1、 復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)案例解析復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)案例解析策劃實(shí)戰(zhàn)要點(diǎn)城市城市具有一定人口規(guī)模、以非農(nóng)業(yè)人口為主的居民點(diǎn)具有一定人口規(guī)模、以非農(nóng)業(yè)人口為主的居民點(diǎn) ，現(xiàn)代，現(xiàn)代城市的含義主要包括三方面因素：人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及行政的意義。城市的含義主要包括三方面因素：人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及行政的意義。因因“城城”而而“市市”因因“市市”而而“城城”以戰(zhàn)略要地及邊疆城市為主以戰(zhàn)略要地及邊疆城市為主 先有市后有城，是人類交易中心和聚集中心先有市后有城，是人類交易中心和聚集中心 集市型城市集市型城市 功能型城市功能型城市 綜合性城市綜合性城市 城市群城市群 農(nóng)民或手工業(yè)者農(nóng)民或手工業(yè)者商品交換的聚集商品交換的聚集

2、地地 商品交換地、商商品交換地、商品生產(chǎn)地，工業(yè)品生產(chǎn)地，工業(yè)重鎮(zhèn)、旅游城市重鎮(zhèn)、旅游城市 城市聚集力增強(qiáng)，城市聚集力增強(qiáng)，單純的商品交易單純的商品交易向綜合服務(wù)發(fā)展向綜合服務(wù)發(fā)展 以一個或多個城以一個或多個城市為核心，以功市為核心，以功能互補(bǔ)為發(fā)展契能互補(bǔ)為發(fā)展契機(jī)機(jī) 城市的選擇：城市的選擇：貨幣投票（用手投票）貨幣投票（用手投票）遷徙投票（用腳投票遷徙投票（用腳投票)聚集的城市：人群的聚集與分散聚集的城市：人群的聚集與分散 能量的聚集與分散能量的聚集與分散 城市理論研究城市理論研究 人口結(jié)構(gòu)與發(fā)達(dá)商業(yè)城市人群機(jī)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)與發(fā)達(dá)商業(yè)城市人群機(jī)構(gòu) 差距較大差距較大 發(fā)展型市人口收入結(jié)構(gòu)發(fā)展型市

3、人口收入結(jié)構(gòu) 現(xiàn)有人群結(jié)構(gòu)不滿足高端商業(yè)發(fā)展現(xiàn)有人群結(jié)構(gòu)不滿足高端商業(yè)發(fā)展 啞鈴型結(jié)構(gòu)啞鈴型結(jié)構(gòu) 高端人口高端人口 中端人口中端人口 低端人口低端人口 礦主、有色金屬行業(yè)礦主、有色金屬行業(yè)主、企業(yè)主等主、企業(yè)主等 泛公務(wù)員群體，企業(yè)泛公務(wù)員群體，企業(yè)中高層管理人員中高層管理人員 在崗職工，普通小生在崗職工，普通小生意者意者 呈呈啞鈴啞鈴型分布，貧富差距大；型分布，貧富差距大；僅有的高收入人群無法極強(qiáng)的消費(fèi)力僅有的高收入人群無法極強(qiáng)的消費(fèi)力 康巴什高檔商業(yè)無法靠市場自發(fā)形成，必須借力政府康巴什高檔商業(yè)無法靠市場自發(fā)形成，必須借力政府 中端人口中端人口 低端人口低端人口 紡錘型結(jié)構(gòu)紡錘型結(jié)構(gòu) 商業(yè)

4、發(fā)達(dá)的城市人口結(jié)構(gòu)成紡錘形商業(yè)發(fā)達(dá)的城市人口結(jié)構(gòu)成紡錘形 高端人口為拉動高端人口為拉動 中端人口中端人口 越多越多 高端人口高端人口 眾多中端人口支撐眾多中端人口支撐 低端人口為補(bǔ)充低端人口為補(bǔ)充 消費(fèi)力度消費(fèi)力度 越大越大 高端商業(yè)高端商業(yè) 易活易活 借助外力打造高端商業(yè)市場借助外力打造高端商業(yè)市場 中端人口中端人口 越少越少 消費(fèi)支持消費(fèi)支持 越小越小 市場自發(fā)市場自發(fā) 性越弱性越弱 區(qū)域認(rèn)知區(qū)域認(rèn)知 Part1 三大反思三大反思 面積面積 區(qū)間區(qū)間 8000080000-4000040000 4000040000-2000020000 2000020000-1000010000 1000

5、010000-50005000 50005000-10001000 10001000-500500 500500-100100 100100-5050 投資投資 總額總額 4 4-8 8億元億元 2 2-4 4億元億元 1 1-2 2億億元元 0.50.5-1 1億億元元 1 1-5 5千萬千萬 500500-10001000萬萬 100100-500500萬萬 5050-100100萬萬 主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài) 大型購物中大型購物中心心 大型連鎖超大型連鎖超市，家電賣市，家電賣場，百貨公場，百貨公司司 大型連鎖超大型連鎖超市，家電賣市，家電賣場，家具賣場，家具賣場場 銀行，郵政，銀行，郵政，金融金

6、融 大型連鎖超大型連鎖超市，家電賣市，家電賣場，家具賣場，家具賣場，影城，場，影城，家居賣場，家居賣場，運(yùn)動館（輪運(yùn)動館（輪滑，溜冰等）滑，溜冰等）體檢中心，銀行，體檢中心，銀行，郵政，金融服務(wù)，郵政，金融服務(wù)，會所，數(shù)碼影音廣會所，數(shù)碼影音廣場，數(shù)碼體驗(yàn)館，場，數(shù)碼體驗(yàn)館，影城，家居賣場，影城，家居賣場，健身中心，汽車展健身中心，汽車展廳，運(yùn)動館（輪滑，廳，運(yùn)動館（輪滑，溜冰等）大型中餐，溜冰等）大型中餐，迪廳，迪廳，KTVKTV 生活超市，西生活超市，西餐，餐，SPASPA，書，書店，婚紗攝影，店，婚紗攝影，GOLFGOLF用品，用品，網(wǎng)吧，臺球，網(wǎng)吧，臺球，演藝吧，茶餐演藝吧，茶餐廳廳

7、服飾專賣，運(yùn)動專賣，服飾專賣，運(yùn)動專賣，生活超市，電玩吧，兒生活超市，電玩吧，兒童樂園，書店，婚紗攝童樂園，書店，婚紗攝影，影，GOLFGOLF用品，網(wǎng)羽用品，網(wǎng)羽專賣，網(wǎng)吧，休閑餐飲，專賣，網(wǎng)吧，休閑餐飲，蛋糕店，面包，冰激凌蛋糕店，面包，冰激凌店，酒吧，咖啡廳，茶店，酒吧，咖啡廳，茶餐廳，珠寶，鐘表，藥餐廳，珠寶，鐘表，藥品保健品保健 服飾專賣，運(yùn)服飾專賣，運(yùn)動專賣，美發(fā)，動專賣，美發(fā)，美甲，風(fēng)味快美甲，風(fēng)味快餐，珠寶，鐘餐，珠寶，鐘表，化妝品，表，化妝品，眼鏡，便利店眼鏡，便利店 代表品牌代表品牌 萬象城，東萬象城，東方新天地，方新天地，大悅城大悅城 家樂福超市，家樂福超市，蘇寧電器旗蘇

