1、 地域特征下的商業地產定位與選址地域特征下的商業地產定位與選址 The Position and Adressing of Commercial Property Which Under Regional Features 一、一、地域特征與商業地產的關系地域特征與商業地產的關系The Relationship between Regional Features and Commercial Property 何為地域特征？“地域地域”學術解釋學術解釋 通常是指一定的地域空間，也叫區域。其內涵包括：地域具有一定的界限；地域內部表現出明顯的相似性和連續性，地域之間則具有明顯的差異性；地域具有一定

2、的優勢、特色和功能；地域之間是相互聯系的，一個地域的變化會影響到周邊地區。地域特征地域特征：通常是指一定的地域空間，由于自然要素與人文因素相互作用形成獨特的綜合體。一般有區域性、人文性和系統性三個特征。不同的地域會形成不同的鏡子，反射出不同的地域文化，形成別具一格的地域景觀。何為商業地產？商業地產的屬性本身來講有廣義和狹義之說：商業地產的屬性本身來講有廣義和狹義之說：狹義:商業地產就是我們平常說的商業的交易場所；廣義:商業地產是包括商場、酒店、寫字樓、商務公寓等一切可以用來銷售和經營這些物業綜合體 的運營形式。商業地產是包括購物中心、商業街、SHOPPING MALL、主題商場、專業市場、批發

3、市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業房地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。區域特征與商業地產的關系區域依托城市而成，城市是地域特征的載體；城市拆分看來是“城+市”，由此可以看出地域的特征直接反應在“市”；（市=商業）區域的地理特征、氣候、人文、經濟發展狀況、產業結構都將制約和促進商業地產的發展；隨著城市化進程的推進，方便宜居、氣候適中、經濟活躍、人文崇尚地區的地產呈現蓬勃發展、入口增加、購買力增長的趨勢，所有這些帶動了商業地產的持續發展；區域的經濟水平直接決定商業地產發展的規模和速度；區域的氣候狀況、人文習慣、經濟狀況、商業基礎直接決定了商業地產的定位和造型規劃。案例

4、分析1 解析解析：通過武漢江漢路萬達發展歷程看地域特征對商業地產的開發影響力Business plan 2004年依據常規定位 底商以服飾專賣為主（經營局面不容樂觀）2006年依據區域特性底商以特色餐飲為主（經營局面逐步改觀）2007年以后一鋪難求800-900/m2（持續旺場各業態均創新高且帶動了區域商業）肯創觀點肯創觀點：追逐歷史，該區域自近代以來就是小吃餐飲一條街，漢口強大的解放路商圈和漢正街批發市場以及諸多服飾街，使得該區域服飾類業態很難生存，而特色餐飲類業態即彌補了漢口餐飲市場的空白也符合該地域原有的地域特征。武漢萬達實景 案例分析2解析解析：上海八號橋創意地產成功的地域特征：八號橋

5、位于建國中路，屬于工業歷史建筑物再開發的典范例，該項目利用原有的建筑和材料，輔之以藝術創新，搖身一變便成了展示、走秀、設計辦公、大型活動的場所，受到眾多國際名品及知名設計公司青睞。上海作為亞洲新經濟的中心、海派文化的陣地（是時尚的聚焦點、商業的風向標、藝術的橋頭堡），借助其國際影響力及在國內所處的地位，上海創意地產找到了茁壯成長的溫床肯創觀點肯創觀點：創意商業地產的開發對地域的文化、消費力、群體依賴性非常強，復制難度很大，這恰恰也是區域特征的直接反應，如開發需經過細致精準的調研，以求得消費市場真實反應后方能實施此類商業地產謹慎開發。八號橋實景人造景觀橋人造景觀橋國外機構國外機構品牌發布中心品牌

6、發布中心 案例分析3解析解析：大阪難波park的地域特征對項目的影響 項目位于大阪傳統的鬧市區，利用公園這一概念，以求創造出不一樣的商業感覺，其街道地平面上升至8層樓的高度，層層推進、綠樹茵茵，仿佛是游離于城市之上的自然綠洲，與周圍線形建筑的冷酷風格形成強烈對比，成為喧嘩都市背景下的一處生動、溫馨的街景?？蟿撚^點肯創觀點：在考察項目期間我詢問過設計師，該項目的靈感源泉是什么？設計師的回答是其為體驗式商業階段性發展的需要，是對線性建筑物的挑戰，是都市人渴望自然的一種寫照，同時該項目附近原來有條河是大阪的主要河流，河流的兩邊是蔥綠的植被，因此水波紋的墻面便成了該建筑物最大的賣點，體現了設計傳達的寓

