1、城市商業文化綜合體開發與管理的方法論城市商業文化綜合體開發與管理的方法論城市商業文化綜合體開發與管理的方法論城市商業文化綜合體開發與管理的方法論 以日本和中國部分項目為例以日本和中國部分項目為例主講專家楊寶民介紹研究方向：基于知識創新的商業房地產經營與策劃；地產與IT復合型知識結構現代零售業創新經營研究學術職務：清華大學國際商業地產運營客座教授，中國商業地產聯盟專家委員。榮譽：中國商業地產十大杰出操盤手現任星聯國際機構董事，深圳市新摩爾商深圳市新摩爾商業管理有限公司業管理有限公司總經理，曾任茂業百貨集團公司副總經理，新世界地產營銷總監，沿海物業管理總經理，王志綱工作室高級策劃師等高級職務。EM

2、AIL:本人核心競爭力：商業地產創新經營與策劃業態規劃、商業運營目錄目錄前言前言城市商業綜合體定義與特點城市商業綜合體定義與特點第一部分：大阪難波城綜合體案例第一部分：大阪難波城綜合體案例第二部分：日本六本木新城綜合體第二部分：日本六本木新城綜合體第三部分第三部分:上海松江大學城商業綜合體上海松江大學城商業綜合體第四部分：泉州體育中心商業綜合體第四部分：泉州體育中心商業綜合體第一部分大型城市商業綜合體定義大型城市商業綜合體一般包括五星級酒店、購物中心和寫字樓、公寓型住宅，它是城市集約化發展的必然要求，能夠滿足辦公、購物和白領人士居住要求。大型城市綜合體適合經濟發達的大都會和經濟發達城市，在功能

3、選擇上要根據城市經濟特點有所側重，一般酒店功能和購物中心功能是基本組合或者寫字樓和購物中心功能進行基本組合。綜合體出現的背景和必然性綜合體出現的背景和必然性綜合體的出現主要是因為競爭和贏利的客觀需要，是城市地價提高的產物。采用多功能組合方式去和單一物業競爭具有明顯的優勢，但是需要有機的組合，實現客流動線的立體化和功能的互補。青島華潤中心效果圖青島華潤中心效果圖城市綜合體的五個特征城市綜合體的五個特征城市綜合體的五個特征城市綜合體的五個特征我們通過研究國內外設計的數十座綜合體項目，認為一個真正意義的綜合體應該同時具備以下五個方面的特征。第一，高可達性。綜合體一般應有3種以上的交通到達方式（步行、

4、公交、地鐵、私家車等），且每種交通方式的終端節點應與綜合體緊密相連。第二，高密度。一般來說，綜合體項目的土地容積率不低于3.0，總建筑面積不少于20萬m2。第三，存在三種或三種以上能夠提供收益的主要功能.第四，不同功能之間存在緊密的空間關聯與滲透關系，強調水平聯系。第五，按照開發計劃統一進行開發的建筑群，在形態上呈現較強的標志性和完整性。青島華潤中心總平面青島華潤中心總平面地鐵物業綜合體地鐵樞紐綜合體是綜合體的一種類型地鐵不僅提供了便利的交通條件，而且根據地鐵的線路特點，改變了城市商業布局。地鐵物業開發需要發展商與地鐵公司及時溝通，預留通道。地鐵物業可以通過開發商和地鐵公司聯合做土地一級開發和

5、二級開發。地鐵人流需要有效引導。地鐵物業最成功區域：香港地鐵及物業開發香港地鐵物業開發趨于成熟地鐵作為大眾化交通工具吸引最大人流，改善城市交通，提升居民生活品質。地鐵運營本身不盈利，但是通過良好的前期規劃，通過地鐵物業的有計劃開發盈利。深圳地鐵4號線也給香港地鐵開發。專業市場和城市綜合體專業市場和城市綜合體大型城市綜合體和專業市場集群的結合是必然趨勢，第一是競爭的需要第二是一站式服務的需要發展趨勢：1.節能環保與生態環境結合2.具有較好的文化品味和特色。3.至少兩個以上品類在城市最強養老與旅游度假綜合體健康護理型大型綜合體城市商業綜合體開發流程下面我們通過日本與韓國城市商業綜合體案例進行介紹新

6、城的發展條件新城的發展要具備如下基本條件：1、城市人口超負荷，舊城已經沒有空間容納人口的迅速增長和產業發展，必須建設新城保障可持續發展；2、新城的發展要有明確的主導產業和發展動力，不能完全依靠政府搬遷和房地產帶動，也不能把新城規劃建設作為普通的政績工程；3、政府財政狀況良好，具有可支配財力用于新城的基礎設施配套建設，不能完全依靠借債開發新區。新城規劃創新思想城市規劃、產業規劃、商業規劃和旅游規劃四結合2008年楊寶民先生總結了中外城市規劃的理論與實踐，第一個獨創性地提出把城市規劃和旅游規劃以及商業規劃三結合，從2009年開始就將該理論用于長春25平方公里經開北區的新城概念性規劃設計和總體策劃，

7、取得圓滿成功。2010年，楊寶民先生總結新城規劃的實際經驗，明確提出在三結合的基礎上，城市新區規劃還必須和產業規劃結合。正在服務的青島火車北站交通樞紐商業規劃和綜合體招商項目青島北站高鐵濱海新城商業規劃商業調研，核心商業區域商業定位、重點商業地產項目包括會展中心選址論證和區域商業網點規劃，濱海新城土地一級策劃和推廣2011年月日新摩爾公司中標青島火車北站商業規劃和土地一級策劃項目120萬元合同。深圳新摩爾商業商業管理公司深圳新摩爾商業商業管理公司2012年成果年成果長長沙沙高高鐵鐵站站長長沙沙機機場場acdbs長沙高鐵東部長沙高鐵東部新城商業規劃布局圖新城商業規劃布局圖藍色藍色a為東部新城商業

8、為東部新城商業中心中心紅色紅色b為旅游商業為旅游商業綠色綠色c為鎮級商業中心為鎮級商業中心黃色黃色d為現代市場群為現代市場群紫色（紫色（5個）為社區商個）為社區商業中心業中心大型城市綜合體的多專業團隊協同工作方法NEW MALL商業管理公司負責總體策劃與管理著名市場調查公司例如AC尼爾森著名建筑設計事務所例如JERDE公司，深圳中匯建筑設計事務所城市綜合體開發商城市綜合體項目的開發與運營NEW MALL商業管理公司以商業管理為核心著名酒店管理公司以酒店管理為核心五星級酒店在綜合體的地位在五星級酒店項目論證過程中，我們認為可以發揮綜合體優勢，方便設置酒店和購物中心之間的動線連接，采用自然的流線連

9、接酒店出口和購物中心空中入口，鼓勵五星級酒店的住客到商業空間休閑和消費。在五星級酒店的設施中，重點強調寬帶計算機網絡和睡眠健康系統用品，在設計創新同時，在設施布置方面也能夠創新，滿足現代顧客的需求。通過高級酒店提升物業價值。酒店級別與購物中心之間的關系超五星級別酒店與國際名品購物中心或中高檔購物中心搭配。四、五星級酒店與中高檔購物中心搭配，不適當的搭配會影響物業總體價值。例如大商集團在哈爾濱的麥凱樂購物中心和綜合體就是一個不恰當配置物業檔次的案例。如何規劃和建設高品質的高如何規劃和建設高品質的高如何規劃和建設高品質的高如何規劃和建設高品質的高層五星酒店層五星酒店層五星酒店層五星酒店-遠大的探索

