1、中海投資黎香湖項目整體定位謹(jǐn)呈重慶中海投資有限公司1項目組工作的階段劃分u項目區(qū)域?qū)傩匝芯縰城市發(fā)展軌跡研究u中國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢研究u新形勢下城鄉(xiāng)統(tǒng)籌農(nóng)業(yè)開發(fā)項目發(fā)展前景研判u旅游地產(chǎn)開發(fā)運營模式及價值體系研究u項目發(fā)展方向研判u項目整體定位u項目開發(fā)策略及開發(fā)順序研究u項目整體定位報告 u項目南區(qū)屬性研究u旅游度假物業(yè)發(fā)展特征研究u項目各類物業(yè)發(fā)展方向研判u項目定位u項目物業(yè)價值實現(xiàn)價格定位u項目經(jīng)濟評價u項目概況u項目地塊情況u項目定位u配套建議u景觀處理建議u規(guī)劃設(shè)計總體要求u建筑設(shè)計要求、u景觀設(shè)計原則u設(shè)計內(nèi)容及成果u設(shè)計跟進u項目設(shè)計任務(wù)書第一階段整體定位第二階段南區(qū)產(chǎn)品定

2、位及規(guī)劃設(shè)計建議第三階段設(shè)計階段u項目南區(qū)定位報告2南川主要調(diào)研項目重慶主要調(diào)研項目國內(nèi)外參考案例市調(diào)回顧：本報告數(shù)據(jù)來源廣泛、有針對性，主要通過重慶旅游市場調(diào)查、南川住宅市場調(diào)查、案例研究等方式呈現(xiàn)隆鑫花樣的山谷芳草地雪嶺仙山夏宮二期塞拉維假日匯祥云深處依云美鎮(zhèn)仙山流云戴斯大衛(wèi)營木里小鎮(zhèn)隆鑫瀾天湖康田熙岸二期香格里拉西苑博賽豪庭金山麗苑同邦國際城金佛美廬錦輝尚江郡永隆山新城 日本中富良野達沃斯論壇千島湖度假區(qū)九龍山莊東部華僑城成都國色天香成都三圣花鄉(xiāng)惠州金海灣廣州假日半島萬科十七英里廈門發(fā)現(xiàn)之旅主要參考數(shù)據(jù)世聯(lián)數(shù)據(jù)庫重慶市統(tǒng)計局南川區(qū)房管局南川生態(tài)大觀園管委會3報告結(jié)構(gòu)思路項目價目價值盤點點

3、開開發(fā)模式研究模式研究整體開整體開發(fā)策略策略134物物業(yè)發(fā)展建展建議5現(xiàn)實條件梳理條件梳理24PART1 項目價目價值盤點點5區(qū)域價值6價值點一：位于重慶1小時旅游圈，東南部黃金旅游帶上，開發(fā)旅游地產(chǎn)的基礎(chǔ)條件具備7距重慶距重慶5858公里公里距南川距南川3333公里公里黎香湖鎮(zhèn)位于南川西北部，在重慶二環(huán)高速與三環(huán)高速公路之間，距重慶主城58公里，距南川區(qū)中心33公里，距渝湘高速公路大觀出口11公里。項目位于南川區(qū)黎香湖鎮(zhèn)，處在市級自然景觀風(fēng)景區(qū)黎香湖風(fēng)景區(qū)的核心。重慶旅游景點分布圖1小時旅游圈長江三峽旅游圈渝東南旅游圈重慶一小時旅游圈內(nèi)，現(xiàn)有交通便捷，可達性高，易于形成對外輻射力區(qū)位區(qū)位8重

4、慶黃金旅游帶概述：I.重慶黃金旅游帶沿重慶1小時經(jīng)濟圈分布，車程范圍在1-1.5小時，主要旅游區(qū)域有仙女山區(qū)域、金佛山區(qū)域、黑山谷區(qū)域、四面山區(qū)域；II.重慶黃金旅游帶交通等市政配套成熟，渝湘高速貫穿仙女山區(qū)域、金佛山區(qū)域。III.重慶黃金旅游帶旅游產(chǎn)值占重慶旅游的一半以上，是繼長江三峽之后的又一重慶旅游名片。位于重慶東南部黃金旅游帶上，是通往金佛山、仙女山景區(qū)的第一站，旅游區(qū)位優(yōu)勢顯著，對旅游人群可形成較好的攔截效果仙女山區(qū)域金佛山區(qū)域黑山谷區(qū)域1小時車程范圍四面山區(qū)域渝湘高速重慶黃金旅游帶本案區(qū)位區(qū)位9一小時旅游圈內(nèi)以仙女山區(qū)域為代表，整體旅游市場處于發(fā)展起步階段。旅游項目主要依托風(fēng)景區(qū)、

5、溫泉等自然資源規(guī)劃建設(shè)，以滿足旅游觀光、休閑避暑等基本旅游度假需求為主。分區(qū)概況I.仙女山區(qū)域是重慶旅游地產(chǎn)開發(fā)最早，且是發(fā)展較成熟的地區(qū)，目前仍然是市場供應(yīng)主體，擁有最高的市場認(rèn)知度與接受度；II.同時以黑山谷、金佛山、長壽湖為代表的區(qū)域處于旅游地產(chǎn)開發(fā)的第二梯隊，單個開發(fā)項目往往規(guī)模較小，產(chǎn)品品質(zhì)較低；III.四面山，包括縉云山等地的旅游地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，伴隨重慶城市旅游價值的提升及休閑度假游時代的帶來，區(qū)域開發(fā)情景看好；旅游基旅游基礎(chǔ)10仙女山與金佛山旅游資源及發(fā)展力度最為強勢，奠定東南部旅游規(guī)模化發(fā)展的基礎(chǔ)景區(qū)區(qū)域定位核心賣點核心競爭力交通配套吸引游客能力接待游客能力仙女山度假旅游

6、之城、戶外運行之城、生態(tài)環(huán)保之城山景、雪景、參與項目金佛山以觀光游為主，輔以少量休閑度假游、會議商務(wù)旅游山景、雪景、商務(wù)接待黑山谷生態(tài)旅游，養(yǎng)生山景、峽谷、養(yǎng)生四面山生態(tài)旅游山景、養(yǎng)老長壽湖觀光休閑旅游湖景旅游基旅游基礎(chǔ)11關(guān)鍵點二：西部最大的國家級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，旅游觀光產(chǎn)業(yè)，區(qū)域強勢發(fā)展12西部最大的國家級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，以政府為發(fā)展主導(dǎo)，超大規(guī)模支撐其發(fā)揮最佳經(jīng)濟效益，實現(xiàn)最大輻射力項目目規(guī)模模產(chǎn)業(yè)潼南現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)20平方公里農(nóng)業(yè)觀光、循環(huán)經(jīng)濟、山野觀光南川南川現(xiàn)代代農(nóng)業(yè)示范區(qū)示范區(qū)280平方公里平方公里特色種養(yǎng)、旅游特色種養(yǎng)、旅游觀光、休光、休閑度假度假榮昌現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)67平方公里

7、現(xiàn)代畜牧業(yè)、生態(tài)種植攀枝花市國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)50平方公里特色水果、早春蔬菜、優(yōu)質(zhì)烤煙、畜牧水產(chǎn)、林下生物四川省瀘州市江陽區(qū)國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)67平方公里畜牧業(yè)，生態(tài)養(yǎng)殖四川省蒼溪縣國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)67平方公里生態(tài)農(nóng)業(yè)、特色養(yǎng)殖，休閑觀光2010年9月，國家農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)成立北京市順義區(qū)等50個縣（區(qū)、市、墾區(qū)）為第一批國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。2012年1月，國家農(nóng)業(yè)部批準(zhǔn)成立北京市房山區(qū)、重慶市南川區(qū)等101個市（地）、縣（區(qū)）、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）為第二批國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。目前，全國共有151個國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，其中重慶市有潼南、南川、榮昌三個國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，四川省有7個國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，是分布最

8、密集的省份。國家級：國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、全國休閑農(nóng)業(yè)及鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)省級：重慶市生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)集中示范區(qū)相關(guān)鏈接：按國際慣例，農(nóng)業(yè)旅游區(qū)半徑大于9.5公里時，才能發(fā)揮最佳經(jīng)濟效益，折合面積約280平方公里。13政府主導(dǎo)下進行整體區(qū)域布局規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，呈現(xiàn)出較為合理的發(fā)展格局生生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)園區(qū)產(chǎn)業(yè)布局布局產(chǎn)業(yè)分布分布一心兩區(qū)兩一心兩區(qū)兩帶功能定位功能定位一心大觀鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)綜合配套服務(wù)中心兩區(qū)黎香湖湖區(qū)、黎香湖湖區(qū)、天都湖湖區(qū)以黎香湖湖區(qū)黎香湖湖區(qū)為中心的中高端休閑度假功能區(qū)；以天都湖湖區(qū)為核心的體驗娛樂功能。兩帶龍川江經(jīng)濟帶、黎天休黎天休閑度假旅游度假旅游帶龍川江經(jīng)濟帶是主

9、要的農(nóng)工生產(chǎn)區(qū)、水體休閑旅游觀光帶；黎天休黎天休閑度假旅游度假旅游帶是旅游是旅游資源品源品質(zhì)最高地區(qū)，是南川與重最高地區(qū)，是南川與重慶主城休主城休閑度假的后花園度假的后花園。產(chǎn)業(yè)定位：重慶近郊生態(tài)休閑觀光旅游度假區(qū)、國家級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示區(qū)。產(chǎn)業(yè)目標(biāo)：到2020年，示范區(qū)經(jīng)濟總量年均增長15%，達到50億元左右；人均收入達到2萬元以上；建成重慶市綠色蔬菜等“六大農(nóng)業(yè)基地”，打造生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)和農(nóng)業(yè)觀光、休閑、養(yǎng)老、度假基地。一心一心大大觀鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)兩區(qū)兩區(qū)黎香湖湖區(qū)黎香湖湖區(qū)兩兩帶黎天休黎天休閑度假旅游度假旅游帶兩區(qū)兩區(qū)天都天都湖湖區(qū)湖湖區(qū)兩兩帶龍川江川江經(jīng)濟帶14生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主要以特色種養(yǎng)

10、、旅游觀光、休閑度假三大產(chǎn)業(yè)為主，規(guī)劃有11類產(chǎn)業(yè)分支，園區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)豐富、復(fù)合特征生生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)主園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色種養(yǎng)示范類特色種植示范筍竹產(chǎn)業(yè)、油菜產(chǎn)業(yè)、綠色蔬菜示范基地特色養(yǎng)殖示范新建萬頭生豬養(yǎng)殖場、歐洲雁養(yǎng)殖場高檔花卉及經(jīng)濟林木生產(chǎn)示范苗木基地、藍莓種植基地旅游觀光類魅力魅力鄉(xiāng)村體村體驗以黎香湖以黎香湖綜合開合開發(fā)為主主導(dǎo)的的農(nóng)家家樂建建設(shè)體系體系珍稀植物園薰衣草森林公園，打造成歐洲皇家園林風(fēng)情公園食物療養(yǎng)中心水產(chǎn)養(yǎng)殖、海鮮養(yǎng)殖基地，新建釣蝦休閑園、避暑山莊、現(xiàn)代化會議中心主題樂園白馬山狩獵公園、CS山地體驗、生態(tài)創(chuàng)業(yè)園休閑度假類巴渝旅游小鎮(zhèn)區(qū)主要功能是浪漫度假、山地文化園

11、林城、巴渝民俗文化風(fēng)情、特色產(chǎn)品購物、特色表演度假別墅區(qū)高端住宅區(qū)山水情趣游覽區(qū)水上休閑娛樂、野餐野營活動、跑馬場、夏令營水陸主題游覽區(qū)以農(nóng)耕文化為主題，展示重慶特有的農(nóng)耕文化15園區(qū)招商優(yōu)惠力度較大，覆蓋各產(chǎn)業(yè)面，助推園區(qū)招商速度及建設(shè)進度招招商商引引資優(yōu)惠惠政政策策財政政優(yōu)惠政策惠政策土地土地優(yōu)惠政策惠政策企企業(yè)服服務(wù)保障保障一企一策一企一策1、對固定資產(chǎn)投資在3000萬元以上、產(chǎn)業(yè)帶動強或高新技術(shù)企業(yè)，土地出讓金按一定比例補貼給企業(yè)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2、投資道路、城市基礎(chǔ)設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院、文化、體育等非經(jīng)營性公益項目，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以行政劃撥方式取得國有土地使用權(quán)。1、支持優(yōu)勢企業(yè)發(fā)展壯

