1、基礎(chǔ)知識(shí)7/13/20221房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及常用名詞房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及常用名詞1 1、房地產(chǎn)：、房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物的統(tǒng)稱，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，房地產(chǎn)與建筑物密不可分。上述定義中的地上定著物，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性，地上定著物包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià) 值而種植在土地上的花草、樹木或人工建造的庭院、花園、假山，為 提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通 風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。7/13/202222 2、土地的所有權(quán)種類：土地的所有權(quán)種類：國有土地，集體土地。3 3、土地使用權(quán)的獲取方式：、土地使用權(quán)的

2、獲取方式：征用、劃撥、出讓。其中，以出讓方式獲取土地使用權(quán)，目前已經(jīng)實(shí)行“招拍掛”的方式 進(jìn)行，即以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)停止。4 4、生地與熟地：、生地與熟地：熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達(dá)到“三通一平”施工條件的土地。生地則是相對(duì)應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。三通一平：水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃?xì)馔ā⑼ㄓ嵧ā⒐?通，場(chǎng)地平整。7/13/202235 5、房地產(chǎn)按用途劃分的類型、房地產(chǎn)按用途劃分的類型:a.居住房地產(chǎn)（普通住宅，高級(jí)公寓，別墅等）；b.商業(yè)房地產(chǎn)（寫字樓，旅館，商店，影劇院等）c.旅游房地產(chǎn)（公園，風(fēng)

3、景名勝，歷史古跡，沙灘等）d.工業(yè)房地產(chǎn)（廠房，倉庫，）e.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（農(nóng)場(chǎng)，林場(chǎng)，牧場(chǎng)，果園）f.特殊房地產(chǎn)（學(xué)校，教堂，政府機(jī)關(guān)辦公樓等）g.綜合房地產(chǎn)（是指具有上述兩種以上用途的房地產(chǎn)）6、土地使用權(quán)出讓的使用年限：、土地使用權(quán)出讓的使用年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育，科技，文化衛(wèi)生，體育用地50年；商業(yè)，旅游，娛樂用地40年；綜合或其他用地50年；7/13/202247、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑骸⒉疬w補(bǔ)償?shù)姆绞剑贺泿叛a(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償（回遷、搬遷）。目前較多采用貨幣補(bǔ)償方式。8 8、在什么情況下，國家可以收回有限制出讓的土地使用權(quán)：、在什么情況下，國家可以收回有限制出讓的土地使用權(quán)：a

4、.土地使用屆滿（如果在土地使用權(quán)屆滿以后，再重新交納規(guī)定金額的 土地出讓金，出讓金視該地段標(biāo)的收取，就可以繼續(xù)使用）b.根據(jù)社會(huì)公共利益的需要依照法律程序提前收回c.因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回7/13/202259 9、土地出讓金：、土地出讓金：指市縣級(jí)人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國家繳納的土地出讓的全部?jī)r(jià) 款。1010、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類：、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類：房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和。即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用

5、、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利人：房地產(chǎn)權(quán)利人：指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的自然人、法人和其他組織。7/13/20226產(chǎn)權(quán)證書：產(chǎn)權(quán)證書：指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖大產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)權(quán)證：即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。小產(chǎn)權(quán)證小產(chǎn)權(quán)證：即每個(gè)購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。商品房：商品房：

6、是指房屋開發(fā)建設(shè)中專門用作商品銷售的住宅房屋或商業(yè)物業(yè)。7/13/20227公房：公房：也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。使用權(quán)房使用權(quán)房：由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公房。集資房：集資房：改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，

7、擁有部分產(chǎn)權(quán)。共有房產(chǎn)：共有房產(chǎn)：兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。7/13/20228五證（預(yù)售條件）五證（預(yù)售條件）:建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、和商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱“五證”。一證三書（樓房交付使用條件）：一證三書（樓房交付使用條件）：一證：房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證 三書：商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書、收樓通知書 商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等 商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注 意的問題。7/13/20229現(xiàn)房：現(xiàn)房：已經(jīng)交付使用的商品房客戶交付部分或全部房款后即可入住