10、遠大的探索遠大的探索遠大的探索高層酒店要實現節能和較高空氣品質和一流文化主題的目標就有較強的生命力。五星酒店的發展方向五星酒店的發展方向-主題文化和主題文化和個性化設計房間個性化設計房間現代五星酒店重視主題文化的選擇和文化品味。一味追求高檔奢華已經不是最佳的方向,人類最終追求理想的生活意境。如何做好五星酒店的裝修管理如何做好五星酒店的裝修管理如何做好五星酒店的裝修管理如何做好五星酒店的裝修管理關于會議室和餐廳：公費度假旅游為主和培訓學習為主的，會議室齊全，人等會議室要多功能組合，宴會，節目演出等，不要做成固定式。大型會議室必須配備貴賓休息室和衛生間，女衛生間位置要多，避免排隊等待。適合政務接待

11、的，必須有一個宴會室，接待房（含傳菜間）。配備衛生間和接待室，或者要配配備休息室。關于景觀設計：需要園林設計和客房同步進行，可以環境藝術設計先行，杭州西子酒店先做園林設計，綠化準備三年，可以考慮有經驗景觀設計單位幫助設計。關于客房：客房差別化，客房混合搭配，滿足同一單位在一個樓層居住的需要。增加套房，修改設計，三開間的套房是必備的，以上，建議達到個。樓等會看看。衛生間面積平方米，多余給客房，五星要求有浴缸。客房可以配備高科技設備，可視化門鏡。前臺設計免費休息區，大堂吧，行李房前廳設計等必須具備相應功能，需要專業酒店公司設計和規劃。關于餐廳：西餐廳改成一樓自助咖啡廳可以簡單提供西餐，配備小單間，

12、方便客人退房。關于餐廳可以設置青島海鮮和類似新疆風味等特色餐廳。關于招標問題：山東大廈教訓是公開招標失敗，好公司不來，建議裝修邀請三家以上投標，邀請較好的，實事求是，必須是近兩年有可以考察的項目，必須是自己干的四星以上酒店裝修項目。酒店客房的個性化設計酒店客房的個性化設計酒店客房的個性化設計酒店客房的個性化設計不再是千篇一律的標準房間,代之以豐富多彩的個性化房間,滿足不同類型客戶的需求和欣賞口味。酒店設計的文化品味與意境酒店設計的文化品味與意境宋祁玉樓春東城漸覺風光好，彀皺波紋迎客棹。綠楊煙外曉寒輕，紅杏枝頭春意鬧。浮生長恨歡娛少，肯愛千金輕一笑？為君持酒勸斜陽，且向花間留晚照。五星級酒店的投

13、入產出分析造價萬元/平方米投資回收一般年環境優美，可見性好，周邊比較繁華的地段回收期可以縮短。MGM酒店酒店 表1 以顧客為核心的協調工作內容如何預測購物中心經營結果VMDvisualmerchandising(商品企劃)anddisplay將商品的政策和戰略變成視覺展現視覺化商品營銷的重要目的之一，是把商品價值的效果最大化，通過品牌之間的差異提升銷售利潤。一般商品企劃占有比重，視覺形象占有比重。2.建立在顧客調查與反饋基礎上的不同業態組合的模擬經營分析董事會需要知道購物中心未來經營的結果。VMD詳解VM是把購物中心形象具體化，以有效的營銷活動為手段，把商品企劃、進貨銷售等所有業務整合起來的策

14、略。萬達城市綜合體盈利模式的升級與優化發展方向萬達商業地產模式從訂單模式開始取得了較大成功，依靠盈利模式的創新和王健林董事長的駕馭能力成為行業龍頭，今后發展依舊任重道遠。萬達綜合體的產品和經營能力受到業界很多朋友的討論，大家認為快餐式的綜合體模式盡管目前成功，但是會浪費城市土地資源。從粗放式的快速開發到精細化開發，從銷售回籠資金為主到綜合體運營盈利為主這是商業地產發展歷史的必然進程。升級的兩個方向第一綜合體規劃與地域文化的結合景觀與藝術結合第二顧客的參與和體驗更強需要提升公共空間的設計水平，讓顧客有更多的休閑空間，作品能夠向日本難波城一樣經受住歷史的考驗妨礙產品創新和精細化的原因初期的快餐式開

15、發是依靠萬達品牌，以較低土地價格占用公共資源的歷史階段產物不能作為普遍規律例如,杭州市區等就沒有引進萬達開發只有公開土地市場拿地，城市綜合體開發和運營都能夠較好盈利，才能說萬達模式真正成熟了。產品創新需要內在的動力和驅動機制對干部考核需要長遠的指標，不能簡單以當前銷售作為唯一指標萬達產品研發隊伍的建設方向第一，公寓和酒店隊伍在產品研究方面已經趨于成熟，但是購物中心和商業街區以及寫字樓產品研發需要提高。建議抓緊選擇一個區域增加策劃和設計時間，以打造世界一流綜合體標桿為目標，培養高級綜合體研發人才。第二，加強招商質量評估，提升購物中心和商業街區的經營水平，以單位面積的經營利潤作為運營管理隊伍的考核

16、指標，同時拿出部分利潤獎勵開發隊伍，鼓勵開發隊伍追求產品的精細化和文化品味。第三，引進大師級人才，建設好萬達商業地產大學，培育具有獨立思考能力的商業地產人才萬達長沙濱江廣場項目的總平面萬達長沙濱江廣場項目的總平面萬達長沙濱江廣場項目的總平面萬達長沙濱江廣場項目的總平面長沙萬達開福地鐵濱江廣場評點通過現場考察，整體布局存在以下幾個問題，第一、電子顯示屏幕放在左側更為合適，更適合滿足人流循環規律第二、U形步行街的內部拐角斷點需要引進次要主力店或者特殊吸引人氣業態，在產品外形上需要突出形象，形成優質的節點。第三、屋頂花園需要在空中人流動線上進行優化與景觀設計結合，可以更為休閑。商業建筑策劃根據顧客的

17、需求進行商業規劃與商業面積測算，根據經營要求勾畫商業空間的初步模型。根據洋流理論選擇最能讓人流通暢，優先選擇環形布局，不論何種建筑形態。對商業建筑概念模型進行招商摸底和運營成本分析，選擇運營成本相對較低的方案。文化主題與建筑空間的表示結合起來,形成項目的文化內涵。綜合體的設計管理傳統的綜合體設計管理存在的問題第一盲目相信海外設計公司，在沒有完成好產品定位和商業規劃的時候就委托國外設計公司進行方案設計，國內設計院配合施工圖設計，雙方界限不清晰，國外與國內設計單位之間不斷扯皮。第二面對中外多家設計院的復雜管理，缺乏有效的管理方法與合理的設計流程管理，導致重復勞動以及無效勞動占據左右，結局是設計成本