12、大，采用動產(chǎn)抵押方式，幫助企業(yè)籌措資金，盤活有益資產(chǎn)。1、對固定資產(chǎn)投資較大、產(chǎn)業(yè)帶動性強的龍頭企業(yè)或者龍頭項目采取“一企一策，特事特辦”的方式，由區(qū)政府單獨制定優(yōu)惠政策，并成立專門工作小組為企業(yè)提供服務(wù)。1、開發(fā)旅游項目固定資產(chǎn)投資在5000萬元以上的，繳納營業(yè)稅的區(qū)級分成部分，第1-3年按50%補貼給企業(yè)。2、興辦大型商業(yè)設(shè)施在10000平米以上，繳納營業(yè)稅的區(qū)級分成部分，第1-3年按50%補貼給企業(yè)。3、新投資種養(yǎng)殖業(yè)基地建設(shè)所需土地，按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t以土地流轉(zhuǎn)方式取得，由項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心統(tǒng)一組織流轉(zhuǎn)。4、對尚未營建的城市公園綠地和森林公園以及業(yè)主承建500畝以上的

13、成片造林地，經(jīng)批準(zhǔn)，可建設(shè)配套設(shè)施，但占地面積必須控制在總面積的3%以內(nèi)。5、一次性流轉(zhuǎn)土地3000畝以上，投資1億元以上，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、休閑觀光農(nóng)業(yè)的，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計，適當(dāng)解決建設(shè)用地指標(biāo)。16生態(tài)農(nóng)業(yè)園加工企業(yè)企業(yè)名稱地址投資規(guī)模重慶三不加食品企業(yè)大觀鎮(zhèn)1900萬元重慶德泰投資公司大觀鎮(zhèn)1.2億元威力啤酒有限公司興隆鎮(zhèn)溫州珍禾農(nóng)業(yè)公司禾圖鄉(xiāng)3億元生態(tài)農(nóng)業(yè)園目前已引進90余家企業(yè)，主要以種植企業(yè)和加工企業(yè)為主，平均投資規(guī)模在200萬元以上。生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)預(yù)計在2016-2020年建成，規(guī)劃年接待旅游人數(shù)300萬人次，示范區(qū)人口規(guī)模達到12萬人，城鎮(zhèn)化水平為62.5%，初步樹立示范區(qū)形象

14、發(fā)展展時間發(fā)展展歷程程2010-2015年初步建成示范區(qū)公共服務(wù)中心、花卉示范基地、優(yōu)質(zhì)糧油基地等；基本完成示范區(qū)交通體系建設(shè)和示范區(qū)相匹配的配套設(shè)施建設(shè)。2016-2020年整合資源，規(guī)模開發(fā)，全面建成國內(nèi)一流的農(nóng)業(yè)生態(tài)示范區(qū)，年旅游度假人數(shù)達到300萬人次，生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地基本建成，初步樹立示范區(qū)形象。在政府的推動下，園區(qū)發(fā)展步伐快速，基礎(chǔ)配套建設(shè)跟進及企業(yè)引進速度較快目前已入駐的重點農(nóng)業(yè)項目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)模投資規(guī)模備注櫻花谷500畝5000萬元已開始接待觀光游客薰衣草種植園4800畝12億元已完成200畝薰衣草種植花卉苗木基地1000畝建設(shè)中，計劃5年完成藍莓產(chǎn)業(yè)基地一期300畝12億元

15、已完成1期300畝種植香草種植基地500畝1.2億元一期項目已完工吳小平葡萄園250畝500萬元已建成，向主城供應(yīng)葡萄大觀現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)項目3000畝23億元已建成300畝示范區(qū)對外營業(yè)17至2015年基本形成“四縱三橫一環(huán)”的交通布局道路道路連接區(qū)域接區(qū)域道路道路標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一一縱線聯(lián)系雙河場水庫興隆場南川城區(qū)雙向兩車道二二縱線改建主干道黎（香湖）黎（香湖）大（觀）路，升級成省級國道雙向三車道三三縱線新建龍川江以西主干道（景觀大道）雙向四車道四四縱線北至黎香湖黎香湖鎮(zhèn)，大觀鎮(zhèn)，接木涼鄉(xiāng)雙向三車道一橫一橫線由東向西經(jīng)河圖鄉(xiāng)大觀鎮(zhèn)雙向三車道二橫二橫線經(jīng)渝湘高速大觀下道口，橫穿規(guī)劃區(qū)核心區(qū)接景觀大道雙向四

16、車道三橫三橫線聯(lián)系木涼鄉(xiāng)與興隆鎮(zhèn)雙河口水庫雙向兩車道環(huán)線（已（已建成）建成）大觀鎮(zhèn)興隆鎮(zhèn)木涼鄉(xiāng)河圖鄉(xiāng)黎香湖黎香湖鎮(zhèn)大觀鎮(zhèn)雙向兩車道18關(guān)鍵點三：中海、澳美、基業(yè)三大規(guī)模型項目共同托市，加速區(qū)域觀光度假聚集效應(yīng)形成19生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)分為南部生態(tài)休閑區(qū)、中部綜合服務(wù)區(qū)以及項目所在的北部休閑度假區(qū)，差異化板塊定位，各引入一個大型開發(fā)企業(yè)進行標(biāo)桿性打造北部休閑度假區(qū)代表項目：中海黎香湖20000畝以上（大一期以上（大一期3300畝）中部綜合服務(wù)區(qū)代表項目：澳美傳媒項目3500畝（2000畝薰衣草基地）南部生態(tài)休閑區(qū)代表項目：翠湖生態(tài)城項目重慶高端政務(wù)商務(wù)會議中心10000畝渝湘高速20翠湖生翠湖生態(tài)城城

17、澳美薰衣草主澳美薰衣草主題公園建公園建設(shè)指指標(biāo)本本項目目占地面積10000畝3500畝20000畝以上其中：建筑用地3000畝1500畝（地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)）大一期3300畝其中：農(nóng)林用地4000畝（苗木基地2800畝）2000畝（薰衣草植物園1200畝、大眾文化休閑娛樂公園800畝）5000余畝（農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園1500畝左右）其中：高爾夫用地3000畝總建筑規(guī)模160萬方90萬方200萬方物業(yè)形態(tài)五星級酒店群、別墅、高爾夫球場五星級溫泉主題酒店、酒店式公寓、五星級溫泉療養(yǎng)中心、度假別墅、度假洋房、莊園式洋房、莊園別墅、企業(yè)會所五星級酒店、花園洋房、別墅、企業(yè)會所、特色商業(yè)街規(guī)劃目標(biāo)重慶高端政務(wù)商務(wù)交

18、流平臺和休閑名片國家5A級風(fēng)景度假區(qū)西南首席生態(tài)主題旅游度假區(qū)發(fā)展節(jié)點已開工已開工，薰衣草主題公園局部呈現(xiàn)濕地公園已呈現(xiàn)，地產(chǎn)已開工三大規(guī)模型旅游度假項目，規(guī)模化的大兵團作戰(zhàn)開發(fā)，共同構(gòu)建生態(tài)大觀園旅游度假體系，目前生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光游已經(jīng)起步21項目價值22總占占地面地面積23423畝大一期占地面積3300畝大一期建筑面大一期建筑面積200萬方（南區(qū)100萬方）容容積率率0.5-2.0（1.2為主）物物業(yè)形形態(tài)住宅商業(yè)酒店養(yǎng)老公寓產(chǎn)業(yè)模式模式農(nóng)民新村學(xué)校醫(yī)院生態(tài)旅游節(jié)能減排示范區(qū)高科技農(nóng)業(yè)農(nóng)民新村生態(tài)農(nóng)業(yè)園農(nóng)家樂2萬畝超大規(guī)模旅游地產(chǎn)開發(fā)項目，首期3300畝，強勢出擊規(guī)模模23黎香湖，是重慶一小時

19、經(jīng)濟圈內(nèi)尚未開發(fā)的海拔最高、溫度最低、植被最好、水質(zhì)最清、體量最大的高山人工湖泊，可供開發(fā)的半島38個，湖心島1個，3萬米湖岸線，湖面海拔在760-800米之間，夏季平均溫度比重慶主城低45度。資源源24PART2 現(xiàn)實條件梳理條件梳理服務(wù)項目背景：在世聯(lián)介入本項目之前，中海曾委托重慶銘騰房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)對黎香湖項目南區(qū)部分地塊做了定位及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議，并且已經(jīng)深入到施工圖階段或方案確定階段，很難實現(xiàn)產(chǎn)品調(diào)整，目前南區(qū)整體定位為瑞士風(fēng)情小鎮(zhèn)，僅余20萬方體量產(chǎn)品未進行定位。25困境一：南區(qū)80%產(chǎn)品定位已基本確定問題：在項目沒有清晰的整體定位前提下，南區(qū)已有80%的產(chǎn)品完成了產(chǎn)品定位，并逐步進

20、入施工圖階段，如何實現(xiàn)整體定位與現(xiàn)有定位的融合，尋求有效發(fā)展策略，以實現(xiàn)風(fēng)險的規(guī)避及整體利潤最大化？大別墅：已出施工圖，300-1200獨棟，主力面積600，容積率0.52，總建面5.5萬方，第一批動工及銷售小別墅：方案已定，150300小獨棟，主力面積220，原容積率1.2，總建面5.4萬方，開發(fā)商損失了部分容積率打造為獨棟產(chǎn)品，或第二批動工及銷售商業(yè)及酒店：方案已確定，年內(nèi)出施工圖，第二批動工，或與大別墅地塊一同動工公寓及洋房：方案調(diào)整中，年內(nèi)出施工圖，第二批動工，容積率1.2-2.0，總體量60萬方南區(qū)剩余未定地塊，容積率0.52-1.2，建筑面積20萬方26困境二：首期計劃推出頂級產(chǎn)品

21、問題：在項目內(nèi)外部配套尚未完備的前提下，何種產(chǎn)品才能實現(xiàn)穩(wěn)健的資金回籠？頂級產(chǎn)品推出需具備什么樣的基本條件？客戶是誰？他們的價值敏感點是什么？地地塊劃分劃分體量（萬方）體量（萬方）面面積區(qū)區(qū)間（平方米）（平方米）預(yù)計推推盤順序序大別墅地塊4-5300-1200主力面積6001小別墅地塊2-3150-300主力面積200-2203公寓地塊11.530-50,30%50-90,61%100-120,9%2洋房地塊55.6小高層：30-80,40%洋房：50-130,60%2均價按照10000元計算，總價區(qū)間在3001200萬27年份套數(shù)成交面積（萬）均價（元/）平均面積（/套）2009389110

22、2.99007264.3320105592137.110954245.172011258665.511855253.62別墅類高端產(chǎn)品受宏觀調(diào)控影響較大，交易嚴(yán)重萎縮，恢復(fù)周期較長20092011年重慶主城別墅交易情況成交量大幅縮水，成交均價增幅下降成交量大幅縮水，成交均價增幅下降282011年，重慶市別墅銷售2945套，其中主力銷售產(chǎn)品面積在150-200和300-350，別墅主力均價在9000-12000元/，總價集中在180-250萬元和300-400萬元。300 以上成交771套，400 以上成交94套；300萬以上成交916套，500萬以上成交312套,1000萬以上成交24套。重慶

23、主城區(qū)個人購買400以上的別墅比例較少，700以上的別墅多是企業(yè)客戶購買。重慶高端客群短期內(nèi)無法支撐本項目頂級產(chǎn)品的銷售2011年2011年2011年29困境三：啟動驅(qū)動力及持續(xù)驅(qū)動力的選擇問題：在南區(qū)產(chǎn)品及銷售目標(biāo)既定的前提下，何種驅(qū)動力才能與之相匹配？同時在科學(xué)成本控制下快速實現(xiàn)？對項目整體持續(xù)驅(qū)動力的尋求？核心驅(qū)動力主題社區(qū)驅(qū)動自然/人文資源驅(qū)動商務(wù)活動驅(qū)動主題產(chǎn)品驅(qū)動特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動？30企業(yè)發(fā)展目標(biāo)樹立市場標(biāo)桿地位實現(xiàn)高利潤目標(biāo)標(biāo)桿型旅游度假大盤標(biāo)桿型旅游度假大盤31屬性界定重慶黃金旅游帶上的大規(guī)模旅游開發(fā)項目，整體區(qū)域發(fā)展強勢項目在區(qū)域內(nèi)部優(yōu)勢明顯前期資金投入巨大，并需長期持續(xù)投入

24、現(xiàn)實困境核心問題是什么？問題一1問題二2實現(xiàn)標(biāo)桿的路徑是什么?在內(nèi)外部環(huán)境支撐不足的前提下，尋求南區(qū)產(chǎn)品近期實現(xiàn)銷售回現(xiàn)的解決策略？項目核心問題解析南區(qū)產(chǎn)品定位先行，近期需實現(xiàn)銷售啟動驅(qū)動力及項目整體驅(qū)動力需分項考慮并緊密結(jié)合首先，我們需要為項目找到一條可行的實現(xiàn)標(biāo)桿的路徑32PART3 開開發(fā)模式研判模式研判33旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)模式投入龐大的旅游成本，旅游作為產(chǎn)業(yè)獨立運營緩慢回收成本，核心靠地產(chǎn)贏利，旅游與地產(chǎn)獨立運營；本項目適用哪一種模式？旅游配套帶動地產(chǎn)模式開發(fā)商投入一定量的旅游配套，配套滿足旅游需求同時，也作為地產(chǎn)的主要配套，以地產(chǎn)為贏利主體，旅游與地產(chǎn)緊密結(jié)合；單一地產(chǎn)模式對開發(fā)商旅

