1、綠城 19 年設計經驗總結匯編語語本次收集的綠城前期和設計的案例，跨越了綠城發展的 19 個春秋，內容涉及設計合作、規劃方案細節、建筑與景觀、中心會館、建筑細部設計、前期準備工作等等，作為綠城對許多問題的反思和總結，希望大家能借鑒.第一部分：景觀設計不宜盲目崇洋【事實描述】在“上海綠城”項目景觀概念設計過程中，由于我們和哈佛設計團隊雙方的文化背景差異，彼此觀念曾經出現了一些分歧。首先需要肯定的是，設計師并沒有機械地套用歐洲的小鎮風情或是美洲的海岸陽光，而是用更為開闊的視角，著眼于“整體風格的建構”與“分區特色的營造”。即在維持整體的脈絡紋理架構下，調整門戶意象與填充性元素的組構，營造出不同組團

2、景觀規劃設計的特色，達成自然主義與城市主義融合的場所精神?？陀^來講，整體景觀設計概念立意很高。但是在第一輪的景觀設計方案匯報中，中心景觀廣場的設計方案并沒有得到我們的認同。由于設計師長期生活在北美，受北美追求自然、郊野的戶外生活方式的影響，在最初的設計中手法過于隨意，出現大片的疏林草地和自然形態的水池。在規劃中所設想的 3.6m 高差并沒有得到充分的體現，在自然主義與城市主義的結合中顯然更側重于自然主義方向，與“上海綠城”高層和小高層社區所營造的氛圍并不是很吻合。經過雙方多次的討論與溝通，在新一輪的景觀設計方案匯報中，設計師主要針對中心景觀廣場提出 A、B、C 三種方案，方案 A 強調漸進式扇

3、形塊面的層次轉換；方案 B 強調幾何軸線的戲劇性視覺效果；方案 C 強調綜合軸線與塊面的交叉組合。這三種方案與前一輪相比，可操作性更強，并通過設置一些景觀構架、廊道與地形結合，進一步強調了 3.6m 的高差。雖然在設計上仍有諸多方面需要調整，但其所營造的空間塊面還是得到了我方的認同。【案例分析】基于集團公司擴張和發展的需要，我們與境外設計師的合作越來越多，不僅僅是景觀設計方面，在項目規劃和建筑設計過程中，都可能碰到由于雙方文化差異和生活方式不同所產生的分歧。我們認為，在全球化的背景下，學習引進是應該的，也是必須的。但在與境外設計師合作的時候，一定不能盲目崇洋，在吸取其優秀設計思想的同時，還應以

4、尊重基地現狀和地域文化為首要準則。隨著房地產行業競爭的加劇，市場對住區品質的需求也愈來愈高，但是這種需求不應向奢華的方向發展。昂貴的材料運用或是舞臺布景式的歐陸風格設計并不一定能真正提高整個住區的品質，以尊重自然、尊重基地現狀和地域文化為前提的更為人性化的設計方式反而有可能創造出真正高品質的住區，這是我們房產開發者必須正確把握的方向。第二部分：遲來的景觀設計【事實描述】集團公司開發的某別墅項目當時單體工程進度較快，經設計和建設者的共同努力，1999 年 35 月公司陸續向客戶發出了領房通知書。少數客戶因領房后小區環境、道路工程未全部完成向公司投訴。該項目是集團公司首個引進外籍專家進行景觀設計的

5、項目，由于缺少經驗，環境設計嚴重滯后。環境設計師于 1998 年底才開始接觸項目，1999 年初陸續出圖（而合同約定房屋交付期為 1999 年 5 月）。由于小區地形復雜，土方及駁坎工作量較大；加上 5 月開始綠化工程施工后天氣迅速轉暖，一些樹木不宜種植，致使環境工程嚴重滯后；同時會館、泳池也處于施工狀態。整個工程至 2000 年 5月才告全部結束，會館于當年 8 月投入使用，給已入住的業主生活帶來諸多不便，給公司聲譽造成了一定的負面影響。【案例分析】本案反映了集團公司在過去的項目開發中，對環境設計給整個工程工期帶來的影響估計不足。其實，環境設計師和規劃建筑設計師一樣，在項目策劃階段就應介入，

6、綜合考慮季節、氣候及其他可能的因素對環境施工工期的影響，與建設單位共同協作，“三位一體”，才能做好項目的前期工作。環境設計工作在高檔樓盤特別是別墅樓盤中對整個項目品質的影響是舉足輕重的。從該別墅區的一些業主和業內人士反映的情況來看，環境因素在影響樓盤品質的因素中占到了 2/3 強（如果園區所處的大環境不佳，園區內環境因素將顯得更為重要）。盡管該別墅區所處地理位置良好，周邊配套設施齊全，但客戶對園區的環境要求依然很高，在這方面我們當時顯然估計不足，給后續工作帶來了被動。環境施工與其它工程間的配合組織經驗不足，各工程間互相制約，也是導致工程延誤的重要原因。這主要表現在：環境工程與建筑單體之間、環境

7、工程與市政配套工程之間交叉施工、相互制約。因此，我們在項目初期就應全面考慮整個開發過程中的各個環節，統籌安排，綜合協調，尤其對別墅區建設而言，規劃、景觀、單體設計應同步進行，并考慮主要節點的適度提前，這樣才能保證項目的順利進行。第三部分：來自對“外婆家”投訴的思考事實描述位于桂花城會所二樓的外婆家酒店正式對外營業。作為園區生活服務的配套，它是園區業主的要求與生活所需，也是開發商承諾的兌現。當初酒店未開張時，業主意見很多，后經多方聯系和努力，酒店終于如期營業。然而，隨著“外婆家”酒店的對外營業，也帶來了噪聲、油煙、安全等諸多問題，園區的生活和環境也因此受到了影響，引起了部分業主的不滿和投訴。一位

8、業主不禁發問：開發商自己苦心營造的優美環境，為什么變成了酒店的賣點和后花園？案例分析桂花城項目開發前后歷時年，是集團公司當時開發的最大的樓盤。會所作為小區公共服務設施，我們在項目規劃中更加強調了它的服務半徑，所以將其安置在園區中央，使園區居民都能便捷地到達會所。當然，這也是項目規劃中中軸線構圖均衡性的需要。由于對大型樓盤開發經驗不足，對于會所餐廳的規模及相關的管理模式，我們在規劃設計中沒有作充分的探討和研究。目前集團公司所有開發項目的會所設施，基本上都處在只賠不賺的層面，公司在為住戶提供良好社區服務的同時，經營上也在作一些嘗試。英國早在 70 年代的項目開發中，就提出了擴大社區規模的理念，原因