18、較高，設計質量不高。萬達綜合體設計管理經驗重慶萬達廣場開發設計部重慶萬達廣場開發設計部劉知遷總結到：劉知遷總結到：在設計管理中，對總體規劃應嚴格科學的管理，不論是經濟技術指標，還是平面布置、豎向標高，都需要總體把控。分期開發設計最重要的是把握整體規劃，做好前后期的交接與配合，多開設計協調會，這樣才能完整無誤的完成項目的設計工作。項目可以分期開發，但項目從設計的角度看是一個整體，只有將項目完整的理解，才能很好完成分期設計管理。以重慶萬達廣場項目為例，使用了三家以上的設計院，需要經常召開項目設計協調會，協調地下室的高度問題，以及不同開發周期之間的銜接問題。從開發規范上講，萬達已經形成了完整的設計管

19、理方法和流程，這些都是寶貴的經驗。由于萬達項目開發周期很短，因此，設計周期也必然很短，沒有時間精雕細琢，難以出現類似日本一流綜合體的精品。新摩爾公司獨創的綜合體設計管理方法、以商業管理公司作為設計牽頭單位，考慮最終使用客戶的合理要求，通過協調配合，做到商業規劃與建筑規劃設計匹配，不同周期的設計有效銜接，避免規劃設計中的重大失誤，降低發展商管理難度。、商業管理公司重點和總體規劃公司配合做好總體布局規劃，考慮整體的人流動線和貨流動線，其次是商業管理公司聯合商業建筑設計公司做好購物中心設計，酒店公司配合做好酒店設計。下一代綜合體的發展方向下一代綜合體的發展方向1.綠色節能環保2.主題文化新一代綜合體

20、要有鮮明的主題文化,注重理念設計和主題文化的打造，通過設計的大格局和細節體現以人為本。3、新一代綜合體重視采用結構創新技術降低建造成本，整體規劃設計與建筑設計不僅充分考慮采用輕鋼結構降低總造價，增加有效的使用空間，減少無效空間和消極空間。采用MB輕鋼結構，購物中心柱距根據需要可以達到13米，寫字樓戶型可以更好分隔，提高顧客空間使用率。建設中的遠大天空城市建設中的遠大天空城市建設中的遠大天空城市建設中的遠大天空城市天空城市建于長沙市望城區濱水新城，總建筑面積120萬m2，由一座220層總高838米105萬m2主樓，4座3至7層總高23米3.5萬m2附樓及4層13萬m2地下室組成，是一個供3萬多人

21、工作、生活的功能齊全的豎向城市。2012年設計，2013年建成并投入使用。楊寶民建議在建筑技術創新的同時，重點研究主題文化的表達，為藝術主題表達提供合理的框架。、將運營成本的降低方法運用于設計中，推廣節能設計關于中央空調系統的節能比較關于中央空調系統的節能比較18萬平方米購物商場（享受不到夜晚谷值電價）全年采用電中央空調，每年冬夏共使用約240天，70元/平至100元/平（不含設備維護，年折損），即1260萬至1800萬全年采用非電中央空調（燃氣溴化鋰），40元/平至70元/平（不含設備維護，年折損），即720萬至1260萬注：能源價格電價1元，燃氣價格3.6元/立方，設備均為國際一線品牌綜合

22、體設計的兩個階段步驟步驟確定好總包設計單位，由管理公司與開發商帶領國內一流設計院做好概念性方案設計和商業規劃，以功能設計為主，確定好商業平面的功能和主要業態布局，共同做好設計任務書。一般萬元左右費用。我們發現在沒有充分準備的情況下委托國外公司做方案設計，基本上需要推倒重新來，而國外設計公司一般是按照工作量收費，因此，造成發展商的設計成本翻倍是經常的事情。步驟進行國際設計招標鼓勵國內外一流設計院招標，給予保底費用萬元左右。選擇兩家優秀方案設計單位，一家負責規劃設計和寫字樓以及公寓設計，另外一家負責酒店設計和商場設計，也可以酒店設計單獨委托一家擅長設計酒店方案的單位。結構設計和施工圖委托當地甲級院

23、設計，商業管理公司帶領方案設計單位負責審核施工圖。綜合體設計的科學流程最新的盈利模式案例株洲未來國際廣場石家莊勒泰中心城市綜合石家莊勒泰中心城市綜合石家莊勒泰中心城市綜合石家莊勒泰中心城市綜合體的設計思想體的設計思想體的設計思想體的設計思想在城市中心在綜合體充滿綠色生機，每個綜合體的設計都要盡可能和地域文化結合，石家莊的綜合體設計是美國JERDE考察河北太行山的靈感，將太行山的特點和商業街區形態結合。石家莊勒泰中心城市綜合體餐飲休息街區的設計餐飲休息街區的設計餐飲休息街區的設計餐飲休息街區的設計通過合理的變化給顧客心理美感，打造消費目的地結合當地文化進行創新的設計，模擬太行山的部分景觀在城市中

24、創造商業體驗。大連恒隆廣場大連恒隆廣場大連恒隆廣場大連恒隆廣場代表新一代名品購物中心趨勢代表新一代名品購物中心趨勢代表新一代名品購物中心趨勢代表新一代名品購物中心趨勢大連恒隆廣場項目位于原大連市人民體育場，由香港恒隆地產集團投資60億元人民幣開發建設，是集購物、休閑、娛樂于一體的高端商業復合體。項目占地面積6.34萬平方米，建筑面積37.19萬平方米，其中商業面積22.19萬平方米，地下面積15萬平方米。整棟建筑被設計為太極鯉魚造型，且秉承環保節能的設計理念，已獲得2011年度國際最佳零售建筑項目、亞太區最佳零售建筑項目、五星級最佳零售建筑項目等國際大獎。恒隆廣場項目共10層，其中地上7層，地

25、下3層。1-2層為名牌旗艦店;3-7層為電影院及休閑活動區，包括影院、精品店、餐飲、咖啡室、藝術展覽區、溜冰場、美食廣場、露天餐飲平臺。地下1層為超市。預計將有400多家品牌店進駐，其中約30%為首次進入大連的新品牌。為了方便市民，地下2-3層全部為停車場，可提供近1300個停車位。-2009年5月與大連市國土資源和房屋局簽署國有建設用地使用權出讓合同。項目位于大連市核心商業街之一的五四路。大連市在福布斯“2011年中國變化最大城市排行榜”上名列第六。工程于2011年展開。預租將于2014年展開。預計2015年開業中國需要一流的城市綜合體開發和運營高級人才，鼓勵大中國需要一流的城市綜合體開發和

26、運營高級人才，鼓勵大中國需要一流的城市綜合體開發和運營高級人才，鼓勵大中國需要一流的城市綜合體開發和運營高級人才，鼓勵大家在專業道路上不斷進取家在專業道路上不斷進取家在專業道路上不斷進取家在專業道路上不斷進取鷓鴣天鷓鴣天西都作西都作朱敦儒字希真又稱洛川先生我是清都山水郎，天教分付與疏狂。曾批給雨支風券，累上留云借月章。詩萬首，酒千觴。幾曾著眼看侯王？玉樓金闕慵歸去，且插梅花醉洛陽。對城市綜合體開發和經營高級職業經理人的三個要求1.熟練掌握開發和運營流程，具備專業知識。2、具備管理多專業團隊的能力，知人善任。IQEQ均衡3、國際化視野善于整合國際化資源形成項目競爭能力研究結論之一-以百貨為核心的

