1、序序號號系系統(tǒng)統(tǒng)項項目目部部件件數(shù)數(shù)量量專專項項維維修修參參考考時時間間龍龍湖湖維維修修評評估估年年限限國國家家標標準準行行業(yè)業(yè)標標準準廠廠家家標標準準折折舊舊估估值值年年限限1 1高高壓壓供供電電系系統(tǒng)統(tǒng)變壓器18-22年 10年2 2各類設(shè)備柜柜體10-15年8年3 3電流互感器10-15年8年4 4中央信號屏10-15年8年5 5PT柜（電壓互感器）10-15年8年6 6避雷器10-15年5年7 7接地刀閘10-15年6年8 8高壓母線10-15年6年9 9繼電保護裝置10-15年6年1010配電室高壓預(yù)試1110-15年1年1111低低壓壓配配電電系系統(tǒng)統(tǒng)各類開關(guān)柜柜體10-15年8年

2、1212低壓配電箱10-15年6年1313低壓配電線路14-16年8年1414雙電源轉(zhuǎn)換箱10-15年6年1515更換直流屏控制器10-15年6年1616降壓啟動柜自耦器10-15年6年1717變頻器10-15年6年1818節(jié)能器10-15年6年1919斷路器10-15年6年2020熔斷器10-15年6年2121刀型開關(guān)10-15年5年2222轉(zhuǎn)換天關(guān)10-15年5年2323接觸器10-15年5年2424星-三角（自耦）啟動器10-15年5年2525變頻器10-15年5年2626軟啟動器10-15年6年2727電涌保護器10-15年5年2828電容補償柜5-6年10-15年6年2929電纜橋架

3、更換10-15年 10年3939應(yīng)急照明集中供電蓄電池2-4年3年3030電電機機誘導風機3-5年10-14年3年3131通風軸流、新風機；排風機3-4年10-14年4年3232生活、穩(wěn)壓水泵電動機2年10-14年2年3333污水泵電動機2年10-14年2年3434消防水泵電動機4年10-14年7年3535消防風機電動機7-10年10-14年5年3636電梯、扶梯電動機6-8年10-14年5年3838冷卻水塔電動機2年10-14年2年3939發(fā)發(fā)電電機機蓄電池2-4年12-20年3年4040智能控制屏10000h10年10年8年4141冷卻水塔填料更換5年5年4242曲柄連接機構(gòu)10000h1

4、0年10年10年4343柴油供給系統(tǒng)（油泵、噴油嘴、增壓機構(gòu)、油箱）10000h10年10年10年4444潤滑系統(tǒng)（機油泵、濾清器、冷卻器、限溫器、油箱）10000h10年10年10年4545冷卻系統(tǒng)（散熱器、風扇）10000h10年10年10年4646發(fā)電機饋線柜10000h10年10年10年4747發(fā)電機電機（定子繞組、鐵芯、軸承、風扇、整流器、主軸）10000h10年10年10年專專項項維維修修判判斷斷標標準準專專項項維維修修內(nèi)內(nèi)容容參參考考依依據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)日日常常保保養(yǎng)養(yǎng)內(nèi)內(nèi)容容1、運行中發(fā)現(xiàn)缺陷及異常，危及安全運行；2、絕緣水平下降；3、遭受運行二次短路電流沖擊等需要進行吊芯檢查；4

5、、屬技術(shù)改進項目需要大修對設(shè)備定期進行全全面面檢檢查查、解解體體，更更換換主要部件或修修理理不合格的部件，修修復(fù)復(fù)設(shè)備的附附件件以以及及翻翻新新外外觀觀，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50303）電氣裝置安裝工程電氣設(shè)備交接試驗標準（GB50150）供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范（GB50052）10KV高壓配電柜使用維護說明書10KV變壓器使用維護說明書保養(yǎng)頻次：每半年維護、保養(yǎng)一次。保養(yǎng)內(nèi)容：1.緊固接線端螺絲；2.檢查負荷觸點；3.檢查轉(zhuǎn)換開關(guān)是否正常；專項判斷標準：1、對設(shè)備進行全面檢修、解體修理和更換少量的部件，部件更換率10%。2、金屬結(jié)構(gòu)嚴重變形、銹蝕、安全保護裝

6、置無法修復(fù)，即無安全運行保證的。3、設(shè)備運行參數(shù)無法達到設(shè)備出廠正常值；4、設(shè)備陳舊、功能不全、性能差。5、絕緣值未達到規(guī)范標準。4.接地電阻的測試；5.線路絕緣檢測6.機械連接部位打潤滑油；7.變壓器風機、溫控器接線端緊固、清潔處理。8.檢查電流表、電壓表、是否正常；9.巡檢一次回路是否有變色、運行異響、異味、的異常情況；10.檢查各操作按鈕是否正常；11.電容是否漏液、起鼓，清潔處理；12.檢查各指示燈是否正常；13.外觀無破損、無銹跡，防腐處理；14.注意觀察運行數(shù)據(jù)；15.清潔清理設(shè)備灰塵。專項判斷標準：1、對設(shè)備進行全面檢修、解體修理和更換少量的部件，部件更換率10%。2、金屬結(jié)構(gòu)嚴

7、重變形、銹蝕、安全保護裝置無法修復(fù)，即無安全運行保證的。3、設(shè)備運行參數(shù)無法達到設(shè)備出廠正常值；4、設(shè)備陳舊、功能不全、性能差。5、絕緣值未達到規(guī)范標準。對設(shè)備定期進行全面檢查、解體，更換主要部件或修理不合格的部件，修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新外觀，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。電氣裝置安裝工程電氣設(shè)備交接試驗標準（GB50150）建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50303)供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范（GB50052）1、電壓低于規(guī)定值；2、不能提供額定工作電流；3、不能維持規(guī)范時間；4、已超出使用壽命。1、電動機軸承更換；2、電動機繞組更換3、電動機各項絕緣阻值無法達到要求。以上三項滿足其中任一項，均屬于大修

8、拆卸后進行清洗、更換軸承、繞組、軸封、翻新外觀，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50303)供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范（GB50052）電氣裝置安裝工程電氣設(shè)備交接試驗標準（GB50150）保養(yǎng)頻次：1次/年保養(yǎng)內(nèi)容：1、電機絕緣檢查，緊固接線端螺絲；2、軸承潤滑檢查；3、電機風扇檢查；4、電機油封、軸封、接線盒密封膠圈；5、電機表面清潔。1、電壓低于規(guī)定值；2、不能提供額定工作電流；3、不能維持規(guī)范時間；4、已超出使用壽命。拆卸、更換供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范（GB50052）建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50303)電氣裝置安裝工程電氣設(shè)備交接試驗標準（GB50150）保養(yǎng)頻

9、次：2次/月。保養(yǎng)內(nèi)容：1、檢查機油、燃油、空氣濾清器，并及時更換相關(guān)配件；2.檢查水箱水位，油箱油位，機油狀況。3.測試電瓶電壓、蓄電液液位高度是否正常，每半年進行充放電一次；4.檢查智能控制板是否正常；5、接線端子接觸良好，絕緣測試。6、清潔、除塵、前末端測試、線路系統(tǒng)清理、電壓測試、接地電阻測試、接線端子測試。1、運行中發(fā)現(xiàn)缺陷及異常，危及安全運行；專項判斷標準：1、對設(shè)備進行全面檢修、解體修理和更換少量的部件，部件更換率10%。2、金屬結(jié)構(gòu)嚴重變形、銹蝕、安全保護裝置無法修復(fù)，即無安全運行保證的。3、設(shè)備運行參數(shù)無法達到設(shè)備出廠正常值；4、設(shè)備陳舊、功能不全、性能差。5、絕緣值未達到規(guī)

10、范標準。拆卸后進行清洗、更換或翻新，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。序序號號維維修修類類型型系系統(tǒng)統(tǒng)項項目目部部件件數(shù)數(shù)量量專專項項維維修修參參考考時時間間龍龍湖湖維維修修評評估估年年限限國國家家標標準準行行業(yè)業(yè)標標準準廠廠家家標標準準折折舊舊估估值值年年限限1電電梯梯中中修修項項目目機機械械系系統(tǒng)統(tǒng)調(diào)整安全鉗楔塊與導軌間隙2年2年2更換電磁制動器閘瓦，調(diào)整間隙2年2年3檢查調(diào)整門刀與鉤子鎖滾輪門隙2年2年4檢查鋼絲繩張緊狀況2年2年5清洗曳引機渦輪減速箱和調(diào)換減速箱內(nèi)齒輪油2年2年6調(diào)換曳引機渦桿軸伸處盤根或密封圈2年2年7更換曵引機蝸輪減速箱蓋與箱體間的密封墊圈2年2年8調(diào)整、維修層、轎門聯(lián)動，更

