1、常用土地價值評估方法解析3市場比較法收益還原法假設開發法成本逼近法市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。收益還原法是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。當把未來若干年延續而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現為現在的價值時，它就表現為土地價格。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。

2、成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法一般用于新開發土地、工業用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估。基本公式：地價=土地取得費+土地開發費+稅費+利潤+土地增值收益。假設開發法是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。基本公式：地價=房產總售價-建筑費用-專業費用-利息-銷售費用-稅費-開發商利潤基準地價修正法基準地

3、價系數修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準地價是區域平均價，因此，要評估該區域中某一宗地的價格，還必須根據該宗地的區域條件和個別條件，對區域平均價進行修正，方能得出宗地價格。各類土地價值評估方法比較4方法市場比較法收益還原法假設開發法/剩余法成本逼近法基準地價系數修正法比較項目主要原則替代收益建筑成本+地價=房地價成本可及性替代評估對象1.土地2.建筑物3.不動產1.土地2.建筑物3.不動產1.土地2.建筑物1.建筑物2.新開發土地土地適用范圍適宜有交易實例地區的土地及不動產估價適宜有收益的土地或建筑物有交

4、易地區，且地產有開發、再開發價值建筑物或新開發地已有基準地價和宗地價格修正系數表限制1.無類似交易案例，或無市場交易時，難以評估2.必須考慮所有差異的項目，并加以適當修正3.必須查證比較案例資料的準確性1.對無收益不動產評估困難2.收益數據必須合理、準確3.還原利率必須適當1.對不適宜建筑或無再開發價值土地評估困難2.房價預測難以準確3.開發費用難以準確1.不適宜于已建成地或已開發地2.成本不等于價格不適宜于無基準地價區域理論基礎1.依實例地價格，比較求評估地價格2.無理論基礎，但實用1.未來純收益還原現值即為價格2.有理論基礎1.地價=房地價-建筑成本-利潤利息2.建筑價=房地價-地價3.有

5、理論基礎1.建筑價=重置成本-折舊2.新開發地價=土地取得費+開發費+利潤+利息+區位修正宗地價=基準價（1區域及個別因素修正系數）批租年期系數時間修正系數估計程序1.收集適當交易實例2.查證交易條件狀況、包括價格、支付條件、動機及宗地條件3.實例交易情況修正4.實例期日修正5.實例區域及個別因素修正6.判定比較價格1.估計總收益2.估計總費用3.計算純收益4.選定還原利率5.計算收益價格1.估計開發完成后房地售價2.估計建筑費用3.估計各項稅費4.計算地價1.確定土地征用拆遷費2.確定開發費3.確定利潤4.確定利息5.計算成本價格6.位置修正1.查定基準地價2.查證評估地塊條件3.查定各項修

6、正系數4.修正出宗地價現實性評估結果與市價相近，最具現實性評估結果與市價稍有偏差接近市價評估結果與市價常有偏差接近市價掌握難易易難易容易易，適于多宗地估價評估結果比較價格收益價格剩余價格成本累加價格比較價格市場比較法5 基本原理市場比較法是根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價時點近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關系的土地價格因競爭而趨于一致。適用范圍主要用于地產市場發達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區。測算公式PDPBABDE式中：PD待估宗地價格；PB比較案例

7、價格；A待估宗地情況指數比較案例宗地情況指數正常情況指數比較案例宗地情況指數B待估宗地估價期日地價指數比較案例宗地交易日期指數D待估宗地區域因素條件指數比較案例宗地區域因素條件指數E待估宗地個別因素條件指數比較案例宗地個別因素條件指數 操作步驟1.廣泛搜集宗地交易實例；2.選取比較實例（一般2-3個為宜）；3.建立價格可比基礎；4.進行交易情況修正；5.進行交易日期修正；6.進行區域因素修正；7.進行個別因素修正；8.求出比準價格。搜集交易實例的途徑1.查閱政府有關部門關于房地產交易的申報登記資料；2.查閱各種報刊上有關房地產出租、出售的信息；3.以購買者的身份，與房地產經辦人和交易當事人洽談

8、，了解各種信息；4.通過各類房地產交易展示會，索取資料，掌握信息；5.同行之間相互提供信息資料；6.其他途徑獲取資料。得出修正系數A、B、C、D確定對標項目交易地價PB多個PD價格取平均值市場比較法6 搜集交易實例的內容1.交易雙方情況及交易目的2.交易實例的狀況一般應包括：(1)坐落位置、形狀與面積；(2)地質條件；(3)購物、交通等環境條件；(4)土地利用現狀與規劃用途；(5)有關地上建筑物的基本情況；(6)權利狀況和土地使用年限等。3.成交價格4.付款方式5.成交日期（PS:對于搜集到的每一個交易實例及其內容，都需要查證，做到準確無誤！）選擇比較實例原則一般原則是同類型規劃用途、距離待估

9、地3公里范圍內（同地段/同區域）、交易日期在評估日1-2年內為宜。將各個交易實例狀況進行匯總，以表格形式呈現。修正系數確定1.交易情況修正按經驗值敲定修正系數，一般拍賣比常規價高5%，協議出讓比常規價低5%。2.交易日期修正將比較實例在其成交日期的價格調整為估價期日的價格。主要用地價指數進行修正，修正公式為：VE=V0Q/Q0 式中：VE：估價期日宗地價格V0：交易期日宗地價格Q：估價期日地價指數Q0：交易期日地價指數3.區域因素修正按地段、配套等進行相應修正，主要因子有商業繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、城鎮規劃、土地使用限制、產業集聚程度等。4.個別因素修正主要是

10、臨街道路、地塊形狀、寬深比等因素，修正系數可查個別因素修正系數表。（PS：各項修正不超過20%，總修正不超過30%。）年期修正系數表（資料收集）7使用年期12345修正系數0.07040.13620.1976 0.25500.3087使用年期678910修正系數0.35880.40560.44930.49010.5283使用年期1112131415修正系數0.56400.59730.6284 0.65750.6846使用年期1617181920修正系數0.71000.73370.75580.77650.7959使用年期2122232425修正系數0.81390.8308 0.84660.861

11、3 0.8750使用年期2627282930修正系數0.88790.8999 0.91110.92160.9314 使用年期3132333435修正系數0.94050.94910.95700.96450.9715 使用年期3637383940修正系數0.97800.98410.98970.99501.0000 商業用地宗地使用年期修正系數表：使用年期12345修正系數0.05950.11550.1683 0.21790.2646使用年期678910修正系數0.30860.3500 0.38900.42570.4603使用年期1112131415修正系數0.49280.52340.55220.5

