做活頁裝訂，已竣工工程的檔案做固定頁裝訂。裝訂時，去除文件上的金屬物；破損和褪色的文件材料，應進行修補或復制；文件資料應使用A4大小紙張，裝訂部分過窄或有字的，用紙加寬裝訂；紙面小的，加貼在標準的A4紙上；卷內文件資料，一般不超過二百頁為宜，超過的可根據文件資料內容的階段性分卷裝訂；裝訂要牢固、整齊、美觀、裝訂時文件的右邊和下邊要取齊，不丟頁、不壓字、不損壞文件、不妨礙閱讀；文件資料字跡難以辨認的，應附抄件并加以說明。4.3.3 保管與使用成本部資料依據其重要程度不同分為三類：A類：與造價相關資料，包括招投標文件，中標單位經濟標書，招標情況匯總表，施工合同及確定合同金額的預算書、工程

84、洽商變更，結算資料，其他相關的協議、備忘錄等。B類：部門內制度、公司規范，會議紀要，與公司內其它部門的工作聯絡單、報告呈文，工作計劃，目標成本規劃等。C類：定額，造價信息，行業規范，建筑圖集、圖紙，以及其他圖書雜志。第 二條： 成本部資料的保管形式：成本部資料依據不同類別采取分散與集中的保管形式 A類資料要求集中存放于部門資料柜，由專職（或兼職）資料管理人員管理，部門各職員手中只能持有正在處理的此類資料。 B類資料以電子版和紙質兩種形式保存，電子版在部門內共享，紙質資料裝訂集中保管。 C類資料中，日常所用定額、造價信息等資料各職員自行保管，其余資料集中保存，圖紙存放在圖紙柜。本管理辦法自二00五年二月一日起試行。附件：各部門存檔資料