11、換轎門滑輪、滑塊2年2年9調(diào)整制動器彈簧壓縮力2年2年10調(diào)整、更換限速器上卡繩壓塊2年2年11檢查調(diào)整限速器鋼繩與安全鉗連桿連接情況2年2年12調(diào)整、更換轎廂、對重的導靴及靴襯2年2年13修復(fù)導軌上的刻痕，并重新校正導軌2年2年14電電氣氣系系統(tǒng)統(tǒng)維修或更換主控制及信號繼電屏上繼電器、接觸器2年2年15檢查、調(diào)整方向機械不起的可靠性2年2年16檢查、更換各限位開關(guān)動作可靠性2年2年17檢查、更換各磁性開關(guān)可靠性2年2年18檢查、更換轎廂操縱箱2年2年19檢查、更換各層廳處召喚按鈕、開關(guān)、電氣元件2年2年20檢查、更換信號指示燈2年2年21動力回路、信號、照明回路的絕緣電阻的測量2年2年22檢

12、查、調(diào)整電梯的起制動舒適感、平層準確度2年2年23電電梯梯大大修修項項目目機機械械系系統(tǒng)統(tǒng)調(diào)整、鏟刮渦輪蝸桿齒側(cè)間隙，磨損過大需更換4年4年24調(diào)整、更換渦桿軸伸出端的軸承及石棉盤根（或橡膠密封圈）4年4年25更換渦桿軸的后門頭平面軸承4年4年26整修或更換減速器滑動軸承4年4年27渦輪減速箱的箱體有變形、裂痕4年4年28制動器拆修、清洗、更換剎車皮4年4年29曳引機4年4年30限速器鋼絲強清洗，截去伸長部分4年4年31更換安全鉗楔塊4年4年32清洗導軌，更換變形的導軌4年4年33轎廂整形或更換4年4年34整修或更換轎內(nèi)裝修4年4年35調(diào)整層轎門，檢查、調(diào)換層、轎門滑輪4年4年36更換、重新車

13、削導向輪、轎頂輪、對重輪的繩槽，拆洗輪軸，更換并潤滑軸承4年4年37徹底檢查清洗油壓緩沖器，更換緩沖器油4年4年38調(diào)整、更換轎門安全觸板、光電保護器4年4年39檢查、更換轎廂的滿載、超載裝置的動作可靠性4年4年40轎廂及層、轎門的噴漆4年4年41更換轎廂、對重的導靴4年4年42更換斷絲嚴重的曳引鋼絲繩4年4年43電電氣氣部部分分更換控制屏上繼電器、接觸器、控制屏4年4年44調(diào)整、更換層樓的門電鎖4年4年45調(diào)整、更換井道各限位保護開關(guān)4年4年46更換轎內(nèi)和層外各層的操縱箱、按鈕箱中元件及布置線4年4年47電線管（槽）內(nèi)的導線（包括動力線、隨行電纜、視頻線）4年4年48動力電路、照明及信號電路

14、的絕緣電阻4年4年49隨行電纜的斷股或外表老化的電纜線4年4年50信號指示系統(tǒng)的功能及元件4年4年51直流電梯、交流調(diào)速電梯檢查、更換電機炭刷、整流子4年4年52選層器或井道開關(guān)的更換4年4年53更換嚴重燒蝕的主電源開關(guān)機熔絲4年4年扶扶梯梯部部分分電電氣氣部部分分專專項項維維修修判判斷斷標標準準專專項項維維修修內(nèi)內(nèi)容容參參考考依依據(jù)據(jù)間隙2-3mm，并保持均勻一致對設(shè)備定期進行全全面面檢檢查查、解解體體，更更換換主要部件或修修理理不合格的部件，修修復(fù)復(fù)設(shè)備的附附件件以以及及翻翻新新外外觀觀，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。電梯制造與安裝安全規(guī)范（GB7588-2003）自動扶梯和自動人行道 的制造與

15、安裝安全規(guī)范（GB16899-1997）電梯試驗方法（GB/T10059-1997）電梯技術(shù)條件（GB/T10058-1997）電梯安裝驗收規(guī)范（GB10060-1993）電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范(GB50310-2002)電梯用鋼絲繩(GB8903-1988)電梯曳引機（GB/T3435-1992）小于等于0.5mm嚙合長度大于等于7mm對重底部與緩沖器頂面之間不小于100mm1、除對個別零件在不需拆卸的前提下對其清洗，加潤滑油、擰緊電氣接線端子螺栓外，均需進行拆卸檢查；2、需拆除、檢查電梯傳動部件和機械電氣安全裝置，需更換有異常聲響或磨損的零件，以及拆修部分電氣元件；3、衡量設(shè)備的可靠性和

16、可維修性的指標是平均故障系數(shù)A低于0.9。該項參數(shù)暫時作為參照依據(jù)，不作為必要條件A=MTBF（總工作時間/總故障次數(shù)）/MTBF+MTTR（故障修復(fù)平均時間）；凡符合上述任何一條者即可進行中修對設(shè)備定期進行全面檢查、解體，更換主要部件或修理不合格的部件，修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新外觀，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。電梯導軌（JG/T5072.1.3-1996）電梯操作裝置、信號和附件（JG/T5009-1992）自動扶梯梯級鏈、附件和鏈輪（JB/T8584-1997）交流電梯電動機通用技術(shù)條件（GB/T12974-1991）1、電梯已中修2次以上；2、電梯未中修，但正式投入使用，并使用繁忙時間達到4年

17、；3、電梯發(fā)生過重大事故，其主要部件（曳引機、轎廂、控制屏等）嚴重受損的4、衡量設(shè)備的可靠性和可維修性的指標是平均故障系數(shù)A低于0.9。該項參數(shù)暫時作為參照依據(jù)，不作為必要條件A=MTBF（總工作時間/總故障次數(shù)）/MTBF+MTTR（故障修復(fù)平均時間）；5、機械、電氣各條中有60-70%需予以檢查、更換、調(diào)整。凡符合上述任何一條者即可進行大修對對設(shè)設(shè)備備定定期期進進行行全全面面檢檢查查、解解體體，更更換換主主要要部部件件或或修修理理不不合合格格的的部部件件，修修復(fù)復(fù)設(shè)設(shè)備備的的附附件件以以及及翻翻新新外外觀觀，使使設(shè)設(shè)備備基基本本恢恢復(fù)復(fù)原原有有性性能能。對對設(shè)設(shè)備備定定期期進進行行全全面面

18、檢檢查查、解解體體，更更換換主主要要部部件件或或修修理理不不合合格格的的部部件件，修修復(fù)復(fù)設(shè)設(shè)備備的的附附件件以以及及翻翻新新外外觀觀，使使設(shè)設(shè)備備基基本本恢恢復(fù)復(fù)原原有有性性能能。1、電梯已中修2次以上；2、電梯未中修，但正式投入使用，并使用繁忙時間達到4年；3、電梯發(fā)生過重大事故，其主要部件（曳引機、轎廂、控制屏等）嚴重受損的4、衡量設(shè)備的可靠性和可維修性的指標是平均故障系數(shù)A低于0.9。該項參數(shù)暫時作為參照依據(jù)，不作為必要條件A=MTBF（總工作時間/總故障次數(shù)）/MTBF+MTTR（故障修復(fù)平均時間）；5、機械、電氣各條中有60-70%需予以檢查、更換、調(diào)整。凡符合上述任何一條者即可進

19、行大修對對設(shè)設(shè)備備定定期期進進行行全全面面檢檢查查、解解體體，更更換換主主要要部部件件或或修修理理不不合合格格的的部部件件，修修復(fù)復(fù)設(shè)設(shè)備備的的附附件件以以及及翻翻新新外外觀觀，使使設(shè)設(shè)備備基基本本恢恢復(fù)復(fù)原原有有性性能能。物物業(yè)業(yè)日日常常保保養(yǎng)養(yǎng)內(nèi)內(nèi)容容一一、日日常常檢檢查查：專專業(yè)業(yè)人人員員對對項項目目的的電電梯梯進進行行檢檢查查，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問問題題及及時時解解決決處處理理，確確保保電電梯梯正正常常的的運運行行，巡巡檢檢頻頻次次1 1次次/周周。二二、三三級級保保養(yǎng)養(yǎng)：分分為為半半月月保保養(yǎng)養(yǎng)、季季度度保保養(yǎng)養(yǎng)、年年度度保保養(yǎng)養(yǎng)。如如電電梯梯產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身有有特特殊殊要要求求的的按按照照廠

20、廠家家的的維維保保要要求求執(zhí)執(zhí)行行。1、半月保養(yǎng)：（1）、電梯要求每半月保養(yǎng)一次，時間不少于兩小時，要求維護人員做到定人，定時、定梯進行保養(yǎng)。（2）、對電梯以下各部位要進行檢查，確保其工作正常、清潔、潤滑。1）電源、安全開關(guān)：控制柜總閘及極限開關(guān)各電器元件齊全無損傷，接線牢固；檢查熔斷器、熔絲接觸情況，接點牢固，應(yīng)無打火現(xiàn)象；急停、安全窗、換速、限位等安全開關(guān)應(yīng)接觸良好，動作正常、可靠。2）曳引機：外觀機體應(yīng)保證清潔。3）減速箱：運行時應(yīng)平衡無異常振動。4）制動器：動作平穩(wěn)可靠，不打滑，閘瓦接觸面不小于70%；抱閘未打開時，閘瓦應(yīng)抱合緊密，盤車輪不應(yīng)用手能盤動；抱閘打開時，兩側(cè)間隙應(yīng)一致，其四