9、就是現代流動性很大的家庭需要相應的商業服務設施等級。顯然，僅靠桂花城居民數量，小區會所提供的商品和服務種類、規模是遠不能滿足要求的。居住區服務設施等級的提高，只有相應提升其居民數量及規模才有可能實現?？傮w而言，目前我國的房地產開發水準還不是很高，政府的土地政策和控規的編制也存在或多或少的缺陷，由相鄰居住區的多家開發商共建會所等公建設施并不現實，公共服務設施追求“小而全”成為目前城市邊緣中小型樓盤的主要特點，經營難免存在服務等級與規模效應之間的矛盾。將中小型樓盤公共服務設施向城市界面打開，以緩解上述矛盾，就必須配以相應的分級管理措施，并在項目規劃設計中得到反應和落實。例如會所等公共服務設施的選址

10、及它對城市打開的度的把握，管理體系中的分級，都是我們近期在項目規劃中認真思考的問題。在安徽的桂花園以及北京、海寧等地的項目，我們在規劃中針對會所設置的相關問題作了改進和嘗試，當然成敗要靠建成后經營和使用的具體情況來檢驗。公共服務設施對于住戶的需求來說也存在著一些矛盾。就業主而言，它的理想位置當然是就近使用，但又不希望受噪音和油煙之擾。這需要我們在設計和管理中去弱化這種需求矛盾。第四部分：小區入口的規劃設計事實描述集團公司目前竣工交付的住宅小區，從早期的桂花園、月桂花園、丹桂公寓等樓盤到近期的紫桂花園、桂花城，入口處理或多或少地帶有一些遺憾。主要表現在以下幾個方面：1、居住區入口處理注意力過分集

11、中于建筑造型，而沒有充分結合景觀，忽視整個空間氛圍的感受。門戶印象應該是全面的，需通過規劃、建筑、景觀設計等加以綜合考慮，調用各種元素和手段，給來訪者創造強烈而難忘的體驗，給住戶帶來舒適和自豪。2、不注重入口處人車分流。入口處作為小區交通匯聚點，交通組織問題非常突出。除了規劃對于入口性質的界定之外（如以機動車為主的出入口、步行出入口），在景觀設計中，還要解決好人流、非機動車流和機動車流的問題。其中有兩個方面我們做得還不夠理想，尤其是大型住宅小區。首先，訪客車輛專用道和謝絕進入后的回車道設置不充分，給業主車輛造成干擾。這一問題在綠園的設計中，我們作了相應的改進。其次，對于較大居住小區的主入口，應

12、該考慮出租車專用等候區。3、對門衛房和保安亭的設置及功能性問題輕視。根據保安人員風吹日曬的工作性質，我們在設計中應該考慮對他們工作環境和工作條件的改善，“以人為本”的理念應進一步地拓展。4、住區布告欄、導向指示牌等的布點和設計滯后。這些細節問題我們在景觀設計時就應落到實處，因為它們與流線和空間使用中經過還是停留的關系密切。5、與入口處相鄰的私家花園和入口關系的處理未予以足夠地重視。在桂花城二期，就出現過景觀設計時公共區域占用私家花園的現象。由于當時規劃中對入口思考不夠深入，景觀設計又沒能很好地銜接，發現問題時，銷售工作也基本結束，設計修改非常被動。案例分析這算不上一個單一的案例，所說的是小區入

13、口處規劃設計的一類問題。但我們對入口及入口相關的一些問題應該引起足夠的重視。從上述這些問題看來，我們的房產品還有很多地方需要優化和改進，我們的工作還可以更深入、更細致。作為房產品的開發者，在樓盤開發工程中應該能夠換位思考，從房產品交付后使用者、物業的管理者等身份在想象中體驗自己的房產品，這是規劃設計乃至產品和工作本身“精制、完美”的前提和基礎。毫無疑問，在達到“精致、完美”的境界之前，我們首先必須是一個“細心、有心、耐心”的工作者。從入口的這些問題來看，規劃、景觀、建筑這些方面設計工作的銜接和整合也非常重要。當然，我們可以在以后的工作中嘗試三方面同時界入，通過不同專業的互動關系，進一步提高住區

14、的設計品質。另一方面，在不具備這樣的條件時，這些整合、銜接工作就落實在我們開發商這一“大導演”的肩上，我們要在不同的設計階段給不同的設計師去“說戲”。第五部分：將精致、完美進行到“底”【事實描述】高層住宅的地下室較上部結構而言造價高，施工難度大，面積利用率低。一般地，高層住宅地下室成本要占到土建總成本的 25%左右。因此，如果地下空間不精打細算地加以充分利用，將會在不知不覺之中被“吃”掉很大一塊利潤。在地下室空間的設計中常會發生如下幾種通?。?、地下室電梯層層?？?，造成地下室底板不在同一標高，增加施工難度和造價，而且每層電梯廳都要設電子監控設備及可視對講系統，造價大大提高且不安全；2、由于結構

15、跨度相差較大，地下室的凈高往往由最大跨度梁下空間決定，因此造成絕大部分空間凈高較高；3、設備用房設計往往由于部分設備高度高（如高配間、鍋爐房等）而將所有設備用房都設計為兩層，造成了空間的浪費；4、設備管線（尤其是風管）按近路排布，為使汽車通道達到凈高要求，加大了地下室層高；5、由于高層住宅上部結構柱網不規則，造成地下空間的汽車庫利用率低。針對以上幾種通病，我們制定了幾種解決方案：1、地下室電梯廳錯層設計，即地下一層往下去半層，地下二層往上去半層，電梯井道在電梯前室地面以下標高部分作為電梯基坑。從而帶來以下幾方面好處：電梯停站數減少，節約停站成本；地下室底板做平，底板施工難度大大減少，節約投資；

16、減少地下室入口，相應減少門禁系統數量，提高安全性；在電梯廳樓板下夾層空間設消防水泵，并在相對電梯井壁設空氣對流孔，有利于延長電梯使用壽命；2、地下室若做無梁樓蓋，可能會影響剛性?？煽紤]將較大跨度部分設計為扁梁，盡可能使梁等高，這樣做雖然結構梁砼量增加，但減小層高后，將大大節約總體成本；3、設備用房根據設備高度不同設計夾層，作為管理用房或自行車庫房；4、設備管線（尤其是風管）盡可能避開通道，這樣做雖然管線敷設相應延長，但減少層高后，總體成本節約較多；5、在裙房設半轉換層，轉換掉一些次承重柱，從而規整裙房和地下室柱網，盡可能增加車位數量。與此同時，還可考慮將地下車庫剩余空間設計成“母子車位”，為擁