27、購物中心10萬平方米左右容易成功超過10萬平方米以上大型購物中心面臨如下困境1.招商難度加大。2.由于采用巨型封閉式空間，電費等成本高，經營風險加大。3.房地產商開發項目對經營管理團隊選擇不當。韓國很多購物中心都是由較強大零售背景企業經營,非常重視商業經營,以經營為核心統籌大型商業物業開發,成功率較高。創新的大型購物中心和步行街模型NEWMALL與中匯建筑事務所的第一次創新案例1位于深圳核心商圈的東方時代廣場從組建開始就有強大的自營百貨，經營績效名列深圳前茅。廣州中華廣場開業后增加自營百貨可行性報告的主要內容一、經濟環境分析1、國內、珠三角及廣州市宏觀經濟分析2、國內、珠三角及廣州市商業市場的

28、總體概況及前景3、消費者調研分析二、百貨業態分析1、國內、珠三角及廣州市百貨業態的總體概況及前景2、中華廣場百貨業態分析3、中華廣場與其他購物中心的競爭力對比三、項目可行性及投資經濟效益分析項目簡介：位于中華廣場五樓，建筑面積14000平方米負一樓、一樓為時尚商場，以經營服裝及配飾、鞋類為主，二、三樓主要為吉之島，四樓經營手機，五樓現在經營家具，六樓為中華百貨（6000平方米）和文化項目，七樓為餐飲娛樂項目，八樓為電影城。研究結論之二注重原創和以顧客為本國內商業地產缺乏原創性旅游商業一體化作品以創新的思維建設中國的旅游商業綜合體以創新的業態打造消費目的地充分發揮黃山旅游資源優勢只有抓住黃山游客

29、和周邊100公里范圍品牌消費者，現代化的黃山步行街才能成功。奧特萊斯業態在黃山的發展作為重點之一，我們的標桿適合混合業態。的奧特萊斯和購物中心結合以體驗式的建筑環境留住遠方的客人建筑形態以綜合體和步行街結合，形成顧客目的地。東部適合采用綜合體模式設計，同時將綜合體作為商業街區最有吸引力的一個重要端點。奧特萊斯等名品經營業態靠近高級酒店，形成品牌消費區，突出廠商直營店結論3地鐵商業物業成功規律必要條件:商業中心和地鐵連接充分條件:良好的建筑策劃與商業經營是充分條件新摩爾系統地完成了地鐵軌道交通和高速鐵路項目的論證和招商工作,積累了交通樞紐綜合體的專門經驗。結論4商業物業經營必須注重地域文化隔山聞

30、鳥音近水知魚性商業連鎖經營必須考慮所在國家的收入水平特點和消費文化,不能完全復制。根據顧客特點確定經營的業態和品牌結構,服務方式。先進的連鎖經營理念和本地文化結合容易成功。家樂福已經與英國連鎖巨頭TESCO簽訂了協議,將韓國全部31家門店股份轉讓給TESCO接管。這也標志著繼前不久全面退出日本市場后,家樂福又放棄了韓國市場.本項目開發所處工作階段本項目開發所處工作階段 開發商：開發商：Nankai Electric Railway Co.,LtdNankai Electric Railway Co.,Ltd（南海電鉄株式會社）（南海電鉄株式會社）Obayashi CorporationObay

31、ashi Corporation南海都市創造株式會社南海都市創造株式會社概念設計：美國概念設計：美國Jon JerdeJon Jerde設計公司設計公司項目管理公司：項目管理公司：Wasa SakamotoWasa Sakamoto獲得日本年最佳建筑與環境設計獎獲得日本年最佳建筑與環境設計獎項目所在位置：大阪市項目所在位置：大阪市中央區難波中中央區難波中2-10-702-10-70一、策劃思路一、策劃思路購物中心與空中花園結購物中心與空中花園結合；合；空中花園提供聚集人流空中花園提供聚集人流的手段，空中花園作的手段，空中花園作為高層酒店式公寓的為高層酒店式公寓的空中公共空間。空中公共空間。從模

32、型到實際采用鳥瞰、透視圖立體模型的多次研討，才能做出好的作品綜合體的步行街鳥瞰效果二、難波城的創意難波城的創意難難波波城城的的原原址址是是一一座座棒棒球球館館，位位于于鄰鄰近近難難波波火火車車站站的的一一片片新新商商業業區區，離離機機場場一一站站之之遙遙。開開發發商商N NK K電電氣氣鐵鐵道道公公司司邀邀請請捷捷得得公公司司為為其其設設計計一一座座對對大大坂坂產產生生形形象象具具提提升升意意義義的的建建筑筑作作品品。捷捷得得因因此此把把難難波波定定義義為為公公園園，為為擁擁擠擠喧喧囂囂的的城城市市帶帶來來一一片片綠綠洲洲。沿沿著著一一坐坐3 30 0層層的的高高塔塔，難難波波城城彰彰顯顯了了

33、一一種種自自然然生生態態的的生生活活方方式式，空空中中花花園園、屋屋頂頂綠綠樹樹公公園園直直接接跟跟大大街街相相連連，為為鋼鋼筋筋混混凝凝土土林林立立的的城城市市里里帶帶來來了了一一股股清清新新的的氣氣息息人人們們可可以以欣欣賞賞成成群群的的大大樹樹、巖巖石石、懸懸崖崖、草草坪坪、溪溪流流、瀑瀑布布池池塘塘及及露露臺臺，人人們們徜徜徉徉在在空空中中花花園園中中盡盡享享體體驗驗式式購購物物的的樂樂趣趣。難難波波公公園園可可謂謂集集人人文文、娛娛樂樂為為一一體體的的自自然然生生態態式式體體驗驗購購物物的的杰杰作作。空間的構思充分考慮到人流循環與體驗的空間構思設計亮點景觀平面與實景照片花園頂部高層建

34、筑與公共空間的關系空間共享三、總體規劃三、總體規劃第一期開發總面積第一期開發總面積.萬萬平方米平方米 （其中商業面積萬平方米，（其中商業面積萬平方米，辦公樓萬平方米）。第二期辦公樓萬平方米）。第二期76,600m276,600m2，合計，合計243,800m2243,800m2。大阪難波城地鐵城市綜合體的整體構思進入大阪難波城步行街的局部特色進入步行街步行街中間地帶步行街的人流終點引導空間處理通過里面較大公共空間引導顧客有效循環起到漁場作用四、業態規劃與動線設計特點四、業態規劃與動線設計特點高高 島島 屋屋 為為 日日 本本 著著 名名 百百 貨貨 公公 司司 ，走走 高高 檔檔 消消 費費

35、品品 路路 線線 ，業業 務務 及及 規規 模模 大大 分分 龐龐 大大 ，在在 東東 京京 、大大 阪阪 、京京 都都 及及 橫橫 濱濱 等等 多多 個個 城城 市市 均均 設設 有有 分分 店店 。不同樓層的業態分布不同樓層的業態分布不同樓層的業態分布不同樓層的業態分布空中花園分布餐飲業態最有效利用空中花園人流將餐飲和休閑相互結合動線規劃動線規劃車站與商場之間的公共通道車站與商場之間的公共通道火車站入口緩沖空間火車站入口緩沖空間步行街通道步行街通道垂直觀光電梯與公園公共空間結合垂直觀光電梯與公園公共空間結合主力百貨高島屋百貨一層五、建筑裝飾與導示系統五、建筑裝飾與導示系統公園廣場核心導示標