8、寧電器旗艦店，百盛艦店，百盛商場，貴友商場，貴友商場商場 沃爾瑪超市，沃爾瑪超市，國美電器，國美電器，居然之家家居然之家家具城具城 中國銀行、中國銀行、中國郵政、中國郵政、利客隆超市，利客隆超市，大中電器，大中電器，曲美家具，曲美家具，工商銀行，工商銀行，證卷設(shè)市場證卷設(shè)市場 工商銀行、交通銀工商銀行、交通銀行、伊利諾伊家居，行、伊利諾伊家居，青鳥健身，時(shí)代華青鳥健身，時(shí)代華納，影城，寶馬專納，影城，寶馬專賣，麥樂迪賣，麥樂迪KTVKTV，慈濟(jì)體檢中心慈濟(jì)體檢中心 冠軍超市，冠軍超市，F(xiàn)RIKDAYFRIKDAY NIKENIKE專賣，金象大藥專賣，金象大藥房，迪亞天天超市，翻房，迪亞天天超市

9、，翻斗樂，綠葉書屋，麥當(dāng)斗樂，綠葉書屋，麥當(dāng)勞，哈根達(dá)斯勞，哈根達(dá)斯 班尼路，匹克班尼路，匹克專賣，王子美專賣，王子美發(fā)，成都小吃，發(fā)，成都小吃，老鳳祥珠寶，老鳳祥珠寶，直通車眼鏡，直通車眼鏡，7 7-1111 投資經(jīng)營投資經(jīng)營方式方式 投資者投資者 專業(yè)大型投專業(yè)大型投資公司資公司 雇傭關(guān)系結(jié)雇傭關(guān)系結(jié)合難度極大合難度極大 非專業(yè)中型非專業(yè)中型投資公司投資公司 非專業(yè)小型投資公非專業(yè)小型投資公司司 雇傭關(guān)系，有雇傭關(guān)系，有結(jié)合機(jī)會結(jié)合機(jī)會 個人投資者個人投資者 容易結(jié)合容易結(jié)合 經(jīng)營者經(jīng)營者 大開商，業(yè)大開商，業(yè)地廠開發(fā)公地廠開發(fā)公司，專業(yè)投司，專業(yè)投資公司，專資公司，專業(yè)的商管理業(yè)的商管理

10、公司的合并公司的合并 專業(yè)商業(yè)管專業(yè)商業(yè)管理理 專業(yè)商業(yè)管理專業(yè)商業(yè)管理 個人或合伙經(jīng)營個人或合伙經(jīng)營 商業(yè)廣場有什么商業(yè)廣場有什么 時(shí)尚活力區(qū)時(shí)尚活力區(qū) 都市生活區(qū)都市生活區(qū) 金融商務(wù)區(qū)金融商務(wù)區(qū) Part1 三大反思三大反思 誰是商業(yè)持有人誰是商業(yè)持有人 投資能力投資能力 編編號號 出處出處 購鋪決策視角購鋪決策視角 億以上億以上 1 1 大型投資機(jī)構(gòu)大型投資機(jī)構(gòu) 基金產(chǎn)股基金產(chǎn)股 長期持有、金融產(chǎn)品、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)長期持有、金融產(chǎn)品、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 千萬以上千萬以上 2 2 投資機(jī)構(gòu)投資機(jī)構(gòu)/大型私營業(yè)主大型私營業(yè)主 增值性、長期性、金融產(chǎn)品增值性、長期性、金融產(chǎn)品 百百萬萬級級 五百萬五百萬 以上

11、以上 3 3 中等私營業(yè)主、企業(yè)中等私營業(yè)主、企業(yè) 回報(bào)率、增值性、長期性回報(bào)率、增值性、長期性 三百萬三百萬 4 4 小型私營業(yè)主小型私營業(yè)主/高級公務(wù)員高級公務(wù)員 回報(bào)率、增值性、中期性回報(bào)率、增值性、中期性 剛過百萬剛過百萬 5 5 1.2.31.2.3類人的親屬類人的親屬/小型私營業(yè)主小型私營業(yè)主/個體經(jīng)營者個體經(jīng)營者/中高級公務(wù)員中高級公務(wù)員/企業(yè)企業(yè)高級管理層高級管理層 回報(bào)率、增值性、穩(wěn)定性、安全性回報(bào)率、增值性、穩(wěn)定性、安全性 十十萬萬級級 五十萬五十萬 6 6 小型私營企業(yè)主小型私營企業(yè)主/中高級公務(wù)員中高級公務(wù)員/企業(yè)高級管理層企業(yè)高級管理層/個體經(jīng)營者個體經(jīng)營者 回報(bào)率、

12、增值性、投資門檻回報(bào)率、增值性、投資門檻 財(cái)富等級越高，越關(guān)注回報(bào)的長期性；財(cái)富等級越高，越關(guān)注回報(bào)的長期性；財(cái)富等級越低，越關(guān)注短期快速回報(bào)及安全性財(cái)富等級越低，越關(guān)注短期快速回報(bào)及安全性 可采取出售部分產(chǎn)權(quán)可采取出售部分產(chǎn)權(quán)方式運(yùn)營方式運(yùn)營 以國內(nèi)大型投資機(jī)構(gòu)以國內(nèi)大型投資機(jī)構(gòu)為客戶為客戶 定向較大銷售定向較大銷售 以銀行、郵政等大中以銀行、郵政等大中型分支機(jī)構(gòu)為主要客戶型分支機(jī)構(gòu)為主要客戶 銷售或帶租約銷售銷售或帶租約銷售 主力店控制主力店控制 各層業(yè)態(tài)控制各層業(yè)態(tài)控制 分割以中小面積為主分割以中小面積為主 時(shí)尚活力區(qū)時(shí)尚活力區(qū) 金融商務(wù)區(qū)金融商務(wù)區(qū) 都市生活區(qū)都市生活區(qū) Part1 三

13、大反思三大反思 2020-100100 平方米平方米 100100-500500 平方米平方米 500500 -50005000 平方米平方米 體驗(yàn)型商業(yè)開發(fā)，解決消費(fèi)外溢與吸納不足體驗(yàn)型商業(yè)開發(fā)，解決消費(fèi)外溢與吸納不足 高端高端 消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)習(xí)慣 中端消費(fèi)中端消費(fèi) 中高端中高端消費(fèi)消費(fèi) 高端消費(fèi)高端消費(fèi) 進(jìn)京進(jìn)京 入滬入滬 過港過港 北京北京 上海上海 香港香港 低端客戶群留在東勝區(qū)低端客戶群留在東勝區(qū) 日常生活配套日常生活配套 中低檔商業(yè)業(yè)態(tài)中低檔商業(yè)業(yè)態(tài) 傳統(tǒng)商貿(mào)：東勝基礎(chǔ)消費(fèi)傳統(tǒng)商貿(mào)：東勝基礎(chǔ)消費(fèi) 會展會展 休閑休閑 娛樂娛樂 餐飲餐飲 購物購物 品質(zhì)商貿(mào)：需求體驗(yàn)消費(fèi)品質(zhì)商貿(mào)：需求體