25、游開發(fā)能力要求弱，項目借勢已有資源，較少進行開發(fā)，以地產(chǎn)開發(fā)為主根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗，旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向可以分為三種模式34借借鏡35u參考性案例1.東部華僑城2.成都國色天鄉(xiāng)3.托樂嘉4.廣佛南國桃園5.假日半島6.無錫圣芭芭拉7.萬科十七英里8.發(fā)現(xiàn)之旅9.聚龍小鎮(zhèn)10.金海灣11.案例研究目的:通過研究城市近郊休閑區(qū)旅游地產(chǎn)，總結(jié)出各類旅游地產(chǎn)發(fā)展模式的KPI，與項目條件來匹配尋找項目的發(fā)展方向用地功能比例資源利用單一地產(chǎn)模式p萬科17英里p發(fā)現(xiàn)之旅旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)模式p成都國色天鄉(xiāng)p東部華僑城旅游配套帶動地產(chǎn)模式p金海灣p假日半島旅游地產(chǎn)配套功能重點案例:投入規(guī)模案例研究36東部華僑城是深圳最

26、著名的生態(tài)娛樂度假區(qū)，投資97億，集生態(tài)旅游、娛樂休閑于一體，旅游產(chǎn)業(yè)鏈形成區(qū)位深圳大梅沙片區(qū)，距離市中心約1小時車程規(guī)模及投資項目占地近8平方公里，總投資額97億元主題類型定位于建設(shè)成為集生態(tài)旅游、戶外運動、酒店、溫泉、演藝、美食、購物等功能于一體的大型生態(tài)度假區(qū)配套功能茶溪谷、云海谷、大俠谷三大主題功能分區(qū)，以及山地度假小鎮(zhèn)茵特拉根溫泉小鎮(zhèn)，另有各類景區(qū)景觀、景點項目100多項盈利情況07年7月底營業(yè)以來，月均客流量超過4000人次形成旅游產(chǎn)業(yè)鏈，帶動旅游產(chǎn)業(yè)升級，提升區(qū)域價值生態(tài)旅游度假區(qū)商業(yè)生態(tài)旅游酒店房地產(chǎn)其他配套服務(wù)娛樂項目旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)旅游配套帶動地產(chǎn)單一地產(chǎn)模式37通過大投入

27、旅游帶旺區(qū)域，而實際贏利依然靠住宅，08年地產(chǎn)回款20億，旅游尚處于虧損狀態(tài)總占地9k100%住宅1.5 k16.7%配套7.5 k83.3%休閑設(shè)施帶來了人氣，提升了區(qū)域價值，為天麓的暢銷打下基礎(chǔ)，實際上天麓的客戶與游客基本不重合，住宅銷售依托資源山體別墅天麓均價8萬元/平米，一度成為08年下半年深圳唯一暢銷的樓盤茵特拉根酒店天麓山體別墅天麓山體別墅茶溪谷、云海谷、大俠谷旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)旅游配套帶動地產(chǎn)單一地產(chǎn)模式38旅游和地產(chǎn)同時拿地，先推出旅游項目為地產(chǎn)搭建價值平臺；后通過地產(chǎn)回現(xiàn)促進旅游滾動開發(fā)分項 2003-2006 2007 2008 2009 2010 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)旅游開發(fā)地產(chǎn)開

28、發(fā)深圳東部華僑城的開發(fā)時序安排景區(qū)開放地產(chǎn)銷售旅游開發(fā)為先，通過旅游開發(fā)為地產(chǎn)搭建價值平臺地產(chǎn)回現(xiàn)促進旅游持續(xù)開發(fā)不斷推出新的旅游項目，維持景區(qū)的旅游吸引力旅游開發(fā)不斷深化旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)旅游配套帶動地產(chǎn)單一地產(chǎn)模式39功能規(guī)模比例花卉植物草坪42萬57%游樂園32萬43%商業(yè)街3萬建面總占地74萬平米100%游樂區(qū)游樂區(qū)游樂區(qū)游樂區(qū)游樂區(qū)游樂區(qū)風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街風(fēng)情商業(yè)街入入口口劇場劇場中心廣場中心廣場居住物業(yè)居住物業(yè)成都國色天鄉(xiāng)投資20億元，以旅游促商業(yè)，以商業(yè)、旅游帶動住宅，后期靠地產(chǎn)贏利，旅游基本收支平衡區(qū)位位于成

29、都光華大道、成溫高速和建設(shè)中的芙蓉大道三線三方位進入，距離市中心約40分鐘車程；規(guī)模及投資投資額20億元，1107畝國色天鄉(xiāng)主題公園，整個項目規(guī)劃占地6000畝，國色天鄉(xiāng)游樂園目前已建成的為第一期，占地近600畝，60畝的人工湖開發(fā)思路“以旅游業(yè)促進商業(yè)的進步，以商業(yè)、旅游等綜合功能來帶動高檔住宅開發(fā)”的良性互動發(fā)展格局。配套功能由七國風(fēng)情場館、園林、花卉和景觀及商業(yè)街組成。游娛購結(jié)合。盈利情況主要通過地產(chǎn)盈利，旅游基本收支平衡旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)旅游配套帶動地產(chǎn)單一地產(chǎn)模式40高端住宅物業(yè)開發(fā)高端住宅物業(yè)開發(fā)娛樂主題開發(fā)娛樂主題開發(fā)區(qū)域價值提升區(qū)域價值提升物業(yè)價值增加物業(yè)價值增加觀光主題開發(fā)觀光

30、主題開發(fā)p20052005年8 8月 8月和置信精典汽車聯(lián)合主辦房車聯(lián)動，聚集樂園人氣，為推出香頤麗都一期造勢。p20052005年5 5月 1 1日打造第六屆中國花卉博覽會風(fēng)情園區(qū)，占地987畝六國風(fēng)情館：中國館、法國館、比利時館、德國館、西班牙館、日本館和魔法島，各國花卉文化的體驗和展示以及互動的參與p20052005年1010月 項目重新概念規(guī)劃在風(fēng)情館上增加游樂項目，修建娛樂樂園p20052005年9 9月 1818日香頤麗都一期一批開盤一期占地120畝p20072007年9 9月 2828日p20072007年4 4月 1414日主題樂園開業(yè)，總投資20億投資1億引進國際頂尖游樂設(shè)施

31、，美國集市主題游樂區(qū)域和其它游樂設(shè)施主題游樂、主題演藝與主題商業(yè)連接起九大主題游樂區(qū)域p20062006年3 3月 2828日香頤麗都一期二批開盤香頤麗都二期鷺湖宮開盤，占地303多畝；此時，開發(fā)面積達2000多畝，成為成都最大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目之一；香頤麗都三期藍堡開盤，占地88多畝p20092009年3 3月 p20042004年1212月6日國色天鄉(xiāng)國際風(fēng)情園正式動工該項目規(guī)劃占地6000畝先期打造配套，舉辦車展、花博會等活動為項目造勢，隨后推出住宅，后期開發(fā)中配套與住宅產(chǎn)品交叉開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)旅游配套帶動地產(chǎn)單一地產(chǎn)模式41惠州金海灣旅游項目與地產(chǎn)配套結(jié)合設(shè)置，高檔旅游配套提升項

32、目檔次，旅游為地產(chǎn)服務(wù)，地產(chǎn)為盈利主體l中心組團發(fā)展濱海游憩項目l主要的度假酒店和公寓，形成主要的沿海功能組團，沿海岸和游憩項目分布。l南北兩側(cè)土地作為高檔的濱海社區(qū)。主要進行可出售高檔物業(yè)的開發(fā)。中區(qū)1鳳池島已售罄公寓，別墅認(rèn)籌中2超五星級酒店喜來登酒店（已投入使用）、金海灣嘉華度假酒店、金海灣海宸度假酒店、金海灣康帝度假酒店（三家在建）3水上游樂中心（在建）4休閑、療養(yǎng)、購物5餐飲、娛樂6風(fēng)情小鎮(zhèn)7中檔酒店、游艇（在建）8傳統(tǒng)高檔度假區(qū)23147568主要住宅分布旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)旅游配套帶動地產(chǎn)單一地產(chǎn)模式42廣州假日半島旅游項目營造社區(qū)環(huán)境，先天資源與再造休閑配套有機結(jié)合，最大限度提升住

33、宅的價值酒店、商業(yè)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)高爾夫球場“故鄉(xiāng)里”主題公園居住區(qū)“故鄉(xiāng)里”主題公園高爾夫酒店及商業(yè)區(qū)位廣州市花都區(qū)山前大道王子山脈生態(tài)圈內(nèi)，擁有530萬平方米天然湖泊 規(guī)模及投資用地近1萬畝，首期用地1000多畝，約2000套配套功能“故鄉(xiāng)里”主題公園：占地200畝，選取來自嶺南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)、具有上百年歷史的建筑材料建造而成，集民間才藝展示、民俗風(fēng)情表演及休閑游樂為一體的古村落主題公園。主要活動：醒獅、絕技、民俗藝術(shù)、游戲擂臺、文化攝影大賽等；高爾夫球場：占地800畝，巧妙融合森林、湖泊、坡地等自然景觀資源，景觀深受高爾夫愛好者喜愛；假日半島酒店：五星級景觀酒店，201房間，中西餐廳，

34、休閑配套；夏威夷風(fēng)情商業(yè)街：提供完善商業(yè)配套。獨棟高爾夫別墅單價6900元/平米；聯(lián)排別墅單價4800元/平方米洋房單價3400元/平米旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)旅游配套帶動地產(chǎn)單一地產(chǎn)模式43萬科十七英里依托地勢和環(huán)境打造具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住社區(qū)u高層公寓，北面靠山，遠觀海 景，實現(xiàn)海景資源利用最大化。u聯(lián)排別墅，可觀海景，通過階梯下海灘。每套280平方米的共三層，帶私家泳池，住宅屋面均有綠色植被。u近海雙拼別墅，距離海岸線25米，環(huán)抱私人沙灘。每戶300多平方，共三層，可觀近海，帶私家泳池。私人沙灘地理位置深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)溪涌村占地面積67571.1建筑面積50,678，其

35、中：住宅：48000，會所、商業(yè)約：2000容積率0.75開發(fā)周期分2期開發(fā)，一期為退臺式連排住宅（分多拼和雙拼兩種）；二期為小高層公寓旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)旅游配套帶動地產(chǎn)單一地產(chǎn)模式44廈門發(fā)現(xiàn)之旅廈門郊區(qū)以住宅為主的休閑大盤，低價入市，搶占市場空白，逐漸由第二居所向第一居所轉(zhuǎn)變區(qū)位位于漳州長泰馬洋溪，距離廈門40分鐘車程規(guī)模總占地1800多畝，首期用地86萬平方米，總建面22萬平，至今開發(fā)6年以上項目特色三期溫泉入戶，大社區(qū)；配套五星級酒店（在建）、網(wǎng)球場、咖啡廳、超市、會所銷售價格情況2003年首期別墅價格僅為3000多元/平方米，2007年三期別墅起價達到8500元/平方米項目關(guān)鍵依托廈門

36、，先期入市搶占市場空白一期二期三期在售別墅總體規(guī)劃圖發(fā)現(xiàn)之旅產(chǎn)品提升是一個逐步的過程。旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)旅游配套帶動地產(chǎn)單一地產(chǎn)模式45三種模式中，單一地產(chǎn)模式需要強勢資源，本項目資源不夠稀缺，采用單一地產(chǎn)模式風(fēng)險大，不建議采用核心核心KPI單一地產(chǎn)模式單一地產(chǎn)模式旅游配套帶動地產(chǎn)模式旅游配套帶動地產(chǎn)模式旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)模式旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)模式投入情況投入情況投入少投入較大投入大，高規(guī)格規(guī)模配套交通狀況交通狀況距市區(qū)1小時車程內(nèi)，道路道路通達性好通達性好要求有快速干線快速干線與城市相連接對城市公共交通公共交通系統(tǒng)依賴度較高對區(qū)域價值的依賴對區(qū)域價值的依賴最大較小最小對區(qū)域形象的提升對區(qū)域形象的提

37、升較小較大最大資源要求資源要求區(qū)域有較強勢資源擁有資源，但不需要非常強勢符合自身項目定位要求的資源客戶情況客戶情況居住客戶為主居住和休閑客戶皆有娛樂客戶為主項目功能劃分項目功能劃分居住功能區(qū)占據(jù)用地面積90左右左右休閑配套功能區(qū)占總用地60左右左右娛樂配套功能區(qū)占總用地90左右左右資源與物業(yè)關(guān)系資源與物業(yè)關(guān)系資源最優(yōu)區(qū)域排布住宅物業(yè)通過資源再造平衡地塊整體價值根據(jù)資源情況打造不同的娛樂休閑項目周邊配套依賴度周邊配套依賴度對周邊配套依賴度較高對周邊配套依賴度較小，主要依靠自身資源再造依靠自身娛樂配套再造吸引人氣模式小結(jié)及匹配46旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)模式投入大，對運營能力要求高，且該模式的旅游產(chǎn)業(yè)多處