36、志公園廣場核心導示標志本館導示本館導示立面裝飾立面裝飾店面裝飾店面裝飾 六、經營管理特色六、經營管理特色以高島屋促銷作為核心以高島屋促銷作為核心，高島，高島屋善于舉辦有吸引離的促銷活動屋善于舉辦有吸引離的促銷活動例如舉辦過鐵壁阿童木紀念活動例如舉辦過鐵壁阿童木紀念活動以萬美元年薪將將機器人引以萬美元年薪將將機器人引進到百貨中也是高島屋的創意。進到百貨中也是高島屋的創意。高島屋走高檔流行路線，由于日高島屋走高檔流行路線，由于日本中老年顧客比較有錢，因此吸本中老年顧客比較有錢，因此吸引了大量中老年顧客。引了大量中老年顧客。難波城設立日文網站難波城設立日文網站，介紹每，介紹每家商店與商業設施，及時刊

37、登商家商店與商業設施，及時刊登商店促銷信息。難波城發展大量會店促銷信息。難波城發展大量會員，會員享有優惠，銷售定員，會員享有優惠，銷售定期的火車票，購物達到一定數額期的火車票，購物達到一定數額可以贈送火車票。可以贈送火車票。聚集大量人流的難波公園難波城公園是相對獨立管理的項目，包括公園公共園林與廣場管理，例如經常在廣場舉辦營銷活動以及各類文化表演活動。商業設施的系統借鑒日本韓國的衛生間管理反映國民的素質較高，衛生設施的維護是世界第一水準，購物中心的衛生間非常重要，不僅要考慮位置足夠，而且要考慮老人、婦女、兒童不同年齡顧客要求，同時能夠滿足婦女化妝以及小孩子的特殊要求。例如在女衛生間也考慮了小男

38、孩的方面要求，這種認真細致的考慮會方便顧客。細節扶手細節反映水平導士系統和廣告布局人流的合理流動與有效引導反映一個購物中心的業態設計水平，廣告是商場重要收入來源，我們協助發展商系統設計整體的導士系統和廣告布局，因為廣告能夠挖掘較多利潤。東京六本木新城東京六本木新城是東京著名的購物是東京著名的購物中心和旅游中心該項目在年中心和旅游中心該項目在年月開業，目前已經成為外地游客到月開業，目前已經成為外地游客到了東京必到的綜合商業設施坐地鐵日了東京必到的綜合商業設施坐地鐵日比谷線直接到達六本木站就到達六本比谷線直接到達六本木站就到達六本木新城。木新城。1717年的堅韌精神，就是堅持年的堅韌精神，就是堅持

39、不懈的努力不懈的努力 。日本森大廈株式會社日本森大廈株式會社出資興建了上出資興建了上海森茂國際大廈，該公司一直在日本海森茂國際大廈，該公司一直在日本東京的中心地區從事城市開發事業，東京的中心地區從事城市開發事業，上海國際森茂大廈是其在海外進行正上海國際森茂大廈是其在海外進行正式投資的重要項目之一。森大廈在上式投資的重要項目之一。森大廈在上海進行第二個項目海進行第二個項目世界最高的世界最高的“上海環球金融中心上海環球金融中心 大廈的建設。大廈的建設。六本木開發動機與企業家理想在這個項目開始的初期，許多人都對這個項目的建成表示悲觀懷疑，預測這個項目可能太大了，或者他對于日本傳統的品味來說，變成太大

40、太突然。同時人們也懷疑建造這樣一個項目的時機，因為那個時候日本正處于一個最長的衰退期，紐約時報把我稱之為一個賭徒，盡管如此我相信這個項目對于改變日本人生活方式來說是一個巨大的機遇。只要他們的生活方式改變了，就能夠改變東京和日本，最終改變我的國家的整個經濟的結構。我們最終還是2004年在4月25號，也就是周五將六本木新城向公眾開放。這個獨特的城中城比諾克菲勒中心大兩倍。因為整個新城構建之多，參觀訪問者絡繹不絕。森大廈株式會社森稔森大廈株式會社森稔社社長的理想是東京城市復長的理想是東京城市復興興超越美國洛克菲勒中超越美國洛克菲勒中心綜合體心綜合體六本木新城的位置項目概況占地面積：11.6公頃.總建

41、筑面積：73萬平方米.總投資：2700億日元（按照100日元兌換6.73元人民幣）181億元人民幣每平方米造價2.489萬元人民幣14年策劃與規劃前期準備充分三年建設完成六本木新城留住老住戶的策略與啟發六本木項目考察的啟發不僅在項目技術層面，而且要深入思考我們對留下對后代有價值建筑及商業文化作品的負責態度與敬業精神，提醒我們在前期投入足夠的精力和心血。森大廈株式會社與老住戶溝通長達14年,500多個老住戶,400多個選擇回遷,留住老住戶,留住了鄰里親情,凝聚了人氣,保持了街區活力。項目標志-巨蜘蛛一、一、JERDEJERDE設計思想的啟發設計思想的啟發美國美國JERDEJERDE建筑事務所建筑

42、事務所負責六本木購物中心及公共空間設計，在設計中負責六本木購物中心及公共空間設計，在設計中JERDEJERDE在購物中心設計中非常注重將項目設計為旅游目的地，立面變化豐在購物中心設計中非常注重將項目設計為旅游目的地，立面變化豐富，不斷讓顧客產生好奇心，延長顧客的停留時間，很多游客停留一天富，不斷讓顧客產生好奇心，延長顧客的停留時間，很多游客停留一天還沒有單調的感覺，實踐證明還沒有單調的感覺，實踐證明JERDEJERDE的設計思想是成熟的。的設計思想是成熟的。二、總體規劃設計特點二、總體規劃設計特點總體布局酒店、寫字樓與購物中心組成城市商業綜合體概念設計-應用洋流理論充分考慮構思環形布局，留住顧

43、客的好奇心。總體布局效果圖充分考慮打造體驗式空間，詳細考慮顧客的感受人流動線的構思在貨流動線合理的同時，在人流動線方面精心構思。三、建筑設計特點三、建筑設計特點購物中心建筑設計特點：購物中心建筑設計特點：內部中庭設計內部中庭設計很有特色，采用很有特色，采用內部地面盆景綠化，而且中庭內內部地面盆景綠化，而且中庭內部立面設置空中綠化花池和水幕部立面設置空中綠化花池和水幕處理，增加中庭空間的動態特征處理，增加中庭空間的動態特征中庭上空采用透明的天棚處理，中庭上空采用透明的天棚處理，同時適度遮擋陽光直射，創造出同時適度遮擋陽光直射，創造出通透宜人的空間。通透宜人的空間。中庭主要通道采用曲線方式布中庭主

44、要通道采用曲線方式布置，讓顧客在中庭中方便購物置，讓顧客在中庭中方便購物。六本木新城外立面特點外立面設計外立面設計變化比較豐變化比較豐富，采富，采用空間向上退臺的方式，用空間向上退臺的方式，與難波與難波城有類似之處。露天廣城有類似之處。露天廣場舞臺上場舞臺上設置圓形頂棚，具有強設置圓形頂棚，具有強烈的聚集烈的聚集導向作用。導向作用。舞臺是藝術表演場所能夠活躍氣氛聚集大量人流寫字樓設計特點森大廈共計54層，高238米，第一層的面積達到5800平方米，巨大玻璃和金屬材質被容納在日本古風的形狀之中。高聳的森塔東京重新屹立的象征，充滿力量感覺。KPF的設計屬于美國風格六本木五星級酒店特點位于六本木新城