17、有兩輛車的家庭備份“套餐”。【案例分析】我們以往在高層住宅設計中，關注的重點大多在戶型、立面、環境等方面，地下室則往往按常規設計。然而項目的成本控制、產品的精致與完美必須貫徹到房產品開發的每一個細節，每一個不為人注意的角落?！伴_發商出錢，設計師用圖紙制定出花錢計劃，施工單位按設計師的計劃把開發商的錢花掉?！焙芏嗳藭@樣理解開發商、設計單位和施工單位之間的關系。而事實上，在一般情況下，設計師對經營、成本、使用等方面的理解肯定是有局限的。那么作為開發商一方面要充分調動設計師的積極性，深挖設計潛力；另一方面則必須從經營和管理的角度去深入思考技術問題，使項目資源得到最大限度的利用和整合。當我們的用心已

18、經能夠深入到地下室的每個角落的時候，真正“精致、完美”的產品也許就離我們不遠了。第六部分：車庫的尷尬【事實描述】某項目部分車庫門洞的設計寬度為 2.4M，且實際施工中因為門洞兩側均采用花崗巖飾面，施工后門洞實際凈寬又有減小。同時，部分車庫前的柱廊間距過小。另外，部分車庫翻板門在安裝時因為梁下翻及管道下穿等原因，還造成了安裝后的車庫入口實際凈高不夠。受車庫入口凈高、凈寬以及柱廊間距過小的影響，車輛進出較為不便。目前，在國家建筑設計和施工規范中，尚沒有地上單獨汽車庫寬度和高度的設計標準。參考坡道式汽車庫設計規范，小型車車庫最小寬度要求為柱間距 2.4M、墻間距 3.0M，最小長度要求為 5.8M，

19、最小凈高要求為 2.2M?！景咐治觥吭谠O計階段對車庫尺寸的定位過低，以及對其與柱廊之間相互關系、下水管安裝空間的考慮不周，是該項目車庫問題的主要原因。1、設計未根據不同裝飾材料的厚度對其進行縮放，過窄的入口和過大的花崗巖飾面、突出的花崗巖線條使得車輛進出極為不便。同時，下水管（雨、污水管）在通向車庫層時未考慮門開啟或門寬，車庫門的安裝需要照顧雨、污水管所占用的空間，導致車庫門寬與門高受到影響。2、在工程管理環節，對圖紙審查工作重視不夠。集團公司的質量管理體系文件明確要求：項目開工準備階段及施工過程中，應對施工圖紙進行嚴格地審查。但項目工程部沒有嚴格按照集團公司的有關規定組織進行施工圖審查；在

20、施工過程中，沒有及時發現圖紙上存在的問題，或雖發現問題卻沒有提出改進建議并落實整改。3、車庫基礎完工后，工程管理人員就已經發現車庫門洞及柱廊間距過小的問題，并與設計單位進行了口頭的溝通。但由于人事變動等方面的原因，后續工程管理人員沒有對處理過程進行有效地跟蹤和反饋。該項目車庫所出現的問題留給我們的教訓是深刻的。它提醒我們，在房產品的開發過程中，不僅要保證建筑立面外觀的賞心悅目、居室功能設置的獨具匠心，更應追求產品的人心化關懷，體現著對人的尊重。建筑細部事關居住者日常生活起居的舒適與便利，我們必須努力追求每一個環節、每一個細節的精致和完美，真正體現開發者在房產品中傾注的人性化關懷。第七部分：中心

21、會館的缺憾【事實描述】綠城某樓盤中心會館建成開放至今已有很長一段時間。該會館以其典雅的造型，優美的環境，高檔的裝修以及齊全的配套設施，曾經贏得了眾多參觀者和消費者的好評。然而，隨著時間的推移，會館存在的問題正逐步暴露出來，給會館的日常經營和管理工作帶來了不便。目前已經出現的主要問題有：1、由于不均勻沉降等原因，會館建筑多處出現裂痕；2、由于管線布局等原因，造成餐廳內中央空調系統效果不太理想，且忽略了檢修口的預留，給檢修帶來不便；3、設計時未設置通風設施，廚房、倉庫空氣流通不暢，不利于物品的長期存放；客房衛生間缺少直接對外排風系統，異味難以排出；4、游泳池溢水處不規范，沿口的直角邊容易造成安全隱

22、患。【案例分析】該樓盤會館建造中出現的種種問題主要源于兩方面的原因：一是設計考慮不周；二是方案實施前論證不充分。會館設計既需重視外觀效果，又要充分考慮其使用功能。設計過程中遇到專業性較強的環節時，應對其可行性和合理性進行充分地論證，并重視施工前的設計方案評審。房產品是建設者生命的固化和延續，我們有必要像愛護自己的生命那樣愛護我們的產品，做好我們的產品，既要重視房產品的外在觀感，又需充分考慮它的使用功能，不能忽視任何一個工作環節、任何一個細節。第八部分：室內設計應同步介入建筑設計的全過程【事實描述】我們在以往大部分項目的開發過程中，往往把主要精力投入到總平設計、立面設計、戶型設計、環境設計等方面

23、，而把深入的室內設計留給交房后業主自行處理。而據統計，客戶在入住后的投訴問題中，室內戶型細節上的不合理（如浴缸放不下，廚房油煙機無法安裝，空調室內機沒有合適的安裝位置等等）占據相當比例。另一方面，公共部位由于功能原因，造成一些先天性的觀感上的缺憾，如消火栓位置、配電柜位置、管井門等，使得客戶入住后室內裝修設計只能是局限在原有基礎上的修修補補，在一定程度上給客戶造成了不便?！景咐治觥孔≌侨祟惾粘Ｉ畹谋尘皥鏊?，也是演繹人生悲喜劇的舞臺，住宅的戶型與室內空間代表著主人的經濟、文化與社會價值以及個人品味、生活規律等多方面的起居活動的物化形態。開發商為業主創造的理想生活環境，從宏觀的角度，應表現在

24、立面、小區環境、建筑品質等方面；而從微觀的角度，則應表現在室內空間的以人為本、細致入微的考慮上。將室內設計同步介入建筑設計的全過程，其根本意義在于，把我們所堅持的人本主義建筑理念細化，從以米、以分米為單位的建筑設計尺度，細化到以厘米、以毫米為單位的室內設計尺度。從理論的角度，室內設計的人本主義主要基于兩點：一是從人的精神價值出發，體現出開發商與業主在對文化、經濟、社會、家庭等方面的審美意義上的價值取向；二是從人體尺度出發，基于環境心理學與人體工程學的理論基礎，設計出最適宜于人起居生活、促使人身心健康的室內環境空間。中山花園二期在建筑方案設計階段，對最可能引起客戶投訴的廚房、衛生間、陽臺等部位放

