1、華潤置地華東區(qū)銷售型寫字樓研究V1.0目錄1.研究開發(fā)路徑研發(fā)背景研發(fā)邏輯2.資料收集整理外部案例內(nèi)部案例重點案例說明3.置地管控指標管控指標說明項目分檔和指標分級建筑專業(yè)管控指標4.研究成果輸出研究方法說明研究分析過程修正建議總結(jié)5.重點部位圖庫辦公平面辦公立面6.V2.0工作計劃Chapter 1.研究開發(fā)路徑2010年以來，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控，以及置地戰(zhàn)略方向的調(diào)整持有物業(yè)+銷售型住宅、辦公產(chǎn)品的組合拳。同時住宅市場高速發(fā)展了10年，上海大區(qū)內(nèi)純宅用地越來越少，拿地成本居高不下，越來越多的商辦用地進入大區(qū)的拿地范圍。由此，在住宅貨值一定或降低的情況下，銷售型寫字樓成了重點研究和優(yōu)化的對

2、象。對應(yīng)置地總部關(guān)于寫字樓的兩份文件1.附件2：華潤置地銷售型寫字樓產(chǎn)品配置標準及成本限額管控指標（V1.0）2.附件3：華潤置地銷售型寫字樓成本指標管理指引(V1.0)上海大區(qū)對華東地區(qū)的產(chǎn)品特點和相關(guān)規(guī)范要求做了本地化的研究。研發(fā)背景研究范圍：T類寫字樓，由于其配置高于普通市場標準，此類寫字樓應(yīng)有較高的市場租金收益和戰(zhàn)略價值，對該類物業(yè)應(yīng)該是長期持有；D類寫字樓，由于市場售價低，利潤率低，而上海大區(qū)下轄的上海市和浙江省屬于中國發(fā)達地區(qū)，出現(xiàn)D標的可能性極低；C類寫字樓，售價及利潤率偏低。故此次研究重點為AB類寫字樓，C類略有提及。通過此次的研究，我們總結(jié)出了一些與置地配置標準的相同點以及和

3、大區(qū)的地方差異。1 對華東地區(qū)內(nèi)不同類型寫字樓進行調(diào)研，收集各項案例和數(shù)據(jù)工作時間：2014.42014.9范圍：上海大區(qū)不同地段檔次分三檔，不論銷售持有進行調(diào)研，同時收集其他城市案例2 把華東區(qū)調(diào)研的數(shù)據(jù)和置地的分級標準做對比，確立本次研究的重點產(chǎn)品工作時間：2014.102014.113 通過對比，得出一些和集團產(chǎn)品配置相同和相似的結(jié)果，并對這些數(shù)據(jù)結(jié)果進行歸納，提出符合華東區(qū)產(chǎn)品特點的配置工作時間：2014.11-2014.124 通過以上的研究，得出不同產(chǎn)品梯段的最優(yōu)值，通過對規(guī)范的解讀，把一些必要的設(shè)計任務(wù)標準化，得出常規(guī)項目部分的圖例工作時間：2014.125 在下一階段中，結(jié)合其

4、他專業(yè)、成本部等研發(fā)出2.0產(chǎn)品庫及設(shè)計指引工作時間：2015.12015.6研發(fā)邏輯Chapter 2.資料收集整理 外部案例 內(nèi)部案例 重點案例介紹收集案例總體情況通過外部考察和內(nèi)部資料收集，共調(diào)研了44個案例，案例總體情況如下：標準層面積()130013001500160020002000總計1個分區(qū)1.中金國際廣場2.大寧綠地中央廣場3.同濟聯(lián)合廣場4.明泉銀七星國際大廈1.鉆書中心2.東銀中心3.城投控股大廈4.紫竹國際大廈5.寶華國際廣場6.同濟逸仙大廈1.SOHO中山廣場2.證大立方大廈3.上海信息大廈4.啟迪大廈5.上海寶山萬達6.中鐵中環(huán)時代廣場7.贏華國際廣場1.展想廣場2

5、.蕭山華潤萬象匯東塔3.吳中路萬象城（AB樓）202個分區(qū)1.東方海港國際大廈1.嘉里不夜城企業(yè)廣場2.東方維京大廈1.嘉瑞國際廣場2.保利廣場3.未來資產(chǎn)大廈4.鎮(zhèn)江綠地廣場5.凱德龍之夢閔行廣場1.1788國際中心2.東方金融廣場3.證大五道口大廈4.國盛中心5.合生國際廣場6.靜安嘉里中心7.光啟城8.寶華中心163個分區(qū)001.21世紀大廈2.浦江國際金融廣場3.浦東嘉里城4.杭州萬象城TA樓1.越洋廣場2.華敏帝豪3.上海瑞博廣場74個分區(qū)0001.會德豐國際廣場1總計58161544分區(qū)數(shù)Part 1.外部案例上海外部案例簡介-區(qū)位示意上海市行政分區(qū)圖上海市中心分區(qū)圖研究范圍圖外部

6、案例調(diào)研取樣范圍：外環(huán)以內(nèi)外部案例簡介-區(qū)域等級劃分彭浦板塊北外灘板塊花木板塊靜安板塊虹橋板塊莘莊板塊五角場板塊張廟板塊張江板塊陸家嘴板塊大寧板塊不夜城板塊長風板塊七寶板塊高端型商務(wù)區(qū)靜安板塊靜安嘉里中心會德豐國際廣場1788國際中心越洋廣場華敏帝豪陸家嘴板塊東方金融廣場嘉瑞國際廣場鉆石中心保利廣場21世紀大廈未來資產(chǎn)大廈上海瑞博廣場品質(zhì)型商務(wù)區(qū)虹橋板塊尚嘉中心東方維京大廈東銀中心SOHO中山廣場北外灘板塊東方海港國際大廈城投控股大廈北美廣場浦江國際金融廣場白玉蘭廣場大寧綠地中央廣場徐家匯板塊中金國際廣場光啟城經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)花木板塊證大立方大廈浦東嘉里城紫竹國際大廈證大五道口大廈上海信息大廈大寧

7、板塊寶華國際廣場寶華中心啟迪大廈莘莊板塊凱德龍之夢閔行廣場張江板塊展想廣場五角場板塊同濟逸仙大廈(同濟晶度)合生國際廣場上海同濟聯(lián)合廣場張廟板塊上海寶山萬達廣場不夜城板塊嘉里不夜城企業(yè)廣場彭浦板塊中鐵中環(huán)時代廣場長風板塊國盛中心（國浩長風城）贏華國際廣場七寶板塊明泉銀七星國際大廈高端型商務(wù)區(qū)品質(zhì)型商務(wù)區(qū)經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)會德豐國際廣場九龍倉集團9111067812高端型商務(wù)區(qū)51432上海外部案例簡介-高端型商務(wù)區(qū)越洋廣場上海越洋房產(chǎn)開發(fā)有限公司1788國際中心上海世紀靜安房地產(chǎn)有限公司靜安嘉里中心香港嘉里集團華敏帝豪上海華昱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未來資產(chǎn)大廈上海明泰房地產(chǎn)有限公司21世紀大廈上海21世

8、紀房地產(chǎn)有限公司保利廣場上海保利欣房地產(chǎn)有限公司嘉瑞國際廣場上海瑞證投資有限公司東方金融廣場上海東方金融廣場有限公司鉆石中心上海陸家嘴金融貿(mào)易聯(lián)合發(fā)展有限公司上海瑞博廣場上海瑞明置業(yè)有限公司上海外部案例數(shù)據(jù)-高端型商務(wù)區(qū)序號項目基本信息大堂等級城市區(qū)位層數(shù)（F）高度（m）分區(qū)（個）面積()挑高（m）1靜安嘉里中心甲級上海靜安區(qū)421702350152會德豐國際廣場甲級上海靜安區(qū)612984700931788國際中心甲級上海靜安區(qū)291302650104越洋廣場甲級上海靜安區(qū)432003700105華敏帝豪甲級上海靜安區(qū)63258360086東方金融廣場甲級上海浦東新區(qū)兩棟182384.3510

9、4.31/2200014.57嘉瑞國際廣場甲級上海浦東新區(qū)2499.721000108鉆石中心甲級上海浦東新區(qū)兩棟14681120059保利廣場甲級上海浦東新區(qū)301342400101021世紀大廈甲級上海浦東新區(qū)4923631001211未來資產(chǎn)大廈甲級上海浦東新區(qū)311802300612上海瑞博廣場甲級上海浦東新區(qū)49218.631319.499.8上海外部案例數(shù)據(jù)-高端型商務(wù)區(qū)序號項目標準層地庫標準層面積（）得房率（%）層高(m)凈高(m)電梯廳寬度(m)走道寬度(m)柱網(wǎng)面積劃分（）客梯數(shù)量(臺)外圍護體系層高（m）停車數(shù)（輛）1靜安嘉里中心2500704.22.83.3-110 16

