1、15-7月-221“七對眼睛”在萬科第五園全過程控制運用15-7月-222Pulte HomesPulte HomesPulte HomesPulte Homes對對對對“七對眼睛七對眼睛七對眼睛七對眼睛”的定義的定義的定義的定義七對眼睛解決什么問題七對眼睛解決什么問題七對眼睛解決什么問題七對眼睛解決什么問題七對眼睛的基本原則七對眼睛的基本原則七對眼睛的基本原則七對眼睛的基本原則七對眼睛在大連的實施過程七對眼睛在大連的實施過程七對眼睛在大連的實施過程七對眼睛在大連的實施過程七對眼睛應用小結(jié)七對眼睛應用小結(jié)七對眼睛應用小結(jié)七對眼睛應用小結(jié)綱要綱要綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則1

2、5-7月-223Pulte homes Pulte homes 描述的七對眼睛是什么？描述的七對眼睛是什么？JohnJohn：在競爭的環(huán)境里取勝，需要我們在競爭的環(huán)境里取勝，需要我們給客戶的定位一給客戶的定位一定要精確定要精確，令顧客一走進門說這正是我要的房子。，令顧客一走進門說這正是我要的房子。就是七對眼睛的意義，精確的產(chǎn)品定位。就是七對眼睛的意義，精確的產(chǎn)品定位。七對眼睛是七對眼睛是打乒乓球式的設計過程，打乒乓球式的設計過程，這時我們已這時我們已經(jīng)知道客戶的情況和價格的定位，為客戶設計一經(jīng)知道客戶的情況和價格的定位，為客戶設計一個完美的房子的過程。個完美的房子的過程。我們通過這個過程，在乒

3、乓球式的對話，先是市我們通過這個過程，在乒乓球式的對話，先是市場做市場的，然后建筑的提出意見，成本的說出場做市場的，然后建筑的提出意見，成本的說出意見，意見，所以每一對眼睛，每一個人都是在對最后所以每一對眼睛，每一個人都是在對最后成品的規(guī)劃做貢獻，成品的規(guī)劃做貢獻，我們材料有很多很多的特點，我們材料有很多很多的特點，但是做這個成本的預算的人，說不行，太貴了，但是做這個成本的預算的人，說不行，太貴了，做不起?；蛘咪N售的說我們有這個特征才能賣得做不起?；蛘咪N售的說我們有這個特征才能賣得好，然后做風水的說，不能省，這個少了，就會好，然后做風水的說，不能省，這個少了，就會很不好等等，所以這樣對話的過程

4、是翻來復去，很不好等等，所以這樣對話的過程是翻來復去，要開無數(shù)次的會議，我們叫做產(chǎn)品開發(fā)委員要開無數(shù)次的會議，我們叫做產(chǎn)品開發(fā)委員會過程。會過程。精確精確的產(chǎn)品定位的產(chǎn)品定位打打乒乓球乒乓球的設計過程的設計過程每一個人每一個人都是在對最都是在對最后成品的規(guī)劃做貢獻后成品的規(guī)劃做貢獻綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-224七對眼睛是解決什么問題的？七對眼睛是解決什么問題的？12我們的目標客戶是誰？我們的目標客戶是誰？目標客戶需要什么產(chǎn)品？目標客戶需要什么產(chǎn)品？精確的產(chǎn)品定位。精確的產(chǎn)品定位。綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-225七對眼睛的實施

5、過程七對眼睛的實施過程3721個支持工具個支持工具個階段成果文件個階段成果文件二大階段二大階段個判別標準個判別標準 七對眼睛？七對眼睛？綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-226七對眼睛的實施過程七對眼睛的實施過程3721個支持工具個支持工具個階段成果文件個階段成果文件二大階段二大階段個判別標準個判別標準 【城市地圖城市地圖】【城市客戶細分報告城市客戶細分報告】【產(chǎn)品目錄產(chǎn)品目錄】【營銷營銷】土地屬性分析清單土地屬性分析清單 【營銷營銷】市場競爭分析報告市場競爭分析報告【營銷營銷】初步目標客戶定位說明初步目標客戶定位說明【成本成本】單一成本測算表格單一成本測算表格【設計