45、東京凱悅位于六本木新城東京凱悅大酒店大酒店 提供包括提供包括2828間套房在內的間套房在內的389389間客房、最高級的廚師間客房、最高級的廚師們用精選之食材創造出美味們用精選之食材創造出美味佳肴的佳肴的1010間餐廳間餐廳酒吧、絕酒吧、絕對寬敞舒適的溫泉浴場和健對寬敞舒適的溫泉浴場和健身房、身房、1313個宴會會場、教堂個宴會會場、教堂神殿等優雅舒適的空間與無神殿等優雅舒適的空間與無微不至的服務。微不至的服務。(為婚禮相為婚禮相關合適的空間）。關合適的空間）。該酒店與寫字樓采取相鄰布該酒店與寫字樓采取相鄰布置方式，以森大廈為中心。置方式，以森大廈為中心。賓館高度較低，呈現半圓賓館高度較低，呈

46、現半圓形狀分布。形狀分布。五星級酒店的盈利模式創新獨立的五星級酒店投資回報穩定，但是投資回收期長。通過綜合體集成開發，利用五星級酒店提升寫字樓、公寓以及商業物業價值，加速資金回收。六本木公寓特點依托六本木新城的五星級酒店和綜合設施，公寓不僅能夠加速資金回籠，而且增加了項目人氣。現代綜合體的公寓比例值得認真研究。六本木新城的功能定位作為商業中心的同時,六本木也作為文化藝術中心和娛樂中心定位。不僅配備了美術館、圖書館、六本木學院和藝術中心,而且配備了日本最大的室內電影院和容納2000人的露天劇場。啟發今后亞洲的大型綜合體需要把商業中心和文化中心以及旅游中心結合。六本木藝術中心設計東京藝術中心位于森

47、大廈頂層包括美術館城市展望臺，教育中心以及俱樂部。都市未來展覽館都市未來展覽館森都市未來研究館，處森都市未來研究館，處于地于地上上50層的展示設施，從層的展示設施，從各種各種角度研討都市。角度研討都市。學術中心學術中心六本木新城森大廈第六本木新城森大廈第49層、第層、第40層里集結著世層里集結著世界中的智慧。立足于可界中的智慧。立足于可以眺望整個東京之位置，以眺望整個東京之位置，通過學校、論壇圖書館、通過學校、論壇圖書館、研究網絡之四種功能，研究網絡之四種功能，人與信息的合作開始了。人與信息的合作開始了。森大廈俱樂部森大廈俱樂部位于森大廈51層，目前擁有2500名會員，匯聚了各個領域的精英，從

48、欣賞音樂到葡萄酒會，形式多樣豐富了人們的文化生活，增加了六本木新城的活力。長沙奧林匹克綜合體毗鄰湖南省政府，可以借鑒設立相應俱樂部。交通體系與停車特點交通體系與停車特點六本木地鐵站地鐵入口地鐵入口六本木地鐵站六本木地鐵站汽車停車場入口汽車停車場入口汽車停車場入口汽車停車場入口立體自動化停車系統立體自動化停車系統立體自動化停車系統立體自動化停車系統四、園林設計與藝術設計四、園林設計與藝術設計綠色是城市綜合體的綠色是城市綜合體的必需，空中花園與地上必需，空中花園與地上園林相互結合。園林相互結合。六本木新城的空中花六本木新城的空中花園園，從人的最基本生存，從人的最基本生存需要出發，設置了稻田需要出發

49、，設置了稻田蔬菜等田園風格的景觀蔬菜等田園風格的景觀強調了業主的可參與性。強調了業主的可參與性。景觀總平面空中花園的局部設計特點六本木新城公共空間藝術作品六本木新城公共空間藝術作品薔薇花薔薇花伊紮伊紮簡茲肯作。簡茲肯作。遠遠超出人的身長之巨大薔薇是遠遠超出人的身長之巨大薔薇是六本木新城的愛與美之象征。六本木新城的愛與美之象征。媽媽媽媽露易絲露易絲布魯喬亞作。布魯喬亞作。高高1010米的巨大蜘蛛像是來自米的巨大蜘蛛像是來自世界各地的人們聚集一堂，世界各地的人們聚集一堂，編織新的資訊的場所之象征。編織新的資訊的場所之象征。六本木新城之春春天是播種希望的季節，春天是屬于少男少女的季節。六本木新城為學

50、生提供實習勞動的機會，幫助學生學會在春天播種，通過實際勞動增強對生活的認識，在勞動中認識自然。夏天的六本木新城夏天到了，稻田中一片綠色，蔬菜長勢良好，鮮花盛開。六本木的空中花園吸引很多顧客前來休閑，小學生在空中花園的參加勞動。秋天的六本木新城秋天到了，稻田中間插著的老鷹嚇跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微風中搖曳。老師帶著小學生來空中花園勞動，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅。不寂寞的冬天冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴冬里的人們看到春天的希望。空中花園的思考日本為何出精品在空中花園感受春光明媚在空中花園感受春光明媚在空中花園感受春光明媚在空中花園感受春光

51、明媚 享受人生的美好享受人生的美好享受人生的美好享受人生的美好清平樂清平樂黃庭堅黃庭堅春歸何處，寂寞無行路。若有人知春去處，喚取歸來同住。春無蹤跡誰知，除非問取黃鸝。百囀無人能解，因風飛過薔薇。空中花園不僅是景觀中心，還是游客休閑中心，人流聚散的立體動線會合處。商業建筑設計和景觀設計需要有豐富的想象力，讓人們感受四季變化。五、業態組合與動線特點五、業態組合與動線特點商業商業 具體包括服裝、皮具、珠寶、電影具體包括服裝、皮具、珠寶、電影院、餐飲名店組成。院、餐飲名店組成。森美術館森美術館 可鑒賞到深夜的以現代藝術為中心可鑒賞到深夜的以現代藝術為中心的美術館以世界的現代藝術為中心的美術館以世界的現

52、代藝術為中心舉辦時裝、建筑、設計、攝影、影舉辦時裝、建筑、設計、攝影、影像等各種形式的展覧會。像等各種形式的展覧會。電影院電影院六本木新城維珍六本木新城維珍TOHOTOHO影城。影城。動線特點動線特點不僅可以通過高速電梯到達頂層，而且在購物中心內設置扶梯到達購物中心各不僅可以通過高速電梯到達頂層，而且在購物中心內設置扶梯到達購物中心各層。由于開車前來購物的顧客可以直接停在不同層的停車場，因此顧客可以方層。由于開車前來購物的顧客可以直接停在不同層的停車場，因此顧客可以方便進入自己喜歡的空間。便進入自己喜歡的空間。六、商品陳列與六、商品陳列與VMDVMD特點特點立體式的服裝陳列立體式的服裝陳列地下

