1、 華潤置地華潤置地 商業地產項目技術標準商業地產項目技術標準 CRLAND-Commercial Real Estate-Design Guideline 華潤甲級持有型商業辦公樓 機電設計指引 華潤置地 商業地產事業部 編制說明 編制說明 萬象城綜合體是華潤商業地產項目中的核心產品。2004 年 12 月落成并投入使用的深圳萬象城已成為深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的大型購物中心，同時開業的華潤大廈也成為了深圳租金最高的甲級寫字樓。隨著深圳萬象城綜合體的成功，公司加快了在全國建設商業綜合體的步伐，更多的萬象城綜合體已經在設計建設當中 為了更快、更好地建設新的萬象城綜合體，我部在國家規范

2、基礎上，結合深圳、沈陽等地項目設計、施工、運行等方面的經驗，在編制了萬象城商業部分機電設計指引的基礎上，編制了自持型甲級寫字樓機電設計指引。希望在機電設計標準、技術等方面，幫助并指導各地萬象城自持型甲級寫字樓項目的實施。需要說明的是，由于各地項目情況不同，各大區公司商業地產項目在參照本標準進行項目設計的同時，尚需要結合當地特點尚需要結合當地特點，遵從當地法規的要求。在本指引編制過程中，我們得到了參與深圳萬象城建設的相關領導及同事的大力幫助，深圳華潤物業、北京華潤物業提供了許多運營管理經驗。之前合作過的機電顧問單位也對本指引的編制提供了一些合理化建議。此外，我們還組織了各大區城市公司機電專業同事

3、對指引進行了集中討論，大家從不同角度對指引提供了很多寶貴的意見與建議。在此，對上述單位及同事們的大力協助，給予衷心感謝！在各地萬象城綜合體建設、運營過程中，大家如有任何補充意見及建議，歡迎隨時與我部聯系，我部會適時對本指引進行增補及修正。華潤置地 商業地產事業部 華潤置地 商業地產事業部 二零一一年八月 I 目目 錄錄 1 1 機電設計參數機電設計參數.1 1.11.1 室內設計參數室內設計參數.1 1.21.2 通風量參數通風量參數.3 1.31.3 照明指標及供電量指標照明指標及供電量指標.4 1.41.4 供水量、排水量及雨水量標準供水量、排水量及雨水量標準.6 1.51.5 電梯設計標

4、準電梯設計標準.6 2 2 機電系統設計要求機電系統設計要求.7 2.12.1 供熱空調與通風供熱空調與通風.7 2.1.12.1.1 空調采暖冷熱源空調采暖冷熱源.7 2.1.22.1.2 采暖系統采暖系統.8 2.1.32.1.3 空調水系統空調水系統.9 2.1.42.1.4 辦公樓空調通風系統辦公樓空調通風系統.10 2.1.52.1.5 后勤區域空調通風系統后勤區域空調通風系統.10 2.22.2 給排水及燃氣給排水及燃氣.12 2.2.12.2.1 給水系統給水系統.12 2.2.22.2.2 熱水系統熱水系統.13 2.2.32.2.3 排水系統排水系統.13 2.2.42.2.

5、4 雨水系統雨水系統.15 2.2.52.2.5 燃氣系統燃氣系統.15 2.32.3 電氣電氣.17 2.3.12.3.1 高壓配電系統高壓配電系統.17 2.3.22.3.2 低壓配電系統低壓配電系統.17 2.3.32.3.3 備用電源備用電源.20 2.3.42.3.4 電氣照明電氣照明.21 2.3.52.3.5 防雷接地系統防雷接地系統.23 2.3.62.3.6 漏電火災報警系統漏電火災報警系統.23 2.42.4 消防消防.24 2.4.12.4.1 消火栓系統消火栓系統.24 2.4.22.4.2 自動噴水滅火系統自動噴水滅火系統.24 2.4.32.4.3 其它滅火系統其它

6、滅火系統.24 2.4.42.4.4 防排煙系統防排煙系統.24 2.4.52.4.5 火災自動報警系統火災自動報警系統.24 2.52.5 弱電弱電.28 2.5.12.5.1 弱電系統設計原則弱電系統設計原則.28 2.5.22.5.2 弱電系統設置弱電系統設置.28 2.5.32.5.3 計算機網絡系統計算機網絡系統.29 II 2.5.42.5.4 電話通信系統電話通信系統.29 2.5.52.5.5 綜合布線系統綜合布線系統.30 2.5.62.5.6 安全技術防范系統安全技術防范系統.30 2.5.72.5.7 停車場（庫）管理系統停車場（庫）管理系統.33 2.5.82.5.8

7、有線電視及衛星接收系統有線電視及衛星接收系統.33 2.5.92.5.9 樓宇設備監控系統樓宇設備監控系統.34 2.5.102.5.10 電子信息顯示系統電子信息顯示系統.42 2.5.112.5.11 背景音樂及緊急廣播系統背景音樂及緊急廣播系統.43 2.5.122.5.12 遠程電子計量系統遠程電子計量系統.43 2.5.132.5.13 無線對講系統無線對講系統.43 2.5.142.5.14 中央集成管理系統中央集成管理系統.44 2.5.152.5.15 弱電機房工程弱電機房工程.44 2.62.6 電梯及電扶梯電梯及電扶梯.45 2.6.12.6.1 電梯要求電梯要求.45 1

8、 1 1 機電設計參數機電設計參數 1.1 室內設計參數室內設計參數 1.1.1 室內設計參數宜按照表 1.1.1 至表 1.1.2 確定。1.1.1 室內設計參數宜按照表 1.1.1 至表 1.1.2 確定。表 1.1.1 空調室內設計參數 區域:人均使用面積 新風量 夏季室內溫濕度 冬季室內溫濕度 平米/人（凈使用面積）CMH/人 溫度 相對濕度%溫度 相對濕度%大堂 5 20 24 60 18 30 辦公 10 30 24 55 20 40 公共衛生間 3 無 25 60 20 30 客梯廳 3 24 60 20 30 辦公走廊 8 24 60 20 30 后勤辦公 8 30 25 65

9、 20 30 后勤走廊 18 員工餐廳 1 20 25 70 20 30 車庫 大于 5 度 消防樓梯間 大于 5 度 2表 1.1.2 機電用房溫度要求 機電設備機房:設計溫度 備注 夏季 冬季 高壓開關房 30 5 首選通風降溫方式，如無法滿足溫度要求可采用夏季空調降溫與其它季節通風降溫方式，空調送回風管道布置于走道內，風口盡量貼機房側墻安裝。變壓器房 35 5 同上 低壓配電房 30 5 同上 發電機房 40 5 制冷機房 30 10 鍋爐房 40 10 設備機房值班室 26 18 熱交換間 35 10 生活水泵房 35 10 消防水泵房 35 10 弱電網絡機房 25 18 采用分體空

10、調 消防控制中心 25 18 采用分體空調 濕垃圾房 1820 5 電梯機房 30 5 空調機房 10 通風機房 10 31.2 通風量參數通風量參數 1.2.11.2.1 通風量參數宜按照表 1.2.1 確定。通風量參數宜按照表 1.2.1 確定。表 1.2.1 后勤及機電用房通風量參數 后勤區域:設計換氣次數 備注 車庫 6 當層高大于 3 米時，可按照 3 米層高計算 卸落貨區 6 按照實際層高計算換氣體積 干垃圾房 15 需保持垃圾房負壓 濕垃圾房 15 需保持垃圾房負壓 -機電用房:設計換氣次數 備注 變配電房 通風量需經計算確定。夏熱冬冷及夏熱冬暖地區項目變配電房需設置空調降溫設施

11、。柴油發電機房 通風量需經計算確定 柴油發電機房油箱間6 電制冷機房 5，另需校核事故通風量并取大值。采用開式制冷機的制冷機房需要另設空調降溫設備。鍋爐房及直燃機房 12 水泵房 3 換熱站 10 41.3 照明指標及供電量指標照明指標及供電量指標 1.3.11.3.1 辦公樓照明指標按照表 1.3.1 確定。辦公樓照明指標按照表 1.3.1 確定。表 1.3.1 照明指標參數表 區域 照度水平（Lux）辦公室 500（0.75m 水平面）門廳/大堂 200（0.75m 水平面）客用電梯廳 150（0.75m 水平面）公共走廊 100（地面）公共衛生間 150（地面）地下停車場(車道/車位)1

12、00/75（地面）樓梯及前室 75（地面）一般機電房（如風機房）150（地面）主要機電房（如變配電房、電梯機房）200（0.75m 水平面）控制機房（如網絡中心、消防控制中心）500（0.75m 水平面）1.3.21.3.2 辦公樓供電指標按照表 1.3.2 確定。辦公樓供電指標按照表 1.3.2 確定。表 1.3.2 供電量指標參數表 區域 負荷密度(W/m)標準層租戶辦公區域 80100 門廳/大堂 80 公共區域 40 地下停車場 10 備注：1.以上指標未包括中央空調系統用電，中央空調系統按空調專業提供的要求。2.標準層租戶辦公區域的負荷密度為租戶末端用電的保證值。3.以上指標為末端配

13、線計算參數，計算總用電容量時需要考慮需要系數及同時使用系數的合理選值。5 1.3.31.3.3 辦公樓需要系數按照表 1.3.3 確定。辦公樓需要系數按照表 1.3.3 確定。表 1.3.3 需要系數表 需要系數 負荷名稱 變壓器容量計算 主干線路容量計算 辦公租戶用電 0.60.7 0.80.9 公共區域/大堂 0.40.5 0.80.9 地下停車場 0.70.8 0.80.9 制冷站 0.9 1.0 鍋爐房、熱力站、通風機 0.70.8 1.0 生活水泵 0.750.8 1.0 電梯 0.30.5 1.0 電扶梯 0.81.0 1.0 6 1.4 供水量、排水量及雨水量標準供水量、排水量及

14、雨水量標準 1.4.11.4.1 供水標準按照表 1.4.1 確定。供水標準按照表 1.4.1 確定。表 1.4.1 供水量標準參數表 區域 用水量標準 使用時間 小時變化系數人次 裙樓商業 8 升/平米/日 12 小時1.2 辦公 50 升/人/班 10 小時1.2 餐廳 50 升/餐/人次 12 小時1.5 3 員工食堂 25 升/餐/人次 12 小時1.2 3 后勤管理 30 升/人/班 14 小時1.2 空調補水*冷卻循環水量的 1.5%12 小時 水景補水*循環水量的 3.0%12 小時1.0 綠化、道路澆灑*2 升/平米/日 4 小時1.0 車庫沖洗 2 升/平米/次 8 小時1.