21、角間隙平均值兩側(cè)各不應(yīng)于大于0.7MM；抱閘開閉應(yīng)靈活，線圈溫升不超過60。5）控制柜：柜內(nèi)各電氣元件應(yīng)工作正常，儀表準確；無發(fā)熱現(xiàn)象，各接觸點接觸嚴密無粘連燒損現(xiàn)象；柜內(nèi)各開關(guān)無油污無積塵。6）限速系統(tǒng)：限速輪外觀清潔，動作靈活，無明顯周期振動，油路通暢，繩鉗口處無異物油污、輪槽無異常磨損；漲繩輪及安全鉗裝置外觀清潔，油路通暢，轉(zhuǎn)動平穩(wěn)，張緊輪槽無明顯缺損；安全鉗各聯(lián)運機構(gòu)靈活，鉗口與導軌側(cè)工作面間隙在23MM間；選層器轉(zhuǎn)動及滑動部分清潔及油量充足，接點清潔，壓力適當。7）層、轎廂門正常關(guān)閉后，應(yīng)能接通門鎖網(wǎng)絡(luò)；鎖緊元件的最小嚙合長度7MM，此時外層門不能用手將門扒開幕布安全觸板、光電裝置功

22、能可靠；層門、轎廂門、轉(zhuǎn)動部位及滑道：轉(zhuǎn)動部件清潔，轉(zhuǎn)動自如，填加潤滑油，上、下滑道雜物清除，上滑道加油，吊門輪、門滑塊磨損的及時更換；開關(guān)門機構(gòu)：開門機整體清潔，活動及轉(zhuǎn)動部位潤滑良好，皮帶松緊度適當，不打滑，開門機清除積碳、保潔。8）層顯系統(tǒng)，內(nèi)選、外呼系統(tǒng)各元件指示功能正常，按鈕活動自如無卡阻；燈光顯示正常，清潔無塵。9）轎廂、對重導靴間隙均勻、靴襯無嚴重磨損；油盒、油刷無缺損，軌道潤滑良好；鋼絲繩張力均勻且無斷股。10）衛(wèi)生范圍：層門到機房間的樓道、機房、轎廂、底坑等部位應(yīng)保持清潔，無垃圾，清除油污及灰塵。2、季保養(yǎng)：季保養(yǎng)是在半月保養(yǎng)的基礎(chǔ)上主要對電梯的各部件 進行清潔、潤滑、檢查特

23、別是對安全裝置的檢查。（1）減速箱機應(yīng)無異響，清除表面積塵油垢；測速系統(tǒng)工作正常，傳動系統(tǒng)無損傷。（2）制動器：檢查電磁鐵心與銅套之間的潤滑情況；緊固各連接螺栓；線圈溫升不超過60。（3）、限速系統(tǒng)：清除夾繩鉗口處異物、油污；旋轉(zhuǎn)銷軸部位加油；檢查限速器輪和張緊輪的輪槽，有無異常磨損；檢查張緊裝置及電氣開關(guān)及動作是否正常。（4）、控制柜、勵磁柜：檢查各電氣元件、儀表，對不靈敏及損壞元件、儀表，對不靈敏及損壞元件應(yīng)及時調(diào)整更換；檢查接觸器、繼電器觸點燒蝕情況，如嚴重不平應(yīng)修復(fù)或更換觸頭子孫檢查機械聯(lián)鎖裝置，對動作不可靠的應(yīng)調(diào)整。（5）、鋼絲繩：檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況，繩頭螺栓應(yīng)鎖緊，開口銷齊備

24、；鋼絲繩張力應(yīng)均勻。（6）、層轎門系統(tǒng)性：清除各部位灰塵、油污、檢查吊門輪，門導軌軸承，涂抹潤滑油。（7）、選層系統(tǒng)：清除各部位灰塵及油污，調(diào)整電氣選層器動作間隙或準確度；為鋼帶輪及漲繩輪軸加油，為活動拖板導軌加注潤滑油。（8）、導軌：對有自動潤滑裝置的導軌，應(yīng)加注機械潤滑油。（9）、安全裝置：檢查部位為斷相保護裝置、超速保護裝置、機械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機電聯(lián)鎖裝置、急停開關(guān)、檢修開關(guān)、安全窗、限位、極限開關(guān)，各安全裝置應(yīng)靈活可靠，無卡阻現(xiàn)象，清除各安全裝置的油垢。（10）、底坑：清掃底坑雜物，清除緩沖器及各部件的灰塵，保持底坑干燥。3、年保養(yǎng)：主要在季保養(yǎng)基礎(chǔ)上對電梯的重點部位檢查調(diào)整、維護保

25、養(yǎng)。（1）、電動機、發(fā)電機：添加軸承潤滑油；檢查修理碳刷刷架、清理向器。（2）、曳引鋼絲繩：調(diào)整張力與平均值相差不大于5%；鋼絲繩表面油污過多，應(yīng)清除；檢查鋼絲繩繩頭板是否完好無損；檢查鋼絲繩斷絲與銹蝕的情況。（3）、導靴：清洗自動潤滑裝置，軸承處加注金屬基潤滑脂；緊固導靴螺栓，固定式導靴與導軌正面間隙應(yīng)符合規(guī)定；檢查滑動導靴襯墊磨損超過原厚度的1/4時應(yīng)更換。滾動輪導靴的滾輪的無異常響聲，發(fā)現(xiàn)開膠、斷裂、磨損、軸承損壞的應(yīng)更換。（4）、開門機：檢查整個系統(tǒng)，轉(zhuǎn)動部位填充潤滑脂；開門電機碳刷磨損超過原長度1/2的應(yīng)更換；轉(zhuǎn)動系統(tǒng)可靠無損傷。（5）、導軌：檢查導軌連接板、導軌壓板、導軌支架及焊接

26、部位應(yīng)無松動無開焊，并緊固各處螺栓。清洗、清除銹蝕部位。（6）、接線盒及電纜：檢查各接線盒，緊固各接線端子，清除其灰塵；檢查電纜有無掛碰、損傷，緊固電纜架螺栓。（7）、極限、限位開關(guān)：對極限開關(guān)做越程距離為150250MM，銷軸部位應(yīng)加注潤滑油；限位開關(guān)越程50150MM，銷軸部位應(yīng)加注潤滑油。三三、電電梯梯年年度度檢檢驗驗：每每年年向向質(zhì)質(zhì)檢檢部部門門申申請請對對電電梯梯進進行行一一次次檢檢驗驗。一一、日日常常檢檢查查：專專業(yè)業(yè)人人員員對對項項目目的的電電梯梯進進行行檢檢查查，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問問題題及及時時解解決決處處理理，確確保保電電梯梯正正常常的的運運行行，巡巡檢檢頻頻次次1 1次次/周周。二

27、二、三三級級保保養(yǎng)養(yǎng)：分分為為半半月月保保養(yǎng)養(yǎng)、季季度度保保養(yǎng)養(yǎng)、年年度度保保養(yǎng)養(yǎng)。如如電電梯梯產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身有有特特殊殊要要求求的的按按照照廠廠家家的的維維保保要要求求執(zhí)執(zhí)行行。1、半月保養(yǎng)：（1）、電梯要求每半月保養(yǎng)一次，時間不少于兩小時，要求維護人員做到定人，定時、定梯進行保養(yǎng)。（2）、對電梯以下各部位要進行檢查，確保其工作正常、清潔、潤滑。1）電源、安全開關(guān)：控制柜總閘及極限開關(guān)各電器元件齊全無損傷，接線牢固；檢查熔斷器、熔絲接觸情況，接點牢固，應(yīng)無打火現(xiàn)象；急停、安全窗、換速、限位等安全開關(guān)應(yīng)接觸良好，動作正常、可靠。2）曳引機：外觀機體應(yīng)保證清潔。3）減速箱：運行時應(yīng)平衡無異常振

