1、2012.06版權所有 不得拷貝2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目時間計劃管理課程房地產項目時間計劃管理課程2012.06版權所有 不得拷貝總包單位管理能力總包單位的體制問題建筑安裝成本水平現場是否有專人管技術毛坯房改造費用鐵桿供方選用比例新項目開發核心員工比例合同結算時間二次設計與部品確定時間施工圖紙深度水平監理費用標準項目時間計劃管理水平工程合同數量與人員配置項目管理核心指標（1）指標類別指標名稱地產行業標桿指標與行業標桿企業運營指標對比與行業標桿企業運營指標對比2012.06版權所有 不得拷貝五圖一致性情況項目現場管理內業體系現場是否實現四個總控工地后勤保證情況項目檔案歸檔情況安

2、全文明施工施工工期合理性行政能力與主要供方高層溝通頻率設計選材定樣、招標影響工程款支付及時性建筑安裝成本水平合同簽訂水平項目管理核心指標（2）指標類別指標名稱地產行業標桿指標與行業標桿企業運營指標對比與行業標桿企業運營指標對比2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目時間計劃管理房地產項目時間計劃管理2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目進度計劃的核心理念經營進度房地產項目進度計劃的核心理念經營進度工藝進度財務資金客戶時間工藝進度財務資金客戶時間兼顧工藝進度、客戶敏感時間點和財務資金，才是房地產企業的最佳選擇！兼顧工藝進度、客戶敏感時間點和財務資金，才是房地產企業的最佳選擇！2012.06

3、版權所有 不得拷貝2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目進度計劃的核心理念經營進度房地產項目進度計劃的核心理念經營進度房地產經營進度包含三層核心意思：1、房地產企業的運作節奏應該與房地產市場行情相適應；房地產經營進度包含三層核心意思：1、房地產企業的運作節奏應該與房地產市場行情相適應；2、房地產企業的運營節奏應該與企業財務相匹配。3、房地產項目的運作與進度控制。2、房地產企業的運營節奏應該與企業財務相匹配。3、房地產項目的運作與進度控制。2012.06版權所有 不得拷貝學習標桿學習標桿 創新未來創新未來 凈資產回報率權益乘數凈資產回報率權益乘數即1/(1資產負債率)凈利潤即1/(1資產負債

4、率)凈利潤資產周轉率銷售凈利率資產周轉率銷售凈利率資產總額銷售收入銷售收入資產總額銷售收入銷售收入資產總額所有者權益資產總額所有者權益=凈利潤資產總額資產總額所有者權益凈利潤資產總額資產總額所有者權益凈利潤所有者權益凈利潤所有者權益=項目進度的源頭項目進度的源頭杜邦公式杜邦公式杜邦公式杜邦公式2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目進度計劃管理的操作原則房地產項目進度計劃管理的操作原則“向關鍵工作要時間，向非關鍵工作要資源向關鍵工作要時間，向非關鍵工作要資源”2012.06版權所有 不得拷貝什么是計劃？什么是計劃？惠普POM：計劃是部門之間溝通的工具。計劃要點：確定少數關鍵性指標，確保部門協

5、調一致。惠普POM：計劃是部門之間溝通的工具。計劃要點：確定少數關鍵性指標，確保部門協調一致。2012.06版權所有 不得拷貝什么是計劃什么是計劃惠普執行力：計劃是控制軍隊行進步伐的“鼓點”。惠普執行力：計劃是控制軍隊行進步伐的“鼓點”。2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目時間計劃與現場施工進度的關系房地產項目時間計劃與現場施工進度的關系房地產項目時間計劃與現場施工進度的關系：房地產項目時間計劃與現場施工進度的關系：房地產項目時間計劃比現場施工進度內涵更豐富；現場施工進度是房地產項目時間計劃的實物體現；房地產項目時間計劃管理評估因素多元化，現場施工進度控制更直觀；影響現場進度的，往往不是

6、承建單位，而是開發商自己。房地產項目時間計劃比現場施工進度內涵更豐富；現場施工進度是房地產項目時間計劃的實物體現；房地產項目時間計劃管理評估因素多元化，現場施工進度控制更直觀；影響現場進度的，往往不是承建單位，而是開發商自己。2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目時間計劃的目的房地產項目時間計劃的目的便于領導對開發過程進行監控與調整確保項目任務順利完成便于領導對開發過程進行監控與調整確保項目任務順利完成保證跨專業、跨部門的信息整合、共享、暢通保證跨專業、跨部門的信息整合、共享、暢通2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目時間計劃智慧金鑰匙房地產項目時間計劃智慧金鑰匙PM經典語錄：計劃是所

7、有人的承諾。經典語錄：計劃是所有人的承諾。計劃是所有人的承諾，制定前應消除不同意見。計劃是所有人的承諾，制定前應消除不同意見。計劃的本質是工作開始前，思考如何做好它。計劃的本質是工作開始前，思考如何做好它。避免過于樂觀，尤其是在項目的初期，留有余地。避免過于樂觀，尤其是在項目的初期，留有余地。計劃協調會是推進計劃執行、培養復合型人才的有效方法。計劃協調會是推進計劃執行、培養復合型人才的有效方法。經常召開協調和溝通會議，是統一思想的法寶。統一的方法勝過先進的方法。經常召開協調和溝通會議，是統一思想的法寶。統一的方法勝過先進的方法。變化是常態，計劃是為了預控變化。變化是常態，計劃是為了預控變化。沒

8、有計劃，不知道沒有計劃，不知道“何時變的、哪里變的、什么變了、變的程度、變化后造成的影響、變化后的應對措施何時變的、哪里變的、什么變了、變的程度、變化后造成的影響、變化后的應對措施”。計劃可以避免拉項計劃可以避免拉項，避免忙得暈頭轉向是眉毛胡子一把抓，使目標明確、有的放矢。，避免忙得暈頭轉向是眉毛胡子一把抓，使目標明確、有的放矢。執行中保持項目計劃的執行中保持項目計劃的及時分發、一致、有效及時分發、一致、有效。通過清晰定義計劃節點完成的標準通過清晰定義計劃節點完成的標準，能事前評估工作量和完成標準，避免相互推諉。，能事前評估工作量和完成標準，避免相互推諉。2012.06版權所有 不得拷貝招標簽

9、約階段收益最大化評估收益最大化評估存在綠色通道項目初判審批項目論證階段設計管理階段工程管理階段銷售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項目基本情況營銷組織項目策劃/產品、市場及客戶定位研究規劃草案設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備設計規劃深化單體設計部品設計擴初設計施工圖設計設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理入伙事務管理成本測算預算、標底、合同價招標采購結算實施方案決策聽證會營銷策劃報告聽證會城市及市場評審會說明及圖例：說明及圖例：代表集團聽證會節點：代表某

10、個階段的主導的專業任務，即其輸出會成為本階段其他專業開展活動的輸入條件。：配合專業的任務。房地產開發的主要階段暨房地產開發增值鏈房地產開發的主要階段暨房地產開發增值鏈項目論證、法律意見分析，形成項目投資評審報告：代表集團審批節點概念規劃設計產品策劃項目投資決策評審會初 步 產品研究耦合、高效耦合、高效的工作模式的工作模式系統、充分系統、充分的前期鋪墊的前期鋪墊快速實現階段快速實現階段預估工程配套的必要條件研究策劃報告深化項目策劃階段進度款、設計變更、現場簽證2012.06版權所有 不得拷貝房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系公司年度經營目標公司年度經

11、營目標項目發展計劃項目發展計劃項目現金流計劃項目現金流計劃營銷推廣計劃營銷推廣計劃施工進度控制計劃施工進度控制計劃報建計劃報建計劃配套工程計劃配套工程計劃一級計劃一級計劃承建商、材料進場計劃承建商、材料進場計劃用圖、樣板確認計劃用圖、樣板確認計劃承建商、材料分判計劃承建商、材料分判計劃出圖、樣板封樣計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃售樓賣場計劃各專業部門計劃各專業部門計劃需要的其它計劃（比如：精裝修）需要的其它計劃（比如：精裝修）二級計劃三級計劃二級計劃三級計劃35年戰略年戰略人力資源配置人力資源配置2012.06版權所有 不得拷貝房地產三級計劃管理體系案例分析房地產三級計劃管理體系案例分析房

12、地產項目時間計劃管理一般可以分解如下：房地產項目時間計劃管理一般可以分解如下：房地產項目開發發展控制計劃，詳見案例：房地產項目開發發展控制計劃，詳見案例：發展控制計劃發展控制計劃；工程實施控制計劃，詳見案例：；工程實施控制計劃，詳見案例：工程實施控制計劃工程實施控制計劃；現金流分析與控制，詳見案例：；現金流分析與控制，詳見案例：現金流分析與控制現金流分析與控制；成本測算分析成本測算分析；資金年度計劃資金年度計劃分析分析；承建單位和甲供材料進場計劃；承建單位和甲供材料招標計劃，詳見案例：；承建單位和甲供材料進場計劃；承建單位和甲供材料招標計劃，詳見案例：承建單位和甲供材料招標計劃承建單位和甲供材

13、料招標計劃；施工圖出圖與樣板確認計劃，詳見案例：；施工圖出圖與樣板確認計劃，詳見案例：施工圖出圖計劃施工圖出圖計劃；售樓賣場工程計劃，詳見案例：詳見；售樓賣場工程計劃，詳見案例：詳見鏈接1鏈接1、鏈接2鏈接2、鏈接3鏈接3、房地產售樓準備工程房地產售樓準備工程時間計劃案例時間計劃案例。項目開發計劃集成管理案例，詳見。項目開發計劃集成管理案例，詳見鏈接鏈接。營銷推廣計劃，詳見。營銷推廣計劃，詳見鏈接鏈接。2012.06版權所有 不得拷貝房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系公司年度經營目標公司年度經營目標項目發展計劃項目發展計劃項目現金流計劃項目現金流計

14、劃營銷推廣計劃營銷推廣計劃施工進度控制計劃施工進度控制計劃報建計劃報建計劃配套工程計劃配套工程計劃一級計劃一級計劃承建商、材料進場計劃承建商、材料進場計劃用圖、樣板確認計劃用圖、樣板確認計劃承建商、材料分判計劃承建商、材料分判計劃出圖、樣板封樣計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃售樓賣場計劃各專業部門計劃各專業部門計劃需要的其它計劃需要的其它計劃二級計劃三級計劃二級計劃三級計劃項目發展計劃剖析以及建議項目發展計劃剖析以及建議1.項目發展計劃行業現狀分析項目發展計劃行業現狀分析2.房地產項目發展計劃編制要求房地產項目發展計劃編制要求3.房地產項目發展計劃編制建議案例房地產項目發展計劃編制建議案例4