8、。開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大證）的商品房。期房：期房：尚未交付使用的商品房。指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始 至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大證）為止的期間。準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。7/13/2022101111、價(jià)格：、價(jià)格：價(jià)格的種類很多，如均價(jià)、起價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)、一口價(jià)等。其中的兩種。最低價(jià)指目前銷售中最低的單價(jià) 最高價(jià)指目前銷售中最高的單價(jià) 均價(jià)：指各單位的銷售價(jià)格相加之后的和除以單位建筑面積和。可以反映一個(gè)樓盤整體價(jià)格。起價(jià)：指物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)

9、格。多層一般以頂層的 銷售價(jià)為起價(jià)，高層以低樓層的售價(jià)作為起價(jià)，不能真實(shí) 的反映樓盤的價(jià)位。一口價(jià)指不分樓層 不分方向一次性付款的價(jià)格7/13/20221112、定金與訂金的區(qū)別：定金與訂金的區(qū)別：定金是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。定金合同自實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金。如果開發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許

10、可將房屋賣給他人，應(yīng)向購房者雙倍返還定金。這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。7/13/2022121313、違約金、違約金:指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論 是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。1414、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng):房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即 國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為 國有土地后出讓

11、給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以 是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國家壟斷 的市場(chǎng)。7/13/20221315、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng):房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地 產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交 易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用 者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。1616、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng):房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括

12、房屋的交換。7/13/2022141717、預(yù)售的條件：、預(yù)售的條件：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣市房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示許可證。其商品房預(yù)售廣告、售房宣傳資料和說明書均應(yīng)載明預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。其許可證應(yīng)在售樓場(chǎng)所顯著位置懸掛。未取得預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。7/13/202215內(nèi)銷商品房預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房須持以下證件或資料：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照；有市計(jì)委、建委批準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃文件；已取得國有土地使用證或土地使用權(quán)來源證件，并已交付

13、全部土地使用權(quán)出讓金；取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證；有納入市建委銷售計(jì)劃的證明文件；按申請(qǐng)預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，或達(dá)到相應(yīng)的工程進(jìn)度，并已確定施工進(jìn)度和交付日期；本市商品房預(yù)售許可證。7/13/202216外銷商品房預(yù)售外銷商品房預(yù)售：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售外銷商品房須持以下證件或資料：開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照；付清地價(jià)款（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金），取得土地使用證；市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃?xì)狻㈦娨暯邮铡㈦娞莅惭b等工程已確定交用日期的證明材料；已完成工程建設(shè)總投資額的25

14、；工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定；外銷商品房預(yù)售許可證。7/13/202217契稅契稅：是土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅，稅率為購買商品房銷售額的，安徽省行政區(qū)域內(nèi)契稅稅率按執(zhí)行。本市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅為2%（面積小于144平方的按2%；大于144平方的按4%）、商業(yè)房為4%。營業(yè)稅：營業(yè)稅：是對(duì)一切從事商業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸、郵政電訊、金融保險(xiǎn)、建筑安裝、公用事業(yè)、文娛事業(yè)的經(jīng)營單位和個(gè)人，就其營業(yè)額按比例稅率計(jì)征的一種賦稅，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售房產(chǎn)時(shí)其稅率為。城市維護(hù)建設(shè)稅：城市維護(hù)建設(shè)稅：是繳納營業(yè)稅的單位和個(gè)人征收，以營業(yè)稅實(shí)繳稅額計(jì)稅依據(jù)而征收。城市市區(qū)稅率為，縣

15、城城鎮(zhèn)為，其他為。教育附加稅：教育附加稅：是專門用于教育的一種特別目的的稅。稅率在城市一般為營業(yè)稅的。7/13/202218公共維修基金額：公共維修基金額：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金總額。按購買商品房銷售額的1%-2%。本市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅（多層1%、小高層和高層2%），商業(yè)1%(多層)、2%（小高層和高層）。印花稅：印花稅：是指國家對(duì)各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)合同和具有合同性質(zhì)的憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書、營業(yè)賬簿和許可證照（如營業(yè)執(zhí)照、專營證、土地使用證等）以及財(cái)政部確定應(yīng)征稅的其它文契憑證所征收的一種稅。本市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：商品房銷售額的萬分之三。7/13/202219

