1、2022/7/15商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法與應(yīng)用商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法與應(yīng)用Page2前言 市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問(wèn)題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。Page3市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容第一部分：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一部分：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第二部分：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第二部分：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第三部分：商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)案例第三部分：商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)案例Page4商業(yè)地產(chǎn)的

2、含義商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)與住商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別宅的區(qū)別何為商業(yè)地產(chǎn)何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的分類商業(yè)地產(chǎn)的分類商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語(yǔ)商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語(yǔ)商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)要素商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)要素貫穿商業(yè)地產(chǎn)的三種貫穿商業(yè)地產(chǎn)的三種行為行為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的三個(gè)層面三個(gè)層面商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)與趨勢(shì)與趨勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展條件商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展條件按市場(chǎng)形式分類按市場(chǎng)形式分類按經(jīng)營(yíng)類別分類按經(jīng)營(yíng)類別分類按物業(yè)用途分類按物業(yè)用途分類按建筑特征分類按建筑特征分類按物業(yè)區(qū)位分類按物業(yè)區(qū)位分類按經(jīng)營(yíng)方式分類按經(jīng)營(yíng)方式分類按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類按物

3、業(yè)產(chǎn)權(quán)分類按銷售方式分類按銷售方式分類商圈定義商圈定義商圈形成與發(fā)展商圈形成與發(fā)展商圈應(yīng)用商圈應(yīng)用業(yè)態(tài)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)輻射范圍業(yè)態(tài)輻射范圍業(yè)態(tài)特征業(yè)態(tài)特征業(yè)態(tài)調(diào)研案例業(yè)態(tài)調(diào)研案例Part1Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)Page5商業(yè)地產(chǎn)含義商業(yè)地產(chǎn)含義u商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來(lái)講有廣義和狹義之說(shuō)。商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來(lái)講有廣義和狹義之說(shuō)。u狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說(shuō)的商業(yè)的交易場(chǎng)所；狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說(shuō)的商業(yè)的交易場(chǎng)所；u廣義應(yīng)該包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用廣義應(yīng)該包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來(lái)銷售和經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)綜合體的運(yùn)

4、營(yíng)形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。來(lái)銷售和經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、SHOPPING MALLSHOPPING MALL、主題商場(chǎng)、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂(lè)類商業(yè)房地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂(lè)類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。Page6商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式

5、其資金其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有靠企業(yè)長(zhǎng)期持有 大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買者在購(gòu)買住宅大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買者在購(gòu)買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來(lái)自住的類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來(lái)自住的 大多數(shù)購(gòu)買者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)大多數(shù)購(gòu)買者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來(lái)作定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來(lái)作為投資用的為投資用的 發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成理做好，就基本算是

6、大功告成 發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來(lái)對(duì)待還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來(lái)對(duì)待Page7商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的三個(gè)層面商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的三個(gè)層面/商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三種行為/Part1Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)Page8資本運(yùn)營(yíng)資本運(yùn)營(yíng)商商業(yè)地地產(chǎn)市市場(chǎng)開開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營(yíng)中涉及到三個(gè)層面Page9開開發(fā)發(fā)行行為為投投資資行行為為經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)行行為為貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過(guò)程的三種行為Page10開開發(fā)發(fā)商商投投資資客客商商戶戶消消費(fèi)費(fèi)者者商業(yè)地

7、產(chǎn)的四個(gè)元素Page11商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件/商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)/PartPart1 1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)Page12發(fā)展階段原始形原始形態(tài)現(xiàn)代商代商業(yè)廣廣義商商業(yè)商業(yè)發(fā)展曲線商業(yè)發(fā)展曲線1100美元美元2000美元美元傳統(tǒng)商商業(yè)8000以上美元以上美元4400美元美元?dú)W美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件在國(guó)外人均GDP30004000美元時(shí)，家庭汽車擁有率1520，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60，才是成熟發(fā)展階段。商業(yè)地產(chǎn)

8、的市場(chǎng)發(fā)展條件商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展條件歐美：歐美：人均GDPPage13u亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDPGDP、城、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量人口密度、消費(fèi)總量等。等。u商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均城市人均GDPGDP水平達(dá)到水平達(dá)到25002500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均件為城市人均GDPGDP水平達(dá)到水平達(dá)到3000300

9、0美元、公路發(fā)展極為充分、城市家美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)庭汽車擁有率達(dá)10101515。亞洲及國(guó)內(nèi)：亞洲及國(guó)內(nèi)：Page14高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國(guó)際資本國(guó)際資本加緊搶灘加緊搶灘第三方經(jīng)營(yíng)管理第三方經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展趨向顯著發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn)趨勢(shì)及特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)與趨勢(shì)Page15商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分類市場(chǎng)形式分類市場(chǎng)形式分類/物業(yè)用途分類/建筑特征分類/PartPart1 1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)Page16商業(yè)地產(chǎn)的分類Page17商業(yè)地產(chǎn)的分類（續(xù)）Page18商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語(yǔ)商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)

10、語(yǔ)商圈商圈/業(yè)態(tài)、業(yè)種PartPart1 1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)Page19在商業(yè)地產(chǎn)市中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定：1 1）、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)）、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)l區(qū)位指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。l板塊一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如五四北板塊、市中心板塊、江濱板塊、大學(xué)城板塊等。l商圈指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)Page202 2）、業(yè)態(tài)、

11、業(yè)種）、業(yè)態(tài)、業(yè)種 u業(yè)態(tài)指細(xì)分市場(chǎng)面向某類目標(biāo)顧客購(gòu)買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國(guó)有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種。u業(yè)種指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多，難以勝數(shù)。應(yīng)用：策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功；市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問(wèn)卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類別基本狀況進(jìn)行比較分析；傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、咖啡店、量販?zhǔn)終TV、超市等。商

12、業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)（續(xù)）Page21邊圈邊圈次圈次圈 主圈主圈人口數(shù)量及特點(diǎn)人口數(shù)量及特點(diǎn)交通狀況交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)發(fā)展?jié)摿θ宋?、公共配套人文、公共配套商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)商圈分析根據(jù)根據(jù)ICSCICSC對(duì)商圈的定義：對(duì)商圈的定義：指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。商圈區(qū)域界限是由一些因素決定，包括中心本身的性商圈區(qū)域界限是由一些因素決定，包括中心本身的性質(zhì)質(zhì)可進(jìn)入性可進(jìn)入性自然障礙、有競(jìng)爭(zhēng)力設(shè)施的位置以及行車自然障礙、有競(jìng)爭(zhēng)力設(shè)施的位置以及行車時(shí)間和距離的限制。時(shí)

13、間和距離的限制。u 主圈：65%65%顧客來(lái)自主要商圈。顧客來(lái)自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在10分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，不超過(guò)20分鐘u 次圈：25%25%顧客來(lái)自次要商圈。顧客來(lái)自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在20分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，平均不超過(guò)40分鐘u 邊圈：10%10%顧客來(lái)自邊緣商圈。顧客來(lái)自邊緣商圈。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來(lái)店在20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店平均