15、.在不同管控模式下的建議在不同管控模式下的建議35年戰略年戰略人力資源配置人力資源配置2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目開發發展控制計劃，詳見案例：房地產項目開發發展控制計劃，詳見案例：發展控制計劃發展控制計劃項目發展計劃行業現狀:在行業中，各個房地產企業因經營差異、背景區別、階段不同等原因，對于房地產項目發展計劃的定義和控制關注點不盡相同，有營銷導向型、有法務導向、有承建導向等，各企業也難以統一，因為項目發展計劃體現的是一個企業的經營思想。項目發展計劃行業現狀:在行業中，各個房地產企業因經營差異、背景區別、階段不同等原因，對于房地產項目發展計劃的定義和控制關注點不盡相同，有營銷導向型

16、、有法務導向、有承建導向等，各企業也難以統一，因為項目發展計劃體現的是一個企業的經營思想。項目發展計劃行業現狀分析項目發展計劃行業現狀分析2012.06版權所有 不得拷貝以營銷為導向的計劃管理安排以營銷為導向的計劃管理安排1.土地使用證2.交地3.方案4.初步設計5.施工圖設計6.取得施工許可證7.開工8.售樓處、樣板房區開放9.預售許可證10.開盤11.完成銷售額4512.完成銷售額7013.完成銷售額9514.景觀施工進場15.竣工16.交房17.交房951.土地使用證2.交地3.方案4.初步設計5.施工圖設計6.取得施工許可證7.開工8.售樓處、樣板房區開放9.預售許可證10.開盤11.

17、完成銷售額4512.完成銷售額7013.完成銷售額9514.景觀施工進場15.竣工16.交房17.交房95房地產企業以營銷為導向的項目發展計劃案例房地產企業以營銷為導向的項目發展計劃案例2012.06版權所有 不得拷貝以辦證完善法律手續為導向的計劃安排以辦證完善法律手續為導向的計劃安排1.土地使用費登記證2.土地使用證3.建設用地規劃許可證4.投資許可證5.建設工程規劃許可證6.樁基提前施工證明7.建筑工程施工許可證8.預售許可證9.規劃驗收證明10.竣工驗收監督報告11.竣工驗收備案證書12.辦理房產證1.土地使用費登記證2.土地使用證3.建設用地規劃許可證4.投資許可證5.建設工程規劃許可

18、證6.樁基提前施工證明7.建筑工程施工許可證8.預售許可證9.規劃驗收證明10.竣工驗收監督報告11.竣工驗收備案證書12.辦理房產證房地產企業以辦證完善法律手續為導向的計劃安排案例房地產企業以辦證完善法律手續為導向的計劃安排案例2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目發展計劃編制要求房地產項目發展計劃編制要求房地產項目發展計劃編制要求建議：房地產項目發展計劃編制要求建議：1.公司經營資金進出關鍵節點（經營進度）2.項目融資節點（比如:四證）3.考慮各專業關鍵節點的協調關系4.重大的費用節點5.上市公司的財務節點6.報建法律手續關鍵節點7.集團對項目專業管理監控點8.人力資源授權管理節點9.

19、適當的時候，要考慮供方資源配置10.關鍵節點的預控（凈地交付、方案報建、現金流回正等）11.所設監控節點，有利于控制項目風險1.公司經營資金進出關鍵節點（經營進度）2.項目融資節點（比如:四證）3.考慮各專業關鍵節點的協調關系4.重大的費用節點5.上市公司的財務節點6.報建法律手續關鍵節點7.集團對項目專業管理監控點8.人力資源授權管理節點9.適當的時候，要考慮供方資源配置10.關鍵節點的預控（凈地交付、方案報建、現金流回正等）11.所設監控節點，有利于控制項目風險項目發展計劃體現項目經營思想、統領項目各專業計劃，是項目進入實施階段最核心的計劃。項目發展計劃體現項目經營思想、統領項目各專業計劃

20、，是項目進入實施階段最核心的計劃。2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目發展計劃編制建議案例房地產項目發展計劃編制建議案例1.土地確權（項目第一筆付款）1.土地確權（項目第一筆付款）完善法律手續、重大費用節點完善法律手續、重大費用節點2.場地拆遷完畢2.場地拆遷完畢完善法律手續完善法律手續3.國有土地使用權證3.國有土地使用權證完善法律手續完善法律手續4.項目經營實施策劃報告4.項目經營實施策劃報告經營監控、專業監控與公司授權經營監控、專業監控與公司授權5.概念性方案設計任務書5.概念性方案設計任務書專業節點專業節點6.概念性方案設計任務書集團確認6.概念性方案設計任務書集團確認專業監控與

21、公司授權專業監控與公司授權7.營銷方案7.營銷方案專業節點專業節點8.營銷方案集團確認8.營銷方案集團確認專業監控與公司授權專業監控與公司授權9.項目投資分析模型（概念版）9.項目投資分析模型（概念版）項目專業風險控制、專業監控與公司授權項目專業風險控制、專業監控與公司授權10.規劃及建筑方案集團確認10.規劃及建筑方案集團確認專業監控與公司授權專業監控與公司授權11.詳規批復11.詳規批復完善法律手續完善法律手續12.建筑用地規劃許可證12.建筑用地規劃許可證完善法律手續完善法律手續13.土地證13.土地證完善法律手續完善法律手續14.建筑方案征詢及批復14.建筑方案征詢及批復完善法律手續完

22、善法律手續15.園林景觀方案設計集團確認15.園林景觀方案設計集團確認專業監控與公司授權專業監控與公司授權16.擴初征詢及批復16.擴初征詢及批復完善法律手續完善法律手續17.17.“示范區示范區”策劃方案集團確認策劃方案集團確認專業監控與公司授權專業監控與公司授權18.施工圖報建、會審18.施工圖報建、會審專業節點專業節點19.建設工程規劃許可證19.建設工程規劃許可證完善法律手續完善法律手續20.簽訂總承包合同20.簽訂總承包合同專業監控與公司授權專業監控與公司授權21.建筑工程施工許可證21.建筑工程施工許可證專業節點專業節點22.四證取得22.四證取得融資節點融資節點23.基礎工程開工

23、23.基礎工程開工專業節點專業節點24.24.“示范區示范區”完工開放完工開放專業節點專業節點25.預售許可證辦理25.預售許可證辦理完善法律手續完善法律手續26.開盤26.開盤公司經營資金關鍵節點公司經營資金關鍵節點27.完成銷售額3027.完成銷售額30公司經營資金關鍵節點公司經營資金關鍵節點28.完成銷售額4528.完成銷售額45公司經營資金關鍵節點公司經營資金關鍵節點29.完成銷售額7029.完成銷售額70 公司經營資金關鍵節點公司經營資金關鍵節點30.完成銷售額8530.完成銷售額85公司經營資金關鍵節點公司經營資金關鍵節點31.主體工程結構完工31.主體工程結構完工重大費用節點重大

24、費用節點32.外立面落架32.外立面落架重大費用節點重大費用節點33.市政配套工程及室外工程33.市政配套工程及室外工程重大費用節點重大費用節點34.竣工備案34.竣工備案完善法律手續完善法律手續35.交樓入伙35.交樓入伙專業節點專業節點36.辦理房產證36.辦理房產證完善法律手續完善法律手續2012.06版權所有 不得拷貝開發控制關鍵節點分析案例開發控制關鍵節點分析案例項目關鍵節點計劃，詳見項目關鍵節點計劃，詳見鏈接鏈接。2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目發展計劃在不同管控模式下的精度建議房地產項目發展計劃在不同管控模式下的精度建議1.集團公司控制區域總部，計劃控制節點建議2030

25、個；2.區域總部控制項目公司，計劃控制節點建議5060個；1.集團公司控制區域總部，計劃控制節點建議2030個；2.區域總部控制項目公司，計劃控制節點建議5060個；2012.06版權所有 不得拷貝房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系公司年度經營目標公司年度經營目標項目發展計劃項目發展計劃項目現金流計劃項目現金流計劃營銷推廣計劃營銷推廣計劃施工進度控制計劃施工進度控制計劃報建計劃報建計劃配套工程計劃配套工程計劃一級計劃一級計劃承建商、材料進場計劃承建商、材料進場計劃用圖、樣板確認計劃用圖、樣板確認計劃承建商、材料分判計劃承建商、材料分判計劃出圖、樣板

26、封樣計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃售樓賣場計劃各專業部門計劃各專業部門計劃需要的其它計劃需要的其它計劃二級計劃三級計劃二級計劃三級計劃項目現金流分析計劃剖析及建議項目現金流分析計劃剖析及建議1.項目現金流分析計劃行業現狀：此計劃各企業都有，但是一般比較粗糙，沒有成本部門、工程部門參與，僅僅由財務根據經驗估算出來。項目現金流分析計劃行業現狀：此計劃各企業都有，但是一般比較粗糙，沒有成本部門、工程部門參與，僅僅由財務根據經驗估算出來。2.建議：對項目前期時間管理、項目工程管理進行優化，有效提高資金利用效率。建議：對項目前期時間管理、項目工程管理進行優化，有效提高資金利用效率。35年戰略年戰略人

27、力資源配置人力資源配置2012.06版權所有 不得拷貝現金流控制案例現金流控制案例現金流分析與控制，詳見案例：現金流分析與控制，詳見案例：現金流分析與控制現金流分析與控制；成本測算成本測算分析分析；資金年度計劃分析資金年度計劃分析；2012.06版權所有 不得拷貝房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系公司年度經營目標公司年度經營目標項目發展計劃項目發展計劃項目現金流計劃項目現金流計劃營銷推廣計劃營銷推廣計劃施工進度控制計劃施工進度控制計劃報建計劃報建計劃配套工程計劃配套工程計劃一級計劃一級計劃承建商、材料進場計劃承建商、材料進場計劃用圖、樣板確認計劃用