6、設計】宗地分析報告宗地分析報告 【營銷營銷】客戶產(chǎn)品需求清單客戶產(chǎn)品需求清單 【營銷、設計營銷、設計】產(chǎn)品檢測報告產(chǎn)品檢測報告找到客戶、找到產(chǎn)品找到客戶、找到產(chǎn)品七個專業(yè)認同和客戶認同七個專業(yè)認同和客戶認同綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-227七對眼睛在萬科七對眼睛在萬科XXXX項目的實施過程項目的實施過程土地情況土地情況 萬科第五園項目地塊于占地面積37萬平，建筑面積42萬平，容積率1.3。合作形式合作形式 由萬科公司負責整體規(guī)劃設計，雙方劃分地塊自行設計單體、自行開發(fā)、自行定價銷售，后期由萬科物業(yè)為對方小區(qū)提供物業(yè)管理指導；綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實

7、例原則原則15-7月-228七對眼睛在七對眼睛在XXXX項目的實施過程項目的實施過程綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-229七對眼睛在七對眼睛在XXXX項目的實施過程項目的實施過程綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-221012西山的目標客戶是誰？西山的目標客戶是誰？目標客戶需要什么產(chǎn)品？目標客戶需要什么產(chǎn)品？綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2211七對眼睛在七對眼睛在XXXX項目的實施過程項目的實施過程找到目標客戶找到目標客戶 第一階段第一階段 找到目標客戶找到目標客戶客戶客戶產(chǎn)品產(chǎn)品土地土地地理位置地理位置周邊配

8、套周邊配套小區(qū)小區(qū)房子房子綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2212 跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略總經(jīng)理總經(jīng)理提出總經(jīng)理對項目的要求：提出總經(jīng)理對項目的要求：品牌品牌品牌承擔在細分市場地位的責任；品牌承擔在細分市場地位的責任；經(jīng)營經(jīng)營對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等；對現(xiàn)金流和利潤的取舍和要求等；發(fā)展發(fā)展土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開發(fā)開發(fā)具體對項目開發(fā)周期等的要求。具體對項目開發(fā)周期等的要求。第一對第一對眼睛眼睛七對眼睛在七對眼睛在XXXX項目的實施過程項目的實施過程找到目標客戶找到目標客戶品牌品牌：鞏固萬科品牌在大連地位，樹立：

9、鞏固萬科品牌在大連地位，樹立良好企業(yè)形象；良好企業(yè)形象；經(jīng)營經(jīng)營：快速實現(xiàn)現(xiàn)金流，為后續(xù)土地開：快速實現(xiàn)現(xiàn)金流，為后續(xù)土地開發(fā)獲得資金；發(fā)獲得資金；發(fā)展發(fā)展：土地是制約大連公司擴大規(guī)模的：土地是制約大連公司擴大規(guī)模的瓶頸，與紅旗鎮(zhèn)建立良好外部關(guān)系，推瓶頸，與紅旗鎮(zhèn)建立良好外部關(guān)系，推進繼續(xù)獲得土地；進繼續(xù)獲得土地；開發(fā)開發(fā)：兩年開發(fā)周期：兩年開發(fā)周期綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2213 建立經(jīng)營準則建立經(jīng)營準則財財 務務依照總經(jīng)理要求提出項目經(jīng)營準則：依照總經(jīng)理要求提出項目經(jīng)營準則：內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率銷售凈利率銷售凈利率 轉(zhuǎn)化成量化的數(shù)據(jù)要求轉(zhuǎn)化成量化的數(shù)據(jù)要

10、求開發(fā)周期等開發(fā)周期等第二對第二對眼睛眼睛七對眼睛在七對眼睛在XXXX項目的實施過程項目的實施過程找到目標客戶找到目標客戶內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率：25%；銷售凈利率銷售凈利率：9%開發(fā)周期開發(fā)周期：2年年資金資金：爭取應用國際資本：爭取應用國際資本綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2214綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則七對眼睛在七對眼睛在XXXX項目的實施過程項目的實施過程找到目標客戶找到目標客戶 建立從客戶到土地的邏輯建立從客戶到土地的邏輯營銷營銷地理位置地理位置周邊配套周邊配套小區(qū)小區(qū)房子房子類類別別TCG1TCG1TCG2TCG2TCG3TCG3