10、0 1748玻璃幕墻-1340（含商業(yè)）2會德豐國際廣場21006843.053.12.95-100 200 500 23玻璃幕墻-49231788國際中心22707042.82.9-330 400 450 48012玻璃幕墻+金屬幕墻-4564越洋廣場2760684.533.3-300 500 60016玻璃幕墻3.34005華敏帝豪21006742.8-1.6-玻璃幕墻+金屬幕墻510106東方金融廣場2400734.22.83.41.99.6*9.6530 550 5908玻璃幕墻5.65307嘉瑞國際廣場19506942.83.11.89.6*9.6220 240 260 10玻璃幕墻

11、+金屬幕墻3.53008鉆石中心1399704.22.952.2（單側(cè)）1.810.8*6.6601206玻璃幕墻3.61969保利廣場16207042.82.71.9-154 330 500 850-玻璃幕墻3.54331021世紀大廈1600703.92.831.5-400 500 800-玻璃幕墻3.530011未來資產(chǎn)大廈1867684.22.84.51.5-199 299 850-玻璃幕墻3.636812上海瑞博廣場2323.6569.64.22.83.61.812-14（多柱網(wǎng)）-18玻璃幕墻3.6956品質(zhì)型商務(wù)區(qū)上海外部案例簡介-品質(zhì)型商務(wù)區(qū)10123985124116光啟城大

12、華集團東銀中心上海元申置業(yè)有限公司東方維京大廈上海東方維京文化發(fā)展公司尚嘉中心廈上海力仕鴻華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司SOHO中山廣場SOHO中國有限公司北美廣場上海湯米房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東方海港國際大廈上海展鵬實業(yè)有限公司城投控股大廈上海城鴻置業(yè)有限公司中金國際廣場上海賽達置業(yè)發(fā)展有限公司白玉蘭廣場APP金光集團浦江國際金融廣場上海鴻泰房地產(chǎn)有限公司上海外部案例數(shù)據(jù)-品質(zhì)型商務(wù)區(qū)序號項目基本信息大堂等級城市區(qū)位層數(shù)（F）高度（m）分區(qū)（個）面積()挑高（m）1東方維京大廈甲級上海長寧區(qū)25120230082東銀中心甲級上海長寧區(qū)2510011450123SOHO中山廣場甲級上海長寧區(qū)2389.71a

13、b樓各1000104東方海港國際大廈甲級上海虹口區(qū)26125260012.55城投控股大廈甲級上海虹口區(qū)2193.11370106浦江國際金融廣場甲級上海虹口區(qū)38164.731471.49.87綠地中央廣場-上海楊浦區(qū)1883.71529.2610.58中金國際廣場甲級上海徐匯區(qū)2392116089光啟城甲級上海徐匯區(qū)2494.824008上海外部案例數(shù)據(jù)-品質(zhì)型商務(wù)區(qū)序號項目標準層地庫標準層面積（）得房率（%）層高(m)凈高(m)電梯廳寬度(m)走道寬度(m)柱網(wǎng)面積劃分（）客梯數(shù)量(臺)衛(wèi)生間潔具數(shù)量（個）外圍護體系層高（m）停車數(shù)（輛）1東方維京大廈14877042.83.61.7-1

14、60 320 7108女4男3小3洗4玻璃幕墻-2662東銀中心1450723.92.82.71.69.0*9.0-5女4男3小3洗4玻璃幕墻3.33703SOHO中山廣場1939673.852.731.67.2*7.2188 2507女4男3小4洗3玻璃幕墻4.53594東方海港國際大廈1225664.32.753.81.5-210 240 280 470 6女2男2小2洗4玻璃幕墻4.21705城投控股大廈1487.8743.92.83.41.88.7*8.7153 208 225 5616女4男3小4洗4玻璃幕墻+石材幕墻33006浦江國際金融廣場1924.7372.24.32.83.1

15、1.59.097.9 109.6 138.4 159.515女5男4小3洗4玻璃幕墻3.64487綠地中央廣場1170.8868.24.22.8428.7*9.5-4女3男3小4洗4玻璃幕墻3.73798中金國際廣場10606842.72.71.87.5*7.5198 246 2806女3男3小4洗4玻璃幕墻53539光啟城2082703.952.72.71.88.7*8.7140 220 2607女4男4小4洗4玻璃幕墻+石材幕墻3.6498經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)上海外部案例簡介-經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)中鐵中環(huán)時代廣場上海中鐵市北投資有限公司141611687151718415310199上海寶山萬達廣場上海寶

16、山萬達投資有限公司啟迪大廈上海啟迪置業(yè)有限公司寶華國際廣場上海全存置業(yè)有限公司國盛中心上海新浩隆房地產(chǎn)有限公司贏華國際廣場銅陵嘉禾置業(yè)有限公司凱德龍之夢閔行廣場上海碧峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明泉銀七星國際大廈上海銀七星明泉置業(yè)有限公司同濟逸仙大廈上海同文有限公司寶華中心上海凱德新創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司嘉里不夜城企業(yè)廣場上海港滬房地產(chǎn)有限公司證大五道口大廈上海證大五道口房地產(chǎn)有限公司展想廣場展想電子科技有限公司紫竹國際大廈上海東上海聯(lián)合置業(yè)有限公司證大立方大廈上海天海有限責任公司上海信息大廈上海電信公司信息世界分公司上海外部案例數(shù)據(jù)-經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)1序號項目基本信息大堂等級城市區(qū)位層數(shù)（F）高度（m）分區(qū)（

17、個）面積()挑高（m）1證大立方大廈甲級上海浦東新區(qū)2191126082浦東嘉里城甲級上海浦東新區(qū)43179360063紫竹國際大廈甲級上海浦東新區(qū)221001400104證大五道口大廈甲級上海浦東新區(qū)南北樓各25100230095上海信息大廈甲級上海浦東新區(qū)2599.8118096寶華國際廣場甲級上海閘北區(qū)25100170087寶華中心甲級上海閘北區(qū)2410027006.98啟迪大廈甲級上海閘北區(qū)1668152079凱德龍之夢閔行廣場甲級上海閔行莘莊36170.524755.510展想廣場甲級上海浦東新區(qū)208818009上海外部案例數(shù)據(jù)-經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)1序號項目標準層地庫標準層面積（）得房率

18、（%）層高(m)凈高(m)電梯廳寬度(m)走道寬度(m)柱網(wǎng)面積劃分（）客梯數(shù)量(臺)衛(wèi)生間潔具數(shù)量（個）外圍護體系層高（m）停車數(shù)（輛）1證大立方大廈1630754.22.93.21.57.8*10.891 168 228 2876玻璃幕墻+鋁板幕墻3.31482浦東嘉里城19877042.73.21.65-375 590 73018女4男3小3洗5玻璃幕墻+鋁板幕墻3.31200（辦公估460）3紫竹國際大廈14387042.83.21.88.7*8.7234 241 482 4756玻璃幕墻3.63334證大五道口大廈21407042.73.21.89.6*9.6200 3808女4男3

19、小3洗4玻璃幕墻+鋁板幕墻55075上海信息大廈16507342.852.61.78.4*8.4109 173 190-女4男3小3洗4玻璃幕墻4.52506寶華國際廣場1475823.933.91.88.7*8.7-5玻璃幕墻3.63207寶華中心2200703.933.51.9-3508玻璃幕墻3.64438啟迪大廈1619803.933.91.98.7*8.7-4玻璃幕墻3.3769凱德龍之夢閔行廣場1772-1798703.92.73.21.48-5410玻璃幕墻3.21300（含商業(yè)）10展想廣場2741664.32.753.629.6*9.6801508女5男4小4洗6玻璃幕墻4.

20、5508上海外部案例數(shù)據(jù)-經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)2序號項目基本信息大堂等級城市區(qū)位層數(shù)（F）高度（m）分區(qū)（個）面積()挑高（m）11同濟逸仙大廈A甲級上海楊浦區(qū)187411000812合生國際廣場甲級上海楊浦區(qū)341802891.6-13同濟聯(lián)合廣場B甲級上海楊浦區(qū)2298.51503.310.514上海寶山萬達甲級上海寶山區(qū)176011084.215嘉里不夜城企業(yè)廣場甲級上海閘北區(qū)261052400816中鐵中環(huán)時代廣場甲級上海閘北區(qū)1667.21500917國盛中心甲級上海普陀區(qū)351402800718贏華國際廣場甲級上海普陀區(qū)1354.616009.219明泉銀七星國際大廈(財富108廣場)甲級

21、上海閔行區(qū)27100.912008.3320鎮(zhèn)江綠地廣場準甲江蘇鎮(zhèn)江38170.32558.99.3上海外部案例數(shù)據(jù)-經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)2序號項目標準層地庫標準層面積（）得房率（%）層高(m)凈高(m)電梯廳寬度(m)走道寬度(m)柱網(wǎng)面積劃分（）客梯數(shù)量(臺)衛(wèi)生間潔具數(shù)量（個）外圍護體系層高（m）停車數(shù)（輛）11同濟逸仙大廈A1500703.92.93.61.810.8*10.8704005-玻璃幕墻+鋁板幕墻3.68912合生國際廣場2091.369.94.5-3.61.89*9-12女4男3小3洗6玻璃幕墻3.6-13同濟聯(lián)合廣場B120570.83.9-3.851.98.4*8.497-2