28、圖、樣板確認計劃承建商、材料分判計劃承建商、材料分判計劃出圖、樣板封樣計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃售樓賣場計劃各專業部門計劃各專業部門計劃需要的其它計劃需要的其它計劃二級計劃三級計劃二級計劃三級計劃施工進度控制計劃剖析及建議施工進度控制計劃剖析及建議1.施工進度控制計劃本質意義施工進度控制計劃本質意義2.施工進度控制行業現狀施工進度控制行業現狀3.施工進度控制編制要求施工進度控制編制要求35年戰略年戰略人力資源配置人力資源配置2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目施工進度控制計劃的本質意義房地產項目施工進度控制計劃的本質意義經營目標行動計劃轉化經營目標行動計劃轉化 房地產項目施工進度

29、控制計劃的本質意義就是：房地產項目施工進度控制計劃的本質意義就是：把公司的經營目標轉化為工程管理的行動計劃。把公司的經營目標轉化為工程管理的行動計劃。這是房地產工程項目管理最關鍵的計劃！這是房地產工程項目管理最關鍵的計劃！2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目施工進度控制計劃的現狀分析房地產項目施工進度控制計劃的現狀分析房地產項目施工進度控制計劃，案例剖析：房地產項目施工進度控制計劃，案例剖析：工程實施控制工程實施控制計劃計劃。疑問疑問?1.此計劃與總包施工組織設計中提供的計劃有何區別？為什么甲方要編制？此計劃與總包施工組織設計中提供的計劃有何區別？為什么甲方要編制？2.此計劃由誰編制？什

30、么時候編制？此計劃由誰編制？什么時候編制？3.此計劃設置的控制節點多少合適？由什么要素決定？此計劃設置的控制節點多少合適？由什么要素決定？2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目施工進度控制計劃建議房地產項目施工進度控制計劃建議疑問疑問?1.此計劃與總包施工組織設計中提供的計劃有何區別？為什么甲方要編制？此計劃與總包施工組織設計中提供的計劃有何區別？為什么甲方要編制？解釋：此進度計劃是經營進度計劃，體現的是項目的經營意圖（玩錢的意圖），而總包的計劃是工藝計劃，受經營進度計劃限制與約束。此計劃是甲方的經營想法，甲方必須想清楚工程項目資金如何流轉。同時，在目前甲方肢解分包的工程管理模式下，甲方必

31、須通過此計劃讓總包單位清楚總包合同與其它分包合同的關系。解釋：此進度計劃是經營進度計劃，體現的是項目的經營意圖（玩錢的意圖），而總包的計劃是工藝計劃，受經營進度計劃限制與約束。此計劃是甲方的經營想法，甲方必須想清楚工程項目資金如何流轉。同時，在目前甲方肢解分包的工程管理模式下，甲方必須通過此計劃讓總包單位清楚總包合同與其它分包合同的關系。（這是房地產企業工程總承包模式下，計劃總控、技術總控、總平面總控的（這是房地產企業工程總承包模式下，計劃總控、技術總控、總平面總控的“三總三總”之一。）之一。）此計劃解決的核心問題就是：資金流轉、合同之間的搭接關系。此計劃解決的核心問題就是：資金流轉、合同之間

32、的搭接關系。2.此計劃由誰編制？什么時候編制？此計劃由誰編制？什么時候編制？解釋：此計劃應該由工程部門牽頭、與現金流分析計劃配合編制，通過與現金流分析互動，找到工程進度與項目資金的平衡點解釋：此計劃應該由工程部門牽頭、與現金流分析計劃配合編制，通過與現金流分析互動，找到工程進度與項目資金的平衡點（能否實現工程進度貨幣化？）（能否實現工程進度貨幣化？），甚至由此決定供方付款條件。此計劃編制完成最遲時間，應該是總包招標之前。此計劃應該作為招標條件進入招標文件，讓總包清楚甲方的進度意圖。，甚至由此決定供方付款條件。此計劃編制完成最遲時間，應該是總包招標之前。此計劃應該作為招標條件進入招標文件，讓總包

33、清楚甲方的進度意圖。3.此計劃設置的控制節點多少合適？由什么要素決定？此計劃設置的控制節點多少合適？由什么要素決定？解釋：此計劃不是節點越多越好，當然也不是越少越好，節點多少由企業的具體情況決定。決定節點多少的核心要素：工程分包模式（合同數量）、資金流轉控制的精度、物業類型的復雜程度。比如：對于一個分包合同數量5060個民用高層建筑，建議控制節點設定為120150個就可以了。解釋：此計劃不是節點越多越好，當然也不是越少越好，節點多少由企業的具體情況決定。決定節點多少的核心要素：工程分包模式（合同數量）、資金流轉控制的精度、物業類型的復雜程度。比如：對于一個分包合同數量5060個民用高層建筑，建

34、議控制節點設定為120150個就可以了。2012.06版權所有 不得拷貝房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系公司年度經營目標公司年度經營目標項目發展計劃項目發展計劃項目現金流計劃項目現金流計劃營銷推廣計劃營銷推廣計劃施工進度控制計劃施工進度控制計劃報建計劃報建計劃配套工程計劃配套工程計劃一級計劃一級計劃承建商、材料進場計劃承建商、材料進場計劃用圖、樣板確認計劃用圖、樣板確認計劃承建商、材料分判計劃承建商、材料分判計劃出圖、樣板封樣計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃售樓賣場計劃各專業部門計劃各專業部門計劃需要的其它計劃需要的其它計劃二級計劃三級計劃二級

35、計劃三級計劃35年戰略年戰略人力資源配置人力資源配置承建商、材料分判計劃剖析及建議承建商、材料分判計劃剖析及建議1.分包模式對經營進度控制的影響分包模式對經營進度控制的影響2.節點付款的必要性節點付款的必要性2012.06版權所有 不得拷貝分包模式對經營進度控制的影響分包模式對經營進度控制的影響承建單位和甲供材料招標計劃，詳見案例：承建單位和甲供材料招標計劃，詳見案例：承建單位和甲承建單位和甲供材料招標計劃供材料招標計劃。探討：探討：1.分判越細，要求甲方介入越深，經營進度的量化可能更難。分判越細，要求甲方介入越深，經營進度的量化可能更難。2.分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習慣

36、、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩定性、當地供方資源質量、甲方管理能力配置等。分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩定性、當地供方資源質量、甲方管理能力配置等。3.工程范圍劃分探討，詳見工程范圍劃分探討，詳見鏈接鏈接。4.分判數量建議。分判數量建議。2012.06版權所有 不得拷貝房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系公司年度經營目標公司年度經營目標項目發展計劃項目發展計劃項目現金流計劃項目現金流計劃營銷推廣計劃營銷推廣計劃施工進度控制計劃施工進度控制計劃報建計劃報建計劃配套工程計劃配套工程計劃一級計劃

37、一級計劃承建商、材料進場計劃承建商、材料進場計劃用圖、樣板確認計劃用圖、樣板確認計劃承建商、材料分判計劃承建商、材料分判計劃出圖、樣板封樣計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃售樓賣場計劃各專業部門計劃各專業部門計劃需要的其它計劃需要的其它計劃二級計劃三級計劃二級計劃三級計劃35年戰略年戰略人力資源配置人力資源配置出圖、樣板封樣計劃剖析及建議出圖、樣板封樣計劃剖析及建議1.出圖、樣板封樣計劃需要前置出圖、樣板封樣計劃需要前置2.設計管理程序優化設計管理程序優化2012.06版權所有 不得拷貝施工圖出圖與樣板確認計劃分析施工圖出圖與樣板確認計劃分析施工圖出圖與樣板確認計劃，詳見案例：施工圖出圖與樣板

38、確認計劃，詳見案例：施工圖出圖計劃施工圖出圖計劃。施工圖出圖與樣板確認計劃要求：施工圖出圖與樣板確認計劃要求：1.施工圖出圖與樣板確認計劃隨著設計深入，盡快不斷細化；2.二次委托設計和選材用料，盡量提前；3.設計部保持與合約部、工程部的及時溝通配合；1.施工圖出圖與樣板確認計劃隨著設計深入，盡快不斷細化；2.二次委托設計和選材用料，盡量提前；3.設計部保持與合約部、工程部的及時溝通配合；關于施工圖階段具體工作跟蹤計劃，還要細化，詳見關于施工圖階段具體工作跟蹤計劃，還要細化，詳見案例案例。2012.06版權所有 不得拷貝高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析總建筑師

39、總建筑師景觀方案設計任務書及景觀方案設計成果景觀方案設計任務書及景觀方案設計成果1717項目建筑師項目建筑師景觀施工圖設計任務書及景觀施工圖成果景觀施工圖設計任務書及景觀施工圖成果1818項目建筑師項目建筑師施工圖報建圖以及施工圖施工圖報建圖以及施工圖1616項目建筑師項目建筑師樁基施工樁基施工1515項目建筑師項目建筑師項目初步設計成果以及擴初報建圖項目初步設計成果以及擴初報建圖1111公司投資決策委員會公司投資決策委員會項目投資分析模型（初設版）項目投資分析模型（初設版）1212項目建筑師項目建筑師結構優化、平立面優化與成本控制結構優化、平立面優化與成本控制1313項目建筑師項目建筑師初步

40、設計任務書初步設計任務書1010總建筑師總建筑師售樓處和樣板房的選址、定位及修建和開放計劃售樓處和樣板房的選址、定位及修建和開放計劃9 9公司投資決策委員會公司投資決策委員會項目定位策劃報告項目定位策劃報告1 1項目建筑師與工程師項目建筑師與工程師基坑支護基坑支護1414公司投資決策委員會公司投資決策委員會項目投資分析模型（方案版）項目投資分析模型（方案版）8 8總建筑師總建筑師項目方案設計成果 以及方案報建圖項目方案設計成果 以及方案報建圖7 7總建筑師總建筑師景觀概念設計任務書及研發敏感點分析景觀概念設計任務書及研發敏感點分析6 6總建筑師總建筑師方案設計任務書及研發敏感點分析方案設計任務

41、書及研發敏感點分析5 5公司投資決策委員會公司投資決策委員會項目投資分析模型（概念版）項目投資分析模型（概念版）4 4總建筑師總建筑師項目概念設計成果項目概念設計成果3 3總建筑師總建筑師概念設計任務書及研發敏感點分析概念設計任務書及研發敏感點分析2 2授權建議授權建議時間控制節點時間控制節點任務書及圖紙名稱任務書及圖紙名稱序號序號一、高層民用建筑常規設計圖一、高層民用建筑常規設計圖2012.06版權所有 不得拷貝高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析總建筑師總建筑師現樓內樣板房裝修施工圖現樓內樣板房裝修施工圖5 5總建筑師總建筑師場地外售樓中心及樣板房土建施工圖