14、在40分鐘以上影響商圈大小因素Page22發(fā)展發(fā)展階段階段市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)表現(xiàn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)模式模式標(biāo)志標(biāo)志節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)起步期起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)模化商業(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購(gòu)物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng)城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場(chǎng)、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主商鋪基本市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)和銷售同時(shí)存在商鋪市場(chǎng)化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持

15、有出租為主營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入百貨等購(gòu)物百貨等購(gòu)物市中心區(qū)域市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)贏利贏利模式模式百貨為主專業(yè)市場(chǎng)餐飲、休閑休閑、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)商圈形成與發(fā)展Page23 RF（某市可支撐商業(yè)面積）（某市可支撐商業(yè)面積）CRE/IRS 401600/4000 =16萬(wàn)萬(wàn)例例1 1：IRSIRS（商圈飽和指數(shù)）：三、四線

16、城市一般標(biāo)準(zhǔn)為1000-4000元/，也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營(yíng)業(yè)額為2000-6000元/，取接近中值的40004000元元/C C（潛在客戶）：4040萬(wàn)萬(wàn)人人（按照城鎮(zhèn)人口計(jì)算，市區(qū)人口占全市人口115萬(wàn)的35%，11535%=40萬(wàn)）RERE（年平均購(gòu)物額）：2010元/年人0.8=16001600元元/年年人人（按照平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的80%計(jì)算）例例2 2：假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為 IRSCRERF =100000251440001736 111

17、商圈飽和這一指數(shù)數(shù)字越大數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度飽和度越低越低；該數(shù)字越小數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)商圈應(yīng)用IRSIRS（商圈飽和指數(shù)）（商圈飽和指數(shù)）C C（潛在客戶）（潛在客戶）RERE（人均零售支出）（人均零售支出）/RF/RF（商業(yè)面積）（商業(yè)面積）Page24業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指細(xì)分市場(chǎng)面向某類目標(biāo)顧客購(gòu)買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)分批發(fā)和零售業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、文體休閑娛樂(lè)業(yè)共四大類。業(yè)業(yè)種種指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么”。業(yè)

18、種是對(duì)業(yè)態(tài)的細(xì)分，國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)Page25 (Traditional Grocery Store)(Traditional Grocery Store)以煙、酒、飲料、休閑食品和糧油為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的以煙、酒、飲料、休閑食品和糧油為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的無(wú)明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。無(wú)明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。(Convenience Store)(Convenience Store)以自選銷售為主，銷售應(yīng)急性的食品、日用生活用品和提供商以自選銷售為主，銷售應(yīng)急性的食品、日用生活用品和提供商品性服務(wù)，滿足顧客便利性需求為要目的的零售業(yè)態(tài)。品性

19、服務(wù)，滿足顧客便利性需求為要目的的零售業(yè)態(tài)。(Discount Store)(Discount Store)是店鋪裝修簡(jiǎn)單，提供有限服務(wù)，商品價(jià)格低廉的一種小型超是店鋪裝修簡(jiǎn)單，提供有限服務(wù)，商品價(jià)格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。擁有不到市業(yè)態(tài)。擁有不到 2000 2000 個(gè)品種，經(jīng)營(yíng)一定數(shù)量的自有品牌商品。個(gè)品種，經(jīng)營(yíng)一定數(shù)量的自有品牌商品。(Supermarket)(Supermarket)是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和

20、綜合超市。(Hypermarket)(Hypermarket)實(shí)際營(yíng)業(yè)面積實(shí)際營(yíng)業(yè)面積 60006000平米以上，滿足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商平米以上，滿足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營(yíng)食品為主的大型超市和以經(jīng)營(yíng)日用品為主的大型超市。品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營(yíng)食品為主的大型超市和以經(jīng)營(yíng)日用品為主的大型超市。(Warehouse Club)(Warehouse Club)以會(huì)員制為基礎(chǔ)，實(shí)行儲(chǔ)銷一體、批零兼營(yíng)，以提供有限服務(wù)和低價(jià)以會(huì)員制為基礎(chǔ)，實(shí)行儲(chǔ)銷一體、批零兼營(yíng)，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的零售業(yè)態(tài)。格商品為主要特征的零售業(yè)態(tài)。批發(fā)和零售業(yè)態(tài)批發(fā)和零售

21、業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)業(yè)態(tài)（實(shí)體店）Page26商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)業(yè)態(tài)（實(shí)體店續(xù)）(Department Store)(Department Store)在一個(gè)建筑物內(nèi)，經(jīng)營(yíng)若干大類商品，實(shí)行統(tǒng)一管理，分區(qū)在一個(gè)建筑物內(nèi)，經(jīng)營(yíng)若干大類商品，實(shí)行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。銷售，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。(Specialty Store)(Specialty Store)以專門經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)。如辦公用品專業(yè)以專門經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)。如辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等。店、玩具專業(yè)店、

22、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等。(Exclusive Shop)(Exclusive Shop)以專門經(jīng)營(yíng)或被授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要商品為主的零售業(yè)態(tài)。以專門經(jīng)營(yíng)或被授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要商品為主的零售業(yè)態(tài)。(Home Center)(Home Center)以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)(Shopping Center/Shopping Mall)(Shopping Center/Shopping Mall)是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在企業(yè)有計(jì)劃是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性

23、服務(wù)的商業(yè)集合地開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合(Factory Outlets Center)(Factory Outlets Center)由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者設(shè)立，專門經(jīng)營(yíng)由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者設(shè)立，專門經(jīng)營(yíng)本企業(yè)品牌商品，并且多個(gè)企業(yè)品牌的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所集中在一個(gè)區(qū)域的零售業(yè)態(tài)本企業(yè)品牌商品，并且多個(gè)企業(yè)品牌的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所集中在一個(gè)區(qū)域的零售業(yè)態(tài)批發(fā)和零售業(yè)態(tài)批發(fā)和零售業(yè)態(tài)Page27批發(fā)和零售業(yè)態(tài)批發(fā)和零售業(yè)態(tài)(Television Shopping)(Television Shopping)以電視作為向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠以電

24、視作為向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠道，并取得定單的業(yè)態(tài)。道，并取得定單的業(yè)態(tài)。(Mail Order)(Mail Order)以郵寄商品目錄為主向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠以郵寄商品目錄為主向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠道，并通過(guò)郵寄的方式將商品送達(dá)給消費(fèi)者的零售業(yè)態(tài)。道，并通過(guò)郵寄的方式將商品送達(dá)給消費(fèi)者的零售業(yè)態(tài)。(Shop On Network)(Shop On Network)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行買賣活動(dòng)的零售業(yè)態(tài)。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行買賣活動(dòng)的零售業(yè)態(tài)。(Vending Machine)(Vending Machine)通過(guò)售貨機(jī)進(jìn)行商品售賣活動(dòng)的零售業(yè)態(tài)。通過(guò)售貨機(jī)進(jìn)行商品售賣活動(dòng)的零售業(yè)態(tài)。(