22、294女3男2小3洗4玻璃幕墻433714上海寶山萬達1900703.452.531.88.7*8.747-2003女3男3小2洗4玻璃幕墻3.61100（合用）15嘉里不夜城企業(yè)廣場1300703.92.73.21.6-60-80130 156 180-女4男3小3洗5玻璃幕墻3.623616中鐵中環(huán)時代廣場1800724.22.93.21.88.7*8.7167 306 437 890 91019女2男2小3洗4玻璃幕墻+石材幕墻41400（合用）17國盛中心22417342.853.251.8-130-160 200-230-女4男2小4洗4玻璃幕墻+石材幕墻3.590018贏華國際廣場

23、1671764.233（單側(cè)）1.69.9*7.5130-3008女3男3小3洗4玻璃幕墻+石材幕墻3.564719明泉銀七星國際大廈(財富108廣場)1200703.452.531.48.7*8.747-2008女4男3小2洗4玻璃幕墻+石材幕墻4.535620鎮(zhèn)江綠地廣場1937.267.74.2-3.61.89*948.4-93.611女3男2小4洗4玻璃幕墻3.9-Part 2.內(nèi)部案例案例所處城市項目編號項目名稱上海大區(qū)杭州1杭州萬象城TA樓杭州2蕭山華潤萬象匯東塔上海3吳中路萬象城（一期）AB樓上海大區(qū)辦公產(chǎn)品內(nèi)部案例簡介內(nèi)部案例數(shù)據(jù)序號項目基本信息大堂等級城市區(qū)位層數(shù)（F）高度（

24、m）分區(qū)（個）面積()挑高（m）1杭州萬象城TA樓-杭州江干區(qū)481943469112蕭山華潤萬象匯東塔-杭州蕭山區(qū)2610413589.483吳中路萬象城（一期）AB樓-上海閔行區(qū)83914568.6序號項目標準層地庫標準層面積（）得房率（%）層高(m)凈高(m)電梯廳寬度(m)走道寬度(m)柱網(wǎng)面積劃分（）客梯數(shù)量(臺)外圍護體系層高（m）停車數(shù)（輛）1杭州萬象城TA樓193276.4%3.82.633.41.79-12（多柱網(wǎng)）128.7-198.614玻璃幕墻-2蕭山華潤萬象匯東塔283679.6%（L型）3.92.93.42.28.4*9.0101.7-154.812玻璃幕墻5.25

25、15363吳中路萬象城（一期）AB樓241180.3%4.12.853.71.89.0*11.2981.7（每層分成兩間）3玻璃幕墻5.6-Part 3.重點案例介紹項目名稱：綠地中央廣場項目地址：上海市楊浦區(qū)寧國路項目業(yè)主：綠地集團建筑類型：純辦公建筑高度：83.7米項目進度：在建案例介紹-上海綠地中央廣場-1個分區(qū)群組服務(wù)樓層群組電梯數(shù) 載重（kg/人）提升高度數(shù)值18F4135073.5項目名稱：同濟聯(lián)合廣場項目地址：上海市楊浦區(qū)四平路項目業(yè)主：同濟科技建筑類型：商辦建筑高度：98.5米項目進度：已建成案例介紹-上海同濟聯(lián)合廣場-1個分區(qū)群組服務(wù)樓層群組電梯數(shù) 載重（kg/人）提升高度數(shù)

26、值22F4135085.8低區(qū)電梯平面圖高區(qū)電梯平面圖項目名稱：鎮(zhèn)江綠地中央廣場項目地址：鎮(zhèn)江檀山路五洲山路交匯處項目業(yè)主：上海綠地集團鎮(zhèn)江置業(yè)有限公司建筑類型：商辦建筑高度：170米項目進度：已建成群組服務(wù)樓層群組電梯數(shù)載重（KG/人）提升高度低區(qū)1-22F61600/1391.4M高區(qū)23-38F51600/1367.9M案例介紹-鎮(zhèn)江綠地中央廣場-2個分區(qū)低區(qū)電梯高區(qū)電梯低區(qū)電梯平面圖高區(qū)電梯平面圖群組服務(wù)樓層群組電梯數(shù)載重（KG/人）提升高度低區(qū)1-18F61600/1386M高區(qū)19-34F61600/1379M項目名稱：上海合生國際廣場項目地址：上海黃興路翔殷路口項目業(yè)主：合生創(chuàng)展

27、建筑類型：商辦建筑高度：165米項目進度：在建案例介紹-上海合生國際廣場-2個分區(qū)低區(qū)電梯高區(qū)電梯低區(qū)電梯平面圖高區(qū)電梯平面圖群組服務(wù)樓層群組電梯數(shù)載重（KG/人）提升高度低區(qū)1-14F41600/1351M高區(qū)15-29F51600/1364M項目名稱：杭政儲出70號地塊商業(yè)商務(wù)用房項目項目地址：杭州長樂路大關(guān)路項目業(yè)主：綠地控股集團（浙江）建筑類型：商辦建筑高度：125米項目進度：在建案例介紹-杭政儲出70號地塊-2個分區(qū)低區(qū)電梯高區(qū)電梯項目名稱：浦江國際金融廣場項目地址：上海市楊浦區(qū)東大名路項目業(yè)主：上海鴻泰房地產(chǎn)有限公司建筑類型：商辦建筑高度：179.7米項目進度：已建成低區(qū)電梯中區(qū)電

28、梯高區(qū)電梯群組服務(wù)樓層群組電梯數(shù) 載重（kg/人）提升高度低區(qū)1-7F31600/1331.57中區(qū)9F-22F61600/1360.2高區(qū)24F-38F61600/1379.8案例介紹-上海浦江金融中心-3個分區(qū)項目名稱：浦江國際金融廣場項目地址：上海市楊浦區(qū)東大名路項目業(yè)主：上海鴻泰房地產(chǎn)有限公司建筑類型：商辦建筑高度：179.7米項目進度：已建成中區(qū)電梯平面圖高區(qū)電梯平面圖低區(qū)電梯平面圖案例介紹-上海浦江金融中心-3個分區(qū)項目名稱：瑞明廣場項目地址：上海市浦東新區(qū)陸家嘴項目業(yè)主：大華銀行建筑類型：辦公建筑高度：216.3米項目進度：在建低區(qū)電梯中區(qū)電梯高區(qū)電梯群組服務(wù)樓層群組電梯數(shù) 載重

29、（kg/人）提升高度低區(qū)1F-15F61600/1361中區(qū)19F-32F61600/1354.6高區(qū)43F-49F61600/1326.4案例介紹-上海瑞博廣場-3個分區(qū)中區(qū)電梯平面圖低區(qū)電梯平面圖項目名稱：瑞明廣場項目地址：上海市浦東新區(qū)陸家嘴項目業(yè)主：大華銀行建筑類型：辦公建筑高度：216.3米項目進度：在建高區(qū)電梯平面圖案例介紹-上海瑞博廣場-3個分區(qū)項目名稱：白玉蘭廣場項目地址：上海市浦東新區(qū)陸家嘴項目業(yè)主：上海金港北外灘置業(yè)建筑類型：辦公建筑高度：320米項目進度：在建低區(qū)電梯中1區(qū)電梯中2區(qū)電梯高區(qū)電梯群組服務(wù)樓層群組電梯數(shù) 載重（kg/人）提升高度低區(qū)1F-21F71600/1

30、372中1區(qū)24F-33F71600/1340.1中2區(qū)40F-53F71600/1354高區(qū)54F-64F71600/1340.9案例介紹-上海白玉蘭廣場-4個分區(qū)中1區(qū)平面圖低區(qū)平面圖高區(qū)平面圖中2區(qū)平面圖案例介紹-上海白玉蘭廣場-4個分區(qū)Chapter 3.置地管控指標 管控指標說明 項目分檔和指標分級 建筑專業(yè)相關(guān)管控指標Part 1.管控指標說明管控指標說明鑒于目前置地銷售型寫字樓的規(guī)模較大，需要盡快建立有效的產(chǎn)品配置及成本限額標準，并進行運營階段的有效管控。在現(xiàn)狀盤點、內(nèi)外部對標分析的基礎(chǔ)上，總部產(chǎn)品管理部、工程管理部，聯(lián)合編訂了華潤置地銷售型寫字樓產(chǎn)品配置標準及成本限額管控指標V

31、1.0、銷售型寫字樓成本指標管理指引V1.0。由于調(diào)研樓盤樣本的成本數(shù)據(jù)和機電數(shù)據(jù)的分析與制定標準需較長時間，所以在2014年V1.0的指引中主要研究針對建筑專業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品配置標準。成本和機電相關(guān)內(nèi)容待之后版本研究。首先回顧管控指標V1.0中和建筑專業(yè)相關(guān)的各個指標的管控內(nèi)容。Part 2.項目分檔和指標分級明確分檔置地銷售型寫字樓產(chǎn)品配置按售價及凈利潤率分為5檔：其中，T標時從投資回報率和戰(zhàn)略價值來看應(yīng)為持有型寫字樓；D標售價和利潤率不符合上海大區(qū)的戰(zhàn)略。在此并不討論。本版本主要針對A標和B標進行研究。C標在上海大區(qū)也較少見，在本版本會稍有提及，但具體數(shù)據(jù)的詳細研究待下一版本。檔次劃分單方售