42、紙場地外售樓中心及樣板房土建施工圖紙1 1總建筑師總建筑師售樓處室外泛光照明售樓處室外泛光照明6 6項目建筑師項目建筑師現樓內售樓通道裝修施工圖現樓內售樓通道裝修施工圖4 4總建筑師總建筑師裙房外裝施工圖（幕墻、西側廣場）裙房外裝施工圖（幕墻、西側廣場）3 3總建筑師總建筑師場地外售樓中心及樣板房裝修施工圖紙場地外售樓中心及樣板房裝修施工圖紙2 2授權建議授權建議時間控制節點時間控制節點任務書及圖紙名稱任務書及圖紙名稱序號序號二、高層民用建筑售樓賣場施工圖（案例）二、高層民用建筑售樓賣場施工圖（案例）2012.06版權所有 不得拷貝高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析高層民用建筑出圖與樣板封樣計

43、劃分析項目建筑師項目建筑師標準層外裝修施工圖（分色圖或排磚圖）標準層外裝修施工圖（分色圖或排磚圖）1 1項目建筑師項目建筑師外墻保溫系統施工圖以及細部節點外墻保溫系統施工圖以及細部節點4 4項目建筑師項目建筑師屋頂標志性造型施工圖屋頂標志性造型施工圖3 3項目建筑師項目建筑師門窗施工圖門窗施工圖2 2授權建議授權建議時間控制節點時間控制節點任務書及圖紙名稱任務書及圖紙名稱序號序號三、高層民用建筑外墻裝飾施工圖（案例）三、高層民用建筑外墻裝飾施工圖（案例）2012.06版權所有 不得拷貝高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析項目建筑師項目建筑師地下車庫及地面交通標志

44、設計地下車庫及地面交通標志設計9 9項目建筑師項目建筑師套餐裝修設計以及樣板封樣套餐裝修設計以及樣板封樣1010項目建筑師項目建筑師商場裝修以及樣板封樣商場裝修以及樣板封樣1111項目建筑師項目建筑師陽臺、樓梯及其它欄桿工程陽臺、樓梯及其它欄桿工程5 5項目建筑師項目建筑師入戶門施工圖入戶門施工圖6 6項目建筑師項目建筑師信報箱施工圖信報箱施工圖7 7項目建筑師項目建筑師門牌號碼及單元號碼施工圖門牌號碼及單元號碼施工圖8 8項目建筑師項目建筑師會所裝修設計及空中花園施工圖會所裝修設計及空中花園施工圖1 1項目建筑師項目建筑師大堂裝修、電梯裝修、電梯間裝修設計大堂裝修、電梯裝修、電梯間裝修設計4

45、 4項目建筑師項目建筑師發電機房降噪設計施工圖發電機房降噪設計施工圖3 3項目建筑師項目建筑師消防中心、電話機房裝修施工圖消防中心、電話機房裝修施工圖2 2授權建議授權建議時間控制節點時間控制節點任務書及圖紙名稱任務書及圖紙名稱序號序號四、高層民用建筑內裝賣場施工圖（案例）四、高層民用建筑內裝賣場施工圖（案例）2012.06版權所有 不得拷貝高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析各類建筑小品施工圖（比如：兒童游樂場）各類建筑小品施工圖（比如：兒童游樂場）項目建筑師項目建筑師游泳池系統安裝設計施工圖游泳池系統安裝設計施工圖5 5項目建筑師項目建筑師小型垃圾中轉站施工

46、圖小型垃圾中轉站施工圖6 6項目建筑師項目建筑師道路工程道路工程1 1項目建筑師項目建筑師停車場管理系統設計安裝施工圖停車場管理系統設計安裝施工圖4 4項目建筑師項目建筑師園林、綠化施工圖以及樣板封樣園林、綠化施工圖以及樣板封樣3 3項目建筑師項目建筑師地下管線工程以及綜合管網圖地下管線工程以及綜合管網圖2 2授權建議授權建議時間控制節點時間控制節點任務書及圖紙名稱任務書及圖紙名稱序號序號五、高層民用建筑室外工程施工圖（案例）五、高層民用建筑室外工程施工圖（案例）2012.06版權所有 不得拷貝高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析項目建筑師項目建筑師變配電工程施

47、工圖及報審變配電工程施工圖及報審2 2項目建筑師項目建筑師消防工程安裝施工圖及報審消防工程安裝施工圖及報審7 7項目建筑師項目建筑師人防工程施工圖及報審人防工程施工圖及報審8 8項目建筑師項目建筑師燃起管道工程施工圖及報審燃起管道工程施工圖及報審9 9項目建筑師項目建筑師室外燈光工程施工圖室外燈光工程施工圖1010項目建筑師項目建筑師寬頻網絡工程施工圖寬頻網絡工程施工圖5 5項目建筑師項目建筑師智能化工程設計安裝施工圖智能化工程設計安裝施工圖1 1項目建筑師項目建筑師電梯安裝工程施工圖及報審電梯安裝工程施工圖及報審6 6項目建筑師項目建筑師有線電視有線電視4 4項目建筑師項目建筑師電話工程電話

48、工程3 3授權建議授權建議時間控制節點時間控制節點任務書及圖紙名稱任務書及圖紙名稱序號序號五、高層民用建筑專項工程施工圖（案例）五、高層民用建筑專項工程施工圖（案例）2012.06版權所有 不得拷貝高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析高層民用建筑出圖與樣板封樣計劃分析工程師攝像頭工程師可視對講智能化6工程師單元入口門牌燈工程師單元入口燈工程師陽臺、露臺工程師保潔箱工程師樓梯間燈具燈具3工程師信奶箱工程師室外配電房門其他材料5建筑師陽臺、露臺地磚建筑師院墻及院門、單元門建筑師屋面瓦、檐溝工程師室內涂料建筑師外墻涂料、外墻磚、文化石工程師冷熱給水管、排水管建筑師鋁合金門窗、空調百頁工程師室內配電箱、

49、弱電配電箱建筑師陽臺、露臺欄桿、窗護欄外立面材料2工程師開關插座、地漏、電表箱建筑師門牌、單元牌、標識系統建筑師玻璃磚建筑師入戶門、門鎖、門鈴總工程師成品煙道工程師樓梯間欄桿、樓梯踏步磚室內材料4總工程師屋面保溫板結構材料1授權建議時間節點材料與構配件分類序號授權建議時間節點材料與構配件分類序號六、高層民用建筑樣板封樣（案例）六、高層民用建筑樣板封樣（案例）2012.06版權所有 不得拷貝房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系公司年度經營目標公司年度經營目標項目發展計劃項目發展計劃項目現金流計劃項目現金流計劃營銷推廣計劃營銷推廣計劃施工進度控制計劃施工

50、進度控制計劃報建計劃報建計劃配套工程計劃配套工程計劃一級計劃一級計劃承建商、材料進場計劃承建商、材料進場計劃用圖、樣板確認計劃用圖、樣板確認計劃承建商、材料分判計劃承建商、材料分判計劃出圖、樣板封樣計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃售樓賣場計劃各專業部門計劃各專業部門計劃需要的其它計劃需要的其它計劃二級計劃三級計劃二級計劃三級計劃35年戰略年戰略人力資源配置人力資源配置售樓賣場計劃剖析及建議售樓賣場計劃剖析及建議1.售樓賣場計劃控制的重要性售樓賣場計劃控制的重要性2.售樓賣場計劃控制建議售樓賣場計劃控制建議2012.06版權所有 不得拷貝售樓賣場計劃控制的重要性售樓賣場計劃控制的重要性售樓賣場

51、完成實現銷售，項目現金流由售樓賣場完成實現銷售，項目現金流由“”轉轉“”的拐點。一些房地產企業，包括資深品牌企業，為了盡快實現賣樓，甚至的拐點。一些房地產企業，包括資深品牌企業，為了盡快實現賣樓，甚至不惜成本買時間不惜成本買時間。售樓賣場工程是平衡項目現金流的有效工具。售樓賣場工程是平衡項目現金流的有效工具。做不好售樓賣場工程，房地產項目專業管理水平、項目運營水平，高不了！做不好售樓賣場工程，房地產項目專業管理水平、項目運營水平，高不了！2012.06版權所有 不得拷貝售樓賣場計劃控制建議售樓賣場計劃控制建議1、詳細編制各項賣場實施計劃，需要跨部門跨專業協調、詳細編制各項賣場實施計劃，需要跨部

52、門跨專業協調賣場工程的總體時間計劃，詳見賣場工程的總體時間計劃，詳見鏈接2鏈接2。賣場工程報建計劃賣場工程報建計劃賣場工程出圖計劃賣場工程出圖計劃賣場工程招標、施工單位進場計劃賣場工程招標、施工單位進場計劃賣場工程甲供材料進場計劃賣場工程甲供材料進場計劃賣場工程樣板、樣品確認計劃賣場工程樣板、樣品確認計劃賣場工程家私、家電、飾品、標識系統采買與布置計劃賣場工程家私、家電、飾品、標識系統采買與布置計劃賣場營銷配合計劃賣場營銷配合計劃施工場地階段性搬遷計劃等施工場地階段性搬遷計劃等2、供方選擇及組織措施、供方選擇及組織措施3、合理（適度）授權，、合理（適度）授權，必要時開設授權必要時開設授權綠色通

53、道綠色通道4、現場平面布置圖（工程施工平面、示范區平面）、現場平面布置圖（工程施工平面、示范區平面）5、技術措施策劃技術措施策劃6、應急措施預案、應急措施預案2012.06版權所有 不得拷貝住宅批量裝修工期安排住宅批量裝修工期安排里程碑節點里程碑節點一、批量裝修里程碑節點一、批量裝修里程碑節點1、開工準備階段、開工準備階段精裝修單位進場、備料以及與土建工作面移交，不宜超過三周精裝修單位進場、備料以及與土建工作面移交，不宜超過三周2、泥水活完工、泥水活完工拆墻、改管、抹灰、鋪裝等，自開工之日起，不宜超過拆墻、改管、抹灰、鋪裝等，自開工之日起，不宜超過50天天3、乳膠漆、乳膠漆從開始就進場，第從開