25、Tele-Shopping)(Tele-Shopping)主要通過(guò)電話完成銷售或購(gòu)買活動(dòng)的一種零售業(yè)態(tài)主要通過(guò)電話完成銷售或購(gòu)買活動(dòng)的一種零售業(yè)態(tài)說(shuō)明：在實(shí)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研中，所接觸的全部是有實(shí)體店的商業(yè)，下面僅對(duì)實(shí)體店零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)進(jìn)行分析。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)業(yè)態(tài)（無(wú)實(shí)體店）Page28業(yè)態(tài)輻射范圍及業(yè)態(tài)輻射范圍及需求面積需求面積商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)業(yè)態(tài)輻射范圍5 5萬(wàn)萬(wàn)1010萬(wàn)萬(wàn)100 50010005千0社區(qū)購(gòu)物中心市區(qū)購(gòu)物中心城郊購(gòu)物中心1 1萬(wàn)萬(wàn)2 2萬(wàn)萬(wàn)6千8千300面積需求輻射半徑10千米20千米40千米1千米2千米4千米6千米0Page29商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)業(yè)態(tài)特征Page3

26、0商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)業(yè)態(tài)特征（續(xù)）Page31某區(qū)域商某區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)按照業(yè)態(tài)的分類標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)體店商業(yè)業(yè)態(tài)共15類，而區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)總共僅七類種類不豐富。在所有的業(yè)態(tài)中，零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)所占的比例分別為48%，35%和17%，沒(méi)有文體休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)。在零售業(yè)中，家居建材和專業(yè)店所占比例較高。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)業(yè)態(tài)（案例）Page32專業(yè)店業(yè)種細(xì)分專業(yè)店業(yè)種細(xì)分 總共有14種不同的專業(yè)店業(yè)種，其中醫(yī)藥類的數(shù)量最多，但是其優(yōu)勢(shì)地位也并不明顯。店鋪數(shù)量只有一個(gè)的業(yè)種總共達(dá)到了9個(gè)，這幾類業(yè)種競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)激烈。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)業(yè)態(tài)（案例）Page33服服務(wù)業(yè)業(yè)種種細(xì)分分汽車修配業(yè)類占的比例達(dá)到了49

27、.1%，近一半數(shù)量，而其他的一些配套服務(wù)如銀行、郵局等數(shù)量較少。綜合可以得出此區(qū)域的服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較低，配套不完善。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)業(yè)態(tài)（案例）Page34商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)業(yè)態(tài)（案例）商業(yè)業(yè)種匯總回顧商業(yè)業(yè)種匯總回顧Page35商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分類按資料來(lái)源分類按資料來(lái)源分類按調(diào)研對(duì)象分類按調(diào)研對(duì)象分類按調(diào)研目的分類按調(diào)研目的分類按工作任務(wù)分類按工作任務(wù)分類按工作規(guī)模分類按工作規(guī)模分類按操作手法分類按操作手法分類按考察形式分類按考察形式分類按調(diào)研性質(zhì)分類按調(diào)研性質(zhì)分類商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)研宏觀環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目商圈調(diào)研項(xiàng)目商圈調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)概念及特

28、征為什么要做市場(chǎng)調(diào)研為什么要做市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概念概念商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研特征特征與住宅市調(diào)的區(qū)別與住宅市調(diào)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研方法文案調(diào)查法文案調(diào)查法現(xiàn)場(chǎng)踩盤法現(xiàn)場(chǎng)踩盤法現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷法現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷法入戶訪談法入戶訪談法網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法電話訪問(wèn)法電話訪問(wèn)法郵寄調(diào)查法郵寄調(diào)查法商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研步驟確定調(diào)研目標(biāo)確定調(diào)研目標(biāo)設(shè)計(jì)調(diào)研方案設(shè)計(jì)調(diào)研方案調(diào)研資料準(zhǔn)備調(diào)研資料準(zhǔn)備調(diào)研計(jì)劃實(shí)施調(diào)研計(jì)劃實(shí)施調(diào)研數(shù)據(jù)分析調(diào)研數(shù)據(jù)分析調(diào)研報(bào)告提交調(diào)研報(bào)告提交調(diào)研信息反饋調(diào)研信息反饋Part2Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研Page36為什么要做市場(chǎng)調(diào)研？提問(wèn)：要回答這個(gè)問(wèn)題，

29、我們需要首先要回答這個(gè)問(wèn)題，我們需要首先了解客戶（投資者）需要什么？了解客戶（投資者）需要什么？他們關(guān)心什么？他們關(guān)心什么？Page37l商業(yè)地產(chǎn)客戶投資者最關(guān)心什么？投資者最關(guān)心什么？物業(yè)是否能增值物業(yè)是否能增值怎樣才能讓投資者覺(jué)得某個(gè)物業(yè)能增值呢？或者說(shuō)什么才能保證物業(yè)能增值呢？Page38背景環(huán)境大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn)地塊價(jià)值地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來(lái)有發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來(lái)有發(fā)展同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間項(xiàng)目規(guī)劃商鋪

30、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營(yíng)要求商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營(yíng)要求價(jià)格合理銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同l影響客戶決斷的因素市市市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研研研科學(xué)、客觀、充分的市場(chǎng)調(diào)查，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素之一?？蛻簦翰粌H指投資客，更是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者，因?yàn)樗麄儾攀歉訉I(yè)、更加挑剔的客戶。Page39什么是什么是什么是什么是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研？商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研就是以以商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)為為特特定定的的商商品品對(duì)對(duì)象象，運(yùn)運(yùn)用用科科學(xué)學(xué)的的方方法法，有有目目的的、有有計(jì)計(jì)劃劃、系系統(tǒng)統(tǒng)地地收收集集商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)方方面面的的各各種種情情報(bào)報(bào)資資料料，通通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)相相關(guān)關(guān)的的市市

31、場(chǎng)場(chǎng)信信息息進(jìn)進(jìn)行行系系統(tǒng)統(tǒng)的的收收集集、整整理理、記記錄錄和和分分析析，進(jìn)進(jìn)而而對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行行研研究究與與預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研-概念概念Page40商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研-特征特征 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研相對(duì)于其他的調(diào)研行為，具備一定的特殊性，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研相對(duì)于其他的調(diào)研行為，具備一定的特殊性，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研相對(duì)于其他的調(diào)研行為，具備一定的特殊性，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研相對(duì)于其他的調(diào)研行為，具備一定的特殊性，主要體現(xiàn)在以

32、下幾點(diǎn)：1 1、內(nèi)容廣泛內(nèi)容廣泛 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)案例的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)投資者的需求調(diào)研、消費(fèi)者的性別、年齡、文分到一個(gè)案例的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)投資者的需求調(diào)研、消費(fèi)者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類的調(diào)研?；潭鹊然厩闆r，態(tài)度或愛(ài)好之類的調(diào)研。2 2、針對(duì)性強(qiáng)針對(duì)性強(qiáng) 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性