15、0 未預見水量 每日用水總量 10%1.4.21.4.2 排水總量按照以上除帶排水總量按照以上除帶*部分給水外的給水總量部分給水外的給水總量 90%確定。確定。1.4.31.4.3 雨水按照如下標準確定。雨水按照如下標準確定。小區雨水排放按照降雨重現期 5 年、降雨歷時 10 分鐘設計，屋面及下沉式廣場雨水排放按照降雨重現期 50 年、降雨歷時 5 分鐘設計。1.5 電梯設計標準電梯設計標準 1.5.1 垂直電梯系統設計標準如下：垂直電梯系統設計標準如下：表 1.5.1 電梯系統性能指標表 電梯用途 五分鐘載客率 平均間隙時間 垂直客梯 11%12%3035 秒 垂直穿梭客梯 15%3035

16、秒 1.5.2 垂直電梯系統設計假設條件確定。垂直電梯系統設計假設條件確定。辦公區人員密度：按有效辦公使用面積每 12 平方米 1 人。辦公人員出勤率：90%100%。電梯上行交通的負荷率（Car fill factor）：80%。72 2 機電系統設計要求機電系統設計要求 2.12.1 供熱空調與通風供熱空調與通風 2.1.12.1.1 空調采暖冷熱源 空調采暖冷熱源 1.冷熱源選擇需要結合當地能源結構及價格政策、環保規定、項目周邊資源等情況進行綜合分析比選。2.當自持型寫字樓與萬象城購物中心做為綜合體一同開發，冷熱源宜合并設置。3.夏熱冬冷地區、寒冷及嚴寒地區應設置熱源。夏熱冬暖地區及溫和

17、地區項目一般不設置熱源。4.制冷機組不需設置備用機組，但需保證任一臺制冷機停機維修時，其它制冷機組仍可負擔 75%高峰負荷。5.制冷機組臺數及容量選擇必須適應空調全年負荷變化，滿足高峰及部分負荷要求。制冷機配置需考慮加班空調運行要求。6.設計需要考慮租戶內區電腦房 24 小時空調需求。宜優先考慮預留租戶電腦房 24 小時空調散熱系統，預留電腦房 24 小時空調散熱量按照不小于 15W/平米(使用面積）計算。由于租戶空調設備為后期自行安裝，設備對水質要求較高，因此，24 小時空調散熱系統應設計為閉式系統。每組 24 小時空調散熱系統冷卻塔宜設置兩臺，每臺按照 75%計算容量選取，條件允許的情況下

18、宜多預留一臺冷卻塔設備位置，為日后發展預留。寒冷及嚴寒地區需要考慮 24 小時空調冬季散熱系統正常運行的防凍保護方案及措施。7.一些設置大型數據機房的國際金融類大租戶（通常租用多層寫字樓或整棟租用做為區域總部）對數據機房空調系統備用性要求很高，在設計階段如明確有此類目標客戶的項目，需要結合具體情況，另行考慮相應數據機房空調備用系統的預留。8.制冷機組性能系數（COP）及部分負荷性能系數（IPLV）需滿足公共建筑節能設計標準之要求。9.電制冷機冷媒應采用環保型冷媒，如 R134a 及 R123。10.執行分時電價的城市，應就應用蓄冷系統的投資回報進行經濟比較，回收期少于 5 年的蓄冷系統可考慮采

19、用。蓄冷系統回報期計算，應考慮該系統增加的土建成本及增加的占地商業價值。11.制冷及供熱機房宜盡量設置于負荷中心，以便減少冷媒輸送距離。12.空調冷熱水系統應設計具有過濾、緩蝕、阻垢功能的水處理設施。空調熱水及采暖水系統的補水總硬度大于 6mmol/L 時應進行軟化處理。13.每臺制冷機冷卻水進出水管道宜設置冷凝器自動在線清洗裝置,冷卻水系統過濾器孔徑不大于 1.5mm，有效通過過濾面積大于連接管道截面積 3 倍。14.冷卻塔設置應考慮散熱效果、噪聲及漂水對周圍環境的影響等因素，并應避免進出風短路現象發生。15.冷卻塔選型按照對應制冷機組散熱量確定，選型時室外濕球溫度按照當地計算室外濕球溫度提

20、高 1計算。816.冷卻塔應選用低噪聲產品，集水盤有效容積應滿足：(1)濕潤冷卻塔填料所需水量，一般按照冷卻塔小時循環水量的 1.5%考慮；(2)停泵時靠重力流入的管道水容量。17.冷卻水補水需設置不小于 2 小時高峰負荷儲水量，冷卻水補水儲存宜結合消防水池設置。18.夏熱冬冷地區、寒冷及嚴寒地區宜考慮設置冷卻塔免費供冷系統。19.冷卻塔進出水口應設置電動開關蝶閥，并應與對應的冷卻水泵聯鎖。冷卻塔各布水支管應加設調節用蝶閥，閥門設置見圖 2.1.1.1。多臺冷卻塔積水盤應設置平衡管聯通。20.有凍結危險的地區，冬季運行的冷卻塔應采取防凍措施，冷卻塔填料及邊框應為防凍型材料制作，其集水盤需設置電

21、伴熱及電加熱設施，相關補水管，冷卻水供回水管及閥門等亦應保溫并設置電伴熱。21.冷卻水系統設計時應考慮過濾、緩蝕、阻垢、殺菌、滅藻等水處理措施。22.冷卻塔應配置雙速或變頻風機。23.冷卻塔補水總管上應設置水流量計量裝置。項目當地市政部門要求進行排水計量的項目，需在排污管道上加設水表。24.空調冷熱源需于主機房內設置快速補水裝置。圖2.1.1.1 冷卻塔閥門設置示意圖 2.1.22.1.2 采暖系統 采暖系統 1.嚴寒、寒冷地區臨外圍護結構的樓梯間、設備房、后勤通道、衛生間等需要防凍及采暖的房間應設置熱水集中采暖。2.嚴寒、寒冷地區的地下停車庫宜設置散熱器防凍采暖或采用管道保溫及電伴熱方式進行

22、防凍保護。由于地下停車庫面積較大，需要結合當地熱力公司的收費方式，決定是否采用市政熱源進行散熱器采暖。3.辦公外區采用散熱器方式采暖的項目，應設置自力式溫度控制閥。94.散熱器采暖與空調水系統應分別設置獨立環路。散熱器采暖系統供回水溫差應不小于15（熱泵系統除外），供水溫度宜95但應盡可能提高。5.寒冷、嚴寒及夏熱冬冷地區項目宜在入口大堂設置地板輻射采暖或沿幕墻邊設置低位熱風采暖。6.冬季室外溫度低于-5的小時數大于 500 小時的地區，宜在地庫車道出入口處設置熱風幕，并應在車道入口應設置快速升降門阻擋冷風侵入。各北方主要城市室外溫度小于-5的小時數統計見表 2.1.2。附表 2.1.2 主要

23、北方城市冬季室外溫度小于-5的小時數表表 城市 哈爾濱 沈陽長春 大連 北京天津濟南鄭州青島（莒縣）西安 太原 蘭州 小時數 2812 17352553 711 588 545 201 83 314 78 767 777 注：摘自中國建筑熱環境分析專用數據集。2.1.32.1.3 空調水系統 空調水系統 1.當空調水系統各區域管道阻力相差懸殊（超過 0.05MPa）時，可考慮分區域二次泵變流量系統。2.采用冷源側定流量系統的項目應在各制冷機冷凍水出水管設置動態定流量閥，該閥門全開時阻力降不應大于 0.02MPa，且應按照制冷機流量要求進行選用。3.為便于日后節能管理，冷熱源及各分區主干分支環路

24、應設置能量計量裝置。按照計量收取空調費的項目或當地有分租戶計量要求的項目，應設計分租戶能量計量收費系統。4.采用換熱器加熱或冷卻的空調熱水或冷水系統，其負荷側應采用變頻調節的變流量系統。5.空調冷、熱水管道各并聯環路應進行水力平衡，各并聯環路不平衡率大于 15%時，應設置可調節流量及測量數據的靜態平衡閥。6.各空調冷熱水系統工作壓力不宜高于 1.6MPa。對超過 250 米的超高層項目，如經過經濟分析比較，確定水系統承壓高于 1.6MPa 的項目，主空調水管路宜考慮適當的冗余設計，增加使用可靠性。7.空調冷熱水管、冷凝水管及空調風管需要保溫。保冷應優先采用導熱系數小、阻濕因子大、吸水率低、密度

25、小、耐低溫性能好的絕熱材料。保溫材料優選導熱系數小、允許溫度高于介質溫度的絕熱材料。8.冷卻水供回水主管應設置溫度旁通管道及閥門，便于制冷機在室外低溫時運行。9.空調冷熱水系統最高點及管道上翻處需要設置排氣閥，系統最低處需要設置泄水管及閥門。建議在主立管頂部設置空調供回水連通管及電動閥（接入 BA 進行開關控制），便于空調水系統在寫字樓上班前進行管道預冷及預熱。10.采用風機盤管加新風的系統宜在每個樓層或每個租戶入口處設置電動開關閥（接入 BA 進行開關控制），以便于物業進行加班空調管理。具體設置方式宜征詢物業意見綜合確定。11.嚴寒及寒冷地區的非采用散熱器采暖的項目，需要考慮辦公區內管道防凍

26、保護措施。宜每隔三層在西北側天花上距窗 1 米處設置溫度傳感器，傳感器報警信號應接入 BA 系統。(1)采用風機盤管系統的項目，當低溫報警時，可采用強制開啟供熱水泵的方式進行防凍循環并由 BA 控制開啟對應樓層的新風機，強制進行新風供熱，以防止管道及盤管凍；10(2)采用 VAV 加熱水盤管的項目，當低溫報警時，可由 BA 控制開啟熱水盤管電磁閥，強制進行水循環，同時開啟相關樓層空調機組風機供熱，以防止管道及盤管凍裂；2.1.42.1.4 辦公樓空調通風系統 辦公樓空調通風系統 1.根據項目特點及定位合理確定空調風系統形式。空調風系統應體現可靠性、舒適性、易維護性、便于控制性及靈活性。當項目定

27、位高端，目標租戶為世界 500 強的跨國公司，可采用變風量系統；一般項目宜采用傳統的風機盤管加新風系統。2.為防止室外空氣侵入，保證辦公室內潔凈度和室內空調環境，設計應考慮在辦公區室內維持 5Pa 至 10Pa 的正壓。3.在適合設置空氣熱回收裝置的項目，經經濟技術分析如技術可靠、設計合理且投資回收期不超過 5 年，可采用空氣熱回收系統。4.空氣熱回收裝置的選擇，應根據處理風量、新風中顯熱和潛熱能耗的構成等因素確定。嚴寒及寒冷地區排風熱回收系統宜采用顯熱回收裝置、夏熱冬冷及夏熱冬暖地區排風熱回收系統宜采用全熱回收裝置。5.如采用轉輪全熱回收裝置，需在轉輪全熱回收裝置新排風入口前設置初效過濾器。