54、始就進場，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經完工，門檻石已經安裝，門套即將進場，第天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經完工，門檻石已經安裝，門套即將進場，第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時間。天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時間。4、門檻石、門檻石門檻石對整個工程的進展影響較大，在門套安裝之前安裝較好，其決定全屋標高關系。門檻石對整個工程的進展影響較大，在門套安裝之前安裝較好，其決定全屋標高關系。5、木門套安裝、木門套安裝第二遍膩子結束，門框就應該裝完。第二遍膩子結束，門框就應該裝完。6、門扇、門扇第一遍乳膠漆結束，最好門扇裝完。第一遍乳膠漆結束，最好門扇裝完。7、衛生潔

55、具、衛生潔具第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第80天左右安裝完成。天左右安裝完成。8、各類五金件、各類五金件最后安裝，第最后安裝，第85天完成。天完成。9、內部整改開始、內部整改開始應盡早進行，實際上，為了留住各專業施工班組自行整改，需要在過程中不斷提供整改要求，切忌最后才提整改要求，否則現場整改難以協調。應盡早進行，實際上，為了留住各專業施工班組自行整改，需要在過程中不斷提供整改要求，切忌最后才提整改要求，否則現場整改難以協調。10、小業主開放、小業主開放第第90100天左右比較合適。這對降低投訴特別重要，在這個階段消滅投訴問題是非常有效的。天左右比較合適。這對降低

56、投訴特別重要，在這個階段消滅投訴問題是非常有效的。11、監理、甲方以及物業監督整改、監理、甲方以及物業監督整改完工后小業主提出整改問題，預留一個月整改，問題完工后小業主提出整改問題，預留一個月整改，問題100整改，有效降低入伙投訴。整改，有效降低入伙投訴。2012.06版權所有 不得拷貝房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系房地產標桿企業項目管理的三級計劃管理體系公司年度經營目標公司年度經營目標項目發展計劃項目發展計劃項目現金流計劃項目現金流計劃營銷推廣計劃營銷推廣計劃施工進度控制計劃施工進度控制計劃報建計劃報建計劃配套工程計劃配套工程計劃一級計劃一級計劃承建商、材料進場計劃承建商、材料進場

57、計劃用圖、樣板確認計劃用圖、樣板確認計劃承建商、材料分判計劃承建商、材料分判計劃出圖、樣板封樣計劃出圖、樣板封樣計劃售樓賣場計劃售樓賣場計劃各專業部門計劃各專業部門計劃需要的其它計劃，比如：精裝修計劃需要的其它計劃，比如：精裝修計劃二級計劃三級計劃二級計劃三級計劃35年戰略年戰略人力資源配置人力資源配置2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目三級計劃管理體系思路小結房地產項目三級計劃管理體系思路小結 我們可以這樣來小結：我們可以這樣來小結：一級計劃管經營；一級計劃管經營；二級計劃管成果；二級計劃管成果；三級計劃管過程。三級計劃管過程。房地產項目三級計劃管理體系應用案例，詳見房地產項目三級計劃

58、管理體系應用案例，詳見鏈接鏈接。2012.06版權所有 不得拷貝編制房地產工程時間管理計劃的四個原則編制房地產工程時間管理計劃的四個原則房地產工程計劃管理人員要清楚房地產的整個開發流程，并對營銷、設計、施工及保修階段的主要工作有所了解，要有一定的組織能力，能協調各業務的工作。房地產工程計劃管理人員要清楚房地產的整個開發流程，并對營銷、設計、施工及保修階段的主要工作有所了解，要有一定的組織能力，能協調各業務的工作。通盤考慮的計劃是好計劃。通盤考慮的計劃是好計劃。編制房地產項目計劃時要充分認識企業的資源狀況，包括資金的準備及投入、項目班子的搭建及現有人員的安排、公司現已開發或正在開發的項目情況。在

59、認識到自身的資源情況下，考慮項目范圍的劃分，充分給足每項工作需要花費的時間，充分考慮實施時風險情況，編制出可行的各項計劃。編制房地產項目計劃時要充分認識企業的資源狀況，包括資金的準備及投入、項目班子的搭建及現有人員的安排、公司現已開發或正在開發的項目情況。在認識到自身的資源情況下，考慮項目范圍的劃分，充分給足每項工作需要花費的時間，充分考慮實施時風險情況，編制出可行的各項計劃。符合企業實際情況的計劃是好計劃。符合企業實際情況的計劃是好計劃。房地產工程計劃管理人員要對市場上的工作方法進行研究，熟悉完成流程中的各項工作需要的時間，并對此時間內完成工作內容的深度有所了解，能夠橫向研究其它房地產公司開

60、發項目所需時間、周期，注意收集有關項目開發、項目操作等方面的資料，以便利用。特別是新到一個地區進行項目開發，一定要了解當地的情況。房地產工程計劃管理人員要對市場上的工作方法進行研究，熟悉完成流程中的各項工作需要的時間，并對此時間內完成工作內容的深度有所了解，能夠橫向研究其它房地產公司開發項目所需時間、周期，注意收集有關項目開發、項目操作等方面的資料，以便利用。特別是新到一個地區進行項目開發，一定要了解當地的情況。符合市場規律的計劃是好計劃。符合市場規律的計劃是好計劃。計劃編制要分層次，誰干的工作誰編計劃。計劃編制要分層次，誰干的工作誰編計劃。能夠操作執行的計劃是好計劃。能夠操作執行的計劃是好計

61、劃。2012.06版權所有 不得拷貝編制房地產工程時間管理計劃的方法編制房地產工程時間管理計劃的方法1、公司經營計劃財務部牽頭，發展部、工程部配合編制；發展計劃可以由發展部或營銷部或工程部牽頭，其它專業部門配合編制；現金流分析由財務部牽頭，合約部、成本部、工程部配合編制；2、營銷推廣計劃由營銷部編制，并牽頭與發展部、工程部、財務部、設計部、招標部等專業部門分析計劃執行的可行性；3、工程實施控制計劃、承建單位與甲供材料進場計劃、用圖與樣板確認計劃由工程項目部編制，招標計劃由招標部編制，出圖與樣板封樣計劃由設計部編制，最好工程老總協調發展部、設計部、招標部、財務部等專業部門分析計劃執行的可行性；4

62、、項目售樓賣場計劃由工程項目部編制，最好工程老總協調發展部、設計部、招標部、財務部等專業部門分析計劃執行的可行性；5、時間計劃編制注意事項：5.1 時間計劃編制，一定要強調以項目為中心的項目推進理念；5.2 時間計劃編制既要有協調又要有協作，項目實施之前，一定要協調各項計劃的關聯性和可行性；5.3 整個項目時間計劃編制與實施，工程部門甚至工程老總，要起到主導作用。1、公司經營計劃財務部牽頭，發展部、工程部配合編制；發展計劃可以由發展部或營銷部或工程部牽頭，其它專業部門配合編制；現金流分析由財務部牽頭，合約部、成本部、工程部配合編制；2、營銷推廣計劃由營銷部編制，并牽頭與發展部、工程部、財務部、

63、設計部、招標部等專業部門分析計劃執行的可行性；3、工程實施控制計劃、承建單位與甲供材料進場計劃、用圖與樣板確認計劃由工程項目部編制，招標計劃由招標部編制，出圖與樣板封樣計劃由設計部編制，最好工程老總協調發展部、設計部、招標部、財務部等專業部門分析計劃執行的可行性；4、項目售樓賣場計劃由工程項目部編制，最好工程老總協調發展部、設計部、招標部、財務部等專業部門分析計劃執行的可行性；5、時間計劃編制注意事項：5.1 時間計劃編制，一定要強調以項目為中心的項目推進理念；5.2 時間計劃編制既要有協調又要有協作，項目實施之前，一定要協調各項計劃的關聯性和可行性；5.3 整個項目時間計劃編制與實施，工程部

64、門甚至工程老總，要起到主導作用。2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目計劃管理體系編制要求小結房地產項目計劃管理體系編制要求小結1、計劃編制結束時間：總包招標之前。、計劃編制結束時間：總包招標之前。2、不見得需要抄學品牌企業的、不見得需要抄學品牌企業的WBS方式，符合企業實際情況就好。方式，符合企業實際情況就好。3、計劃節點系統性好，沒有嚴重的丟項。、計劃節點系統性好，沒有嚴重的丟項。4、編制期間，必須跨部門協作，解決計劃節點部門銜接問題。、編制期間，必須跨部門協作，解決計劃節點部門銜接問題。5、現金流計劃編制清楚了，才算是好計劃。、現金流計劃編制清楚了，才算是好計劃。2012.06版權所

65、有 不得拷貝房地產項目時間計劃管理執行方法小結房地產項目時間計劃管理執行方法小結分級管理分級管理分段考核分段考核嚴肅推進嚴肅推進2012.06版權所有 不得拷貝項目開工之前編制三級管理計劃的目的項目開工之前編制三級管理計劃的目的 設置項目的基準計劃設置項目的基準計劃2012.06版權所有 不得拷貝房地產三級計劃管理體系的作用房地產三級計劃管理體系的作用 溝通平臺溝通平臺 監控平臺監控平臺 知識平臺知識平臺2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目計劃管理體系建議房地產項目計劃管理體系建議建立時間計劃管理體系建立時間計劃管理體系項目開工之前，建立公司經營計劃、項目發展計劃、現金流分析計劃、工程實

66、施控制計劃、招標計劃、出圖計劃等項目基準控制計劃；項目開工之前，建立公司經營計劃、項目發展計劃、現金流分析計劃、工程實施控制計劃、招標計劃、出圖計劃等項目基準控制計劃；月度動態控制與調整；月度動態控制與調整；時間計劃編制模板化、套路化，減少人為因素；（時間計劃編制模板化、套路化，減少人為因素；（20）建立編制、審核、批準、執行、知情、動態控制與調整的計劃管理機制。（）建立編制、審核、批準、執行、知情、動態控制與調整的計劃管理機制。（80）2012.06版權所有 不得拷貝項目計劃執行的穩定性探討項目計劃執行的穩定性探討項目計劃執行的穩定性，是一個公司管理能力的集中體現。項目計劃執行的穩定性，是一

67、個公司管理能力的集中體現。2012.06版權所有 不得拷貝某公司計劃不力的原因分析案例某公司計劃不力的原因分析案例1.計劃與配套的矛盾，外部不可控，拆遷時間不可控。計劃與配套的矛盾，外部不可控，拆遷時間不可控。2.計劃與營銷定位、設計的矛盾，決策、定位前松后緊；計劃與營銷定位、設計的矛盾，決策、定位前松后緊；3.規劃、建筑方案報建過程中，對審批政策吃不透，出現反復；規劃、建筑方案報建過程中，對審批政策吃不透，出現反復；4.計劃與成本的矛盾計劃與成本的矛盾未達到預算目標；未達到預算目標；5.計劃與工藝質量的矛盾計劃與工藝質量的矛盾專業的把控度弱，比如：精裝、景觀；專業的把控度弱，比如：精裝、景觀