16、1 1、建筑面積、建筑面積:住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如 果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積套內(nèi)建筑面積公攤共有建筑面積2 2、使用面積：、使用面積：住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面 積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。3、套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積:套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積規(guī)劃術(shù)語及相關(guān)規(guī)定規(guī)劃術(shù)語及相關(guān)規(guī)定7/13/2022204 4、公用面積：、公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)

17、置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。5 5、竣工面積：、竣工面積：指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑.6、共有建筑面積、共有建筑面積 房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積7/13/2022217 7、分?jǐn)偯娣e、分?jǐn)偯娣e 公共場(chǎng)所(如樓梯)及公共設(shè)施(如供電房)所占的面積按一定比例分配給每戶的面積。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2各單元與樓宇公

18、共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。7/13/2022228、容積率：、容積率：項(xiàng)目總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率=總建筑面積總用地面積 多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以達(dá)到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對(duì)于開發(fā)商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對(duì)于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就

19、越好。9、建筑密度、建筑密度:在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基地總面積與居住區(qū)總用地的比值。建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑密度=小區(qū)全部建筑地基面積小區(qū)總占地面積100%7/13/2022231010、綠化率：、綠化率：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化率自然越高越好，一般在40%左右。綠化率=綠化面積總用地面積100%1111、實(shí)用率：、實(shí)用率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。也稱之為“K”值。實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積 建筑面積7/13/2022241212、用地面積：、用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積。是指產(chǎn)權(quán)人使用土地的范圍包括其土地上

20、建筑物包括天井、通道、庭 院占地面積的總和，即占地面積。1313、用地紅線：、用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。1414、道路紅線：、道路紅線：城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。1515、日照間距系數(shù)：、日照間距系數(shù)：指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。7/13/20222516、建筑間距：、建筑間距：兩棟建筑物外墻之間的水平距離。17、日照標(biāo)準(zhǔn)：、日照標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。1994年2月1號(hào)執(zhí)

21、行的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)：多層1:1.24（樓高：樓間距）、小高層和高層是大寒日住宅底層日照時(shí)間不少于2小時(shí)。7/13/20222618、居住區(qū)用地：、居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間 綠地和宅間小路。公建用地：與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各 類 設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地、和配建停 車場(chǎng)等。道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽 車、單位通勤車等車輛的停放場(chǎng)地。公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供 居民共

22、享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他 塊狀、帶狀綠地。7/13/20222719、配套設(shè)施：、配套設(shè)施：指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路 和公共綠地的總稱。20、建筑小品：、建筑小品：指既有功能要求，又有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。7/13/202228建筑基礎(chǔ)知識(shí)1 1、定義：、定義：廣義：人工建筑而成的所有東西。狹義：即指房屋。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門窗等，能夠遮風(fēng)擋雨 ，供人們?cè)趦?nèi)居住、工作、娛樂、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或其他 活動(dòng)的空間場(chǎng)所，不包含構(gòu)筑物。構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們一

23、般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生 活活動(dòng)。如煙囪、水塔、水井、隧道等。一、建筑物一、建筑物7/13/2022292 2、分類：、分類：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于建筑物的分類方式較多，標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式。按使用性質(zhì)分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑 按層數(shù)分：低層（13層）多層（46層）小高層（715層）高層（15層以上至建筑高度100米）超高層（建筑總高度超過100米，不含單層建筑超過 100米）。按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力 墻等）、鋼結(jié)構(gòu)。一、建筑物一、建筑物7/13/202230 1 1、基礎(chǔ)：、基礎(chǔ)：定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承

24、重構(gòu)件，它 支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳 給下面的地基。按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)（高層 常用）、樁基礎(chǔ)。2 2、地基：、地基：定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的 土層或巖層。二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造7/13/2022313、建筑物的結(jié)構(gòu)類型：、建筑物的結(jié)構(gòu)類型：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。鋼筋 主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。又可依結(jié)構(gòu)布置情況分為排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)等。優(yōu)點(diǎn)：A.耐久性好：強(qiáng)度不隨時(shí)間增長(zhǎng)而降低，反而略有提高B.耐火性好：水泥保護(hù)鋼