7、意。大阪難波pake實景 實景 中部區域特征對商業地產的影響氣候地理商狀歷史人文經濟大勢 宏觀態勢對區域特征下的商業地產影響政策對地產的打壓勢必以及商業地產的顯性回報，勢必會促使發展商對商業地產的開發；貨幣保值、增值要求投資安全，商業地產作為優質產品勢必會受持續追捧；已客觀存在的地產存量，需借助商業地產的補充來實現配套，促進入駐率；城市化進程之勢推動區域增加消費容量，從而確保商業地產的持續 良性經營；交通的改善縮短了與一線城市的距離，帶動了中部的消費觀念和消費取向有利于商業地產的多元發展；開放的國際市場，推動了中部商業地產跨階段發展；多種融資方式加大了商業地產投資的靈活空間。中部區域特征對商業

8、地產影響解析 對商業地產而言的中部區域特征解析：對商業地產而言的中部區域特征解析：四季分明，氣候適中有利于商業地產呈現多元化狀態發展，同時有利于商業的發展；從經濟角度看都在借助自身的優勢大力發展經濟，態勢向好！各地方政府舉全省、全市之力發展經濟建設，對符合商業網點建設的有帶動性的大型商業項目均給予了放量支持；城市化進程決定了房地產的發展空間仍然存在，地產發展必然使原來就失衡的商業網點分布越發需要商業地產來平衡商業需求；商業需求相對低端的中部正處于由量變向質變轉變的過程，商業相對發達的區域出現了跨越式發展，給予商業地產發展提供了廣闊空間；區域經濟發展促進了消費力增長，解決了商業多元和增量之后的經

9、營問題，為商業地產有序發展提供了可能。該區域對商業文化的包容性較強，消費觀念通過引導可以改變特別是中高端客戶，有利于培育新業態?？蟿撚^點肯創觀點：整體而言，剔除未來政策因素和商業地產技術水平的影響，中部區域的客觀條件有利于商業地產的成功發展！重點談武漢區域特征對商業的影響九省通衢，商賈云集，成就江漢路商圈、解放路武廣商圈同城造就了4家上市商業企業；高校云集100萬學子，50萬科技從業人員成就光谷商圈；長江二橋的建成成就了武漢徐東商圈；產業發展中部最大的漢陽經濟開發區的建設，締造了漢陽王家灣商圈。典型性區域對商業地產影響的案例光谷商圈介紹光谷商圈介紹：從武漢商圈沿革看光谷商圈形成，是一個明顯的“

10、先有雞后有蛋的過程”，是需求推動商業發展的過程?？陀^的看，光谷商圈結合未來的商業發展成為城市副中心不是沒有可能。武漢商圈正因為地域的變化而發生改變，未來地鐵建設也將再一次提升該區域商業地產的價值。光谷核心商圈項目組成光谷核心商圈項目組成:光谷書城（7萬，其中專業圖書市場1萬 ）、光谷步行街（150萬 ）、光谷國際廣場（22萬 ）、魯巷廣場（5萬 ）光谷商圈的消費市場存量光谷商圈的消費市場存量:130萬人左右光谷商圈消費特征光谷商圈消費特征:學生、老師、白領 典型性區域對商業地產影響的案例以光谷商圈為例：以光谷商圈為例：光谷區域在98之前其核心商業區是，百貨部分中南，超市在徐東。99年魯巷廣場出

11、現，出現了武漢商業的黑馬！該區域糧草充沛”，成就了該項目一段時間的商業奇跡.光谷世界城的出現迎合了區域特征、符合了區域主流消費，光谷國際的出現細分了主流消費建設中的新世界、光谷天地等商業項目將正以點式形成放射狀商圈格局，該區域的商業發展特點基調相同（高校、科研機構、科技企業）。光谷地域特征參數對商業發展影響高?；A科技興區依托景區住區增加 高校集群，形成國內僅有的高校集群區，帶來大量的學子消費群體，加之中國唯教高的傳統觀念和獨生子女的消費觀念，給該區域帶來了巨大的消費磁場。院校：42所 人數：90萬 消費存量：90萬光谷以光纖科技而興，集合了武漢新興科技之大成，基本上湖北的科技型上市公司均落戶

