1、1. 物業11 物業的起源與含義A.物業管理的起源物業管理于 1860 年起源于英國，到現在有超過一百年的歷史。雖然在中國只有約十幾年的時間， 在當時英國經濟發展迅速， 城市人口大量增加， 房屋的需求也相應增大， 這就導致了居住環境變的惡劣， 房屋設施損壞嚴重， 租金拖欠問題突出。 OC tacia Hill 女士為其物業制定出一套行之有效的管理辦法，獲得了成功，首開物業之先河。從此物業管理逐的到世界各地，并不斷發展成熟。香港的物業管理也是沿自英國（殖民地） 。大約在 50 年代，香港可以說是沒有物業管理， 使早期發展的一些物業因無維修保養、 日久失修而開始破落， 居住環境惡化。 到了這種地步
2、， 人們開始逐步認識到防止建筑物過早殘舊是有效的物業管理不可缺少的條件，且可使物業增值、保值。在 50 年代中期，香港政府興建了大量的廉租屋以應付需要。 因而從英國聘請了多位專業人士來港從事物業管理。可以說專業物業管理是由政府引進的。到了 60、70 年代，由于大量大型私人樓宇的興建， 公共設施更加完善， 而住戶的生活素質也在炎提高， 對完善的專業物業管理所提供的服務更加重視，也開始逐成熟。我國的物業管理大家在 5 年前可能還沒有聽過， 其實中國第一家物業管理公司是在 80 年代初在廣東成立的。開始多數是以合資的形式負責外銷樓的管理，但隨著人們生活水平的提高對服務有了更高的要求。 物業管理迅速
3、在中國推行開來。現在，我可以說在座的各位很幸運， 因為大家加入了一個被譽為十大朝陽行業的物業管理行業。香港與中國的物業管理公司目前基本上都有兩類， 一類是依附于大型發展商的物業公司，臺香港長江集團、恒基，大連的萬達，他們通常只管自己的物業，競爭相對較小； 另一類就象我們戴德梁行， 沒有自己的物業， 但是優勢是比較專業，并且對中小業主來說心里感覺更好。因為我們更加可以照顧到他們的利益。B物業管理的含義說到物業管理，我們首先要搞清楚什么是“ 物業”。“物業” 一詞是由英文“property ”引譯而來的。就我們所稱的物業管理公司，在英文就是“property Management Co ., Lt
4、d”。“property ”的本意是比較廣的，包括“ 財產、資產、擁有物、房地產” 等。但從物業管理的角度來說，物業是由已建成投入使用的各類建筑物及相關的設備、 設施和場地。 它可以是一個住宅小區、 一個單棟公寓，或是一個寫字樓、商場和賓館等。12 物業的分類根據使用功能的不同，物業可分為以下 4 類：（1） 居住物業：如住宅、公寓、別墅等；（2） 商業物業：如綜合樓、寫字樓、酒店、娛樂等；（3） 工業物業：如廠房、倉庫等；（4）其 它：如車站、醫院、學校、機場等。2 物業管理21 物業管理的含義物業管理的定義有很多種，還將有一個統一的說法，但是都大同小異。“物業管理” 是指物業管理企業受物業
5、所有人的委托，依據物業管理的法規和管理公約，對物業進行維護、修繕和整治，并對物業業主及使用人提供綜合性的服務。這里面就涉及到幾個問題： “物業管理企業” 、“物業所有人” 、“受委托“ 、“依據法律、公約”、“干什么”。22 物業管理工作的宗旨1 有計劃地進行物業維修保養，保持和提高物業價值；2 建立高效率管理機構，降低管理成本；3 保持管理公司與業戶、發展商及政府各部門的關系；4 提供 24 小時不間斷的優質服務，提高物業價值。23 物業管理的基本內容1 物業日常事務的管理。如接待投訴、處理客戶關系、停車場及其他設備的運行、人事管理、人員配置等。2 物業的清潔、保安及維修保養。3 財務管理及
6、物業保險。4 公共關系及社區活動。5 有償服務。24 物業管理費的構成1. 物業管理公司的人員工資和按規定提取的福利費2. 公共設施、設備日常運行、維護及保養費用3. 綠化管理費4. 清潔衛生費5. 保安費6. 辦公費7. 物業管理企業固定資產折舊費8. 法定稅費2.5 物業管理的基本環節 ：一、一、策劃階段二、前期準備1早期介入2 確 定檔次及服務標準3 給 成管理企業（選聘）1 機構設置及人員培訓2 人員選聘及培訓3 制定規章制度1 物業的接洽驗收三、啟動階段2 用戶入住3 用戶檔案資料的建立及文件簽署了解及配合管理 發放業戶手冊配合搬遷 衛生、交通、安全工作裝修管理1規范化治理2繼續培訓
7、3應急措施4巡回檢查5協調與其它部門、單位的關系四、日常服務26 物業管理的特點最基本的物點是業主自律與物業管理企業的統一專業化管理相結合。（1） 業主自律業主是物業的主人，不僅擁有自己所占的部分，也是整個物業的主人之人（小業主）。物業管理的好處，是全體業主共同的責任，關系到每一個業主的自身利益。首先，業主對自己的財產負責，具有和行使管理權，這是業主自治。其次，物業在使用過程中，既有全體業主的共同利益，即公共利益，又有單個業主的各自利益。 單個業主的利益要服從公共利益， 這就是業主自律。業主自律有兩個關鍵環節，一是要有一個全體業主共同遵守的業主公約來指導、規范和約束所有業主和使用者的行為。業主
8、公約是所有業主和使用人自律的保證，也是實行業主自治的前提。其次是要成立業主委員會，代表廣大業主的利益來管理整個物業，選擇物業公司、協調、監督物業公司的工作。業主委員會對物業公司具有選擇權和解釋權是業主自治的關鍵。（2） 物業管理企業的統一專業化管理物業還必須由物業管理企業實行統一專業化的管理。物業管理涉及到各方面，有各種各樣的矛盾和關系需要協調處理。各項工作的專業性、技術性又很強。要提高物業管理的水平，降低物業管理的成本，就必須由專業的物業管理公司對物業實行管理。27 物業管理與傳統的房地產管理的區別（1）管理手段不同傳統的房地產管理是以行政手段來進行管理；物業管理是企業化、科學化的管理，以經濟手段來進行管理。（2）管理單位性質不同傳統的房地產管理是計劃經濟下的政府行為，是福利型的、無償的；物業管理是市場經濟下的企業行為，是經營型的、有償的。
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