32、價（a元/）寫字樓獨立的凈利潤率（b）競爭因素修正T標40000ab25%分檔確定后，項目的產(chǎn)品配置標準可根據(jù)5公里范圍內(nèi)，項目售價上下浮動不超過20%區(qū)間內(nèi)的競品項目的配置情況進行適當調(diào)整A標25000a40000b20%B標15000a25000b15%C標8000a15000b12%D標a8000b10%指標分級產(chǎn)品配置管控指標（二級管控指標）編號所屬專業(yè)管理控制項1建筑低區(qū)標準層使用率2層高3立面選型4屋面以上塔冠高度5結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)選型6主要柱網(wǎng)尺寸7機電電梯選型8空調(diào)選型9辦公區(qū)用電負荷10室內(nèi)精裝大堂及首層電梯廳主要裝修材質(zhì)11標準層電梯廳主要裝修材質(zhì)12標準層走道主要裝修材質(zhì)13標準

33、層衛(wèi)生間主要裝修材質(zhì)14服務(wù)配套車位比15小汽車平均停車面積根據(jù)各管控階段的不同特點和需求，以及管控指標的重要程度，將管控指標分為三級。其中一級管控指標無產(chǎn)品配置部分；二級產(chǎn)品配置管控指標有如下15個，建筑（結(jié)構(gòu)）專業(yè)相關(guān)6個：V1.0研究范圍V2.0研究范圍指標分級產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）編號所屬專業(yè)管理控制項1建筑公共空間尺度大堂面積2大堂凈高3標準層電梯廳凈寬4標注層電梯廳凈高5標準層走道凈寬6標準層走道凈高7標準層衛(wèi)生間潔具數(shù)量8標準層衛(wèi)生間凈高9附屬房間設(shè)置三級產(chǎn)品配置管控指標有如下9個,建筑專業(yè)相關(guān)指標9個：Part 3.建筑專業(yè)相關(guān)管控指標二級管控指標-1-低區(qū)標準層使用

34、率產(chǎn)品配置管控指標（二級管控指標）-低區(qū)標準層使用率豎向分區(qū)數(shù)量（個）低區(qū)標準層面積常規(guī)值（）低區(qū)標準層使用率最小值（%)1個分區(qū)130015007375%1個分區(qū)160020007679%2個分區(qū)145015007072%2個分區(qū)180020007274%3個分區(qū)1950200070%4個分區(qū)1950200067%低區(qū)標準層使用率：是指低區(qū)單個標準層辦公區(qū)域建筑面積總和與本層建筑面積的比值，不含大堂、避難層等公攤。是銷售型物業(yè)的核心指標之一。各豎向分區(qū)中，低區(qū)的核心筒面積是各豎向分區(qū)中最大的，其使用率是各區(qū)中最低的，因此選用低區(qū)標準層的使用率作為控制指標。指標定義指標標準二級管控指標-2-層

35、高層高：是指上下相鄰兩層的樓面飾面層或結(jié)構(gòu)面層之間的垂直距離。標準層平面中，塔樓角部位置因景觀因素以及消防疏散因素（兩個疏散門距離不小于5米），往往都是大面積段戶型，其辦公區(qū)凈高應(yīng)優(yōu)先滿足。而角部位置往往是結(jié)構(gòu)受力的不利點，多用井字梁，導致其凈高是各辦公區(qū)中最低的。因此，層高一般根據(jù)角部位置的辦公區(qū)凈高進行反算。指標定義指標標準產(chǎn)品配置管控指標（二級管控指標）-層高產(chǎn)品標準A標B標C標梁高（mm）統(tǒng)一按700計算水電空調(diào)管線高度（mm）風機盤管多聯(lián)機風機盤管多聯(lián)機風機盤管多聯(lián)機400300400300400300吊頂高度（mm）按50計算無吊頂計算凈高Ha2700Ha2900 2600Ha28

36、00 2600Ha2700 架空地板高度（mm）150100100層高H(mm)4000H42003900H41003850H40503750H3950 3800H3900 3700H3800二級管控指標-3-外立面選型外立面選型：是指選擇外圍護體系的形式，包括幕墻系統(tǒng)和窗墻系統(tǒng)兩大類。塔冠高度：指屋面以上的外圍護體系，如右圖所示。指標定義指標標準產(chǎn)品配置管控指標（二級管控指標）-外立面選型、塔冠高度產(chǎn)品標準A標B標C標外立面選型單元式幕墻/框架式幕墻框架式幕墻/窗墻大堂幕墻/如塔樓為框架式幕墻，大堂幕墻形式不限；如塔樓為窗墻系統(tǒng)，大堂可選用框架式幕墻塔冠高度不應(yīng)在屋面以上有拓展空間，塔冠高度

37、3米。政府對高度另有要求的情況除外。備注：C檔售價10,000元/的項目外立面選型應(yīng)采用窗墻。二級管控指標-5&6-結(jié)構(gòu)、柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)選型：指綜合考慮室內(nèi)空間、建筑造型、成本造價等因素，選擇最合理的結(jié)構(gòu)方案。按結(jié)構(gòu)形式可分為框架結(jié)構(gòu)、框架-核心筒結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等，按材料可分為純鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)等。結(jié)構(gòu)選型應(yīng)根據(jù)具體情況進行專項研究比對，選擇較為經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)形式。主要柱網(wǎng)尺寸：指占比例最大的相鄰結(jié)構(gòu)柱的軸線間距。結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)大小，需結(jié)合幕墻分隔模數(shù)、室內(nèi)家具模數(shù)、成本因素綜合考慮，常用的柱網(wǎng)尺寸有8.4米、9米、10.5米。幕墻分隔模數(shù)，以1.2米和1.5米居多，對應(yīng)的結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)尺寸分別為

38、8.4米和9米。室內(nèi)家具模數(shù)，分為0.9米、1.2米、1.5米，其中1.2米和1.5米最為常用，對應(yīng)的結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)尺寸分別為8.4米和9米。指標定義指標標準產(chǎn)品配置管控指標（二級管控指標）-結(jié)構(gòu)選型、柱網(wǎng)尺寸產(chǎn)品標準A標B標C標建筑材料純鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)選型根據(jù)具體情況進行專項研究比對，選擇較為經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)形式主要柱網(wǎng)尺寸（mm）9000或10500 8400或9000 8400三級管控指標-1&2-大堂面積和凈高大堂面積：大堂的面積大小，和銷售建面的大小有直接關(guān)聯(lián)。銷售建面的大小決定了豎向分區(qū)的個數(shù)，豎向分區(qū)的個數(shù)決定了大堂流線的復雜程度，進而決定大堂面積大小。大堂面積的計算范圍如右圖陰影范圍所示：

39、產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）-大堂面積產(chǎn)品標準A標B標C標大堂面積（）單棟銷售建面的1%單棟銷售建面的0.9%指標定義指標標準說明：（1）大堂的流線盡量簡潔、直接，應(yīng)避免曲折。（2）空中大堂面積計入首層大堂面積中。如有空中大堂，則大堂總面積可以上浮不超過50%。大堂凈高：指大堂飾面層至吊頂?shù)撞康母叨取４筇脙舾咭曈袩o裙房而定，有裙房的情況下，層高為兩層裙房，無裙房的情況下，大堂凈高不超過8米。產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）-大堂凈高產(chǎn)品標準A標B標C標大堂凈高（m）/8米或?qū)痈邽閮蓪尤狗?米或?qū)痈邽閮蓪尤狗咳壒芸刂笜?3&4-電梯廳凈寬、電梯廳凈高電梯廳凈寬：是指電梯廳土建寬度扣除裝修面

40、層后的寬度。按照規(guī)范要求，單候梯廳寬度計算公式，單側(cè)：W1.5D，電梯為4臺時2400MM；雙側(cè)：W2D，并小于4500MM（W為電梯廳凈寬，D為電梯轎廂深度）。電梯廳凈高：是指電梯廳飾面層至吊頂?shù)撞康母叨取ｋ娞輳d的吊頂內(nèi)，一般沒有結(jié)構(gòu)梁，因此設(shè)備及其管線盡量上翻，以提高電梯廳的凈高。產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）-標準層電梯廳凈寬、凈高產(chǎn)品標準A標B標C標單排a（mm）2800a30002600a2800如電梯廳相同位置在其余樓層為衛(wèi)生間，電梯廳凈寬為3000 對開b（mm）3200b3400滿足兩倍轎廂深度電梯廳凈高（mm）不小于走道凈高，設(shè)備（如新風機）及管線盡量上翻，利用梁高空間解決

