1、潮白河潮白河孔雀城孔雀城|劍橋郡劍橋郡一期高層價格方案一期高層價格方案20142014年年0202月月報告框架報告框架目 錄第一部分 靜態(tài)均價推導(dǎo)第二部分 全盤價格制定第三部分 首開價格分析直面競爭競品【同區(qū)域、同產(chǎn)品、同客群、同總價】早安北京夏威夷藍(lán)灣天洋城四代重點競爭競品【同產(chǎn)品、同客群、總價相近】上上城青年新城二期首爾甜城分流競品【同客群、同總價】世茂薩拉曼卡富力新城燕順路迎賓路102國道福喜路燕靈路外環(huán)路蔣譚線首爾甜城71-85兩居，89-130三居 單價約1.2-1.3萬/天洋城4代主力戶型80-99平兩居單價約1.2-1.4萬/夏威夷藍(lán)灣戶型50-140，一到三居主力77、88兩居

2、單價約1.0-1.2萬/上上城青年社區(qū)二期：60-80兩居，89-130三居單價約0.9-1萬/世貿(mào)薩拉曼卡高層60-95；洋房87-130；別墅170-210平單價約0.85-1.1萬/早安北京：80-92兩居；110-125三居 單價約0.6-0.7萬/本項目燕郊片區(qū)大廠片區(qū)富力新城77兩居，99三居靜態(tài)均價推導(dǎo)|競爭環(huán)境|產(chǎn)品價格14年區(qū)域競品供貨量大，供貨集中為80130的兩居、三居，與本項目產(chǎn)品面積段重疊嚴(yán)重。靜態(tài)均價推導(dǎo)|競爭環(huán)境|未來供應(yīng)首爾甜城預(yù)計年底開盤均價12000元/平存量20459套月均去化736套天洋城代均價11000元/平 存量4881套月均去化342套早安北京20

3、14年可推房源6254套目前均價6600元/平米上上城八期1月初精裝均價8500元/平 存量預(yù)計約400套夏威夷藍(lán)灣富力新城2014年銷售目標(biāo)20億，總套數(shù)3000套集中消化期區(qū)域競品2014年二季、三季度度競品推貨量加大2014年銷售目標(biāo)20億，可推貨量6831套世貿(mào)薩拉曼卡1月初開盤 均價12000元/平 12月底開盤 推售1100套12月底開盤 推售300套 4月7月12月3月14年燕郊大廠香河區(qū)域市場供應(yīng)量大，總供貨達(dá)52494套，其中二、三季度競爭最為激烈；直接競爭對手年可推房源為7254套；重點競爭對手可推房源為25740套；二季度為競品集中推貨期，供應(yīng)量達(dá)19500套，市場競爭達(dá)

4、到白熱化。靜態(tài)均價推導(dǎo)|競爭環(huán)境|競爭小結(jié)2014年區(qū)域市場供貨量較大；競品產(chǎn)品趨同，總價相當(dāng)，距離相近，客群重疊；早安北京等大廠項目的價格干擾；市場放量周期對我盤起勢蓄客期的影響。新盤市場認(rèn)知度低，無客戶積累及老客戶；公共交通尚不完善；周邊配套現(xiàn)狀缺乏，環(huán)境較為荒涼。孔雀城大品牌影響力；新盤可帶來市場一定的關(guān)注度和價格預(yù)期；項目形象塑造和市場定位的參考性。通過對區(qū)域競品市場整體分析，我們發(fā)現(xiàn)全盤定價成為項目入市成敗關(guān)鍵。鑒于競品項目的較強(qiáng)競爭關(guān)系，以下主要通過市場比較法制定全盤靜態(tài)均價。靜態(tài)均價推導(dǎo)|權(quán)重制定比準(zhǔn)的指標(biāo)比準(zhǔn)的指標(biāo)細(xì)項權(quán)重（細(xì)項權(quán)重（%）地段因素地段因素40%樓盤本體素質(zhì)樓盤本