25、大細化設計，力求最大限度地為業主作周到的考慮。還準備請世界著名的五星級酒店的設計總監作為本案的室內精裝修成品房的設計總監，努力為業主提供高尚的超越期望值的室內裝修服務。一個真正意義上的“精致、完美”的產品，首先一定應該是一個完整的產品，一定是一個全方位體現人文價值的產品。將室內設計、物業管理、景觀設計、結構與設備設計等多方面綜合性的整合，是對開發商綜合能力的一種考驗，唯有超越這個臺階，企業才會有更大的生存和發展空間。第九部分：空調室外機該何處容身？【事實描述】集團某項目公寓樓在交付時發現，北立面空調擱板安裝了鋁合金百葉后，與外墻的凈尺寸約為 41cm，但有100 的落水管從幾只空調擱板靠墻一側

26、穿中而過，致使落水管與空調擱板外圍鋁合金百葉的凈空間尺寸僅為 23cm26cm。經調查，目前家電市場的各品牌空調室外機厚度一般在 22cm30cm 之間。因而在空調安裝時，室外機可能無處容身或沒有足夠的擺放位置，即使室外機勉強擱置于擱板上，也會因缺少足夠的操作空間而給安裝工作帶來相當大的難度。而在北立面餐廳位置上，則出現了預留空調洞被陽臺落水管遮擋的情況，個別位置甚至兩個空調洞同時被落水管遮擋，致使空調安裝時的穿管工作變得十分困難（尤其在一層，由于外墻濕貼砂巖，外墻面與落水管的凈距離更?。??！景咐治觥拷ㄖ┕D顯示，鋁合金欄桿至外墻的軸線距離為 70cm，扣除鋁合金百葉欄板砼翻邊厚度約10c

27、m，再扣除外墻貼沙巖厚度(約7cm)與1/2磚墻厚度12cm，凈尺寸約為 41cm。距墻壁尺寸約 5cm 安裝100 落水管后，剩余凈尺寸約26cm。上述計算基于無施工誤差的情況之下，實際尺寸可能更小。出現上述現象的原因是多方面的，主要表現在以下幾個方面：1、由于門窗與外墻陰角之間未設門窗垛或門窗垛過小，雨水管及室內的空調洞只能留在有門窗垛的一側，致使空調洞被同側的雨水管遮擋。2、施工過程中，因預留空調洞、空調擱板一般由土建工種負責，水管安裝洞的預留則由水電工種完成，但各工種發現問題后相互之間沒有及時溝通并采取相應措施。工程管理人員則缺乏對使用功能的了解，平時在管理過程中也不夠仔細，在現場的施

28、工管理中缺乏整體考慮。3、設計過程中，建筑師預留的尺寸過于理想化，未留給結構、給排水足夠的施工尺寸。圖紙設計完成后，又未仔細進行校審。也是問題產生的重要根源。為避免此類問題的再次發生，有必要采取以下的預防措施：1、在設計預留空調擱板尺寸時，首先需由水、電設計師提供常用空調的安裝尺寸，并綜合考慮外墻裝飾層、門窗套或腰線及落水管安裝等尺寸；2、預留空調洞的位置需明確反映到水、電施工圖上，以便于水、電設計師安排水管或預留空調插座；3、若在陽臺兩側墻上預留安裝空調位，要充分考慮陽臺門開啟的便利性。若在窗臺外側預留空調擱板，必須考慮空調室外機的高度，避免空調安裝后窗開啟不便的情況發生；4、設計、工程環節

29、均需進行嚴格的圖紙審查；5、工程管理人員應注意在圖紙審查、現場施工管理等環節中嚴格把關，發現問題立即采取相應的補救措施。第十部分：別墅設備用房的設計【事實描述】在近幾年開發的低容積率別墅項目中,開發商一般未考慮集中供熱及小區中央空調系統。因此在建筑設計的時候，開發商一般會考慮今后業主安裝一些小型設備的可能性，如家用小型燃油熱水鍋爐、家用小型中央空調等（事實上，從一些已經交付的別墅小區來看，情況確實如此）。但從集團公司以往開發的別墅型項目看,業主入住后,室外中央空調機組與熱水鍋爐的防護棚搭建比較雜亂，對整體建筑效果造成了一定程度的破壞。在桃花源的單體設計過程中，公司就要求設計師結合整幢別墅的戶型

30、結構，從建筑的外立面整體效果及周邊的環境等綜合因素出發，設置了集中安放這些設備的場所設備房。這不僅體現了人性化的建筑設計理念，同時也便于業主日后安裝這些設備時，避免對整個建筑效果的破壞和對周圍環境造成不利影響，這對整個小區的品質和檔次提升非常重要。但是縱觀目前的別墅設計圖紙的設備房，仍存在不少問題：1、設備房的地面不是硬地面，而是綠化草地；2、設備房內沒有相應的水、電預留接口；3、戶外電表箱設置在設備房內，待業主入住安裝機組后，將給抄表造成一定困難；4、設備房的預留空間尺寸過小，往往只考慮了熱水鍋爐的安裝尺寸，忽略了中央空調室外機的放置空間。【案例分析】第十一部分：窨井蓋的設置【事實描述】在小

31、區的建設中，散落分布在道路上的窨井一直是比較難以處理的痼疾。設置窨井的主要目的是為了滿足日后檢修的需要，但不合理的窨井位置往往會破壞路面的整體效果。在桂花城一期和紫桂花園等項目的建設中，有關人員曾對窨井的設置做過一些探討和嘗試。對于位于鋪磚路面上的鑄鐵窨井蓋，沒有象常規那樣做得同路面平齊，而是采取下沉后在窨井蓋上采用角鐵包框后再用道路磚鋪平的方式。這樣，整個道路從整體看就比較干凈。但是，在桂花城一期和紫桂一期建設完畢后，部分窨井蓋上的裝飾框開啟非常困難，有些雖能強行開啟，但對路面也造成了不同程度的損壞。出現這種現象的主要原因在于：一是角鐵裝飾框過大、過重，有些大的窨井部位的角鐵框四個人還不一定

32、能打開；二是角鐵框與窨井蓋的接口部位由于施工時采用了水泥找平，導致角鐵框與窨井蓋粘牢，很難打開。針對上述問題，在紫桂二期、三期以及后續項目的建設中，我們對裝飾用角鐵包框作了一些改進，將其改小或用兩個框進行拼裝，角鐵框在窨井蓋上的找平采用細砂。這樣一方面滿足了道路的整體效果要求，另一方面也不會因窨井蓋打不開而失去設置窨井的意義?！景咐治觥?、施工前審圖時應對窨井的設置加以重視。市政窨井（雨污水、自來水、煤氣、電力、電信以及弱電安保等）設置的目的是為了以后檢修的需要。井蓋開啟的頻率也非常低，在管線綜合階段可以有針對性的與路面環境重疊核對，盡量布置得整齊些，避免凌亂。一般多層、小高層進出管線位于建