41、指標定義指標標準說明：根據(jù)公司戰(zhàn)略采購要求，銷售型寫字樓采用通力電梯，其1350KG、1600KG、1800KG的轎廂深度分別為1500MM、1600MM、1600MM。三級管控指標-5&6-標準層走道凈寬、凈高走道凈寬：指走道土建寬度扣除裝修面層后的寬度。走道凈高：指層高扣除結(jié)構(gòu)梁高、設(shè)備管線高度、吊頂高度、地面飾面厚度后的高度。產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）-標準層走道凈寬、走道凈高產(chǎn)品標準A標B標C標走道凈寬（mm）180017001600走道凈高（mm）2400指標定義指標標準三級管控指標-7&9-標注層衛(wèi)生間、附屬房間衛(wèi)生間潔具數(shù)量：女衛(wèi)1500及以下，3個蹲位+2面盆；15002

42、000，4個蹲位+2面盆。男衛(wèi)比女衛(wèi)蹲位數(shù)分別少1個。附屬房間：為方便后期物業(yè)管理，減少公攤面積，提高使用率，不設(shè)置VIP衛(wèi)生間、茶水間、獨立殘衛(wèi)、首層衛(wèi)生間。產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）-標準層衛(wèi)生間潔具數(shù)量、衛(wèi)生間凈高、附屬房間產(chǎn)品標準A標B標C標衛(wèi)生間標準層男衛(wèi)潔具數(shù)量1500及以下，2個蹲位+2個小便斗+2個面盆；15002000，3個蹲位+3個小便斗+2個面盆標準層女衛(wèi)潔具數(shù)量1500及以下，3個蹲位+2個面盆；15002000，4個蹲位+2個面盆標準層VIP衛(wèi)生間不應(yīng)設(shè)置VIP衛(wèi)生間標準層衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不小于走道凈高，設(shè)備（如新風機）及管線盡量上翻，利用梁高空間解決殘疾人衛(wèi)生間

43、殘疾人蹲位結(jié)合普通蹲位設(shè)置，不宜另設(shè)獨立的殘疾人衛(wèi)生間。當?shù)匾?guī)范有強制要求或首層設(shè)獨立殘衛(wèi)后標準層可不設(shè)置殘衛(wèi)的情況除外首層衛(wèi)生間為便于管理及避免異味，首層不設(shè)置衛(wèi)生間清潔間不應(yīng)設(shè)置在衛(wèi)生間內(nèi)。考慮到保潔員中女性居多，清潔間宜臨近女衛(wèi)生間。大小11.5茶水間不應(yīng)設(shè)置茶水間指標定義指標標準Chapter 4.研究成果輸出 研究方法說明 研究分析過程 修正建議總結(jié)Part 1.研究方法說明研究方法說明：了解上海大區(qū)市面主流產(chǎn)品標準，通過對調(diào)研取樣的樓盤進行數(shù)據(jù)匯總研究，再同置地下發(fā)的技術(shù)標準和控制點進行對比研究，對大區(qū)內(nèi)的適用性進行合理優(yōu)化。調(diào)研取樣過程把上海市區(qū)分為高端型商務(wù)區(qū)，品質(zhì)型商務(wù)區(qū)，經(jīng)

44、濟型商務(wù)區(qū)。其中高端型商務(wù)區(qū)對應(yīng)品質(zhì)和T檔相似，品質(zhì)型商務(wù)區(qū)的產(chǎn)品整體品質(zhì)可對應(yīng)A標，經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)的整體品質(zhì)可對應(yīng)B標。中央商務(wù)區(qū)可能出現(xiàn)B標產(chǎn)品，非中央商務(wù)區(qū)也可能出現(xiàn)A標產(chǎn)品，因是整體取樣，樣本量和寫字樓所在區(qū)域的小環(huán)境對數(shù)據(jù)都有影響，所以可能導致部分品質(zhì)型數(shù)據(jù)和經(jīng)濟型數(shù)據(jù)有所交叉.研究方法說明Part 2.研究分析過程二級管控指標-1-標準層面積及得房率二級管控指標-2-層高和凈高研究二級管控指標-3-外圍護體系選擇二級管控指標-5-結(jié)構(gòu)選型二級管控指標-6-柱網(wǎng)尺寸三級管控指標-1-大堂面積三級管控指標-2-大堂凈高三級管控指標-3-電梯廳寬度研究三級管控指標-5-走道寬度研究三級管控

45、指標-7-衛(wèi)生間潔具數(shù)量三級管控指標-9-附屬房間研究分析內(nèi)容總覽調(diào)研分析結(jié)論：對于1個分區(qū)來說，13001500和16002000區(qū)間樣本數(shù)量最多，得房率都在70%以上。標準層面積越大，對得房率越有利。對多分區(qū)超高層來說，標準層面積建議2000左右，在2000以內(nèi)一般為16002000區(qū)間內(nèi)。對調(diào)研樣本的標準層面積及得房率進行統(tǒng)計分析：調(diào)研分析二級管控指標-1-標準層面積及得房率豎向分區(qū)數(shù)量（個）樣本數(shù)量低區(qū)標準層面積（）不同標準層面積樣本數(shù)量得房率范圍（%)1個分區(qū)20130046870%1300150067075%1600200077080%200036673%2個分區(qū)161200150

46、036670%16002000567.769%200087073%3個分區(qū)71600200047073%200036770%4個分區(qū)120002200168%數(shù)據(jù)對比優(yōu)化建議和置地標準一致產(chǎn)品配置管控指標（二級管控指標）-低區(qū)標準層使用率豎向分區(qū)數(shù)量（個）低區(qū)標準層面積常規(guī)值（）低區(qū)標準層使用率最小值（%)1個分區(qū)130015007375%1個分區(qū)160020007679%2個分區(qū)145015007072%2個分區(qū)180020007274%3個分區(qū)1950200070%4個分區(qū)1950200067%調(diào)研結(jié)論：對于1個分區(qū)來說，13001500和16002000區(qū)間樣本最多，得房率都在70%以上

47、。對多分區(qū)超高層來說，標準層面積建議2000左右。置地標準：數(shù)據(jù)優(yōu)化二級管控指標-1-標準層面積及得房率調(diào)研分析二級管控指標-2-層高和凈高研究標準層層高情況8%38%29%17%8%3.45m3.9m4m4.2m4.3m寫字樓標準層層高與區(qū)域的關(guān)系265310510層高經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)3211053.9m4m4.2m 4.3m層高品質(zhì)型商務(wù)區(qū)品質(zhì)型商務(wù)區(qū)的辦公層高沒有低于3.9的，經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)的辦公12%的層高低于3.9。層高在3.9-4.2左右，此高度在安裝空調(diào)設(shè)備之后，既能保證凈高，保證工作人員的舒適，又能滿足建筑設(shè)計規(guī)劃且相對較為經(jīng)濟的高度。結(jié)論：品質(zhì)型商務(wù)區(qū)和經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)辦公產(chǎn)品層高都集

48、中在在3.9m至4.2m之間。標準層層高研究調(diào)研分析二級管控指標-2-層高和凈高研究辦公室套內(nèi)凈高情況8%29%8%17%8%13%17%2.5m2.7m2.75m2.8m2.85m2.9m3m寫字樓辦公套內(nèi)凈高與區(qū)域位置的關(guān)系2411234012345凈高經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)3130242.7m2.75m2.8m凈高品質(zhì)型商務(wù)區(qū)品質(zhì)型商務(wù)區(qū)的凈層高都在2.7以上，經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)的凈層高12%的低于2.7，低于2.7往往會影響使用者的舒適度。凈高在2.7-3.0之間用戶使用時會比較舒適，也不會造成空間浪費。凈高3.0以上會體現(xiàn)項目的品質(zhì)和檔次，從比例上看與區(qū)域的關(guān)系不是很緊密。套內(nèi)凈高研究結(jié)論：品質(zhì)型商

49、務(wù)區(qū)和經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)辦公產(chǎn)品凈高都集中在2.7m以上。調(diào)研分析二級管控指標-2-層高和凈高研究層高和凈高受結(jié)構(gòu)和設(shè)備影響較大，為了研究準確，同各專業(yè)配合做出層高和凈高關(guān)系示意圖。在凈高2700mm的前提下，研究風機盤管系統(tǒng)和多聯(lián)機系統(tǒng)兩種空調(diào)形式的層高。風機盤管系統(tǒng)梁高（mm）700水電空調(diào)管線高度（mm）風機盤管梁下350吊頂高度（mm）100（含安裝高度）凈高Ha2700架空地板高度（mm）100（滿足走線要求）層高H(mm)3950此時走廊凈高（mm）2450調(diào)研分析二級管控指標-2-層高和凈高研究VRV多聯(lián)機系統(tǒng)梁高（mm）700水電空調(diào)管線高度（mm）VRV多聯(lián)機梁下350吊頂高度（m

50、m）100（含安裝高度）凈高Ha2700架空地板高度（mm）100（滿足走線要求）層高H(mm)3950此時走廊凈高（mm）2600注：標準層平面中，塔樓角部位置因景觀因素以及消防疏散因素（兩個疏散門距離不小于5米），往往都是大面積段戶型，其辦公區(qū)凈高應(yīng)優(yōu)先滿足。而角部位置往往是結(jié)構(gòu)受力的不利點，多用井字梁，導致其凈高是各辦公區(qū)中最低的。因此，層高一般根據(jù)角部位置的辦公區(qū)凈高進行反算。結(jié)論：在角部房間凈高2700的情況下，層高需要做到3950，對于風機盤管系統(tǒng)和VRV多聯(lián)機系統(tǒng)都是如此(因兩種設(shè)備布置的區(qū)別主要在走廊處)。數(shù)據(jù)優(yōu)化二級管控指標-2-層高和凈高研究數(shù)據(jù)對比優(yōu)化建議產(chǎn)品配置管控指標