11、TCG4TCG4TCGTCG5 5富貴之家富貴之家社會社會新銳新銳望子成龍望子成龍健康養(yǎng)老健康養(yǎng)老經(jīng)濟經(jīng)濟務實務實細細分分富富貴貴1 1富富貴貴2 2青青年年之之家家青青年年持持家家小小太太陽陽后后小小太太陽陽孩孩子子3 3代代老老人人1 1代代老老人人2 2代代老老人人3 3代代判判斷斷提交：提交：土地屬性分析清單土地屬性分析清單【成果文件成果文件】市場競爭分析報告市場競爭分析報告【成果文件成果文件】第三對第三對眼睛眼睛任務任務1：回答什么客戶愿意選擇此處購房？：回答什么客戶愿意選擇此處購房？支持工具：支持工具：【城市地圖城市地圖】、【城市客戶細分報告城市客戶細分報告】土地屬性分析清單土地屬

12、性分析清單綱要：綱要：什么客戶能夠認同區(qū)域歷史屬什么客戶能夠認同區(qū)域歷史屬性、產(chǎn)業(yè)特征、自然資源等等；性、產(chǎn)業(yè)特征、自然資源等等；不同客戶基于其購房的核心價不同客戶基于其購房的核心價值觀不同會針對教育、醫(yī)療、值觀不同會針對教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)、娛樂、景觀等特交通、商業(yè)、娛樂、景觀等特別的偏好與取舍。別的偏好與取舍。15-7月-2215綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則土地價值判斷：項目因景觀資源因素屬典型土地價值判斷：項目因景觀資源因素屬典型土地價值判斷：項目因景觀資源因素屬典型土地價值判斷：項目因景觀資源因素屬典型高檔區(qū)位，但有缺項高檔區(qū)位，但有缺項高檔區(qū)位，但有缺項高檔區(qū)位

13、，但有缺項項目最大的優(yōu)勢是自然景觀；項目最大的優(yōu)勢是自然景觀；項目最大的優(yōu)勢是自然景觀；項目最大的優(yōu)勢是自然景觀；項目商業(yè)、醫(yī)療、娛樂設施是減分項；項目商業(yè)、醫(yī)療、娛樂設施是減分項；項目商業(yè)、醫(yī)療、娛樂設施是減分項；項目商業(yè)、醫(yī)療、娛樂設施是減分項；交通、教育可以在短時間內(nèi)得到改善；交通、教育可以在短時間內(nèi)得到改善；交通、教育可以在短時間內(nèi)得到改善；交通、教育可以在短時間內(nèi)得到改善；項目定位與規(guī)劃價值建議：項目定位與規(guī)劃價值建議：項目定位與規(guī)劃價值建議：項目定位與規(guī)劃價值建議：發(fā)揮自然景觀的最大優(yōu)勢；發(fā)揮自然景觀的最大優(yōu)勢；發(fā)揮自然景觀的最大優(yōu)勢；發(fā)揮自然景觀的最大優(yōu)勢；為項目自身配備合理配套

14、設施，協(xié)調(diào)外部為項目自身配備合理配套設施，協(xié)調(diào)外部為項目自身配備合理配套設施，協(xié)調(diào)外部為項目自身配備合理配套設施，協(xié)調(diào)外部資源盡快解決交通、醫(yī)療、教育等設施。資源盡快解決交通、醫(yī)療、教育等設施。資源盡快解決交通、醫(yī)療、教育等設施。資源盡快解決交通、醫(yī)療、教育等設施。客戶判斷：富貴之家、健康養(yǎng)老、社會新銳客戶判斷：富貴之家、健康養(yǎng)老、社會新銳客戶判斷：富貴之家、健康養(yǎng)老、社會新銳客戶判斷：富貴之家、健康養(yǎng)老、社會新銳對區(qū)域評價較高對區(qū)域評價較高對區(qū)域評價較高對區(qū)域評價較高項目優(yōu)越的自然景觀吸引富貴之家、健康項目優(yōu)越的自然景觀吸引富貴之家、健康項目優(yōu)越的自然景觀吸引富貴之家、健康項目優(yōu)越的自然景觀

