1、中南置地防滲漏管理體系制度編號：ZNZD-GC-ZY-06版號：V2020.0生效日期：2020年1月 中南置地防滲漏管理體系 編 制：工程管理中心 日期：2020年1月審 核： 日期：2020年1月批 準： 日期：2020年1月版本修訂記錄序號修訂日期修訂內容修訂人版本備注11 目的 指導集團項目防滲漏管理，降低項目工程滲漏率，杜絕系統性滲漏問題，提高工程質量，并最終提高客戶滿意度。2適用范圍2.1適用于集團所屬各項目（含工程由中南置地管理的合作項目）；2.2各地區因地區差異有不同做法需制定本地區標準做法的，須報集團工程管理中心評審后方 可實施；未建立地區公司標準的，應嚴格按本標準執行；2.
2、3本標準中目前涉及的防水材料為推薦使用材料類型，各地可根據本地區環境及資源進行優化。3術語及定義無。4職責與權限4.1集團工程管理中心4.1.1 負責組織制定集團防滲漏體系；4.1.2 負責審核各區域防滲漏體系文件及節點構造標準；4.1.3 負責督導防滲漏體系在建設項目中的具體執行。4.2集團設計研發中心4.2.1 負責督導防滲漏體系文件及節點構造標準在施工圖的體現與要求；4.2.2 負責組織制定防滲漏節點構造標準。4.3戰區工程管理部4.3.1 參與制定區域防滲漏節點構造標準；4.3.2 負責組織制定區域防滲漏管理體系文件并納入招標文件和合同；4.3.3 指導并監督項目工程部執行防滲漏體系文
3、件。4.4戰區設計部4.4.1 負責組織制定區域防滲漏節點構造標準；4.4.2 負責落實防滲漏節點構造及其他相關設計標準在施工圖中的體現與要求。4.5項目工程部4.5.1 負責落實防滲漏體系，組織監理單位對施工單位防滲漏節點部位和做法進行檢查；4.5.2 組織項目施工圖紙的聯合審圖，發現與防滲漏體系不符的提交給設計部進行調整和變更；4.5.3 負責防滲漏施工工藝標準及施工工藝樣板的制作、驗收、交底、實施等系列工作。5防滲漏體系編制的技術原則135.1強化結構自防水功能；防排結合，先排后防5.1.1 防水工程的設計及施工時，首先強化結構自防水功能，每一處節點均要對結構本身的防水功能 給予充分的重
4、視。而后因地制宜，綜合考慮，實施“排、疏、防、堵”等手段，并應做到先排 后防，即：不能有積水，要將水在短時間內順暢地排出。5.2防水設計簡單化原則5.2.1 有防水要求部位的建筑與結構設計應盡量簡單，同時，防水建筑做法也應相對簡單有效。這既 是從減少滲漏薄弱點出發，也是考慮萬一出現滲漏的情況，便于找出原因和進行維修。5.3技術與管理并用原則5.3.1 防滲漏體系在執行過程中，重點有三關：（1）第一是結構自防水，包括混凝土墻、柱、板、墻體材料及砌筑、抹灰層、塞縫等，這是整個 防水體系的根基，根基不牢，防水體系當然會垮；（2）第二是在各飾面層、防水層施工前、后的淋水、蓄水試驗，是對緊前工序防水能力
5、的檢驗， 只有通過淋（蓄）水試驗的防水才是可靠的；（3）第三是防水材料（聚氨酯、JS、卷材）的應用，這是防水工程的第一道防線。5.3.2 任何一道關卡的失效，都會導致整個體系變弱，滲漏風險加大。因此必須采取相應的管理手段， 保證各道防滲漏關卡的穩固。5.3.3 防水（滲）工程做法多樣，節點各異，本體系及支持性文件中南集團防滲防裂節點構造標準 并不能覆蓋全部情況，各地區在實際實施過程當中，應參照本體系及中南集團防滲防裂節點 構造標準，并根據當地實際情況，建立戰區的防滲漏體系，報集團工程管理中心審批， 同 意后方可實施。6構造要求6.1設計方案6.1.1 住宅項目，地下室采用獨立基礎的，地下水位高