53、室水氣儀表精心設計整齊排列地下室水氣儀表精心設計整齊排列七、裝飾與導示系統七、裝飾與導示系統中庭的裝飾與水幕處理相結合中庭的裝飾與水幕處理相結合入口空間裝飾入口空間裝飾露天廣場的棧道指示露天廣場的棧道指示購物中心樓層展示購物中心樓層展示擁有英文、中文、日語多種語言導示手冊擁有英文、中文、日語多種語言導示手冊八、經營管理八、經營管理開業前預熱成功開業前預熱成功在最初開業的五天里面，整個在最初開業的五天里面，整個訪問人士超過了兩百萬，而且訪問人士超過了兩百萬，而且森株式會社開放六本木新城這森株式會社開放六本木新城這么一個事件，在整個周末，就么一個事件，在整個周末，就是年是年4 4月月2626號，號

54、，2727號號兩天幾乎占據了所有媒體的主兩天幾乎占據了所有媒體的主要版面。要版面。開展大手筆文化活動開展大手筆文化活動已經成為東京電影節的另外一已經成為東京電影節的另外一個主要會場。個主要會場。與旅游業合作與旅游業合作六本木設計新城在設計之初就六本木設計新城在設計之初就周密進行市場調研。利用新城周密進行市場調研。利用新城的空中庭院優勢，專門安排學的空中庭院優勢，專門安排學生修學旅行。生修學旅行。關于垂直花園城市的構想關于垂直花園城市的構想關于垂直花園城市的構想關于垂直花園城市的構想到底什么是“垂直花園城市”？具體來說，它通過對細分化的土地加以整合，通過建筑物的集約化和高層化，靈活利用人工地盤和

55、地下空間，在地面創建出多樣化的開放空間；通過開發超高層塔樓和地下空間，有效完善鐵路和公路等城市基礎設施，將工作、居住、娛樂、學習、商業等豐富多彩的城市功能有機結合為一體；通過高密度、高效率地使用土地，減少二氧化碳排放，創建環保型城市，建設具有良好抗震耐久性能、舒適安全放心、可持續發展的城市。日本東京中城綜合體案例東京中城（東京，TokyoMidtown）是一個日本東京都港區的多用途設施開發計劃，位于六本木的舊防衛廳原址和和赤坂九丁目，是一個新型的復合型城市綜合體。項目近鄰六本木新城，建立在原來防衛省舊址。規劃設計資料用地面積：約102,000m2實際占地面積：約78,400m2總建設面積：約5

56、69,000m2開發商：三井不動產設計：SOM、日建設計、安藤忠雄、隈研吾等施工建造：竹中工務店（A、C、D、G、H棟）、大成建設（B、E、F棟）綜合體各設施面積各設施面積辦公室：約330,000m2住宅：約111,000m2（約530間）五星級酒店：約48,000m2（約250間）購物中心：約57,000m2其他：23,000m2地下5層、地上54層項目結構：鋼結構、鋼筋混凝土結構以及鋼架鋼筋混凝土結構公共空間處理東京中城的規劃設計思想是以人為核心，東京中城的規劃設計思想是以人為核心，創造新的生活美學空間。從規劃設計和商創造新的生活美學空間。從規劃設計和商業設施來看，東京中城注重建筑與商業文

57、業設施來看，東京中城注重建筑與商業文化結合，充分運用商業世界中人、物、環化結合，充分運用商業世界中人、物、環境構成空間概念，以美學設計作為主軸，境構成空間概念，以美學設計作為主軸，構造東京世紀衣食住行樂的完美景觀。構造東京世紀衣食住行樂的完美景觀。商業特點東京中城購物中心地下主要是餐廳、咖啡飲品店、超市，挑空空間非常明亮柔和，裝修素材多用木材、日本紙等天然材料；一、二樓為時裝店；三樓為設計、家居用品店；四樓是BillboardliveTokyo。項目開發與運營的策略通過美術館和設計中心等吸引白領人群，通過高檔酒店吸引金領人群；東京中城寫字樓成為企業總部聚集區，吸引了高端辦公人群，他們都是消費力

58、較強的白領和金領人群；項目中的眾多休閑餐飲業態也聚集較多人流，東京中城作為日本最新的一流綜合體擁有旺盛的人氣。世界一流綜合體的內涵是：1.世界一流綜合體擁有較高的品牌價值，大型公司和商家愿意積極入駐，可以成為商業和旅游目的地。2.世界一流綜合體以品牌價值為依托，各個建筑公司均以參與為榮，因而可以控制達到最低造價，擁有最佳的投入產出比。3.世界一流綜合體不僅擁有最佳的經濟效益，而且可以創造良好社會效益。楊寶民提出城市商業綜合體價值提升方法通過總結六本木以及國內數個綜合體項目策劃與招商經營實踐,我們通過五種方法做價值提升和功能優化.1.不同產品物業組合方法,尋找酒店、購物中心、商業街區、寫字樓和酒

59、店公寓物業最佳位置與比例。2.在物業比例確定后,尋找最佳業態比例,使商業價值得到最佳發揮。3.通過良好的經營管理策劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進一流的主力商場,提升整個物業綜合價值。4.通過視覺形象策劃提升綜合體價值5.通過主題文化的創新,提升整個物業的品味和價值。美國凱撒宮綜合體美國凱撒宮綜合體羅馬文化主題羅馬文化主題具有羅馬文化主題的美國拉斯維加斯綜合體典型案例凱撒宮是羅馬文化主題應用最成功的項目之一凱撒宮是羅馬文化主題應用最成功的項目之一特洛伊木特洛伊木馬都是典型的選題馬都是典型的選題凱撒宮商業布局特點拉拉斯斯維維加加斯斯威尼斯人大酒店綜合體項目的規劃設計施工特點建設一流威尼斯風情酒店、

60、購物中心和賭場綜合體來自于賭博之王謝爾德.阿德爾森的威尼斯蜜月之旅，但是打造真正的威尼斯風情難度很大。設計團隊與管理為實現對威尼斯風情的把握，發展商董事長謝爾德.阿德爾森花費巨資聘請建筑歷史專家和藝術家，例如意大利史學家多莉特.韋恩斯，準確把握威尼斯主題。威尼斯人綜合體在1997年確定由克萊德威德的設計團隊和斯塔賓斯建筑事務所(http:/ 上海松江大學城購物中心上海松江大學城購物中心失敗原因剖析：失敗原因剖析：n沒有廣場連成一片，商業面積太大，單一的購物中心能力難以吸引大沒有廣場連成一片，商業面積太大，單一的購物中心能力難以吸引大量有效購物人流。量有效購物人流。n沒有經過科學論證，盲目開工，

61、付出沒有經過科學論證，盲目開工，付出3 3億元代價。億元代價。松江項目現場松江項目現場借鑒韓國等經驗NEWMALL提出創新的軌道交通城市綜合體模型吸納韓國及日本軌道交通物業開發以及城市綜合體經驗,解決上海大型綜合體的策劃與經營創新,為軌道物業開發企業創造巨大價值.結合基金公司要求，采用空中步行街分割物業產權，增強項目變現能力。挖掘商業價值的三部曲市場調研業態規劃視覺形象與建筑策劃松江大學城市業態規劃特點A方案項目功能布局業態分布表上海松江大學城商業建筑策劃特點設計單位：深圳市中匯建筑設計事務所設計單位：深圳市中匯建筑設計事務所價值挖掘的初步評估整體土地變性抓住主要矛盾基于經營知識采用開放式空中