15、吸引富貴之家、健康養(yǎng)老客戶；養(yǎng)老客戶；養(yǎng)老客戶；養(yǎng)老客戶；萬科品牌、未來交通的改善吸引社會新銳萬科品牌、未來交通的改善吸引社會新銳萬科品牌、未來交通的改善吸引社會新銳萬科品牌、未來交通的改善吸引社會新銳的關(guān)注；的關(guān)注；的關(guān)注；的關(guān)注；由于良好教育的缺失和無法在近期改善，由于良好教育的缺失和無法在近期改善，由于良好教育的缺失和無法在近期改善，由于良好教育的缺失和無法在近期改善，望子成龍家庭對區(qū)域評價較低。望子成龍家庭對區(qū)域評價較低。望子成龍家庭對區(qū)域評價較低。望子成龍家庭對區(qū)域評價較低。建立從客戶到土地的邏輯建立從客戶到土地的邏輯15-7月-221615-7月-221715-7月-221815-

16、7月-221915-7月-2220綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則七對眼睛在七對眼睛在XXXX項目的實施過程項目的實施過程找到目標客戶找到目標客戶客戶類客戶類別別TCG1TCG1TCG2TCG2TCG3TCG3TCG4TCG4TCG5TCG5富貴之家富貴之家社會新銳社會新銳望子成龍望子成龍健康養(yǎng)老健康養(yǎng)老經(jīng)濟經(jīng)濟務實務實客戶細客戶細分分富富貴貴1 1富富貴貴2 2青青年年之之家家青青年年持持家家小小太太陽陽后后小小太太陽陽孩孩子子3 3代代老老人人1 1代代老老人人2 2代代老老人人3 3代代需求產(chǎn)需求產(chǎn)品品容積率形式表達產(chǎn)品形態(tài)及大約的戶型面積容積率形式表達產(chǎn)品形態(tài)及大約的戶

17、型面積容積率形式表達產(chǎn)品形態(tài)及大約的戶型面積容積率形式表達產(chǎn)品形態(tài)及大約的戶型面積價格承價格承受受7000700070007000800080008000800050005000500050005500550055005500550055005500550060006000600060003500350035003500初判初判有一定有一定有一定有一定困難困難困難困難營銷營銷提交：提交：初步目標客戶定位說明初步目標客戶定位說明【成果文件成果文件】第三對第三對眼睛眼睛任務任務2：這些客戶的基本需求和價格承受能力？：這些客戶的基本需求和價格承受能力？方法：重要客戶群訪談法方法：重要客戶群訪談法15

18、-7月-2221七對眼睛在七對眼睛在XXXX項目的實施過程項目的實施過程找到目標客戶找到目標客戶成本前置成本前置成本成本提交：提交：單一成本測算表格單一成本測算表格【成果文件成果文件】第四對第四對眼睛眼睛任務：初步判斷目標客戶是否是我們接受的？任務：初步判斷目標客戶是否是我們接受的？與以往不同，成本要先說話！與以往不同，成本要先說話！土地價款土地價款主體建筑主體建筑主體安裝主體安裝開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費社區(qū)管網(wǎng)工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境費園林環(huán)境費配套設施費配套設施費開發(fā)間接費開發(fā)間接費期間費用期間費用固固定定成成本本可可變變成成本本S3S3S2S2S1S1建筑面積建筑面積A1A1R1

19、R1A3A3R3R3A2A2R2R2單位固定成本單位固定成本容積率容積率S3S3S2S2S1S1建筑面積建筑面積A1A1R1R1A3A3R3R3A2A2R2R2單位可變成本單位可變成本容積率容積率判斷判斷S3S3S2S2S1S1建筑面積建筑面積A1A1R1R1A3A3R3R3A2A2R2R2單位成本單位成本容積率容積率綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2222七對眼睛在七對眼睛在XXXX項目的實施過程項目的實施過程找到目標客戶找到目標客戶成本成本第四對眼睛第四對眼睛客戶客戶類別類別TCG1TCG2TCG3TCG4TCG5富貴之家富貴之家社會新銳社會新銳望子成龍望子成龍