5、體素質(zhì)40%樓盤附加值樓盤附加值20%定價原則市場比較法多用于有充分競爭的市場情況下，以占領(lǐng)市場博取最大利潤為目標(biāo)的項目情況，如一般住宅項目權(quán)重確定原則：根據(jù)剛需客戶置業(yè)邏輯以及對燕郊市場項目的價格敏感點進(jìn)行權(quán)重因素以及占比的確定；權(quán)重因素地塊價值40%區(qū)域成熟度8 片區(qū)升值前景 8 環(huán)境與自然景觀 6 交通便利性 10 周邊配套 8 本體價值40%建筑密度6 戶型設(shè)計 8 商業(yè)配套 9 教育配套6 贈送空間 6 園林景觀 5 項目附加值20%開發(fā)商品牌 5 工程進(jìn)度形象 4 現(xiàn)場包裝與展示 6 物業(yè)服務(wù)5 合計100 直面競爭競品【同區(qū)域、同產(chǎn)品、同客群、同總價】早安北京夏威夷藍(lán)灣天洋城四代

6、富力新城重點競爭競品【同產(chǎn)品、同客群、總價相近】上上城青年新城二期首爾甜城分流競品【同客群、同總價】世茂薩拉曼卡燕順路迎賓路102國道福喜路燕靈路外環(huán)路蔣譚線首爾甜城71-85兩居，89-130三居 單價約1.2-1.3萬/天洋城4代主力戶型80-99平兩居單價約1.2-1.4萬/夏威夷藍(lán)灣戶型50-140，一到三居主力77、88兩居單價約1.0-1.2萬/上上城青年社區(qū)二期：60-80兩居，89-130三居單價約0.9-1萬/世貿(mào)薩拉曼卡高層60-95；洋房87-130；別墅170-210平單價約0.85-1.1萬/早安北京：80-92兩居；110-125三居 單價約0.6-0.7萬/本項目

7、燕郊片區(qū)大廠片區(qū)富力新城77兩居，99三居選取與項目直面競爭的競品：早安北京、夏威夷藍(lán)灣、富力新城及天洋城四代等為參照項目；靜態(tài)均價推導(dǎo)|參考項目選取靜態(tài)均價推導(dǎo)|權(quán)重打分權(quán)重因素早安北京夏威夷藍(lán)灣天洋城4代富力新城打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分地塊價值40%區(qū)域成熟度8 181.18.81.18.818片區(qū)升值前景 8 180.97.20.97.20.97.2環(huán)境與自然景觀 6 16160.95.416交通便利性 10 1101.2121.111110周邊配套 8 181.29.61.29.618本體價值40%建筑密度6 0.95.40.84.81.16.61.27.2戶型

8、設(shè)計 8 0.97.20.86.40.97.21.18.8商業(yè)配套 9 1.19.91.19.91.210.819教育配套6 0.95.40.74.20.74.20.84.8贈送空間 6 0.84.80.84.80.74.20.84.8園林景觀 5 1.15.51.261.261.15.5項目附加值20%開發(fā)商品牌 5 0.631.15.5151.15.5工程進(jìn)度形象 4 1.24.81.24.81.24.81.24.8現(xiàn)場包裝與展示 6 0.95.41.16.61.16.61.27.2物業(yè)服務(wù)5 0.84151515合計100 95.4101.6102.4101打分說明：各項權(quán)重本體得分均為

9、1分，競品項目得分范圍在0.51.5之間。參考主要競品項目當(dāng)前成交均價，在不考慮市場環(huán)境以及銷售速度的前提下，本案靜態(tài)均價預(yù)計為8411元/平米建議本案整體靜態(tài)均價為8500元/平米。項目名稱權(quán)重（）現(xiàn)銷售均價對比得分比準(zhǔn)均價權(quán)重均價早安北京60%700095.466784007夏威夷藍(lán)灣15%11000（不含精裝）101.6111761676天洋城4代15%12500102.4128001920富力新城10%8000（不含精裝）1018080808合計100%8411運用市場定價比較法靜態(tài)均價推導(dǎo)|預(yù)期價格報告框架報告框架目 錄第一部分 靜態(tài)均價推導(dǎo)第二部分 全盤價格制定第三部分 首開價格分