28、6.冬季室外空氣空調計算含濕量低于 2.5g/Kg 地區的辦公類項目宜考慮設置加濕系統，冬季室外空氣空調計算含濕量低于 2.0g/Kg 地區的辦公類項目應設置加濕系統。7.采用 VAV 系統的項目，空氣處理機組內應設置空氣凈化裝置。8.采用 VAV 系統的項目，樓層新風支管道上應設置定風量閥門，以便于恒定各層新風量，保證新風供應。9.空氣處理機組表冷器面風速不宜超過 2.5m/s。10.冬季室外低于零度時仍運作的集中空調系統空調機組及新風機的熱水空氣加熱器，應采取防凍保護措施。11.嚴寒地區空氣處理機組及新風機組必須設置預熱盤管。12.辦公區域室內空氣中含塵量應小于或等于 0.15mgm3。1

29、3.選配空氣過濾器時，應符合下列要求：(1)粗效過濾器的初阻力小于等于 50Pa，終阻力小于等于 100Pa；(2)中效過濾器的初阻力小于等于 80Pa，終阻力小于等于 160Pa；14.所有空調通風管道豎井不可采用土建風管井。15.空調設備機房設置的位置應考慮設備運輸及檢修是否方便可行。16.設于外墻的百葉位置應與建筑師溝通確定。新、排風百葉布置應避免新、排風短路。排風百葉風速不高于 4m/s,新風百葉面風速不高于 3m/s（百葉遮擋率按照 50%考慮）。17.租戶區域的噪聲標準：一般應不大于 NC35。18.空調風管建議采用鍍鋅鋼板，不建議采用復合風管。19.寫字樓公用衛生間應設置集中排風

30、系統進行排風。2.1.52.1.5 后勤區域空調通風系統 后勤區域空調通風系統 1.管理辦公用房宜設置風機盤管加新風系統。有 24 小時值班需要的后勤辦公房間宜設置分體空調或 VRV 多聯空調系統。2.電梯機房、消防控制中心、數據機房、電話機房、濕垃圾房應設置分體空調。113.貼臨租戶區域及公共區域的有較大運行噪聲的設備用房，應采取必要的隔墻吸音措施。4.夏熱冬冷及夏熱冬暖地區項目的變配電房應設置空調降溫設施。空調設備應設置于變配電房之外，利用管道送回風，空調送回風管道應與通風管道分別設置。5.采用開式制冷機的制冷機房應設置空調降溫設備。6.垃圾房及隔油池房排風需經過活性炭處理后方可排出室外。

31、7.寫字樓內如設有餐廳，餐飲廚房需預留排油煙管道、補風管道及事故排風管道。需在設計時考慮并預留足夠的廚房排油煙風機、補風機及油煙處理設備安裝位置。排油煙管道宜盡量保持負壓排風狀態，避免由于風道正壓造成的油煙外溢。8.各餐飲廚房排油煙管道、補風管道應獨立設置，不可合用。9.廚房補風溫度夏季宜不高于 28，冬季宜不低于 14。需結合當地冬季及夏季通風設計溫度考慮是否需要進行補風預處理。10.餐飲區域需要保持負壓，餐飲廚房補風量為排風量的 80%至 90%，具體取值按照餐飲區域整體風量平衡確定。11.廚房排油煙管道應采用不銹鋼板制作。122.22.2 給排水及燃氣給排水及燃氣 2.2.12.2.1

32、給水系統 給水系統 1.給水水源(1)項目供水應爭取兩路市政管道供水。(2)由于辦公樓廢水量不大，如無政府強制要求，不建議設置中水系統。如設有中水系統，應優先作為道路澆灑、車庫洗地用水。2.儲水容量(1)設置獨立的組合式不銹鋼生活水箱，水箱分兩格。市政水溫較低地區的項目，應設置防結露措施。生活水箱容積按最高日用水量的 25%設計。(2)空調冷卻補水優先考慮儲存于消防水池中，儲存容量按空調高峰負荷 2 小時預留。3.供水系統(1)供水工作壓力保持在 1.5 至 4.5kg/cm2之間，超壓部分供水設減壓措施。(2)市政供水壓力滿足水壓要求的樓層可直接由市政供水。采用市政供水的區域應考慮市政停水時

33、轉為由其它方式供水的措施，并需考慮轉換后的減壓措施。(3)超過一定高度的的辦公樓（參考高度：80 米），如條件許可，宜采用水箱供水方式（能夠市政直供的區域除外，當地有特殊規定除外）。4.供水范圍 如下區域需要設置供水設施：(1)餐飲區域；(2)衛生間；(3)停車庫按 20 米半徑為標準設置沖洗地面給水點；(4)垃圾房需設置沖洗給水點及沖洗水槽；(5)地下室污水處理間設置沖洗給水點及沖洗水槽；(6)地下室隔油池間設置沖洗給水點及沖洗水槽；(7)地下室制冷機房、水泵房、換熱機房、鍋爐房、柴油發電機房設置給水點及沖洗池；(8)制冷機房、鍋爐房及換熱機房需設置冷熱水系統 DN100 快速充水管；(9)

34、每個空調機房均設置沖洗過濾網用的給水點及沖洗池；(10)空調冷卻塔水盤應設置補水給水點；(11)幕墻與玻璃屋面應設置沖洗用給水點，具體位置需要與幕墻顧問及物業單位溝通確定；(12)水景應設置補水用水給水點，具體位置需要與水景設計及園林顧問等相關單位溝通確定；(13)變配電房宜預留擦洗用的給水點，建議就近在車庫內或走道內預留；(14)其它有需要的用水區域。13 5.供水計量(1)每個辦公衛生間均設置單獨的水表，水表設于相應立管所在的管道井或設備機房內，且水表前需設置型過濾器。水表安裝位置應便于人工抄表。(2)以下后勤區域用水點均設置水表，水表安裝位置應便于人工抄表。i 生活、消防水池的進水管上；

35、ii 冷卻塔補水的水管上；iii 綠化澆灑、道路清洗、車庫洗地用水、水景補水的出水管上；iv 每組后勤衛生間的進水管上；v 物業要求的其它必要的計量點。6.管道設置(1)給水豎向干管應布置于設備機房或專用管道井內，專用管道井檢修門需設于便于檢修的走道等處。(2)有結露可能的給水管道應設置防結露保溫處理。(3)設于設備層下層辦公租戶內的給水管道應盡量敷設于走道內。7.其它(1)生活水箱（水池）應設置導流墻，避免死水區，保證水質。其底板及四壁應采取防止污染水質的措施(2)貯水池利用市政直接進水時，進水管上除設置手動閥門外，還應設置自動水位控制閥，閥前設置 Y 型過濾器(3)貯水池外需設置直視的水位

36、顯示裝置，并增加電信號顯示(4)泵房水泵吸水宜采用自灌式，泵房應考慮配電值班房和檢修場地，走道應通暢。泵房應設置排水地溝。(5)園林設計單位應采取高效節水的給水設計。(6)餐飲給水系統管材建議根據具體情況采用鋼塑復合管、不銹鋼管或銅管。(7)寒冷及嚴寒地區有凍結危險的給水管道及閥門等附配件應考慮保溫防凍措施。(8)經經濟技術分析可行的，應設置辦公空調凝結水回用系統。空調凝結水宜用做冷卻塔補水。(9)如采用水泵水箱聯合供水方式，當水泵揚程較高時，水箱上水泵宜采用變頻方式實現軟啟動，以防止產生水錘。2.2.22.2.2 熱水系統 熱水系統 1.嚴寒、寒冷地區辦公租戶樓層衛生間需提供熱水，熱源可采用

37、電熱水器或太陽能熱水系統，熱水出水溫度為 50 度。2.辦公出租樓層茶水間設置電開水器。2.2.32.2.3 排水系統 排水系統 1.一般要求(1)生活污水宜與生活廢水分流排出。14(2)廚房廢水需單獨排放，含油廢水須經二級隔油處理后再行排出。一級隔油器設置于廚房內，由租戶負責安裝，二級隔油宜采用全自動氣浮隔油處理設備。二級隔油池應分區域設置于專用機房內。2.排水范圍(1)地下衛生間應設置壓力排水器排水，提升至室外污水檢查井。(2)每個電梯、室外和半室外扶梯底坑宜設置排水用集水坑，并設置排水。非消防電梯底坑宜設置排水措施，并盡量和消防電梯底部排水或者車庫排水合用。(3)辦公大堂入口的擦腳氈下應

38、設置排水地漏。(4)地下室污水處理、隔油池間、制冷機房、水泵房、換熱機房、鍋爐房、柴油發電機房應設置排水溝或地漏，接至廢水收集水井，經集水井內水泵提升至室外廢水檢查井。(5)集水井內排水泵應按照污水及廢水不同性質選擇潛污泵。潛污泵應一用一備。集水井做法詳見圖 2.2.3 所示。圖 2.2.3 集水井做法示意圖(6)集水井內設高低水位及超高水位探測器，排水泵由就地控制屏控制，按照集水井內液位自動運作。排水泵應可按照使用次數輪換運作，當達到超高液位時，應可兩臺泵同時運作進行排水。水泵運行狀態、故障報警及超高液位報警應接入 BA 系統，遠程監視。(7)每個空調機房應設排水接口，經排水立管引至排水溝、

39、集水井、拖把池上方間接排放。(8)餐飲廚房降板區域內、上層為衛生間或室外的電氣用房上部隔水夾層內，需要設計二次排水地漏，并需要考慮該地漏的防堵措施。夾層內有反梁分隔的，需注意反梁底部開洞或者留套管互相聯通。15(9)設置隔水間墻的機房、管理用房需在隔水墻內地面上設置排水地漏，排水至下層排水溝或集水井。(10)考慮到將來標準層可能會臨時增加衛生間，建議在標準層四個角各設置一根排水立管，并預留好三通接頭（注意做好三通端口封堵）。3.管道布置(1)排水立管應設置于設備機房或專用管道井內，專用管道井檢修門需設于便于檢修的走道等處。給排水、空調水主管井內應設管井排水密閉地漏。(2)設于設備層下層辦公租戶

40、內的排水水平管道應盡量設于走道內，并應考慮消聲措施。(3)有結露可能的排水管道（如接機房冷凝水排水地漏管道等）應設置防結露保溫處理。特別應留意辦公租戶內及精裝的門廳、走道上方的排水管道。(4)室外應按項目環評報告或當地環保部門的要求設計化糞池/格柵井/埋地污水處理裝置。2.2.42.2.4 雨水系統 雨水系統 1.塔樓雨水立管應接至室外雨水井，不得采用散排至裙房屋面后再收集的方式。空調冷凝水立管也應有組織排放。2.雨水立管在滿足技術要求及檢修方便的前提下，盡可能布置在建筑凹槽內和陰角等較為隱蔽的位置，不能影響外立面美觀。3.屋面應選用穩流性能好、泄水流量大、摻氣量小、攔污能力強的雨水斗。4.綠