33、、時(shí)效性要求也很高，如銷售率（出租率）、價(jià)格等動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷售率（出租率）、價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。3 3、方法多樣方法多樣 電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、Page41商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與住宅市場(chǎng)調(diào)研的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與住宅市場(chǎng)調(diào)研的區(qū)別商商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目所作的目所作的調(diào)研，是包括研，是包括對(duì)商用物商用物業(yè)本身的地段交通、商圈本身的地段交通、商圈業(yè)態(tài)、市、市場(chǎng)供需以及供需以及競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種開爭(zhēng)狀況等各種開發(fā)環(huán)境所作出的境所作出的調(diào)查。

34、它與住宅。它與住宅項(xiàng)目的市目的市調(diào)相比，相比，調(diào)查的區(qū)域更的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，難度更大度更大 。Page42商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分類商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分類資料來(lái)源資料來(lái)源/調(diào)研對(duì)象/調(diào)研目的/工作任務(wù)/工作規(guī)模PartPart2 2：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研Page43按資料來(lái)源分類按資料來(lái)源分類l按資料來(lái)源分類，有文案調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。按資料來(lái)源分類，有文案調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。文案調(diào)查也叫二手資料分析或二手?jǐn)?shù)據(jù)分析，是通過(guò)收集已有的資料、數(shù)據(jù)、調(diào)查報(bào)告、已發(fā)表的文章等有關(guān)的二手信息，加以整理和分析的一種市場(chǎng)調(diào)查方法，經(jīng)常在探

35、索性的研究階段中使用。實(shí)地調(diào)查與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進(jìn)行整理和分析，從而寫出調(diào)查報(bào)告。按調(diào)研對(duì)象分類按調(diào)研對(duì)象分類l按市場(chǎng)調(diào)查的訪問(wèn)對(duì)象分類，有消費(fèi)者調(diào)查和非消費(fèi)者調(diào)查。按市場(chǎng)調(diào)查的訪問(wèn)對(duì)象分類，有消費(fèi)者調(diào)查和非消費(fèi)者調(diào)查。消費(fèi)者調(diào)查中，調(diào)查的對(duì)象是商業(yè)地產(chǎn)使用者，或者是可能購(gòu)買、使用商品的潛在消費(fèi)者。非消費(fèi)者調(diào)查指的是調(diào)查對(duì)象為消費(fèi)者以外的其他調(diào)研對(duì)象。在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、企業(yè)等主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研、市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)研、市場(chǎng)客戶需求的調(diào)研和市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研四個(gè)方面的內(nèi)容 Page44l l按調(diào)研目的分類按調(diào)

36、研目的分類 從調(diào)研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)研主要可分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。從調(diào)研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)研主要可分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。u應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性；u基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。l l按工作任務(wù)分類按工作任務(wù)分類基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查l l按工作規(guī)模分類按工作規(guī)模分類全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查 。l l按操作方法分類按操作方法分類實(shí)地考察調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查

37、、訪談?wù){(diào)查實(shí)地考察調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查l l按考察形式分類按考察形式分類系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 。Page45l l按調(diào)研性質(zhì)分類按調(diào)研性質(zhì)分類 按市場(chǎng)調(diào)查的研究性質(zhì)分析，有探索性研究（Exploratory research）,描述性研究（Descriptive research）,因果關(guān)系研究（Causal research）和預(yù)測(cè)性研究（Predictive research）幾種類型。三種研究方式的比較三種研究方式的比較三種研究方式的比較三種研究方式的比較Page46商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)研宏觀環(huán)

38、境調(diào)研/項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研/項(xiàng)目商圈調(diào)研PartPart2 2：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研Page47整體而言，一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，包括宏觀環(huán)境調(diào)研整體而言，一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，包括宏觀環(huán)境調(diào)研 、項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研、項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研 和和項(xiàng)目商圈調(diào)研三大部分。項(xiàng)目商圈調(diào)研三大部分。Part1.Part1.宏觀環(huán)境調(diào)研宏觀環(huán)境調(diào)研Page48Part2.Part2.項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研Page49Part3.Part3.項(xiàng)目商圈調(diào)研項(xiàng)目商圈調(diào)研Page50商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法文案調(diào)查法文案調(diào)查法/現(xiàn)場(chǎng)踩盤法/現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷法/入戶訪談法/PartP

39、art2 2：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研Page51訪問(wèn)法法試驗(yàn)法法問(wèn)問(wèn)卷卷卷卷訪問(wèn)訪問(wèn)法法法法座座座座談?wù)剷?huì)會(huì)會(huì)會(huì)實(shí)實(shí)地地地地調(diào)調(diào)研法研法研法研法將范將范將范將范圍縮圍縮小到小到小到小到較較小小小小規(guī)規(guī)模，模，模，模，進(jìn)進(jìn)行行行行試驗(yàn)試驗(yàn)后得出后得出后得出后得出結(jié)結(jié)果果果果深度深度深度深度訪問(wèn)訪問(wèn)電話調(diào)查電話調(diào)查觀察法察法實(shí)實(shí)地地地地觀觀察法察法察法察法實(shí)際實(shí)際痕跡痕跡痕跡痕跡測(cè)測(cè)量法量法量法量法行行行行為記錄為記錄法法法法按按操操作作手手法法劃劃分分文案法文案法Page52文案調(diào)查法現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷法入戶訪談法網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法電話訪問(wèn)法郵寄調(diào)查法現(xiàn)場(chǎng)踩盤法地地產(chǎn)策劃常用的市策劃常用的市場(chǎng)調(diào)研有哪

40、幾種形式？研有哪幾種形式？Page53一、一、文案調(diào)查法文案調(diào)查法l一、文案調(diào)查法一、文案調(diào)查法l 文案調(diào)查法又稱間接調(diào)查法，它是利用企業(yè)內(nèi)部和外部現(xiàn)有的各種信息、情報(bào)資料，對(duì)調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行分析研究的一種調(diào)查方法。l1、優(yōu)點(diǎn)：節(jié)省時(shí)間、節(jié)省費(fèi)用、保密性強(qiáng)、實(shí)施容易l2、缺點(diǎn)：適應(yīng)性不高、缺乏準(zhǔn)確性、時(shí)效性差、缺乏可得性 二、二、現(xiàn)場(chǎng)踩盤法現(xiàn)場(chǎng)踩盤法1、特點(diǎn)：易實(shí)施u一張嘴，兩條腿。u體力和智力的最佳測(cè)試方法之一。u日常數(shù)據(jù)收集慣用手法。Page54踩盤需注意哪些需注意哪些細(xì)節(jié)？1、形象好u樹立良好的第一印象：男士著裝整潔；u女士化妝、清爽、整潔2、有信心取得對(duì)方信任的最關(guān)鍵因素3、著裝（身份顯示

41、）u男士別拎公文包u女士別拎紙袋4、二不、二忌u二不：不要太專業(yè)、不要留假電話u二忌：忌貶低別人項(xiàng)目，忌同性接觸5、先打電話后上門進(jìn)售樓處之前打電話咨詢，告之要上門6、表現(xiàn)沉著機(jī)智不要“眼觀六路”，你進(jìn)去售樓處銷售代表會(huì)自己跟上來(lái)的。不要多問(wèn)，要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)再詢問(wèn)。7、自己制造機(jī)會(huì)可以事先將自己的手機(jī)調(diào)到振動(dòng)，再按響鈴聲，裝做投資者，自會(huì)引起銷售代表注意，而有人來(lái)為你服務(wù)。8、時(shí)間選擇跑住宅的時(shí)候，最好選擇周六、周日上午10：3011：00或下午3：005：00；因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候去的更可能是誠(chéng)意客戶，并且這也是銷售代表最忙的時(shí)候，他不會(huì)太仔細(xì)分辨你是否是跑盤的。2、跑盤實(shí)用小技巧：、跑盤實(shí)用小技巧：使