33、筑物的北側，且集中布置在單元入口處，管線布置時空間矛盾非常突出，可以在技術上采取一些措施。比如在進出單元部位的窨井分散設置，或設置于綠化帶中，避免對路面整體觀感的破壞。2、景觀措施。對于一些位于區間小道邊的窨井蓋，可以在材料（如采用與草同色的塑料蓋板）、形狀（如將蓋板做成踏步石，或在蓋板上采用塑料花草）、功能（如在蓋板上放置盆花、座椅等）、位置（如采用灌木叢遮擋）等方面加以弱化，避免窨井太顯眼而影響小區環境。3、合理取材。窨井蓋的材料多種多樣，包括鑄鐵、水泥、塑料等等；道路面層的用材也不盡相同，如瀝青柏油、水泥、道路鋪磚、花崗巖拼裝等?？梢葬槍Σ煌牡缆访鎸雍褪芰η闆r合理配對選取適宜的窨井蓋。

34、第十二部分：設計：小處不可隨便【事實描述】桂花城一期和紫桂花園一期交付使用一段時間后，管理人員發現，澆花用水管閘閥控制的水源任何人均可以擰開，不好控制；用水量也不能準確計量核算；且因夏天使用頻繁，向上引出部位同埋在地下的干管容易脫裂；支管因土體沉降等原因容易出現斷裂漏水現象；此外，部分用水點的設置不合理，與該區域的綠化不夠協調，綠化工使用極為不便?！景咐治觥康谑糠郑涸O計合作引出的思考【事實描述】集團公司在某項目的設計上傾注了非常多的心血。該項目方案、擴初由 A 公司設計，施工圖設計委托 B 公司負責。前期方案設計時間較長，準備工作充分。但施工圖設計時間則較為倉促，設計交底時間短，且由于兩

35、家公司在管理方式上存在差異，設計師在溝通、設計銜接等方面也不盡融洽，從而導致了設計銜接不明確、交底不清楚等諸多問題。此外，合作雙方在設計交底中也沒有很好地進行交流，給后來的施工配合帶來了較大的難度。上述問題的存在給項目進度和工程質量造成了一定影響，增加了工作量。雖然在設計合作中出現的問題最終均通過工程管理部門的協調得到解決，但作為市場經濟條件下一種新的設計模式，如何在合作設計問題上揚長避短，仍留給了我們一些有價值的思考。【案例分析】一個合作設計的項目，好的設計首先必須有好的設計單位或設計配合。必須選擇幾家設計公司聯合設計時，應優先考慮相互間有良好合作關系的設計單位，從而避免由于設計觀念上的偏差

36、造成的設計配合的困難。合作設計有利于各方的優勢互補，但由于設計理念及管理方式上的差異，合作各方在設計過程中容易出現矛盾或沖突，給項目開發工作造成不利影響。因而需及時組建項目工程部，設專人負責設計外協工作，加強設計合作各方的溝通與協調，求大同，存小異，保證項目開發的順利進行。經過該項目設計各方之間的磨合，我們覺得有必要加強工作中的質量監控體系，強調工作責任的可追溯性。特別是與個性較強的設計者工作時，每一個工作流程、工作環節都有必要留下質量記錄，設計交底過程中必須每次都以書面的形式予以明確。只有這樣，才能保證工作的有效性和可追溯性，提高工作效率和工作質量。第十四部分：美麗的農居點拆遷戶的家【事實描

37、述】臨平桂花城項目涉及到許多新安村農民的拆遷安置問題。與擬建樓盤毗鄰的農居點建設成功與否，將直接影響到項目建成后的整體形象。而一般來講，農戶的故土情結較重，對新事物的認識相對滯后，同時在建造農居點的問題上，拆遷戶都希望采取以往一貫的自建房的方式來節約成本。因此，作為臨平桂花城樓盤周邊環境的農居點，如何既能在建造時避免與樓盤整體形象形成強烈的反差，又讓拆遷戶欣然接受農居點統一規劃、統一建設的方案就成為擺在該項目公司面前的一大難題。針對這一情況，項目公司專門安排人員協同政府相關部門深入新安村進行了摸底調查，了解拆遷戶的真實想法，尋找解決問題的突破口。而后又組織村干部、村民代表前去綠城銀桂花園和蕭山

38、農居點進行實地參觀、考察，讓他們親身感受“園區住宅”的優美和舒適。期間不斷地向他們解釋什么樣的房子才算好房子、怎樣的戶型結構才算合理等等。最終，新安村的拆遷戶認同了農居點的統一規劃、統一建設方案，使新建農居點的設計、施工工作得以順利實施，也使項目公司加快了拆遷工作的進度，為臨平桂花城樓盤營造一個良好的周邊環境打下了堅實的基礎。從現在建成的一部分農居點的整體效果來看，比較符合當初的設想，拆遷戶對統一建造的農居點在造價、功能、設施等方面均感到滿意。【案例分析】第十五部分：資源共享，解決供水難題【事實描述】舟山丹桂園住宅小區周邊的市政供水管網壓力僅為 2.2kg，六樓和大部分五樓住戶供水無法保證。而

39、舟山市政供水管網已經老化，在短期內不可能為解決“丹桂園”的供水問題而提高市政管網壓力，滿足丹桂園的供水需求。為此，項目公司多次與供水單位進行磋商。提出了蓄水池變頻增壓供水和屋頂水箱供水兩個解決方案，均因不符合丹桂園項目和綠城品牌要求被否決。如何解決丹桂園五、六樓供水不足的技術難題？集團公司領導曾多次強調，應實現集團范圍內的信息、技術、裝備資源共享，合理調配資源。丹桂園五至六樓供水壓力的技術難題很快就被提交到了集團公司總師室?？値熓彝ㄟ^分析、研究，在最短的時間內即將當前國內技術最先進、獲國家專利的無吸程穩壓增流供水設備技術推薦給了舟山綠城公司。無吸程穩壓增流供水設備是市場前端產品。但供水單位是否

40、會同意采用該項設備，還需進一步溝通。為此，由集團公司總師室、供水單位及項目公司有關人員組成了考察組，對無吸程穩壓增流供水設備的生產廠家進行了實地考察，走訪了實際使用該設備的住宅小區，認為該設備的實際使用中均得到了很好的驗證。不久，供水單位即同意在丹桂園項目試用該設備?！景咐治觥啃畔?、技術、裝備資源共享是綠城品牌競爭力的可靠保證。在舟山丹桂園住宅小區項目的工程管理實踐中，通過資源共享，不僅解決了丹桂園五至六樓供水的難題，還達到了成本控制的目的。實踐證明，在企業內部實現資源共享對解決項目在開發過程中遇到的實際困難發揮了關鍵作用。隨著房地產開發競爭的深入，企業的有效經營管理越來越需要在企業內部各部