28、動。4）制動器：動作平穩(wěn)可靠，不打滑，閘瓦接觸面不小于70%；抱閘未打開時，閘瓦應(yīng)抱合緊密，盤車輪不應(yīng)用手能盤動；抱閘打開時，兩側(cè)間隙應(yīng)一致，其四角間隙平均值兩側(cè)各不應(yīng)于大于0.7MM；抱閘開閉應(yīng)靈活，線圈溫升不超過60。5）控制柜：柜內(nèi)各電氣元件應(yīng)工作正常，儀表準確；無發(fā)熱現(xiàn)象，各接觸點接觸嚴密無粘連燒損現(xiàn)象；柜內(nèi)各開關(guān)無油污無積塵。6）限速系統(tǒng)：限速輪外觀清潔，動作靈活，無明顯周期振動，油路通暢，繩鉗口處無異物油污、輪槽無異常磨損；漲繩輪及安全鉗裝置外觀清潔，油路通暢，轉(zhuǎn)動平穩(wěn)，張緊輪槽無明顯缺損；安全鉗各聯(lián)運機構(gòu)靈活，鉗口與導軌側(cè)工作面間隙在23MM間；選層器轉(zhuǎn)動及滑動部分清潔及油量充足

29、，接點清潔，壓力適當。7）層、轎廂門正常關(guān)閉后，應(yīng)能接通門鎖網(wǎng)絡(luò)；鎖緊元件的最小嚙合長度7MM，此時外層門不能用手將門扒開幕布安全觸板、光電裝置功能可靠；層門、轎廂門、轉(zhuǎn)動部位及滑道：轉(zhuǎn)動部件清潔，轉(zhuǎn)動自如，填加潤滑油，上、下滑道雜物清除，上滑道加油，吊門輪、門滑塊磨損的及時更換；開關(guān)門機構(gòu)：開門機整體清潔，活動及轉(zhuǎn)動部位潤滑良好，皮帶松緊度適當，不打滑，開門機清除積碳、保潔。8）層顯系統(tǒng)，內(nèi)選、外呼系統(tǒng)各元件指示功能正常，按鈕活動自如無卡阻；燈光顯示正常，清潔無塵。9）轎廂、對重導靴間隙均勻、靴襯無嚴重磨損；油盒、油刷無缺損，軌道潤滑良好；鋼絲繩張力均勻且無斷股。10）衛(wèi)生范圍：層門到機房間

30、的樓道、機房、轎廂、底坑等部位應(yīng)保持清潔，無垃圾，清除油污及灰塵。2、季保養(yǎng)：季保養(yǎng)是在半月保養(yǎng)的基礎(chǔ)上主要對電梯的各部件 進行清潔、潤滑、檢查特別是對安全裝置的檢查。（1）減速箱機應(yīng)無異響，清除表面積塵油垢；測速系統(tǒng)工作正常，傳動系統(tǒng)無損傷。（2）制動器：檢查電磁鐵心與銅套之間的潤滑情況；緊固各連接螺栓；線圈溫升不超過60。（3）、限速系統(tǒng)：清除夾繩鉗口處異物、油污；旋轉(zhuǎn)銷軸部位加油；檢查限速器輪和張緊輪的輪槽，有無異常磨損；檢查張緊裝置及電氣開關(guān)及動作是否正常。（4）、控制柜、勵磁柜：檢查各電氣元件、儀表，對不靈敏及損壞元件、儀表，對不靈敏及損壞元件應(yīng)及時調(diào)整更換；檢查接觸器、繼電器觸點燒

31、蝕情況，如嚴重不平應(yīng)修復(fù)或更換觸頭子孫檢查機械聯(lián)鎖裝置，對動作不可靠的應(yīng)調(diào)整。（5）、鋼絲繩：檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況，繩頭螺栓應(yīng)鎖緊，開口銷齊備；鋼絲繩張力應(yīng)均勻。（6）、層轎門系統(tǒng)性：清除各部位灰塵、油污、檢查吊門輪，門導軌軸承，涂抹潤滑油。（7）、選層系統(tǒng)：清除各部位灰塵及油污，調(diào)整電氣選層器動作間隙或準確度；為鋼帶輪及漲繩輪軸加油，為活動拖板導軌加注潤滑油。（8）、導軌：對有自動潤滑裝置的導軌，應(yīng)加注機械潤滑油。（9）、安全裝置：檢查部位為斷相保護裝置、超速保護裝置、機械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機電聯(lián)鎖裝置、急停開關(guān)、檢修開關(guān)、安全窗、限位、極限開關(guān)，各安全裝置應(yīng)靈活可靠，無卡阻現(xiàn)象，清除各安

32、全裝置的油垢。（10）、底坑：清掃底坑雜物，清除緩沖器及各部件的灰塵，保持底坑干燥。3、年保養(yǎng)：主要在季保養(yǎng)基礎(chǔ)上對電梯的重點部位檢查調(diào)整、維護保養(yǎng)。（1）、電動機、發(fā)電機：添加軸承潤滑油；檢查修理碳刷刷架、清理向器。（2）、曳引鋼絲繩：調(diào)整張力與平均值相差不大于5%；鋼絲繩表面油污過多，應(yīng)清除；檢查鋼絲繩繩頭板是否完好無損；檢查鋼絲繩斷絲與銹蝕的情況。（3）、導靴：清洗自動潤滑裝置，軸承處加注金屬基潤滑脂；緊固導靴螺栓，固定式導靴與導軌正面間隙應(yīng)符合規(guī)定；檢查滑動導靴襯墊磨損超過原厚度的1/4時應(yīng)更換。滾動輪導靴的滾輪的無異常響聲，發(fā)現(xiàn)開膠、斷裂、磨損、軸承損壞的應(yīng)更換。（4）、開門機：檢查

33、整個系統(tǒng)，轉(zhuǎn)動部位填充潤滑脂；開門電機碳刷磨損超過原長度1/2的應(yīng)更換；轉(zhuǎn)動系統(tǒng)可靠無損傷。（5）、導軌：檢查導軌連接板、導軌壓板、導軌支架及焊接部位應(yīng)無松動無開焊，并緊固各處螺栓。清洗、清除銹蝕部位。（6）、接線盒及電纜：檢查各接線盒，緊固各接線端子，清除其灰塵；檢查電纜有無掛碰、損傷，緊固電纜架螺栓。（7）、極限、限位開關(guān)：對極限開關(guān)做越程距離為150250MM，銷軸部位應(yīng)加注潤滑油；限位開關(guān)越程50150MM，銷軸部位應(yīng)加注潤滑油。三三、電電梯梯年年度度檢檢驗驗：每每年年向向質(zhì)質(zhì)檢檢部部門門申申請請對對電電梯梯進進行行一一次次檢檢驗驗。一一、日日常常檢檢查查：專專業(yè)業(yè)人人員員對對項項目目

34、的的電電梯梯進進行行檢檢查查，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問問題題及及時時解解決決處處理理，確確保保電電梯梯正正常常的的運運行行，巡巡檢檢頻頻次次1 1次次/周周。二二、三三級級保保養(yǎng)養(yǎng)：分分為為半半月月保保養(yǎng)養(yǎng)、季季度度保保養(yǎng)養(yǎng)、年年度度保保養(yǎng)養(yǎng)。如如電電梯梯產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身有有特特殊殊要要求求的的按按照照廠廠家家的的維維保保要要求求執(zhí)執(zhí)行行。1、半月保養(yǎng)：（1）、電梯要求每半月保養(yǎng)一次，時間不少于兩小時，要求維護人員做到定人，定時、定梯進行保養(yǎng)。（2）、對電梯以下各部位要進行檢查，確保其工作正常、清潔、潤滑。1）電源、安全開關(guān)：控制柜總閘及極限開關(guān)各電器元件齊全無損傷，接線牢固；檢查熔斷器、熔絲接觸情況，接點

35、牢固，應(yīng)無打火現(xiàn)象；急停、安全窗、換速、限位等安全開關(guān)應(yīng)接觸良好，動作正常、可靠。2）曳引機：外觀機體應(yīng)保證清潔。3）減速箱：運行時應(yīng)平衡無異常振動。4）制動器：動作平穩(wěn)可靠，不打滑，閘瓦接觸面不小于70%；抱閘未打開時，閘瓦應(yīng)抱合緊密，盤車輪不應(yīng)用手能盤動；抱閘打開時，兩側(cè)間隙應(yīng)一致，其四角間隙平均值兩側(cè)各不應(yīng)于大于0.7MM；抱閘開閉應(yīng)靈活，線圈溫升不超過60。5）控制柜：柜內(nèi)各電氣元件應(yīng)工作正常，儀表準確；無發(fā)熱現(xiàn)象，各接觸點接觸嚴密無粘連燒損現(xiàn)象；柜內(nèi)各開關(guān)無油污無積塵。6）限速系統(tǒng)：限速輪外觀清潔，動作靈活，無明顯周期振動，油路通暢，繩鉗口處無異物油污、輪槽無異常磨損；漲繩輪及安全鉗