42、用使用頻率及重要性率及重要性Page55特點(diǎn)：對(duì)調(diào)查人員數(shù)量要求較高特點(diǎn)：對(duì)調(diào)查人員數(shù)量要求較高u任務(wù)設(shè)定（公司級(jí)、部門級(jí)）u項(xiàng)目小組組建調(diào)查計(jì)劃書u問(wèn)卷設(shè)計(jì)u問(wèn)卷收集整理u統(tǒng)計(jì)結(jié)果u撰寫報(bào)告使用使用頻率及重要性率及重要性三、三、現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷法現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷法l街頭/商城攔截式問(wèn)卷調(diào)查l是由經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的訪問(wèn)員在事先選定的地點(diǎn)，按照一定的程序和要求，選取調(diào)查對(duì)象，征得其同意后，在現(xiàn)場(chǎng)按照問(wèn)卷進(jìn)行簡(jiǎn)潔調(diào)查的一種方式。街頭攔截問(wèn)卷法優(yōu)點(diǎn)：街頭攔截問(wèn)卷法優(yōu)點(diǎn)：節(jié)省費(fèi)用、時(shí)間，可以節(jié)省費(fèi)用、時(shí)間，可以出示樣品，便于監(jiān)督等出示樣品，便于監(jiān)督等街頭攔截問(wèn)卷法缺點(diǎn)：街頭攔截問(wèn)卷法缺點(diǎn)：選擇的訪問(wèn)群體較隨意，選擇的訪問(wèn)群體

43、較隨意，訪問(wèn)時(shí)間不能太長(zhǎng)訪問(wèn)時(shí)間不能太長(zhǎng)Page56問(wèn)問(wèn)卷卷卷卷設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)注意事注意事注意事注意事項(xiàng)項(xiàng)u一般來(lái)說(shuō)，問(wèn)卷最好不要超過(guò)4頁(yè)，填寫時(shí)間不超過(guò)30分鐘。u在設(shè)計(jì)問(wèn)卷的項(xiàng)目之前，最好先列出所調(diào)查內(nèi)容的理論框架。u每項(xiàng)內(nèi)容至少包括34個(gè)題目。u在中間盡量避免使用開放式問(wèn)題。u盡量少用涉及個(gè)人隱私的項(xiàng)目。u如果一定要觸及敏感話題，一定要謹(jǐn)慎措詞。u在問(wèn)卷的開頭部分避免出現(xiàn)與調(diào)查目的無(wú)關(guān)的項(xiàng)目。u問(wèn)卷的編排思路應(yīng)當(dāng)清晰、合理。u有關(guān)個(gè)人信息的部分應(yīng)當(dāng)放在最后填寫。u開放式問(wèn)題最好出現(xiàn)在問(wèn)卷末尾。u盡量使調(diào)查問(wèn)卷的外觀顯得很專業(yè) u如果問(wèn)卷中，有填寫人不熟悉的問(wèn)題類型或答題形式，最好給出一個(gè)答題范

44、例。u在問(wèn)卷末尾，再次對(duì)填寫人的合作表示感謝。u如果要把問(wèn)卷施測(cè)于大規(guī)模人群，最好在小范圍先試用，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)修改Page57訪談形式形式u街訪u訪談會(huì)粗略粗略對(duì)象精準(zhǔn)象精準(zhǔn)對(duì)象象u深度訪談u電話訪談u郵件專訪特點(diǎn)：形式靈活，特點(diǎn)：形式靈活，結(jié)果真果真實(shí)，實(shí)用性高，用性高，對(duì)訪談人人員要求高。要求高。使用使用頻率及重要性率及重要性四、入戶訪談法四、入戶訪談法l入戶訪問(wèn)優(yōu)點(diǎn)：入戶訪問(wèn)優(yōu)點(diǎn)：1 1、時(shí)間上相對(duì)比較充裕適合內(nèi)容較復(fù)雜、題目較多的、時(shí)間上相對(duì)比較充裕適合內(nèi)容較復(fù)雜、題目較多的調(diào)查調(diào)查 2 2、直接面對(duì)面，可同時(shí)出示樣品、圖片、包裝等、直接面對(duì)面，可同時(shí)出示樣品、圖片、包裝等 3 3、

45、所獲數(shù)據(jù)質(zhì)量高、所獲數(shù)據(jù)質(zhì)量高 4 4、能滿足隨機(jī)化抽樣要求、能滿足隨機(jī)化抽樣要求l缺點(diǎn)缺點(diǎn)：費(fèi)用高、入戶困難費(fèi)用高、入戶困難 對(duì)調(diào)查人員的管理比較困難對(duì)調(diào)查人員的管理比較困難Page58 五、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法五、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法l網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法是指企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行有系統(tǒng)，有計(jì)劃，有組織地收集，調(diào)查，記錄，整理，分析與產(chǎn)品、勞務(wù)有關(guān)的市場(chǎng)信息的一種調(diào)查方法。目前，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查采用的方法主要有：E-mail法、web站點(diǎn)法、Net-meeting法、OICQ網(wǎng)絡(luò)尋呼機(jī)法或在聊天室選擇網(wǎng)民進(jìn)行調(diào)查，在BBS電子公告牌上發(fā)布調(diào)查信息，或采取IRC網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)交談等方式。使用使用頻率及重要性率及重要性1網(wǎng)絡(luò)調(diào)研信息收集的廣

46、泛性。2網(wǎng)絡(luò)調(diào)研信息的及時(shí)性和共享性。3網(wǎng)絡(luò)調(diào)研的便捷性和經(jīng)濟(jì)性。4調(diào)研結(jié)果有較強(qiáng)的準(zhǔn)確性。1、網(wǎng)、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法的法的優(yōu)勢(shì)Page59l2、網(wǎng)上調(diào)查的實(shí)施方式l（1）站點(diǎn)法網(wǎng)l（2）采用電子郵件l（3）網(wǎng)上討論法l 有BBS、newsgroup、網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)交談(IRC)、網(wǎng)絡(luò)會(huì)議(Net meeting)等方式。將分散在不同地域的被調(diào)查者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)視訊會(huì)議功能虛擬地組織起來(lái)，在主持人的引導(dǎo)下進(jìn)行討論。l（4）搜索引擎法 l（5）網(wǎng)上觀察法 l 網(wǎng)上觀察法是對(duì)網(wǎng)站的訪問(wèn)情況和網(wǎng)民的網(wǎng)上行為進(jìn)行觀察和監(jiān)測(cè) 3、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研需注意的問(wèn)題（1）了解市場(chǎng)需求。從顧客的角度來(lái)了解客戶需求。（2）制定網(wǎng)絡(luò)調(diào)研提綱。