68、；6.計劃的預留量少，未及時調整，尤其是突發事件時，如：審批、事故、市場變化；計劃的預留量少，未及時調整，尤其是突發事件時，如：審批、事故、市場變化；7.計劃在經理層面自覺使用并向下布置使用少，跟進性弱，三級四級計劃少；計劃在經理層面自覺使用并向下布置使用少，跟進性弱，三級四級計劃少；8.未與考核目標掛鉤，只是作為跟進工作的計劃，責任感不強；未與考核目標掛鉤，只是作為跟進工作的計劃，責任感不強；9.整體原則是前緊后松，但樣板段的時間計劃仍然過長；整體原則是前緊后松，但樣板段的時間計劃仍然過長；10.后臺的流程與計劃節點不配套，協調點多，如何協調；后臺的流程與計劃節點不配套，協調點多，如何協調；

69、11.沒有形成編制各類計劃節點的標準化基礎，主要憑經驗，應將固化，培訓推廣；沒有形成編制各類計劃節點的標準化基礎，主要憑經驗，應將固化，培訓推廣；12.外部供方與計劃的關系。外部供方與計劃的關系。2012.06版權所有 不得拷貝房地產時間計劃管理體系執行不力的原因分析房地產時間計劃管理體系執行不力的原因分析管理環節一般不要超過管理環節一般不要超過34個。審批環節多，實際上是拉領導下水，讓領導擔責任背黑鍋。個。審批環節多，實際上是拉領導下水，讓領導擔責任背黑鍋。授權度不夠。授權度不夠。企業內部管控環節太多，一個小小的決策都需要45個環節，審批程序過于繁雜；企業內部管控環節太多，一個小小的決策都需

70、要45個環節，審批程序過于繁雜；考核是計劃執行的基礎。考核是計劃執行的基礎。員工的工作需要考評，即使是最簡單的員工的工作需要考評，即使是最簡單的“人為印象人為印象”評分，也是必要的，否則就會獎懶罰勤。評分，也是必要的，否則就會獎懶罰勤。計劃沒有考核。計劃沒有考核。有些企業計劃管理體系，十分漂亮，但沒有相應的考核與激勵，結果員工熱情也不高，企業士氣不足。基礎數據不夠，不是可以不考核的理由。有些企業計劃管理體系，十分漂亮，但沒有相應的考核與激勵，結果員工熱情也不高，企業士氣不足。基礎數據不夠，不是可以不考核的理由。房地產項目時間計劃的核心是資金。房地產項目時間計劃的核心是資金。建立健全項目時間計劃

71、管理體系，把錢算好。建立健全項目時間計劃管理體系，把錢算好。計劃程度不夠計劃程度不夠。沒有完整系統的時間計劃管理體系，特別是沒有精細化地考慮現金流。沒有完整系統的時間計劃管理體系，特別是沒有精細化地考慮現金流。中國企業為信任付出了巨大成本！中國企業為信任付出了巨大成本！計劃留有富裕時間，工作透明化，為工作審計留有足夠的時間。計劃留有富裕時間，工作透明化，為工作審計留有足夠的時間。信任度不夠。信任度不夠。特別是與成本有關的工作，領導往往放心不下，一定要搞一個水落石出，影響了效率。特別是與成本有關的工作，領導往往放心不下，一定要搞一個水落石出，影響了效率。加強專業修煉，引進專業人才，借助外腦。加強

72、專業修煉，引進專業人才，借助外腦。專業度不夠。專業度不夠。我們知道干一件事需要多長時間，但不知道到底要干多少遍才會達到效果，表現在策劃、設計，導致營銷、策劃、設計、合約對工程管理的支持度不夠。我們知道干一件事需要多長時間，但不知道到底要干多少遍才會達到效果，表現在策劃、設計，導致營銷、策劃、設計、合約對工程管理的支持度不夠。調整心態，務實戰略。調整心態，務實戰略。領導戰略定位。領導戰略定位。有些企業領導志向高遠，急迫在短時間內完成基礎積累，定指標訂計劃脫離企業實際，工程做不可為而為之事。有些企業領導志向高遠，急迫在短時間內完成基礎積累，定指標訂計劃脫離企業實際，工程做不可為而為之事。備注備注對

73、策對策原因原因2012.06版權所有 不得拷貝房地產時間計劃管理體系執行不力的原因分析房地產時間計劃管理體系執行不力的原因分析領導需要提高管理水平。領導需要提高管理水平。領導把控度欠精準。領導把控度欠精準。計劃管理執行不力，主要原因是高層的把控不力，不論是管理上、專業判斷上、人力調配上。計劃管理執行不力，主要原因是高層的把控不力，不論是管理上、專業判斷上、人力調配上。明確分工、責任、權限。明確分工、責任、權限。組織架構配備度不夠。組織架構配備度不夠。各部門責、權分工不清晰，導致專業溝通困難。各部門責、權分工不清晰，導致專業溝通困難。這是房地產企業需要克服的。這是房地產企業需要克服的。做大做強優

74、勢區域，提升資源使用效率。做大做強優勢區域，提升資源使用效率。外部環境復雜，各方面關系難協調。外部環境復雜，各方面關系難協調。政府主管部門，特別是方案報建之前，不可控制因素太多。政府主管部門，特別是方案報建之前，不可控制因素太多。這是國際公司的良好傳統，也是品牌的良方。這是國際公司的良好傳統，也是品牌的良方。公司內部工作盡量程序化、流程化。加強企業行政管理，讓行政管理成為企業文化和公司做事作風的傳播載體。公司內部工作盡量程序化、流程化。加強企業行政管理，讓行政管理成為企業文化和公司做事作風的傳播載體。習慣度不夠。習慣度不夠。企業內部工作習慣尚未形成，表現在各專業工作交接上，專業習慣是最好的效率

75、。所以，專業運營管理中，核心員工很關鍵。企業內部工作習慣尚未形成，表現在各專業工作交接上，專業習慣是最好的效率。所以，專業運營管理中，核心員工很關鍵。多請示多匯報多與領導溝通，不要等到最后領導才知道具體情況。多請示多匯報多與領導溝通，不要等到最后領導才知道具體情況。領導介入度間歇性過深。領導介入度間歇性過深。領導平時管事深度不夠，關鍵時間介入，對前期工作推倒重來，表現在策劃、設計上較多。領導平時管事深度不夠，關鍵時間介入，對前期工作推倒重來，表現在策劃、設計上較多。這是很多企業出問題的根本原因。這是很多企業出問題的根本原因。供方選擇要慎重，錢要算清楚。供方選擇要慎重，錢要算清楚。資源配置度不夠

76、。資源配置度不夠。突出表現在供方選擇、資金支持上。供方選擇不當，特別是總包選擇。突出表現在供方選擇、資金支持上。供方選擇不當，特別是總包選擇。備注備注對策對策原因原因2012.06版權所有 不得拷貝影響項目開發速度的項目級因素（按項目與企業級分析）影響項目開發速度的項目級因素（按項目與企業級分析）1.拿地（或項目啟動）之前工作深度不夠。拿地（或項目啟動）之前工作深度不夠。2.凈地交付遇到阻力（原因可能是多方面的）。凈地交付遇到阻力（原因可能是多方面的）。3.對當地規劃與設計管理要求不了解（深度不夠），或首批報建方案創新程度高，導致方案報建反復。對當地規劃與設計管理要求不了解（深度不夠），或首批

77、報建方案創新程度高，導致方案報建反復。4.項目時間計劃管理體系不完善、不合理。比如：首批開盤前工程量太多、營銷策劃不合理示范區工程量太大。項目時間計劃管理體系不完善、不合理。比如：首批開盤前工程量太多、營銷策劃不合理示范區工程量太大。5.出現出現“六等六等”現象：等合同施工、等合同下單、等樣板下單、等圖紙施工、等錢施工、等變更指標施工。現象：等合同施工、等合同下單、等樣板下單、等圖紙施工、等錢施工、等變更指標施工。6.項目外部環境協調不力，影響項目進度。項目外部環境協調不力，影響項目進度。2012.06版權所有 不得拷貝影響項目開發進度的企業級因素（按項目與企業級分析）影響項目開發進度的企業級

78、因素（按項目與企業級分析）1.企業文化：凝聚力、信任文化、協作與執行力。企業文化：凝聚力、信任文化、協作與執行力。2.用人方法：人力資源水平、核心員工、專業水平。用人方法：人力資源水平、核心員工、專業水平。3.管理能力：組織與責權體系、戰略與經營計劃管理、核心業務管理標準體系、項目總控計劃體系。管理能力：組織與責權體系、戰略與經營計劃管理、核心業務管理標準體系、項目總控計劃體系。4.產品能力：客戶研究、產品標準、部品標準、工藝標準。產品能力：客戶研究、產品標準、部品標準、工藝標準。5.戰略合作資源：鐵桿供方、合同水平。戰略合作資源：鐵桿供方、合同水平。6.績效管理與激勵。績效管理與激勵。201

79、2.06版權所有 不得拷貝房地產時間計劃管理執行不力的根本原因房地產時間計劃管理執行不力的根本原因 不是行動之前沒有計劃而是計劃之前沒有行動不是行動之前沒有計劃而是計劃之前沒有行動2012.06版權所有 不得拷貝原因專題分析原因專題分析1：合理的工期是多少？：合理的工期是多少？2012.06版權所有 不得拷貝如何測算房地產工程工期？如何測算房地產工程工期？房地產標準工期測算案例，詳見房地產標準工期測算案例，詳見鏈接鏈接。恒大進度計劃分析，詳見。恒大進度計劃分析，詳見鏈接鏈接。2012.06版權所有 不得拷貝上海地區工期案例分析（主要節點統一參考工期）上海地區工期案例分析（主要節點統一參考工期）