14、驗(yàn)消費(fèi) 百貨百貨 超市超市 農(nóng)貿(mào)農(nóng)貿(mào) 批發(fā)批發(fā) 零售零售 保保 引引 本地消費(fèi)不外流本地消費(fèi)不外流 高端消費(fèi)吸納高端消費(fèi)吸納 誰是最終消費(fèi)者誰是最終消費(fèi)者 重品牌重品牌 重排場重排場 重寬敞重寬敞 重價(jià)格重價(jià)格 國際一線品牌國際一線品牌 國際時(shí)尚潮流國際時(shí)尚潮流 寬闊空間感寬闊空間感 價(jià)格代表品質(zhì)價(jià)格代表品質(zhì) 發(fā)展品質(zhì)商貿(mào)，有步驟的留住本地客群，吸納周邊客群發(fā)展品質(zhì)商貿(mào)，有步驟的留住本地客群，吸納周邊客群 Part1 三大反思三大反思 五大支撐五大支撐 政策支撐政策支撐 規(guī)劃支撐規(guī)劃支撐 環(huán)境支撐環(huán)境支撐 項(xiàng)目支撐項(xiàng)目支撐 對外展示窗口對外展示窗口新城功能引擎新城功能引擎 新城新城 聚能聚能

15、布局新城軸線布局新城軸線城市功能完善城市功能完善 功能功能 完善完善 提升主題參與提升主題參與 聚集城市活力聚集城市活力 體驗(yàn)體驗(yàn) 升級升級 高端商業(yè)形態(tài)高端商業(yè)形態(tài) 打造城市名片打造城市名片 交通交通 導(dǎo)向?qū)?Part2五大支撐五大支撐 交通支撐交通支撐 多線路暢通多線路暢通 形成能量聚集形成能量聚集 高端高端 展示展示 項(xiàng)目商業(yè)策劃原則項(xiàng)目商業(yè)策劃原則 總體布局原則總體布局原則 時(shí)序開發(fā)原則時(shí)序開發(fā)原則 優(yōu)地優(yōu)用原則優(yōu)地優(yōu)用原則 功能互補(bǔ)原則功能互補(bǔ)原則 產(chǎn)業(yè)鏈完善原則產(chǎn)業(yè)鏈完善原則 因地制宜原則因地制宜原則 主題明晰原則主題明晰原則 租售結(jié)合原則租售結(jié)合原則 PART7 商業(yè)的可執(zhí)行性

16、商業(yè)的可執(zhí)行性 以五個不賣的原則，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化主動經(jīng)營管理以五個不賣的原則，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化主動經(jīng)營管理 大體量商鋪不賣大體量商鋪不賣 大進(jìn)深商鋪不賣大進(jìn)深商鋪不賣 商業(yè)主要節(jié)點(diǎn)不賣商業(yè)主要節(jié)點(diǎn)不賣 配套關(guān)鍵商鋪不賣配套關(guān)鍵商鋪不賣 主題代表店不賣主題代表店不賣 組建經(jīng)營組建經(jīng)營 管理公司管理公司 組建容易組建容易 經(jīng)營不易經(jīng)營不易 聘請經(jīng)營聘請經(jīng)營 管理公司管理公司 經(jīng)營原則經(jīng)營原則 經(jīng)營管理提升經(jīng)營管理提升 被動銷售被動銷售 主動持有主動持有 轉(zhuǎn)化 經(jīng)營方式經(jīng)營方式 矛盾的分析與解決矛盾的分析與解決 PART7 商業(yè)的可執(zhí)行性商業(yè)的可執(zhí)行性 銷售銷售 經(jīng)營經(jīng)營 賣未來賣未來 賣主題賣主題 賣人群賣

17、人群 賣概念賣概念 賣位置賣位置 賣回報(bào)賣回報(bào) 賣臨街賣臨街 賣進(jìn)深賣進(jìn)深 互動互動 虛虛 銷售與經(jīng)營雙線互動，實(shí)現(xiàn)商業(yè)營銷的虛實(shí)結(jié)合銷售與經(jīng)營雙線互動，實(shí)現(xiàn)商業(yè)營銷的虛實(shí)結(jié)合 實(shí)實(shí) 如何如何 好賣好賣 虛實(shí)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)銷售商業(yè)價(jià)值提升虛實(shí)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)銷售商業(yè)價(jià)值提升 PART7 商業(yè)的可執(zhí)行性商業(yè)的可執(zhí)行性 賣未來賣未來 賣主題賣主題 賣人群賣人群 賣概念賣概念 虛虛 以全新概念營銷為商業(yè)項(xiàng)目造勢以全新概念營銷為商業(yè)項(xiàng)目造勢 新城的整體規(guī)劃未來新城的整體規(guī)劃未來商業(yè)核心區(qū)商業(yè)核心區(qū) 與項(xiàng)目住宅相匹配的與項(xiàng)目住宅相匹配的高端形象概念高端形象概念 為區(qū)域高端人群量身為區(qū)域高端人群量身定做的商業(yè)定做的

18、商業(yè) 最火爆的主題商業(yè)街最火爆的主題商業(yè)街 概念延伸概念延伸 營銷實(shí)現(xiàn)營銷實(shí)現(xiàn) 軟文硬廣立體輻射軟文硬廣立體輻射 項(xiàng)目圍欄高調(diào)宣傳項(xiàng)目圍欄高調(diào)宣傳 活動營銷主題推廣活動營銷主題推廣 高端活動場地提供高端活動場地提供 虛實(shí)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)銷售商業(yè)價(jià)值提升虛實(shí)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)銷售商業(yè)價(jià)值提升 PART7 商業(yè)的可執(zhí)行性商業(yè)的可執(zhí)行性 賣業(yè)態(tài)賣業(yè)態(tài) 賣回報(bào)賣回報(bào) 賣臨街賣臨街 賣進(jìn)深賣進(jìn)深 與公寓辦公銷售完美結(jié)合，相互促進(jìn)，螺旋式上升與公寓辦公銷售完美結(jié)合，相互促進(jìn)，螺旋式上升 實(shí)實(shí) 概念延伸概念延伸 利潤最高，經(jīng)營最火利潤最高，經(jīng)營最火,風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)最小的業(yè)態(tài)險(xiǎn)最小的業(yè)態(tài) 4 4：3 3黃金比例實(shí)用型鋪黃金比例實(shí)用

19、型鋪位，適用多種業(yè)態(tài)位，適用多種業(yè)態(tài) 抗風(fēng)險(xiǎn)最強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)最強(qiáng) 投資回報(bào)最投資回報(bào)最高的臨街黃金鋪位高的臨街黃金鋪位 8 81010的高投資回的高投資回報(bào)率報(bào)率 營銷實(shí)現(xiàn)營銷實(shí)現(xiàn) 與公寓銷售相呼應(yīng)與公寓銷售相呼應(yīng) 黃金鋪位公開拍賣黃金鋪位公開拍賣 設(shè)置商業(yè)樓王鋪位設(shè)置商業(yè)樓王鋪位 投資回報(bào)高調(diào)宣傳投資回報(bào)高調(diào)宣傳 虛實(shí)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)銷售商業(yè)價(jià)值提升虛實(shí)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)銷售商業(yè)價(jià)值提升 PART7 商業(yè)的可執(zhí)行性商業(yè)的可執(zhí)行性 中心廣場商業(yè)七大營銷賣點(diǎn)中心廣場商業(yè)七大營銷賣點(diǎn) 市場競爭空間市場競爭空間 城市功能空間城市功能空間 主題業(yè)態(tài)空間主題業(yè)態(tài)空間 經(jīng)營管理空間經(jīng)營管理空間 本項(xiàng)目填補(bǔ)本項(xiàng)目填補(bǔ) 的市場空

