1、建筑工程實際成本解析 房子價格是由多種因素交互作用所決定的，極其復雜，而建筑成本則相對穩定，但也不是一成不變的，造價是個動態的概念。不同時期建造的房子，價格相差極大，建安成本與施工時期的建材價格關系極大，特別是人工價格、鋼材和水泥等主材價格波動對造價的影響很大。 建安成本地區差別極大，如有的地方土質條件好，自然承載力高，而有的地區土質條件差，要增加基礎造價。不同地區抗震設防烈度也不同，造價也就不同。有的地區設計標準高，而有的地方設計標準低，相同的建筑造價也就有高低。 不同的建筑類型，不同的結構體系，不同的基礎設計方案，其造價也不同，如鋼筋混凝土結構與磚混結構其造價不同 ，高層與多層造價也不同，
2、如樁、鋼筋和砼等指標，磚混結構最低、多層含量較低、高層含量較高。而砌筑工程、屋面工程等則相反，多層含量較高、高層含量較低。 房屋的不同交付標準，不同的裝修標準，其造價也不同，如毛壞房與裝修房價格不同，初裝修與精裝修價格不同。 房價的高低還與規劃所規定的容積率有關，所謂容積率是指一個小區的可計入容積率總建筑面積與用地面積的比率，地下部分一般不計入容積率。對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2。容積率越高，開發商利潤就越多。房屋所處地區和地段不同，價格相差極大，地段對房價的權重最大。一二三四線房價懸殊驚人，可能相差十倍左右，同一城市市中心與
3、郊區價格相差極大。房價是最因地制宜的。 居住類商品房成本包括以下幾大塊：前期費用、配套費用、土地成本、動遷成本、建安成本、管理費、利潤、規費和稅金。 其中，規費和稅金是靜態的固定成本，一般為135元/平方米左右，而其他費用則是動態的，波動的。二手房的交易成本更大，其稅費占總房價的10%之多。 前期費用包括勘察設計及前期工程費，一般為房屋建筑安裝工程費8%，約150元/平方米左右。在建造過程中，還包括聘請監理公司、工程造價咨詢公司等費用，監理費一般是20元/平方米左右，咨詢費10元/平方米左右。 配套費用包括小區設施建設費，其中基礎設施費方面，包括房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、供暖、通訊
4、、有線電話等市政配套以及道路等基礎設施費用。小區配套設施費方面，包括開發小區內發生，可計入房屋開發成本的而不能有償轉讓的公共配套設施費用，如配電房、水塔、會所、車庫等設施支出。 管理費包括項目開發建設及銷售過程中所發生的各類管理費用、貸款利息等硬性成本出和各種隱性支出（如公關費和行賄等各種開支）。這些費用難以量化和測算，不確定性極大。如廣告、策劃、銷售代理費：一般在30200元/平方米，高者可達500元/平方米。更大的一塊是開發商資金成本，包括利率和為獲得貸款所花費的公關成本，一般為400元/平方米左右。房地產是個吸金行業，對資金需求極大，在房地產景氣時期，可通過資金杠桿效應獲得巨大利益，但過
5、高的負債率或缺少現金流，極易造成資金鏈斷裂，所以，房地產是高回報行業，也是高風險行業，略高于社會平均利潤也可接受。 開發商的利潤，根據房地產上市公司的公告，房地產企業，凈利潤率在20%左右，略高于社會平均利潤，卻與民眾的實際感受有很大差異，而根據胡潤富豪排行榜，中國房地產商不僅排名居前而且數據也占絕對多數，房地產絕對是暴利行業。根據我的估算，房地產業的凈利潤率在30%左右，最高可達100%，甚至更多。特別是有些開發商運氣好，前期低價拿地而房子銷售正好遇上房市大牛市，這時他的利潤是相當可觀，300%也有可能的。相反的例子，有的地王拿地價格極高，又正好遇上調控，那么房價銷售價格可能不及當時拿地時的
6、樓板價。 土地成本為土地使用權出讓金與土地開發費用之和。首先是區片基準地價，其次是日期修正系數，5年前取得的土地價格極便宜，土地價格的爆漲是近幾年的事。如根據地價動態監測體系公布：2004年底的住宅用地地價指數為1.02%；2007年第一、二季度為2.83%、2.11%。翻了一番還多。土地費一般二線城市市區為70100萬/畝，容積率一般為1.02.0，故折算樓面價為：5251500元/平方米，市區中心地帶一般為200萬元/畝，折算樓面價為：15003000元/平方米，核心區域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方樓面造；三線城市、縣城等土