36、裝置外觀清潔，油路通暢，轉(zhuǎn)動平穩(wěn)，張緊輪槽無明顯缺損；安全鉗各聯(lián)運機構(gòu)靈活，鉗口與導軌側(cè)工作面間隙在23MM間；選層器轉(zhuǎn)動及滑動部分清潔及油量充足，接點清潔，壓力適當。7）層、轎廂門正常關(guān)閉后，應(yīng)能接通門鎖網(wǎng)絡(luò)；鎖緊元件的最小嚙合長度7MM，此時外層門不能用手將門扒開幕布安全觸板、光電裝置功能可靠；層門、轎廂門、轉(zhuǎn)動部位及滑道：轉(zhuǎn)動部件清潔，轉(zhuǎn)動自如，填加潤滑油，上、下滑道雜物清除，上滑道加油，吊門輪、門滑塊磨損的及時更換；開關(guān)門機構(gòu)：開門機整體清潔，活動及轉(zhuǎn)動部位潤滑良好，皮帶松緊度適當，不打滑，開門機清除積碳、保潔。8）層顯系統(tǒng)，內(nèi)選、外呼系統(tǒng)各元件指示功能正常，按鈕活動自如無卡阻；燈光顯

37、示正常，清潔無塵。9）轎廂、對重導靴間隙均勻、靴襯無嚴重磨損；油盒、油刷無缺損，軌道潤滑良好；鋼絲繩張力均勻且無斷股。10）衛(wèi)生范圍：層門到機房間的樓道、機房、轎廂、底坑等部位應(yīng)保持清潔，無垃圾，清除油污及灰塵。2、季保養(yǎng)：季保養(yǎng)是在半月保養(yǎng)的基礎(chǔ)上主要對電梯的各部件 進行清潔、潤滑、檢查特別是對安全裝置的檢查。（1）減速箱機應(yīng)無異響，清除表面積塵油垢；測速系統(tǒng)工作正常，傳動系統(tǒng)無損傷。（2）制動器：檢查電磁鐵心與銅套之間的潤滑情況；緊固各連接螺栓；線圈溫升不超過60。（3）、限速系統(tǒng)：清除夾繩鉗口處異物、油污；旋轉(zhuǎn)銷軸部位加油；檢查限速器輪和張緊輪的輪槽，有無異常磨損；檢查張緊裝置及電氣開關(guān)

38、及動作是否正常。（4）、控制柜、勵磁柜：檢查各電氣元件、儀表，對不靈敏及損壞元件、儀表，對不靈敏及損壞元件應(yīng)及時調(diào)整更換；檢查接觸器、繼電器觸點燒蝕情況，如嚴重不平應(yīng)修復(fù)或更換觸頭子孫檢查機械聯(lián)鎖裝置，對動作不可靠的應(yīng)調(diào)整。（5）、鋼絲繩：檢查鋼絲繩銹蝕及磨損情況，繩頭螺栓應(yīng)鎖緊，開口銷齊備；鋼絲繩張力應(yīng)均勻。（6）、層轎門系統(tǒng)性：清除各部位灰塵、油污、檢查吊門輪，門導軌軸承，涂抹潤滑油。（7）、選層系統(tǒng)：清除各部位灰塵及油污，調(diào)整電氣選層器動作間隙或準確度；為鋼帶輪及漲繩輪軸加油，為活動拖板導軌加注潤滑油。（8）、導軌：對有自動潤滑裝置的導軌，應(yīng)加注機械潤滑油。（9）、安全裝置：檢查部位為斷

39、相保護裝置、超速保護裝置、機械聯(lián)鎖裝置、廳轎門機電聯(lián)鎖裝置、急停開關(guān)、檢修開關(guān)、安全窗、限位、極限開關(guān)，各安全裝置應(yīng)靈活可靠，無卡阻現(xiàn)象，清除各安全裝置的油垢。（10）、底坑：清掃底坑雜物，清除緩沖器及各部件的灰塵，保持底坑干燥。3、年保養(yǎng)：主要在季保養(yǎng)基礎(chǔ)上對電梯的重點部位檢查調(diào)整、維護保養(yǎng)。（1）、電動機、發(fā)電機：添加軸承潤滑油；檢查修理碳刷刷架、清理向器。（2）、曳引鋼絲繩：調(diào)整張力與平均值相差不大于5%；鋼絲繩表面油污過多，應(yīng)清除；檢查鋼絲繩繩頭板是否完好無損；檢查鋼絲繩斷絲與銹蝕的情況。（3）、導靴：清洗自動潤滑裝置，軸承處加注金屬基潤滑脂；緊固導靴螺栓，固定式導靴與導軌正面間隙應(yīng)符

40、合規(guī)定；檢查滑動導靴襯墊磨損超過原厚度的1/4時應(yīng)更換。滾動輪導靴的滾輪的無異常響聲，發(fā)現(xiàn)開膠、斷裂、磨損、軸承損壞的應(yīng)更換。（4）、開門機：檢查整個系統(tǒng)，轉(zhuǎn)動部位填充潤滑脂；開門電機碳刷磨損超過原長度1/2的應(yīng)更換；轉(zhuǎn)動系統(tǒng)可靠無損傷。（5）、導軌：檢查導軌連接板、導軌壓板、導軌支架及焊接部位應(yīng)無松動無開焊，并緊固各處螺栓。清洗、清除銹蝕部位。（6）、接線盒及電纜：檢查各接線盒，緊固各接線端子，清除其灰塵；檢查電纜有無掛碰、損傷，緊固電纜架螺栓。（7）、極限、限位開關(guān)：對極限開關(guān)做越程距離為150250MM，銷軸部位應(yīng)加注潤滑油；限位開關(guān)越程50150MM，銷軸部位應(yīng)加注潤滑油。三三、電電梯

41、梯年年度度檢檢驗驗：每每年年向向質(zhì)質(zhì)檢檢部部門門申申請請對對電電梯梯進進行行一一次次檢檢驗驗。序序號號 系系統(tǒng)統(tǒng)項項目目部部件件數(shù)數(shù)量量專專項項維維修修參參考考時時間間龍龍湖湖維維修修評評估估年年限限專專項項維維修修判判斷斷標標準準國國家家標標準準行行業(yè)業(yè)標標準準廠廠家家標標準準折折舊舊估估值值年年限限1離離心心式式機機組組制制冷冷系系統(tǒng)統(tǒng)中央空調(diào)主機電機3-5年或5000-10000小時10-14年5年1、電動機軸承更換；2、電動機繞組更換3、電動機各項絕緣阻值無法達到要求。以上三項滿足其中任一項，均屬于大修2離心機葉輪5年維維修修內(nèi)內(nèi)容容：1、機體內(nèi)外清洗，重新按規(guī)定進行組裝；2、對機組各

42、部裝配標準進行校驗；3、對制冷齊進行檢查、凈化處理，按標準加入；4、按標準更換潤滑油；5、檢查核驗各種計量、監(jiān)視與測量裝置；6、對脫漆、銹蝕部位進行除銹、防腐處理。7、對機組進行全部解體、檢查、修理或更換已失效的零、部件。8、衡量設(shè)備的可靠性和可維修性的指標是平均故障系數(shù)A低于0.9。該項參數(shù)暫時作為參照依據(jù)，不作為必要條件A=MTBF（總工作時間/總故障次數(shù)）/MTBF+MTTR（故障修復(fù)平均時間）以上內(nèi)容3主機控制顯示屏5年4主機控制板5年5油耗變頻控制板5年6油泵5年7主機控制柜5年8蒸發(fā)器5年9冷凝器5年10節(jié)流孔板執(zhí)行器5年11水水環(huán)環(huán)熱熱泵泵機機組組壓縮機3-5年或5000-100

43、00小時5年12表冷器5年13熱水盤管5年14控制面板5年15控制主板5年16風風循循環(huán)環(huán)系系統(tǒng)統(tǒng)風柜機機體5年17風柜風機、葉輪、轉(zhuǎn)軸5年18風幕機5年19風柜機電機5年參見主機電機標準20水水循循環(huán)環(huán)系系統(tǒng)統(tǒng)冷凍水、冷卻水循環(huán)水泵電機3-5年或5000-10000小時5年21冷凍水、冷卻水循環(huán)水泵葉輪2年1、軸承運行異響；2、葉輪氣蝕現(xiàn)象；3、軸封滲水；22冷凍水、冷卻水循環(huán)水泵軸承、密封2年23管道5年管網(wǎng)出現(xiàn)銹蝕、滲漏24空調(diào)管道及未端閥門5年 開啟不靈活或無法關(guān)閉。25風風循循環(huán)環(huán)系系統(tǒng)統(tǒng)風柜機機體5年破損、銹蝕、變形26風柜機電機5年參見主機電機標準27風柜風機、葉輪、轉(zhuǎn)軸5年維維

44、修修內(nèi)內(nèi)容容：1、機體內(nèi)外清洗，重新按規(guī)定進行組裝；2、對機組各部裝配標準進行校驗；3、對制冷齊進行檢查、凈化處理，按標準加入；4、按標準更換潤滑油；5、檢查核驗各種計量、監(jiān)視與測量裝置；6、對脫漆、銹蝕部位進行除銹、防腐處理。7、對機組進行全部解體、檢查、修理或更換已失效的零、部件。8、衡量設(shè)備的可靠性和可維修性的指標是平均故障系數(shù)A低于0.9。該項參數(shù)暫時作為參照依據(jù)，不作為必要條件A=MTBF（總工作時間/總故障次數(shù)）/MTBF+MTTR（故障修復(fù)平均時間）以上內(nèi)容 28風幕機5年29安安全全裝裝置置控控制制系系統(tǒng)統(tǒng)控制閥3-5年或5000-10000小時5年30壓力計5年31高低壓保護