20、間的市場空間 最高端的城市商業(yè)功能最高端的城市商業(yè)功能 最全面的商業(yè)面積分割最全面的商業(yè)面積分割 最完善的商業(yè)投資方式最完善的商業(yè)投資方式 最現(xiàn)代的建筑技術(shù)理念最現(xiàn)代的建筑技術(shù)理念 最時(shí)尚的國際一線品牌最時(shí)尚的國際一線品牌 7 7宗最宗最 最國際化的商業(yè)管理體系最國際化的商業(yè)管理體系 最強(qiáng)的市場競爭空間最強(qiáng)的市場競爭空間盲點(diǎn)盲點(diǎn) 最先進(jìn)的一站式體驗(yàn)消費(fèi)最先進(jìn)的一站式體驗(yàn)消費(fèi) PART7 商業(yè)的可執(zhí)行性商業(yè)的可執(zhí)行性 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)三代產(chǎn)品萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)三代產(chǎn)品 萬達(dá)廣場已發(fā)展到第三代產(chǎn)品，正向第四代產(chǎn)品邁進(jìn)萬達(dá)廣場已發(fā)展到第三代產(chǎn)品，正向第四代產(chǎn)品邁進(jìn) 0101-0303年年 發(fā)展時(shí)間發(fā)展時(shí)間 單

21、體盒式建筑單體盒式建筑 建筑形態(tài)建筑形態(tài) 純商業(yè)純商業(yè) 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段 選址特點(diǎn)選址特點(diǎn) 五萬平米左右五萬平米左右 規(guī)模體量規(guī)模體量 商業(yè)商業(yè) 功能業(yè)態(tài)功能業(yè)態(tài) 0404-0505年年 發(fā)展時(shí)間發(fā)展時(shí)間 組合式盒子組合式盒子/盒子盒子+高層高層 建筑形態(tài)建筑形態(tài) 純商業(yè)純商業(yè)/商業(yè)商業(yè)+高層高層 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段 選址特點(diǎn)選址特點(diǎn) 十萬平米左右十萬平米左右 規(guī)模體量規(guī)模體量 商業(yè)商業(yè)/商業(yè)商業(yè)+住宅住宅+酒店酒店 功能業(yè)態(tài)功能業(yè)態(tài) 0606年以后年以后 發(fā)展時(shí)間發(fā)展時(shí)間 盒子盒子+街區(qū)街區(qū)+高層高層 建筑形態(tài)建筑形態(tài) 城市綜

22、合體城市綜合體 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型 城市副中心、新區(qū)中心城市副中心、新區(qū)中心 選址特點(diǎn)選址特點(diǎn) 5050-100100萬平米萬平米 規(guī)模體量規(guī)模體量 住宅住宅+商業(yè)商業(yè)+辦公辦公+酒店酒店 功能業(yè)態(tài)功能業(yè)態(tài) 第三代第三代 第一代第一代 第二代第二代 商業(yè)商業(yè)+辦公辦公 +住宅住宅+酒店酒店 中原萬達(dá)中原萬達(dá) 商業(yè)商業(yè)+住宅住宅+辦公辦公 二七萬達(dá)二七萬達(dá) 洛陽萬達(dá)洛陽萬達(dá) 商業(yè)商業(yè) 51%1%14%22%8%4%住宅 商務(wù)酒店 寫字樓 購物中心 商鋪 其他 28%17%39%16%百貨樓 綜合樓 步行街 地下超市 鄭州兩個萬達(dá)均為第三代產(chǎn)品，洛陽萬達(dá)為第一代產(chǎn)品鄭州兩個萬達(dá)均為第三代產(chǎn)品，洛陽萬

23、達(dá)為第一代產(chǎn)品 PART 案例分析究案例分析究 萬達(dá)廣場發(fā)展戰(zhàn)略萬達(dá)廣場發(fā)展戰(zhàn)略 二線城市二線城市 三四線城市三四線城市 城市中心城市中心 副中心“造城”副中心“造城”三大支柱三大支柱 五大支柱五大支柱 20092009年萬達(dá)年萬達(dá)5.095.09億登億登 陸首個縣級城市柯橋陸首個縣級城市柯橋 1111年武漢萬達(dá)年武漢萬達(dá)7676億入億入 主東湖主東湖 “楚河漢街”“楚河漢街”武漢菱角湖萬達(dá)廣場武漢菱角湖萬達(dá)廣場 武漢，濟(jì)南，重慶武漢，濟(jì)南，重慶 北京國貿(mào)萬達(dá)廣場北京國貿(mào)萬達(dá)廣場 萬達(dá)影院，萬千百貨萬達(dá)影院，萬千百貨 大玩家大玩家 20032003年年 萬達(dá)新城市計(jì)劃萬達(dá)新城市計(jì)劃 現(xiàn)在發(fā)展趨

24、勢現(xiàn)在發(fā)展趨勢 核心產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 支柱產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè) 文化產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè) 萬達(dá)未來新核心產(chǎn)業(yè)萬達(dá)未來新核心產(chǎn)業(yè) 旅游度假旅游度假 城市綜合體，住宅、寫字城市綜合體，住宅、寫字樓樓 傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù) 核心作用：平衡現(xiàn)金流核心作用：平衡現(xiàn)金流 帶動商業(yè)項(xiàng)目客流量帶動商業(yè)項(xiàng)目客流量 戰(zhàn)略定位：輔助現(xiàn)金流戰(zhàn)略定位：輔助現(xiàn)金流 萬達(dá)集團(tuán)聯(lián)合中國泛海萬達(dá)集團(tuán)聯(lián)合中國泛海集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)和大連集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)和大連一方集團(tuán)，組成一個投一方集團(tuán)，組成一個投資聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，對全國著資聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，對全國著名的旅游景點(diǎn)嘗試旅游名的旅游景點(diǎn)嘗試旅游+地產(chǎn)的開發(fā)模式地產(chǎn)的開發(fā)模式 萬達(dá)產(chǎn)業(yè)種類做多，

25、業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)大萬達(dá)產(chǎn)業(yè)種類做多，業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)大 少少 多多 支撐商業(yè)支撐商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)項(xiàng)目開業(yè) 租金議價(jià)租金議價(jià)籌碼籌碼 商業(yè)項(xiàng)目“吸商業(yè)項(xiàng)目“吸客”業(yè)態(tài)組合客”業(yè)態(tài)組合 提高經(jīng)營利潤提高經(jīng)營利潤 產(chǎn)業(yè)鏈往電影上產(chǎn)業(yè)鏈往電影上有業(yè)態(tài)延伸有業(yè)態(tài)延伸 自持物自持物業(yè)，委托經(jīng)業(yè)，委托經(jīng)營營 低低價(jià)籌低低價(jià)籌碼碼 萬達(dá)廣場開發(fā)萬達(dá)廣場開發(fā)“訂單模式”“訂單模式”訂單地產(chǎn)訂單地產(chǎn) 聯(lián)合發(fā)展聯(lián)合發(fā)展 技術(shù)對接技術(shù)對接 先租后建先租后建 平均租金平均租金 簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議 共同選址共同選址 約定信息約定信息 伙伴提出鋪面要求伙伴提出鋪面要求 共同設(shè)計(jì)共同設(shè)計(jì) 簽訂設(shè)計(jì)確認(rèn)書簽訂設(shè)計(jì)確認(rèn)書 確認(rèn)保證