80、17月18月17月16月16月15月15月15月15月14.5月合計合計510540510480480450450450450435入伙入伙460480450420420390385375365350交付交付370405370340330300295285275260單體竣工單體竣工300325290275260240235225215200落腳手架落腳手架1802051701551401201101009075結構封頂結構封頂8F18F12F10F8F6F5F4F3F2F開工開工編制說明：1、以上工期結合上海公司近2年經驗，按10萬平米標段或分期模擬編制。2、多層按磚混結構考慮，如非磚混結構

81、，主體工期應適當可縮短。3、如中間碰到春節，可加20天工期；如中間碰到黃霉季節，可加8天工期；以上時間應消化在單體竣工節點至交付使用節點間。4、清水混凝土每層結構施工周期為15天，如層數不為8層的結構以每層15天依次類推計算工期天數。5、單體竣工條件：建筑單體中總包合同內所有實物量完成，并經過監理、建設單位驗收合格。6、具備交付條件：住宅配套竣工：、水、電表全部安裝完畢，煤氣連接管鑲接完畢，道路、綠化及路燈竣工；、水、電、煤氣、通訊竣工驗收合格證明；、雨、污水永久排放證明；、規劃竣工驗收合格證明；、住宅、公建等建筑工程竣工備案表。編制說明：1、以上工期結合上海公司近2年經驗，按10萬平米標段或

82、分期模擬編制。2、多層按磚混結構考慮，如非磚混結構，主體工期應適當可縮短。3、如中間碰到春節，可加20天工期；如中間碰到黃霉季節，可加8天工期；以上時間應消化在單體竣工節點至交付使用節點間。4、清水混凝土每層結構施工周期為15天，如層數不為8層的結構以每層15天依次類推計算工期天數。5、單體竣工條件：建筑單體中總包合同內所有實物量完成，并經過監理、建設單位驗收合格。6、具備交付條件：住宅配套竣工：、水、電表全部安裝完畢，煤氣連接管鑲接完畢，道路、綠化及路燈竣工；、水、電、煤氣、通訊竣工驗收合格證明；、雨、污水永久排放證明；、規劃竣工驗收合格證明；、住宅、公建等建筑工程竣工備案表。清水砼高層小高

83、層多層花園洋房別墅清水砼高層小高層多層花園洋房別墅2012.06版權所有 不得拷貝深圳地區工期案例分析深圳地區工期案例分析深圳地區標準工期測算案例，詳見深圳地區標準工期測算案例，詳見鏈接鏈接。2012.06版權所有 不得拷貝原因專題分析2：設計管理對工程時間計劃的影響原因專題分析2：設計管理對工程時間計劃的影響具體體現在：具體體現在：設計工作開始之前，對項目的研究不夠深入；設計出圖時間滯后，影響工程合約以及現場施工組織；設計深度不足、設計版本或變更過多、各專業矛盾較多；材料部品選擇滯后，影響招標；設計一意孤行，與項目部配合太少，出來的結果在施工上行不通，或質檢站報批不通過；設計圖紙的造價嚴重超

84、越目標成本，導致臨時修改圖紙；新出臺的規范、法規對設計的影響設計工作開始之前，對項目的研究不夠深入；設計出圖時間滯后，影響工程合約以及現場施工組織；設計深度不足、設計版本或變更過多、各專業矛盾較多；材料部品選擇滯后，影響招標；設計一意孤行，與項目部配合太少，出來的結果在施工上行不通，或質檢站報批不通過；設計圖紙的造價嚴重超越目標成本，導致臨時修改圖紙；新出臺的規范、法規對設計的影響；不同地區的設計習慣和審圖要求的影響，影響報建審核時間；設計上存在模糊地帶。如上海，設計部對幕墻設計控制不嚴，而現在政府對幕墻的設計也要通過驗收。施工過程中，設計變更處理的流轉效率低下。不同地區的設計習慣和審圖要求的

85、影響，影響報建審核時間；設計上存在模糊地帶。如上海，設計部對幕墻設計控制不嚴，而現在政府對幕墻的設計也要通過驗收。施工過程中，設計變更處理的流轉效率低下。2012.06版權所有 不得拷貝合理的設計周期是多少？合理的設計周期是多少？2012.06版權所有 不得拷貝20297平均129672004.09.012004.07.012004.04.25估205,754205,754洛南第一大街洛陽1772004.10.162004.04.012004.04.22600,000753,700鄭東第一大街鄭州1831132004.05.152004.03.062003.11.14200,900160,30

86、0城市藝墅晉中120602004.102004.82004.6奧林匹克重慶1582004.09.182004.04.13219,00079,717藍調國際公寓187642004.06.122004.02.102003.12.08413,600308,700順馳領海北京2382004.11.182004.03.251,027,444733,889順馳天鵝湖無錫2342004.06.122003.10.22約300,000164,200湖畔天城蘇州2491102004.07.102004.02.222003.11.04約300,000181,942濱江奧城南京2701312004.06.19200

87、4.02.012003.09.2380,78787,925順馳藍灣上海CA天天BA天天開盤時間開盤時間C開工時間開工時間B土地獲取時間土地獲取時間A規劃建面規劃建面(平方米平方米)占地面積占地面積(平方米平方米)項目名稱項目名稱順馳順馳2012.06版權所有 不得拷貝行業標桿開盤時間節點行業標桿開盤時間節點萬科04年戰略萬科04年戰略拿地到開盤：多層項目9個月；高層項目12個月；拿地到開盤：多層項目9個月；高層項目12個月；順馳、萬科的共性順馳、萬科的共性1）1）采取傳統工序前置采取傳統工序前置:提前做好70%的準備工作,以提前做好70%的準備工作,以“成本換時間成本換時間”；雖然會由于最終沒

88、有獲得土地而損失前期投入，但從總體上看認為值得。2）雖然會由于最終沒有獲得土地而損失前期投入，但從總體上看認為值得。2）采用工序并聯作業采用工序并聯作業：在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業交叉/并聯進行。3）在保證時間周期的前提下，盡可能將各項作業交叉/并聯進行。3）采取規模復制模式采取規模復制模式：梳理好產品線，優化好資源，擴大產品和管理的復制性。梳理好產品線，優化好資源，擴大產品和管理的復制性。4）4）重視長期性工作重視長期性工作：對市場的調查了解把握準確，做好客戶關系的長期研究與積累工作。對市場的調查了解把握準確，做好客戶關系的長期研究與積累工作。5)5)均好、提速均好、提速201

89、2.06版權所有 不得拷貝金地項目周期一覽表金地項目周期一覽表3303904213010804.1104.803.81.5武漢小城A42057060906006.806.305.11.00云湖5707504518012005.404.1003.31.4三林60081005.504.1003.2格林世界一期330450483003.1103.702.80.71格林春曉2103304003.1203.803.11.25格林春岸42057018006.906.405.20.37增城300420601235106.405.1205.23.0龍華4505402510012004.904.603.41.8

90、東莞小城一期601202612.0香蜜山B-A天天C-A天天施工圖（天）實施方案（天）概念規劃（天）開盤時間C開工時間B拿地時間A容積率項目2102012.06版權所有 不得拷貝前期策劃與設計周期指標前期策劃與設計周期指標論證階段論證階段設計管理階段設計管理階段概念規劃概念規劃施工圖施工圖策劃階段策劃階段55天天(多層多層)70天天(高層高層)概念規劃草案概念規劃/戰略規劃方案設計擴初設計實施方案實施方案大盤至少大盤至少3個月至少個月至少11.5個月個月大盤大盤180天天中小盤55天市場定位：15天；概念規劃：32天；成果確認：8天；高層高層/復雜戶型多層復雜戶型多層90天天多層多層70天天設

91、計前準備：0天；設計過程：高層：方案50天+擴初35天多層可省擴初，方案65天；成果確認：5天；設計前準備：0天；設計過程：多層55天高層70天；成果確認：不計時間拿地與項目論證時間設計周期：高層215天；多層180天大盤（一期多層）305天2012.06版權所有 不得拷貝土建擴初土建擴初建筑、規劃方案建筑、規劃方案結構、設備初步方案結構、設備初步方案施工圖設計施工圖設計建筑、規劃方案建筑、規劃方案部品設計及定板部品設計及定板擴初設計擴初設計概念規劃草案概念規劃草案概念規劃方案概念規劃方案施工圖拿地節點施工圖拿地節點概念規劃草案概念規劃草案概念規劃方案方案報建概念規劃方案方案報建方案設計方案設

92、計擴初設計擴初設計施工圖設計施工圖設計模型研究模型研究景觀概念方案設計景觀概念方案設計景觀方案設計景觀方案設計景觀施工圖設計景觀施工圖設計銷售配合資料銷售配合資料結構設計設備選型建筑平面實施方案設計階段實施方案設計階段產品、技術創新研發產品、技術創新研發論證階段論證階段策劃階段策劃階段設計管理階段設計管理階段工程管理工程管理銷售示范區設計銷售示范區設計部品材料調研部品材料調研部品材料清單部品材料清單部品材料定板封樣部品材料定板封樣產品配置建議產品配置建議施工圖設計指引施工圖設計指引房地產設計管理程序優化房地產設計管理程序優化設計前置、售樓賣場爭取時間、支持招標采購設計前置、售樓賣場爭取時間、支

93、持招標采購4個月2012.06版權所有 不得拷貝原因專題分析3：招標合約管理對工程時間計劃的影響原因專題分析3：招標合約管理對工程時間計劃的影響具體體現在：具體體現在：簽訂合同時，沒有解決好工程管理二個根本性問題：供方選擇、資金配置。合同風險。合同條款闡述籠統，不嚴謹，標準不具體，引起現場糾紛或增加了現場協調難度。簽訂合同時，沒有解決好工程管理二個根本性問題：供方選擇、資金配置。合同風險。合同條款闡述籠統，不嚴謹，標準不具體，引起現場糾紛或增加了現場協調難度。具體表現在六點：工程范圍管理、清單招標、技術措施與質量標準、措施費與規費、節點付款合理性、合約交底深度。具體表現在六點：工程范圍管理、清

94、單招標、技術措施與質量標準、措施費與規費、節點付款合理性、合約交底深度。不能及時簽訂合同，使得工地現場等合約。不能及時簽訂合同，使得工地現場等合約。解決方法：解決方法：合約策劃鐵桿供方節點付款合約策劃鐵桿供方節點付款2012.06版權所有 不得拷貝中海地產合約策劃案例分享中海地產合約策劃案例分享中海地產合約策劃案例，詳見中海地產合約策劃案例，詳見鏈接鏈接。合約策劃解決二個根本問題：供方和資金配置，同時也解決招標時間計劃問題。合約策劃解決二個根本問題：供方和資金配置，同時也解決招標時間計劃問題。2012.06版權所有 不得拷貝原因專題分析4：現場執行力對工程時間計劃的影響原因專題分析4：現場執行