41、化屋面、地下室頂板綠化帶中的雨水斗設置需與園林設計結合。當雨水斗設置于綠地中時，宜把雨水斗設置于硬屋面上，雨水斗上方砌雨水口，蓋雨水篦子。綠化屋面、地下室頂板綠化帶底部應設疏水設施，并宜設草地排水口。5.地下室車道起點、車庫坡道中間在室內外分界線的投影處及地下一層坡道終點應設置截水溝及排水設施。6.下沉廣場、下沉庭院、室外無蓋樓梯的中間平臺及底部應設置截水溝及雨水集水井，經集水井內水泵提升至室外雨水檢查井。在嚴寒及寒冷地區，止回閥至排放點采取電伴熱措施。7.園林水景水池，應設計溢流、放空排水管接至雨水口或雨水檢查井，園林綠化區域，應結合雨水設計合理設置樹池、花槽的綠化排水。2.2.52.2.5

42、 燃氣系統 燃氣系統 1.應根據燃氣用量及需求、當地市政管網供氣條件，合理確定經濟合理、安全可靠的方案。2.燃氣立管宜明設，當設在便于安裝和檢修的管道豎井內時，應符合下列要求：(1)燃氣立管可與空氣、惰性氣體、上下水、熱力管道等設在一個公用豎井內，但不得與電線、電氣設備或氧氣管、進風管、回風管、排氣管、排煙管、垃圾道等共用一個豎井；(2)豎井內的燃氣管道應盡量不設或少設閥門等附件。豎井內的燃氣管道的最高壓力不得大于 0.2MPa；燃氣管道應涂黃色防腐識別漆；16(3)豎井應每隔 23 層做相當于樓板耐火極限的不燃燒體進行防火分隔，且應設法保證平時豎井內自然通風和火災時防止產生“煙囪”作用的措施

43、；(4)每隔 45 層設一燃氣濃度檢測報警器，上、下兩個報警器的高度差不應大于 20m；(5)管道豎井的墻體應為耐火極限不低于 1Oh 的不燃燒體，井壁上的檢查門應采用丙級防火門；3.燃氣水平干管和立管不得穿過配電室、變電室、電纜溝、煙道、進風井和電梯井；4.燃氣表宜集中布置在單獨房間內。17 2.32.3 電氣電氣 2.3.12.3.1 高壓配電系統 高壓配電系統 1.至少應采用兩路獨立市政高壓電源同時供電（按項目估算用電量合理選擇市政電源進線數量，并與當地供電部門溝通落實）。2.兩路獨立市政高壓電源同時供電，互為備用時，每一路高壓電源供電容量須滿足項目全部用電容量的 50%100%。3.三

44、路獨立市政高壓電源同時供電，兩用一備時，每一路高壓電源供電容量須滿足項目全部用電容量的 5075%。4.項目分多組高壓電源供電時，各組高壓電源按如下要求：-每組兩路獨立市政高壓電源同時供電，互為備用時，每一路高壓電源供電容量須滿足各組全部用電容量的 50%100%。-每組三路獨立市政高壓電源同時供電，兩用一備時，每一路高壓電源供電容量須滿足各組全部用電容量的 5075%。5.高壓供電采用 N 供 1 備時，需結合具體項目討論達成一致意見后確定。6.高壓配電系統應為母線分段，設轉換開關裝置（手/自動轉換方式按當地供電部門的審批意見），當發生系統中一個部分故障斷電時，可通過轉換開關的操作提供連續供

45、電。7.開關設備須是滿足當地供電部門要求的型號，并且為真空充氣、空氣絕緣型或 SF6 絕緣型。8.嚴禁使用油浸式開關設備。9.高壓配電系統采用帶微處理器的多功能數字式綜合繼保裝置。10.變壓器應選用 D,yn11 接線組別、環保型、低損耗、低噪聲的干式變壓器。嚴禁使用油浸式變壓器。11.變壓器要求設置溫度控制器，提供超溫報警，自動溫度監測等功能。12.配電變壓器的長期工作負荷率不宜大于 80%。13.設在建筑塔樓高區避難層或機電層的變壓器，單臺容量不宜大于 1250kVA；且須與相關專業協調確定將來設備更換維護時的運輸方式、運輸路線的合理性和可實施性(包括結構荷載要求和運輸通道尺寸大小等)，并

46、協調做好相應的預留預埋條件等。14.設在建筑塔樓高區避難層或機電層的變配電所，當其與上、下層辦公層僅有一層樓板相隔時，變配電所內應采取屏蔽、降噪等措施。2.3.22.3.2 低壓配電系統 低壓配電系統 2.3.2.1 低壓配電柜 1.集中低壓電容補償，自動調節功率因數，補償后高壓側功率因數不低于 0.90 或按當地供電局要求。補償電容器組應配置電抗器，且應采取措施防止發生系統諧振。2.變壓器低壓側主斷路器及低壓配電柜母排要求具備過載能力 20%。3.低壓柜內中性線母排（N 排）與相線母排為相同截面尺寸。4.低壓柜預留 20%以上的備用回路供未來發展使用。185.低壓配電柜 800A 及以上電流

47、饋線回路采用框架斷路器，800A 以下電流饋線回路采用塑殼斷路器（MCCB）。6.低壓配電柜母聯斷路器與進線斷路器設置電氣及機械連鎖。7.自動轉換開關電器（ATSE）應具有檢修隔離功能；定位更高的項目宜選用具有旁路-檢修隔離功能的 ATSE。2.3.2.2 低壓配電線路 1.低壓配電電纜、電線采用銅芯線纜。2.母線槽采用密集式銅母線，防護等級不低于：電井內插接式母線 IP41、公共區域 IP54、室外 IP65。3.辦公樓層租戶的垂直供電干線可采用單母線或雙母線樹干式配電,定位較高的項目宜采用雙母線樹干式配電。4.如采用雙母線樹干式配電，雙母線宜分別接至不同的變壓器，且 100%互為備用；平時

48、，兩根母線分別提供不同辦公樓層的供電（約 50%的負載），當其中一根母線發生故障時，可將其負載轉接至另一根母線，由另一根母線提供全部負載供電。5.采用一臺保護電器保護多根并聯導體組成的線路，線路全長內應無分支線路引出。6.采用電纜樹干式配電時，宜采用電纜 T 接端子方式或預制分支電纜引至各層配電箱，不應采用電纜穿刺線夾方式。7.由電源點（變壓器）至辦公租戶進戶開關的供電半徑不宜大于 200 米，且壓降不宜大于5%。8.電動機起動時，其端子電壓不應低于額定電壓的 90%。9.變頻器應自帶由廠家標配的濾波裝置。10.提供租戶電源進線開關箱至每一間辦公租戶區內，開關箱內設進線總開關，從總開關配出供電

49、由租戶自行負責。11.辦公樓層租戶區為 VAV 空調時，租戶范圍內的 VAV BOX 宜由辦公樓公共統一供電。12.辦公樓層租戶區為風機盤管(FCU)空調時，租戶范圍內的 FCU 宜由租戶自行負責供電。13.辦公樓層租戶區空調末端設置電加熱裝置時，末端加熱設備的供電方式（包括供配電系統、末端配電等），須結合具體項目提供多方案比較并經技術經濟論證為合理后確定。14.接至辦公租戶的線路不應小于 6mm2。15.辦公樓每層應設強電房，強電房的面積不宜小于 6m2。每個分區不同樓層的強電房宜上下對齊。16.辦公樓層公共走廊宜在核心筒側墻面預留 10A/220V 插座，插座間距約 20 米。17.停車場

50、宜在柱子側面或墻面預留 10A/220V 插座，插座服務半徑不大于 25 米。18.一層建筑四周外墻宜預留16A/220V插座，插座間距約為30米，插座防護等級不低于IP66。19.室外每株主要景觀樹處宜預留 1 個 16A/220V 插座，插座防護等級不低于 IP66。2.3.2.3 計量方式 1.供電部門計量：應按當地供電部門的要求設置，并與供電部門協調落實設置位置，以便日后操作和管理。2.內部核算計量：采用低壓計量方式，在每臺變壓器低壓側設置計量電表。193.上述計量要求至少提供有功功率（kW）、最大有功功率（kW）、無功功率（kVA）計量；當供電部門可執行分時段電價或多級別費率計費時，

51、需按要求提供分時段或多級別費率的計量電表進行計費。所有計量儀表均需滿足供電部門的規定要求。4.每間租戶均設低壓電表計量（包括一般供電、重要供電、應急供電），計量電表集中設在各層分區電房內。5.高低壓配電系統電表精度要求：有功電表不低于 1.0 級，無功電表不低于 2.0 級。計量互感器不低于 0.2 級。6.租戶電表精度要求：不低于 1.0 級，互感器不低于 0.2 級。7.在低壓配電柜的饋線回路處，應設置主要動力用電設備的計量（如空調、風機、水泵、電梯等），計量儀表包括在電力監控系統中。2.3.2.4 電力監控系統 1.設置智能電力監控系統，對供電系統（包括高、低壓配電系統、應急發電機組）進

52、行監測及實施節能控制。2.智能電力監控主機設置于值班室，通過網絡接口、開放式協議與 BAS 系統進行集成。3.電力監控系統至少需對表 2.3.2 所列電氣參數進行監測：表 2.3.2 電力監控系統需求表 開關分/合閘狀態 故障跳閘報警及事件記錄 三相電流三相電壓 功率因數 頻率有功功率無功功率溫度監測超溫報警強制風機運行狀態發電機運行狀態 發電機故障報警油箱油位 油箱超高油位 油箱超低油位 蓄電池組電壓充電系統故障報警高 壓 進線開關 高 壓 出線開關 高 壓 聯絡開關 高 壓 計量 高 壓 直流屏 變壓器 20 開關分/合閘狀態 故障跳閘報警及事件記錄 三相電流三相電壓 功率因數 頻率有功功

53、率無功功率溫度監測超溫報警強制風機運行狀態發電機運行狀態 發電機故障報警油箱油位 油箱超高油位 油箱超低油位 蓄電池組電壓充電系統故障報警低 壓 進線開關 低 壓 出線開關 低 壓 聯絡開關 雙 電 源ATS 發 電 機組 注：應監測參數。2.3.32.3.3 備用電源 備用電源 2.3.3.1 概要 1.須提供應急的柴油發電機系統，以滿足當市政供電失電時，提供應急備用供電。2.當發電機房距離用電負荷中心供電距離較遠（大于 250 米）時，須結合具體項目提供多方案比較（如高壓或低壓發電機組方案等）并經技術經濟論證為合理后確定。3.應急發電機要求在市政供電失電時，機組應立即自動啟動，并在 30

54、秒鐘內供電。4.發電機的大小須滿足瞬時峰值負荷要求。5.日用油箱燃油儲量應滿足有關規范要求。當無室外儲油裝置時，建議在首層適當位置設置燃油進油設施，以方便從油車直接注入燃料至日用油箱。6.宜預留供有特殊要求租戶將來安裝獨立發電機的機房及相應的土建條件（包括進風、排風、排煙和供電電纜的垂直管井至租戶區等），預留機組數量結合具體項目討論后確定。2.3.3.2 供電負荷要求 1.發電機組提供的消防負荷至少包括以下設備：消防水泵 防排煙風機 21 消防電梯 消防控制中心 火災自動報警系統 應急照明及疏散指示照明 非消防電梯回降 電動防火卷簾 發電機房用電設備 2.發電機組提供的非消防重要負荷如表 2.