26、金確認(rèn)保證金 城市分三等城市分三等 確定每一等城市確定每一等城市 的平均租金的平均租金 統(tǒng)一租金統(tǒng)一租金 穩(wěn)定的穩(wěn)定的 合作伙伴關(guān)系合作伙伴關(guān)系 明確建筑布局明確建筑布局 面積使用最大化面積使用最大化 穩(wěn)定租金收入穩(wěn)定租金收入 提高談判效率提高談判效率 快速擴(kuò)張發(fā)展快速擴(kuò)張發(fā)展 招商在前招商在前 建設(shè)在后建設(shè)在后 有效組合有效組合 降低風(fēng)險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn) 主力店有效組合主力店有效組合 抬高與政府抬高與政府 談判身份談判身份 提高可售部分價(jià)提高可售部分價(jià)格，巨額回報(bào)格，巨額回報(bào) 促進(jìn)其他商鋪的促進(jìn)其他商鋪的招商招商 轉(zhuǎn)嫁資金租售風(fēng)轉(zhuǎn)嫁資金租售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) 消化消化70%70%購物中購物中心面積心面積 縮短商

27、業(yè)項(xiàng)目的縮短商業(yè)項(xiàng)目的孵化期孵化期 優(yōu)勢優(yōu)勢 萬達(dá)廣場開發(fā)萬達(dá)廣場開發(fā)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式 萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場 三代產(chǎn)品的資金鏈比較三代產(chǎn)品的資金鏈比較 第一代產(chǎn)第一代產(chǎn)品品 單層商業(yè)單層商業(yè) 一層散售一層散售 第二代產(chǎn)第二代產(chǎn)品品 多棟獨(dú)立多棟獨(dú)立商業(yè)商業(yè) 知租不售知租不售 第三代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品 城市綜合體城市綜合體 住宅、寫字樓、步住宅、寫字樓、步行街可售行街可售 資金鏈偏緊資金鏈偏緊 資金鏈最緊資金鏈最緊 后采取整體銷售后采取整體銷售 緩解資金壓力緩解資金壓力 資金鏈良好資金鏈良好 散售面積約占散售面積約占20%20%可售部分顯著提升可售部分顯著提升 約占項(xiàng)目整體的約占

28、項(xiàng)目整體的4040-60%60%包括住宅、寫字樓、底商、步行街包括住宅、寫字樓、底商、步行街 萬達(dá)第三代產(chǎn)品在全國萬達(dá)第三代產(chǎn)品在全國快速擴(kuò)張，排名中國商快速擴(kuò)張，排名中國商業(yè)地產(chǎn)首位業(yè)地產(chǎn)首位 萬達(dá)廣場開發(fā)萬達(dá)廣場開發(fā)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式 萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場 第三代產(chǎn)品的第三代產(chǎn)品的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式 自由資金自由資金 銀行貸款銀行貸款 第三代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品 只售不租部分只售不租部分 （購物中心）（購物中心）銷售部分銷售部分 （寫字樓，住宅，底商，步行街）（寫字樓，住宅，底商，步行街）大型綜合體大型綜合體 地標(biāo)建筑地標(biāo)建筑 在此“現(xiàn)金流滾自資產(chǎn)”模式中

29、，銷售在此“現(xiàn)金流滾自資產(chǎn)”模式中，銷售額占據(jù)了很重要的作用額占據(jù)了很重要的作用 租金收益租金收益 資產(chǎn)溢價(jià)資產(chǎn)溢價(jià) 資產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)抵押貸款 租約抵押貸款租約抵押貸款 土地土地 核心位置核心位置 低地價(jià)，分期付款低地價(jià)，分期付款 訂單地產(chǎn)訂單地產(chǎn) 低地價(jià)提供低租金低地價(jià)提供低租金 享享受受房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)和和資資產(chǎn)產(chǎn)溢溢價(jià)價(jià)的的雙雙重重溢溢價(jià)價(jià) 滾動開發(fā)滾動開發(fā) 私募、整體出售、私募、整體出售、IPO上市上市 歸歸還還貸貸款款 部分租金歸還利息部分租金歸還利息 提升房價(jià)提升房價(jià) 平衡資金鏈，快速擴(kuò)張平衡資金鏈，快速擴(kuò)張 短短 中中 長長 三大現(xiàn)金流三大現(xiàn)金流 萬達(dá)廣場產(chǎn)品萬達(dá)廣場產(chǎn)品三代

30、半產(chǎn)品三代半產(chǎn)品 娛樂樓娛樂樓 百貨樓百貨樓 綜合樓綜合樓 第三代半商業(yè)綜合體生成示意第三代半商業(yè)綜合體生成示意 多樓多業(yè)態(tài)多樓多業(yè)態(tài) 寫字樓寫字樓 綜合樓綜合樓 娛樂樓娛樂樓 百貨樓百貨樓 超市樓超市樓 建材樓建材樓 高檔酒樓高檔酒樓 多層多功能多層多功能 多道多連通多道多連通 室外入口室外入口 室內(nèi)通道室內(nèi)通道 多層多功能多層多功能 多樓多業(yè)態(tài)多樓多業(yè)態(tài) 多道多連通多道多連通 做大、做全、做精做大、做全、做精 內(nèi)外步行街內(nèi)外步行街 萬達(dá)廣場產(chǎn)品共性萬達(dá)廣場產(chǎn)品共性 步行街步行街 外立面外立面 建筑泛光建筑泛光 2 3 4 1 主力店主力店 主力店的構(gòu)成：主力店的構(gòu)成：6+2 萬千百貨萬千百

31、貨 萬達(dá)影院萬達(dá)影院 大玩家大玩家 大歌星大歌星 超市超市 國美電器國美電器 健身健身 兒童用品專賣兒童用品專賣 室內(nèi)步行街室內(nèi)步行街+室外步行街室外步行街 通道曲折通道曲折 中庭中庭 視線視線 現(xiàn)代、時(shí)尚、高貴現(xiàn)代、時(shí)尚、高貴 射燈，射燈，LED 萬達(dá)制造，如出一轍，成本集約萬達(dá)制造，如出一轍，成本集約 案例分析案例分析鄭州中原萬達(dá)廣場鄭州中原萬達(dá)廣場 區(qū)位區(qū)位 地處中原區(qū)市政府所在地，城市核心區(qū)地處中原區(qū)市政府所在地，城市核心區(qū) 功能功能 集購物、娛樂、休閑、居住、商務(wù)辦公位一體集購物、娛樂、休閑、居住、商務(wù)辦公位一體 規(guī)模規(guī)模 指標(biāo)指標(biāo) 占地面積占地面積9267992679平米，總建筑面

32、積平米，總建筑面積531000531000平米平米 萬達(dá)廣場第三代產(chǎn)品，容積率萬達(dá)廣場第三代產(chǎn)品，容積率4.554.55 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 商業(yè)、寫字樓、住宅等商業(yè)、寫字樓、住宅等 商業(yè)地塊商業(yè)地塊 占地面積：占地面積：5433154331 建筑面積：建筑面積：24.924.9萬平方米萬平方米 住宅地塊住宅地塊 占地面積：占地面積：3834738347 建筑面積：建筑面積：28.228.2萬平方米萬平方米 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 建筑面積（建筑面積（平方米）平方米）占比占比 住宅 28.2萬 53.2%商業(yè) 16萬 30.2%寫字樓 6萬 11.3%其他 2.9萬 5.5%可售室外步行街建筑面可售室外步行街建筑面積

33、：積：33500 住宅部分占比住宅部分占比53%可售室外步行街和住宅的交叉推出市場，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠可售室外步行街和住宅的交叉推出市場，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠 案例分析案例分析鄭州中原萬達(dá)廣場鄭州中原萬達(dá)廣場 百貨樓百貨樓 綜合樓綜合樓 內(nèi)街內(nèi)街 外街（可售）外街（可售）商業(yè)構(gòu)成商業(yè)構(gòu)成 大型商業(yè)中心大型商業(yè)中心吸吸引人群（主力店占據(jù)引人群（主力店占據(jù)70%70%以上）以上）主力店主力店 萬千百貨萬千百貨 萬達(dá)國際影城萬達(dá)國際影城 國美電器國美電器 迪卡儂迪卡儂 大玩家電玩城大玩家電玩城 大歌星大歌星 沃爾瑪沃爾瑪 內(nèi)步行街內(nèi)步行街后期獲后期獲得持續(xù)的租金得持續(xù)的租金 外步行街外步行街前期快前期快速