51、（二級管控指標）-層高產(chǎn)品標準A標B標梁高（mm）統(tǒng)一按700計算水電空調(diào)管線高度（mm）風機盤管多聯(lián)機風機盤管多聯(lián)機400300400300吊頂高度（mm）按50計算凈高Ha2700Ha2900 2600Ha2800 架空地板高度（mm）150100層高H(mm)4000H42003900H41003850H40503750H3950 產(chǎn)品標準A標B標梁高（mm）統(tǒng)一按700計算水電空調(diào)管線高度（mm）風機盤管多聯(lián)機風機盤管多聯(lián)機梁下350梁下350吊頂高度（mm）按100計算（包含安裝高度）凈高Ha2700Ha2900 2700Ha2800 架空地板高度（mm）按100計算（滿足一般走線要

52、求）層高H(mm)3950H41503950H4050調(diào)研分析結(jié)論：在角部房間凈高2700的情況下，層高需要做到3950。置地標準：調(diào)研分析二級管控指標-3-外圍護體系選擇結(jié)論：辦公產(chǎn)品的外圍護體系主要為幕墻，其中又以玻璃幕墻為主。外圍護體系總體情況58%25%17%玻璃幕墻玻璃幕墻+石材幕墻玻璃幕墻+金屬幕墻外圍護體系與區(qū)域位置的關(guān)系9440246810數(shù)量經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)5200123456數(shù)量品質(zhì)型商務(wù)區(qū)調(diào)研樣本的外圍護體系全是幕墻結(jié)構(gòu)，無窗墻。幕墻以純玻璃幕墻為主，少數(shù)采用玻璃幕墻+石材幕墻或玻璃幕墻+金屬幕墻的形式。數(shù)據(jù)優(yōu)化二級管控指標-3-外圍護體系選擇數(shù)據(jù)對比優(yōu)化建議產(chǎn)品配置管控指標

53、（二級管控指標）-外立面選型、塔冠高度產(chǎn)品標準A檔B檔外立面選型單元式幕墻/框架式幕墻大堂幕墻/塔冠高度不應(yīng)在屋面以上有拓展空間，塔冠高度3米。政府對高度另有要求的情況除外。和置地標準一致調(diào)研結(jié)論：外圍護體系以玻璃幕墻為主。置地標準：調(diào)研分析二級管控指標-5&6-結(jié)構(gòu)、柱網(wǎng)柱網(wǎng)尺寸總體情況柱網(wǎng)與區(qū)域位置的關(guān)系23%59%18%a927302468a9數(shù)量經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)23001234a9數(shù)量品質(zhì)型商務(wù)區(qū)在調(diào)研樣本中，從總體來看，59%的結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)在8.49.0之間在調(diào)研樣本中，品質(zhì)型商務(wù)區(qū)柱網(wǎng)在8.49.0之間的占到60%，經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)柱網(wǎng)在8.49.0之間的占到58%；所以從區(qū)域分析，結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)差

54、別與區(qū)域沒有明顯關(guān)聯(lián)結(jié)論：結(jié)構(gòu)一般采用框筒形式。柱網(wǎng)尺寸與區(qū)域沒有明顯關(guān)聯(lián)。數(shù)據(jù)優(yōu)化二級管控指標-5&6-結(jié)構(gòu)、柱網(wǎng)數(shù)據(jù)對比優(yōu)化建議產(chǎn)品配置管控指標（二級管控指標）-結(jié)構(gòu)選型、柱網(wǎng)尺寸產(chǎn)品標準A檔B檔建筑材料純鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)選型根據(jù)具體情況進行專項研究比對，選擇較為經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)形式主要柱網(wǎng)尺寸（mm）9000或10500 8400或9000 調(diào)研結(jié)論：結(jié)構(gòu)形式一般為框架-核心筒形式。柱網(wǎng)尺寸與辦公等級沒有明顯關(guān)聯(lián)，主要集中在8.49.0之間。置地標準：產(chǎn)品配置管控指標（二級管控指標）-結(jié)構(gòu)選型、柱網(wǎng)尺寸產(chǎn)品標準A檔B檔建筑材料純鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)選型根據(jù)具體情況進行專項研究比對，選擇較為經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)形

55、式。主要柱網(wǎng)尺寸（mm）8400a9000調(diào)研分析三級管控指標-1-大堂面積大堂面積總體情況50%37%13%500以下500-9991000-1500大堂面積與區(qū)域位置的關(guān)系8810510數(shù)量經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)4120246數(shù)量品質(zhì)型商務(wù)區(qū)在調(diào)研樣本中，從總體來看，87%的大堂面積小于1000平，這也與寫字樓標準層設(shè)置基本控制在2000平以內(nèi)有關(guān)在調(diào)研樣本中，品質(zhì)型商務(wù)區(qū)500平以下占到57%，經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)500平以下占到47%；所以從區(qū)域分析，寫字樓大堂面積差別與區(qū)域沒有明顯關(guān)聯(lián)結(jié)論：大堂面積與區(qū)域的不同沒有明顯關(guān)聯(lián)。數(shù)據(jù)優(yōu)化三級管控指標-1-大堂面積數(shù)據(jù)對比優(yōu)化建議產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指

56、標）-大堂面積產(chǎn)品標準A檔B檔大堂面積（）單棟銷售建面的1%置地標準：調(diào)研結(jié)論:大堂面積與區(qū)域的不同沒有明顯關(guān)聯(lián)。對于A標和B標的辦公產(chǎn)品，大堂面積變化不敏感。但原標準太模糊，建議以設(shè)計角度給出圖示說明。產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）-大堂面積產(chǎn)品標準A檔B檔大堂面積（）通常標準：單棟銷售建面的1%，參照以下布置方式：經(jīng)濟大堂布置方式可根據(jù)需要調(diào)整大小如需兩面開入口調(diào)研分析三級管控指標-2-大堂凈高結(jié)論：不同級別寫字樓的大堂層高差距明顯，一般為二層挑高，8-10米層高為絕大多數(shù)。大堂高度總體情況25%67%8%h88h1010h大堂高度與區(qū)域位置的關(guān)系6110051015h88h10 10h

57、數(shù)量經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)0520246h88h10 10h數(shù)量品質(zhì)型商務(wù)區(qū)寫字樓大堂層高，品質(zhì)型商務(wù)區(qū)8-10米占了71%，經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)占了65%。可見兩個區(qū)域8-10米的比例都超過了50%。從數(shù)據(jù)可以看到品質(zhì)型辦公大堂層高沒有低于8米，而經(jīng)濟型辦公大堂沒有高于10米，級別差距較明顯。一般會設(shè)計在8-10米，這樣的層高更加適合人們在大堂的空間感受。數(shù)據(jù)優(yōu)化三級管控指標-2-大堂凈高數(shù)據(jù)對比優(yōu)化建議產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）-大堂凈高產(chǎn)品標準A檔B檔大堂凈高（m）/8米或?qū)痈邽閮蓪尤狗恐玫貥藴剩寒a(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）-大堂凈高產(chǎn)品標準A檔B檔大堂凈高（m）層高為兩層裙房8米或?qū)痈邽閮蓪尤?/p>

58、房調(diào)研結(jié)論：大堂絕大部分為二層挑高，高度為810m。經(jīng)濟型辦公大堂有2/3的樣本凈高為810m，1/3的樣本凈高為68m。調(diào)研分析三級管控指標-3-電梯廳寬度研究電梯廳寬度總體情況電梯廳寬度與區(qū)域位置的關(guān)系經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)品質(zhì)型商務(wù)區(qū)電梯廳寬度從圖表分析來看，與區(qū)域沒有關(guān)系，但是可以看出3.0-3.4米的比重比較大。2.62.7m檔為單側(cè)排列的情況。結(jié)論：電梯廳寬度與區(qū)域沒有關(guān)系，在滿足電梯廳寬度設(shè)計規(guī)范（多臺雙側(cè)）的前提下，寬度值在3.2-3.4m適宜。單側(cè)排列的情況，寬度一般為2.7m。39320246810數(shù)量3111101234數(shù)量12%17%42%17%12%2.6-2.7m3-3.2m

59、3.2-3.4m(含3.2和3.4)3.4-3.6（含3.6）3.6-3.9數(shù)據(jù)優(yōu)化三級管控指標-3-電梯廳寬度研究A檔B檔C檔華潤標準單排a如電梯廳相同位置在其余樓層不是衛(wèi)生間2800a3000 2600a2800 如電梯廳相同位置在其余樓層為衛(wèi)生間，電梯廳凈寬為3000 對開b3200b3400 滿足兩倍轎廂深度調(diào)研結(jié)論單排a2700左右對開b3200b3400電梯廳寬度，置地標準和調(diào)研結(jié)論的對比：和置地標準一致數(shù)據(jù)對比優(yōu)化建議調(diào)研分析三級管控指標-5-走道寬度研究公共走道凈寬總體情況公共走道凈寬與區(qū)域位置的關(guān)系經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)品質(zhì)型商務(wù)區(qū)公共走道凈寬，品質(zhì)型商務(wù)區(qū)1.8米占43%，經(jīng)濟型商務(wù)