7、地單方造價較低，一般為100500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況。 建安成本包括土建、安裝、裝修、室外綠化景觀等。我們以小高層為例，分析建筑成本構成。土建造價約為1380元/平方米左右（毛坯），安裝造價130元/平方米左右，這相對固定，裝修費用根據裝修標準而定，從1000至10000元/平方米不等。萬科的建安成本已經達到3500元/平方米了，因為萬科的房子是裝修交付的，而非一般的毛壞房。 具體到分部分項工程造價，其構成如下：1、樁基工程（如有）：約70130元/平方米，中位數約100元/平方米左右；2、鋼筋：含量4080公斤/平方米左右，約200400元/平方米，中位數約30
8、0元/平方米；3、混凝土：指標0.30.5立方/平方米，約110180元/平方米，中位數約145元/平方米；4、砌體工程：60120元/平方米，中位數約90元/平方米；5、抹灰工程：3050元/平方米，中位數約40元/平方米；6、外墻工程（包括保溫）：60120元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達3001000元/平方米），中位數約90元/平方米；7、屋面工程：2040元/平方米，中位數約30元/平方米；8、門窗工程：指標0.250.5平方米/平方米,100200元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米，中位數約150元/平方米；9、公共部位裝飾工程：2
9、0100元/平方米（與小區檔次高低關系很大，檔次越高，造價越高），中位數約60元/平方米；10、地下室（如有）：增加造價40100元/平方米，中位數約70元/平方米；11、室內水電安裝工程（含消防）：100160元/平方米（按小區檔次，多層略低一些），中位數約130元/平方；12、電梯工程（如有）：40160元/平方米，與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關系，一般工程約為60140元/平方米，中位數約100元/平方；13、人工費：指標34工日/平方米，約120180元/平方米，中位數約150元/平方；合計，建安直接費約1480元/平方米。室外配套工程：30200元/平方米，中位數約
10、115元/平方； 以上是業主和咨詢公司所采用的造價分類分析方法。承包商對建安成本測算更簡潔，它包括建材費用、班組費用、租賃費用和其他費用。承包商項目管理部負責工程的日常管理，其他均進行勞務分包。建材一般是主材承包商采購，輔材和小型機械由班組自帶。班組分包包括鋼筋工程、木工工程、砼工和瓦工工程（有時兩者分開）、油漆工程等，而土方、樁、門窗、外墻保溫、屋面防水等往往是業主進行專業分包。建材費用包括鋼材、混凝土、木材等主材，約550元/平方米。勞務費用約為150元/平方米，鋼筋工程、木工工程、砼工和瓦工工程（有時兩者分開）、油漆工程分別為20、70、55、5元/平方米。租賃費用包括塔吊、人貨電梯升降
11、機等施工機械和腳手架、模板支撐等周轉性材料，約為100元/平方米，其他費用包括管理人員工資、臨時設施等費用和規費、稅金，約為100元/平方米。合計約900元/平方米（不含承包商利潤和專業分包費用）。安裝一般是分包，土建承包商基本上不管這塊的預算、成本管控、材料采購，勞動力安排和其他方面的管理，包括竣工結算，也是安裝隊自行解決，最后最需向他收取管理費即可，所以安裝這塊成本沒有列入。 如果按國標清單計價規范，則分為分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規費和稅金，分部分項約為1200元/平方米，措施項目約為200元/平方米，其他項目為40元/平方米，規費和稅金約為100元/平方米，合計約為1540元/平方米。 當下中國房價畸高，價格與價值嚴重背離，這并非是供需關系決定，因為，商品房開發投資和供應量是在不斷增加，然而，房價卻在不斷上漲，這完全是過度投機所致，主要是由人們對未來房價的預期所決定的。房子的真實成本就是這么多，根據經濟學原理，商品的價格是由其價值所決定，而決定價值的因素可能不僅僅是成本，更是由未來升值潛力所決定，而所謂升值潛力是完全不確定的，在一定程度上，可以說升值潛力就等同于人們的預期。如果，人們對房價的預期發生了根本性的改變，那么，房價將出現下跌，逐漸回歸合理價位！
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