34、資金回款，維持開發(fā)速資金回款，維持開發(fā) 68%8%24%商業(yè)中心各業(yè)態(tài)占比商業(yè)中心各業(yè)態(tài)占比 購物 餐飲 娛樂 商業(yè)中心以主力店的購物和娛樂為主，餐飲有待提升商業(yè)中心以主力店的購物和娛樂為主，餐飲有待提升 案例分析案例分析鄭州二七萬達(dá)廣場鄭州二七萬達(dá)廣場 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài) 面積面積 占比占比 住宅 32.5萬 51.59%商務(wù)酒店 0.7萬 1.1%寫字樓 8.6萬 13.7%購物中心 13.8萬 21.9%商鋪 5萬 7.9%其他 2.4萬 3.8%區(qū)位區(qū)位 地處鄭州二七區(qū)的核心位置地處鄭州二七區(qū)的核心位置 規(guī)模規(guī)模 功能功能 占地占地1111萬平方米，總建面萬平方米，總建面6363萬平米萬

35、平米 餐飲、購物、休閑、娛樂餐飲、購物、休閑、娛樂365日一站式全齡層消費(fèi)日一站式全齡層消費(fèi) 指標(biāo)指標(biāo) 萬達(dá)第三代產(chǎn)品，容積率萬達(dá)第三代產(chǎn)品，容積率4.54.5 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 商業(yè)，住宅，寫字樓，酒店商業(yè)，住宅，寫字樓，酒店 51%1%14%22%8%4%住宅 商務(wù)酒店 寫字樓 購物中心 商鋪 其他 商業(yè)商業(yè)部分部分 住宅住宅+底商底商+辦公辦公+酒店酒店規(guī)劃區(qū)規(guī)劃區(qū) 大規(guī)模、分地塊、多功能大規(guī)模、分地塊、多功能 住宅回收資金，保證商業(yè)的開發(fā)住宅回收資金，保證商業(yè)的開發(fā) 商業(yè)帶動住宅品質(zhì)，售價(jià)商業(yè)帶動住宅品質(zhì)，售價(jià) 案例分析案例分析洛陽萬達(dá)廣場洛陽萬達(dá)廣場 區(qū)位區(qū)位 洛陽市亞世廣場，澗西區(qū)核心地塊

36、洛陽市亞世廣場，澗西區(qū)核心地塊 規(guī)模規(guī)模 功能功能 總建面總建面109640109640，洛陽最大的商業(yè)中心，洛陽最大的商業(yè)中心 集購物、休閑、娛樂、美食于一體，一站式消費(fèi)集購物、休閑、娛樂、美食于一體，一站式消費(fèi) 指標(biāo)指標(biāo) 開業(yè)時(shí)間：開業(yè)時(shí)間：20092009年年1212月月 代表代表 品牌品牌 萬千百貨，萬達(dá)國際影城、大玩家、萬千百貨，萬達(dá)國際影城、大玩家、大歌星大歌星KTVKTV、華潤萬家、永樂電器小、華潤萬家、永樂電器小 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 購物中心、室內(nèi)外步行街購物中心、室內(nèi)外步行街 物業(yè)業(yè)態(tài)物業(yè)業(yè)態(tài) 建筑面積建筑面積 步行街 34000 百貨樓 22000 綜合樓 13000 底下超市 12

37、000 大規(guī)模、純商業(yè)、爭第一大規(guī)模、純商業(yè)、爭第一 28%17%39%16%百貨樓 綜合樓 步行街 地下超市 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 總建面總建面 商業(yè)建面商業(yè)建面 住宅建面住宅建面 公寓公寓寫字樓建面寫字樓建面 酒店建面酒店建面 中原萬達(dá)中原萬達(dá) 53萬平米萬平米 160000平米平米 282000平米平米 60000平米平米 0 所占比例所占比例 100%30.2%53.2%11.3%0 二七萬達(dá)二七萬達(dá) 63萬平米萬平米 188000平米平米 325000平米平米 86000平米平米 7000平米平米 所占比例所占比例 100%29.8%51.6%17.3%1.1 洛陽萬達(dá)洛陽萬達(dá) 11萬平

38、米萬平米 81000平米平米 0 0 0 所占比例所占比例 100%73.6%0 0 0 功能業(yè)態(tài)比例分析功能業(yè)態(tài)比例分析 河南萬達(dá)廣場比較河南萬達(dá)廣場比較 體量大，業(yè)態(tài)多體量大，業(yè)態(tài)多 體量中小，業(yè)態(tài)少體量中小，業(yè)態(tài)少 住宅：商業(yè)：寫字樓住宅：商業(yè)：寫字樓5:3:15:3:1 基本不開發(fā)酒店基本不開發(fā)酒店 鄭州鄭州 洛陽洛陽 僅有商業(yè)，無住宅僅有商業(yè)，無住宅 不開發(fā)酒店不開發(fā)酒店 SMSM廣場模式研究廣場模式研究 集團(tuán)資金雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富集團(tuán)資金雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富 鎖定二三線城市，加快發(fā)展鎖定二三線城市，加快發(fā)展 1313年開天津、蘇州、淄博、重年開天津、蘇州、淄博、重慶、新鄉(xiāng)慶、新鄉(xiāng) 菲律賓最大

39、上市公司之一菲律賓最大上市公司之一 集團(tuán)凈資產(chǎn)為集團(tuán)凈資產(chǎn)為RMB552RMB552億元億元 擁有擁有4545家購物中心，總建筑家購物中心，總建筑面積面積450450萬萬 SM在中國在中國 廈門廈門SMSM第一站，形成江頭商圈第一站，形成江頭商圈 0505年進(jìn)晉江，年進(jìn)晉江，0606年進(jìn)成都年進(jìn)成都 SM在世界在世界 亞洲商業(yè)大鱷在中國二三先城市快速擴(kuò)張，影響巨大亞洲商業(yè)大鱷在中國二三先城市快速擴(kuò)張，影響巨大 SMSM廣場運(yùn)營廣場運(yùn)營 只租不售，便于管理只租不售，便于管理 應(yīng)有盡有應(yīng)有盡有 獨(dú)到遠(yuǎn)見獨(dú)到遠(yuǎn)見 定位家庭定位家庭 周到服務(wù)周到服務(wù) 雄厚資金，充足的財(cái)務(wù)能力雄厚資金，充足的財(cái)務(wù)能力

40、核心核心 全方位覆蓋客戶群全方位覆蓋客戶群 大量商家的累計(jì)，大量商家的累計(jì)，各種商品供選擇各種商品供選擇 無障礙服務(wù)，哺乳無障礙服務(wù)，哺乳期婦女服務(wù)等期婦女服務(wù)等 選址準(zhǔn)確規(guī)劃超前選址準(zhǔn)確規(guī)劃超前 長期的長期的 只租不售、長期持有、長線經(jīng)營只租不售、長期持有、長線經(jīng)營 大人流大人流 長期的大銷售額長期的大銷售額 長期的大利潤長期的大利潤 SMSM廣場產(chǎn)品特征廣場產(chǎn)品特征 SM MegamallSM Megamall （3333萬平方米）萬平方米）SM Mall of AsiaSM Mall of Asia （3939萬平方米）萬平方米）SM NORTH EDSASM NORTH EDSA（42