60、區(qū)1.8米和1.9米占56%。總體來看走道凈寬一般在1.8米或1.9米。結(jié)論：公共走道的凈寬值，品質(zhì)型和經(jīng)濟型商務(wù)區(qū)都建議為1.8米。32273024681.5m 1.6m1.7m1.8m 1.9m數(shù)量12130012341.5m 1.6m1.7m1.8m1.9m數(shù)量17%17%13%44%9%1.5m1.6m1.7m1.8m1.9m數(shù)據(jù)優(yōu)化三級管控指標-5-走道寬度研究A檔B檔華潤標準走道凈寬18001700走道凈高2400調(diào)研結(jié)論走道凈寬18001800走道凈高由之前凈高和層高的研究得知，走道凈高2450走道凈寬，置地標準和調(diào)研結(jié)論的對比：對于走道凈寬，1800mm和1700mm的感受的差

61、別可以通過裝修等手段彌補。如果不考慮其他，建議A檔和B檔辦公產(chǎn)品的走道凈寬都按1800mm來控制。對于走道凈高，無需優(yōu)化。數(shù)據(jù)對比優(yōu)化建議A檔B檔調(diào)研結(jié)論走道凈寬18001800走道凈高2400調(diào)研分析三級管控指標-7&9-衛(wèi)生間潔具數(shù)量和附屬房間結(jié)論：通過調(diào)研得知，男衛(wèi)蹲位和小便斗以3+3為主，女衛(wèi)蹲位數(shù)量以4個為主，洗手盆數(shù)量以2+2為主。男衛(wèi)蹲位和小便斗數(shù)量男衛(wèi)：面積1500的標準層蹲位+小便斗數(shù)量3+3占比50%，1500面積2000的標準層蹲位+小便斗數(shù)量3+3占比也達到40%。女衛(wèi)：面積1500的標準層蹲位數(shù)4個占比71%，1500面積2000的標準層蹲位位數(shù)4個占比60%。洗手盆

62、：面積1500的洗手盆數(shù)量4個占比86%，1500面積2000的洗手盆數(shù)量4個占比75%。蹲位+小便斗數(shù)量標準層面積15002+213+213+333+421500標準層面積20002+312+413+213+343+414+42女衛(wèi)蹲位數(shù)量蹲位數(shù)量標準層面積15002個13個14個51500標準層面積20002個13個24個65個1洗手盆數(shù)量洗手盆數(shù)量標準層面積15003個04個65個11500標準層面積20004個65個16個1數(shù)據(jù)優(yōu)化三級管控指標-7&9-衛(wèi)生間潔具數(shù)量和附屬房間數(shù)據(jù)對比產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）-標準層衛(wèi)生間潔具數(shù)量、衛(wèi)生間凈高、附屬房間產(chǎn)品標準A檔B檔衛(wèi)生間標準

63、層男衛(wèi)潔具數(shù)量1500及以下，2個蹲位+2個小便斗+2個面盆；15002000，3個蹲位+3個小便斗+2個面盆標準層女衛(wèi)潔具數(shù)量1500及以下，3個蹲位+2個面盆；15002000，4個蹲位+2個面盆標準層VIP衛(wèi)生間不應(yīng)設(shè)置VIP衛(wèi)生間標準層衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不小于走道凈高，設(shè)備（如新風機）及管線盡量上翻，利用梁高空間解決殘疾人衛(wèi)生間殘疾人蹲位結(jié)合普通蹲位設(shè)置，不宜另設(shè)獨立的殘疾人衛(wèi)生間。當?shù)匾?guī)范有強制要求或首層設(shè)獨立殘衛(wèi)后標準層可不設(shè)置殘衛(wèi)的情況除外首層衛(wèi)生間為便于管理及避免異味，首層不設(shè)置衛(wèi)生間清潔間不應(yīng)設(shè)置在衛(wèi)生間內(nèi)。考慮到保潔員中女性居多，清潔間宜臨近女衛(wèi)生間。大小11.5茶水間不應(yīng)設(shè)置

64、茶水間調(diào)研結(jié)論：男衛(wèi)蹲位和小便斗以3+3為主，女衛(wèi)蹲位數(shù)量以4個為主，洗手盆數(shù)量以2+2為主。注：由之前標準層面積標準可知，“1500及以下”具體指13001500。置地標準：數(shù)據(jù)優(yōu)化三級管控指標-7&9-衛(wèi)生間潔具數(shù)量和附屬房間優(yōu)化建議產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）-標準層衛(wèi)生間潔具數(shù)量、衛(wèi)生間凈高、附屬房間產(chǎn)品標準A檔B檔衛(wèi)生間標準層男衛(wèi)潔具數(shù)量13002000，3個蹲位+3個小便斗+2個面盆標準層女衛(wèi)潔具數(shù)量13002000，4個蹲位+2個面盆標準層VIP衛(wèi)生間不應(yīng)設(shè)置VIP衛(wèi)生間標準層衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不小于走道凈高，設(shè)備（如新風機）及管線盡量上翻，利用梁高空間解決殘疾人衛(wèi)生間殘疾人蹲位

65、結(jié)合普通蹲位設(shè)置，不宜另設(shè)獨立的殘疾人衛(wèi)生間。當?shù)匾?guī)范有強制要求或首層設(shè)獨立殘衛(wèi)后標準層可不設(shè)置殘衛(wèi)的情況除外首層衛(wèi)生間為便于管理及避免異味，首層不設(shè)置衛(wèi)生間清潔間不應(yīng)設(shè)置在衛(wèi)生間內(nèi)。考慮到保潔員中女性居多，清潔間宜臨近女衛(wèi)生間。大小11.5茶水間不應(yīng)設(shè)置茶水間Part 3.優(yōu)化建議總結(jié)數(shù)據(jù)優(yōu)化建議總結(jié)產(chǎn)品配置管控指標（二級管控指標）-層高修正建議產(chǎn)品標準A標B標A標B標梁高（mm）統(tǒng)一按700計算統(tǒng)一按700計算水電空調(diào)管線高度（mm）風機盤管多聯(lián)機風機盤管多聯(lián)機風機盤管多聯(lián)機風機盤管多聯(lián)機400300400300梁下350梁下350吊頂高度（mm）按50計算按100計算（包含安裝高度）凈高

66、Ha2700Ha2900 2600Ha2800 2700Ha2900 2700Ha2800 架空地板高度（mm）150100按100計算（滿足一般走線要求）層高H(mm)4000H42003900H41003850H40503750H3950 3950H41503950H4050產(chǎn)品配置管控指標（二級管控指標）-結(jié)構(gòu)選型、柱網(wǎng)尺寸修正建議產(chǎn)品標準A檔B檔A檔B檔建筑材料純鋼筋混凝土純鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)選型根據(jù)具體情況進行專項研究比對，選擇較為經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)形式根據(jù)具體情況進行專項研究比對，選擇較為經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)形式主要柱網(wǎng)尺寸（mm）9000或10500 8400或9000 根據(jù)項目具體情況確定，一般為8

67、4009000區(qū)間二級管控指標-2-層高優(yōu)化建議：二級管控指標-6-柱網(wǎng)尺寸優(yōu)化建議：數(shù)據(jù)優(yōu)化建議總結(jié)產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）-大堂面積修正建議產(chǎn)品標準A檔B檔A檔B檔大堂面積（）單棟銷售建面的1%通常標準：單棟銷售建面的1%，具體數(shù)據(jù)以實際需要為準。參照以下布置方式：經(jīng)濟大堂布置方式可根據(jù)需要調(diào)整大小如需兩面開入口三級管控指標-1-大堂面積優(yōu)化建議：產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）-大堂凈高修正建議產(chǎn)品標準A檔B檔A標B標大堂凈高（m）/8米或?qū)痈邽閮蓪尤狗繉痈邽閮蓪尤狗?米或?qū)痈邽閮蓪尤狗咳壒芸刂笜?2-大堂凈高優(yōu)化建議：數(shù)據(jù)優(yōu)化建議總結(jié)產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）-標準層走

68、道凈寬、走道凈高修正建議產(chǎn)品標準A標B標A標B標走道凈寬（mm）180017001800走道凈高（mm）24002400產(chǎn)品配置管控指標（三級管控指標）-衛(wèi)生間潔具修正建議產(chǎn)品標準A檔B檔A檔B檔標準層男衛(wèi)潔具數(shù)量1500及以下，2個蹲位+2個小便斗+2個面盆；15002000，3個蹲位+3個小便斗+2個面盆13002000，3個蹲位+3個小便斗+2個面盆標準層女衛(wèi)潔具數(shù)量1500及以下，3個蹲位+2個面盆；15002000，4個蹲位+2個面盆13002000，4個蹲位+2個面盆三級管控指標-5-標準層走道凈寬優(yōu)化建議：三級管控指標-7-衛(wèi)生間潔具數(shù)量優(yōu)化建議：Chapter 5.重點部位圖庫