12、于此。例如：凡谷、精倫等帶來了大量因科技消費群體和海歸品質人群，實現了該區域高端商業發展的可能常住人數：40萬東湖最大內陸湖湯遜湖等 光谷商圈的過去和現在過去現在 光谷商圈發展感悟 肯創觀點：區域特征與商業產生“共振是需要時間的研磨，什么樣的區域條件決定共振點；“先有雞后有蛋”的市場，有利于商業地產的存活；細分市場，找準客群是項目成功的關鍵；商業地產是經營出來的，不是賣出來的；消費力結構、水平決定項目經營狀態。知名品牌對市場的考量什么時候都是最理性的。二、二、看二、三線城市商業地產發展看二、三線城市商業地產發展The Commercial PropertiesDevelopment of Su

13、bordinate Cities 二、三線城市商業地產存在的問題二、三線城市缺乏對城市商業網點規劃的技術性、控制性發展要求，從而導致商業地產項目往往“量大質差”；發展商缺乏對商業地產價值的深度認識（受限于融資），導致項目多以售為出發點，未能從區域商業需求角度出發，導致商業項目招商難、經營難；過于輕視商業地產的技術性要求，對商業地產的調研、定位規劃、租售策略、運營管理、營銷觀念都存在偏差，商業地產的開發水平偏低；對區域的經濟發展和消費力認識不足，喜好放量開發，特別是在城市的新區，增加了商業地產的運營難度；知名品牌看待二、三線城市商業環境非常理性，由于消費容量有限，開發商和運營管理者實力有限，優質

14、商家望而卻步。二線城市的商業地產發展狀態 蘇州、杭州、成都、沈陽、武漢、廈門、天津、青島、重慶等為代表二線城市的經濟實力和地理位置決定了其成為區域中心城市的地位：經濟逐漸進入快速通道，消費意識和觀念增強，預期商業地產總量有較大的市場提升空間；城市多中心商業格局正在形成，人均商業面積約1平米；現代化購物中心逐漸涌現，產品種類單一，以城市中心、能量中心為主，產品種類有較大的發展空間；原城市商業中心區域存在舊有商業改建市場進入的機會，同時也有新城市商業中心興起的進入機會。二線以下至三線以上城市的商業地產發展狀態 該類城市主要以南京、大連、長沙、西安、太原、鄭州、昆明、長春、哈 爾濱、合肥、南昌、貴陽

15、為代表，這些城市的商業地產發展狀態呈現以下幾個特點：正力求打破現有的傳統商業中心，通過新區建設實現商業中心分流轉移；人均商業面積約0.8平方米；開發購物中心提速，總量有一定的發展空間；目前產品以百貨、商業街、大賣場、專業批發市場為主，未來市場將以城市中心地帶的購物中心產品為主；具有明顯的“先行者優勢”。三線城市的商業地產發展狀態三線城市：十堰、常州、徐州、黃石、湘潭、贛州、蚌埠、等為代表，商業地產發展狀態的特點：城市以單一商業中心格局居多；人均商業面積低，總量有一定的發展空間；目前產品以商業街、地方型百貨、大賣場和超市為主，未來市場將以新型百貨、中小型購物中心、品牌大賣場、特色步行街為主導。二

16、、三線城市商業地產的發展方向中國二、三線城市商業地產發展機遇大于挑戰，但必須符合區域下的市場條件，并以此為基礎，謹慎選址、細致調研、科學定位，尤其是大型集中式商業項目應避免盲目開發；二、三線城市，特別是三線城市商業地產項目發展要注意控制風險，維護商業開發效果，體量不宜過大、檔次不宜過高、選址不宜過遠、定位不宜太炫；適度考慮將商業地產持有經營，由資產銷售型逐步轉移到資產經營型，獲取穩定的現金流?，F代商業地產項目開發的多種模式和價值選擇 二、三線城市的商業地產開發將由過去的單一模式向多種功能為一體的現代綜合開發模式轉變：復合式商業地產城市綜合體零售商業地產主題式商業地產商業地產 商業地產項目可考慮