25、筋受熱，使之耐高溫C.整體性好：節(jié)點(diǎn)的連接強(qiáng)度高，提高其剛度和穩(wěn)定性D.可模性好：根據(jù)模具澆筑成任意形狀E.就地取材：其粗、細(xì)骨料產(chǎn)地普遍，降低造價(jià)F.節(jié)約鋼材二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造7/13/202232磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)：主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重的結(jié) 構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。其他結(jié)構(gòu)：其他結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的建筑物都?xì)w此類，如竹結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞、木板房、土草房等。框架結(jié)構(gòu)與混合結(jié)構(gòu)的區(qū)別 框架結(jié)構(gòu)是由鋼筋水泥的梁、柱及樓板組成，墻體無承重任務(wù)，只起間隔與維護(hù)的作用，故可以拆除。混合結(jié)構(gòu)是由磚墻和鋼筋水泥樓板構(gòu)成

26、，墻體是承重構(gòu)件，不能隨意拆除。二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造7/13/2022334 4、墻體和柱：、墻體和柱：豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和 自重傳給基礎(chǔ)。墻體分類：墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。承重墻：承重墻：直接受外力作用和自重的墻體。非承重墻：非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。結(jié)構(gòu)墻：結(jié)構(gòu)墻：主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定的 承重墻，又稱剪力墻，抗震墻等。二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造7/13/202234 剪剪力力墻墻高層建筑因?yàn)槠涓叨鹊脑颍瑢⒊惺茌^大的水平荷載（風(fēng)力、地震力），從而產(chǎn)生剪切力，用于抵抗剪切力的墻體稱為剪力墻。它是承受垂直

27、及水平力設(shè)計(jì)的墻體，起承重的主力，由鋼筋砼搗制而成，墻內(nèi)設(shè)有雙層鋼筋網(wǎng)。墻上的門、窗洞在設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)按力學(xué)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，洞口的四周還另外埋設(shè)有鋼筋進(jìn)行加固。因剪力墻鋼筋網(wǎng)密集、難于開鑿、若開洞后則難以加固洞口四周的被破壞部分，并且會(huì)直接破壞剪力墻的整體性和受力體系，故建成后極少再于剪力墻上開洞。7/13/2022355 5、門窗：、門窗：門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑 鋼門、鋁合金門等。窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑 鋼窗、鋁合金窗等。6 6、地面、樓板和梁：、地面、樓板和梁：地面：通俗指每層樓的人腳踏的樓面。樓板：分隔層與層之間的水泥混凝土

28、板。梁：跨過空間的橫向構(gòu)件。7/13/2022367 7、樓梯：、樓梯：一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿扶手。樓梯的寬度一般在1.2米左右。住宅樓梯的傾斜度一般在1520度 臺(tái)階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在2025cm、踢步在15cm時(shí)人們的感覺最舒適。8 8、屋頂：、屋頂：屋頂分平屋頂和坡屋頂。建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽臺(tái)、雨篷等部件。二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造7/13/2022379、開間：、開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮 之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅 開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.

29、3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體 性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40 50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造7/13/20223810、進(jìn)深：、進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻 壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證 建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上 有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要 限定在5米左右，不能任意

30、擴(kuò)大。11、層高：、層高：指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。12、凈高：、凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。注：注：一般樓層規(guī)定凈空應(yīng)為2.8米高，連樓板在內(nèi)應(yīng)為3米高。二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造7/13/20223913、過道：、過道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間14、走廊：、走廊：住宅套外使用的水平交通空間15、格局：格局：指一戶房屋之房型，方正或?qū)匍L(zhǎng)型，不方正，異型16、私密性：、私密性：指私生活之隱私性（動(dòng)靜分區(qū)，棟距要寬）17、采光：采光：指光線日照之明亮度18、通風(fēng)：通風(fēng)：風(fēng)之來源，去路二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造7/13/20224019、標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層：指平面布置相同的住宅樓層，單制樓