38、于虧損狀態(tài)，風(fēng)險大，不是最適合的模式發(fā)展模式開發(fā)商自身能力產(chǎn)品把握能力資源整合能力招商運營能力單一地產(chǎn)模式旅游配套帶動地產(chǎn)模式旅游帶動地產(chǎn)模式風(fēng)險系數(shù)模式小結(jié)及匹配47世聯(lián)基于對項目客觀條件及中海企業(yè)目標(biāo)判斷：旅游配套帶動地產(chǎn)最吻合本項目，且可實現(xiàn)度高核心KPI單一居住模式旅游配套帶動地產(chǎn)模式旅游產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)模式交通狀況區(qū)域形象提升資源要求客戶要求 項目功能劃分資源與物業(yè)關(guān)系周邊配套依賴度對區(qū)域價值提升風(fēng)險指數(shù)企業(yè)能力要求本項目的開發(fā)模式為旅游配套帶動地產(chǎn)模式本項目匹配本項目交通較為便利需要提升區(qū)域形象資源不夠強勢第一居所、第二居所兼有旅游配套占總規(guī)模的50%以上按地塊資源及區(qū)域發(fā)展階段分組團

39、開發(fā)對周邊配套依賴度較小，主要靠自身資源再造需要提升區(qū)域價值中海有較強資金運作和資源整合能力，但需積累旅游地產(chǎn)經(jīng)驗?zāi)Ｊ叫〗Y(jié)及匹配48幾乎所有旅游地產(chǎn)項目都是以旅游配套先行帶動地產(chǎn)物業(yè)銷售及價值提升，但是，受本項目現(xiàn)階段產(chǎn)品及開發(fā)時序的制約，我們需要尋找到支撐項目近期銷售的開發(fā)模式旅游配套與地產(chǎn)同時啟動旅游配套旅游配套類型型選擇標(biāo)準(zhǔn)：快速呈準(zhǔn)：快速呈現(xiàn)、標(biāo)桿桿效效應(yīng)、匹配、匹配產(chǎn)品品非常規(guī)的發(fā)展模式存在市場風(fēng)險，我們需要通過市場機會的挖掘進行最大程度的風(fēng)險規(guī)避49機會挖掘機會挖掘50旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會重慶旅游對外輻射力提升，旅游市場收入快速上漲，旅游產(chǎn)業(yè)有擴大化發(fā)

40、展需要200820092010國際旅游外匯收入（億元）28.3533.8344.28國內(nèi)旅游收入（億元）530.03666.34868.36u國際、國內(nèi)旅游人數(shù)逐年增加，同時旅游總消費也快速增加。u2010年來渝平均逗留天數(shù)增長至3.4天。u國際旅游人數(shù)及消費劇增。重慶51旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會重慶景區(qū)開發(fā)以觀光游為主旅游配套不完善自然風(fēng)光長江三峽仙女山四面山都市旅游解放碑特色古鎮(zhèn)龔灘古鎮(zhèn)大昌古鎮(zhèn)紅色旅游白公館渣滓洞歷史古跡大足石刻小三峽懸棺群依托已有資源進行初級開發(fā)，產(chǎn)品以觀光為主，對游客吸引力有限住宿購物餐飲娛樂30.1%24.1%19.6%14.8%游客滿意度

41、低重慶旅游不滿意度排序當(dāng)前重慶旅游以觀光為主，體驗休閑旅游產(chǎn)品開發(fā)不足，并且缺少產(chǎn)業(yè)支撐，市場活力不足重慶數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)客戶數(shù)據(jù)庫52旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會重慶已經(jīng)進入深度度假體驗階段，旅游需求多元化，將對本地旅游市場提出更高要求l 重慶市GDP總值已突破萬億元大關(guān)，達到了10011億元（截止2011）。l 重慶人均GDP達到了34500元，約合人均人均5476美元。美元。數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒2006-2011年重慶經(jīng)濟狀況比較項200620072008200920102011GDP（億元）3492412350975856789010011人均GDP（元）124

42、571466018025228142727134500人均GDP(美元)旅游發(fā)展階段3000度假需求普遍產(chǎn)生3000-5000度假旅游規(guī)模化發(fā)展5000度假旅游高層次深度發(fā)展按世界旅游發(fā)展規(guī)律：當(dāng)人均GDP達到3000美元時，度假旅游的需求普遍產(chǎn)生；當(dāng)人均GDP達到5000美元時，度假旅游向高層次深度發(fā)展。由此可見重慶已進入深度度假體驗階段。重慶53主要來源地消費特征貢獻的價值休閑度假客戶西三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)以及長三角、珠三角、環(huán)渤海中心城市的中高端客戶乘飛機或開私家車與家人同行或與朋友結(jié)伴，議價能力低，使用居住、休閑消費等功能，人均消費支出高貢獻高利潤的主要客源觀光旅游客戶成渝經(jīng)濟圈以及長三角

43、和珠三角經(jīng)濟帶城市為主的客戶跟團或結(jié)伴出行，有一定議價能力，對居住及休閑消費檔次要求一般，有一定的消費能力擴大知名度，并帶來較高利潤周末休閑游客重慶主城及周邊區(qū)域的周末休閑客戶 進行周末放松身心的餐飲、娛樂活動，部分不使用居住功能，人均消費支出費用較低較為穩(wěn)定和持續(xù)的客流，貢獻現(xiàn)金流商務(wù)客戶重慶主城及西三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)以企事業(yè)會議、商務(wù)接待、團隊拓展為主，對居住、商務(wù)配套及旅游度假配套功能要求較高，人均消費支出高樹立高端形象，并貢獻高利潤旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會旅游客群多元化帶來差異化的消費需求及持續(xù)利潤重慶54p據(jù)統(tǒng)計，年“十一”長假期間，“北京最美鄉(xiāng)村”吸引了萬游

44、客，占郊區(qū)接待游客總數(shù)的，同比增長；總收入達萬元。p“北京最美鄉(xiāng)村”旅游日趨紅火，不僅全面展示了新農(nóng)村建設(shè)的成果，更有力地說明了農(nóng)業(yè)觀光旅游逐漸成熟。p國家統(tǒng)計局天津調(diào)查總隊最新調(diào)查資料顯示，隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的不斷提高，到農(nóng)村采摘、休閑已經(jīng)成為城市居民旅游度假的時尚選擇p2011年，天津觀光休閑旅游農(nóng)業(yè)園已近30個，總占地面積達1.6萬余畝。觀光旅游農(nóng)業(yè)園從業(yè)人員總數(shù)近2000人p2011年，本市觀光休閑旅游農(nóng)業(yè)園共接待游客56.4萬人次，同比增長20%；實現(xiàn)營業(yè)總收入2989萬元，同比增長13.0%。p梨花節(jié)開幕以來，新津縣各景區(qū)共接待游客200多萬人次，實現(xiàn)旅游總收入近3億元，分別比去

45、年同期增長27%和38%以上，僅清明小長假前兩日，新津游客數(shù)量即突破30萬人次。p三圣花鄉(xiāng)08年當(dāng)?shù)鼗ɑ芙灰资袌鼋灰琢窟_5.6億元人民幣，旅游人數(shù)超過1200萬人次，旅游收入達到了3億元。旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會北京天津成都p截至2009年,上海市已建成的各類鄉(xiāng)村旅游景點有110余個,年接待游客超過1000萬人次,比2008年增長15%以上,直接帶動各類涉農(nóng)收入15億元以上,解決了3萬多當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)。上海p2012年春節(jié)期間，到鄉(xiāng)村去享受綠色食品，體驗農(nóng)家恬靜生活，在爆竹聲中度過一個別樣的新年，成為許多重慶春節(jié)出游者的首選。重慶各區(qū)縣紛紛推出“殺年豬、迎新年”系列優(yōu)惠

46、活動，吸引了大批城市居民。據(jù)重慶市旅游局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，元旦期間，重慶鄉(xiāng)村游同比增長75.4,自駕游客占鄉(xiāng)村旅游者總數(shù)的90以上。重慶“鄉(xiāng)村游”是現(xiàn)在都市群體熱衷的旅游方式，已經(jīng)成為全國范圍的旅游發(fā)展重點領(lǐng)域，發(fā)展前景十分樂觀鄉(xiāng)村游55目前重慶休閑觀光農(nóng)業(yè)項目約83個，主要集中在重慶周邊的區(qū)縣，分布零散，無法形成規(guī)模項目大多規(guī)模小，同質(zhì)化嚴(yán)重，開發(fā)層面低且經(jīng)營模式單一，深度發(fā)展受到嚴(yán)重制約一、缺乏政府有效的宏觀控制和指導(dǎo)二、盲目開發(fā)，投入大，收益小三、缺少科學(xué)定位，難以深度開發(fā)四、模式單一，特色不明顯觀光農(nóng)業(yè)相應(yīng)的配套政策、管理條例滯后，缺少具體的優(yōu)惠政策，其次，對全市的觀光農(nóng)業(yè)旅游缺少統(tǒng)一的規(guī)劃與

47、區(qū)域性的指導(dǎo)，與企業(yè)缺乏聯(lián)系，導(dǎo)致多區(qū)域重復(fù)建設(shè)重慶觀光農(nóng)業(yè)開發(fā)層面低，大部分的觀光農(nóng)業(yè)只停留在農(nóng)家樂、果園采摘等幾個單一項目上開發(fā)上市的精品部多，品牌意識淡薄，開發(fā)項目單一，導(dǎo)致園區(qū)對季節(jié)依賴性強按照國際慣例，農(nóng)業(yè)旅游區(qū)半徑大于9.5KM時才能發(fā)揮最佳經(jīng)濟效益，而重慶大多小于這個半徑，由此造成市場范圍狹小、客源不足。重慶大部分農(nóng)業(yè)觀光園項目大同小異，一般都是參觀奇花、品嘗佳果、垂釣等，導(dǎo)致旅游功能缺乏獨立完整性，吸引力不強。旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會單兵獨斗的分散發(fā)展格局急需整合突破鄉(xiāng)村游56大觀園郊游情況活動日期：2012年4月10日-2012年5月初參加費用：免費

48、活動：重慶生態(tài)大觀園第二屆鄉(xiāng)村旅游文化節(jié)暨櫻花旅游節(jié)活動日期：2012年6月16日參加費用：每人每次50元，6月30日前買一送一，7月15日前買二送一活動：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)總部基地開園活動日期：2012年5月31日參加費用：免費活動：走進大觀香草園，享受紫色浪漫之旅旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會生態(tài)農(nóng)業(yè)園“鄉(xiāng)村游”大規(guī)模發(fā)展方式，區(qū)域推廣型活動密集，配合實際有效的推廣策略最大程度吸引人氣57園區(qū)從2011年5月第一次面向大眾，2012年上半年累計游客量6-7萬人次。2016年-2020年預(yù)計園區(qū)游客達到300萬人次，未來大觀園將大量的舉辦活動，召集人氣，擴大區(qū)域的知名度2012年生

49、年生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)園區(qū)節(jié)慶活活動情況情況節(jié)慶活動時間 地點櫻花節(jié)活動4月5月大觀鎮(zhèn)熏衣草節(jié)5月6月大觀鎮(zhèn)九品蓮花節(jié)5月11月大觀鎮(zhèn)香草節(jié)6月11月大觀鎮(zhèn)玫瑰節(jié)6月10月木涼鄉(xiāng)特色水產(chǎn)嘗鮮節(jié)6月9月木涼鄉(xiāng)有機蔬果采摘節(jié)8月-9月園區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)重慶生態(tài)大觀園攝影大賽8月園區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)中國鄉(xiāng)村休閑旅游發(fā)展論壇10月恒安戴斯酒店“黎香湖杯”世界圍棋爭霸賽10月拙耕園旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會生態(tài)農(nóng)業(yè)園陌生旅游區(qū)域在缺乏相關(guān)配套情況下，單純依靠政府推廣，整體效果不佳58城市發(fā)展及客群多元化發(fā)展下的旅游轉(zhuǎn)型要求“鄉(xiāng)村游”成為旅游發(fā)展的強勢新領(lǐng)域，需要規(guī)模性統(tǒng)籌發(fā)展突破原始發(fā)展方式的制約新興的規(guī)