20、健康養(yǎng)老健康養(yǎng)老經(jīng)濟經(jīng)濟務實務實細分細分類別類別富貴富貴1富貴富貴2青年青年之家之家青年青年持家持家小太陽小太陽后小后小太陽太陽孩子孩子3代代老人老人1代代老人老人2代代老人老人3代代承受價格承受價格80008000800080006500650065006500530053005300530056005600560056003500350035003500容積率容積率0.50.50.50.50.70.70.70.71.71.71.71.71.21.21.21.2戶型面積戶型面積18018018018013013013013090/11590/11590/11590/11590/13090/1

21、3090/13090/130單位成本單位成本55785578557855785000500050005000427742774277427744174417441744174417441744174417凈利率凈利率10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%反推售價反推售價78007800780078006000600060006000550055005500550055005500成本初步判成本初步判斷斷需要市場回答總需要市場回答總款承受能力款承受能力根據(jù)成本反推，健康養(yǎng)老和富貴之家是本項目的主要客戶，社會新銳根據(jù)成本反推，健康養(yǎng)老和富貴

22、之家是本項目的主要客戶，社會新銳的價格承受能力有一定問題，需要降低成本。的價格承受能力有一定問題，需要降低成本。綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2223流程：流程：七對眼睛七對眼睛在在XX項目項目的實施過程的實施過程找到目標客戶找到目標客戶第一階段總結(jié)：第一階段總結(jié)：總經(jīng)理總經(jīng)理財務財務營銷營銷成本成本過程成果文件：過程成果文件：1 1、【營銷營銷】土地屬性分析清單土地屬性分析清單 2 2、【營銷營銷】市場競爭分析報告市場競爭分析報告3 3、【營銷營銷】初步目標客戶定位說明初步目標客戶定位說明4 4、【成本成本】單一成本測算表格單一成本測算表格第一階段成果：第一階段

23、成果：找到了目標客戶找到了目標客戶 限定了設計準則限定了設計準則綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2224七對眼睛七對眼睛在在XX項目項目的實施過程的實施過程找到解決方案找到解決方案客戶客戶產(chǎn)品產(chǎn)品土地土地 第二階段第二階段 找到解決方案找到解決方案地理位置地理位置周邊配套周邊配套小區(qū)小區(qū)房子房子綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2225七對眼睛七對眼睛在在XX項目項目的實施過程的實施過程找到解決方案找到解決方案設計設計提交：提交：宗地分析報告宗地分析報告【成果文件成果文件】一張草圖一張草圖【成果文件成果文件】第五對第五對眼睛眼睛任務：按照目

24、標客戶的要求排方案任務：按照目標客戶的要求排方案山、水景觀資源最高區(qū)位：山、水景觀資源最高區(qū)位：富貴富貴1 1聯(lián)排聯(lián)排地勢較緩，舒適安逸區(qū)位：地勢較緩，舒適安逸區(qū)位：健康養(yǎng)老多層健康養(yǎng)老多層山水資源次優(yōu)區(qū)位：山水資源次優(yōu)區(qū)位：富貴富貴2 2六甲山六甲山入口商業(yè)區(qū)位：入口商業(yè)區(qū)位：社會新銳高層社會新銳高層地理位置地理位置周邊配套周邊配套小區(qū)小區(qū)房子房子綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2226區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域規(guī)劃分析區(qū)域規(guī)劃分析交通分析交通分析交通分析交通分析日照分析日照分析日照分析日照分析視線分析視線分析視線分析視線分析坡向分析坡向分析坡向分析坡向分析宗地

25、分析報告宗地分析報告宗地分析報告宗地分析報告對宗地進行了詳盡的分析，為后續(xù)產(chǎn)品排布打下良好基礎對宗地進行了詳盡的分析，為后續(xù)產(chǎn)品排布打下良好基礎對宗地進行了詳盡的分析，為后續(xù)產(chǎn)品排布打下良好基礎對宗地進行了詳盡的分析，為后續(xù)產(chǎn)品排布打下良好基礎綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2227七對眼睛七對眼睛在在XX項目項目的實施過程的實施過程找到解決方案找到解決方案 建立從客戶到產(chǎn)品的過程建立從客戶到產(chǎn)品的過程營銷營銷提交：提交：客戶產(chǎn)品需求清單客戶產(chǎn)品需求清單【成果文件成果文件】任務：回答目標客戶的產(chǎn)品需求？任務：回答目標客戶的產(chǎn)品需求？工作方法：工作方法：【城市客戶細分