6、的地區應采用鋼筋混凝土防水結構板，禁止底 板采用建筑構造做法，并應采取可靠的防水措施；6.1.2 地下室外墻應采用抗滲鋼筋混凝土結構圍護墻體，禁止外墻采用砌體砌筑的方式，并應采取可 靠的防水措施；6.1.3 單體外墻在地下室頂板至室外覆土以上 200 高范圍內應采用抗滲鋼筋混凝土結構圍護墻體， 并采取可靠的防水措施；6.1.4 電梯井坑不應采用砌筑的方式，井坑底板、側墻均應采用整體式抗滲混凝土結構形式，并應采 取可靠的防水措施；6.1.5 住宅項目地下室設置衛生間，應采用重力方式組織排水。無重力排水條件的，地下室不宜設置 衛生間；6.1.6 室內外高差不小于 300mm，外墻四周 1m 范圍內
7、設置排水溝與集水井，排水立管直接與排水溝和集水井相連，以增強單體四周排水能力，防止底層進水和返潮。6.1.7 住宅項目地下車庫、地下室應盡量避免采用全裝修，如必須采用全裝修的，裝修風格應盡量避 免木制品。地下室外墻盡量采用雙墻做法，地面采用石材或玻化磚。6.1.8 屋面排水成品天溝應避免裝飾全封閉，防止暴雨溢水引起墻面滲漏，以及便于檢修。6.2結構降板（包括但不限于）6.2.1 陽臺降板 50mm 以上；6.2.2 非沉箱式衛生間降板 50mm 以上；6.2.3 沉箱式衛生間降板約 300350mm（可根據周邊的梁高確定）；6.2.4 有保溫要求的露臺降板 250mm（北方地區根據保溫厚度可以
8、增加降板高度），無保溫要求的 露臺降板 100mm；如因樓下房間關系不宜降板，可以加設反坎（見 5.4.4）；6.2.5 突出外墻的構造板（雨棚、空調板、線條等）優選降板 200mm；不能降板的加 200 高的砼 反坎（反坎建議與主體混凝土結構一次澆筑完成）。6.3結構找坡（包括但不限于）6.3.1 公共建筑屋面、住宅屋面應結構找坡；6.3.2 地下室頂板：應結構找坡；6.3.3 地下室車庫底板：宜結構找坡。6.4反坎設置6.4.1 廚房、衛生間周邊墻體下設 200 高同墻體厚混凝土反坎；6.4.2 外墻必須設置 200 高混凝土導墻（反坎），建議與樓板一同澆筑；6.4.3 屋面、露臺、層間退
9、臺屋面和房間墻體的交接處，設置不低于 350mm 高的混凝土反梁或反 坎（確保高于屋面完成面 200mm）；6.4.4 有防水要求的樓板、突出外墻的構造板（雨棚、空調板、線條等），沒有降板的，外墻部分 加200 高的砼反坎（反坎建議與主體混凝土結構一次澆筑完成）；6.4.5 煙道周邊設 200 高砼反坎；6.4.6 水表間、管道井墻體下設 200 高砼反坎；6.4.7 室外樓梯臨邊與房間墻體的交接處，應設置 200 高混凝土反梁或反坎，樓梯板嵌入墻體；6.4.8 所有屋面女兒墻及突出屋面的管井、煙道井必須為現澆砼結構或設不低于 350 高的混凝土反梁 或反坎；6.4.9 建筑裝飾外墻墻體厚度不