47、調(diào)研提綱是調(diào)查者與被調(diào)查者兩者結(jié)合的工具，調(diào)研項(xiàng)目也許會(huì)成為品牌和溝通工具。（3）尋找競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。利用各種方式搜集競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息，注意競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的網(wǎng)絡(luò)中值得借鑒的地方，并注意競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是否已做過(guò)類似的市場(chǎng)調(diào)研。（4）適當(dāng)?shù)募?lì)措施。如提供樣刊贈(zèng)閱，積分優(yōu)惠等。（5）數(shù)量調(diào)研與質(zhì)量調(diào)研相結(jié)合。Page60六、電話訪談法六、電話訪談法l電話訪問(wèn)的抽樣及隨機(jī)撥號(hào)方法電話訪問(wèn)的抽樣及隨機(jī)撥號(hào)方法l (1(1）是利用現(xiàn)成的電話黃頁(yè)簿作為抽樣框，借助隨機(jī)的數(shù)字表，）是利用現(xiàn)成的電話黃頁(yè)簿作為抽樣框，借助隨機(jī)的數(shù)字表，然后隨機(jī)的選取號(hào)碼進(jìn)行撥打，或采用分類型、分屬性或等距抽樣然后隨機(jī)的選取號(hào)碼進(jìn)行撥打，或采用分類型

48、、分屬性或等距抽樣的方法從電話黃頁(yè)簿中抽取撥打被調(diào)查者的號(hào)碼。的方法從電話黃頁(yè)簿中抽取撥打被調(diào)查者的號(hào)碼。l（2 2）通過(guò)有關(guān)部門去獲取調(diào)查對(duì)象的號(hào)碼，）通過(guò)有關(guān)部門去獲取調(diào)查對(duì)象的號(hào)碼，2、計(jì)算機(jī)輔助電話訪問(wèn)、計(jì)算機(jī)輔助電話訪問(wèn)是將傳統(tǒng)電話調(diào)查的問(wèn)卷設(shè)計(jì)、調(diào)查實(shí)施管理、數(shù)是將傳統(tǒng)電話調(diào)查的問(wèn)卷設(shè)計(jì)、調(diào)查實(shí)施管理、數(shù)據(jù)錄入和統(tǒng)計(jì)等步驟計(jì)算機(jī)化的調(diào)查方法據(jù)錄入和統(tǒng)計(jì)等步驟計(jì)算機(jī)化的調(diào)查方法 特點(diǎn)：速度快、減少訪問(wèn)誤差、方便統(tǒng)計(jì)特點(diǎn)：速度快、減少訪問(wèn)誤差、方便統(tǒng)計(jì)1 1、傳統(tǒng)電話訪問(wèn)、傳統(tǒng)電話訪問(wèn) 優(yōu)點(diǎn)：速度快、成本低、易于控制、覆蓋面廣 缺點(diǎn)：選擇對(duì)象局限，不適合復(fù)雜的調(diào)查，容易被拒絕Page6

49、1七、郵寄調(diào)查法七、郵寄調(diào)查法l郵寄調(diào)查是一種通過(guò)向選取的調(diào)查對(duì)象郵寄調(diào)查問(wèn)卷，讓被訪者按問(wèn)卷郵寄調(diào)查是一種通過(guò)向選取的調(diào)查對(duì)象郵寄調(diào)查問(wèn)卷，讓被訪者按問(wèn)卷填寫說(shuō)明填寫并寄回調(diào)查問(wèn)卷的調(diào)查方式。填寫說(shuō)明填寫并寄回調(diào)查問(wèn)卷的調(diào)查方式。l優(yōu)點(diǎn)：調(diào)查面廣、調(diào)查費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)優(yōu)點(diǎn)：調(diào)查面廣、調(diào)查費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)l缺點(diǎn)：回收率低、回收時(shí)間長(zhǎng)缺點(diǎn)：回收率低、回收時(shí)間長(zhǎng)l如何提高郵寄問(wèn)卷的回收率如何提高郵寄問(wèn)卷的回收率l是這種調(diào)查方式的關(guān)鍵點(diǎn)是這種調(diào)查方式的關(guān)鍵點(diǎn) l提高郵寄調(diào)查回收率的方法：提高郵寄調(diào)查回收率的方法：l1 1、物質(zhì)上的激勵(lì)、物質(zhì)上的激勵(lì)l2 2、與促銷活動(dòng)結(jié)合在一起、與促銷活動(dòng)結(jié)合在一起l3 3、選

50、擇受訪者所關(guān)心的話題、選擇受訪者所關(guān)心的話題l4 4、采取固定樣本組的方式、采取固定樣本組的方式Page62商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研步驟商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研步驟確定調(diào)研目標(biāo)確定調(diào)研目標(biāo)/調(diào)研方案設(shè)計(jì)/調(diào)研資料準(zhǔn)備/PartPart2 2：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研Page63商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研步驟步驟確確定定調(diào)調(diào)研研目目標(biāo)標(biāo)制制定定調(diào)調(diào)研研計(jì)計(jì)劃劃及及操操作作方方案案一一手手資資料料二二手手資資料料質(zhì)質(zhì)量量控控制制數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)處處理理分分析析形形成成報(bào)報(bào)告告準(zhǔn)備階段實(shí)施階段結(jié)果處理階段市場(chǎng)調(diào)研大致來(lái)說(shuō)可分為三個(gè)階段、七個(gè)步驟。（1）準(zhǔn)備階段：它一般分為界定調(diào)研問(wèn)題、設(shè)計(jì)調(diào)研方案、設(shè)計(jì)調(diào)研

51、問(wèn)卷或調(diào)研提綱三個(gè)部分。（2）實(shí)施階段：根據(jù)調(diào)研要求，采用多種形式，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動(dòng)有關(guān)的信息。（3）結(jié)果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析，并將調(diào)研結(jié)果以書面的形式調(diào)研報(bào)告表述出來(lái)。Page64l為什么要調(diào)研？l需要什么信息？l怎樣得到這些信息？l進(jìn)行探索性調(diào)查l與決策者探討l采訪有關(guān)專家為為什么要什么要什么要什么要進(jìn)進(jìn)行行行行調(diào)調(diào)研？客研？客研？客研？客戶戶想知道想知道想知道想知道什么？知道以后什么？知道以后什么？知道以后什么？知道以后有什么用有什么用有什么用有什么用處處？1、確定調(diào)研目標(biāo)、確定調(diào)研目標(biāo)Page652 2、設(shè)計(jì)調(diào)研方案、設(shè)計(jì)調(diào)研方案l整個(gè)項(xiàng)目各個(gè)