41、門、各分子公司之間實現資源的共享，資源共享有利于改善企業內部各部門、各分子公司之間的協同能力，改善企業對客戶的服務水平和提高產品質量，鞏固客戶對企業的滿意度和忠誠度，提高企業管理水平、經濟運行質量和效益，從而提升企業綜合競爭力。在一定程度上，實現企業內部資源共享的是企業在市場競爭中獲勝的關鍵因素之一。第十六部分：滯后的設計變更【案例描述】某項目設計方案于 2002 年 1 月通過集團公司內部評審。但政府有關主管部門要求，該項目設計方案應與毗鄰公建項目同步報批、同步實施、同步開工。經多次溝通，作了大量的解釋和協調工作，主管部門最終同意該項目設計方案先行報批，并于 8 月通過了方案設計審查。此時，

42、設計單位突然提出在寫字樓底部增設地下車庫，由此帶來的設計變更給施工圖報批帶來了諸多不便，在增加前期報建工作難度的同時，也拖延了開工建設時間。【案例分析】在上述案例中，若設計單位與集團公司相關部門就有關問題及早進行溝通，在涉及設計變更一事中提前與政府主管部門進行協商，并在方案會審前提交，就不至于在取得方案批復的同時發生設計變更，導致報批工作的被動，耽誤日后的項目開發工作。案例說明我們對內部評審工作還沒有引起足夠的重視。評審不僅僅是一個工作流程，更重要的是通過認真的評審，使產品品質得以提升，使項目定位更趨合理、配置更加優化、功能更加完善。重大的設計變更應在方案設計或公司內部評審時及時提交，盡早定奪

43、，避免給下一步工作的順利進行帶來不利影響。同時，還應加強各部門之間的溝通，及時傳遞合理而必須的變更內容，以免延誤項目開發建設進度，減少人為造成的不必要的周折。因此，公司必須建立嚴密的評審制度及操作規范。從方案評審到評審通過再到評審成果的具體落實都需要建立一套切實可行的操作程序，用以規范設計變更。同時，應建立并完善評審成果落實工作的監督機制，使評審的成果最終得到貫徹落實。第十七部分：拆遷戶的質疑【事實描述】桃花源西區 B 拆遷戶所擁有的輔房為七十年代未建造的磚木結構平房，經丈量，面積為 37 m2，按政府頒發的文件規定及實地勘查，評估價為 150 元/m2；桃花源西區 A 拆遷戶所屬的輔房是建于

44、八十年代中期的磚木結構平房，外墻帶粉刷，木門、窗，水電齊全，丈量面積為 46 m2，按政府頒發的文件及實地勘查，評估價為 200 元/m2。B 拆遷戶就其輔房的評估補償價與 A 拆遷戶輔房的評估補償價存在差異向前期部提出質疑?！盀槭裁赐禽o房，評估價卻相差達 50 元/m2？你們是根據什么標準來做出評估的？”前期部在接到 B 拆遷戶的質疑申訴后，調閱了 B 拆遷戶和 A 拆遷戶的拆遷檔案資料，認真地分析了原始丈量、勘查資料及評估表，并會同 B 拆遷戶對 A 拆遷戶的輔房進行了實地勘察，向他解釋了兩間輔房從結構、門窗、抹灰、地面設備及其他方面存在的不同之處。隨后又請他到辦公室詳細介紹了市物價局、

45、建設局聯合頒發的關于調整杭州市房屋重置價格的通知文件的拆遷房評估依據。有理、有力、有節的解釋工作讓 B 心悅誠服，使他最終認同了對他所屬輔房所擬訂的評估補償價?！景咐治觥糠康禺a開發企業前期的征地、拆遷工作崗位是一項綜合了專業技術和大量社會化工作的特殊崗位。尤其是目前政府部門對農村集體土地的征地與拆遷尚未形成一套規范化的、行之有效的操作模式，房地產開發企業直接從農民手中獲得土地，要遷移、拆除其住宅，改變其祖祖輩輩遺存下來的生活方式，雙方在拆遷過程中發生摩擦是難免的。如何合理、合法地維護拆遷戶的根本利益，在拆遷戶利益與公司利益間尋求最佳的平衡點，是前期工作人員需要面對的重要問題。在對拆遷房的評估

46、與補償工作中，必須慎之又慎，否則就有可能會給公司及拆遷戶帶來不可彌補的損失，給拆遷工作的順利進行埋下隱患。因此，房地產企業從事前期工作的人員，首先要認真學習和深刻領會政府部門關于農村房屋拆遷、補償方面的各項政策和法規以及有關操作要求，并真正運用于實際工作中；其次，前期工作人員要懂得和基本掌握農村住宅的建筑工藝、技術、建筑材料價格以及人工費用等相關基本知識，以便確切地對房屋重置價格進行評估；再次，現場丈量、勘查應認真、仔細，對本職工作一絲不茍，記錄力求詳盡，為評估作好基礎材料的準備工作；最后，前期的拆遷工作還必須要摒棄人情、情面等人為因素，補償評估結果要經得起橫向比較，具有較強的說服力。第十八部

47、分：物業用房不能隨意更改【事實描述】2002 年 6 月,銷售部口頭通知前期管理部協助辦理某小區物業用房與物業基金的確認與繳納工作。但銷售部提供的資料顯示，辦理竣工手續時所承諾提供的物業用房位置與原預售時預留的位置不一致，導致后續相關手續辦理的相應滯后?！景咐治觥糠康禺a項目的開發是一項關聯性強、不允許隨意變更的永久性開發工作。開發過程中的隨意變更，不但會影響建筑協調，也會給后續工作帶來不必要的麻煩。所以，我們在前期策劃階段就必須將各方面各專業很好地結合起來，全面、系統的考慮和分析規劃、設計方案，給房產品一個準確、理想的定位。房地產市場在發展中不斷完善，相關政策也將隨房地產市場的日趨成熟而更加

48、嚴密，特別是物業用房，在住宅小區綜合驗收中必須得到房管部門的確認，移交給所委托的物業管理公司，否則驗收將不予通過。而房管部門確認的依據，則是當時辦理預售證時開發公司所提供的位置和面積，不得隨意變更。此外，因綜合驗收導致的延期交房將損害客戶利益，引發客戶投訴。因此，在提供物業用房的位置和面積時，要周密考慮，全面平衡，既利于公司開發，又利于物業管理公司日后工作的開展。如果確屬必須和合理的變化和調整，我們也應該對它引起足夠的重視，列入工作計劃，及時制定解決方案、采取相應措施，提前解決問題。第十九部分：讓“不”可能成為可能【事實描述】2000 年 9 月 18 日，某項目公司以拍賣方式取得一塊建設用地