12、793 0.6049 使用年期1617181920修正系數0.62890.6515 0.67280.6929 0.7118使用年期2122232425修正系數0.72950.74630.76200.7768 0.7908使用年期2627282930修正系數0.80390.8163 0.82790.83890.8492使用年期3132333435修正系數0.85890.86810.87670.8848 0.8924使用年期3637383940修正系數0.89960.90630.91270.9187 0.9243 使用年期4142434445修正系數0.92960.9346 0.93930.943

13、7 0.9479使用年期4647484950修正系數0.95180.95550.95900.96220.9653 使用年期5152535455修正系數0.96820.97100.97350.97590.9782使用年期5657585960修正系數0.98040.98240.98430.98610.9877使用年期6162636465修正系數0.98930.9908 0.99220.99350.9948 使用年期6667686970修正系數0.99600.9971 0.99810.9991 1.0000 住宅用地使用年期修正系數表：使用年期12345修正系數0.05780.11240.16400

14、.21290.2591使用年期678910修正系數0.30280.34420.38330.42030.4553使用年期1112131415修正系數0.48830.51960.54920.57720.6037使用年期1617181920修正系數0.62870.65240.67480.69600.7160使用年期2122232425修正系數0.73500.7529 0.76990.78590.8011使用年期2627282930修正系數0.81540.82900.84180.8539 0.8654 使用年期3132333435修正系數0.87630.88650.89630.90540.9141使用

15、年期3637383940修正系數0.92230.93010.93750.94440.9510 使用年期4142434445修正系數0.95720.96310.96860.9739 0.9789使用年期4647484950修正系數0.98360.9880 0.99230.99621.0000 工業用地使用年期修正系數表：年期修正公式為：Vt=V0K 式中：Vt：年期修正后宗地價格V0：年期修正前比較實例價格K：年期修正系數K=11/（1+r）m/11/（1+r）n（18）式中：r:土地還原利率m:待估宗地的使用年期n:比較實例的使用年期土地使用權年期是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。土地使

16、用權年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應土地收益的年限。容積率修正系數表（資料收集）8XX市住宅用地容積率修正系數表容積率修正系數容積率修正系數容積率修正系數10.68572.70.9734.41.38211.10.6992.80.9764.51.4121.20.7162.90.9894.61.43651.30.733314.71.45331.40.75143.11.0144.81.46981.50.76193.21.0364.91.49681.60.77813.31.06151.521.70.79623.41.0865.11.53521.80.8193.51.11485.21.54981.

17、90.83463.61.14165.31.555520.85633.71.16855.41.56252.10.87233.81.19795.51.5742.20.89023.91.2335.61.58222.30.906141.2635.71.59042.40.92884.11.29365.81.5942.50.94124.21.32435.91.59852.60.95674.31.352661.6012商業用地宗地容積率修正系數表：住宅用地宗地容積率修正系數表：收益還原法9 基本原理將預計的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統一還原為評估時點后累加，以此估算待估土地的

18、客觀合理價格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。適用范圍只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產的估價。不適用于沒有收益的不動產估價。測算公式P=a/r1-1/(1+r)m式中：P有限年期土地收益價格；a年土地純收益；r土地還原利率；m土地使用年期。操作步驟1搜集與待估宗地有關的收益和費用等資料；2估算年總收益；3估算年總費用；4計算年純收益；5確定還原利率；6選用適當的計算公式求得試算收益價格；7確定待估宗地地價。各類型土地還原利率表：一般建筑物還原利率比土地還原利率高2%-3%收集項目經驗各類數據，得出年純收益 可根據行業平均收益水平X年經營收入還原率科普10 土地還原率土地還原率=土

19、地年純收益/土地價格。可以通過市場比較或同期銀行利率比較確定土地還原率。還原率(1)綜合還原率：是求取土地及其地上建筑物合為一體的價格時所使用的還原率。即如果運用收益還原法評估的是土地及建筑物合為一體的價格，所使用的純收益必須是土地及建筑物合為一體所產生的純收益，同時，所選用的還原率，必須是土地及建筑物合為一體的還原率，即綜合還原率。(2)建筑物還原率：是求取單純建筑物價格時，所使用的還原率。這時所對應的純收益是建筑物本身所產生的純收益，不包括土地產生的純收益，因此選用的還原率，也應是建筑物還原率。(3)土地還原率：是求取純土地價格時，所應使用的還原率。一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低2

20、3個百分點。綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴格區分，但又是相互聯系的。若知道其中兩個還原率，便可求出另一個還原率。計算公式如下：公式1：r=(r1L+r2B)/(L+B)公式2：r=r1L十(r2+d)B/(L十B)式中：r綜合還原率；r1土地還原率；r2建筑物還原率；L地價；B建筑物價格；d建筑物折舊率。上述第一個公式適用于建筑物折舊后的純收益的情況；第二個公式適用于建筑物折舊前的純收益的情況。土地還原率取當年中國人民銀行存款利率值加上估價師認為在估價時點所需的附加值。個人一般取6%-10%假設開發法11 基本原理在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成

21、本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。適用范圍適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價。允許運用于以下情形：（1）待開發成房地產或待拆遷改造后再開發成房地產的土地估價；（2）僅將土地整理成可供直接利用的土地估價；（3）現有房地產中地價的單獨評估。測算公式VA(BC）式中：V待估土地的價格A總開發價值或開發完成后的不動產總價值B整個開發項目的開發成本C開發商合理利潤 操作步驟1.調查待估宗地的基本情況；2.選擇待估宗地的最有效利用方式；3.估計開發建設周期和投資進度安排；4.估算開發完成后的不動產總價值；5.估算開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發利潤

22、及開發、銷售的稅費。6.估算待估宗地的土地價格。房地產開發項目（常用情景）基本公式：土地價格房屋的預期總售價建筑開發總成本利潤稅收利息地產開發利潤率：一般地產開發無風險利潤率為15%，正常預期利潤率為20%，預期利潤率為30%。假設開發法應用表格12單價單位相關說明取費標準一.開發成本4012元/平方米勘查設計和前期工程費+建筑安裝工程費+室外工程費+其他費用1、勘察設計和前期工程費170元/平方米含可行性研究費，施工現場三通一平費，規劃設計費，工程設計費、環境設計費、地質勘探費、環境影響評價費及綜合管網設計費等，以建筑安裝工程費為基數，一般按5%-10%的比例確定，本次評估根據估價對象項目規