50、模化發(fā)展“鄉(xiāng)村游”，需結(jié)合多主體共同發(fā)力旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會迅速啟動，客群覆蓋最大化，形成區(qū)域中心聚集效應(yīng)總結(jié)配合政府共同發(fā)力，以中海的品牌號召力及開發(fā)速度，迅速搭建區(qū)域旅游平臺，在短期內(nèi)聚集旅游人氣，使區(qū)域成為重慶旅游新高地，項目成為區(qū)域旅游的絕對標(biāo)桿59第一階段第二階段第三階段配合區(qū)域整體發(fā)展方向成為區(qū)域發(fā)展引擎，快速聚集人氣，塑造項目辨識度高端旅游度假配套跟進，擴大市場占領(lǐng)穩(wěn)定發(fā)展基礎(chǔ)，初步建立市場標(biāo)桿認(rèn)知絕對標(biāo)桿地位的建立實現(xiàn)價值最大化認(rèn)同標(biāo)桿旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會總結(jié)分階段差異化發(fā)展，持續(xù)性驅(qū)動力引領(lǐng)市場發(fā)展60旅游市旅游市場

51、機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會以仙女山為代表的重慶旅游地產(chǎn)市場尚處于起步階段，當(dāng)前產(chǎn)品主要以避暑功能為主，項目內(nèi)部缺乏豐富的體驗性、復(fù)合性的度假配套芳草地塞拉維假日花漾的山谷 夏宮戴斯大衛(wèi)營維豐藍湖熙岸現(xiàn)狀以旅游區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)居多，真正的旅游地產(chǎn)項目空缺61旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會主流旅游度假產(chǎn)品以洋房公寓為主，戶型緊湊，總價低現(xiàn)狀旅游區(qū)地產(chǎn)項目吸引的是看重總價控制及資源依附的客群62旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會投資客群養(yǎng)老客群度假客群養(yǎng)老客群：區(qū)域來源：重慶主城年齡：50-60歲總價承受：20-40萬元需求產(chǎn)品：公寓 30-60投資客群：區(qū)

52、域來源：重慶主城為主、區(qū)縣客戶占一定比例年齡：30-50歲總價承受：20-30萬元需求產(chǎn)品：投資型公寓 20-40度假客群：區(qū)域來源：重慶主城及周邊區(qū)縣客戶年齡：30-50歲總價承受：20-100萬元需求產(chǎn)品：投資型公寓 30-100、小戶型洋房 30-90 別墅 40-130目前重慶度假客群多以自住避暑為主要目的，有潛在投資需求，注重產(chǎn)品總價控制，置業(yè)目的重合性較高現(xiàn)狀現(xiàn)有客群置業(yè)目的單一性強，對物業(yè)要求不高，承受力有限63區(qū)域2011年供應(yīng)面積（萬方）2011年去化面積（萬方）仙女山4015.7黑山谷127.5四面山7.55.5金佛山53.6長壽湖98.5旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地

53、產(chǎn)市市場機會機會現(xiàn)狀在品牌、規(guī)模及配套的支撐下，控制總價的小戶型產(chǎn)品可實現(xiàn)較高去化量仙女山為旅游地產(chǎn)物業(yè)主要供應(yīng)區(qū)，單盤年均去化體量集中在2-4萬方，突出項目可達7萬方左右64旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會區(qū)域項目名稱配套設(shè)施長壽板塊香江長壽湖養(yǎng)身養(yǎng)老、酒店、會議中心、觀湖高爾夫、風(fēng)情商業(yè)街合川板塊龍湖合川釣魚城半島學(xué)校、教堂、博物館、4個風(fēng)情商業(yè)街江津板塊晉愉大嶺湖酒店、溫泉、商業(yè)街豐都板塊隆興瀾天湖酒店、會議中心、商業(yè)中心、婚慶廣場北碚板塊心景湯天下商業(yè)街、酒店、會議中心重慶悅榕莊酒店、會議中心大足板塊海棠香國龍水湖項目休閑旅游、餐飲旅社、商業(yè)娛樂、文化展示、民俗表演、

54、石刻藝術(shù)體驗?zāi)洗ò鍓K基業(yè)翠湖生態(tài)城項目酒店、會議中心、高爾夫澳美薰衣草種植園項目風(fēng)情商業(yè)街、酒店、會議中心、運動公園區(qū)域區(qū)域項目名稱目名稱項目目規(guī)模模交通狀況與重慶主城距離距重慶主城時間北碚區(qū)十里溫泉城30平方公里內(nèi)環(huán)高速、渝南高速55Km1小時巴南區(qū)基業(yè)翠湖生態(tài)城10000畝渝湘高速50km40分鐘南川區(qū)澳美薰衣草種植園4500畝渝湘高速58Km45分鐘豐都隆鑫瀾天湖旅游開發(fā)項目23平方公里自建道路172Km3.5小時合川區(qū)龍湖合川釣魚城項目10000畝渝合高速56Km1.5小時大足區(qū)澤京海棠香國龍水湖項目1000畝成渝高速100Km2.5小時江津區(qū)晉愉大嶺湖項目2500余畝成渝高速、二環(huán)高

55、速50Km40分鐘銅梁縣銅梁玄天湖11000畝渝遂高速、重慶三環(huán)高速65Km1小時長壽區(qū)香江國際長壽湖項目2500畝渝宜高速100Km2小時趨勢復(fù)合型高端大規(guī)模旅游度假地產(chǎn)逐步興起，強調(diào)景觀資源最大化，配套完善性，旅游度假體驗性，但本項目在區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景及交通上有絕對的優(yōu)勢65旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會趨勢高端度假產(chǎn)品有良好的客群發(fā)展基礎(chǔ)，消費檔次上升，消費類型趨向多樣化外部高端人群外部高端人群導(dǎo)入，內(nèi)部入，內(nèi)部財富聚集，豪富聚集，豪車、奢侈品、奢侈品熱銷66旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會內(nèi)部競爭-翠湖生態(tài)城-企業(yè)剖析總資產(chǎn)14億l重慶市農(nóng)村商

56、業(yè)銀行股份有限公司4.17股份l絕對控股某擔(dān)保公司l作為第一大股東相對控股某小額貸款公司l從重慶郊縣起步開發(fā)，累計完成地產(chǎn)開發(fā)量約65萬平方米l擁有兩家從事工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全資子公司，擬將開發(fā)璧山及兩江新區(qū)的工業(yè)項目51萬方l絕對控股（70%股權(quán)）某農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和銷售公司，擁有2000余畝生產(chǎn)基地和完善的銷售渠道和網(wǎng)絡(luò)l全資擁有一家房屋建筑、市政工程總承包一級資質(zhì)的建筑公司，累計完成建筑工程總產(chǎn)值逾61億元。l全資擁有一家二級資質(zhì)的園林建筑公司l相對控股（持有40%股權(quán)）及一家重慶排名前十位的工程監(jiān)理公司。目前集團公司已累計投資設(shè)立了全資、控股和參股公司20家。基業(yè)控股集團公司創(chuàng)建于1997年，正式

57、成立于2009年1月，總資產(chǎn)14億元；2010年3月，與巴南區(qū)人民政府簽訂巴南區(qū)下澗口新農(nóng)村建設(shè)及生態(tài)旅游開發(fā)合作協(xié)議；2011年7月15日，與南川區(qū)人民政府簽署了下澗口統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合開發(fā)項目投資協(xié)議書；“翠湖國際生態(tài)城”項目是集團公司未來十年發(fā)展歷程中的重大項目。本地多元化發(fā)展集團公司，有良好融資渠道及產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，但集團總資產(chǎn)有限，同時進行多領(lǐng)域投資及該項目的分區(qū)階段性簽署將會嚴(yán)重影響翠湖生態(tài)城項目的開發(fā)進程。短期內(nèi)無法形成對區(qū)域整體發(fā)展的實質(zhì)推動67翠湖生翠湖生態(tài)城建城建設(shè)指指標(biāo)占地面積10000畝其中：建筑用地3000畝其中：農(nóng)林用地4000畝（苗木基地2800畝）其中：高爾夫用地300

58、0畝總建筑規(guī)模160萬方物業(yè)形態(tài)五星級酒店、別墅、高爾夫球場規(guī)劃目標(biāo)重慶高端政務(wù)商務(wù)交流平臺和休閑名片該類企業(yè)注重資金周轉(zhuǎn)，且企業(yè)資金實力并不支持開發(fā)大量的高端商務(wù)型產(chǎn)品，必然會將銷售型產(chǎn)品作為發(fā)展目標(biāo)。預(yù)計首先從巴南區(qū)地塊開始進行苗木基地打造，隨后啟動高端商務(wù)產(chǎn)品開發(fā)及銷售物業(yè)開發(fā)，中期階段性投入運營，并推出銷售物業(yè)。產(chǎn)業(yè)先行，以發(fā)展商務(wù)為噱頭，以銷售為主要贏利點。旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會內(nèi)部競爭-翠湖生態(tài)城中期將與本項目形成激烈競爭68旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會內(nèi)部競爭-澳美薰衣草主題公園-重慶澳美傳媒集團集團公司于1996年4月成立，注冊

59、資本1000萬元；占有重慶戶外廣告15%的市場份額，電梯平面媒體97%的市場份額；重慶廣告市場一年8個億，澳美獨占1個億左右；集團旗下?lián)碛?家全資或控股子公司；是亞洲戶外媒體百強供應(yīng)商、中國戶外媒體百強供應(yīng)商、重慶十大品牌廣告公司；2009年開始，計劃通過資本運營方式，并購整合全國近60多家廣告企業(yè)，力爭發(fā)展成年產(chǎn)值達15億、年利潤近4億元的，亞洲領(lǐng)先的跨媒體、高科技、網(wǎng)絡(luò)化的互動傳媒集團，預(yù)計2年后上市，但目前尚未見成果。非專業(yè)開發(fā)的優(yōu)質(zhì)傳媒集團公司，行業(yè)內(nèi)迅速擴張態(tài)勢，有明確的發(fā)展及上市計劃，該項目發(fā)展形象可能將為其上市作較好鋪墊，但在上市結(jié)果未明確的情況下，有可能在短期內(nèi)無法大量追加該項

60、目的投資，后續(xù)發(fā)展乏力短期內(nèi)或?qū)H啟動產(chǎn)業(yè)部分，后續(xù)開發(fā)乏力69澳美薰衣草主澳美薰衣草主題公園建公園建設(shè)指指標(biāo)占地面積3500畝其中：建筑用地1500畝（地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)）其中：農(nóng)林用地2000畝（薰衣草植物園1200畝、大眾文化休閑娛樂公園800畝）總建筑規(guī)模90萬方物業(yè)形態(tài)五星級溫泉主題酒店、酒店式公寓、五星級溫泉療養(yǎng)中心、度假別墅、度假洋房、莊園式洋房、莊園別墅、企業(yè)會所規(guī)劃目標(biāo)國家5A級風(fēng)景度假區(qū)從2009年介入至今，僅開發(fā)200畝薰衣草公園，后續(xù)開發(fā)尚未啟動；或成為資本運營上市的工具，或以開發(fā)銷售為目標(biāo)；樂觀預(yù)計前期持續(xù)進行薰衣草植物園打造及產(chǎn)業(yè)鏈精細化發(fā)展，中后期推出銷售物業(yè)。旅游市

61、旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會內(nèi)部競爭-澳美薰衣草主題公園產(chǎn)業(yè)成果初步呈現(xiàn)，后續(xù)若啟動開發(fā)將形成激烈競爭70本項目澳美薰衣草種植園10Km13Km基業(yè)翠湖生態(tài)城10公里旅游專線渝湘高速各各項目交通可達性目交通可達性對比比交通交通對比比本本項目目澳美薰衣草澳美薰衣草項目目基基業(yè)翠湖生翠湖生態(tài)城城交通路線成渝高速、旅游專線成渝高速成渝高速與高速入口距離11Km1Km2Km與本項目距離10Km13Km距主城區(qū)時間50分鐘40分鐘40分鐘交通可達性旅游服務(wù)中心區(qū)旅游服務(wù)中心區(qū)位置：布局于大觀高速下道口區(qū)，臨近澳美薰衣草園區(qū)。功能：全區(qū)旅游服務(wù)中心，集餐飲、購物、娛樂、游覽等功能，同時，進

62、行全區(qū)域的旅游管理控制。旅游接待區(qū)位置：黎香湖生態(tài)區(qū)、天都湖生態(tài)區(qū)和鄉(xiāng)村新型社區(qū)功能：設(shè)置度假飯店、農(nóng)家樂、餐飲等主要旅游接待設(shè)施外，還承擔(dān)部分旅游區(qū)管理功能。旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會必須依靠先發(fā)優(yōu)勢及交通引導(dǎo)來規(guī)避距離抗性71旅游市旅游市場機會機會旅游地旅游地產(chǎn)市市場機會機會第一階段第二階段第三階段全客群覆蓋，保證現(xiàn)金流搭建中高端產(chǎn)品價值平臺產(chǎn)品升級，實現(xiàn)價值提升建立市場引領(lǐng)地位回現(xiàn)絕對標(biāo)桿地位的建立實現(xiàn)價值最大化高端標(biāo)桿以引擎地位實現(xiàn)現(xiàn)金流目標(biāo)，奠定后續(xù)開發(fā)市場基礎(chǔ)，以后續(xù)開發(fā)實現(xiàn)價值最大化總結(jié)72區(qū)域發(fā)展軌跡模擬第一第一階段（至段（至2015）第二第二階段（段（