49、，用于開發商品房住宅小區。按當地政府拍賣地塊的規劃設計條件，用地北面應退讓新建道路4 米，由土地拍得人無償退讓。該道路不完全由項目業主使用，可視為城市道路；該地塊競拍價遠高于政府的期望值，開發商負擔較重，對以后的房價和房地產市場將產生不利影響；當地政府領導對品牌房產公司進駐表示極大的支持和鼓勵，以提升當地住宅的檔次。因而，力爭減免 4 米道路的地價款還是有一定希望的。但主管部門明確表示不可能再減免地價款。前期部工作人員堅持不懈，一次又一次地去主管部門協商，承述減免地價款的理由：該地塊會拍得如此之高的地價，都出乎大家的預料之外。政府拍賣土地的初衷，是公開、公平、公正，讓土地發揮其最大的經濟效益和

50、社會效益。地價過高反過來會影響樓價，最終會影響整個區域房地產市場的發展經過多次溝通以后，主管部門領導認為，政府在制定拍賣土地標底價時，確實忽略了道路等市政退讓部分的價格因素，終于同意道路退讓土地按政府行政劃撥地價結算。【案例分析】目前，政府正在推行招標、公開拍賣等土地出讓方式，這也是開發商今后取得土地資源的重要途徑。但因此舉尚在嘗試和探索階段，對政策的理解和把握各地有所不同，因而在參與土地投標、競拍等工作中，開發商有必要認真做好相關的前期預測和政策研究工作。由于土地出讓方式還有其不完備或不完善的一面，在取得開發權后，為維護公司利益，還應分析出讓土地中的不盡合理部分，積極與相關政府部門和人員溝通

51、，力爭取得政府相關主管部門的理解和支持。有些看來已定性，或者似乎是不可能的事情，通過努力或許仍可能改變。“不怕做不到，只怕想不到”未免言過其實。但是，實際上很多看似不可能的事情往往在最終的塵埃落定之后讓人唏噓感慨不已，關鍵在于是否據理力爭、用心去做，并且持之以恒。將“不”可能變為可能，是一種不服輸的精神，是敢于沖破墨守成規的藩籬、積極面對挑戰的勇氣。在公司的發展和員工個人的職業生涯中，困難無處不在，成功與失敗絕非偶然，關鍵在于面對困難時的進取態度。假如公司與員工時刻保持這樣的精神狀態，必能積蓄無窮力量，推動公司迅速向前發展。第二十部分：公司冠名的啟示【事實描述】2002 年 4 月，公司決定開

52、發上海閔行區馬橋鎮旗忠村森林體育城地塊，并成立項目公司，準備在公司名稱前冠以“綠城”或“綠茵”，但已被其他公司搶先注冊。為使公司名稱即能體現項目內容，又能體現項目性質，并考慮到集團公司的品牌效應和擴大項目知名度的需要，必須積極盡量與主管部門協調，爭取項目公司冠以“綠城”二字。通過項目公司有關工作人員與主管部門的多次接觸和溝通，并對上報的經營范圍作了適度的調整，終于在 2002 年 6 月 19 日成功注冊了“上海綠城森林高爾夫別墅開發有限公司”，基本實現了項目公司的冠名初衷?！景咐治觥科放频牧α渴菬o形的，善加利用，其威力也是無窮的。綠城集團在浙江產業界具有良好的口碑和形象，是一個具有強烈社會

53、責任感的企業，為區域經濟的發展貢獻了自己的力量。在公司注冊過程中，我們的工作人員正是充分利用綠城集團的品牌優勢和社會效應，通過與主管部門的溝通、協商，才最終得以達成目標。雖然政府主管部門在審核程序的各個環節都有法律和文件的相應規定。但在政府有關負責人的自由裁量權內，有些事確實能夠合理變通，只要通過努力，就能在他們的合理變通范圍內達到我們的目標。案例中，項目公司通過適度調整經營范圍，合理變通，并加強溝通，終于取得主管部門的許可，達到了公司冠名的目的。第二一部分：不翼而飛的灰線檢驗報告【事實描述】某早期開發的項目在進行規劃驗收時，項目工程部被要求提供規劃驗收的必備資料灰線檢驗報告。但項目工程部告知

54、，只有部分組團的灰線檢驗報告，其他的均已無法找到。在政府主管部門查閱原始資料時，工作人員發現，該項目所有組團的灰線檢驗報告都存在不同程度的問題，且審核手續均未辦理?！景咐治觥繌谋砻嫔峡?，灰線檢驗報告的遺失并未造成客戶投訴和公司的經濟損失，但透過事情的表象，我們很容易會發現該項目公司在管理上還存在一定的問題。1、具體經辦人業務不熟。在灰線檢驗后，按規定應領取檢驗成果，并將成果交灰線組審核。經辦人員將經灰線組審核的灰線檢驗報告和規劃附圖送該項目所在區域主管部門后，不清楚后續工作如何進行，對發現的問題沒有及時進行處理。導致到規劃驗收時才補辦有關手續，造成了規劃驗收時間上的滯后。2、職責不清。其實，

55、如果每項工作都落實具體的經辦人，在辦理有關手續后，對工程資料的管理均嚴格按照 ISO9002 的相關程序進行操作，與其它部門之間的工作銜接通過聯系單的方式進行，則在出現類似問題之后，就容易查清到底是哪一個環節出現了問題，產生問題的責任也容易明確，同時有利于后續整改工作的落實。3、管理不力。一項工作由誰去做，結果如何，固然取決于每一位員工的工作態度、敬業精神。而作為工程項目的負責人，也負有對下屬員工的工作的督促、檢查的責任。案例說明該項目工程部的內部管理仍缺乏有效的檢查、督促機制，或雖有制度而執行不力，造成一項工作只有開始，卻不問結果。第二十二部分：規劃驗收的波折【事實描述】某項目在現場驗收過程

56、中，被發現部分建筑物的立面與規劃附圖、報批圖紙不一等現象，主管部門經辦人員當即表示不能予以驗收，要求說明原因，并進行整改或處以罰款。前期部馬上與當時辦理報建手續的工作人員（現已離開公司）聯系了解情況，該工作人員稱，設計圖紙在報建后又進行了局部調整，但調整后的圖紙未送有關部門備案。經前期部查找原始檔案和其他有關資料，與政府有關部門經過反復多次的溝通和協調、說明情況，最終該項目才得以通過規劃驗收?！景咐治觥慨敃r為使項目盡快開工，該項目先采用了未經內部評審的圖紙到政府有關主管部門辦理了報批手續。但具體辦事人員在方案調整后，卻并沒有及時將調整后的圖紙報送規劃部門備案，從而導致了驗收時項目現狀與報建資