26、報告城市客戶細分報告】、客戶深訪、客戶深訪地理位置地理位置周邊配套周邊配套小區(qū)小區(qū)房子房子健康養(yǎng)老家庭健康養(yǎng)老家庭小區(qū)設計：小區(qū)設計：1、綠化好；、綠化好；2、無障礙；、無障礙；3、人車組織安全；、人車組織安全；4、衛(wèi)生所；、衛(wèi)生所；房子設計：房子設計：1、采光通風好，、采光通風好，2、噪音少；、噪音少；3、景觀陽臺大；、景觀陽臺大；4、空間不要浪費面積；、空間不要浪費面積；5、有一個小書房；、有一個小書房；6、一樓院子要大；、一樓院子要大；7、多層有電梯；、多層有電梯；核心價值觀：心情愉悅安度晚年核心價值觀：心情愉悅安度晚年價值排序：價值排序：自然環(huán)境好自然環(huán)境好 社區(qū)環(huán)境好社區(qū)環(huán)境好 安全

27、、安逸安全、安逸 醫(yī)療服務醫(yī)療服務 商業(yè)服務商業(yè)服務 交通條件交通條件 娛樂社交娛樂社交 客戶產(chǎn)品需求清單客戶產(chǎn)品需求清單綱要：綱要：客戶群體的價值排序；客戶群體的價值排序；客戶群體的需求要點；客戶群體的需求要點；打擊競爭對手的產(chǎn)品差異；打擊競爭對手的產(chǎn)品差異；土地及文脈的加分應用；土地及文脈的加分應用；綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2228七對眼睛七對眼睛在在XX項目項目的實施過程的實施過程找到解決方案找到解決方案客戶產(chǎn)品需求清單客戶產(chǎn)品需求清單舉例舉例（社會新銳）（社會新銳）到西山購房圖的就是環(huán)境，還有我們信任萬科；到西山購房圖的就是環(huán)境，還有我們信任萬科；上

28、學畢業(yè)時就想進萬科，沒如愿，現(xiàn)在一定要當萬科業(yè)主；上學畢業(yè)時就想進萬科，沒如愿，現(xiàn)在一定要當萬科業(yè)主；園區(qū)要有運動場所；園區(qū)要有運動場所；不用有大超市，我一周就買兩次東西，到家樂福就行了；不用有大超市，我一周就買兩次東西，到家樂福就行了；主臥除了承擔睡覺功能以外，還承擔著休息、看書、喝茶的功能，陽光房的設計是很主臥除了承擔睡覺功能以外，還承擔著休息、看書、喝茶的功能，陽光房的設計是很必要的。必要的。對于次臥，在空間上為老人或?qū)沓錾暮⒆涌紤]較多，書房是過渡式需求，需要設置對于次臥，在空間上為老人或?qū)沓錾暮⒆涌紤]較多，書房是過渡式需求，需要設置衣柜，雙人床、書桌。衣柜，雙人床、書桌。客廳客

29、廳4.2米的開間可以滿足社會新銳對空間的需求，需要注意南陽臺進深不要太大，以免米的開間可以滿足社會新銳對空間的需求，需要注意南陽臺進深不要太大，以免廳采光。廳采光。對衛(wèi)生間的要求以舒適、方便為主，不一定用浴缸洗澡，但要求有安浴缸的空間，同時對衛(wèi)生間的要求以舒適、方便為主，不一定用浴缸洗澡，但要求有安浴缸的空間，同時要有空間放洗衣機。要有空間放洗衣機。對餐廳要求是能滿足對餐廳要求是能滿足24人吃飯即可。人吃飯即可。綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2229七對眼睛七對眼睛在在XX項目項目的實施過程的實施過程找到解決方案找到解決方案地理位置地理位置周邊配套周邊配套小區(qū)小區(qū)