41、4,691424,691平平方米）方米）全球十大購物商城中，全球十大購物商城中，SMSM占據(jù)占據(jù)3 3席；國內(nèi)項(xiàng)目建筑面積多席；國內(nèi)項(xiàng)目建筑面積多為為1515萬平方米左右萬平方米左右 大體量大體量 單體單體 國內(nèi)國內(nèi)1010個有個有8 8個為單體，既單層面積大的“盒子式”建筑個為單體，既單層面積大的“盒子式”建筑 區(qū)域最大區(qū)域最大 SMSM廣場多為區(qū)域最大體量，其中天津廣場多為區(qū)域最大體量，其中天津SMSM為全球單體純商為全球單體純商業(yè)面積最大業(yè)面積最大 選址新區(qū)選址新區(qū) 不去已成熟區(qū)域搶占市場，而去新區(qū)打造新型商圈不去已成熟區(qū)域搶占市場，而去新區(qū)打造新型商圈 選定潛力地區(qū)，以大體量、高姿態(tài)迅

42、速占領(lǐng)區(qū)域第一高度選定潛力地區(qū)，以大體量、高姿態(tài)迅速占領(lǐng)區(qū)域第一高度 純商業(yè)純商業(yè) 專一的專一的mallmall定位，提供專業(yè)的商業(yè)服務(wù)定位，提供專業(yè)的商業(yè)服務(wù) 項(xiàng)目項(xiàng)目 建筑面積建筑面積 建筑形式建筑形式 備注備注 城區(qū)城區(qū) 廈門 126000 單體 廈門最大 江頭商圈 廈門2 110000 單體 江頭商圈 晉江 170000 單體 泉州地區(qū)第一家大型購物中心 晉江福埔新中心 成都 170000 單體 開業(yè)時(shí)成都最大的購物中心 程度二環(huán)路東二段 蘇州 72500 雙體 南蘇州最大的一站式購物中心 蘇州南區(qū) 淄博 154900 單體 淄博單體面積最大 渝北區(qū) 重慶 150000 單體 兩江新區(qū)

43、 天津 530000 單體 全球單體純商業(yè)面積最大 濱海新區(qū) 新鄉(xiāng) 350000 預(yù)計(jì)是單體面積最大 老區(qū)新區(qū)交匯處 SMSM案例分析案例分析廈門廈門SMSM城市廣場城市廣場 規(guī)模規(guī)模 位置位置 發(fā)展發(fā)展 建筑面積建筑面積126000126000，廈門最大購物廣場之一，廈門最大購物廣場之一 定位定位 扼守廈門兩大交通主干道，扼守廈門兩大交通主干道，拿地時(shí)狀況較差，但成長性好拿地時(shí)狀況較差，但成長性好 “一站式”購物、娛樂、美食、體閑“一站式”購物、娛樂、美食、體閑 的消費(fèi)生活理念的消費(fèi)生活理念 形成江頭商圈，廈門地標(biāo)式消費(fèi)首選地形成江頭商圈，廈門地標(biāo)式消費(fèi)首選地 20012001年項(xiàng)目規(guī)劃年項(xiàng)

44、目規(guī)劃11001100多個室外停車位多個室外停車位 500500多家商家進(jìn)駐，應(yīng)有盡有多家商家進(jìn)駐，應(yīng)有盡有 遠(yuǎn)見遠(yuǎn)見 商城促銷活動，公眾活動不斷商城促銷活動，公眾活動不斷 保障保障 服務(wù)服務(wù) 前期遠(yuǎn)見規(guī)劃前期遠(yuǎn)見規(guī)劃+后期精心運(yùn)營后期精心運(yùn)營 有效的招商再招商，租戶功能組合完善有效的招商再招商，租戶功能組合完善 改造改造 室外停車場室外停車場 SM商場商場 PART PART 差異求存差異求存 產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)業(yè)升級 產(chǎn)業(yè)置入樂、游、購、食一條龍的長尾產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)置入樂、游、購、食一條龍的長尾產(chǎn)業(yè)鏈 PART 項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體定位和發(fā)展策略項(xiàng)目整體定位和發(fā)展策略 項(xiàng)目三

45、大對接、四大差異項(xiàng)目三大對接、四大差異 三三 大大 對對 接接 四四大大 差差異異 商業(yè)對接商業(yè)對接 文化對接文化對接 高端人群對接高端人群對接 定位差異定位差異 業(yè)態(tài)差異業(yè)態(tài)差異 產(chǎn)品差異產(chǎn)品差異 營銷差異營銷差異 商業(yè)中心商業(yè)中心 大型商業(yè)對接大型商業(yè)對接 快速回款快速回款 產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新 酒店、公寓酒店、公寓 高端住在高端住在 投資潛力投資潛力 PART 項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略 商業(yè)項(xiàng)目主題定位商業(yè)項(xiàng)目主題定位 土地價(jià)值最大化與運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)最小化的平衡原則土地價(jià)值最大化與運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)最小化的平衡原則 項(xiàng)目市場定位七大原則項(xiàng)目市場定位七大原則 PART 項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位和

46、發(fā)展戰(zhàn)略 可持續(xù)性經(jīng)營的原則可持續(xù)性經(jīng)營的原則 綜合體功能復(fù)合化、多元化定位原則綜合體功能復(fù)合化、多元化定位原則 引領(lǐng)市場原則，以引領(lǐng)和創(chuàng)造市場為目標(biāo)引領(lǐng)市場原則，以引領(lǐng)和創(chuàng)造市場為目標(biāo) 重點(diǎn)價(jià)值客群與多客層的平衡原則重點(diǎn)價(jià)值客群與多客層的平衡原則 政府及社會資源最大化原則政府及社會資源最大化原則 定位可實(shí)施性原則定位可實(shí)施性原則 購物功能購物功能 休閑功能休閑功能 娛樂功能娛樂功能 商務(wù)配套商務(wù)配套 展示功能展示功能 體驗(yàn)購物體驗(yàn)購物 城市客廳城市客廳 產(chǎn)業(yè)窗口產(chǎn)業(yè)窗口 休閑旅游目的地休閑旅游目的地 城市商業(yè)名片城市商業(yè)名片 核心功能核心功能 衍生功能衍生功能 各行業(yè)、業(yè)態(tài)的功能轉(zhuǎn)化各行業(yè)、

47、業(yè)態(tài)的功能轉(zhuǎn)化 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局思路的要點(diǎn)建議本項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局思路的要點(diǎn)建議 商業(yè)項(xiàng)目主題定位商業(yè)項(xiàng)目主題定位 PART 項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略 PART 項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位和發(fā)展戰(zhàn)略 大型商業(yè)商務(wù)綜合集群大型商業(yè)商務(wù)綜合集群 項(xiàng)目發(fā)展功能定位項(xiàng)目發(fā)展功能定位四大功能四大功能 商務(wù)、會議中心商務(wù)、會議中心 城市書房城市書房 城市一站式購物公園城市一站式購物公園 品質(zhì)生活品質(zhì)生活 城市臥室城市臥室 生態(tài)娛樂主題會所生態(tài)娛樂主題會所 城市會所城市會所 城市客廳城市客廳 四大四大 功能功能 版塊版塊 城市城市 臥室臥室 品質(zhì)品質(zhì) 生活生活 商務(wù)商務(wù) 會議會議 城市城市 書房書房 休