10、小于 200mm，雙面抹灰，且與其他材料交界面有防開裂構造措施， 防止開裂；6.4.10 除室內廚衛間反坎外，其它反坎建議與主體結構一起澆筑；并且在相應結構平面圖應明示；6.4.11 如以上需設反坎處為砼墻體或已降板處理，且高度滿足上述要求，則無需另外設置反坎。6.5標高控制（包括但不限于）6.5.1 衛生間完成面比客廳、房間完成面低 10-20mm；廚房完成面宜比客廳、房間完成面低 10-20mm；6.5.2 陽臺完成面最高點比客廳、房間完成面低不少于 30mm；6.5.3 樓梯間完成面比電梯前室低 10-20mm；6.5.4 強弱電間完成面比公用部位地面高 20mm；6.5.5 水表間完成
11、面比公用部位地面低 20mm。6.5.6 電梯完成面標高比公區標高高 10mm6.6其他6.6.1 外墻飾面層嚴禁采用柔性附加防水層；6.6.2 正置式屋面、露臺保溫層內必須設置盲溝和排氣孔；6.6.3 所有防水基層陰陽角位必須做成圓角和倒角，半徑不小于50mm；6.6.4 衛生間淋浴房JS 防水層高出建筑完成面 1.8 米以上，浴缸處高出完成面0.6米以上；6.6.5 屋面、頂板的結構反梁內需（貼板面）預留 50PVC 排水管；6.6.6 首層建筑墻體設置一道防潮層，與室外地坪交接處設置一道圈梁；6.6.7 凡安裝給排水立管設置管卡穿透防水層或有防水要求的外墻時，管卡鉆孔位置必須采用細砂防
12、水砂漿封堵密實，并刷 JS 防水加強，有條件的可以考慮增加抗裂措施；6.6.8 水表間地面設防水層，四周上翻 250，并設地漏；6.6.9 鋁合金外門窗建議使用無附框方式；6.6.10 陽臺在門檻 300 范圍、管根 500 范圍、臨近室內外墻角上翻 300 做 1.5 厚 JS 防水；6.6.11 外門窗洞口外側外擴 200mm 范圍內在門窗套面層施工前設置 JS 涂膜聚合物防水材料， 防水 涂膜厚度不小于 0.6mm，壓窗框不小于 5mm；6.6.12 與主體結構有關聯的花池四周宜做混凝土池壁，花池內壁做防水層、濾水層，并設排水孔；6.6.13 外墻強弱電管線終端（開關面板、壁燈、配電箱等
13、）的線路配管應自上而下，出墻面終端用 電設備應位于整個線路的最底端。7管理要求7.1招標管理7.1.1 集團工程管理部負責根據公司防滲漏情況制訂并更新集團的防滲漏管理體系；7.1.2 戰區工程部聯合戰區設計部根據集團防滲漏體系建立戰區的防滲漏標準，并按防滲漏標準設計和出圖；7.1.3 戰區工程部根據各地具體情況對招標文件中防滲漏技術標準及相關管理標準進行補充完善，并將相關強制節點做法納入招標文件；7.1.4 項目工程部要求施工單位在投標技術標中響應招標文件防滲漏要求，并在施工組織設計中編制具體的防滲漏措施，施工中予以落實。7.2工程策劃管理7.2.1 項目工程部按集團要求進行工程管理策劃，形成
14、項目工程管理策劃書；7.2.2 項目工程管理策劃書必須包含項目滲漏率控制指標及防滲漏控制標準及管理措施。7.3.方案管理7.3.1 各項目必須編制防滲防裂專項方案，方案應包含組織保障、管理措施、材料管控、技術標準、 試驗檢驗等；7.3.2 防滲防裂專項施工方案項目工程部審核后應報戰區工程管理部審批。7.4.樣板管理7.4.1 涉及滲漏的關鍵部位施工，必須做工藝樣板，包括但不限于以下方面必須做樣板：（1） 地下室防水層及管道穿地下室外墻洞口的封堵、防水；（2） 門窗安裝及塞縫；（3） 外墻腳手洞、螺桿洞封堵；（4） 管道穿外墻、穿樓板洞口封堵；（5） 外墻裝飾（包括外保溫）；（6） 屋面面層（包