55、3.3.1 所列：表 2.3.3.1 發電機組提供的非消防重要負荷表 非消防重要設備 應急電源要求 停車場管理系統 100%通訊網絡機房設備 100%計算機網絡機房 100%建筑設備監控中心設備 100%安防監控中心設備 100%辦公層租戶重要設備 按租戶有效辦公面積 15W/m2預留 地下室潛污水泵 100%客梯及服務電梯 每組一部 擦窗機 100%生活給水設備 100%辦公層租戶 24 小時散熱系統設備 100%3.由發電機所帶的非消防重要設備負荷，在確認火災發生后應全部退出運行，以確保消防設備的供電。2.3.42.3.4 電氣照明 電氣照明 2.3.4.1 概要 1.應充分合理利用自然光

56、，使之與室內人工照明有機地結合，以合理節約電能。2.航空障礙燈應符合當地有關部門的要求。3.在滿足照明質量且無特殊要求的前提下，應選用高效能光源和燈具（如熒光燈、緊湊型節能熒光燈、高壓鈉燈、金屬鹵化物燈、LED 等），不應選用白熾燈具。4.熒光燈應優先采用高效能熒光燈(如 T5、T8 管)。225.應優先選用低能耗性能優越的光源用電附件，如電子鎮流器、節能型電感鎮流器、電子觸發器以及電子變壓器等，電感式整流器熒光燈應選用帶有無功補償的燈具，緊湊型熒光燈優先選用電子鎮流器，氣體放電燈宜采用電子觸發器。2.3.4.2 照度要求 各區域的照明亮度參照設計參數之照明照度表。2.3.4.3 應急照明 1

57、.應急照明設置需滿足相關規范要求。2.由發電機組提供備用供電的應急照明按表 2.3.4.1 所列要求：表 2.3.4.1 發電機組提供備用供電的應急照明 區域 應急照明占全部照明的比例 疏散樓梯，消防電梯前室 100%出口指示燈 100%配電房 100%地庫停車場 20%門廳/大堂 30%走道 20%消防有關的機房 100%主要設備房(包括消防安防控制室、高低壓配電房、消防水泵房、水泵房、制冷機房、風機房、鍋爐房、發電機房、計算機網絡機房及衛星接收機房等)100%3.疏散用的應急照明、疏散指示燈，必需采用能瞬時點燃的光源，其自備電源采用蓄電池，并能自動投入。電池供電時間需滿足相關規范要求。4.

58、疏散指示標志燈宜選用 LED 光源，且平時宜處于點亮狀態。5.公共區域（如公共走道、中庭等）應急疏散照明備用電源，采用集中應急電源（EPS）供電。6.停車場、機電用房（如高低壓變配電房、消防水泵房、發電機房、制冷機房、空調機房、水泵房等）應急疏散照明備用電源，采用燈具自帶蓄電池供電。7.機電用房（如電話機房、網絡機房、消防控制中心及安防監控中心等）應急疏散照明備用電源，采用燈具自帶蓄電池供電或由機房 UPS 電源供電。8.租戶內應急照明由租戶二次裝修時自行負責。2.3.4.4 照明控制方式 1.辦公樓照明控制方式見表 2.3.4.2。表 2.3.4.2 辦公樓照明控制方式表 區域 燈光控制方式

59、 租戶區域 由租戶自行負責 門廳、大堂、電梯廳 BAS 或智能照明系統控制 辦公層公共走道 BAS 或智能照明系統控制 后勤區（公共走道）就地控制 23地庫停車場 就地控制 疏散樓梯 移動感應控制*機電房 就地控制 室外照明 BAS 或智能照明系統控制*注：消防狀態時須實現強制點亮 2.車庫照明應分回路、分組交叉布線設置,以便將來管理可分回路、分組實現節能控制。2.3.52.3.5 防雷接地系統 防雷接地系統 2.3.5.1 防雷系統 按相關規范要求設置，并需滿足當地有關部門的要求。2.3.5.2 接地系統 1.按相關規范要求設置，并需滿足當地有關部門的要求。2.在每層的弱電間設等電位接地端子

60、，供租戶弱電機房的接地連接。2.3.62.3.6 漏電火災報警系統 漏電火災報警系統 1.系統設計應滿足相關規范要求。2.系統僅提供線路漏電電流的監測，提供漏電報警，不自動切斷電源。3.漏電電流的監測點，樹干式配電線路宜設置在樓層配電箱進線處，放射式配電線路宜設置在變電所低壓柜饋線出線端處。242.42.4 消防消防 所有消防系統設計需滿足國家及當地消防規范及法規要求。2.4.1 2.4.1 消火栓系統 消火栓系統 1.辦公公共精裝修區域宜采用落地式帶滅火器的消火栓。消火栓均設置消防卷盤。2.嚴寒及寒冷地區靠近車庫入口等有凍結危險之處的消火栓及管道應設置電伴熱及保溫。3.公共精裝修區域內的消火

61、栓需要與內裝設計協調配合，以在滿足規范要求前提下，保證美觀要求。4.辦公區消火栓應設置于公共區域內，不宜設置于辦公租戶區域內或辦公區域與走廊隔墻上。消火栓宜嵌入式安裝。5.系統管路上的閥門應設置于便于檢修及方便設置檢修口的位置，不宜設于辦公租戶內。6.消火栓系統水泵接合器設置需要與建筑專業及園林設計配合，其位置應既符合消防要求，又滿足美觀要求。2.4.22.4.2 自動噴水滅火系統 自動噴水滅火系統 1.嚴寒及寒冷地區車道及與車道相鄰有凍結危險區域的自動噴水滅火系統，宜采用干式系統或者預作用系統。2.在高度超過 12 米的高大空間宜按照當地要求考慮是否設置智能型滅火系統。3.系統管路上的閥門應

62、設置于便于檢修及方便設置檢修口的位置，且不宜設于辦公租戶內。4.水流指示器根據規范要求按照不同防火分區、不同層分別設置。水流指示器應設置于便于檢修的公共區域內。5.自動噴淋系統水泵接合器設置需要與建筑及園林專業配合，其位置應既符合消防要求，又滿足美觀要求。2.4.32.4.3 其它滅火系統 其它滅火系統 1.變配電房、網絡機房應按照當地消防規范要求設置氣體滅火系統。發電機房、鍋爐房等應按照當地消防規范要求設置氣體滅火系統或水噴霧系統。2.按照消防規范設置滅火器。2.4.42.4.4 防排煙系統 防排煙系統 1.辦公層無法滿足自然排煙條件的內走廊應設置排煙系統。2.在當地消防部門同意的情況下，辦

63、公區域盡量采用自然排煙方式。如必須設置機械排煙系統，應合理劃分防煙分區，盡量減少排煙管道對平面布局及機電安裝高度的影響。2.4.52.4.5 火災自動報警系統 火災自動報警系統 1.系統設計應滿足國家相關規范、強制性標準和當地消防部門的要求，并針對項目特點，做到安全適用、技術先進、經濟合理。2.系統設備應為符合國家有關準入制度的產品。3.合理確定項目的保護對象等級，辦公樓項目一般屬于特級保護對象（建筑高度超過 100米的辦公樓）。4.火災探測器的設置部位應與保護對象的等級相適應，并應符合國家現行有關標準、規范的規定。255.火災自動報警系統采用控制中心型智能消防報警系統，應能集中顯示火災報警部

64、位信號和聯動控制狀態信號。6.火災自動報警系統應提供與可燃氣體探測報警系統、電氣火災監控系統、安全技術防范系統、BAS 系統的接口，且各系統間的信號傳輸、顯示和聯動控制應滿足國家相關規范、標準的要求。7.火災自動報警系統應提供與城市火災自動報警信息系統聯網的接口預留（具體按當地有關部門的要求執行）。8.系統主機容量宜預留不小于 30%擴充插卡的條件；每一總線回路連結設備的地址碼總數，應預留不小于 20%的余量，以備發展使用。9.系統報警線路應為環形回路設置。10.消防聯動控制器的電壓控制輸出應采用直流 24V。11.探測器的選擇需滿足相關規范要求，且需與有關專業密切配合，合理選型和布設位置。1

65、2.每個防火分區的安全出口處應設置火災聲光警報器。13.消防控制中心和安防控制中心建議合用設置。14.非消防電源強切控制，樹干式配電線路宜設置在樓層配電箱進線開關處，放射式配電線路宜設置在變電所低壓柜饋線開關處。15.消防控制中心的信號監測內容和聯動控制內容，至少需滿足表 2.4.5 所列要求：表 2.4.5 消防控制中心信號監測和聯動控制內容表 設施名稱 監測內容 聯動控制 火災探測報警系統 火災報警信息（包括探測器、聲光警報器工作狀態）可燃氣體探測報警信息 電氣火災監控報警信息 屏蔽信息 故障信息 消防聯動控制器 動作狀態 屏蔽信息 故障信息 消火栓系統 水泵電源的工作狀態 水泵啟、停和故

66、障狀態 消防水箱（池）水位 管網壓力報警信息 消火栓按鈕工作狀態 手動和自動控制水泵的啟、停 消防 聯 動控 制 系統 自動噴水滅火系統水 噴 霧 滅 火 系 統（泵啟動方式）水泵電源的工作狀態 水泵啟、停和故障狀態 水流指示器狀態 信號閥正常/動作狀態 手動和自動控制水泵的啟、停 26設施名稱 監測內容 聯動控制 報警閥正常/動作狀態 壓力開關正常/動作狀態氣體滅火系統 水 噴 霧 滅 火 系 統（壓力容器啟動方式）系統手動、自動及故障狀態 閥驅動裝置的正常工作、動作狀態 防護區域中防火門窗、防火閥、通風空調等設備的正常工作、動作狀態 系統的啟動和停止信息、延時狀態信號、壓力反饋信號，噴灑各

67、階段的動作狀態 手動和自動控制系統的啟、停 泡沫滅火系統 消防水泵、泡沫液泵電源的工作狀態 系統手動、自動及故障狀態 消防水泵、泡沫液泵運行狀態 管網電磁閥正常、動作狀態 手動和自動控制消防水泵、泡沫液泵的啟、停 干粉滅火系統 系統手動、自動及故障狀態 閥驅動裝置的正常狀態和動作狀態 防護區域中防火門窗、防火閥、通風空調等設備的正常工作、動作狀態 延時狀態信號 壓力反饋信號 噴灑各階段的動作狀態 手動和自動控制系統的啟、停 防煙排煙系統 風機電源的工作狀態 風機手動、自動狀態 風機運行狀態和故障報警 排煙防火閥、常閉送風口、常閉排煙口、電動防手動和自動控制防煙和排煙風機的啟、停自動控制排煙防火