23、模、建筑結構等因素本次評估取5%5%2、建筑安裝工程費3400元/平方米基礎工程費用+結構工程費用+設備安裝和裝飾工程費用a.基礎工程費用400元/平方米根據估價對象所在區域地質狀況及估價對象結構、建造標準、裝修標準、安裝工程內容等因素，根據現行XX市建設工程預算定額（2001年），建筑市場價格水平等因素綜合考慮估價對象建筑安裝工程費。b.結構工程費用2000元/平方米c.設備安裝和裝飾工程費用1000元/平方米3、室外工程費340元/平方米基礎設施建設費+公共配套設施建設費a.基礎設施建設費340元/平方米以建筑安裝工程費為基數，一般按5%-15%的比例綜合確定。根據估價人員現場勘查，估價對

24、象所在項目內道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環衛、排污、排洪等基礎設施較齊全，故取值為10%10%b.公共配套設施建設費0元/平方米以建筑安裝工程費為基數，一般按5%-10%的比例綜合確定。根據估價人員現場勘查，估價對象所在項目為獨立建筑，并未建設相關公共配套設施，故取值為0。04、其他費用102元/平方米包括臨時用地費、臨時設施費、招標代理費、工程監理費、竣工驗收費、房產測繪費及其他。以上各項費用以建筑安裝工程費為基數，一般按1%-3%的比例確定，根據委托方提供的資料及委托方的介紹，本次評估取3%3%二、管理費用120 元/平方米指房地產開發商為組織和管理房地產開發經營活動的

25、必要開支，包括房地產開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。評估綜合考慮估價對象所在區域的經濟發展狀況、行業發展水平、社會平均工資水平等影響因素，以開發成本為基數，一般按2%-5%的比例計算。本次評估根據估價對象所在區域經濟狀況等因素按2%計取3%三、銷售費用83 元/平方米企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用，按開發成本和管理費用之和的2%計算2%四、投資利息112 元/平方米為開發經營者為籌措資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。設定項目在購買土地后即開

26、始建設，建筑物開發建設周期為1年，開發成本、管理費用、銷售費用在建設周期內均勻投入，按單利計算，（開發成本+管理費用+銷售費用）貸款利率/2，貸款利率按當期人民銀行公布的基準利率計取5.31%五、投資利潤1265 元/平方米根據XX市同類房地產市場開發情況，結合本項目所處位置、項目定位、工程進度取值、規模、用途、類似房地產競爭狀況等影響因素取值，投資利潤率取開發成本、管理費用、銷售費用之和的百分比30%六、銷售稅費325 元/平方米包括營業稅、城市維護建設稅及教育費附加，估價對象位于朝陽區，根據北京市相關規定，按評估值的5.5%測算（營業稅為房地產價值的5%，城市維護建設稅為營業稅的7%，教育

27、費附加為營業稅的3%）。根據公式推導，銷售稅費=開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+投資利潤稅率/(1-稅率)5.50%七、房屋成新率90%通過理論成新率和實際觀察確定成新率綜合判定取平均值，理論成新率=（1-已使用年限/耐用年限)x100%=（1-6/40）x100%=85%；實際觀察成新率根據現場查勘，該建筑物結構構件完好，裝修和設備完好、齊全，管道暢通，現狀較好，使用正常判斷成新率為95%；綜合判斷該建筑物成新率為（理論成新率+實際觀察成新率）/2=（95%+85%）/2=90%90%八、房屋重置成新單價5325元/平方米（開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+投資利潤+銷售稅費）

28、x房屋成新率九、房屋總價2663萬元房屋重置成新單價乘以建筑面積,建筑面積為5000項目開發成本測算應用表格13XX項目開發成本測算項目單價（元/）計算面積（）總價（萬元）備注1.前期項目費用561.93 可行性研究費1642206.42 建筑工程設計費5064220321.10 包含建筑設計、室內設計等配套工程設計費2064220128.44 包含景觀設計、道路設計等規劃設計費106422064.22 地形測量與地質測繪費1.5642209.63 其他費用（檢測費等）56422032.11 2.前期工程費10064220642.20 包含土地平整、臨時水電費等費用3.基礎設施費2494.90

29、 道路工程8006028482.24 水體景觀6003129187.74 綠化景觀400456231824.92 4.建筑安裝費用20146.00 別墅建設費用2000287805756.00 裝修費用50002878014390.00 5.項目開發管理費1192.25 包含項目建設開發管理，人力管理，日常項目的協調和統籌等成本，一般占項目總投資的5%6.其他不可預見成本751.12（1）至（5）總和的3%投資總額25788.39 不包括拿地成本，B區土地已于2008年以516元/拿下成本逼近法14 基本原理成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的

30、稅金和土地所有權收益來確定土地價格的方法。適用范圍一般適用于新開發土地的價格評估，特別適用于土地市場狹小，土地成交實例不多，無法利用市場比較法進行估價時采用。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建筑、公益設施等具特殊性的土地估價項目也比較適用。操作步驟1.判斷待估土地是否適用成本逼近法；2.搜集與估價有關的成本費用、利息、利潤及所有權收益等資料；3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發費及相關的利息、利潤；4.確定國家作為土地所有者對待估土地所享有的土地所有權收益；5.按地價公式求取待估土地的土地價格；6.確定已開發土地的減價修正因素，確定待估土地的最終地價。測

31、算公式新開發土地地價=土地取得費+土地開發費+利息+利潤+土地所有權收益已開發土地地價=土地重新開發成本（開發原價）-減價修正成本逼近法應用表格15成本逼近法應用表格項目單價單位備注取費標準一、土地取得成本5846 元/平方米（土地購買價格+土地取得稅費+土地開發成本）年期修正系數1.土地購買價格6000元/平方米根據周邊土地招拍掛市場及項目自身情況綜合確定2.土地取得稅費183元/平方米主要包括契稅、印花稅、交易手續費等，但由于交易手續費所占比例較小，在此只考慮契稅及印花稅，根據XX市契稅管理規定及印花稅相關規定，契稅稅率為3%，印花稅稅率為0.05%，取土地購買價的3.05%(契稅3%，印