15、括屋面防水、屋面保溫等）；（7） 煙道預留洞口封堵；（8） 衛生間立管封堵。7.4.2 樣板完成后必須經監理、項目工程部驗收確認；7.4.3 項目工程部負責向監理單位、總包單位、分包單位技術負責人在樣板現場進行技術交底；7.4.4 施工單位技術負責人負責組織技術、質量管理員及相關班組全體成員進行樣板技術交底；7.4.5 施工單位負責督促、檢查施工人員按照樣板進行施工；監理單位、項目工程部負責按照樣板驗 收。7.5旁站監督管理7.5.1 涉及易滲漏部位的施工工序，監理必須旁站監督，并留有旁站記錄，包括但不限于以下工序：（1） 地下室底板及墻面、頂板防水層施工；（2） 基坑回土；（3） 樓屋面砼澆
16、搗；（4） 外墻螺桿洞、腳手洞封堵；（5） 屋面防水層施工；（6） 屋面變形縫防水施工。7.5.2 以上工序，項目工程部必須抽查，并留有抽查記錄。7.6雨季檢查7.7.1 雨季，項目工程部應派專人對現場滲漏情況進行檢查，檢查應形成雨季檢查記錄，整改封閉后 應進行相關試驗檢驗，滲漏點及封閉應記錄在案并留有影像資料。7.8.試驗檢驗所有項目必須完成以下試驗檢驗，所有試驗檢驗及維修必須留有影像資料及書面記錄。 7.8.1 衛生間樓板（1） 防水施工前，結構板蓄水試驗 24 小時，如有滲漏，修復結構板后再次蓄水試驗 24 小時， 修 至不漏為止；（2） 防水層及裝修面層完成后，第二次蓄水試驗 24 小
17、時，達到不滲漏為止，否則修復后 再次蓄水試驗 24 小時；（3） 如屬精裝修房，第二次蓄水試驗總包、精裝修單位共同參與驗收，作為交接驗收依據之一； 面層 完成后由精裝修單位完成第三次蓄水試驗：蓄水 24 小時，達到不滲漏為止，否則修復后再次蓄水試驗 24 小時。7.8.2 屋面（1） 防水施工前，結構板蓄水試驗 24 小時，如有滲漏，修復結構板后再次蓄水試驗 24 小時， 修 至不漏為止；（2） 防水層及面層完成后，第二次蓄水試驗 24 小時，達到不滲漏、防水層不起泡為止，否則修復 后再次蓄水試驗 24 小時；（3） 如屬坡屋面，蓄水試驗改為 24 小時淋水試驗，淋水試驗標準參考外墻及門窗淋水
18、、噴水試 驗。7.8.3 廚房、陽臺（1） 裝修面層施工前，結構板蓄水試驗 24 小時，如有滲漏，修復結構板后再次蓄水試驗 24 小時， 修至不漏為止；（2） 裝修面層完成后，第二次蓄水試驗 24 小時，達到不滲漏為止，否則修復后再次蓄水試驗24 小時；（3） 如屬精裝修房，第二次蓄水試驗總包、精裝修單位共同參與驗收，作為交接驗收依據之一； 面層完成后由精裝修單位完成第三次蓄水試驗：蓄水 24 小時，達到不滲漏為止，否則修復后再次蓄水試驗 24 小時。7.8.4 外門窗（1） 樣板窗完成，對樣板窗做噴水試驗，標準見外墻及門窗淋水、噴水試驗標準；（2） 外門窗及外立面完成，對外墻及外門窗做淋水試