68、閥、常閉送風口/排煙口、電動防火閥、電控擋煙垂壁的啟、停 27設施名稱 監測內容 聯動控制 火閥、電控擋煙垂壁的動作狀態 防火門及卷簾系統 防火卷簾控制器、防火門監控器的工作和故障狀態 防火卷簾和用于公共疏散的各類防火門的工作狀態等動態信息 自動控制防火卷簾和防火門的關閉 電梯系統 所有電梯的停用和故障狀態 非消防電梯迫降停層顯示 消防電梯所在樓層顯示 手動或自動控制所有電梯回降到首層或電梯轉換層 切除非消防電梯電源消防應急廣播 消防應急廣播的啟動、停止和故障狀態 手動和自動選擇廣播分區 應急廣播的啟、停控制 手動或自動錄音 消防電話系統 消防電話故障狀態 消防電話通話錄音 消防應急照明和疏散

69、指示系統 消防應急照明和疏散指示系統的故障狀態和應急工作狀態信息 自動控制應急照明的開啟 消防電源 系統內各消防設備的供電電源（包括交流和直流電源）和備用電源工作狀態信息 安全技術防范系統聯動疏散通道上由門禁系統控制的門的狀態 門廳電動旋轉門狀態 庭院電動大門狀態 手動和自動打開疏散通道上由門禁系統控制的門 手動和自動開啟門廳的電動旋轉門和打開庭院的電動大門 開啟相關層攝像機監視火災現場 非消防電源 自動或手動控制非消防電源的切除 28 2.52.5 弱電弱電 2.5.12.5.1 弱電系統設計原則 弱電系統設計原則 弱電系統的設計在滿足國家規范要求的前提下，應遵循安全可靠、經濟實用、技術先進

70、、靈活高效、操作維護管理方便之原則。2.5.22.5.2 弱電系統設置 弱電系統設置 2.5.2.1 弱電系統組成 弱電系統的設置參表 2.5.2.1，并結合項目實際情況綜合考慮增減配置：表 2.5.2.1 弱電系統的設置需求表 系統名稱 設置需求 計算機網絡系統 電話通信系統 綜合布線系統 入侵報警系統 視頻安防監控系統 電子巡更系統 安全技術防范系統 門禁控制系統 停車場（庫）管理收費系統 停車場（庫）管理系統 車位引導系統 有線電視接收系統 有線電視及衛星接收系統 衛星接收系統 樓宇設備監控系統 電子信息顯示系統 背景音樂及緊急廣播系統 遠程電子抄表系統 無線對講系統 中央集成管理系統

71、弱電機房工程 注：應設系統；選設系統。292.5.2.2 弱電點位參數 辦公區弱電點位預留見表 2.5.2.2 表 2.5.2.2 辦公區弱電點位預留表 標準 網絡 電話 光纖 （雙工端口）有線電視 辦公區（一般）1 個/10m2 1 個/10m2-辦公區（重要）2 個/10m2 2 個/10m2 1 個/10m2 預留在樓層弱電間內 2.5.3 2.5.3 計算機網絡系統 計算機網絡系統 1.采用萬兆以太網構成計算機網絡系統。2.采用星形拓撲結構，支持最新主流網絡協議，滿足支持集數據、語音、視頻、圖像于一體的通信。3.采用核心層+交換層兩層網絡架構或核心層+匯接層+交換層三層網絡架構。4.核

72、心層采用兩臺萬兆核心交換機，核心交換機支持雙電源、雙交換引擎和鏈路冗余連接。要求支持多層交換、高帶寬傳輸、高密度和高速率接入、支持不同網絡協議和高容錯性能。5.匯接層采用第三層千兆交換機，具有鏈路聚合、VLAN 路由、組播控制等功能和高速上連端口。6.交換層采用第二層千兆交換機，支持 VLAN 劃分等功能。7.采用兩層網絡架構時，核心層與交換層之間采用冗余鏈路連接。8.采用三層網絡架構時，核心層與匯接層之間采用冗余鏈路連接，匯接層與交換層之間采用單鏈路連接。9.物業自用核心交換機建議采用單臺千兆核心交換機。10.提供完備的安全防護策略。11.建議機房面積不小于 60m2，梁下高度不小于 3.5

73、m。12.租戶內的網絡系統由租戶自行負責（因寫字樓租戶自行建設網絡，所以寫字樓僅建設自用網絡系統）。2.5.42.5.4 電話通信系統 電話通信系統 1.電話、寬帶進線及配線機組設備向電信運營商申請并由電信運營商提供。2.重要項目的電話、寬帶宜爭取兩路進線，兩路進線容量 100%互為備用，平時同時接入使用。3.電話、寬帶進線及配線機組設備向電信運營商申請并由電信運營商提供。4.室內移動通訊信號覆蓋和無線網絡接入由電信運營商負責。5.進線機房按當地運營商情況分別設置獨立提供機房，建議每家機房面積為 2025m2，梁下高度不小于 3.0m，預留供電容量 1015kW（具體須向當地運營商咨詢確定），

74、并提供計量電表。6.網絡中心機房宜設在進線機房附近，建議機房面積不小于 60m2，梁下高度不小于 3.5m。307.布線系統與綜合布線系統統一考慮。8.由機房至弱電井及弱電井內，建議另外單獨預留一根相同規格線槽，供將來發展布線用。9.宜在屋面預留衛星通信系統的衛星碟安裝位置及衛星接收機房。2.5.52.5.5 綜合布線系統 綜合布線系統 1.本系統分為語音布線和數據布線系統。系統主干參照表 2.5.2.2 標準配置。2.在總配線機房內，設置主配線架/光纖配線架，采用標準 19”機柜。3.語音主干采用三類大對數 UTP 銅芯電纜，線對數至少預留 20%的余量。4.數據主干線纜采用 50/125

75、OM3 多模光纖或單模光纖，主干光纖芯數按 24 個數據點 4 芯配置，光纖芯數至少預留 20%的余量。5.水平線纜采用 6 類 4 對 UTP 網線作語音及數據交叉配置。6.連接至每個光纖雙工端口的水平光纖宜按 4 芯配置（即有 2 芯備用）。7.樓層配線間，語音主干大對數 UTP 電纜采用 110 配線架端接，數據主干光纖采用光纖機架式配線架端接，水平語音和數據均采用 RJ45 模塊化配線架端接。信息插座均采用 RJ45端口插座。8.樓層配線架至租戶區宜僅在公共區（包括公共走道）提供水平布線用的線槽，水平布線由租戶自行負責并接入樓層配線架。2.5.62.5.6 安全技術防范系統 安全技術防

76、范系統 2.5.6.1 概要 1.安全技術防范系統由入侵報警系統、視頻安防監控系統、電子巡更系統和門禁控制系統組成。2.一般情況下，建議保安控制室與消防控制室共用機房，建議機房面積不小于 60m2。2.5.6.2 入侵報警系統 1.入侵報警系統采用的設備必須符合國家法律法規和現行強制性標準的要求，并經法定機構檢驗或認證合格。2.入侵報警系統應對設防區域的非法入侵進行實時、可靠和正確無誤的報警和復核，嚴禁漏報。3.系統應能按時間、按部位、區域任意編程、設防或撤防。4.系統應能顯示報警部位、區域、時間，能打印記錄、存檔備查。并能通過多媒體實時顯示現場報警及有關聯動報警的位置圖形與地圖。5.系統應能

77、提供與報警聯動的視頻監控、燈光照明等控制接口信號。6.系統提供 UPS 電源，UPS 由弱電系統機房工程集中配置。7.系統防區和探測器須合理設置，可參考表 2.5.6.1 之建議設置：31表 2.5.6.1 報警系統防區和探測器設置表 功能區 入侵探測器選型 設置要求 地面層主要出入口 雙鑒探測器+門磁開關 公共主要通道及出入口 雙鑒探測器+門磁開關 員工出入口 雙鑒探測器+門磁開關 總服務臺 緊急報警按鈕/腳踏開關 集中式收銀臺 緊急報警按鈕/腳踏開關 建筑周界 紅外探測器 注：應設系統；選設系統。2.5.6.3 視頻安防監控系統 1.視頻安防監控系統采用的設備必須符合國家法律法規和現行強制

78、性標準的要求，并經法定機構檢驗或認證合格。2.系統監視圖像信息和聲音信息應具有原始完整性。記錄圖像信息應包含圖像編號/地址、記錄時的時間和日期。3.數字硬盤錄像機的儲存容量應滿足 30 天、24 小時/天的要求。每路記錄速度應不小于 25幀/秒。記錄圖像質量宜達到 D1 標準。4.系統應具有與其他系統聯動（如入侵報警、照明控制等）的接口。當其他系統向視頻系統給出聯動信號時，系統能按照預定工作模式，切換出相應部位的圖像至指定監視器上，并能啟動視頻記錄設備，其聯動響應時間不大于 1S。5.系統攝像機設置部位和類型須合理考慮，可參考表 2.5.6.2 之建議設置：表 2.5.6.2 攝像機設置部位表

79、 功能區 攝像機選擇 設置要求 辦公層公共走道 固定半球型彩色攝像機 地面層主要出入口 固定半球型彩色攝像機 公共主要通道及出入口 固定半球型彩色攝像機+一體化快速球型彩色攝像機 公共大堂/中庭 固定半球型彩色攝像機+一體化快速球型彩色攝像機 員工出入口 固定半球型彩色攝像機 總服務臺 固定半球型彩色攝像機+一體化快速球型彩色攝像機 集中式收銀臺 固定半球型彩色攝像機 電梯廳 固定半球型彩色攝像機 電梯轎廂 固定半球型彩色攝像機 重要機房及其出入口 固定半球型彩色攝像機 32卸貨區 槍式彩色攝像機 避難層 槍式彩色攝像機+一體化快速球型彩色攝像機 停車場（庫）槍式彩色攝像機+一體化快速球型彩色

80、攝像機 室外廣場 室外型日夜型彩色一體化快速球型攝像機 建筑周界 室外型日夜型彩色一體化快速球型攝像機 注：應設系統；選設系統。6.攝像機須根據周圍環境光線選擇低照度攝像機，同時具有寬動態補償功能。7.除特別注明外，所有攝像機均須配備防護罩。防護罩應為攝像機生產商配套產品，且防護罩之使用必須不致影響攝像機之一切性能。8.電梯轎廂的視頻電纜應選用電梯專用視頻電纜或光纜。2.5.6.4 電子巡更系統 1.建議采用離線操作系統。2.巡更點非接觸式，內置地址碼。3.手提巡更記錄器可記錄巡更路線及時間。顯示/提示預設巡更路線。4.系統巡更點設置部位須合理考慮，可參考表 2.5.6.3 之建議設置：表 2

81、.5.6.3 巡更點設置表 功能區 電子巡更系統 地面層主要出入口 公共主要通道及出入口 員工出入口 電梯廳 重要機房及其出入口 卸貨區 停車場（庫）樓梯前室 建筑周界 注：應設系統；選設系統。2.5.6.5 門禁控制系統 1.門禁控制系統采用的設備必須符合國家法律法規和現行強制性標準的要求，并經法定機構檢驗或認證合格 2.門禁系統為獨立系統或為一卡通系統的子系統。3.智能卡為非接觸式。當設有一卡通系統時，門禁智能卡的格式與一卡通系統所使用的智能卡兼容。4.門禁控制系統的設置必須滿足消防規定的緊急逃生時人員疏散的相關要求。5.門禁系統設備的防護能力等級要求為 C 級。336.系統應能將出入事件