63、2016-2018）第三第三階段（段（2019-2020）配套跟進產(chǎn)業(yè)發(fā)展地產(chǎn)發(fā)展客群變化初步建成示范區(qū)公共服務(wù)中心，基本完成示范區(qū)交通體系建設(shè)和示范區(qū)相匹配的配套設(shè)施建設(shè)有機農(nóng)業(yè)、觀光體驗農(nóng)業(yè)啟動及加速發(fā)展，初步建成花卉示范基地、優(yōu)質(zhì)糧油基地等，旅游度假片區(qū)啟動建設(shè)并初具規(guī)模基業(yè)：產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，開始啟動高端商務(wù)產(chǎn)品開發(fā)，住宅產(chǎn)品嘗試入市澳美：產(chǎn)業(yè)啟動及完善，住宅啟動開發(fā)周末休閑游客、休閑度假客，觀光旅游客群整合資源，規(guī)模開發(fā)，內(nèi)部交通體系及配套完善，同時開始實現(xiàn)外部便利交通系統(tǒng)搭建生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地基本建成，并開始放大其旅游表現(xiàn)形式，創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)開始發(fā)展，多產(chǎn)業(yè)綜合協(xié)調(diào)發(fā)展，形成多端盈利模式基業(yè)

64、：產(chǎn)業(yè)及旅游功能開始成熟，高端商務(wù)配套投入使用，住宅產(chǎn)品大量入市澳美：產(chǎn)業(yè)鏈條精細化發(fā)展，旅游觀光效應(yīng)聚集，住宅產(chǎn)品入市企事業(yè)單位團隊客戶全面建成國內(nèi)一流的農(nóng)業(yè)生態(tài)示范區(qū)，內(nèi)外部配套全部完善，并開始啟動修正性及補充性調(diào)整區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)及旅游度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，內(nèi)部出現(xiàn)良性篩選替換特征，整體產(chǎn)業(yè)鏈條精細化創(chuàng)意發(fā)展，全面建成國內(nèi)一流的農(nóng)業(yè)生態(tài)示范區(qū)基業(yè)：高端商務(wù)形象樹立，度假居住功能完善澳美：浪漫風(fēng)情小鎮(zhèn)發(fā)展成熟配套搭建及初步完善期配套搭建及初步完善期快速成熟期快速成熟期調(diào)節(jié)完善期完善期產(chǎn)業(yè)啟啟動及初步示范期及初步示范期綜合合協(xié)調(diào)發(fā)展期展期精精細化化發(fā)展示范期展示范期市市場空缺空缺同同質(zhì)化化競爭激烈

65、爭激烈競爭持爭持續(xù)大眾易得客群大眾易得客群客客群群擴展升展升級客群完善客群完善農(nóng)業(yè)觀光旅游啟動，旅游識別性不強本項目牽頭旅游地產(chǎn)開發(fā)及銷售旅游檔次走高，商務(wù)客群增多受資金壓力限制，市場供應(yīng)產(chǎn)品增多形成一個相對豐富的旅游目的地，地產(chǎn)依托旅游實現(xiàn)溢價73PART4 整體開整體開發(fā)策略策略74打造中海打造中海標(biāo)桿桿發(fā)展模式展模式以多元化發(fā)展成為區(qū)域首個旅游聚集地以高端化發(fā)展成為區(qū)域形象代言以高度和氣度，實現(xiàn)項目標(biāo)桿形象75p陌生區(qū)域、配套不完善p獨自發(fā)力，區(qū)域先導(dǎo)p僅有啟動期產(chǎn)品和景觀展示p初期觀光農(nóng)業(yè)、大眾旅游項目，商業(yè)，中后期酒店發(fā)力p客戶：普通休閑度假客戶，風(fēng)險型投資客戶，少量商務(wù)客戶p區(qū)域逐

66、漸成熟、配套完善p競品大量入市，競爭激烈p項目高端度假配套完善發(fā)力，同時構(gòu)建個性度假配套p客戶：各類休閑度假客戶，養(yǎng)老客戶，商務(wù)客戶，小眾個性度假客戶，各類投資客戶p區(qū)域價值完全體現(xiàn)p配套完善度高p項目標(biāo)桿地位建立p客戶：各類商務(wù)、度假、投資客群涵蓋，生活居住型客戶進入啟啟動階段段啟啟動階段段成熟成熟階段段成熟成熟階段段完善完善階段段完善完善階段段項目發(fā)展三個階段項目產(chǎn)品分期策略p標(biāo)桿產(chǎn)品：小獨棟別墅p主力產(chǎn)品：洋房、公寓p回現(xiàn)產(chǎn)品：洋房、公寓p試水產(chǎn)品：大獨棟別墅p開發(fā)時間：3-4年p標(biāo)桿產(chǎn)品：大獨棟別墅p主力產(chǎn)品：洋房、別墅p回現(xiàn)產(chǎn)品：洋房、公寓、別墅p試水產(chǎn)品：企業(yè)會所、藝術(shù)家公館p開發(fā)

67、時間：2-3年p僅以少量獨棟產(chǎn)品作為標(biāo)桿p后期在市場接受度許可，價格可支撐的前提下，以洋房產(chǎn)品為盈利主體p開發(fā)時間：2-3年根據(jù)目標(biāo)客戶群的演變進行復(fù)合產(chǎn)品線的開發(fā)，產(chǎn)品由“中密低密中密”進行多次盈利回現(xiàn)主體的轉(zhuǎn)化開開發(fā)策略策略76第一階段旅游開發(fā)第二階段旅游開發(fā)第三階段旅游開發(fā)A：觀光農(nóng)業(yè)B：湖濱示范景觀C：大眾娛樂項目D：飛釣基地E：婚慶基地F：節(jié)慶打造A：高爾夫練習(xí)場B：馬術(shù)俱樂部C：露營基地D：農(nóng)科展示E：火車環(huán)島觀光F：賽事承辦A.旅游產(chǎn)品完善地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)后期地產(chǎn)結(jié)合旅游產(chǎn)品的打造進行開發(fā)；后期產(chǎn)品結(jié)合區(qū)域配套成熟度考慮購房人群的變化。A：旅游商業(yè)B：酒店C：度假產(chǎn)品（洋房、公寓

68、主打）地產(chǎn)開發(fā)A：旅游商業(yè)B：會議酒店C：農(nóng)業(yè)展銷D：度假產(chǎn)品（別墅、洋房）E：藝術(shù)家公館F：企業(yè)會所A：居住配套B：度假產(chǎn)品C：居住產(chǎn)品開開發(fā)策略策略階段性目標(biāo)策略及產(chǎn)品搭配階段性目標(biāo)策略及產(chǎn)品搭配77是是否否已已經(jīng)經(jīng)模模糊糊了了生生活活的的本本質(zhì)質(zhì)？78去過你想過的生活吧！去過你想過的生活吧！趁趁天色還好，趁微風(fēng)不噪，趁繁花還未開至荼蘼天色還好，趁微風(fēng)不噪，趁繁花還未開至荼蘼；趁趁現(xiàn)在還年輕，趁路還現(xiàn)在還年輕，趁路還長久；趁長久；趁暮色還沒有完全，趁雪花還未暮色還沒有完全，趁雪花還未飄落；飄落；趁趁現(xiàn)繁忙和勞碌還沒有吞噬你的留戀，趁現(xiàn)在能騰出雙手現(xiàn)繁忙和勞碌還沒有吞噬你的留戀，趁現(xiàn)在能騰出

69、雙手擁抱生活擁抱生活把時間還給自己，讓生活回歸完美把時間還給自己，讓生活回歸完美時間，不屬于繁忙，也不應(yīng)該荒廢79西南大型高端旅游度假典范黎香湖畔的奢想度假時區(qū)39個島嶼，39個環(huán)島公園，3萬米湖岸線幾場賽事，數(shù)次盛宴一個市場，百種商機集旅游度假、休閑娛樂、商務(wù)會議、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)于一體的80PART5 物物業(yè)發(fā)展建展建議81區(qū)位屬性位置可利用價值規(guī)模（畝）開發(fā)方向遠離項目中心，沿湖面大，與獨立商業(yè)用地相鄰，通達性較強1400高端度假、商務(wù)配套遠離項目中心，部分臨湖，被主干道與住宅區(qū)域隔開21300大眾參與配套核心區(qū)域，通達性及昭示性強，規(guī)模較大，局部臨近大規(guī)模商業(yè)用地3400高端小眾配套濱湖，湖面

70、較為狹窄，多個湖灣，規(guī)模較大4250大眾參與配套濱湖，湖面較為狹窄，規(guī)模較大，公共交通便捷，外部干擾較大5250個性旅游配套交通便捷，規(guī)模較大，濱湖，狹長半島6500大眾參與配套規(guī)模較小、濱湖，啟動區(qū)7100大眾參與配套規(guī)模較小，交通便捷，別墅組團857公共開放空間規(guī)模較小，湖景資源，交通可達性弱940公共開放空間規(guī)模較小，湖心島103湖濱標(biāo)志結(jié)點規(guī)模較小、濱湖1197公共開放空間規(guī)模較小、濱湖1245公共開放空間農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園1500產(chǎn)業(yè)體驗配套地塊分析-農(nóng)業(yè)用地公公交交站站農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園園12345679101112主干道（旅游環(huán)線）次干道882主干道（旅游環(huán)線）次干道426785公公交交站站91

71、21110E區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)A區(qū)：交通通達性較好，遠離商業(yè)中心，私密度強。B區(qū)：多條道路通達，距離農(nóng)民還建房與公交車站較近（350米），外部干擾較大。C區(qū)：處于地塊中部，道路交通有所局限D(zhuǎn)區(qū)：南區(qū)，交通通達性最強，為外部交通與項目連接的重要結(jié)點，內(nèi)部被多條道路劃分E區(qū)：與農(nóng)民還建區(qū)共用道路，對項目形象有一定影響。地塊分析-建設(shè)用地D區(qū)83大別墅：已出施工圖，300-1200獨棟，主力面積600，容積率0.52，總建面5.5萬方，第一批動工小別墅：方案已定，150300小獨棟，主力面積220，原容積率1.2，總建面5.4萬方，開發(fā)商損失了部分容積率打造為獨棟產(chǎn)品，或第二批動工及銷售商業(yè)及酒店：方案

72、已確定，年內(nèi)出施工圖，第二批動工，或與大別墅地塊一同動工公寓及洋房：方案調(diào)整中，年內(nèi)出施工圖，第二批動工，容積率1.2-2.0，總體量60萬方南區(qū)剩余未定地塊，容積率0.52-1.2，建筑面積20萬方地塊分析-建設(shè)用地南區(qū)地塊現(xiàn)狀回顧：84地塊分析-建設(shè)用地公公交交站站1234567811121314資源類型位置規(guī)模（畝）資源等級適合產(chǎn)品湖景，大別墅區(qū)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園180別墅湖景，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，道路環(huán)繞2246別墅為主、少量洋房長濱湖線，多個半島、交通便捷3588別墅為主、少量洋房湖景，可達性強427商業(yè)湖景，湖面較窄，可達性強，靠近集中商業(yè)5160洋房為主，濱水別墅湖景，湖面較窄，私密度高，內(nèi)部

73、配套豐富6794.5/114別墅、洋房湖景支流，商業(yè)聚集區(qū)，外部干擾較大89228/300洋房為主，公寓、濱水別墅湖景，臨湖面長，綠化景觀，局部地塊狹長臨路10443別墅為主、企業(yè)會所及創(chuàng)意型產(chǎn)品湖景，綠化景觀，湖面較窄，外部道路干擾1112250/62洋房為主，濱水別墅湖景，綠化景觀1357商業(yè)湖景支流，綠化景觀，住宅聚集區(qū)14106商業(yè)91085板塊分區(qū)似水流年似水流年柔柔軟時光光恣意韶恣意韶華靜好靜好歲月月田園牧歌田園牧歌86農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園園頂級別墅墅組團酒店商酒店商業(yè)組團公寓公寓組團洋房洋房組團別墅墅組團少量洋房少量洋房別墅墅組團大眾參與配套功能分區(qū)-似水流年87從趕路到散步，難得隨波逐流

74、從趕路到散步，難得隨波逐流讓時光在假日里蕩漾，似水流年讓時光在假日里蕩漾，似水流年以瑞士風(fēng)情元素啟動項目的濱湖商業(yè)及大眾娛樂配套，隨走隨停的人流，動靜結(jié)合。在島岸，曬心情，在假日，釣時光。88似水流年發(fā)展計劃湖濱碼頭&親水步道功能設(shè)施：湖濱碼頭、親水步道、休閑座椅89天鵝湖畔似水流年發(fā)展計劃90娛樂項目湖面速滑趣味劃船垂釣似水流年發(fā)展計劃快艇游湖91純正的瑞士建筑元素，多樣化的建筑形態(tài)共融，隨走隨停的街區(qū)意境，濱湖商業(yè)瑞士風(fēng)情商業(yè)街臨湖商業(yè)，體量2.2萬方似水流年發(fā)展計劃92水上集市似水流年發(fā)展計劃93充分利用湖景資源，打造異域體驗性、趣味性消費空間以表現(xiàn)在不同時間，不同環(huán)境下水的色彩為主題，