45、開關(guān)5年32相序板5年33壓力開關(guān)5年34流量開關(guān)5年35溫度傳感器5年36電磁開關(guān)5年37繼電器5年38制制熱熱系系統(tǒng)統(tǒng)熱水鍋爐控制主板5年39控制顯示屏5年40燃燒盤5年41點火總承5年42燃氣電磁閥5年43鼓風機5年44保溫、保冷層更換5年高負荷5年強制更換；中負荷7年強制更換；45系系統(tǒng)統(tǒng)檢檢測測冷卻、冷凍水系統(tǒng)傳熱管渦流探傷1年2年檢查傳導管內(nèi)部腐蝕、生銹情況。46戶戶式式空空調(diào)調(diào)分體式空調(diào)及電梯轎廂空調(diào)的大修3年3年冰蓄冷系統(tǒng)風風循循環(huán)環(huán)系系統(tǒng)統(tǒng)專專項項維維修修內(nèi)內(nèi)容容參參考考依依據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)日日常常保保養(yǎng)養(yǎng)內(nèi)內(nèi)容容拆卸后進行清洗、更換軸承、繞組、軸封、翻新外觀，使設(shè)備基本恢復(fù)原有

46、性能。制冷設(shè)備、空氣分離設(shè)備安裝工程施工及驗收規(guī)范GB50274；壓縮機、風機、泵安裝工程施工及驗收規(guī)范GB 50275建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50242通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50234-2002工業(yè)金屬管道工程施工及驗收規(guī)范GB50235冷卻塔驗收測試規(guī)程CECS 118:2000空調(diào)通風系統(tǒng)運行管理規(guī)范GB50365-2005壓力容器安全技術(shù)監(jiān)察規(guī)程集中式空調(diào)系統(tǒng)經(jīng)濟運行空調(diào)通風系統(tǒng)清洗規(guī)范GB19210-2003巡巡查查內(nèi)內(nèi)容容：1、巡查空調(diào)主機、風機、風柜、盤管機時，注意過濾網(wǎng)、過濾器、翅片是否清潔，以及地漏排水情況，皮帶和機械轉(zhuǎn)動部分是否需加油或調(diào)整。2

47、、巡檢水塔、水泵、膨脹箱時，注意水塔以及水箱的水位、水泵出入水壓力表是否正常，風扇皮帶及轉(zhuǎn)動部分是否有異響、是否需加油或調(diào)整。3、燃氣表內(nèi)燃氣存儲量不低于一個月的用量，每天記錄燃氣消耗量。4、每天檢查一次補水水箱水位，杜絕一次水系統(tǒng)有低水位運行及溢流現(xiàn)象發(fā)生。5、每周必須清理檢查各設(shè)備機房排水系統(tǒng)。對對設(shè)設(shè)備備定定期期進進行行全全面面檢檢查查、解解體體，更更換換主主要要部部件件或或修修理理不不合合格格的的部部件件，修修復(fù)復(fù)設(shè)設(shè)備備的的附附件件以以及及翻翻新新外外觀觀，使使設(shè)設(shè)備備基基本本恢恢復(fù)復(fù)原原有有性性能能。月月保保養(yǎng)養(yǎng)項項目目：1、擦拭機身外殼，保持干凈整潔。2、檢查各儀表工作狀況是否正

48、常，停機時對控制板及控制箱進行除塵;3、檢查溫度計、壓力表是否正常;檢查保溫絕熱層完好度,如有損壞則及時修復(fù)。年年度度保保養(yǎng)養(yǎng)項項目目：1、更換潤滑油及油過濾器；2、檢查所有控制及安全裝置的設(shè)置及其運行是否正常；3、檢查是否出現(xiàn)制冷劑泄漏；4、檢查啟動接觸器的磨損情況，需要時更換新的；5、檢查電機繞組的絕緣，清洗冷凝器、蒸發(fā)器銅管內(nèi)壁。6、檢查管網(wǎng)是否漏水，各閥門運轉(zhuǎn)是否正常，水流開關(guān)工作是否正常。7、電氣保養(yǎng)：1）、電機絕緣、軸承、油封檢查；緊固接線端螺絲；電機風扇檢查；電機表面清潔；檢查電機的安裝螺釘，防止松動；2）、檢查開關(guān)、接觸器、儀器儀表完好；8、板式換熱器、過濾網(wǎng)、Y型過濾器清洗。

49、9、冷卻塔清洗每年不低于再次；循環(huán)管道水處理每年不低于兩次，并對水質(zhì)進行檢測；10、每季度對機組進行一次檢漏；每年清洗一次冷凝器管束；鍋鍋爐爐保保養(yǎng)養(yǎng)內(nèi)內(nèi)容容：1、每季度一次檢查閥門開關(guān)應(yīng)靈活，檢查閥門盤根無漏水。1次/半年閥門絲杠加油，傳感器信號正常，壓力表指示準確。2、鍋爐燃燒器每年保養(yǎng)一次，檢查火焰燃燒器傳動部分無異常噪音。3、每周檢查清理除污器、逆止閥、平衡閥一次；壓力表、溫度計校每半年校驗一次，鍋爐設(shè)備。4、熱水鍋爐每年進行一次清洗；對燃燒盤進行拆卸保養(yǎng)。更換委外檢測拆卸后進行清洗、檢查解體，更換主要部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。制冷設(shè)備、空氣分離設(shè)備安裝工程施工及驗收規(guī)范GB502

50、74；壓縮機、風機、泵安裝工程施工及驗收規(guī)范GB 50275建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50242通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50234-2002工業(yè)金屬管道工程施工及驗收規(guī)范GB50235冷卻塔驗收測試規(guī)程CECS 118:2000空調(diào)通風系統(tǒng)運行管理規(guī)范GB50365-2005壓力容器安全技術(shù)監(jiān)察規(guī)程集中式空調(diào)系統(tǒng)經(jīng)濟運行空調(diào)通風系統(tǒng)清洗規(guī)范GB19210-2003年年度度保保養(yǎng)養(yǎng)項項目目：1、更換潤滑油及油過濾器；2、檢查所有控制及安全裝置的設(shè)置及其運行是否正常；3、檢查是否出現(xiàn)制冷劑泄漏；4、檢查啟動接觸器的磨損情況，需要時更換新的；5、檢查電機繞組的絕緣，清洗冷凝

51、器、蒸發(fā)器銅管內(nèi)壁。6、檢查管網(wǎng)是否漏水，各閥門運轉(zhuǎn)是否正常，水流開關(guān)工作是否正常。7、電氣保養(yǎng)：1）、電機絕緣、軸承、油封檢查；緊固接線端螺絲；電機風扇檢查；電機表面清潔；檢查電機的安裝螺釘，防止松動；2）、檢查開關(guān)、接觸器、儀器儀表完好；8、板式換熱器、過濾網(wǎng)、Y型過濾器清洗。9、冷卻塔清洗每年不低于再次；循環(huán)管道水處理每年不低于兩次，并對水質(zhì)進行檢測；10、每季度對機組進行一次檢漏；每年清洗一次冷凝器管束；序序號號系系統(tǒng)統(tǒng)項項目目部部件件數(shù)數(shù)量量專專項項維維修修參參考考時時間間龍龍湖湖維維修修評評估估年年限限國國家家標標準準行行業(yè)業(yè)標標準準廠廠家家標標準準折折舊舊估估值值年年限限1 1消

52、消防防報報警警聯(lián)聯(lián)動動系系統(tǒng)統(tǒng)火災(zāi)報警按鈕3年2 2報警控制器（主機）3年3 3火災(zāi)報警探頭3年4 4消防電話3年5 5電梯聯(lián)動3年6 6樓層顯示器3年7 7消防廣播3年8 8消防聯(lián)動控制器3年9 9消消火火栓栓滅滅火火系系統(tǒng)統(tǒng)消火栓、消防水槍3年1 10 0消防水帶3-5年5年5年1 11 1水泵接合器3年1 12 2消防箱及部件5年1 13 3生生活活給給水水及及消消防防供供水水噴噴淋淋系系統(tǒng)統(tǒng)消防水箱、水池8年1 14 4水流指示器3年1 15 5壓力開關(guān)3年1 16 6Y型過濾器3年1 17 7信號閥、電磁閥3年1 18 8穩(wěn)壓泵5年1 19 9生活水泵5年2 20 0消防水泵5年2