17、的發展方向應根此問題需根據當地經濟特點、零售市場、商業現狀、人口及消費狀況再結合所處地域特點等來研究和判斷：大型商業綜合體購物中心能量中心中高檔餐飲及休閑娛樂中心奧特萊斯品牌折扣中心大型專業市場大型商業綜合體購物中心、開放式的商業街區或其他的商業模式泛商業類型旅游、運動、健康中心項目可發展的商業模式 怎樣最終確定商業地產項目的發展方向 一個商業地產項目可考慮多個發展方向，具體采用哪種商業模式，必須通過科學詳實的調研和論證。選址調研定位明確方向定位調研選址 結合本機構多年服務于二、三線城市商業地產項目的實戰經驗，借助案例解析區域特征下的商業地產項目選址定位感受 案例解析 光谷國際廣場 光谷國際廣

18、場定位準確細分市場爭取份額經營調整 武漢-銅鑼灣廣場（漢陽新世界）定位客觀抓住重點爭取份額經營運作 南昌-北京金融街項目定位精準做足商圈租售結合控制節拍 青島-海爾地產項目定位創新借勢發揮創意領銜擴大商圈提升價值 問題案例解析問題癥結：問題癥結：項目的開發時機；區域特征；項目的城市發展水平；市場細分程度；消費水平；項目建設過程中的技術水平；發展商的自我意識；發展商如何正確看待商業地產的價值；發展商如何看待政府給予的土地政策和其他置換條件。T The Position and Adressing of Commercial Property 三、商業地產的選址與調研定位 選址意義與內涵內涵內涵意

19、義意義確定商業項目放在哪個城市的哪個商圈的哪個位置；確定選址的占地面積、成本；論證這種決策的收益、可行性；與主力店、與政府溝通；與相關部門談判；依據商業運作要求向決策階段提出重要建議；選址是商業項目運作的第一個環節；選址是整個商業項目中靈活性最差的因素，需要慎之又慎；選址是決定商業項目能否成功的首要條件；選址成功不代表商業項目就一定能成功,但選址失敗則意味著商業項目一定失敗。選址流程商業地產選址的基本流程：商業地產選址的基本流程：從戰略規劃開始，通過市場調研，確定初步方案，對方案論證后，取得土地受讓使用資格，并對商業規劃提出建議。商業地產選址動因有兩種基本的類型：商業地產選址動因有兩種基本的類

20、型：明確目標法：地塊反過來論證法：肯創觀點肯創觀點：無論哪種類型，都必須基于科學嚴密的選址程序進行調研和論證，并在此基礎上對最初的產品/市場假設（初步方案）進行證實或證偽，進而對商業定位規劃提出建議。選址流程圖選址的流程圖選址的流程圖確定戰略確定戰略 任務：明確目標 工作：全方位分析成果：立項報告地塊選址計劃收集信息收集信息任務：獲取信息工作：全方位搜 集信息成果：出信息分析報告確定方案確定方案任務：可行性方案工作：細化地塊充分接觸主力商家聽取專家意見成果：可行性方案商務談判商務談判任務：讓可行性方案可以實施工作：與政府或地塊所有者談判成果：談判預案，談判所需的資料的準備規劃建議規劃建議任務：

21、為商業規劃提出項目運作定位的建議工作：6大定位成果：未來商業運營建議 成功選址的邏輯思維圖塊塊地地交通人口消費經濟競爭者業態錯位概念特色現狀趨勢商業基本信息城市規劃分析客戶定位概念定位產品定位規模定位業態組合定位建筑規劃定位提出商業規劃建議城市目標鎖定分析區域商圈商圈競爭和業態分析區域特征分析的過程 選址關鍵操作建議追求選址區域商業位置最優化追求選址區域商業位置最優化整合主力商家的選址判斷力整合主力商家的選址判斷力整合專業機構的選址判斷力整合專業機構的選址判斷力積極科學的調研方法選址積極科學的調研方法選址強化選址三個核心能力培養強化選址三個核心能力培養 選址的常規思路判斷一 不同類型的商業地產