32、花稅0.05%)3.05%3.土地開發成本0元/平方米由于現在招拍掛取得的土地多已經是熟地，因此實際上土地開發成本已經包含在土地取得成本里了，在此不在單獨計取4.年期修正系數0.9455 年期修正系數=11/(1r)n（r為土地還原利率，取7%；n為土地剩余使用年期，估價對象出讓土地，土地剩余使用年限為43年）437%二、管理費用175 元/平方米指房地產開發商為組織和管理房地產開發經營活動的必要開支，包括房地產開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。本次評估綜合考慮估價對象所在區域的經濟發展狀況、行業發展水平、社會平均工資水平等影響因素，以土地取得成本的3%計算3%三、銷售費用120 元

33、/平方米企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用，按土地取得成本和管理費用之和的2%計算2%四、投資利息318 元/平方米為開發經營者為籌措資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。設定項目在購買土地后即開始建設，開發建設周期為1年，設定土地取得成本在項目開始建設時一次性投入、管理費用、銷售費用在建設周期內均勻投入，按單利計算，土地取得成本貸款利率+（管理費用+銷售費用）貸款利率/2，貸款利率按當期人民銀行公布的基準利率計取5.31%五、投資利潤1842 元/平方米根據

34、XX市同類房地產市場開發情況，結合本項目所處位置、項目定位、工程進度取值、規模、用途、類似房地產競爭狀況等影響因素取值投資利潤率取土地取得成本、管理費用、銷售費用之和的百分比30%六、銷售稅費483 元/平方米包括營業稅、城市維護建設稅及教育費附加，估價對象位于XX區，根據XX市相關規定，按評估值的5.5%測算（營業稅為房地產價值的5%城市維護建設稅為營業稅的7%，教育費附加為營業稅的3%）。根據公式推導，銷售稅費=土地取得成本+管理費用+銷售費用+投資利息+投資利潤稅率/(1-稅率)5.50%七、土地單價8664 元/平方米土地取得成本+管理費用+銷售費用+投資利息+投資利潤+銷售稅費八、土

35、地總價4332萬元土地單價乘以建筑面積/10000,建筑面積為5000平方米5000基準地價修正法16 基本原理通過對待估宗地地價影響因素的分析，對各城市已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算宗地客觀價格的方法。適用范圍適用于已公布基準地價的城市的宗地地價評估。特別適用于土地出讓底價、土地抵押價格、課稅地價和國有企業兼并等行為中的土地資產評估。測算公式土地價格=基準地價(1K)式中：基準地價修正系數 操作步驟1.搜集有關基準地價資料；2.確定待估宗地所處地段（區）的同類用途基準地價；3.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；4.依據基準地價地價影響因素指標說明

36、表和系數修正表計算基準地價修正系數；5.進行交易日期等其它修正；6.求出待估宗地地價。修正因素1.地價影響因素修正：根據待估宗地各因素的狀況，分別在宗地地價修正系數表中查找各因素修正系數2.期日修正：待估宗地的基準日期與基準地價的基準日期必不相同，因此，需根據地價的變化程度進行期日修正。3.容積率修正4.年期修正5.土地開發程度修正：基準地價所設定的土地開發程度一般依全估價區域的平均開發程度或各均質區域的平均開發程度而定。區域因素、個別因素修正系數（商服）17影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距市級商業中心距離(KM）位于中心11,2)2，3）3距區級商業中心距離(KM）位于中心0.50

37、.5,1)1，2）2距社區商業中心距離(KM）位于中心0.30.3,0.5)0.5，1）1交通條件周圍道路類型300 米 內 有 主干道500 米 內 有 主干道500米內有次干道500 米 外 有次干道-距快速路匝口距離(KM）0.50.5,1)1,1.5)1.5，2）2距停車場距離(KM）0.10.1,0.2)0.2,0.3)0.3，0.5）0.5距軌道交通站點距離(KM）100 米 內 有 兩條以上線路的站點0.30.3,0.5)0.5，1）1距公交站點距離(KM）200 米 內 有 十條以上線路的站點200 米 內 有 五條以上線路的站點0.30.3，0.5）0.5距火車站距離(KM）

38、0.20.2,0.5)-距長途汽車站距離(KM）0.10.1,0.2)-距客運碼頭距離(KM）0.20.2,0.5)-基本設施狀況基礎設施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低人口狀況客流量（萬人次/日）高40較高（20-40一 般（10-20較 低（3，10低3城市規劃城市規劃有利較有利無影響較不利不利個別因素臨街道路類型臨街道路類型主要商業繁華道路的核心區段主要商業繁華道路的非核心區段以及周邊支路一 般 商 業 道路一般商業道路的周邊支路交通性主干道臨街狀況臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街袋地袋地（嚴重影響利用）宗地形狀宗地形狀規則，利用合理較規則，有利于利用無不利影響不規則，影響

39、利用不規則，嚴重影響利用宗地面積宗地面積（平方米）120008000,12000)(5000,8000)(1000,50001000寬深比寬深比1.6(1.2,1.6(0.8,1.2(0.3,0.80.3影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距市級商業中心距離5.4%2.7%0.0%-2.7%-5.4%距區級商業中心距離3.2%1.6%0.0%-1.6%-3.2%距社區商業中心距離2.2%1.1%0.0%-1.1%-2.2%交通條件周圍道路類型1.4%0.7%0.0%-0.7%-距快速路匝口距離0.3%0.1%0.0%-0.1%-0.3%距停車場距離1.1%0.5%0.0%-0.5%-1.1

40、%距軌道交通站點距離3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6%距公交站點距離2.9%1.5%0.0%-1.5%-2.9%距火車站距離0.6%0.3%-距長途汽車站距離0.6%0.3%-距客運碼頭距離0.3%0.2%-基本設施狀況基礎設施2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4%人口狀況客流量3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6%城市規劃城市規劃2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4%個別因素臨街道路類型臨街道路類型10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%臨街狀況臨街狀況10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%宗地形狀宗地形狀3.0%1.5%0.0%-1.5%-3.