53、21 1濕式報警閥3年2 22 2管道各類閥門如止回閥、減壓閥等（含生活閥門）3年2 23 3管網(wǎng)2年2 24 4防防排排煙煙系系統(tǒng)統(tǒng)送風、排煙風機3年2 25 5防排煙閥及送排風口5年2 26 6防火閥5年2 27 7防防火火分分區(qū)區(qū)系系統(tǒng)統(tǒng)防火門3年3年2 28 8防火卷簾3年3年2 29 9消消防防設(shè)設(shè)施施滅火器510年53 30 0氣體滅火器512年53 31 1疏疏散散指指示示標標志志火災(zāi)應(yīng)急照明、疏散指示3年3 32 2UPS電池2-4年2年3 33 3消消防防供供電電系系統(tǒng)統(tǒng)消防廣播線路8年3 34 4消防報警線路8年3 35 5消防電源線路8年3 36 6生生化化池池生物填料3

54、年防防火火分分區(qū)區(qū)系系統(tǒng)統(tǒng)專專項項維維修修判判斷斷原原則則專專項項維維修修內(nèi)內(nèi)容容參參考考依依據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)日日常常保保養(yǎng)養(yǎng)內(nèi)內(nèi)容容大大修修原原則則：1、以出廠標準及參數(shù)為基礎(chǔ)。2、對磨損嚴重，已達不到出廠標準的設(shè)施設(shè)備，通過大修后使設(shè)施設(shè)備精度、性能滿足產(chǎn)品工藝的要求。3、因設(shè)備的升級換代或無備件支持的設(shè)備實施，當其無法正常工作且無法實施大修時，只能通過改造、設(shè)備更換等措施來保證系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的完好。4、系統(tǒng)原設(shè)計無法達到職能部門新規(guī)范及要求，需要升級或整改項目。以上項目滿足任一項都應(yīng)屬于大修。對設(shè)備定期進行全全面面檢檢查查、解解體體，更更換換主要部件或修修理理不合格的部件，修修復(fù)復(fù)設(shè)備的附附件

55、件以以及及翻翻新新外外觀觀，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（GB50045-95）建筑消防設(shè)施檢測技術(shù)規(guī)程（GA503-2004）防火卷簾系列產(chǎn)品按照國標（GB14102-2005）建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范（GB50140-2005）建筑內(nèi)部裝修防火施工及驗收規(guī)范（GB50354-2005）自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范(GB50261-2005)氣體滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范（GB50263-2007）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范（GB50166-2007）1 1、消消防防系系統(tǒng)統(tǒng)聯(lián)聯(lián)動動測測試試：1）、每月1次，全年覆蓋所有的聯(lián)動設(shè)備。2）、應(yīng)急照明及疏散指示需斷電測試，檢驗

56、應(yīng)急狀態(tài)照明為繼時長和照度。2 2、消消防防系系統(tǒng)統(tǒng)供供配配電電設(shè)設(shè)備備:頻次：2次/年維保內(nèi)容：1、對消防控制柜、應(yīng)急配電柜進行保養(yǎng)，檢查線路接觸是否良好并進行緊固，檢查電器元件是否有損壞，如有損壞立即進行維修或更換。2、測試線路的絕緣值不小于 0.5兆歐。3、檢查開關(guān)的操作機構(gòu)是否靈活，并做清潔。4、發(fā)電機自動、手動啟動，帶負荷運行試驗，與配電設(shè)備保養(yǎng)一并進行。閉情況，對活動部位進行清潔打油。3 3、氣氣體體滅滅火火系系統(tǒng)統(tǒng)：保養(yǎng)頻次：2次/年保養(yǎng)內(nèi)容：檢查氣溶膠滅火器的重量或壓力，達到額定要求。檢查啟動電磁閥的啟動電壓，達到額定電壓要求。解體檢查葉輪、軸承、密封件等，更換損壞部件。開啟不

57、靈活或無法關(guān)閉。4 4、火火災(zāi)災(zāi)自自動動報報警警系系統(tǒng)統(tǒng)：保養(yǎng)頻次：2次/年保養(yǎng)內(nèi)容：1、對探測器和手動報警按鈕按每個回路抽查50%進行功能檢查，全年覆蓋所有報警點。檢查警報裝置的警報功能，火災(zāi)報警控制器、CRT圖形顯示器、火災(zāi)顯示盤的報警顯示功能，消防聯(lián)動控制設(shè)備的聯(lián)動控制和顯示。5 5、消消防防防防排排風風系系統(tǒng)統(tǒng)：保養(yǎng)頻次：2次/年保養(yǎng)內(nèi)容：檢查緊固送排風機吊架和安裝固定螺栓；風機進風口防護網(wǎng)的清潔修補及防銹處理；風管軟連接的修補.檢查防風閥開啟關(guān)。管網(wǎng)出現(xiàn)銹蝕、滲漏風機異常噪音或經(jīng)測試風道的出口風壓不能達到設(shè)計要求。閥體、葉片故障、變形，無法正常開閉需進行更換。1、門體、導軌出現(xiàn)變形不

58、正常關(guān)閉；2、底座變形、斷裂；3、電機損壞或剎車閘皮磨損超標（停車下滑20mm）；4、電控箱老化。全面檢查、解體，更換主要部件或修理不合格的部件使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。滅火器壓力不足、罐體銹蝕。重新進行充裝，達到使用年限給予更換1、喪失正常功能，無法達到應(yīng)急20min使用時間。更 換6 6、防防火火卷卷簾簾門門維保頻次：2次/年維保內(nèi)容：調(diào)整卷簾門上下限位，達到規(guī)范要求，并手動開啟、關(guān)閉檢查。卷簾軌道和傳動齒輪打油潤滑。控制箱內(nèi)接線端頭緊固和清潔。1、電壓低于規(guī)定值；2、不能提供額定工作電流；3、不能維持規(guī)范時間；4、已超出使用壽命。1、線路老化、絕緣值、屏蔽能力下降；2、其它影響設(shè)備性能，無

59、法通過維修達到效果的情況下。1、職能部門檢測數(shù)據(jù)。4 4、火火災(zāi)災(zāi)自自動動報報警警系系統(tǒng)統(tǒng)：保養(yǎng)頻次：2次/年保養(yǎng)內(nèi)容：1、對探測器和手動報警按鈕按每個回路抽查50%進行功能檢查，全年覆蓋所有報警點。檢查警報裝置的警報功能，火災(zāi)報警控制器、CRT圖形顯示器、火災(zāi)顯示盤的報警顯示功能，消防聯(lián)動控制設(shè)備的聯(lián)動控制和顯示。5 5、消消防防防防排排風風系系統(tǒng)統(tǒng)：保養(yǎng)頻次：2次/年保養(yǎng)內(nèi)容：檢查緊固送排風機吊架和安裝固定螺栓；風機進風口防護網(wǎng)的清潔修補及防銹處理；風管軟連接的修補.檢查防風閥開啟關(guān)。1、門體、導軌出現(xiàn)變形不正常關(guān)閉；2、底座變形、斷裂；3、電機損壞或剎車閘皮磨損超標（停車下滑20mm）；

60、4、電控箱老化。全面檢查、解體，更換主要部件或修理不合格的部件使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。序序號號系系統(tǒng)統(tǒng)項項目目部部件件數(shù)數(shù)量量專專項項維維修修參參考考時時間間龍龍湖湖維維修修評評估估年年限限專專項項維維修修判判斷斷原原則則國國家家標標準準行行業(yè)業(yè)標標準準廠廠家家標標準準折折舊舊估估值值年年限限1 1防防盜盜報報警警系系統(tǒng)統(tǒng)硬盤錄像機4年4-6年5年1、設(shè)備運行性能、清晰度無法達到正常使用或設(shè)計要求。2、系統(tǒng)原設(shè)計無法達到職能部門新規(guī)范及要求，需要升級或整改項目。3、因設(shè)備的升級換代或無備件支持的設(shè)備實施，當其無法正常工作且無法實施大修時，只能通過改造、設(shè)備更換等措施來保證系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的完好。4

61、、平均故障系數(shù)A低于0.9。該項參數(shù)暫時作為參照依據(jù)，不作為必要條件以上四項滿足任一項。2 2攝像機5-6年5-10年3年3 3CRT顯示器、監(jiān)視器5年4-6年3年4 4矩陣控制器5-6年4-6年3年5 5視頻分配器4年4-6年3年6 6 紅外報警探測器5-6年4-6年3年7 7總線驅(qū)動器5-6年4-6年5年8 8擴展模塊5-6年4-6年3年9 9巡更器5-6年4-6年3年1 10 0弱電系統(tǒng)避雷器5-6年3年1 11 1報警系統(tǒng)主機5-6年4-6年5年1、頻繁死機，影響系統(tǒng)正常運行；2、無備件支持；3、平均故障系數(shù)A低于0.9。該項參數(shù)暫時作為參照依據(jù)，不作為必要條件三項滿足任一項。1 12