48、閑休閑 娛樂娛樂 城市城市 會所會所 商業(yè)商業(yè)購物購物 城市城市 客廳客廳 以文化主題統(tǒng)領(lǐng)，宜居、商業(yè)、商務(wù)產(chǎn)業(yè)互動以文化主題統(tǒng)領(lǐng)，宜居、商業(yè)、商務(wù)產(chǎn)業(yè)互動 商業(yè)商業(yè) 親水親水 文化文化 宜居宜居 環(huán)保環(huán)保 商務(wù)商務(wù) 酒店酒店 金融金融 會議會議 會所會所 辦公辦公 瞰景瞰景 低碳低碳 提供高端商務(wù)配套提供高端商務(wù)配套 健康宜居養(yǎng)生體系健康宜居養(yǎng)生體系 提供優(yōu)質(zhì)客群提供優(yōu)質(zhì)客群 PART PART 項(xiàng)目開發(fā)建議項(xiàng)目開發(fā)建議 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈搭建項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈搭建打造內(nèi)部自組織系統(tǒng)打造內(nèi)部自組織系統(tǒng) 形成互為配套、互為支撐、客源互補(bǔ)的內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鏈形成互為配套、互為支撐、客源互補(bǔ)的內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鏈 休閑休閑 體驗(yàn)體

49、驗(yàn) 購物購物 餐飲餐飲 娛樂娛樂 城市觸媒城市觸媒 商業(yè)廣場商業(yè)廣場 旱地噴泉旱地噴泉 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 城市觸媒城市觸媒建筑灰空間建筑灰空間 室內(nèi)外的過渡空間室內(nèi)外的過渡空間 由于有頂，避免了氣候因素的干擾，可遮陽避由于有頂，避免了氣候因素的干擾，可遮陽避雨、營造安全舒適的環(huán)境另一方面又因無圍護(hù)雨、營造安全舒適的環(huán)境另一方面又因無圍護(hù)結(jié)構(gòu)，視覺不受影響，可引入更多的室外自然結(jié)構(gòu)，視覺不受影響，可引入更多的室外自然光線和景觀，室內(nèi)外空間界限模糊，相互融合，光線和景觀，室內(nèi)外空間界限模糊，相互融合，可引入更多的自然因素。可引入更多的自然因素。PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展

50、示 城市觸媒城市觸媒建筑灰空間建筑灰空間 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 俯看的視角，更加聚集人氣俯看的視角，更加聚集人氣 城市觸媒城市觸媒 點(diǎn)式城市觸媒點(diǎn)式城市觸媒 轉(zhuǎn)角空間轉(zhuǎn)角空間 下沉廣場下沉廣場 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 廣場也擁有了“立面”，以垂直景觀吸引人流廣場也擁有了“立面”，以垂直景觀吸引人流 城市觸媒城市觸媒點(diǎn)式城市觸媒點(diǎn)式城市觸媒 轉(zhuǎn)角空間轉(zhuǎn)角空間 抬高廣場抬高廣場 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 美國好萊塢主題商場美國好萊塢主題商場 大尺度的入口灰空間處理形成商業(yè)與城市之間的大尺度的入口灰空間處理形成商業(yè)與城市之間的過渡過渡 城市觸媒城市觸媒點(diǎn)式城

51、市觸媒點(diǎn)式城市觸媒 商業(yè)入口商業(yè)入口 入口灰空間入口灰空間 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 美國好萊塢主題商場美國好萊塢主題商場 結(jié)合入口設(shè)計(jì)的商業(yè)展示空間，既起到了宣傳產(chǎn)品的作用，又聚集了人氣結(jié)合入口設(shè)計(jì)的商業(yè)展示空間，既起到了宣傳產(chǎn)品的作用，又聚集了人氣 城市觸媒城市觸媒 點(diǎn)式城市觸媒點(diǎn)式城市觸媒 商業(yè)入口商業(yè)入口 入口處的商展空間入口處的商展空間 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 入口處的玻璃體在夜間可以發(fā)光，入口處的玻璃體在夜間可以發(fā)光，強(qiáng)化了入口的吸引力，成為商業(yè)街強(qiáng)化了入口的吸引力，成為商業(yè)街區(qū)獨(dú)特的景觀區(qū)獨(dú)特的景觀 城市觸媒城市觸媒 點(diǎn)式城市觸媒點(diǎn)式城市觸媒 商業(yè)入口商

52、業(yè)入口 開敞式商業(yè)入口開敞式商業(yè)入口 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 美國好萊塢主題商場美國好萊塢主題商場 城市觸媒城市觸媒 點(diǎn)式城市觸媒點(diǎn)式城市觸媒 引導(dǎo)性引導(dǎo)性 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 韓國韓國LafestaLafesta購物中心購物中心 用連排的明星宣傳畫吸引著年輕的女顧客不斷前行用連排的明星宣傳畫吸引著年輕的女顧客不斷前行 城市觸媒城市觸媒 點(diǎn)式城市觸媒點(diǎn)式城市觸媒 引導(dǎo)性引導(dǎo)性 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 透明升降梯實(shí)現(xiàn)地面人流與地下一層人流透明升降梯實(shí)現(xiàn)地面人流與地下一層人流的交通可用一連串的透明升降梯形成商業(yè)的交通可用一連串的透明升降梯形成商業(yè)的趣味

53、性，成為一道城市風(fēng)景。夜晚還可的趣味性，成為一道城市風(fēng)景。夜晚還可以成為一系列的“都市發(fā)光體”以成為一系列的“都市發(fā)光體”城市觸媒城市觸媒點(diǎn)式城市觸媒點(diǎn)式城市觸媒 趣味性：長長的街道如果沒有什么趣趣味性：長長的街道如果沒有什么趣味元素的加入，很容易令人疲倦，也味元素的加入，很容易令人疲倦，也不利于帶動商業(yè)人氣不利于帶動商業(yè)人氣 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 城市觸媒城市觸媒點(diǎn)式城市觸媒點(diǎn)式城市觸媒 趣味性趣味性 旱地噴泉旱地噴泉 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 雕塑小品雕塑小品 城市觸媒城市觸媒點(diǎn)式城市觸媒點(diǎn)式城市觸媒 趣味性趣味性 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 空間創(chuàng)新

54、空間創(chuàng)新室內(nèi)空間街區(qū)化室內(nèi)空間街區(qū)化 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 空間創(chuàng)新空間創(chuàng)新室內(nèi)空間多層次室內(nèi)空間多層次 荷蘭海牙荷蘭海牙MEGASTORESMEGASTORES PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 空間創(chuàng)新空間創(chuàng)新室內(nèi)空間室外化室內(nèi)空間室外化 韓國韓國 Lotte WorldLotte World PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 空間創(chuàng)新空間創(chuàng)新地下空間室外化地下空間室外化 借鑒：日本東京臺場借鑒：日本東京臺場 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 空間創(chuàng)新空間創(chuàng)新室外空間室內(nèi)化室外空間室內(nèi)化 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 空間創(chuàng)新空間創(chuàng)新主題風(fēng)格敘述化主題風(fēng)格敘述化 借鑒：日本東京臺場借鑒：日本東京臺場 借鑒：韓國借鑒：韓國 Lotte WorldLotte World PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示 空間創(chuàng)新空間創(chuàng)新突出入口導(dǎo)視性突出入口導(dǎo)視性 借鑒：美國好萊塢主題商場借鑒：美國好萊塢主題商場 PART6 設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示設(shè)計(jì)亮點(diǎn)展示