75、通過天花燈槽、庭柱的裝飾，展示水的自然與柔美水主題度假酒店似水流年發(fā)展計劃體量約3萬方94食享中心高端有機營養(yǎng)膳食搭配，打造高端餐飲配套高端有機營養(yǎng)膳食搭配，打造高端餐飲配套水主題度假酒店似水流年發(fā)展計劃95養(yǎng)生療養(yǎng)體系注入養(yǎng)生療養(yǎng)體系注入養(yǎng)生溫泉SPA水主題度假酒店似水流年發(fā)展計劃景觀泳池96瑞士花園住宅似水流年發(fā)展計劃97農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園園洋房洋房組團少量少量別墅墅大眾參與配套個性旅游配套功能分區(qū)-柔軟時光98在起伏的世界，找回假日慢的在起伏的世界，找回假日慢的境界境界黎香湖畔的柔軟時光黎香湖畔的柔軟時光在山水間，用資本與時間打磨，生活源于自然。牧場、營地.稀有的湖岸，就是岸邊沒有城市的痕跡。理

76、想在路上，生活在這里。99柔軟時光發(fā)展計劃以集裝箱露營、房車露營、帳篷露營等多種形式，打造重慶最生態(tài)、最具特色露營公園，規(guī)模約100畝露營基地100露營基地 完善的公共配套及娛樂配套體系，提供一站式露營服務(wù)洗手間、浴室專用晾衣地提供燒烤架公共游泳池公共洗衣房汽車影院柔軟時光發(fā)展計劃101占地約100畝，建造預(yù)算費用約為3400萬元露營基地柔軟時光發(fā)展計劃序號項目面積單位單位占地面積單位單價合計（萬）1占地面積53,250 2前期費用53,333 150元/8003分區(qū)投資27,250 38243.1養(yǎng)護區(qū)4,600 2723.1.1停車位3,600 360個10平米/個200元/723.1.2

77、 汽車維修保養(yǎng)1,000 2000元/2003.2娛樂區(qū)8,650 3123.2.1露天電影5,000 400元/2003.2.2游泳池650 800元/523.2.3兒童樂園1,000 200元/203.2.4拓展項目1,000 200元/203.2.5廣場1,000 200元/203.3服務(wù)區(qū)11,000 8003.3.1餐飲1,000 3000元/3003.3.2購物區(qū)1,000 2000元/2003.3.3辦公區(qū)500 3000元/1503.3.4其他配套500 3000元/1503.4營位區(qū)3,000 403.4.1露營地2,000 100個20平米/個100元/203.4.2房車營

78、地1,000 10個80平米/個200元/204綠化16,000 100元/1605基礎(chǔ)設(shè)施10,000 200元/2006不可預(yù)見費用149.527總開發(fā)成本2733.52開發(fā)成本為513元/平方米（占地）102澳洲牧場作為一個開闊的公共活動空間，設(shè)計大量的參與強的運動和游戲，是一個動靜皆宜的自由場地柔軟時光發(fā)展計劃103澳洲牧場戶外馬場：為游客提供可以自己練習(xí)騎馬的體驗空間，同時有專業(yè)人員給予指導(dǎo)，高端馬術(shù)俱樂部配置柔軟時光發(fā)展計劃104鄂鄂爾多斯天多斯天驕馬術(shù)俱俱樂部建造成本部建造成本建造項目單位造價計算依據(jù)成本核算（萬元）騎士會所建造費1500元/2500375騎士會所裝修費2600元

79、/2500650賽馬場30元/80000240觀眾臺2000元/25050馬圈30元/900027陽光馬房500元/100050自由放養(yǎng)區(qū)20元/3000060景觀小品50000元/個30個150管理用房1200元/50060國產(chǎn)馬匹50000-100000元/匹50匹250-500不可預(yù)見費400總計12.5-13.8萬元/畝185畝2312-2562占地約200畝，建造預(yù)算費用預(yù)計為2500-2800萬元柔軟時光發(fā)展計劃澳洲牧場105農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園園別墅墅組團少量洋房少量洋房酒店會酒店會議中心中心商商業(yè)配套配套洋房洋房組團少量少量別墅墅功能分區(qū)-恣意韶華高端小眾配套大眾參與配套 頂級別墅墅組團

80、教育配套教育配套會所會所106高端度假、商務(wù)配套心有林憩，納享天地，讓建筑在花園里心有林憩，納享天地，讓建筑在花園里漫步漫步水潤江山，揮灑時光，恣意韶華水潤江山，揮灑時光，恣意韶華3萬米的湖岸線，38個湖中半島，一生心動的相遇。一段恰到好處的距離，讓生活在繁華與寧靜之間進退有度。儒雅睿智，隱喻雍容，不藏官邸，何攬才智豐盛。藝術(shù)至上，追憶生活的似水年華。107精品商務(wù)會議酒店u涵蓋商務(wù)會議、主題套房、千人宴會廳、特色SPA等功能u風(fēng)情立面設(shè)計，搭配顏色、材質(zhì)的元素，凸顯品質(zhì)與特色恣意韶華發(fā)展計劃108精品商務(wù)會議酒店大會議室，大會議室，承載承載中高端商務(wù)會議功能中高端商務(wù)會議功能顏色系商務(wù)套房顏

81、色系商務(wù)套房豪華豪華宴會廳宴會廳頂級頂級SPASPA服務(wù)服務(wù)運動空間運動空間恣意韶華發(fā)展計劃109婚禮策劃，婚禮策劃，種下幸福的種子，直到永恒。種下幸福的種子，直到永恒。與優(yōu)秀婚策公司訂立合作協(xié)議，在幸福的舞臺編織幸福。與優(yōu)秀婚策公司訂立合作協(xié)議，在幸福的舞臺編織幸福。婚慶基地恣意韶華發(fā)展計劃110婚紗租賃，婚紗租賃，選擇屬于自己的那份美麗。選擇屬于自己的那份美麗。專業(yè)的婚紗租賃服務(wù)，保證婚紗選擇的多樣性。專業(yè)的婚紗租賃服務(wù)，保證婚紗選擇的多樣性。婚慶基地恣意韶華發(fā)展計劃111婚慶基地婚紗攝影婚紗攝影，定格彼此定格彼此擁有的幸福時光。擁有的幸福時光。說相思，道相思，此物最相思說相思，道相思，此

82、物最相思恣意韶華發(fā)展計劃112婚禮樂隊，婚禮樂隊，獻上錦繡華章。獻上錦繡華章。邀請專業(yè)樂隊，于室內(nèi)及濱湖草地為婚禮助興邀請專業(yè)樂隊，于室內(nèi)及濱湖草地為婚禮助興婚慶基地恣意韶華發(fā)展計劃113紅地毯，紅地毯，隆重的體驗。隆重的體驗。從儀式現(xiàn)場一直向外延伸從儀式現(xiàn)場一直向外延伸9999米，象征愛情天米，象征愛情天長地久長地久婚慶基地恣意韶華發(fā)展計劃114獻給愛情的島，歲月如歌，人生若只如初見獻給愛情的島，歲月如歌，人生若只如初見所謂伊人，在水一方所謂伊人，在水一方時間，在這一刻定格;世界，在這一刻靜止。如止水的心，在此刻泛起漣漪，只因為你。115高爾夫練習(xí)場規(guī)模建議：50100畝水上高爾夫恣意韶華發(fā)

83、展計劃116高爾夫練習(xí)場恣意韶華發(fā)展計劃高爾夫練習(xí)場（280*120m）建安成本建造項目單位造價（元/）計算依據(jù)成本核算（萬元）規(guī)劃設(shè)計費市場平均價格20會所建造費15001200180會所裝修費30001200360草坪費用103000030果嶺費用550150083沙坑費用2002004噴灌費用1.5萬元/個（含安裝）30個45燈光費用市場平均價格20圍網(wǎng)費用6020000+30根鐵架120設(shè)備費用3600元/個100個打位36土地平整及造型費按項目估算60不可預(yù)見費用50總計300336001008按照場地50畝計算，建造預(yù)算費用約為1000萬元117波爾多酒莊私享酒莊，各國名酒，高端商

84、務(wù)體驗，滿足商務(wù)客群需求恣意韶華發(fā)展計劃118恣意韶華發(fā)展計劃樂活果園社區(qū)參與性景觀，200畝左右初步估算約13000顆果樹，按胸徑10cm，冠幅3M計算，單棵價格約200元栽種成本約300萬119火車環(huán)島觀光以特色觀光火車，打造黎香湖最美的一段旅途恣意韶華發(fā)展計劃120奢華別墅社區(qū)布局原則：一線湖景資源恣意韶華發(fā)展計劃121精品別墅社區(qū)布局：湖景資源為主，資源最大化恣意韶華發(fā)展計劃122景觀洋房社區(qū)布局：二三線景觀，人群聚集區(qū)恣意韶華發(fā)展計劃123低密度設(shè)計，景觀與建筑密切融合恣意韶華發(fā)展計劃景觀洋房社區(qū)124建筑度假空間的營造，增強與外部景觀的融合、交流恣意韶華發(fā)展計劃125精裝修公寓恣意

85、韶華發(fā)展計劃126創(chuàng)意型產(chǎn)品個性美術(shù)館藝術(shù)家工作室（建筑面積300-400平方米）青年藝術(shù)家租賃式工作室恣意韶華發(fā)展計劃127企業(yè)會所企業(yè)會所的三大功能：企業(yè)會所的三大功能：召開企業(yè)中小會議召開企業(yè)中小會議接待企業(yè)高級客戶接待企業(yè)高級客戶企業(yè)高管度假企業(yè)高管度假召開企業(yè)中小會議需要的功能空間召開企業(yè)中小會議需要的功能空間p至少一個能舉行小型會議的會議廳；p能服務(wù)多人的廚房和餐廳；p多個臥室。接待企業(yè)客戶需要的功能空間接待企業(yè)客戶需要的功能空間p豪華舒適的多個臥室；p休閑、聚會、康體的娛樂空間。企業(yè)高管度假需要的功能空間企業(yè)高管度假需要的功能空間p私密而舒適的豪華臥室；p與家人同樂得嬉戲空間；恣

86、意韶華發(fā)展計劃128n企業(yè)會所更多的是一種商務(wù)工具，是一個社交場所，在積累社會人脈的同時彰顯自己和公司的財富實力，擴大社會影響力。因此，別墅的設(shè)計要對其社交功能進行特別的強化企業(yè)會所建筑面積800-3000平方米恣意韶華發(fā)展計劃129小型舞廳小型影院小型露天燒烤場健身房企業(yè)會所恣意韶華發(fā)展計劃130小區(qū)內(nèi)部打造雙語幼兒園、小學(xué)，完善區(qū)域教育配套，學(xué)校聯(lián)姻的全程教育體系，展現(xiàn)兒童優(yōu)成長理念教育配套131恣意韶華發(fā)展計劃農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園園洋房洋房組團少量少量別墅墅洋房洋房別墅墅組團居住配套居住配套大眾參與配套功能分區(qū)-靜好歲月132不再追逐世界，過往中卻倒影著不再追逐世界，過往中卻倒影著流年流年生態(tài)家園

87、，靜好歲月生態(tài)家園，靜好歲月抖落世界的芳華和滿身的塵埃，頤養(yǎng)、天倫。讓生態(tài)融入生活，把繁華帶回家。自成一體，距離？不再是問題。133生活配套服務(wù)商業(yè)面包店、鮮花店、便利店、洗衣店等等靜好歲月發(fā)展計劃生活配套134靜好歲月發(fā)展計劃醫(yī)療配套1、與重慶知名三級甲等醫(yī)院發(fā)展合作關(guān)系，開展固定坐診活爭取其技術(shù)支持，建立就醫(yī)轉(zhuǎn)送綠色道；2、在社區(qū)醫(yī)院看病費用爭取與社保掛鉤；3、根據(jù)本項目社區(qū)醫(yī)院定位，建議體量約4000，床位30-40張，功能上強化常見老年病癥治療。社區(qū)醫(yī)院針對社區(qū)內(nèi)部業(yè)主，功能偏向老齡群體135靜好歲月發(fā)展計劃教育配套幼兒培訓(xùn)中心，讓孩子贏在起跑線上136農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園園功能分區(qū)137自然的