62、 2巡更電腦主機5-6年4-6年4年1 13 3報警系統(tǒng)線路8年8-12年8年1、線路老化、絕緣值、屏蔽能力下降；2、其它影響設(shè)備性能，無法通過維修達到效果的情況下。1 14 4監(jiān)視視頻線路8-12年8年1 15 5巡更系統(tǒng)線路8年8-12年8年1 16 6車車管管系統(tǒng)主機服務(wù)器4-6年4-6年4年參見報警主機判斷原則1 17 7主機電腦4-6年4-6年4年1 18 8控制機主控模塊4-6年4年1 19 9讀卡器4-6年3年參見報警主機判斷原則2 20 0控制機主板4-6年4-6年4年2 21 1發(fā)卡機、吞卡機4-6年5年2 22 2驅(qū)動電機3年8-12年5年參見強電污水泵電機標準2 23 3

63、UPS2-4年2-4年3年1、電壓低于規(guī)定值；2、不能提供額定工作電流；3、不能維持規(guī)范時間；4、已超出使用壽命。2 24 4對講系統(tǒng)主機54-6年4年參見報警主機判斷原則2 25 5減速器8-12年5年2 26 6車管系統(tǒng)線路512年8年參見報警報警線路處理原則2 27 7網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)收銀網(wǎng)絡(luò)線路8-12年8年2 28 8網(wǎng)絡(luò)交換機4-6年8年參見報警主機判斷原則2 29 9背背景景音音樂樂系系統(tǒng)統(tǒng)功放8-10年8年3 30 0喇叭4-6年2年3 31 1監(jiān)聽器4-6年2年3 32 2前置放大器8-10年5年3 33 3系統(tǒng)線路8-12年8年參見報警線路處理原則3 34 4電電梯梯控控制制系系統(tǒng)

64、統(tǒng)E-LINK電梯控制主機4-6年4年參見報警主機判斷原則3 35 5E-LINK電梯線路8-12年8年參見報警線路處理原則3 36 6客客流流技技術(shù)術(shù)客流系統(tǒng)線路8-12年8年3 37 7系統(tǒng)集線器4-6年4年參見防盜系統(tǒng)判斷原則3 38 8客流系統(tǒng)主機4-6年4年3 39 9客流系統(tǒng)監(jiān)視器4-6年5年4 40 0系統(tǒng)攝像頭5-10年5年參見報警主機判斷原則專專項項維維修修內(nèi)內(nèi)容容參參考考依依據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)日日常常保保養(yǎng)養(yǎng)內(nèi)內(nèi)容容對設(shè)備定期進行全全面面檢檢查查、解解體體，更更換換主要部件或修修理理不合格的部件，修修復(fù)復(fù)設(shè)備的附附件件以以及及翻翻新新外外觀觀，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。防盜報警控制

65、器通用技術(shù)條件（GB12663-90）人侵推測器通用技術(shù)條件（GB10408.1-98）安全防范工程程序與要求（GA/T75-94）安全防范系統(tǒng)統(tǒng)用圖形符號（GA/T74-94）智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50339-2003）建筑工程質(zhì)量施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準（GB/T50314）建筑電氣安裝工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50303）周界電視監(jiān)控系統(tǒng)維保頻次：每年兩次維保內(nèi)容：每半年對周界電視監(jiān)控系統(tǒng)的前端攝像機外罩、鏡 頭進行清潔和調(diào)整，對其視頻連接頭和地線進行檢查，確保接觸良好；對視頻放大器、光纖收發(fā)及端機硬盤錄像的散熱風扇進行清潔打油，不能使用的及時更換將檢 將檢查保養(yǎng)記錄于周界報警及監(jiān)控

66、系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄表上。3.2.3.周界紅外對射報警系統(tǒng)：維保頻次：每年兩次維保內(nèi)容：對周界紅外射報警系統(tǒng)的前端光頭和罩 對周界紅外射報警系統(tǒng)的前端光頭和罩對周界紅外射報警系統(tǒng)的前端光頭和罩進行清潔，對供電壓檢測確保在額 定范圍內(nèi)；調(diào)校紅外光束位置，盡量降低誤報率；對固定紅外射的緊螺釘進行，對于銹蝕支架進行更換或拆下防銹處理后再安裝；測試報警信號的傳輸有效性和準確，位置測試報警信號的傳輸有效性和準確；檢測各個供電源輸出電壓，確保在額定范圍內(nèi)。車管系統(tǒng)：維保頻次：每年四次。維保內(nèi)容：對車管系統(tǒng)服務(wù)器及終端電腦進行清潔，對當車機械傳動軸承及連桿進行打油潤滑，并緊固連接螺釘帽；對網(wǎng)絡(luò)交換機、光纖收發(fā)器

67、等中間設(shè)備的散熱風扇進行清潔打油，測試網(wǎng)絡(luò)傳輸數(shù)據(jù)包的情況，對于出現(xiàn)丟包等況必須及時予以排出。每年10月 15 日前要求電梯維保方要求維保方提交下一年度維保計劃，明確次養(yǎng)和預(yù)防性年度維保計劃，以確保系統(tǒng)的正常運行。背景音樂系統(tǒng)：維保頻次：每年一次，維保內(nèi)容：對背景音樂系統(tǒng)末端音箱進行一次清潔、除塵、防潮檢查。對背景音樂系統(tǒng)各個回路對地絕緣進行檢查，絕緣電阻不得小于或等于0.5兆歐。每年兩次檢查各個設(shè)備接地電阻，不得大于4歐姆。每季度對弱電電纜管道檢查井進行一次檢查，對于沒有排水系統(tǒng)的電纜溝（井）進行抽水，避免電纜長期浸泡在水中。各個項目根據(jù)項目情況確定重點檢查點，檢查點位不得低于總量的50%，

68、全年覆蓋所有檢查井，將檢查情況記錄于弱電管網(wǎng)（井）檢查表上。保養(yǎng)頻次：1次/每半年維護保養(yǎng)內(nèi)容：1、設(shè)備保養(yǎng)的運行參數(shù)符合產(chǎn)品使用要求。2、設(shè)備標識清晰、醒目。3、接線端子接觸良好，線路綁扎無序。4、機箱清潔、除塵。5、末端測試、線路系統(tǒng)清理、信號及電壓測試。6、接地電阻測試、接線端子測試。7、日常系統(tǒng)維修，配件更換。序序號號項項目目部部件件數(shù)數(shù)量量專專項項維維修修參參考考時時間間龍龍湖湖維維修修評評估估年年限限專專項項維維修修判判斷斷原原則則國國家家標標準準行行業(yè)業(yè)標標準準廠廠家家標標準準折折舊舊估估值值年年限限1 1室外鐵制品10年2年腐蝕、損壞2 2室內(nèi)鐵制品10-15年4年6 6屋面鋼

69、構(gòu)35年4年7 7木制品4-5年3年3 3屋面、衛(wèi)生防水5年5年5年出現(xiàn)滲漏4 4土建、硬鋪2年1、破損、沉降、脫落2、維修品質(zhì)無法達到客戶需求；3、原有材料已無法采購5 5外墻裝飾5年6 6燈光系統(tǒng)155年1、現(xiàn)場品質(zhì)無法滿足業(yè)主方經(jīng)營需求。2、維修品質(zhì)無法達到客戶需求；3、原有材料已無法采購7 7導示系統(tǒng)5年8 8專專項項維維修修內(nèi)內(nèi)容容參參考考依依據(jù)據(jù)物物業(yè)業(yè)日日常常保保養(yǎng)養(yǎng)內(nèi)內(nèi)容容全面除銹、防腐處理；日常點補維護由物業(yè)承擔。1、每年進行一次防腐處理。除銹，全面防腐無防腐、更換1、每年進行一次木制防腐劑涂刷。無1、對零星破損進行維修。模模擬擬設(shè)設(shè)備備相相關(guān)關(guān)參參數(shù)數(shù)適適用用設(shè)設(shè)備備名名稱

70、稱運運行行時時間間（小小時時）使使用用系系數(shù)數(shù)總總工工作作時時間間（月月）總總故故障障次次數(shù)數(shù)（件件/月月）月月故故障障維維修修時時間間合合計計（小小時時）MTBFMTBF扶扶 梯梯12120 0.8 82 28 88 81 10 04 40 02 23 3.0 04 4升升 降降 梯梯12120 0.8 82 28 88 83 35 57 76 6.8 80 0升升 降降 梯梯24240 0.6 64 43 32 22 23 32 21 12 29 9.6 60 0安安防防系系統(tǒng)統(tǒng)24241 17 72 20 02 20 06 60 03 36 6.0 00 0車車管管系系統(tǒng)統(tǒng)24240 0.9 96 64 48 82 20 09 90 02 29 9.1 16 6消消防防系系統(tǒng)統(tǒng)24241 17 72 20 05 50 01 15 50 01 14 4.4 40 0MTTRMTTR平平均均有有效效度度A A4 4.0 00 00 0.8 85 51 1.6 67 70 0.9 98 81 16 6.0 00 00 0.8 89 93 3.0 00 00 0.9 92 24 4.5 50 00 0.8 87 73 3.0 00 00 0.8 83 3