52、方面和各個(gè)階段任務(wù)的一個(gè)通盤的考慮和安排，是整個(gè)整個(gè)項(xiàng)目各個(gè)方面和各個(gè)階段任務(wù)的一個(gè)通盤的考慮和安排，是整個(gè)調(diào)研項(xiàng)目的一個(gè)調(diào)研項(xiàng)目的一個(gè)框架或藍(lán)圖框架或藍(lán)圖p調(diào)研目的與內(nèi)容p調(diào)查對(duì)象與范圍p調(diào)查方法與抽樣p質(zhì)量控制與復(fù)核p調(diào)查人員的安排p時(shí)間與費(fèi)用安排Page663、調(diào)研資料準(zhǔn)備、調(diào)研資料準(zhǔn)備1）、工作計(jì)劃工作計(jì)劃-Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；2）、資料預(yù)熱資料預(yù)熱-有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料）；3）、配齊工具配齊工具-準(zhǔn)備好考察表格、問(wèn)卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像機(jī)等；4）、考察線路考察

53、線路-前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ?、入口、行走方向、重要?jié)點(diǎn)、出口等的預(yù)計(jì)、判斷及分工安排；5）、時(shí)間安排時(shí)間安排-市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時(shí)間長(zhǎng)短的估算，考察項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排等 Page674、調(diào)研計(jì)劃實(shí)施、調(diào)研計(jì)劃實(shí)施l采用多種形式，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動(dòng)有關(guān)的信息l進(jìn)行調(diào)研工作的質(zhì)量監(jiān)控l查收和評(píng)價(jià)調(diào)研員的工作5、調(diào)研數(shù)據(jù)分析、調(diào)研數(shù)據(jù)分析l資料查收和數(shù)據(jù)校對(duì)l信息編碼l錄入數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫(kù)l查錯(cuò)和數(shù)據(jù)凈化l數(shù)據(jù)處理、制表作圖l統(tǒng)計(jì)分析Page686、調(diào)研報(bào)告提交、調(diào)研報(bào)告提交l調(diào)研報(bào)告是調(diào)研工作的最終產(chǎn)品l書面報(bào)告p報(bào)告摘要：主要發(fā)現(xiàn)報(bào)告摘要：主

54、要發(fā)現(xiàn)/結(jié)論結(jié)論p詳細(xì)目錄：各部分標(biāo)題詳細(xì)目錄：各部分標(biāo)題/頁(yè)碼頁(yè)碼p報(bào)告正文：基本情況報(bào)告正文：基本情況/主要發(fā)現(xiàn)主要發(fā)現(xiàn)/小結(jié)與建議小結(jié)與建議p報(bào)告附錄：?jiǎn)柧韴?bào)告附錄：?jiǎn)柧?數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)/圖表圖表l口頭報(bào)告7.信息反饋信息反饋l追蹤調(diào)查前一段工作的成效l調(diào)查結(jié)果的采納情況Page69Part3Part3：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研案例分析：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研案例分析同安商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告同安商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告外部市場(chǎng)外部市場(chǎng)/商圈結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)分析/總結(jié)與建議Page701.1前言：魅力同安同安別稱同安別稱“銀城銀城”，是一座具有千年歷史，是一座具有千年歷史的文化古城，是廈門市最大的行政區(qū)，地處的文化古城，是廈門

55、市最大的行政區(qū)，地處福建省東南沿海，位居廈門漳州泉州福建省東南沿海，位居廈門漳州泉州“金三金三角角”中心地帶，北與安溪、南安交界，西接中心地帶，北與安溪、南安交界，西接長(zhǎng)泰，東連翔安區(qū)，南面隔同安灣與湖里區(qū)長(zhǎng)泰，東連翔安區(qū)，南面隔同安灣與湖里區(qū)相望，西南與集美區(qū)毗鄰，是廈門海灣型城相望，西南與集美區(qū)毗鄰，是廈門海灣型城市的重要節(jié)點(diǎn)。同安自古商業(yè)發(fā)達(dá)，而且輻市的重要節(jié)點(diǎn)。同安自古商業(yè)發(fā)達(dá)，而且輻射能力極強(qiáng)，旅游資源豐富，是廈門市北部射能力極強(qiáng)，旅游資源豐富，是廈門市北部經(jīng)濟(jì)中心，集工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的綜經(jīng)濟(jì)中心，集工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的綜合性城市組團(tuán)。合性城市組團(tuán)。20032003年，廈門

56、政府為促進(jìn)海峽西岸經(jīng)濟(jì)發(fā)年，廈門政府為促進(jìn)海峽西岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快城市化進(jìn)程，將同安區(qū)劃分為同安、展，加快城市化進(jìn)程，將同安區(qū)劃分為同安、翔安兩區(qū)。兩區(qū)劃分后，同安區(qū)土地總面積翔安兩區(qū)。兩區(qū)劃分后，同安區(qū)土地總面積657.59平方公里，下轄平方公里，下轄6個(gè)鎮(zhèn)，個(gè)鎮(zhèn)，2個(gè)街道辦事個(gè)街道辦事處，常住人口處，常住人口38.89萬(wàn)（萬(wàn)（2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）。年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）。由于翔安區(qū)建設(shè)較晚，同安的商業(yè)對(duì)翔安有由于翔安區(qū)建設(shè)較晚，同安的商業(yè)對(duì)翔安有較強(qiáng)的輻射能力，翔安區(qū)的大部分市民還保較強(qiáng)的輻射能力，翔安區(qū)的大部分市民還保留著來(lái)同安消費(fèi)的習(xí)慣。留著來(lái)同安消費(fèi)的習(xí)慣。Page711.2同安經(jīng)濟(jì)指標(biāo)Page

57、721.3人口分析20092009年，同安區(qū)常住人口年，同安區(qū)常住人口38.89萬(wàn)，戶籍人口萬(wàn)，戶籍人口32.01萬(wàn)；同安城南工業(yè)區(qū)萬(wàn)；同安城南工業(yè)區(qū)2009年投年投產(chǎn)，帶來(lái)了超過(guò)產(chǎn)，帶來(lái)了超過(guò)14萬(wàn)的流動(dòng)人口；同安城南大街和同集北路兩側(cè)片區(qū)是同安規(guī)劃發(fā)萬(wàn)的流動(dòng)人口；同安城南大街和同集北路兩側(cè)片區(qū)是同安規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，建成后預(yù)計(jì)有展的重點(diǎn)區(qū)域，建成后預(yù)計(jì)有8-10萬(wàn)人入住該區(qū)域。萬(wàn)人入住該區(qū)域。Page731.4同安未來(lái)規(guī)劃20032003年廈門區(qū)劃重新調(diào)整后，同安區(qū)重新定位，開始謀劃新一輪跨越式年廈門區(qū)劃重新調(diào)整后，同安區(qū)重新定位，開始謀劃新一輪跨越式發(fā)展，打造工業(yè)、商住和旅游三大基地。