30、房子房子營銷營銷設計設計任務：產(chǎn)品測試任務：產(chǎn)品測試工作方法：將深化方案與目標客戶作產(chǎn)品測試工作方法：將深化方案與目標客戶作產(chǎn)品測試此方案難以解決北部聯(lián)排和此方案難以解決北部聯(lián)排和高層新銳產(chǎn)品品質(zhì)低的問題高層新銳產(chǎn)品品質(zhì)低的問題將新銳、富貴將新銳、富貴2認可的產(chǎn)品認可的產(chǎn)品排布北部，不排布北部，不做富貴做富貴1的產(chǎn)的產(chǎn)品品提交：提交：產(chǎn)品檢測報告產(chǎn)品檢測報告富貴富貴2認可的產(chǎn)品形態(tài)認可的產(chǎn)品形態(tài)綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2230營銷營銷設計設計任務：產(chǎn)品測試任務：產(chǎn)品測試工作方法：將深化方案與目標客戶作產(chǎn)品測試工作方法：將深化方案與目標客戶作產(chǎn)品測試提交：提交

31、：產(chǎn)品檢測報告產(chǎn)品檢測報告成果報告：成果報告：RSRS產(chǎn)品檢驗報告產(chǎn)品檢驗報告薄板戶型改進建議薄板戶型改進建議六甲山產(chǎn)品改進建議六甲山產(chǎn)品改進建議西青、新榆薄板戶型比較西青、新榆薄板戶型比較西山項目薄板改進建議西山項目薄板改進建議綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2231七對眼睛七對眼睛在在XX項目項目的實施過程的實施過程找到解決方案找到解決方案地理位置地理位置周邊配套周邊配套小區(qū)小區(qū)房子房子設計設計成本成本營銷營銷打乒乓球的過程打乒乓球的過程綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2232流程：流程：七對眼睛七對眼睛在在XX項目項目的實施過程的實

32、施過程找到解決方案找到解決方案第二階段總結(jié)：第二階段總結(jié)：初步方案深化初步方案深化目標客戶訪談目標客戶訪談客戶產(chǎn)品檢驗客戶產(chǎn)品檢驗過程成果文件：過程成果文件：1 1、【設計設計】宗地分析報告宗地分析報告2 2、【營銷營銷】客戶產(chǎn)品需求清單客戶產(chǎn)品需求清單 3 3、【營銷、設計營銷、設計】產(chǎn)品檢測報告產(chǎn)品檢測報告第二階段成果：第二階段成果：客戶需求的產(chǎn)品解決方案客戶需求的產(chǎn)品解決方案 七對眼睛認同的解決方案七對眼睛認同的解決方案形成初步方案形成初步方案綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2233七對眼睛小結(jié)七對眼睛小結(jié)3721個支持工具個支持工具個階段成果文件個階段成果文

33、件二大階段二大階段個判別標準個判別標準 【城市地圖城市地圖】【城市客戶細分報告城市客戶細分報告】【產(chǎn)品目錄產(chǎn)品目錄】【營銷營銷】土地屬性分析清單土地屬性分析清單 【營銷營銷】市場競爭分析報告市場競爭分析報告【營銷營銷】初步目標客戶定位說明初步目標客戶定位說明【成本成本】單一成本測算表格單一成本測算表格【設計設計】宗地分析報告宗地分析報告 【營銷營銷】客戶產(chǎn)品需求清單客戶產(chǎn)品需求清單 【營銷、設計營銷、設計】產(chǎn)品檢測報告產(chǎn)品檢測報告找到客戶、找到產(chǎn)品找到客戶、找到產(chǎn)品七個專業(yè)認同和客戶認同七個專業(yè)認同和客戶認同綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2234七對眼睛的基本原則七對眼睛的基本原則土地、客戶、產(chǎn)品三者邏輯；土地、客戶、產(chǎn)品三者邏輯；地理位置地理位置周邊配套周邊配套小區(qū)小區(qū)房子房子客戶客戶產(chǎn)品產(chǎn)品土地土地七對眼睛七對眼睛七對眼睛七對眼睛地理位置地理位置周邊配套周邊配套小區(qū)小區(qū)房子房子綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則15-7月-2235“七對眼睛七對眼睛”是：是：“從土地到客戶，從客戶到產(chǎn)品從土地到客戶，從客戶到產(chǎn)品”一種一種工具工具、一種一種方法方法、一種一種意識意識。綱要綱要定義定義作用作用方法方法實例實例原則原則七對眼睛的基本原則七對眼睛的基本原則