82、、操作事件、報警事件等記錄存儲，并能形成報表。事件記錄應包括時間、目標、位置、行為。7.現場控制設備記錄總數要求不小于 1000 條，系統主機記錄容量要求不小于 180 天的事件記錄。8.門禁點設置于地面層主要出入口、員工入口、重要機房（如計算機網絡機房、變配電房、消防控制中心）等。2.5.72.5.7 停車場（庫）管理系統 停車場（庫）管理系統 2.5.7.1 概述 1.停車場（庫）管理系統包括停車場（庫）管理收費系統和車位引導系統。2.應預留向當地公安機關交通管理部門上傳數據信息的接口。2.5.7.2 車場（庫）管理收費系統 1.設置中央預收費站和自助付款機收費（設置位置需與建筑師和運營部

83、門協商）。2.固定/長期客戶憑感應卡（可采用遠距離感應讀卡系統，讀卡距離 35 米）出入停車，感應卡有效期限由業主授權設定，感應卡可重復使用。3.臨時客戶進入時，在入口出票機自行取卡后進入停車區域；離開時，憑交過費的停車卡（在寬限時間內有效）在出口插入驗票機內，經驗卡成功后離開（有效卡將自動收回）。4.臨時客戶可在任意收費站繳費（中央預收費站或自助付款機），計算機系統根據收費系統自動結算停車費用，并自動登記寬限離開時間授權。5.管理計算機對各收費計算機應實現實時監控。6.在每個入口或出口至少設置 2 臺攝像機，分別對準車之外形、車牌，捕捉車輛進入和駛出時之圖像。7.系統須具有攝像及圖像對比功能

84、。8.在入口設置出票機、讀卡器、自動閘機、車位信息顯示屏。9.在出口設置驗票機、讀卡器、自動閘機。10.出入口均要求有對講和報警裝置。2.5.7.3 車位引導系統 1.車輛檢測線圈安裝在停車場主出入口和每層出入口區域，并在主入口和每層入口安裝車位信息顯示屏。2.在每個車位上安裝探測器，探測車位信息，并通過總線上傳至管理系統。3.在車位靠車道高位安裝 LED 車位信息指示燈（綠色/紅色），指示車位狀態。4.系統應可提供車位預留、車位保護、停車統計等功能。5.可選配反向尋車系統。2.5.82.5.8 有線電視及衛星接收系統 有線電視及衛星接收系統 2.5.8.1 有線電視系統 1.優先選用當地有線

85、電視網絡信號，且系統設計須滿足當地有線電視管理部門的要求。2.提供鄰頻 860MHz 之雙向傳輸網絡。3.系統用戶出口電平為 655dB。4.系統分配采用分配分支方式。345.提供系統進線機房，約 20m2，供日后接入市政有線電視網絡信號。6.提供機房至各分區弱電間的水平布線線槽和豎井內垂直布線線槽。7.由樓層弱電間至租戶區僅在公共區（包括公共走道）提供水平布線用的線槽，水平布線由租戶自行負責并申請接駁。2.5.8.2 衛星接收系統 1.僅在屋面預留衛星碟安裝位置及衛星接收機房。2.5.92.5.9 樓宇設備監控系統 樓宇設備監控系統 2.5.9.1 概要 1.樓宇設備監控系統宜監控的機電系統

86、見表 2.5.9.1 所列：表 2.5.9.1 樓宇設備監控系統宜監控的機電系統表 系統名稱 監測 控制 制冷中心中央制冷系統 空氣處理機 新風處理機 公共區域風機盤管 平時使用的用送/排風機 暖通空調系統 末端 VAV 箱 高壓配電系統 低壓配電系統 變壓器 應急發電機系統 變配電系統 公共照明系統 給排水系統 電梯和自動扶梯系統 鍋爐系統 注：應監控的系統。2.應具備系統自診斷和故障報警功能。3.應可提供與火災自動報警系統、安全技術防范系統的通信接口。4.須提供足夠的可拆除式數據存儲裝置如：光盤刻錄機等作為檔案及備用復制存儲之用。可存儲之容量不少于 3 個月。5.須為本系統的操作員工作站及

87、其設備提供于主電源故障時全系統連續運行所需的不間斷電源供應(UPS)，UPS 由弱電系統機房工程集中配置。6.系統應提供中文操作界面和中文操作手冊。2.5.9.2 暖通空調系統監控 1.中央制冷系統 1)BAS 系統對中央制冷系統實現只監測不控制的功能。352)中央制冷系統的監控由制冷機廠家完成，BAS 系統采用網關通過通信接口（如：RS232/RS485/RS422）及開放協議或采用 OPC 接口與制冷管理主機進行數據交換，收集中央制冷系統數據資料。3)中央制冷系統的群控系統應具有的監控功能見表 2.5.9.2 所示：表 2.5.9.2 中央制冷系統的群控系統監控功能表 監控設備 監控內容

88、機組啟停控制 機組運行狀態監測 機組運行手/自動狀態監測 機組故障報警 冷凍水供水/回水溫度 冷凍水供水/回水壓力 冷卻水供水/回水溫度 冷卻水供水/回水壓力 壓差旁通閥控制 冷水機組 壓差旁通閥開/關狀態 水泵啟停控制 運行狀態監測 運行手/自動狀態監測 故障報警 冷凍水流量 冷凍水環路壓力 冷凍水一次泵 變頻器故障報警 水泵啟停控制 運行狀態監測 運行手/自動狀態監測 故障報警 冷凍水二次泵 變頻器故障報警 水泵啟停控制 運行狀態監測 運行手/自動狀態監測 冷卻水泵 故障報警 冷卻塔啟停控制 運行狀態監測 運行手/自動狀態監測 故障報警 冷卻塔 冷卻水供水/回水溫度 36監控設備 監控內容

89、 電動閥控制 電動閥開/關狀態 冷卻塔超高/超低水位報警 變頻器故障報警(如設有變頻器)水泵啟停控制 運行狀態監測 運行手/自動狀態監測 故障報警 冷卻水補水泵 電動閥控制 水泵啟停控制 運行狀態監測 運行手/自動狀態監測 蓄冰/融冰乙二醇泵 故障報警 水閥控制 蓄冰槽三通閥 閥門開/關狀態 室外參數 室外溫度/濕度 高水位報警 膨脹水箱 低水位報警 注：監測設備的內容按具體項目的專業圖紙確定。2.空氣處理機 1)BAS 系統對空氣處理機實現監控的功能。空氣處理機的監控應具有的監控功能見表 2.5.9.3：表 2.5.9.3 空調處理機組監控功能表 監控設備 監控內容 機組啟停控制 機組運行狀

90、態監測 機組運行手/自動狀態監測 機組故障報警 冷熱水閥控制 冷熱水閥開度反饋信號 送風/回風溫度 過濾網壓差報警 四管制空氣處理機組 新風/回風風閥控制 機組啟停控制 機組運行狀態監測 二管制空氣處理機組 機組運行手/自動狀態監測 37監控設備 監控內容 機組故障報警 水閥控制 水閥開度反饋信號 送風/回風溫度 過濾網壓差報警 新風/回風風閥控制 變頻器故障報警(如設有變頻器)變頻器頻率(如設有變頻器)風機啟停控制 風機運行狀態監測 風機運行手/自動狀態監測 風機故障報警 水閥控制 水閥開度反饋信號 送風/回風溫度 過濾網壓差報警 新風/回風風閥控制 轉輪啟停控制 轉輪運行狀態監測 轉輪故障

91、報警 變頻器故障報警(如設有變頻器)變頻器頻率(如設有變頻器)帶熱回收空氣處理機組 新風焓值監測 注：寒冷地區需增加防凍開關報警和連鎖控制。3.新風處理機 1)BAS 系統對新風處理機實現監控的功能。2)新風處理機的監控應具有監控功能見表 2.5.9.4：表 2.5.9.4 新風處理機組監控功能表 監控設備 監控內容 機組啟停控制 機組運行狀態監測 機組運行手/自動狀態監測 機組故障報警 冷熱水閥控制 冷熱水閥開度反饋信號 四管制新風處理機組 送風溫度 38監控設備 監控內容 回風濕度 過濾網壓差報警 新風風閥控制 變頻器故障報警 變頻器頻率 機組啟停控制 機組運行狀態監測 機組運行手/自動狀

92、態監測 機組故障報警 水閥控制 水閥開度反饋信號 送風溫度 過濾網壓差報警 新風風閥控制 變頻器故障報警 二管制新風處理機組 變頻器頻率 注：寒冷地區需增加防凍開關報警和連鎖控制。4.風機盤管 1)采用風機盤管加新風的系統應在每個租戶入口處設置電動開關閥（接入 BA 進行開關控制），以便于物業進行加班空調管理 2)BAS 系統通過對公共區風機盤管的配電線路開/關控制實現監控的功能。3)公共區風機盤管的監控應具有的監控功能見表 2.5.9.5：表 2.5.9.5 風機盤管監控功能表 監控設備 監控內容 開關控制 開關狀態監測 風機盤管配電線路開關 手/自動狀態監測 5.送/排風機 1)BAS 系

93、統對送/排風機實現監控的功能。2)送/排風機的監控應具有的監控功能見表 2.5.9.6：表 2.5.9.6 送、排風機監控功能表 監控設備 監控內容 風機啟停控制 風機運行狀態監測 送/排風機 風機手/自動狀態監測 39監控設備 監控內容 機組故障報警 風機啟停控制 風機運行狀態監測 機組故障報警 排風兼排煙風機 風機手/自動狀態監測 6.末端 VAV 箱 1)BAS 系統對末端 VAV 箱實現監控的功能。2)VAV 箱的監控應具有的監控功能見表 2.5.9.7 表 2.5.9.7 VAV 箱監控功能表 監控設備 監控內容 溫度設定值監測 實測室內溫度值監測 計算需求風量監測 實測風量監測 風

94、閥開度監測 風閥開度控制 單風道 VAV 箱 室內溫度設定值控制 溫度設定值監測 實測室內溫度值監測 計算需求風量監測 實測風量監測 風閥開度監測 風閥開度控制 室內溫度設定值控制 風機運行狀態監測 風機啟停控制 風機變頻控制 變頻器頻率監測 熱水閥開關控制 熱水閥開關狀態監測 電加熱器開關控制 風機動力型 VAV 箱 電加熱器開關狀態監測 注：熱水閥或電加熱器的監控按具體項目的設計確定。2.5.9.3 變配電系統監控 1.電力監控系統 1)BAS 系統對電力監控系統實現只監測不控制的功能。402)電力監控系統為獨立系統設 置，BAS 系統采用網 關通過通 信接口（如：RS232/RS485/