10、析全盤價格制定|樓棟位置關(guān)系|樓棟分布鳥瞰圖全盤價格制定|樓棟位置關(guān)系|樓棟分布1#28F2#28F3#23F4#18F5#18F8#18F9#28F10#27F11#23F6#23F7#28F1#28F2#28F3#23F4#28F丹桂園樓棟凝香園樓棟樓號地下車庫直接入戶樓間距臨商業(yè)樓內(nèi)有公建景觀噪音綜合得分凝香園1#0500030080凝香園2#0500020070凝香園3#090001100200凝香園4#050001600210凝香園5#050001500200凝香園6#5050001000200凝香園7#5050-300100-12050凝香園8#080001500230凝香園9#5

11、0130-400140-90190凝香園10#50120-50-50200-90180凝香園11#50120-50-50150-100120丹桂園1#01100050-50110丹桂園2#050-400100-5060丹桂園3#080-50-5080-100-40丹桂園4#050-50030-90-60針對樓棟價值排序，主要設(shè)置了地下車庫直接入戶、樓間距、是否臨商業(yè)、樓內(nèi)有無公建等因素進(jìn)行打分，從而得出樓棟的價值排序。樓棟價值排序為：凝8#凝4#凝3#=凝5#=凝6#凝9#凝10#凝11#凝1#凝2#丹1#凝7#丹3#丹4#第一梯度：凝3#、凝4#、凝5#、凝6#、凝8#第二梯度：凝9#、凝1

12、0#、凝11#、丹1#第三梯度：凝1#、凝2#、凝7#、丹2#第四梯度：丹3#、丹4#注：以上樓棟簡稱中“凝”代表凝香園，“丹”代表丹桂園丹桂園樓棟凝香園樓棟全盤價格制定|樓棟價值排序全盤價格制定|貨量盤點|戶型數(shù)量配比戶型數(shù)量配比戶型類別產(chǎn)品細(xì)分總套數(shù)建筑面積套數(shù)占比總面積面積占比A1三室兩廳一衛(wèi)309 88.88 15%27463.9216%A1三室兩廳一衛(wèi)309 88.88 15%27463.9216%A2兩室兩廳一衛(wèi)432 77.44 21%33454.0819%A2兩室兩廳一衛(wèi)432 77.72 21%33575.0419%A3三室兩廳一衛(wèi)123 88.88 6%10932.246%

13、A3三室兩廳一衛(wèi)123 88.88 6%10932.246%B1四室兩廳兩衛(wèi)54 108.78 3%5874.123%B1四室兩廳兩衛(wèi)54 108.78 3%5874.123%B2兩室兩廳一衛(wèi)90 77.02 4%6931.84%B2兩室兩廳一衛(wèi)90 77.29 4%6956.14%B3三室兩廳兩衛(wèi)36 98.61 2%3549.962%B3三室兩廳兩衛(wèi)36 98.61 2%3549.962%合計2088 85 100%176557.5100%產(chǎn)品形式：高層總套數(shù)：2088套戶型面積：176557.5（注：不含地下室面積）定價因素構(gòu)成由高到低排序1.樓棟價差2.戶型價差3.樓層價差4.垂直價差

