房地產開發集團事業合伙人項目跟投計劃案例培訓手冊(3頁).docx

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房地產開發集團事業合伙人項目跟投計劃案例培訓手冊(3頁).docx

1、案例：萬科事業合伙人項目跟投計劃萬科某城市A項目投資總額為10億元（注：資金峰值），采取公司制方式運作。A項目由兩名股東構成，分別是萬科控股51%，B公司（注：通常為當地土地合作方）占49%。萬科拿出其中的13%作為所在公司的跟投比例，資金總額為1.3億元；其中深圳盈達投資基金管理有限公司（注：萬科的合伙人持股平臺）投資比例為8%（即8000萬元），項目合伙人為5%（即5000萬元）。具體操作流程如下：（一）參投范圍與持股比例根據合伙人的類別，設定跟投的上限和下限，城市公司總經理跟投上限為500萬元、下限為50萬元。合伙人只有實際出資才會對自己的行為負責，最終成為“老板”。城市公司的合伙人屬

2、于強制跟投；但城市公司員工或不參與本項目的其他同事，包括集團同事則屬于自愿跟投，跟投人員和比例如下表所示。等級類別具體人員跟投性質跟投下限跟投上限跟投總額跟投比例A總經理甲強制跟投50萬500萬1750萬35%首席合伙人管理層、項目負責人、營銷總監等強制跟投20萬70萬資深合伙人剩余M序列強制跟投5萬45萬項目合伙人項目相關人員強制跟投2萬10萬B公司員工剩余公司員工自愿跟投1萬7.5萬1500萬30%C區域合伙人區域本部強制跟投人及區域高級合伙人強制跟投以區域細則為準以區域細則為準250萬5%區域內其他同事區域本部及區域內其他一線公司同事自愿跟投1萬10萬500萬10%D集團內其他單位員工按

3、照跟投規則自愿跟投1萬10萬1000萬20%（二）成立合伙企業1、根據A項目跟投范圍和人員，萬科*城市公司總經理甲（GP）投入500萬元、副總經理乙（GP）投入70萬元，員工代表丙（LP）投入5萬元，共同發起成立“合伙企業1（有限合伙）”，并與本項目跟投的其他員工（共4425萬元），簽訂代持協議，其他員工委托該合伙企業進行投資。此時，合伙企業1（有限公司）投資資金共計5000萬元。（注：跟投資金可通過鵬金所無抵押貸款，一年需還本一次，利率為12%，若員工離職利率將提高到14%）2、深圳盈達投資基金管理有限公司（GP）投資8000萬元，與“合伙企業1（有限合伙）”（LP）跟投的5000萬元，發起

4、設立“合伙企業2（有限合伙）”，持有A項目的13%。3、A項目是以公司制來運作的，因為房地產開發企業拿地及招標等工作都需要一定的資質，而這些是合伙企業不具備的，合伙企業僅是一個事業合伙人的持股平臺。因此，A項目的股東由“合伙企業2（有限合伙）”、當地城市公司和B公司三方構成，持股比例分別為13%、38%和49%。（三）合伙企業分紅及注銷項目凈現金流回正，退還跟投人員全部本金。2年后A項目結束，項目公司實現了銷售資金回籠并實現結算，總銷售計算30億元，按照房地產行業平均凈利潤率15%匡算，凈利潤為4.5億元。因此，“合伙企業2（有限合伙）”占股比例為13%，分紅為5850萬元（注：所得稅前的利潤），其中萬科*城市公司總經理甲分紅為585萬元（5850萬元*500萬元/5000萬元），投資回報率為117%（585萬元/500萬元*100%）。合伙人分紅后，繳納個人所得稅；全體合伙人簽署清算報告，包括債權債務清理完畢和稅款工資已繳清；到稅務部門開具清稅證明后，合伙企業向工商局申請注銷。萬科*城市公司占股比例為38%，分紅所得為17100萬元（4.5億元*38%）。按照稅法規定繳納25%的企業所得稅，如果分配到自然人股東還需要繳納20%的個人所得稅。B公司類同。合伙企業比公司制操作更靈活，避免了雙重征稅。 3 / 3

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