41、0%宗地面積宗地面積6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0%寬深比寬深比6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0%指標說明表修正系數案例實操杭州金誠之星土地價值評估18 估價對象概況 坐落位置：拱墅區大關路與上塘高架交叉口西南側 周邊概況：位于杭州運河商務區核心地段，是杭州地鐵3號線上蓋物業，周邊已建成遠洋樂堤港、遠洋國際中心、綠地中央廣場等大型商業、商務設施 占地面積：26000平方米，即39畝 拿地情況：已于2016年10月被金誠集團以6億的價格拿下 容積率：4.8 土地用途：商服用地，用于商業、商務功能 開發業態：包括5A甲級寫字樓、五星級酒店、臨街商業和綜合商務配套、高端公寓等業

42、態的綜合性區域地標綜合體，其中的高級公寓將做成“共有產權”的住房模式 開發狀態：目前在建，預計2018年底完工（本項目資料收集均來自網絡公開信息，可能存在不準確的地方，本次地價估算僅作案例參考）估價方式選擇該項目位于杭州市區拱墅區，周邊土地價格在近兩年變動漲幅較大，同時周邊地區頻繁出讓土地，土地交易案例較多，故建議選擇市場比較法進行預估，同時用基準地價修正法進行估值佐證。如能拿到該項目建成后各類業態的設置體量和運營模式，也可用收益還原法來估算土地價值。市場比較法收益還原法假設開發法成本逼近法基準地價修正法金誠之星案例B案例實操杭州金誠之星土地價值評估19 市場比較法STEP1:案例選擇，篩選金

43、誠之星所在同一土地級別，距離在3公里之內（為宜），時間在1年內出讓的商服用地案例。資料來源：杭州市國土資源局案例A宗地信息：案例B宗地信息：案例C宗地信息：金誠之星案例A案例C案例實操杭州金誠之星土地價值評估20比較因素待估宗地案例A案例B案例C宗地信息地價（元/平方米）641065508061153容積率4.82.83.34.8交易日期2018.04.252018.02.012017.09.132017.06.15交易情況正常正常正常正常地段等級四級四級四級四級土地使用權年限38年40年40年40年土地使用權取得方式掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓區域因素繁華程度區級商業中心社區級商業中心社

44、區級商業中心區級商業中心交通便捷度高架附近、無地鐵口地鐵口附近無地鐵口主干道附近公共配套設施完備程度五通一平五通一平五通一平五通一平人口狀況人流量大人流量一般人流量一般人流量大城市規劃限制無無無無個別因素臨街道路類型主干道、快速路主干道支路主干道街道條件三面臨街兩面臨街一面臨街一面臨街宗地形狀不規則長方形棱形正方形正方形宗地面積（平方米）260003212186098269案例信息匯總表：STEP2:確定3塊案例的交易價格案例A：交易土地價格單價=64106元/平方米案例B：交易土地價格單價=55080元/平方米案例C：交易土地價格單價=61153元/平方米STEP3:進行交易情況修正三塊用地

45、均在正常交易情況下進行土地出讓，修正系數均為1。STEP4:進行交易日期修正本次估價期日為2018年4月25日，與案例成交日不一致，需要進行期日修正。根據地價動態監測成果，杭州市2017年第二季度的商服用地地價水平值為17805元/平方米，地價指數為410；2017年第三季度的商服用地地價水平值為18232元/平方米，地價指數為420；2018年第一季度的商服用地地價指數為18606元/平方米，地價指數為429。案例A：交易時間修正系數=429/410=1.046案例B：交易時間修正系數=429/420=1.021案例C：交易時間修正系數=429/429=1.000影響因素評分待估宗地案例A案

46、例B案例C區域因素繁華程度100102 102 100 交通便捷度10096 102 100 公共配套設施完備程度100100 100 100 人口狀況100102 102 98 城市規劃限制100100 100 99 個別因素臨街道路類型100105 105 105 街道條件100105 105 105 宗地形狀10099 97 97 宗地面積（平方米）100106 100 103 綜合修正系數11.1477291.1260031.070864案例實操杭州金誠之星土地價值評估21STEP5:進行區域因素和個別因素修正根據各案例與待估宗地的區位、交通情況等進行對比，評分標準分為5個等級（優、較

47、優、一般、較劣、劣），各案例修正系數如下：案例A：區域、個別因素修正系數=1.147案例B：區域、個別因素修正系數=1.126案例C：區域、個別因素修正系數=1.071STEP6:修正后三個比較案例的土地價格計算公式：待估宗地價格=比較案例價格交易情況修正系數交易期日修正系數區域因素、個別因素修正系數案例A：待估宗地價格=6410611.0461.147=76912元/平方米案例B：待估宗地價格=5508011.0211.126=63322元/平方米案例C：待估宗地價格=6115311.0001.071=65494元/平方米利用市場比較法得出待估宗地價格（取3個案例修正后價格的平均值）=（76

48、912+63322+65494）/3=68576元/平方米利用市場比較法預估宗地價格，得出杭州金誠之星地塊的土地價值單價為68576元/平方米，總價為17.8億元。比較因素修正指標說明:交通便捷度：分為低、較低、一般、較高、高五個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級，指數增加或減少6%；居住社區成熟度：分為低、較低、一般、較高、高五個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級，指數增加或減少5%；環境優劣度：分為差、較差、一般、較好、好五個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級，指數增加或減少5%；距區域中心的距離：根據估價對象及比較案例距市中心的距離進行比較，以估價對象

49、為100，每增加或減少1000米，指數減少或增加1%；宗地形狀：分為不規則、較規則、規則三個等級，以估價對象為100，每上升或下降一個等級，指數增加或減少2%；臨街狀況：分為不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街四個等級，以估價對象的等級為100，每上升或下降一個等級，指數增加或減少1%；案例實操杭州金誠之星土地價值評估22 基準地價修正法金誠大廈STEP1:確定金誠大廈在杭州本地所處的土地級別為IV級。STEP2:根據杭州市基準地價表（2014）確定IV級區域的商業用地基準地價為4430元/平方米，地價基準日為2004年9月27日。資料來源：杭州市國土資源局案例實操杭州金誠之星土地價值評估23

50、STEP3:確定期日修正系數，本次估價期日為2018年4月25日，與基準地價內涵不一致，需要進行期日修正。根據地價動態監測成果，杭州市2004年第三季度的商服用地地價水平值為3052元/平方米，地價指數為69，2018年第一季度的商服用地地價指數為18606元/平方米，地價指數為429。則:期日修正系數=429/69=6.096數據來源：中國地價信息服務平臺STEP5:確定土地使用年期修正系數，本次估價宗地為商服用地，土地使用權期限為40年，拿地日期為2016年10月，剩余土地使用年限為38年。則：年期修正系數=0.9897使用年期12345修正系數0.07040.13620.1976 0.2

51、5500.3087使用年期678910修正系數0.35880.40560.44930.49010.5283使用年期1112131415修正系數0.56400.59730.6284 0.65750.6846使用年期1617181920修正系數0.71000.73370.75580.77650.7959使用年期2122232425修正系數0.81390.8308 0.84660.8613 0.8750使用年期2627282930修正系數0.88790.8999 0.91110.92160.9314 使用年期3132333435修正系數0.94050.94910.95700.96450.9715 使