14、5.端中戶差6.特殊價差（針對實際情況調(diào)整）一、根據(jù)各個樓棟的價值排序，確定全盤樓棟的價差；結(jié)合景觀、噪音等因素，綜合評定樓棟價差，并根據(jù)實際情況進(jìn)行微調(diào)；二、根據(jù)各產(chǎn)品線之間的差異，確定不同產(chǎn)品戶型之間價差；結(jié)合面積、設(shè)計等因素，綜合評定戶型價差，并根據(jù)實際情況進(jìn)行微調(diào)；三、根據(jù)各樓棟層數(shù)的差異，確定各棟樓的樓層差價差；四、根據(jù)不同樓層的差異，確定垂直價差；五、根據(jù)東西戶差異，確定東戶、西戶間差異；六、針對特殊情況制定實際價差調(diào)整（價格體系后調(diào)整）推導(dǎo)方法全盤價格制定|定價推導(dǎo)1樓號地下車庫直接入戶樓間距臨商業(yè)樓內(nèi)有公建景觀噪音綜合差價樓棟價差凝香園1#0500030080凝香園2#0500

15、020070凝香園3#090001100200凝香園4#050001600210凝香園5#050001500200凝香園6#5050001000200凝香園7#5050-300100-12050凝香園8#080001500230凝香園9#50130-400140-90190凝香園10#50120-50-50200-90180凝香園11#50120-50-50150-100120丹桂園1#01100050-50110丹桂園2#050-400100-5060丹桂園3#080-50-5080-100-40丹桂園4#050-50030-90-60一、設(shè)定樓棟價差二、設(shè)定戶型價差1戶型A1/A1A2/A

16、2A3/A3B1/B1B2/B2B3/B3戶型價差面積100150100015050設(shè)計50040100080加減系數(shù)0-50050-5050綜合差價150100140150100180全盤價格制定|定價推導(dǎo)三、設(shè)定樓層價差3樓層情況價差綜合差價樓棟樓層價差28層120120凝香園1#、2#、7#、9#；丹桂園1#、2#、4#27層150150凝香園10#23層200200凝香園3#、6#、11#；丹桂園3#18層300300凝香園4#、5#、8#四、設(shè)定垂直價差首層開始每7層價差50；次頂層與頂層價差300五、設(shè)定端中戶差4一單元西端戶西中戶東中戶一單元東端戶A系列端中戶調(diào)整65050507

17、50兩單元西端戶西中戶1東中戶1中戶1中戶2西中戶2東中戶2兩單元東端戶65050504004005050750B系列端中戶調(diào)整一單元西端戶西中戶東中戶一單元東端戶300-150-150400兩單元西端戶西中戶1東中戶1中戶1中戶2西中戶2東中戶2兩單元東端戶300-150-150400400-150-150400六、設(shè)定特殊價差5純南A2、B2系列戶型景觀視野因素調(diào)整實際因素調(diào)整3#5#6#-200-80-200全盤價格制定|定價推導(dǎo)全盤價格制定|價格分析銷售套數(shù)套均面積銷售總面積全盤均價套均總價銷售總價208884.56352449.16 8500.007187452995861497.7

18、1 一、整盤數(shù)據(jù)分析二、分戶型統(tǒng)計分析戶型類別總套數(shù)套均單價套均總價套均面積總貨值A(chǔ)13098916.58792505.2688.88244884126.3A13099018.7801582.2688.88247688919.3A24328057.69623987.3377.44269562525.3A24328057.69626243.4877.72270537183.2A31238644.12768289.0488.8894499551.86A31238644.12768289.0488.8894499551.86B1548765.82953545.92108.7851491479.5B1

19、548867.53964609.42108.7852088908.5B2908083.51622592.0777.0256033286.17B2908083.51624774.6277.2956229715.5B3368904.93878115.598.6131612158.17B3368904.93878115.598.6131612158.17合計2088 8500.00 718745.00 85.00 1500739564.00 三、樓棟均價分析凝香園指標(biāo)1#樓2#樓3#樓4#樓5#樓6#樓7#樓8#樓9#樓10#樓11#樓貨值79412539 79318263 65893653 111

20、226727 110650767 65893653 79129711 57190211 159323383 142637821 119398261 面積9322 9322 7657 13021 13021 7657 9322 6694 18644 16646 13983 均價8519 8509 8605 8542 8498 8605 8489 8544 8546 8569 8539 丹桂園合計指標(biāo)1#樓2#樓3#樓4#樓貨值79695367 79223987 117135637 154609583 1500739564 面積9322 9322 13983 18644 176558 均價8549