22、項目其目標客群、選址條件和關鍵需求不同，符合產品選址要求的項目，租戶可得性高、商業資產價值高、開發運營成功率高。常規思路判斷：常規思路判斷：大型集中式商業：位于主城區、距離核心商業區1.5-3公里內（以利有效分流原有商業客流，形成組團式商業中心格局）；面臨城市主干道（商業可視性強，利于吸引目標客群到達）；處于城市發展的延長線上（符合人們出行習慣，保持商脈發展的連貫性）；城市副中心（消費力基礎穩定、消費積聚力強）；行政商務中心（易形成高端消費群積聚）；城市綜合體（商業、酒店、辦公、高端居住等）：城市新區、城郊結合；鄰里中心/生活時尚中心：大型居住社區/高檔居住區。選址的常規思路判斷二 不同類型商

23、業地產項目其定位與業態對區域市場匹配性要求不同，在選址過程中需依據項目的定位進行選樣、匹配測試。常規思路判斷：常規思路判斷：大型休閑娛樂式商業：通常與購物類商業的互動性不強，因消費目標、行為準備、時間分配不是聚焦在購物方面。例如：海洋公園、歡樂谷、海濱休閑中心等；商業街：具有較強的逛街購物吸引力和積聚力，但并非娛樂消費之首選地。如北京王府井大街、上海南京路、廣州北京路、天津濱江道、深圳華強北、成都春熙路步行街、重慶解放碑、觀音橋步行街等；小商品市場/淘寶街/潮流前線：在城市中心區的生命力很強，對公共交通便利條件的依賴性較大。如北京萬通新世界、秀水街、大連勝利廣場、武漢江漢路等。選址的常規思路判

24、斷三 不同類型的商業地產項目，對交通、停車和技術條件支持的要求也不相同。常規判斷常規判斷 美食街：對技術條件要求最高，排除住宅裙樓底商物業，以單體商業物業為佳；要求物業樓層進深，電梯、停車位充足；供水、用電負荷、排污、排煙、物流、卸貨、儲藏等條件配合。批發市場：物流量大，對卸貨和交通條件支持依賴程度較高，適合在郊區和主城外圍區域發展。Outlets:對地面停車場需求較強，需要公共交通線路配合。同時，Outlets業態能否生存，與城市消費習慣、品牌偏好和消費力成長性有直接關系。成功的有：北京燕莎Outlets,上海青浦Outlets;而蘇州Outlets則欠缺人氣。選址雷區例舉 中高端商業、大型

25、商業地產項目排斥的選址條件舉例：舉例：火車站/批發市場不選：火車站、長途汽車站、批發市場附近通常車流頻密、人流混雜、交通環境混亂、充斥低端商業，不利于吸聚本地中高端消費人群；地面交通阻斷的地域不選：如：鐵路、河湖海濱、森林、城市綠化帶、公園等，容易形成單邊人流，商圈不能全面輻射。旅游地產項目、創意地產項目排斥的選址條件舉例：舉例：地域缺乏歷史淵源和文化底蘊的區域和地塊謹慎開發此類項目。例舉萬達選址江漢路積玉橋開發區菱角湖東湖區成熟商圈成長型商圈 例舉商家的選址條件一蕭湘院線的選址條件：基本要求：城市人口20萬以上，GDP在200億以上 市場要求：電影市場好的區域（20元/人次.年)電影市場不夠

26、飽和 地區 文化生活濃厚 地區區域需求強烈沒有現代的影廳 愿意在購物中心、百貨、娛樂中心 城市的市級商業中心或次級商業中心 蕭湘院線的選址條件：物業結構的要求：面積：30006000平米 層高：7.5米以上保證梁下在7米以上 柱間距在10米 影廳長寬比不超過2 影廳荷載4.5KN/例舉商家的選址條件二 紅星美凱龍選址要求：目標城市為各大直轄市、省會城市以及計劃單列市等；項目位于城市規劃的重點區域，周邊有一定的商業氛圍或商業潛力；項目周邊交通便利，地處城市主要交通干道或高速公路出入口；項目靠近人口密集的住宅小區，以中高檔小區為優。建設規模：項目占地50-100畝；經營面積7-20萬平方米。經營內