52、用年期3637383940修正系數0.97800.98410.98970.99501.0000 商業用地宗地使用年期修正系數表：商服用地4-6級容積率修正系數表(部分節選）STEP4:確定容積率修正系數，本次估價宗地的容積率為4.8？，基準地價容積率設定為2.0，根據杭州市商服用地4-6級容積率修正系數表，本次評估宗地的容積率修正系數為0.8786。案例實操杭州金誠之星土地價值評估24影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距市級商業中心距離(KM）位于中心11,2)2，3）3距區級商業中心距離(KM）位于中心0.50.5,1)1，2）2距社區商業中心距離(KM）位于中心0.30.3,0.5)

53、0.5，1）1交通條件周圍道路類型300 米 內 有 主干道500 米 內 有 主干道500米內有次干道500 米 外 有次干道-距快速路匝口距離(KM）0.50.5,1)1,1.5)1.5，2）2距 停 車 場 距 離(KM）0.10.1,0.2)0.2,0.3)0.3，0.5）0.5距軌道交通站點距離(KM）100 米 內 有 兩條以上線路的站點0.30.3,0.5)0.5，1）1距公交站點距離(KM）200米內有十條以上線路的站點200米內有五條以上線路的站點0.30.3，0.5）0.5距 火 車 站 距 離(KM）0.20.2,0.5)-距長途汽車站距離(KM）0.10.1,0.2)-

54、距客運碼頭距離(KM）0.20.2,0.5)-基本設施狀況基礎設施保障率高保障率較高保障率一般保障率較低保障率低人口狀況客流量（萬人次/日）高40較高（20-40一 般（10-20較 低（3，10低3城市規劃城市規劃有利較有利無影響較不利不利個別因素臨街道路類型臨街道路類型主要商業繁華道路的核心區段主要商業繁華道路的非核心區段以及周邊支路一 般 商 業 道路一般商業道路的周邊支路交通性主干道臨街狀況臨街狀況三面臨街兩面臨街一面臨街袋地袋地（嚴重影響利用）宗地形狀宗地形狀規則，利用合理較規則，有利于利用無不利影響不規則，影響利用不規則，嚴重影響利用宗地面積宗地面積（平方米）120008000,1

55、2000)(5000,8000)(1000,50001000寬深比寬深比1.6(1.2,1.6(0.8,1.2(0.3,0.80.3影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距市級商業中心距離5.4%2.7%0.0%-2.7%-5.4%距區級商業中心距離3.2%1.6%0.0%-1.6%-3.2%距社區商業中心距離2.2%1.1%0.0%-1.1%-2.2%交通條件周圍道路類型1.4%0.7%0.0%-0.7%-距快速路匝口距離0.3%0.1%0.0%-0.1%-0.3%距停車場距離1.1%0.5%0.0%-0.5%-1.1%距軌道交通站點距離3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6%距公交站

56、點距離2.9%1.5%0.0%-1.5%-2.9%距火車站距離0.6%0.3%-距長途汽車站距離0.6%0.3%-距客運碼頭距離0.3%0.2%-基本設施狀況基礎設施2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4%人口狀況客流量3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6%城市規劃城市規劃2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4%個別因素臨街道路類型臨街道路類型10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%臨街狀況臨街狀況10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%宗地形狀宗地形狀3.0%1.5%0.0%-1.5%-3.0%宗地面積宗地面積6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0%寬深比寬

57、深比6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0%STEP6:確定綜合修正系數，根據商業用地地價影響因素指標說明表和地價修正系數表，對金誠大廈所處宗地進行評估。綜合修正系數=0+3.2%+2.2%+1.4%+0.3%+1.1%+1.8%+2.9%+2.4%+1.8%+2.4%+10%+10%+0+6%+6%=0.557案例實操杭州金誠之星土地價值評估25STEP7:待估宗地土地價格確定，根據宗地地價的計算公式可得出本次評估的金誠之星項目宗地地價為：宗地地價基準地價期日修正系數年期修正系數容積率修正系數（綜合修正系數）杭州金誠之星地價44306.0960.8786 0.9897（1+0.557）3

58、6562.17（元/平方米）按基準地價修正法進行土地價值評估，得出杭州金誠之星地塊的土地價值單價為36562.17元/平方米，總價為9.51億元。市場比較法基準地價修正法土地單價：68576元/土地單價：36562元/土地總價：17.8億元土地總價：9.5億元案例實操無錫太悅項目土地價值評估26市場比較法收益還原法假設開發法成本逼近法基準地價修正法 估價對象概況 坐落位置：無錫濱湖區馬山鎮七里堤西岸，靠近太湖 地塊范圍：東至七里堤、南至云南農墾太湖療養院南側25米等高線、西以山體25米等高線為界、北至排泄渠 占地面積：320248.9平方米 拿地情況：已于2008年1月被金誠集團以協議轉讓的形

59、式用1.65億的價格拿下 容積率：0.45-0.55 土地用途：酒店、休閑、文化、娛樂用地 開發業態：包括太悅度假酒店、溫泉會館、會議中心、公寓式酒店、山地別墅等 開發狀態：A區已建成運營，B區部分建成（本項目資料收集均來自公司內部已有資料，僅作評估案例參考）估價方式選擇該項目的開發業態呈現多樣化的特征，包含了具有穩定盈利性的太悅度假酒店、溫泉會館、會議中心等項目，也包含了酒店式公寓、別墅區等可銷售的項目，我們可針對各個項目的特征進行拆分，分別選用收益還原法和假設開發法來進行土地價值估算甚至是全部資產價值估算。而成本逼近法使用于不盈利的公益類項目，多用于政府劃撥土地使用權是進行的土地價值評估，

60、不使用大部分市面上的商業項目，故采用得不多。該區域處于生態環境安全控制區，無基準地價，且周邊近3年內未有土地出讓，故而市場比較法也不適用。拈花灣太悅酒店項目項目標示:高奢獨棟別墅品質疊排別墅低密雙拼別墅臨湖休閑會所12341234案例實操無錫太悅項目土地價值評估27 假設開發法B區別墅區土地價值STEP1:設定B區地塊的有效資源利用開發模式全別墅區開發STEP2:依據當地別墅市場價格進行收益估算房產銷售收益測算別墅類型套數單價每套售價總價（萬元）獨棟/6004 2萬/平1200萬/套4800獨棟/4006 2.2萬/平880萬/套5280獨棟/35020 2.2萬/平780萬/套15600雙拼