21、 8499 8377 8293 8500 全盤價格制定|價格分析報告框架報告框架目 錄第一部分 靜態(tài)均價推導(dǎo)第二部分 全盤價格制定第三部分 首開價格分析通過對全盤房源進(jìn)行分析，將所有房源分為三個區(qū)域：整體較優(yōu)的東南部黃色區(qū)域，整體中等的北部藍(lán)色區(qū)域和整體略差的西北部綠色區(qū)域。價值略低區(qū)域：丹桂園1#、2#、3#、4#共計4棟樓616套，整體均價8386.36元/，套均面積83.23，套均總價697997元。價值中等區(qū)域：凝香園7#、9#、10#、11#共計4棟樓704套，整體均價8529.53元/，套均面積83.23，套均總價709913元。價值較優(yōu)區(qū)域：凝香園1#、2#、3#、4#、5#、6

22、#、8#共計6棟樓768套，整體均價8529.29元/，套均面積83.23，套均總價740684元。首開價格分析|房源區(qū)域劃分樓棟套數(shù)整體均價整體套均套均面積整體面積整體貨值戶型種類價值略低區(qū)域丹桂園1#、2#、3#、4#6168386.3669799783.2352169.68430664574.57A1/A1210套；A2/A2308套；A3/A398套價值中等區(qū)域凝香園7#、9#、10#、11#7048529.5370991383.2358593.92500489176A1/A1204套；A2/A2352套；A3/A3148套價值較優(yōu)區(qū)域凝香園1#、2#、3#、4#、5#、6#、8#76

23、88529.5374068486.8466693.9569585813A1/A1204套；A2/A2204套；B1/B1108套；B2/B2180套；B3/B372套首開價格分析|分區(qū)域房源管控表為保證后續(xù)溢價，低價引爆市場，建議首次加推丹桂園1#、2#、3#、4#房源，首批房源加推整體情況如下：戶型 總套數(shù)（套）單價均價（元/）總價均價（萬）最低單價（元/）最高單價（元/）最低總價（萬）最高總價（萬）A11058750.5977.788530.789004.40 75.8280.03 A11058851.7578.678632.919106.5376.7380.94A21547929.956

24、1.417698.858168.8559.6263.26 A21547929.9561.637698.858168.8559.8463.49A3498338.774.118265.268617.0373.4676.59 A3498338.774.118265.268617.0373.4676.59總計 616838669.80 7698.859106.5359.6280.94首開價格分析|首推房源整體情況首推1000套房源具體待定二次推售1000套房源具體待定首推房源分樓棟分戶型情況：丹桂園3#戶型A1A2A2A3A3A2A2A1套均面積（）88.8877.4477.7288.8888.887

25、7.4477.7288.88套均總價（萬）784191.18618693.03620930.04760590.98760590.98618693.03620930.04793268.18套均單價（元/）8823.037989.327989.328557.508557.507989.327989.328925.16丹桂園2#戶型A1A2A2A1套均面積（）88.8877.4477.7288.88套均總價（萬）787519.42621532.50623779.78796596.42套均單價（元/）8860.488025.998025.998962.61丹桂園1#戶型A1A2A2A1套均面積（）88

26、.8877.4477.7288.88套均總價（萬）792057.92625404.50627665.78801134.92套均單價（元/）8911.548075.998075.999013.67丹桂園4#戶型A1A2A2A3A3A2A2A1套均面積（）88.8877.4477.7288.8888.8877.4477.7288.88套均總價（萬）776627.02612239.70614453.38753026.82753026.82612239.70614453.38785704.02套均單價（元/）8737.937905.997905.998472.408472.407905.997905.998840.05首開價格分析|首推房源分樓棟情況26謝謝！謝謝！2013年12月