31、宇的一層，其層面平整，沒有特殊設(shè) 計(jì)工藝。2020、躍式：躍式：室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，樓層的幾部分之間地面高低錯(cuò)開，高度差約為4060cm之間，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私的分離。一般在設(shè)計(jì)當(dāng)中把客廳、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間等公共活動(dòng)區(qū)域的樓層面與房間等私密性強(qiáng)的樓層面通過3級(jí)踏步樓梯級(jí)相對(duì)錯(cuò)開，形成高低兩級(jí)樓層平面。二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造7/13/2022412121、錯(cuò)層：、錯(cuò)層：一般指一套住宅內(nèi)有三個(gè)層面，房間大門走進(jìn)去是客廳，樓高一般是3.6米以上，在進(jìn)去會(huì)分開上下兩層，走下去下層一般會(huì)安排廚房，衛(wèi)生間，走上去上層一般會(huì)安排臥房，書房，形成三個(gè)平面樓層。2222、復(fù)式：、復(fù)式：是一套

32、住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，（一般在首層 安排起居室，廚房，衛(wèi)生間，二層安排臥室，書房，）二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造7/13/20224223、地下室：、地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。24、半地下室：、半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者 25、住宅的樓梯有否規(guī)定為幾寬？住宅的樓梯有否規(guī)定為幾寬？住宅的樓梯一般凈寬不應(yīng)少于1米，梯級(jí)為3015（寬高）二、建筑構(gòu)造二、建筑構(gòu)造7/13/2022431、給水、排水系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng) 給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設(shè)置水箱供水（

33、水壓在一天內(nèi)定期高低變化的情況下采用）、設(shè)置水泵、水箱供水（水壓經(jīng)常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建筑。當(dāng)室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時(shí)，通常分成兩個(gè)供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。）給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用100 150的鑄鐵管或PVC管材。三、建筑設(shè)備三、建筑設(shè)備7/13/2022442、采暖系統(tǒng)：、采暖系統(tǒng)：采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨(dú)立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分為兩種：熱水供暖：采用熱水進(jìn)行供暖，供水溫度一般95度，回水溫度一般70度。這種方

34、式的特點(diǎn)是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。蒸氣采暖：采用水蒸氣進(jìn)行供暖。這種方式的特點(diǎn)是熱得快，涼得也快。多用于間歇性采暖建筑，如劇院等。集中供暖國家目前提倡采用分戶計(jì)量式采暖方式，但是由于計(jì)量?jī)r(jià)位的不確定，大多開發(fā)商都沒有采用。當(dāng)前使用最多的是分戶控制采暖。無論是分戶計(jì)量還是分戶控制，現(xiàn)在都沒有達(dá)到“誰用誰交費(fèi)，不用不交費(fèi)”的狀態(tài)。三、建筑設(shè)備三、建筑設(shè)備7/13/2022453、通信和空調(diào)系統(tǒng)、通信和空調(diào)系統(tǒng) 包括電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。4、電氣設(shè)備：、電氣設(shè)備：包括導(dǎo)線、配電箱、電開關(guān)、電表、防雷裝置（接閃器（避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)）、引下線、接地裝置）。5、燃?xì)夤?yīng)系

35、統(tǒng)、燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng) 燃?xì)饽壳俺Ｓ玫挠腥N：人工煤氣：工業(yè)尤其是煉鋼及石油加工產(chǎn)業(yè)的副產(chǎn)品，其主要成分是 CO，比重與空氣相近。使用不當(dāng)極易發(fā)生煤氣中毒。三、建筑設(shè)備三、建筑設(shè)備7/13/202246 天然氣：蘊(yùn)藏于地下的可燃?xì)怏w，主要成分是CH4，比空氣輕，一旦 發(fā)生泄漏，天然氣會(huì)飄于上層，不會(huì)發(fā)生煤氣中毒的現(xiàn)象。而 且天然氣燃燒后不會(huì)產(chǎn)生污染性氣體，屬綠色環(huán)保燃料，全國 正大力推廣。液化石油氣：石油產(chǎn)品，成份較復(fù)雜，熱值高。液化石油氣與上述兩 種燃?xì)獾墓?yīng)系統(tǒng)不同，液化石油氣是一個(gè)居住區(qū)一套加 壓系統(tǒng)。液化石油氣一般用于市政燃?xì)夤芫W(wǎng)尚未達(dá)到的地 區(qū)。6、設(shè)備層、管道井：、設(shè)備層、管道井：設(shè)備層