19、驗，標準見外墻及門窗淋水、噴水試驗。7.8.5 上水管道（1） 工程完成后按規范要求做管道施壓，確認無滲漏，方可隱蔽；（2） 裝修階段，有條件的，給水管線與設備應采用帶水作業，提前發現滲漏隱患。 7.8.6 下水管道及存水容器 工程完成做通球試驗，確認暢通后管道口用膠帶紙封閉。8材料管理8.1防水材料品牌8.1.1 為保證防水工程質量，防水材料應選擇集團戰略制定品牌，若戰區存在特殊情況，應選擇，質 量有保障的品牌并報集團工程管理中心和招采中心備案；8.1.2 防水工程務必強化材料取樣、封樣、中間送檢與隱蔽驗收等環節，以確保材料的質量。8.2防水涂料8.2.1 聚氨酯防水材料（GB/T19250
20、-2003） 適用部位：地下室外墻、頂板、斜屋面、露臺及屋面節點處理 。 8.2.2 聚合物水泥防水涂料（簡稱 JS 防水涂料）（JC/T 894-2001）（1） 型以聚合物為主的防水涂料；型產品主要用于非長期浸水環境下的建筑防水工程（鋁合金門 窗框側邊、外墻空調板、外墻線條上口根部等）；（2） 型：以水泥為主的防水涂料。聚合物水泥防水涂料必須以丙烯酸酯為乳液。型產品適用于 長期浸水環境下的建筑防水工程。（衛生間樓面、穿樓板管道、煙道節點防水、陽臺、廚房）；（3） 水泥基防水材料。與飾面層有高粘結力，用于淋浴房及浴缸區域的墻面防水，及外墻腳手封洞 防水補強。8.3防水卷材（GB18967-2
21、003）適用部位：地下室頂板與平屋面防水。各地根據設計及規范要求選擇合適的卷材類別。8.4剛性防水8.4.1 抗滲混凝土（1） 采用砂石連續集料配制，能達到抗滲性能較高的抗滲混凝土；另在實際工程中，由于水泥品種、砂、石粒徑不盡如人意，為減少水化熱以避免或減少收縮而降低水泥用量，為了避免商品混凝土坍落度損失過多和為了提高施工的和易性，須摻加外加劑（減水劑、加氣劑、早強劑、防水 劑、膨脹劑）而制成外加劑抗滲混凝土；（2） 使用部位：地下室結構砼（按設計及規范要求）、泳池（按設計及規范要求）、屋面及露臺（按設計及規范要求）。8.4.2 防水砂漿（1） 在水泥砂漿中摻入以氯化鈣、三氯化鋁和水按一定比例
22、配制成的防水漿；（2） 使用部位：衛生間墻體抹灰層，按水泥用量的 3.8%摻加防水粉 。8.5其它材料8.5.1 嵌縫材料（1） 分類：改性瀝青密封材料：改性瀝青嵌縫油膏；合成高分子密封材料：聚氨酯密封膏；聚硫建 筑密封膏；丙烯酸酯建筑密封膏；（2） 使用部位：改性瀝青嵌縫油膏用于沉箱衛生間；合成高分子密封材料用于屋面伸縮縫、變形縫。8.5.2 塑料排水板（1） 性能：具有長期穩定性；抗壓強度高，能保證空隙夾層不變形；（2） 使用部位：屋面排水；地下室頂板、外墻和底板排水。8.6防水材料檢驗8.6.1 每批防水材料進場，由監理組織進場驗收，填寫進場驗收記錄，并對進場驗收行為拍照留存。 要求項目工程專業主管工程師 100%參與；8.6.2項目工程部應要求監理建立隨機對現場防水材料抽樣復檢機制，對進場的防水材料，監理按材料和質量驗收規范要求進行取樣、見證送檢，項目工程專業工程師 必須參與第一次取樣。9附件附件1中南集團防滲防裂節點構造標準附件2外墻及門窗噴水、淋水試驗標準附件3門窗噴水試驗記錄表附件4外墻淋水試驗記錄表10 附則：10.1 本作業指引由集團工程管理中心負責解釋，由集團簽發之日起執行。
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