27、容：投資方式：地產開發+商場+百貨生活MALL（北京、深圳、杭州、武漢、太原、成都、哈爾濱等一線城市）購地自建商場（以一類城市為主）。合作方土地作價入股合作經營。委托經營管理(加盟)。定位意義與內涵內涵內涵意義意義客戶定位；概念定位；產品定位；規模定位；業態組合定位；建筑規劃定位。在確定選址之后，商業規劃決定了招商成敗和長期商業運營的成??；商業規劃的主要使命就是確定購物中心的運營定位。定位的邏輯關系客戶定位概念定位規模定位產品定位業態組合定位建筑規劃定位 定位的關鍵在客戶定位 客戶定位是所有定位的根本；客戶定位中，目標消費者定位又是最根本的；圍繞消費者定位，確定：定位的操作流程選址的流程圖定位

28、的流程圖調研分析調研分析 任務：獲取定位基本信息 工作：全方位分析成果：數據分析報告，溝通的備案定位選擇定位選擇任務：獲取6個定位的選擇方案工作：對比甄別方案成果：定位方案的論述形成規劃草案形成規劃草案任務：論證假設方案的可行性工作：對無法下定論的部分需要補調的繼續搜集信息尋找支撐成果：商業規劃方案專家論證專家論證任務：搜集多方意見工作：論證定位規劃成果：論證活動方案論證的記錄規劃建議規劃建議任務：確定定位工作：明確6大定位成果：項目商業規劃報告 定位成功邏輯流程圖調研充分溝通充分論證充分呼應性一致性可行性差異性優越性客戶客戶定位定位概念定位規模定位產品定位業態組合定位建筑規劃定位前期準備充分

29、前期準備充分定位準確嚴密定位準確嚴密 補充：肯創創新定位觀點光學定位分析法 折射定位法 肯創創新定位觀點 核心商業(大卵石)The core commerce(cobblestone)市場(玻璃瓶)Market(glass)機會（流沙）Opportueiteies(sand 我們的定位如同流沙，在堅固的市場中因勢利導的尋找自我存在的空間，在已形成的商業格局中尋找縫隙，流沙如流金，特色商業地產的經營成功亦在于此。流沙商業定位法物理定位分析法 流沙定位法 客戶定位（暫不考慮投資客）面對直接客戶和目標消費者客戶兩個基本類型，首先要確定消費者定位，基于此再確定直接客戶定位。直接客戶定位與下述的業態組合

30、定位有很強關聯性：消費市場環境城市發展狀況趨勢競爭狀況、市場細分消費習慣、能力消費者定位終端客戶主力店定位次主力店定位商鋪主要租戶定位直接客戶呼應/一致/補充確定商業地產的內涵，概念豐富商業地產品牌內涵，增加活力補充商業地產的內涵，滿足多種需求 熟悉成功案例解析廣州廣河商圈不同項目的定位交錯以形成有序競爭態勢廣州廣河商圈不同項目的定位交錯以形成有序競爭態勢 如今已不是商品緊缺時代了，商業企業的增多令顧客有了更多選擇的空間，一味貪大求全導致品牌重復、經營雷同必會降低顧客的留駐率，為避免主題重復的問題，天河商圈的商家其實都已在消費層次上有所調整，如中天、時代以高端消費群體為主，中泰百盛瞄準中等偏上

31、收入的職業男女客戶群，正佳廣場的客戶則被定位為時尚、現代的都市年輕人，這樣，各自有自己的發展空間而避免惡性競爭。深圳萬象城的差異定位深圳萬象城的差異定位 準確、差異化的定位乃是購物中心競爭勝出的原因。據調查，超過53的被訪者認為萬象城的市場定位應以中高檔為主，因此，萬象城的市場定位確定為“中檔偏高”，面對消費能力較強的白領階層，既不同于以高檔為特色的西武，也不同于一些經營中低檔商品的百貨公司，具有明顯的差異性。概念定位商業地產的概念定位就是以什么樣的消費概念作為核心，吸引消費者也吸引商家。在信息化社會，顧客的消費方式發生了很大變化，消費的多元化、個性化與情感化的傾向愈來愈明顯。因此，根據所在區