62、步行街，降低運營成本，創造4億元以上價值的大手筆思路。基于資金回收的物業功能組合，增加畝商住開發用地。城東海峽體育中心綜合體項目政府匯報提綱顧問公司顧問公司:新加坡星聯國際地產顧問機構新加坡星聯國際地產顧問機構深圳市新摩爾商業管理有限公司深圳市新摩爾商業管理有限公司發展商：福建省海峽西岸投資有限公司發展商：福建省海峽西岸投資有限公司城東項目論證牽頭專家n楊寶民：清華大學國際商業地產運營特聘專家，中國商業地產聯盟專家委員，星聯國際不動產機構深圳市新摩爾（NEW MALL）商業管理有限公司總經理。n研究方向：基于知識創新的商業地產經營，大型軌道交通城市綜合體，購物中心與白領百貨經營。n張中增：深圳

63、市中匯建筑設計事務所董事長，建筑學碩士，西安建筑科技大學客座教授，高級建筑師，國家一級注冊建筑師,曾任北京建筑設計總院深圳分院院長。n本項目論證得到相關建筑規劃院士的關心和指導。n城東片區土地出讓是按照市級商業中心規模考慮的，考慮到城東具有縱深發展空間，周邊30公里半徑顧客綜合交通成本較低，作為市級商業中心非常合理。n東海片區作為CBD，位于城市端點，各地顧客前來消費綜合交通成本高，輻射能力受限，不適合作為市級商業中心。n建議兩個片區按照泉州新城的思路統籌考慮功能布局，市政府貿易發展局修訂商業網點規劃時，與城市規劃同步考慮，對遠景市級商業中心給予明確設置在城東片區。否則泉州城市規劃土地出讓與商

64、業網點規劃明顯矛盾。建議遠景規劃建議遠景規劃考慮將城東片區作考慮將城東片區作為市級商業中心和為市級商業中心和會展中心考慮，充會展中心考慮，充分考慮體育場館后分考慮體育場館后續利用。續利用。商業物業做贏的商業物業做贏的關鍵關鍵有效地聚集人流只是將1,2號地塊作為商業考慮，難以成功啟動，缺乏公共空間支持，過于分散難以形成人氣，廣場無法有效利用。1、3號地塊，我們建議總建筑面積在40萬平方米左右，其中五星級酒店和購物中心重點設置在3號地塊內合理,原來的將住宅和五星級酒店功能放在一起明顯不合理，3號地塊設置10萬平方米左右商業，1號地塊設置商業步行街街區為主，其他功能考慮公寓與寫字樓之類功能配合。建議

65、統一考慮3號地塊城東項目總平面構思體育館、會展中心、城市綜合體、3#地塊商業中心相互依托帶動，容易聚集人氣，形成環流，促進整個片區的發展成熟。保持原先規劃精神，容積率不變，五星級酒店不變。保持原先規劃精神，容積率不變，五星級酒店不變。3#3#地塊購物中心和步行街、五星級酒店基本模型地塊購物中心和步行街、五星級酒店基本模型 體育館入口廣場體育館入口廣場80000平方米平方米五星級酒店和公寓五星級酒店和公寓安吉路臨街安吉路臨街狹長廣場狹長廣場上海百聯、大潤發、沃爾瑪等國內外著名商業機構認為：上海百聯、大潤發、沃爾瑪等國內外著名商業機構認為：3#地所地所在位置最易集中人流，考慮在該區域開店發展。在位

66、置最易集中人流，考慮在該區域開店發展。按照1、2號地塊做商業結果預測n1 1、2 2號地塊人流被嚴重分號地塊人流被嚴重分隔開，大型廣場相隔太遠隔開，大型廣場相隔太遠難以發揮作用，難以吸引難以發揮作用，難以吸引著名商家進駐；著名商家進駐；n4040平方米商業將形成顧客平方米商業將形成顧客冷清，冷清，2020億元資金沉淀的億元資金沉淀的結局。結局。項目的成功應立足于片區的長遠發展，地塊功能的合理配置有利于城東片區的成功發展，但也使海西公司整體投資回收周期加長，海西公司前期已投入6.04億元獲得1#、2#地塊，承擔了更大的風險。鳥瞰鳥瞰圖圖我們的新思路我們的新思路33號地塊作為城市綜合體策劃號地塊作

67、為城市綜合體策劃 五星級酒店五星級酒店與購物中心、商業街及酒店式公寓結合與購物中心、商業街及酒店式公寓結合城東海峽體育中心綜合開發的意義n帶動城東片區開發進而與東海片區形成泉州新城，提升泉州城市形象。n解決上萬人再就業問題，有利于民生，促進社會和諧發展。n本項目建筑策劃將達到亞洲一流水平，該城市綜合體（含有亞洲領先前衛的空中花園）是整個泉州的名片，增加臺灣同胞回到家鄉的自豪感。建筑模型建筑模型展示展示泉州綜合體方案設計40萬平方米綜合體鳥瞰圖2010作者重返泉州，該項目已經由福建海峽西岸投資公司轉讓給中駿置業公司，開發步驟和基本規劃受益于新摩爾公司和中匯的總體規劃思想，幫助福建海峽西岸多創造億

68、元以上經濟效益。中心廣場設計效果圖我們吸納了國外一流商業建筑成果，打造地級市目的地消費中心設計效果圖街區效果圖五星級酒店及購物中心效果圖加速泉州新城形成的重大建議加速泉州新城形成的重大建議 通過了解東海和城東兩個片區的概念規劃，進而從泉州市城鄉通過了解東海和城東兩個片區的概念規劃，進而從泉州市城鄉規劃局遠景了解到大泉州的交通規劃方案，規劃局遠景了解到大泉州的交通規劃方案，中國商業地產聯盟專家、中國商業地產聯盟專家、清華大學國際商業地產運營客座教授楊寶民、西安建筑科技大學客清華大學國際商業地產運營客座教授楊寶民、西安建筑科技大學客座教授，高級建筑師張中增座教授，高級建筑師張中增 個人建議如下：個

69、人建議如下：1.1.加強東海片區與城東片區的交通聯系，通過隧道連接是較好加強東海片區與城東片區的交通聯系，通過隧道連接是較好方案。形成城東是市級會展、體育和商業中心，東海是行政、文化方案。形成城東是市級會展、體育和商業中心，東海是行政、文化CBDCBD的大型戰略格局。的大型戰略格局。2.2.統一考慮兩大片區功能定位，合理布局城市大型基礎設施，統一考慮兩大片區功能定位，合理布局城市大型基礎設施，泉州新城的建設開發將是本屆政府重大建設成就。泉州新城的建設開發將是本屆政府重大建設成就。主動思考打造一流的鄉鎮綜合體作品-以無錫鴻山為例我們需要打造新一代的商業與文化綜合體,輻射周邊8公里半徑消費人群。常規的功能性設計缺乏對消費目的地的理解。蘇軾江城子密州出獵老夫聊發少年狂。左牽黃，右擎蒼。錦帽貂裘，千騎卷平岡。為報傾城隨太守，親射虎，看孫郎。酒酣胸膽尚開張。鬢微霜，又何妨。持節云中，何日遣馮唐。會挽雕弓如滿月，西北望，射天狼。祝福祝福各位學員順利結業