61、/26030 2萬/平520萬/套15600疊排/18036 2萬/平360萬/套12960總計54240 別墅產品房產銷售收益為5.4億太悅B區項目經濟測算區域用地面積（）建筑面積（）容積率高奢山墅區別墅600（2）34201392701200106000.27 別墅400（6）2400別墅350（20）7000水域23860道路26830低密疊排區雙拼3300249508928181800.73 疊排21006480別墅600（2）23001716會所100017001056水域7430道路33450總計64220287800.45 案例實操無錫太悅項目土地價值評估28STEP3:依據當地

62、市場建安價格進行開發成本估算太悅B區項目投資估算項目單價（元/）計算面積（）總價（萬元）備注1.前期項目費用561.93 可行性研究費1 642206.42 建筑工程設計費50 64220321.10 包含建筑設計、室內設計等配套工程設計費20 64220128.44 包含景觀設計、道路設計等規劃設計費10 6422064.22 地形測量與地質測繪費1.5 642209.63 其他費用（檢測費等）5 6422032.11 2.前期工程費100 64220642.20 包含土地平整、臨時水電費等費用3.基礎設施費2494.90 道路工程8006028482.24 水體景觀6003129187.7

63、4 綠化景觀400 456231824.92 4.建筑安裝費用20146.00 別墅建設費用2000 287805756.00 裝修費用5000 2878014390.00 5.項目開發管理費1192.25 包含項目建設開發管理，人力管理，日常項目的協調和統籌等成本，一般占項目總投資的5%6.其他不可預見成本751.12（1）至（5）總和的3%投資總額25788.39不包括拿地成本，B區土地已于2008年以516元/拿下項目開發成本為2.58億STEP4:根據行業利潤水平來預估開發可獲利潤一般地產行業無風險利潤率為15%，正常利潤率為20%左右。（數據來源網絡可查資料及經驗值）項目預期利潤=項

64、目總收益行業正常/預期利潤率=5.4億元20%=1.08億元STEP5:根據假設開發法公式計算待估土地價值待估宗地價格=開發完成后總價值-項目開發成本-項目合理利潤/預期利潤=5.4億-2.58億-1.08億=1.74億元B區地塊用地面積為64220，土地單價為174000000/64220=2709元/平方米（用假設開發法測算的土地價格，會隨著開發商預期利潤率的改變而變化，如開發商拿地價格高于2709元/，地產銷售的利潤就會低于20%，低于行業平均值，那就沒有拿地的必要性）案例實操無錫太悅項目土地價值評估29 收益還原法A區太悅度假酒店土地價值STEP1:確定酒店運營年利潤充分了解該酒店運營

65、的年總收益和運營成本，據不嚴謹渠道了解，太悅度假酒店的年利潤約為1000萬元/年。STEP2:確定當地商業用地土地還原率根據下表確定酒店作為商業性質用地，其土地還原利率為8%。各類型土地還原利率表：一般建筑物還原利率比土地還原利率高2%-3%STEP3:根據收益還原法公式計算酒店資產價值根據土地轉讓協議顯示，預估日當日該宗地剩余土地使用年限為30年。P=a/r1-1/(1+r)m式中：P有限年期土地收益價格；a年土地純收益；r土地還原利率；m土地使用年期。待估土地價格=1000/8%*1-1/(1+8%)30次方=11257.5萬元B區地塊用地面積約為51570平方米，土地單價為1125500

66、0/51570=2183元/平方米（用收益還原法測算的土地價格，會隨著年運營利潤的增加而增大，利潤越高則土地及資產越值錢）Thanks.使用年期12345修正系數0.07040.13620.1976 0.25500.3087使用年期678910修正系數0.35880.40560.44930.49010.5283使用年期1112131415修正系數0.56400.59730.6284 0.65750.6846使用年期1617181920修正系數0.71000.73370.75580.77650.7959使用年期2122232425修正系數0.81390.8308 0.84660.8613 0.8

67、750使用年期2627282930修正系數0.88790.8999 0.91110.92160.9314 使用年期3132333435修正系數0.94050.94910.95700.96450.9715 使用年期3637383940修正系數0.97800.98410.98970.99501.0000 商業用地宗地使用年期修正系數表：使用年期12345修正系數0.05950.11550.1683 0.21790.2646使用年期678910修正系數0.30860.3500 0.38900.42570.4603使用年期1112131415修正系數0.49280.52340.55220.5793 0

68、.6049 使用年期1617181920修正系數0.62890.6515 0.67280.6929 0.7118使用年期2122232425修正系數0.72950.74630.76200.7768 0.7908使用年期2627282930修正系數0.80390.8163 0.82790.83890.8492使用年期3132333435修正系數0.85890.86810.87670.8848 0.8924使用年期3637383940修正系數0.89960.90630.91270.9187 0.9243 使用年期4142434445修正系數0.92960.9346 0.93930.9437 0.9

69、479使用年期4647484950修正系數0.95180.95550.95900.96220.9653 使用年期5152535455修正系數0.96820.97100.97350.97590.9782使用年期5657585960修正系數0.98040.98240.98430.98610.9877使用年期6162636465修正系數0.98930.9908 0.99220.99350.9948 使用年期6667686970修正系數0.99600.9971 0.99810.9991 1.0000 住宅用地使用年期修正系數表：使用年期12345修正系數0.05780.11240.16400.2129

70、0.2591使用年期678910修正系數0.30280.34420.38330.42030.4553使用年期1112131415修正系數0.48830.51960.54920.57720.6037使用年期1617181920修正系數0.62870.65240.67480.69600.7160使用年期2122232425修正系數0.73500.7529 0.76990.78590.8011使用年期2627282930修正系數0.81540.82900.84180.8539 0.8654 使用年期3132333435修正系數0.87630.88650.89630.90540.9141使用年期363

71、7383940修正系數0.92230.93010.93750.94440.9510 使用年期4142434445修正系數0.95720.96310.96860.9739 0.9789使用年期4647484950修正系數0.98360.9880 0.99230.99621.0000 工業用地使用年期修正系數表：年期修正公式為：Vt=V0K 式中：Vt：年期修正后宗地價格V0：年期修正前比較實例價格K：年期修正系數K=11/（1+r）m/11/（1+r）n（18）式中：r:土地還原利率m:待估宗地的使用年期n:比較實例的使用年期土地使用權年期是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。土地使用權年期的

72、長短，直接影響可利用土地并獲相應土地收益的年限。容積率修正系數表鄭州市住宅用地容積率修正系數表容積率修正系數容積率修正系數容積率修正系數10.68572.70.9734.41.38211.10.6992.80.9764.51.4121.20.7162.90.9894.61.43651.30.733314.71.45331.40.75143.11.0144.81.46981.50.76193.21.0364.91.49681.60.77813.31.06151.521.70.79623.41.0865.11.53521.80.8193.51.11485.21.54981.90.83463.61.