32、域顧客的購物需要、消費心理特點、區域文化，參考購物中心的不同流派，先確定商業主題，而后在空間處理、環境塑造、形象設計等方面對商業主題進行一致性表現，真正起到商業文化信息中心的作用。概念定位概念定位消費者文化城市文化競爭者主題直接客戶文化 聚集 提煉 融合 個性建筑風格（硬）：布局立面裝修裝飾景觀燈光品牌打造（軟）：LOGO文字廣告營銷設計推廣 熟悉成功案例解析深圳華潤萬象城：深圳華潤萬象城：根據顧問公司對深圳消費市場的調查結果顯示，深圳欠缺大型現代化的購物中心，而萬象城的空間龐大，前景樂觀，有望發展成為深圳最具現代化的成功購物中心。同時，調查結果也顯示，有73.4的人表示強烈喜歡大型現代化購物

33、中心，鑒于此，華潤（深圳）有限公司把萬象城的零售概念定義為：“完整及協同的體驗，包括購物、休閑、餐飲及娛樂”、“一個深圳居民及游客均向往及享受的好去處”。廣州天河城廣州天河城 “把北京路搬進天河城”，讓天河城“城中有城，城中有街，街中有店”，“美好家庭好去處”七彩“TEEMALL”建筑群，簇擁著星光閃爍的天河城，輝映著“我的廣州生活”的時尚多姿。產品定位產品定位：就是決定到底做什么類型的商業地產。產品定位：就是決定到底做什么類型的商業地產。便利型近鄰型社區型區域型超區域型直銷折扣型特色型地塊性質目標消費者需求直接客戶需求發展商要求商圈商業設施分布政府需求產品定位產品定位影響產品定位因素 規模定

34、位規模定位：商業經營面積有多少，是否要帶公寓或者寫字樓，是否要在周邊建設住宅，是規模定位：商業經營面積有多少，是否要帶公寓或者寫字樓，是否要在周邊建設住宅，是否要搞公共景觀設施。否要搞公共景觀設施。規模只是企業獲利的一種手段，一味貪大求全，結果是企業重復建設加劇，產品供過于求，同質競爭嚴重。為了生存，企業不得不采用慘烈的價格戰等手段想方設法淘汰對手；規模定位一定要經過縝密和專業的市場調研，經過科學冷靜的科學評估，不能單憑開發商熱情或者政府意愿；目前還沒有科學的確定購物中心規模的公式，但我們研究認為，決定購物中心規模必須仔細研究以下幾個方面內容，經過論證來確定：發達地區案例分析所有的“mall”

35、都是購物中心，但不是所有的購物中心都可稱為“mall”。在美國，購物中心有多種形態，如鄰里購物中心、工廠直銷中心、生活方式購物中心等，這些購物中心面積在1.5萬平方米至5萬平方米之間，里面有餐飲、娛樂、電影院、健身中心等。對英國、日本、香港和臺灣4個國家或地區的統計表明，經濟越發達的國家或地區，平均每家購物中心面積越小。業態組合定位業態組合：就是確定購物中心需要引入哪些業態，這些業態經營面積該多大，主要業態的平面或者垂直布局方案，主力業態、次主力業態的商戶定位；業態組合是后期商場經營成功與否的關鍵。因為一旦確定了業態組合并通過招商進行固化，動態調整將非常困難，因此，要經過大量調研和充分論證，確

36、定購物中心的功能、業態和業態組合、品類和品類組合、商戶組合。業態組合定位表功能定位業態組合品類組合商戶組合需要什么樣的服務滿足消費者什么樣的需求如何才能超越競爭者 業態組合定位目的 建筑規劃定位建筑規劃定位的意義；明確主力商家的需求，減少建設之后的摩擦；從硬件上完成商業服務的需要，確保日后商業需求；建筑規劃定位后需要依靠專業技術人員來實現項目特色風格的需要。建筑規劃的功能確定商業主題概念的表達方式；滿足主力店、次主力店的選址要求；滿足商鋪經營的功能需要；滿足政府對商業設施管理的規范要求；滿足開發商的項目要求和想法；滿足商業地產經營管理的需要。建筑規劃案例商業建筑設計上的感悟案例：東京六本木 商業建筑設計上的感悟案例：東京表參道 澳門威尼斯人購物中心 實戰全案分析 謝謝！預祝中部商業地產項目開發成功！