57、料不符。此外，由于規劃驗收是根據規劃附圖、報批的平面圖、立面圖為依據來判斷項目是否符合規劃驗收的要求。而設計單位在項目施工工程中的設計變更特別是涉及建筑立面的變更時，沒有與工程部門、前期部門作相應的溝通，也導致了驗收時問題的出現。案例出現在集團公司早期的開發經營活動中，事件發生后，公司對類似問題已引起高度重視，在此后的項目開發中已有明顯的改進。但由此反映出來的工作人員的責任心欠缺，離職時工作移交不到位，以及項目有關各方的溝通不暢、協作不力仍然值得關注，并在日后的開發經營中引以為鑒。第二十三部分：超建問題的產生和解決【事實描述】2002 年 8 月 20 日，某項目建設工程因超建面積超過政府規定

58、，報政府主管部門的核準時，被要求按規定補繳超建面積規費并承擔經濟處罰的責任。該項目超建的客觀原因主要在于兩個方面，一是該項目商鋪前走廊相互連接后形成與原建筑面積之間的差異，二是建筑物形體擴大造成面積差異。超建的主觀因素是為滿足客戶購物方便、舒適以及提高居住空間的舒適性。前期管理部在公司領導的支持和協助下，與政府有關主管部門進行了溝通。政府主管部門考慮到歷史遺留問題等諸多客觀因素，最終同意按規定補交了有關超建面積的規費，而未牽涉到處罰事宜。【案例分析】事件通過與政府主管部門的溝通、補交規費得到了解決，但也不可避免的導致了產權證的延期辦理、銷售合同的違約賠償以及客戶投訴等消極影響。超建現象的產生，

59、在一定程度上是對政府有關政策信息的缺乏了解或把握不夠準確所致。主管部門有關文件明示：10000 平方米以上建筑面積的合法差異量為5%。要做好超建面積的控制，前提是我們的預測面積與測繪公司的實測面積基本一致，以及設計和施工過程中的技術力量支持，同時也需要我們熟悉有關政策規定，對于“合法差異”有正確理解和把握。設計變更往往是開發商不經意違規超建的主要因素之一。為使房產品滿足城市發展需要、滿足消費需求，房產品開發過程中，設計變更不可避免，但應盡量將變更控制在一個可操作的范圍之內，使其不至于對項目開發產生重大的消極影響。第二十四部分：方案變故的啟示【事實描述】北京陽光綠城公司在北京市房山區閻村鎮投資興

60、建“陽光家園”（暫定名）項目，總建筑面積約 50 萬平方米。該地塊寬廣平坦，地域條件較好，但因地處市郊，市政配套設施匱乏，需開發商自行解決。地塊西部為燕化公司開發建成的“燕化星城”項目（建筑面積約 100 萬平方米），該公司曾考慮對“陽光家園”地塊的開發，因而“燕化星城”項目各項市政配套設施如燃氣、采暖、供水、供電、電信、電視、雨污水等都留有較大余量，具有同時為“陽光家園”配套的能力。有鑒于此，陽光綠城公司在“陽光家園”項目的配套設施規劃中，考慮了兩套方案：1、采取與燕化公司合作的方式，借用“燕化星城”的市政配套設施余量；2、自建配套設施。在與燕化公司初步接觸后，雙方合作意向明顯，實施第一種方

61、案的可能性較大。在征得對方口頭同意后，陽光綠城公司放棄了第二方案。但在最終的協商過程中，由于雙方在一些關鍵問題上不能統一，導致合作破裂，由于沒有自建方案的具體預案，陽光綠城公司只好從頭開始編制方案并報審，給項目開發進程造成了較大的影響?！景咐治觥筷柟饩G城公司在“陽光家園”的市政配套設施規劃上，起先擬定了兩套實施方案，是可取的。但在合作方案沒取得書面協議之前，僅憑對方的口頭承諾而放棄了自建方案，導致了后續工作的被動，教訓是深刻的。一項重要的工作，為穩重計，應有多種方案，在塵埃落定之前，對每套方案均應具體籌劃，落實具體內容，以防不測，爭取主動。上述案例，如能居安思危，在與燕化公司洽談第一方案時做

62、好可能不成功的準備，就不至于出現后面的措手不及，影響項目的整體開發進度。凡事預則立，不預則廢，但愿“陽光家園”的故事能帶給我們有益的啟示。第二十五部分：地質勘察的周折【事實描述】某項目所征用土地涉及當地的四個行政村，由于前期與村干部的溝通工作比較融洽，大部分行政村對該項目的開發持歡迎態度。2002 年 9 月，項目公司在進行地質勘察工作之前，做了詳細及周密的調查與安排，有針對性地對各級政府及相關部門、各村村委領導干部做了大量的溝通工作，制訂了工作計劃，并于 9 月 28 日正式展開勘察作業。10 月 5 日，某村個別村民突然闖入項目施工地塊進行阻撓，作業被迫終止，整個鉆探工作被迫拖延。經了解，

63、原來該村村干部與村民素有積怨，此次又因土地款分配和使用問題發生糾紛。第二十六部分：為了城市的美麗【事實描述】這是一件容易被淡忘的事情?？吹礁哔F典雅的紫桂花園，人們很難想象，在紫桂花園三期的位置上，曾經是已建成了 7 幢（136 套）房屋但工程質量存在嚴重隱患、樓宇間距極小的“半拉子”工程興宇花園。集團公司于 1999 年接管興宇花園后，本著對社會和住戶高度負責的宗旨，在拆除和保留兩個方案中毅然選擇了前者，預計代價是比后者虧損上千萬元。在長達 16 個月的時間里，以公司董事長親自領銜的動遷工作班子與 49 家拆遷戶進行了無數次面對面的討論和談判；工作人員經歷了苦口婆心動遷、有理有據力爭、忍受委屈

64、被罵、撕破衣衫被打、法庭審理調解等各種形式的煎熬；公司付出了比政府規定要多得多的經濟代價。在艱難地安置了最后一戶住家后，紫桂花園三期工程開工的序曲也同時唱響了在最近對被安置回原地的住戶回訪過程中，聽到最多的一句話是，綠城不愧是品牌公司，是講信譽的，是靠得牢的。那些在當年拆遷過程中對公司不理解、不信任的住戶，那些曾經給拆遷工作制造過不小麻煩的住戶，面對今天的現實，發出了由衷的贊嘆：綠城好?！景咐治觥窟€有什么比住戶的贊揚更令人欣慰，更使人鼓舞。真誠、善意、精致、完美八個字的意義，在經歷了遷建風雨的洗禮后，更充實、更深刻了。真誠、善意、精致、完美，不是說教，不是口號，而是實實在在的工作，無怨無悔的付出。