95、力對工程時間計劃的影響具體體現在：具體體現在：工程管理部（特別是現場項目部）的項目整體運營意識不夠，工程管理部（特別是現場項目部）的項目整體運營意識不夠，“等等”的觀念比較重，主動突擊比較少。對內：在項目實施過程中，沒有樹立以的觀念比較重，主動突擊比較少。對內：在項目實施過程中，沒有樹立以“項目為中心項目為中心”理念；與營銷、設計、合約部門溝通不夠，特別是合約階段，項目部的工作前置不夠，沒有利用好合約策劃手段，系統控制項目管理；與公司管理層溝通不夠，現場項目部的合理意見無法及時與管理層溝通。理念；與營銷、設計、合約部門溝通不夠，特別是合約階段，項目部的工作前置不夠，沒有利用好合約策劃手段，系統

96、控制項目管理；與公司管理層溝通不夠，現場項目部的合理意見無法及時與管理層溝通。對外：傳統的對外：傳統的“甲方甲方”觀念濃，不能與供方有效溝通，甲方的真正威信沒有樹立起來；與供方高層溝通少，不能及時掌握供方資源狀態，不能準確把握供方的意圖；供方提出需要解決的問題或甲乙方的分歧，甲方項目部不能及時幫助解決或化解。與承建單位打交道，不要指望有了一套管理文件就解決問題，關鍵是做人的工作。觀念濃，不能與供方有效溝通，甲方的真正威信沒有樹立起來；與供方高層溝通少，不能及時掌握供方資源狀態，不能準確把握供方的意圖；供方提出需要解決的問題或甲乙方的分歧，甲方項目部不能及時幫助解決或化解。與承建單位打交道，不要

97、指望有了一套管理文件就解決問題，關鍵是做人的工作。解決方法：解決方法：改變觀念。項目進入實施階段，項目部的聲音要大，項目推進，當仁不讓要以改變觀念。項目進入實施階段，項目部的聲音要大，項目推進，當仁不讓要以“項目為中心項目為中心”。改掉傳統的。改掉傳統的“甲方甲方”觀念，做好服務工作。加強溝通管理。觀念，做好服務工作。加強溝通管理。2012.06版權所有 不得拷貝原因專題分析5：如何用好監理與第三方機構原因專題分析5：如何用好監理與第三方機構明確監理機構工作定位選好監理單位和總監讓監理機構執行好國家程序，可以詳見明確監理機構工作定位選好監理單位和總監讓監理機構執行好國家程序，可以詳見鏈接鏈接。

98、適當時還可以選擇第三方機構。適當時還可以選擇第三方機構。2012.06版權所有 不得拷貝原因專題分析6：房地產項目計劃管理體系權限分配與考核探討原因專題分析6：房地產項目計劃管理體系權限分配與考核探討計劃管理文件，詳見計劃管理文件，詳見鏈接鏈接。項目開發計劃管理流程，詳見。項目開發計劃管理流程，詳見鏈接鏈接。項目開發計劃控制點及級別劃分表，詳見。項目開發計劃控制點及級別劃分表，詳見鏈接鏈接。計劃資料編制、審核、批準、備案及發放范圍一覽表，詳見。計劃資料編制、審核、批準、備案及發放范圍一覽表，詳見鏈接鏈接。月度計劃管理流程圖，詳見。月度計劃管理流程圖，詳見鏈接鏈接。案例啟示：。案例啟示：1.計劃

99、的執行是需要有考核的，沒有考核計劃無法執行。計劃的執行是需要有考核的，沒有考核計劃無法執行。2.計劃是確定少數關鍵性指標，確保集團與分公司之間、各專業部門之間協調一致，不是越細越好，計劃考核指標也不是越多越好。計劃是確定少數關鍵性指標，確保集團與分公司之間、各專業部門之間協調一致，不是越細越好，計劃考核指標也不是越多越好。3.考核的標準是短板原則，哪里缺就考核哪里。計劃考核可能是利潤導向，可能是客戶導向，可能是資金周轉導向，設置公司經營關鍵節點考核。考核的標準是短板原則，哪里缺就考核哪里。計劃考核可能是利潤導向，可能是客戶導向，可能是資金周轉導向，設置公司經營關鍵節點考核。4.計劃考核建議：方

100、案完成后的計劃體系，除非市場出現重大調整，可以嚴格考核。計劃考核建議：方案完成后的計劃體系，除非市場出現重大調整，可以嚴格考核。5.計劃考核關鍵是領導的決心。計劃考核關鍵是領導的決心。2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目計劃管理體系考核的原則房地產項目計劃管理體系考核的原則1、以激勵為前提，忌諱簡單處罰。2、基礎數據扎實，考核有據可依。3、確定少數關鍵指標，不是面面俱到。4、短板原則，整體考慮，服務經營。5、分段考核，指標量化，結果導向。6、運營指標考核，應納入人力資源績效考核體系。7、運營考核不是目的，運營管理更應該做好項目推進的參謀。1、以激勵為前提，忌諱簡單處罰。2、基礎數據扎實，

101、考核有據可依。3、確定少數關鍵指標，不是面面俱到。4、短板原則，整體考慮，服務經營。5、分段考核，指標量化，結果導向。6、運營指標考核，應納入人力資源績效考核體系。7、運營考核不是目的，運營管理更應該做好項目推進的參謀。行業中的激勵案例：碧桂園創優100、陽光新業計劃專項獎勵等。行業中的激勵案例：碧桂園創優100、陽光新業計劃專項獎勵等。2012.06版權所有 不得拷貝上海某地產集團考核諸侯的五個節點上海某地產集團考核諸侯的五個節點方案時間方案時間施工圖時間施工圖時間開盤時間開盤時間結構封頂時間結構封頂時間交房結轉時間交房結轉時間2012.06版權所有 不得拷貝前期節點進度管控要點與改進措施前

102、期節點進度管控要點與改進措施 前期節點工作范圍界定：探討？前期節點工作范圍界定：探討？前期節點工作范圍界定：前期節點工作范圍界定：凈地交付、方案批復凈地交付、方案批復。除此以外，其它節點不能作為影響進度推進的理由。除此以外，其它節點不能作為影響進度推進的理由。改進措施：探討？改進措施：探討？2012.06版權所有 不得拷貝標桿企業項目時間計劃管理的共同特點標桿企業項目時間計劃管理的共同特點1.建立項目時間計劃管理體系，分級管理建立項目時間計劃管理體系，分級管理2.與關鍵成果管理相結合，保證過程工作質量與關鍵成果管理相結合，保證過程工作質量3.過程監控與預警過程監控與預警4.專項激勵與考核驅動專

103、項激勵與考核驅動2012.06版權所有 不得拷貝有效保證項目進度正常推進經典經驗之談有效保證項目進度正常推進經典經驗之談1.算清楚項目的現金流，確保工程進度款沒有問題，是工程進度順利推進的基礎。2.找到鐵桿供方，盡量成就他們的前三甲（產值、利潤、現金流、品牌貢獻等）項目，這是甲方調動供方的良好條件。3.工程款支付，采取節點付款，1.算清楚項目的現金流，確保工程進度款沒有問題，是工程進度順利推進的基礎。2.找到鐵桿供方，盡量成就他們的前三甲（產值、利潤、現金流、品牌貢獻等）項目，這是甲方調動供方的良好條件。3.工程款支付，采取節點付款，“錢錢”與進度緊密掛鉤，用好經濟杠桿，此乃甲方剛性管理工具。

104、4.項目現場準確及時做好各承建單位之間工作面的移交，劃清楚工程進度控制時間節點，避免供方之間相互推諉扯皮。5.準確掌握供方的時間計劃安排，及時動態掌握供方情況；與供方管理層保持暢順、有效的溝通，增強互信；及時、有效地幫助供方解決問題；對于不好馴服的供方，要有制衡機制。6.完善、實用的項目時間計劃管理體系，設計與合約管理、外部環境對項目進度推進的負面影響可控。7.現場項目部需要過問承建單位的勞務組織方式。8.正面激勵的考核方式。與進度緊密掛鉤，用好經濟杠桿，此乃甲方剛性管理工具。4.項目現場準確及時做好各承建單位之間工作面的移交，劃清楚工程進度控制時間節點，避免供方之間相互推諉扯皮。5.準確掌握

105、供方的時間計劃安排，及時動態掌握供方情況；與供方管理層保持暢順、有效的溝通，增強互信；及時、有效地幫助供方解決問題；對于不好馴服的供方，要有制衡機制。6.完善、實用的項目時間計劃管理體系，設計與合約管理、外部環境對項目進度推進的負面影響可控。7.現場項目部需要過問承建單位的勞務組織方式。8.正面激勵的考核方式。2012.06版權所有 不得拷貝現場保證工程進度的正確途徑現場保證工程進度的正確途徑在不增加工程成本、保證工程質量正常的情況下，我認為保證工程進度的方法有二種：在不增加工程成本、保證工程質量正常的情況下，我認為保證工程進度的方法有二種：一是提前安排工作；二是搶工序搭接的時間；三、選用新材

106、料新設備新工藝（特別是在人工缺乏的情況下）。一是提前安排工作；二是搶工序搭接的時間；三、選用新材料新設備新工藝（特別是在人工缺乏的情況下）。2012.06版權所有 不得拷貝房地產項目時間計劃管理體系的日常維護與管理房地產項目時間計劃管理體系的日常維護與管理完善、實用的項目時間計劃管理體系（計劃體系化、分級管理）完善、實用的項目時間計劃管理體系（計劃體系化、分級管理）項目整體計劃分解到年度、月度、周計劃（計劃分解）項目整體計劃分解到年度、月度、周計劃（計劃分解）周周部門落實與檢查（日常管理）；周周部門落實與檢查（日常管理）；月月公司檢討與調整（工程例會制、動態調整）；月月公司檢討與調整（工程例會制、動態調整）；上下部門督促與幫助（預警機制）；上下部門督促與幫助（預警機制）；項目時間計劃管理體系落地的剛性要求（付款、鐵桿）；項目時間計劃管理體系落地的剛性要求（付款、鐵桿）；問題分層次、處理重措施（考核與激勵機制）。問題分層次、處理重措施（考核與激勵機制）。