58、同時(shí)往東南方向大力拓展城市發(fā)展，打造工業(yè)、商住和旅游三大基地。同時(shí)往東南方向大力拓展城市空間，對(duì)接集美、島內(nèi)和翔安，跨越東西溪，跳出老城區(qū)，發(fā)展中心城空間，對(duì)接集美、島內(nèi)和翔安，跨越東西溪，跳出老城區(qū)，發(fā)展中心城區(qū)，啟動(dòng)新城區(qū)區(qū)，啟動(dòng)新城區(qū)Page74商圈調(diào)研商圈調(diào)研大同老城區(qū)（中山）商圈現(xiàn)狀分析大同老城區(qū)（中山）商圈現(xiàn)狀分析/城南中心城區(qū)（項(xiàng)目地）商圈城南中心城區(qū)（項(xiàng)目地）商圈/同安區(qū)大同安區(qū)大中型業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查中型業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查Page75商圈調(diào)研商圈調(diào)研從城市商圈劃分圖中，我們可以看出：同安區(qū)的未來(lái)發(fā)展過(guò)程中，將形成三個(gè)商圈，而且項(xiàng)目地所在的城從城市商圈劃分圖中，我們可以看出：同安區(qū)

59、的未來(lái)發(fā)展過(guò)程中，將形成三個(gè)商圈，而且項(xiàng)目地所在的城南中心城區(qū)將成為同安的核心商業(yè)中心。南中心城區(qū)將成為同安的核心商業(yè)中心。城南中心城區(qū)商圈：城南中心城區(qū)商圈：位于同安規(guī)劃發(fā)展的中心，以環(huán)城南路和城南路、同集北路交匯處為中心，公共基礎(chǔ)設(shè)施集中、商住規(guī)劃位于同安規(guī)劃發(fā)展的中心，以環(huán)城南路和城南路、同集北路交匯處為中心，公共基礎(chǔ)設(shè)施集中、商住規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、同安工業(yè)集中區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、同安工業(yè)集中區(qū) 大同老城區(qū)中山商圈：大同老城區(qū)中山商圈：位于同安區(qū)的老城區(qū)大同鎮(zhèn)，以同安東溪與西溪交匯處的西北角、環(huán)城北路和環(huán)城西路所攬括的地帶；位于同安區(qū)的老城區(qū)大同鎮(zhèn)，以同安東溪與西溪交匯處的西北角、環(huán)城北路和

60、環(huán)城西路所攬括的地帶；西柯新城商圈：西柯新城商圈：位于同安灣邊的西柯鎮(zhèn)，未來(lái)發(fā)展規(guī)劃的環(huán)東海域的同安濱海新城。位于同安灣邊的西柯鎮(zhèn)，未來(lái)發(fā)展規(guī)劃的環(huán)東海域的同安濱海新城。Page76大同老城區(qū)（中山）商圈大同老城區(qū)（中山）商圈商業(yè)地段及商業(yè)設(shè)施分布情況商業(yè)地段及商業(yè)設(shè)施分布情況中山商圈交通道路情況中山商圈交通道路情況途經(jīng)中山路商圈的道路匯總表途經(jīng)中山路商圈的道路匯總表Page77大同老城區(qū)（中山）商圈大同老城區(qū)（中山）商圈l大同老城區(qū)西安路大同老城區(qū)西安路l大同老城區(qū)南門路大同老城區(qū)南門路l大同老城區(qū)西安橋大同老城區(qū)西安橋l大同老城區(qū)中山路大同老城區(qū)中山路l大同老城區(qū)三秀路大同老城區(qū)三秀路l大

61、同老城區(qū)環(huán)城北路大同老城區(qū)環(huán)城北路Page78中山商圈商業(yè)形態(tài)分布中山商圈商業(yè)形態(tài)分布大同老城區(qū)（中山）商圈大同老城區(qū)（中山）商圈中山中山商圈商圈零售店總體零售店總體情況情況匯總表匯總表中山商圈零售店結(jié)構(gòu)中山商圈零售店結(jié)構(gòu)核心商圈內(nèi)共有零售店核心商圈內(nèi)共有零售店638家。其中大賣場(chǎng)和家。其中大賣場(chǎng)和連鎖超市共連鎖超市共7家，分別為國(guó)美電器（同安西安店）家，分別為國(guó)美電器（同安西安店）、永樂(lè)思文電器（同安西安店）、蘇寧電器（中、永樂(lè)思文電器（同安西安店）、蘇寧電器（中山路店）、蘇寧電器（佳事達(dá)店）、新華都購(gòu)物山路店）、蘇寧電器（佳事達(dá)店）、新華都購(gòu)物廣場(chǎng)、佳事達(dá)購(gòu)物中心、城西小商品市場(chǎng)。廣場(chǎng)、佳

62、事達(dá)購(gòu)物中心、城西小商品市場(chǎng)。1.3.11.3.1、商圈內(nèi)的零售店結(jié)構(gòu)示意圖、商圈內(nèi)的零售店結(jié)構(gòu)示意圖商圈內(nèi)沿街約有商圈內(nèi)沿街約有638家零售店，家零售店，其中核心商圈（以中山路、三秀路、其中核心商圈（以中山路、三秀路、西安路為主）占西安路為主）占309家，次級(jí)商圈占家，次級(jí)商圈占329家。（見(jiàn)左表）家。（見(jiàn)左表）Page79中山商圈內(nèi)零售店方位分布情況中山商圈內(nèi)零售店方位分布情況大同老城區(qū)（中山）商圈大同老城區(qū)（中山）商圈備注：零售店的統(tǒng)計(jì)數(shù)量以沿街的數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)備注：零售店的統(tǒng)計(jì)數(shù)量以沿街的數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。Page80大同老城區(qū)（中山）商圈大同老城區(qū)（中山）商圈中山商圈商業(yè)各業(yè)態(tài)代表品牌中山

63、商圈商業(yè)各業(yè)態(tài)代表品牌Page81中山商圈內(nèi)主要購(gòu)物中心和專業(yè)街區(qū)等主要零售業(yè)態(tài)設(shè)施中山商圈內(nèi)主要購(gòu)物中心和專業(yè)街區(qū)等主要零售業(yè)態(tài)設(shè)施大同老城區(qū)（中山）商圈大同老城區(qū)（中山）商圈l新華都購(gòu)物廣場(chǎng)新華都購(gòu)物廣場(chǎng)l佳事達(dá)購(gòu)物中心佳事達(dá)購(gòu)物中心l三秀路精品街三秀路精品街l西安路通訊集中街西安路通訊集中街l西安女人街西安女人街l縣口路婚紗集中街縣口路婚紗集中街Page82中山商圈內(nèi)零售店租金情況中山商圈內(nèi)零售店租金情況大同老城區(qū)（中山）商圈大同老城區(qū)（中山）商圈Page83大同老城區(qū)（中山）商圈大同老城區(qū)（中山）商圈Page84同安區(qū)大中型同安區(qū)大中型業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況情況調(diào)查同安區(qū)購(gòu)物中心主要零售業(yè)態(tài)設(shè)施調(diào)查同安區(qū)購(gòu)物中心主要零售業(yè)態(tài)設(shè)施調(diào)查Page85同安區(qū)購(gòu)物中心總體經(jīng)營(yíng)狀況（不含專業(yè)市場(chǎng)）同安區(qū)購(gòu)物中心總體經(jīng)營(yíng)狀況（不含專業(yè)市場(chǎng)）同安區(qū)大中型同安區(qū)大中型業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況情況調(diào)查謝謝觀賞謝謝觀賞!Thank you!