36、一般用于放置建筑運(yùn)行機(jī)械。多用于高層住宅、寫字間等。三、建筑設(shè)備三、建筑設(shè)備7/13/2022471、磚：、磚：普通磚的尺寸為235*115*55mm，因?yàn)榇u的尺寸，所以才出現(xiàn)了12墻、24墻、37墻等的說法。每512塊普通磚組成1立方米。為保護(hù)耕地，目前已禁止使用粘土磚，提倡使用礦渣磚、粉煤灰磚。2、水泥：、水泥：水泥的種類很多，目前大多采用硅酸鹽水泥。四、建筑材料四、建筑材料 7/13/2022483、鋼筋混凝土：、鋼筋混凝土：混凝土是用水泥、砂、石子等材料調(diào)和而成。采用混凝土與鋼筋進(jìn)行搭配，主要是考慮到兩者的膨脹系數(shù)相近，可 以較好的粘合到一起。而且混凝土可以補(bǔ)充鋼筋的剛性不足的缺點(diǎn)，使

37、得建筑物更加穩(wěn)定。4、防水材料：、防水材料：目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。四、建筑材料四、建筑材料 7/13/2022495 5、隔熱層采用什么材料？平常有幾厚？、隔熱層采用什么材料？平常有幾厚？隔熱層最普遍用膨脹珍珠節(jié)省制成的五腳磚，厚度約1520公分。無人為損壞一般壽命為15年。6 6、條形磚、鋁塑板和玻璃馬賽克各有什么優(yōu)點(diǎn)？、條形磚、鋁塑板和玻璃馬賽克各有什么優(yōu)點(diǎn)？均為外墻貼面，條形磚色澤較多，貼面光滑整齊，有韻律感；鋁塑板便于安裝，顏色選擇面較廣，但不耐新不耐用且檔次較低；玻璃馬賽克只能用作外墻貼面，因有玻璃質(zhì)，并有鋒利菱角，故不宜用貼內(nèi)墻，避免擦傷，在高層建筑

38、中不宜采用，因每粒玻璃馬賽克粘結(jié)面小，受震動(dòng)的話容易脫落。7 7、外墻噴涂有什么優(yōu)點(diǎn)？、外墻噴涂有什么優(yōu)點(diǎn)？外墻噴涂色澤較多，顏色比較柔和，能與園林綠化景觀相融合，并且施工方便。缺點(diǎn)：壽命較短，一般5年左右須翻新。四、建筑材料四、建筑材料 7/13/2022508、三大材、四小材：、三大材、四小材：三大材：鋼材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、瀝青、油氈。9、圖紙名稱：、圖紙名稱：平面圖、立面圖、剖面圖 建施圖、結(jié)施圖、水施圖、電施圖、暖施圖、通施圖四、建筑材料四、建筑材料 7/13/2022511 1、建筑總平面圖、建筑總平面圖 是假想用一水平的剖切面沿門窗洞位置將建筑物剖切后，對(duì)剖切面以下的部分作水平投影圖。2 2、建筑立面圖、建筑立面圖 是平行于建筑物各方向外墻面的正投影圖，用來表示建筑物體形和外貌，并表明外墻面裝飾要求的圖樣。3 3、建筑剖面圖、建筑剖面圖 是用以表示建筑物內(nèi)部的構(gòu)造形式、分層情況和各部位的聯(lián)系、材料及其高度等。五、建筑識(shí)圖五、建筑識(shí)圖 7/13/202252銷售人員必須牢記專業(yè)知識(shí)，靈活運(yùn)用到工銷售人員必須牢記專業(yè)知識(shí)，靈活運(yùn)用到工作中！作中！謝謝！謝謝！7/13/202253