95、RS422）及開放協議或采用 OPC 接口與電力監控管理主機進行數據交換，收集變配電系統數據資料。3)電力監控系統主要監控設備包括：高/低壓變配電、變壓器、應急發電機組。電力監控系統應具有的監控功能見表 2.3.2。2.公共照明系統 1)BAS 系統對公共照明系統實現監控的功能。2)公共照明系統的監控應具有的監控功能見表 2.5.9.8：表 2.5.9.8 公共照明系統監控功能 監控設備 監控內容 開關控制 開/關狀態監測 公共照明 手/自動狀態監測 2.5.9.4 給排水系統監控 1)BAS 系統對給排水系統實現監測的功能。2)生活水池、消防水池宜設兩套的水位報警裝置，以提高安全性。3)給排

96、水系統的監控應具有的監測功能見表 2.5.9.9：表 2.5.9.9 給排水系統監控功能 監控設備 監控內容 水泵運行狀態監測 手/自動狀態監測 水泵故障報警 變頻器故障報警 變頻器頻率 生活變頻供水泵 生活給水管網壓力 高水位報警 生活水池 低水位報警 水泵運行狀態監測 水泵故障報警 集水坑排水泵 超高水位報警 超低水位報警 消防水池 超高水位報警 2.5.9.5 電梯和自動扶梯系統監控 1)BAS 系統對電梯系統實現只監測不控制的功能。2)電梯系統設置獨立的群控系 統，BAS 系統采用網 關通過通 信接口（如：RS232/RS485/RS422）及開放協議或采用 OPC 接口與電梯群控管理

97、主機進行數據交換，收集電梯系統數據資料。413)BAS 對電梯系統的監控應具有的監控功能見表 2.5.9.10：表 2.5.9.10 電梯系統監控功能 監控設備 監控內容 升降機故障報警 升降機向上/向下運行狀態 升降機樓層位置 升降機停止服務 電梯 電梯機房高溫報警 扶梯故障報警 扶梯向上/向下運行狀態 自動扶梯 扶梯停止服務 2.5.9.6 鍋爐系統監控 1.鍋爐群控系統 1)BAS 系統對鍋爐系統實現只監測不控制的功能。2)鍋爐群控系統為獨立系統設 置，BAS 系統采用網 關通過通 信接口（如：RS232/RS485/RS422）及開放協議或采用 OPC 接口與鍋爐監控管理主機進行數據交

98、換，收集鍋爐系統數據資料。3)鍋爐群控系統應具有的監控功能見表 2.5.9.11：表 2.5.9.11 鍋爐系統監控功能 監控設備 監控內容 鍋爐啟停控制 鍋爐故障報警 鍋爐運行狀態監測 電動蝶閥開/關控制 電動蝶閥狀態 排煙管閥門開/關控制 排煙管閥門狀態 供水/回水溫度 熱水水流狀態 水流量 燃油量 熱水鍋爐 燃氣量 水泵啟停控制 水泵故障報警 水泵運行狀態監測 鍋爐熱水泵/采暖水泵 熱水水流狀態 采暖熱水供/回水主管 供/回水溫度 42監控設備 監控內容 供/回水壓力 水流量 旁通閥控制 旁通閥狀態 水泵啟停控制 水泵故障報警 水泵運行狀態監測 高水位報警 低水位報警 膨脹補給水泵 氣壓

99、缸壓力 處理系統啟停控制 處理系統故障報警 處理系統運行狀態監測 高水位報警 鍋爐熱水/采暖熱水化學處理系統 低水位報警 油泵啟停控制 油泵故障報警 供油泵 油泵運行狀態監測 泄露報警 高液位報警 日用油箱 低液位報警 電動蝶閥開/關控制 電動蝶閥狀態 供/回水溫度 水流量 電動三通調節閥控制 熱交換器 電動三通調節閥狀態 2.5.10 2.5.10 電子信息顯示系統 電子信息顯示系統 1.中控室管理系統由控制計算機、數據處理器、視頻處理器、應用軟件等構成。系統應具有信息的采集、存儲、整理、查詢和發布等功能。2.系統要求具有多信息源切換功能。信息源包括計算機多媒體信息、有線電視信號、DVD、攝

100、像機、閉路電視監控信號等多種音頻視頻信息。3.系統應可對各終端實現集中同步控制，也可對特定終端實現遠程控制，包括開/關機、操作等。4.系統應具有定時播放、指定時間播放、隨時插播等功能。5.終端顯示屏的尺寸大小和位置須與建筑師協調確定。436.大堂、電梯廳、電梯轎廂內設置液晶電視、等離子顯示屏或 LED 全彩顯示屏。2.5.112.5.11 背景音樂及緊急廣播系統 背景音樂及緊急廣播系統 1.建議采用背景音樂和緊急廣播合用的公共廣播系統。2.系統須滿足國家有關規范的要求，包括當地消防部門的要求。系統的聲學特性指標須滿足語言和音樂兼用擴聲系統一級的要求。3.系統主控制中心設在消防控制中心，另需預留

101、接口，以提供在運營管理辦公區設置帶分區選擇的廣播呼叫話筒。4.系統須滿足全區同時廣播的功能。功率放大器輸出總功率應不小于所有揚聲器同時廣播時總功率的 1.5 倍。5.廣播分區需兼顧功能分區及防火分區。6.緊急廣播和背景音樂末端喇叭的設置，可參照表 2.5.11：表 2.5.11 緊急廣播和背景音樂設置表 區域 緊急廣播 背景音樂 辦公租戶區 -首層大堂或高區轉換大堂 客用電梯廳 -公共衛生間 -地下停車場 后勤服務走道 _ 樓梯及前室 _ 物業辦公區 _ 主要機電用房 _ 電梯轎廂-注：應設置。2.5.122.5.12 遠程電子計量系統 遠程電子計量系統 1.本系統非必要性設置，各地項目結合物

102、業公司意見確定是否設置。2.本系統可提供電、水、空調、燃氣的遠程計量，并對數據進行處理、存儲、形成用戶計費清單和各種統計報表。3.系統所選用計量儀表須滿足當地有關部門的要求。4.系統對用戶計量儀表的一次抄讀成功率應不低于 99%，總差錯率不應大于 1%。5.如設置此系統，各計量點位可參照表 2.5.12 確定：表 2.5.12 遠傳計量設置表 區域 電 水 空調 燃氣 辦公租戶 _ 注：可設置。2.5.132.5.13 無線對講系統 無線對講系統 1.系統滿足政府相關機構或部門的要求。2.系統須滿足建筑群內部 100%覆蓋的要求，并可提供雙頻雙向的工作方式。443.電磁場覆蓋區之強度須優于 1

103、50V/m，且沒有雜聲及干擾。4.系統至少可提供 6 個頻道供不同部門使用（如客服、工程、保安等部門），且不同頻道間同時通話時，應互不影響。5.宜采用數字集群系統。2.5.142.5.14 中央集成管理系統 中央集成管理系統 1.系統集成要求采用統一的集成系統軟件，應支持多種開放性標準與協議，并必須直接支持現場總線接入與軟件接口，包括：Lonworks、BACNet、ModBus、RS-485、TCP/IP、OPC、ODBC、API 等。2.系統應實現對各個子系統資源的收集、分析、傳遞和處理，實現資源共享和對整個建筑的最優化的控制和管理，有效提升系統整體的處理能力，達到高效、經濟、節能和協調運

104、行的目的。3.系統應可對各子系統實現全局的聯動管理的設置、操作和監視。4.集成系統必須支持數據庫實時冗余熱備份，同時還必須支持標準數據庫在線備份。系統還應該具有自檢、自修復與自適應功能，當服務器故障修復后，可以自動重新啟動、并自動轉換為熱備份服務器。2.5.152.5.15 弱電機房工程 弱電機房工程 1.弱電機房主要包括消防控制中心/安防控制中心、BA 控制中心、網絡機房等。2.至少應提供兩回路低壓電源至弱電機房配電箱并設置自動切換裝置。兩回路電源接自不同的變壓器低壓配電母線。每回路電源需預留 20%的備用容量。3.弱電機房需由備用發電機組提供備用供電。4.弱電機房宜設置集中不間斷電源（UP

105、S），UPS 容量應大于弱電系統各設備計算總負荷的130%。蓄電池后備容量為 30 分鐘。5.UPS 裝置應具有手動和自動旁路裝置。6.弱電機房內設置等電位聯結端子箱，通過接地干線與樓層等電位端子聯結或與大樓接地裝置聯結，接地干線宜采用截面不小于 50mm2的多股銅芯導線或銅帶，接地電阻值不大于 1歐姆。7.弱電機房應設等電位聯結網。等電位聯結網應采用截面不小于 25mm2的銅帶在架空地板下構成不大于 0.6mx3m 的網格。8.弱電機房應配置空調，其中計算機網絡房機房宜采用精密空調，其他機房為普通空調，溫度要求詳見表 1.1.2 機電用房溫度要求。9.機房內宜采用輕鋼龍骨天花吊頂，采用方形微

106、孔鋁合金天花扣板。10.機房內宜采用防靜電地板，防靜電地板的架空高度宜不小于 300mm。452.62.6 電梯及電扶梯電梯及電扶梯 2.6.1 2.6.1 電梯要求 電梯要求 1.消防電梯的設置應滿足有關規范及當地相關部門要求。2.辦公樓層客梯宜選用單轎廂；選用雙轎廂時需結合具體項目提供多方案比較確定。3.往返空中轉換大堂的穿梭電梯可選用單轎廂或雙轎廂，但需結合具體項目提供多方案比較確定。4.客用電梯均需設置空調，服務電梯均需設置通風。5.電梯、扶梯均需采用變頻，且需電梯廠商配置相匹配的濾波裝置，以避免或減少諧波影響。6.裙樓及服務地下停車庫的客梯宜采用無機房電梯。7.在高速電梯系統中，宜考

107、慮電梯系統循環再生能源的利用，即可將電梯空載/輕載上行和重載/滿載下行時產生的電能回收反饋到大廈的配電系統中。8.電梯轎廂的視頻電纜應選用電梯專用視頻電纜或光纜。9.當電梯機房與公共區（如辦公區或辦公層公共走道）僅有一堵單墻相隔時，電梯機房內應采取降噪措施（如加裝墻面隔音/吸音層、機房安裝密閉隔音門等）。10.當梯速3m/s 時，需與建筑、結構專業及電梯供應商協調減小電梯運行活塞效應影響（如噪音影響）的措施。11.高區電梯需與建筑、結構專業及電梯供應商協調減小電梯井道煙囪效應影響（如噪音、梯門開啟困難等）的措施。12.建筑高度超過 250 米的項目，需與建筑、結構專業及電梯供應商協調減小大樓搖擺對電梯影響的措施。13.辦公樓的貨梯宜不少于 2 部，以備當一部發生故障時，還有一部電梯可提供辦公樓的貨物運輸服務。14.自動扶梯傾斜角應小于或等于 30 度。扶梯入口和出口應有三級水平梯級。15.室外及半室外扶梯應具有防水要求。16.扶梯兩內側邊應設置安全毛刷。