69、 辦公平面 辦公立面 縱觀上海大區(qū)2014年的意向拿地狀況，銷售型寫字樓的產(chǎn)品貨值量較大，主要的產(chǎn)品要求在100米以下，少量在100150米之間 測算標準層面積以1500左右1700平方米居多，由此，我們對此類產(chǎn)品做了更深入研究。序號項目名稱是否有銷售產(chǎn)品可售產(chǎn)品類型高度(米)層面積（）1漕寶路項目銷售、持有6018002杭師大項目銷售10013503光明牛奶廠項目銷售、持有10015004紅坊項目帶條件銷售10014805龍華項目銷售4012006寧波南站項目銷售9512007青浦三站項目持有后銷售17018008唐鎮(zhèn)項目銷售6015009徐涇停車場項目銷售80173710洋涇項目銷售、持有

70、801600上海大區(qū)2014年含寫字樓項目意向拿地概況Part 1.辦公平面核心筒百米高層-核心筒平面圖1本核心筒特點：1，本核心筒對應(yīng)空調(diào)系統(tǒng)為風機盤管系統(tǒng)對應(yīng)新風系統(tǒng)為垂直送新風方式對應(yīng)排煙系統(tǒng)為機械排煙2，各功能板塊形狀方正；3，尺寸經(jīng)過推敲，滿足各專業(yè)要求的前提下充分考慮經(jīng)濟性；3，且有IT機房預留管井，可吸引有機房管井需求的大企業(yè)入駐。合用前室10正壓風井0.8強電間4新風井5（分成兩小間）排煙井0.8*2樓梯間15*2電梯衛(wèi)生間IT機房預留管井0.4（選擇設(shè)置）水井2.7弱電間5獨立前室6排風井4（分成兩小間）空調(diào)水井1.68基本數(shù)據(jù)標準層面積1497.69單元面積160-200得

71、房率73.3%客梯數(shù)量6臺電梯廳進深3.2m轎廂噸位1300KG走道寬度1.8m標準層百米高層-標準層平面圖1本標準層特點：1，柱網(wǎng)為規(guī)整的8700*8700mm；2，單元分割為大間形式，適合較有規(guī)模的公司；3，走廊自然采光，提高舒適度，代價是損失得房率。房間最遠點至房門距離25m3.2m1.8m柱網(wǎng)8.7m走廊采光走廊采光房間最遠點至房門距離25m核心筒百米高層-核心筒平面圖2本核心筒特點：1，本核心筒對應(yīng)空調(diào)系統(tǒng)為風機盤管系統(tǒng)對應(yīng)新風系統(tǒng)為水平送新風方式對應(yīng)排煙系統(tǒng)為機械排煙2，六部客梯對開，作為矩形核心筒布置基礎(chǔ)；3，尺寸經(jīng)過推敲，滿足各專業(yè)要求的前提下充分考慮經(jīng)濟性；4，且有IT機房預

72、留管井，可吸引有機房管井需求的大企業(yè)入駐。合用前室10正壓風井0.8強電間4排煙井0.8*2樓梯間15*2電梯衛(wèi)生間IT機房預留管井0.4（選擇設(shè)置）水井3.2弱電間5獨立前室6空調(diào)水井1.68標準層百米高層-標準層平面圖2基本數(shù)據(jù)標準層面積1524.3單元面積180200得房率76.26%客梯數(shù)量6臺電梯廳進深3.2m轎廂噸位1300KG走道寬度1.8m本標準層特點：1，柱網(wǎng)為規(guī)整的8700*8700mm；2，單元分割為大間形式，適合較有規(guī)模的公司；3，走廊自然采光，提高舒適度，代價是損失得房率。房間最遠點至房門距離25m柱網(wǎng)8.7m走廊采光走廊采光3.2m1.8m房間最遠點至房門距離25m

73、核心筒核心筒內(nèi)主要板塊標準樓梯間寬度標準：計算依據(jù)：辦公建筑疏散樓梯的總寬度按其通過人數(shù)每100人不小于1.00m計算，并且梯段不小于最小凈寬度1200mm。粉刷面層25mm面層至扶手中心線1200mm扶手中心線至扶手邊緣25mm梯井寬150mm平臺寬度梯段寬度粉刷面層25mm平臺寬度有效疏散寬度扶手中心線至扶手邊緣25mm樓梯間凈寬：樓梯間凈寬最小值2650mm，建議為2700mm。樓梯間凈長：辦公建筑的踏步最經(jīng)濟尺寸為260*175mm，可以算出樓梯間凈長和層高H的關(guān)系：凈長=26H/35+1040+樓梯間開門的休息平臺寬度(注：樓梯間開門不能影響休息平臺的有效疏散寬度。)核心筒核心筒內(nèi)主

74、要板塊標準衛(wèi)生間尺寸標準：1，建議男衛(wèi)3蹲位+3小便斗+2洗手盆，女衛(wèi)4蹲位+2洗手盆（如圖1）；2，如洗手盆集中放置，建議為3個(如圖2)；3，建議男蹲位和女蹲位背靠背布置，此時男衛(wèi)和女衛(wèi)入口距離較遠，減少干擾（如圖1和圖2）；4，對于超高層來說，低區(qū)標準層平面中的高區(qū)電梯廳可以用來放置男衛(wèi)或者女衛(wèi)，電梯廳寬度建議為3400mm（如圖3）蹲位小便斗洗手盆1400mm1100mm1400mm1100mm300mm900mm*4洗手盆寬度600mm廁所門寬900mm電梯廳寬度3400mm走道1200mm殘衛(wèi)寬度2000mm1400mm(男衛(wèi)剛好滿足走道1100mm+小便斗300mm)內(nèi)開門蹲位1

75、400mm洗手盆600mm洗手盆寬度600mm蹲位1400mm走道1100mm小便斗寬300mm圖3，利用電梯廳布置圖2，洗手盆集中放置說明：衛(wèi)生間布置要點圖1，洗手盆分開放置Part 2.辦公立面核心筒百米高層-品質(zhì)型-玻璃幕墻系統(tǒng)開窗明框單元劃分燈光設(shè)計隱框核心筒百米高層-品質(zhì)型-玻璃幕墻系統(tǒng)明框（銀灰色）隱框明框(銀灰色)室內(nèi)扶手欄桿開啟扇主龍骨室內(nèi)吊頂（二次設(shè)計）隱框明框明框LOW-E中空玻璃LOW-E中空玻璃隱框核心筒百米高層-品質(zhì)型-玻璃幕墻系統(tǒng)隱框設(shè)計密封膠310366銀灰色鋁合金型材鋁合金橫料保溫巖棉硅酸鈣板LOW-E中空玻璃單片鋼化玻璃核心筒百米高層-經(jīng)濟型-玻璃幕墻系統(tǒng)基本

76、數(shù)據(jù)深灰色金屬隱框槽銀灰色裝飾線條（小號）銀灰色裝飾線條（大號）深灰色20MM凹進金屬槽灰藍色窗扇玻璃（R=27）灰藍色窗間墻玻璃顏色與窗扇一致，后置著色陰影盒核心筒百米高層-經(jīng)濟型-玻璃幕墻系統(tǒng)深灰色金屬隱框槽銀灰色裝飾線條（小號）銀灰色裝飾線條（大號）深灰色20MM凹進金屬槽灰藍色窗扇玻璃（R=27）灰藍色窗間墻玻璃顏色與窗扇一致，后置著色陰影盒淺灰色陰影盒面層防火封條深灰色20MM凹進金屬槽銀灰色裝飾線條（大號）銀灰色裝飾線條（小號）深灰色金屬隱框槽灰藍色窗間墻玻璃顏色與窗扇一致，后置著色陰影盒灰藍色窗扇玻璃（R=27）保溫材料吊頂（由室內(nèi)公司二次設(shè)計）地板（由室內(nèi)公司二次設(shè)計）核心筒百米高層-經(jīng)濟型-玻璃幕墻系統(tǒng)深灰色20MM凹進金屬槽深灰色金屬隱框槽Chapter 6.V2.0工作計劃V2.0工作計劃2015年上海大區(qū)計劃對華東區(qū)銷售型辦公樓研究工作計劃：1.對持有型辦公樓和銷售型辦公樓的產(chǎn)品定位進行明晰的判斷和標準整理;2.結(jié)合成本維度拆分銷售型辦公樓的各項技術(shù)標準；3.除建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)外，添加機電、室內(nèi)設(shè)計等專業(yè)的產(chǎn)品標準整理；4.各個高度分區(qū)、防火分區(qū)內(nèi)標準樓型的研發(fā)形成產(chǎn)品庫。5.針對核心筒、大堂、柱網(wǎng)、產(chǎn)品標準、裝修標準形成大區(qū)內(nèi)統(tǒng)一的產(chǎn)品庫。6.。需要做的還有很多，我們會繼續(xù)。END