88、味道在假日的時光里芬芳四溢自然的味道在假日的時光里芬芳四溢讓花草奏響你的田園牧歌讓花草奏響你的田園牧歌用閑暇來收獲耕耘。如果農(nóng)業(yè)僅僅是農(nóng)業(yè)，那將是對田園最大的誤解。如果沒有主題，農(nóng)業(yè)從何談起。把自然還給世界，給你城市不敢想象的未來。138項目規(guī)模：南京湯山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園占地面積近3000畝，計劃總投資8億元，開發(fā)商：由南京市國資集團全資子公司南京國資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司開發(fā)時間：2009年8月啟動建設(shè)，開園時間：2011年11月16日，規(guī)劃分布特點：項目以觀光性產(chǎn)業(yè)為主軸，將游客有引導(dǎo)性的帶入園區(qū)里進行系列參與性活動案例借鑒：農(nóng)業(yè)主題迪斯尼樂園田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃主題農(nóng)業(yè)園139

89、觀賞性觀賞性觀賞性參與性參與性參與性參與性參與性參與性類型型項目目觀賞性未來農(nóng)莊蘑幻蜂彩桃梨都市參與性豆你玩樂園冒險島漁人碼頭聆香谷絕妙之境開心牧場健康領(lǐng)地田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃主題農(nóng)業(yè)園案例借鑒：農(nóng)業(yè)主題迪斯尼樂園140從原始農(nóng)業(yè)到未來農(nóng)業(yè)整個演變的過程清晰呈現(xiàn)，讓游客對農(nóng)業(yè)知識了解更深入綠色餐廳：玻璃大棚生態(tài)主題餐廳田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃主題農(nóng)業(yè)園141參觀熊蜂采蜜、蜂巢成型、立體蜂箱等內(nèi)容，觀看“狂蜂”表演，學(xué)習(xí)養(yǎng)蜂，蜂產(chǎn)品選購等知識田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃主題農(nóng)業(yè)園142田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃主題農(nóng)業(yè)園143各種豆制品的DIY體驗，豆?jié){、豆腐、豆皮、豆油、豆醬、豆子工藝品

90、等。田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃主題農(nóng)業(yè)園144冒險島南部小島上，專為情侶和家庭設(shè)計的小型拓展項目，安全又充滿創(chuàng)意。田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃主題農(nóng)業(yè)園145魚拓、鯉魚旗、創(chuàng)意魚缸、結(jié)繩藝術(shù)、漁具、魚文化工藝品等衍生產(chǎn)品展示及銷售田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃主題農(nóng)業(yè)園146在大面積紫色薰衣草花海中擺放湯山翠谷標(biāo)志大型雕塑供游客合影留念及香草干花、香水、精油、家居飾品、香草文化產(chǎn)品等各種衍生產(chǎn)品展示及銷售田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃主題農(nóng)業(yè)園147葡萄形狀的大型釀酒葡萄迷宮，既有探秘功能，又是一副大地景觀。迷宮內(nèi)部正常種植葡萄，外圍用薔薇科的花墻進行隔離，既便于游客觀賞，又保護了葡萄的正常生長。田園牧

91、歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃主題農(nóng)業(yè)園148體驗現(xiàn)實生活中的“開心牧場”，增強人與動物的感情，并且可培養(yǎng)小孩子對動物的愛心田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃主題農(nóng)業(yè)園149即可體驗種植的快樂，又可得到綠色無污染產(chǎn)品田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃主題農(nóng)業(yè)園150綿陽市江油青陽市江油青蓮東河村生河村生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園建造成本光園建造成本建造項目單位造價（萬元/畝）計算依據(jù)（畝）成本核算（萬元）生態(tài)果園種植費2.1 72150生態(tài)蔬菜種植費6.6 22145水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)1.2 1000（水鴨2000只）1200竹林生態(tài)園6.7 15100精品農(nóng)藝展覽中心21.9 16350生態(tài)休閑度假園17.5 20350名貴花卉種植園6.

92、0 5003000園區(qū)內(nèi)道路15.0 9135園區(qū)外道路7.4 21155園區(qū)水渠13.1 8105流動現(xiàn)金290總計3.616835980按1000畝計算，在無大規(guī)模建筑情況下，建造預(yù)算費用約為4000萬元田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃主題農(nóng)業(yè)園151多利、正谷、小多利、正谷、小毛毛驢：第一批有機農(nóng)業(yè)供應(yīng)商，為高端客戶提供有機產(chǎn)品配送到家服務(wù)。商界巨商界巨頭忙忙種菜：種菜：王建林投資北京一萬畝農(nóng)田；柳傳志投資12個農(nóng)業(yè)項目；劉強東在江蘇種植有機大米。淘淘寶生寶生態(tài)農(nóng)業(yè)頻道道上上線：淘寶的網(wǎng)絡(luò)交易版圖已拓展至有機農(nóng)業(yè)領(lǐng)域。有機有機農(nóng)業(yè)成為農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展方向，有機生活方式有機生活方式成為高端的人群向

93、往的生活方式，有機有機農(nóng)業(yè)的新的新時代代，將是大企業(yè)競相“爭斗”的舞臺。有機農(nóng)業(yè)已得到了市場認(rèn)可，是未來農(nóng)業(yè)的發(fā)展方向，有機農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售、運輸體系已成熟，項目發(fā)展有機農(nóng)業(yè)市場條件完備。田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃有機農(nóng)業(yè)生產(chǎn)152田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃有機農(nóng)業(yè)生產(chǎn)內(nèi)部商家供應(yīng)銷售有機農(nóng)產(chǎn)品度假客群153功能分區(qū)田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃農(nóng)產(chǎn)品展覽交易中心整合生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)資源，集合園區(qū)企業(yè)，建立區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品交易展覽交易中心，結(jié)合園區(qū)節(jié)慶活動，定期舉辦不同展覽主題。154 依托于生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)，集中展示園區(qū)內(nèi)生態(tài)產(chǎn)品，是區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品展覽中心有機有機農(nóng)業(yè)展展覽中心情況中心情況項目名稱展區(qū)面積簡介順德

94、陳村花卉世界展覽中心18000花卉種植面積達2.3萬畝，成為國內(nèi)外綠化植物、花卉產(chǎn)品的集散中心，年交易額超過20多億元重慶農(nóng)業(yè)展覽中心15000重慶白市驛花卉苗木產(chǎn)業(yè)示范區(qū)內(nèi)，重慶乃至西南地區(qū)標(biāo)志性會展中心體量建議：建筑體量8000-10000田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃農(nóng)產(chǎn)品展覽交易中心155田園牧歌主題農(nóng)業(yè)園發(fā)展計劃冷鏈物流產(chǎn)業(yè)冷鏈物流(Cold Chain Logistics)泛指冷藏冷凍類食品在生產(chǎn)、貯藏運輸、銷售，到消費前的各個環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)境下，以保證食品質(zhì)量，減少食品損耗的一項系統(tǒng)工程。消費者餐飲服務(wù)業(yè)等中小零售商批發(fā)市場連鎖門店銷地產(chǎn)地農(nóng)戶1農(nóng)戶N超市配送中心或第三方

95、物流出 口冷鏈物流基地配送冷冷鏈物流基地物流基地物流園區(qū)物流園區(qū)規(guī)模模冷冷庫標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)定位定位投投資金金額成都銀犁冷藏物流中心16萬方30萬噸西南最大冷鏈物流基地25億元金字冷鏈物流基地5萬方6萬噸浙中最大冷鏈基地5億元重慶市九龍坡區(qū)中國西部農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流中心10萬噸中國西部農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流中心10億元開縣柑橘冷鏈物流項目5000方5000噸重慶最大的晚熟柑橘冷鏈物流示范項目萬州區(qū)柑橘冷鏈物流項目2000方2000噸區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有冷鏈物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展計劃，中海可與政府協(xié)商將其整合至本項目產(chǎn)業(yè)旗下，形成未來產(chǎn)業(yè)利益點，同時奠定農(nóng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍形象156聚集聚集性活性活動發(fā)展展計劃劃157聚集性活動發(fā)展計劃節(jié)

96、日策略實施：生生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)園區(qū)節(jié)慶活活動情況情況節(jié)慶活動時間 地點櫻花節(jié)活動4月5月大觀鎮(zhèn)熏衣草節(jié)5月6月大觀鎮(zhèn)九品蓮花節(jié)5月11月大觀鎮(zhèn)香草節(jié)6月11月大觀鎮(zhèn)玫瑰節(jié)6月10月木涼鄉(xiāng)特色水產(chǎn)嘗鮮節(jié)6月9月木涼鄉(xiāng)有機蔬果采摘節(jié)8月-9月園區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)重慶生態(tài)大觀園攝影大賽8月園區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)中國鄉(xiāng)村休閑旅游發(fā)展論壇10月恒安酒店“黎香湖杯”世界圍棋爭霸賽10月拙耕園項目借助生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)每年的節(jié)慶活動，同時推出項目自身的四季節(jié)慶活動，在區(qū)域提升形象的同時，借勢提升項目在區(qū)域中的影響力和知名度158聚集性活動發(fā)展計劃風(fēng)箏節(jié)節(jié)日策略實施：每年4月，舉辦家庭風(fēng)箏節(jié)，牧草、果林、風(fēng)箏，春季踏青的最美目的地。159聚

97、集性活動發(fā)展計劃天文觀測節(jié)節(jié)日策略實施：這里是天文愛好者觀測的基地、聚會的樂園，結(jié)合流星雨、日食等天文現(xiàn)象，組織相關(guān)活動，提供場地及配套服務(wù)160聚集性活動發(fā)展計劃螢火蟲節(jié)節(jié)日策略實施：每年4-11月，帶著你的伴侶，到黎香湖體驗一個難忘的浪漫之旅！。161聚集性活動發(fā)展計劃品酒節(jié)節(jié)日策略實施：這里聚集了最香醇的美酒，不定期舉辦各式品酒節(jié)，滿足不同消費者的需求。162聚集性活動發(fā)展計劃烹飪節(jié)節(jié)日策略實施：舉辦家庭烹飪節(jié)，這里是健康美食的聚集地163聚集性活動發(fā)展計劃跑馬節(jié)節(jié)日策略實施：每年的春季和冬季，舉行盛大的跑馬競賽，在風(fēng)馳電掣間，感受激情燃燒的歲月。164賽事安排事安排賽事名稱簡介比賽時間

98、比賽區(qū)域山地自行車越野賽短程山地越野賽路線每圈6公里8月公共開場區(qū)域高爾夫練習(xí)賽青少年練習(xí)賽9月高爾夫練習(xí)場馬球業(yè)余公開賽慈善碑馬球賽11月跑馬場地射擊業(yè)余聯(lián)賽10米氣步槍賽、飛碟多向賽5月露營營地垂釣業(yè)余聯(lián)賽限時賽、重量賽4月黎香湖利用項目內(nèi)部資源，舉辦多項賽事，增強項目的知名度、影響力聚集性活動發(fā)展計劃賽事策略實施：165聚集性活動發(fā)展計劃策略實施：山地自行車越野賽 在項目森林公園舉辦山地自行車越野賽，清晰直觀的展示項目的優(yōu)美景觀。166聚集性活動發(fā)展計劃策略實施：垂釣業(yè)余賽 舉辦垂釣業(yè)余賽，通過比賽增加項目的區(qū)域知名度和影響力。167農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園園頂級別墅墅組團酒店商酒店商業(yè)組團公寓公寓組

99、團洋房洋房組團別墅墅組團少量洋房少量洋房會所會所酒店會酒店會議中心中心商商業(yè)配套配套洋房洋房組團少量少量別墅墅洋房洋房別墅墅組團居住配套居住配套別墅墅組團大眾參與配套個性旅游配套高端小眾配套高端度假、商務(wù)配套教育配套教育配套功能分區(qū)168開發(fā)時序啟啟動區(qū)區(qū)中期開中期開發(fā)后期開后期開發(fā)169果果蔬、花卉種植蔬、花卉種植農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)產(chǎn)品加工加工 銷售銷售休閑觀光旅游休閑觀光旅游大眾娛樂項目大眾娛樂項目高端度假配套高端度假配套 生活配套生活配套助推區(qū)域發(fā)展，提高農(nóng)民收入滿足項目內(nèi)部需求聚集人氣高端客戶平臺全客群覆蓋聚集性活聚集性活動滿足各類型客戶需求實現(xiàn)階段性客戶導(dǎo)入集旅游度假、休閑娛樂、商務(wù)會議、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)于一體的西南大型高端旅游度假典范整體模式回顧物物業(yè)銷售利售利潤最大化最大化170宣傳政策：政府在所有對外推介活動及宣傳資料中，將本項目作為重點示范項目共同展示引導(dǎo)政策：在高速公路、大觀道路、旅游專線上設(shè)立本項目導(dǎo)視牌，并進行中心化引導(dǎo)儲地政策：區(qū)域內(nèi)土地出讓優(yōu)先滿足本項目需求，有序控制競爭對手開發(fā)進度尋求政策支持商務(wù)政務(wù)接待：將南川及周邊區(qū)域重要商務(wù)政務(wù)活動引導(dǎo)至本項目，奠定項目高端形象，為后續(xù)吸引高端客群提供基礎(chǔ)啟啟動策略之政府篇策略之政府篇171THE END172