73、14165.31.555520.85633.71.16855.41.56252.10.87233.81.19795.51.5742.20.89023.91.2335.61.58222.30.906141.2635.71.59042.40.92884.11.29365.81.5942.50.94124.21.32435.91.59852.60.95674.31.352661.6012商業用地宗地容積率修正系數表：住宅用地宗地容積率修正系數表：商服用地區域因素、個別因素指標說明表及修正系數表影響因素優較優一般較劣劣區域因素繁華程度距市級商業中心距離(KM）位于中心11,2)2，3）3距區級商業中心

74、距離(KM）位于中心0.50.5,1)1，2）2距社區商業中心距離(KM）位于中心0.30.3,0.5)0.5，1）1交通條件周圍道路類型300米內 有主干道500米內有主干道500米內有次干道500米外有次干道-距快速路匝口距離(KM）0.50.5,1)1,1.5)1.5，2）2距停車場距離(KM）0.10.1,0.2)0.2,0.3)0.3，0.5）0.5距軌道交通站點距離(KM）100米內 有兩條以上線路的站點0.30.3,0.5)0.5，1）1距公交站點距離(KM）200米內 有十條以上線路的站點200米內有五條以上線路的站點0.30.3，0.5）0.5距火車站距離(KM）0.20.2

75、,0.5)-距長途汽車站距離(KM）0.10.1,0.2)-距客運碼頭距離(KM）2000m15002000m12001500m8001200m1000m距公共交通設施距離有4路以上路公交車通有3-4路公交車通有2-3路公交車通有1-2路公交車通有1路以下公交車通距汽車站距離4000m基礎設施條件供水條件保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低排水條件排水暢通排水較暢排水一般排水較差排水不暢供氣保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低供暖保證率高保證率較高保證率一般保證率較低保證率低公用設施條件距中學距離2500m距小學距離2500m距幼兒園距離1300m距醫院距離2500m距菜市

76、場距離2500m距公園距離2500m距文化設施距離3000m自然環境優劣度自然環境優劣度工程地質條件優越無災害影響工程地質條件較好無災害影響工程地質條件一般，無災害影響臨近存在地質災害隱患的區域，工程地質較差位于地質災害易發區，工程地質條件差環境質量條件大氣環境好較好一般較差差聲環境無污染輕微污染一般污染較重污染嚴重污染綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地率高，環境好綠地率較高，環境較好綠地率一般，環境一般綠地率較低，環境較差綠地率低，環境差宗地自身條件臨近道路類型混合型主干道生活型主干道生活型次干道交通型主干道支路臨街狀況十字路口丁字路口臨主街臨次街臨支路宗地形狀矩形規則多邊形較規則不規則極不規則宗地面

77、積無影響略有影響有一定影響影響較重嚴重影響規劃限制條件規劃限制條件對土地的利用類型利用強度無限制對土地的利用類型無限制，但對利用強度略有限制對利用類型無限制，利用強度有一定限制對利用類型基本無限制，利用強度限制較大改變了利用類型鄭州市城區九級住宅用地基準地價修正系數表影響因素影響因子優較優一般較劣劣商服繁華條件距商服中心距離0.02170.01080-0.0158-0.0317街道等級0.00870.00430-0.0063-0.0127交通條件距主干道距離0.00650.00330-0.0048-0.0095距公共交通設施距離0.01520.00760-0.0111-0.0222距汽車站距離

78、0.01080.00540-0.0079-0.0158基礎設施條件供水條件0.00430.00220-0.0032-0.0063排水條件0.00430.00220-0.0032-0.0063供氣0.00430.00220-0.0032-0.0063供暖0.00430.00220-0.0032-0.0063公用設施條件距中學距離0.00870.00430-0.0063-0.0127距小學距離0.00650.00330-0.0048-0.0095距幼兒園距離0.00430.00220-0.0032-0.0063距醫院距離0.00870.00430-0.0063-0.0127距菜市場距離0.0065

79、0.00330-0.0048-0.0095距公園距離0.00430.00220-0.0032-0.0063距文化設施距離0.00430.00220-0.0032-0.0063自然環境優劣度自然環境優劣度0.0130.00650-0.0095-0.019環境質量條件大氣環境0.01730.00870-0.0127-0.0253聲環境0.01520.00760-0.0111-0.0222綠地覆蓋度綠地覆蓋度0.0130.00650-0.0095-0.019宗地自身條件臨近道路類型0.00430.00220-0.0032-0.0063臨街狀況0.00650.00330-0.0048-0.0095宗地

80、形狀0.00650.00330-0.0048-0.0095宗地面積0.00430.00220-0.0032-0.0063規劃限制條件規劃限制條件0.0130.00650-0.0095-0.019待估宗地地價影響因素條件說明表和修正系數表（住宅）條件描述評定等級修正系數商服繁華條件距商服中心距離距小區級商服中心小于5001000m較優0.0108 街道等級生活次干道較劣-0.0063 交通條件距主干道距離4000m劣-0.0158 基礎設施條件供水條件保證率高優0.0043 排水條件排水暢通優0.0043 供氣保證率高優0.0043 供暖保證率低劣-0.0063 公用設施條件距中學距離2500m

81、劣-0.0127 距小學距離1000m優0.0065 距幼兒園距離300m優0.0043 距醫院距離20002500m較劣-0.0063 距菜市場距離3000m劣-0.0063 自然環境優劣度自然環境優劣度工程地質條件優越無災害影響優0.0130 環境質量條件大氣環境好優0.0173 聲環境無污染優0.0152 綠地覆蓋度綠地覆蓋度綠地率高，環境好優0.0130 宗地自身條件臨近道路類型生活型次干道一般0.0000 臨街狀況十字路口優0.0065 宗地形狀規則多邊形較優0.0033 宗地面積無影響優0.0043 規劃限制條件規劃限制條件對土地的利用類型利用強度無限制優0.0130 綜合修正系數0.0434 工業用地區域因素、個別因素指標說明表及修正系數表