1、物業工程管理方案 一概述 物業服務是隨著房地產綜合開發的發展而衍生出來的產物，它作為房地產 品的消費環節，是房地產綜合開發的延續和完善。追求舒適、安寧、祥和、優雅的居家環境和便捷的生活、商務空間，也已成為二十一世紀現代城市人物質文明和精神文明需求的基本標志，同時成為各轄區花園的物業服務所必須達到的基本要求。 我們將在 “科學管理，摯誠服務；專業呵護，激情超越”的質量方針指導下，力求從各個區域由接管開始，對各項工作精細化、規范化管理，為公司品牌建設和延續打下堅實基礎，并為房產銷售提供有力支持，以促進樓宇的進一步銷售。我們將以最大限度的為地產銷售做好物業服務支持為己任，加強品質監控，用良好的管理與
2、真誠的服務，合理解決微利潤與高標準之間的矛盾，爭取做到兼顧的同時，達成開發商與物業服務公司社會效益、經濟效益的雙贏。另一方面著手現在、放眼將來。不僅僅把接管項目作為我們物業服務規范化、精細化的重要開始，更看重的是將來更深層次、更長遠、更廣泛的品質提升。我們殷切的希望通過我們的不斷溝通與攜手努力，共同來打造和維護企業品牌，樹立企業形象。希望能夠依托公司良好的品牌優勢和社會影響力，使我司品牌能夠得到提升和發展。 二、物業工程部內部統籌管理： 1) 負責工程設備及人員的管轄和調配，培養、鞏固骨干隊伍，切實保障設施設備的安全運行與裝修設施的完好； 2) 深入現場，掌握人員和設備狀況，堅持每天檢查； 3
3、) 編制培訓計劃，定期對員工進行培訓，提高專業技術水平； 4) 制訂并完善崗位職責、工作程序與標準及規章制度，并督導實施； 5) 制訂部門工作計劃； 6) 主持召開班級別以上部門工作會議，落實層級管理，責任到人管理模式； 7) 每月總結工程維修質量，分析原因，落實解決措施； 8) 審核部門報表、請示和報告； 9) 制定工作計劃，對部門基層管理員工作質量進行檢查，并做出評估； 10) 整理上報部門合理化建議； 11) 組織部門創新活動； 12) 處理下級上報的各類問題； 13) 處理突發事件； 14) 組織本部門評優活動。 3、協作其它部門 （1）協助保安部做好安全防范及跟蹤落實工作； （2）協
4、作人力資源部做好人員培訓、員工生活工作； （3）協調外部門對維修部提出的其他工作要求。 4、對客服務管理 （1）及時處理業主提出的問題； （2）處理突發事件。 5、自我管理 （1）根據公司要求制定個人年度、月度學習計劃； （2）按照計劃和實際工作要求參加公司組織的相關培訓； （3）聽取各層級管理方面意見，并逐條落實； （4）定期自我總結，總結管理中的不足。 三、督促和落實部門內部管理計劃： 1、部門班以上級別工作例會 （1）主持部門工作例會； （2）傳達公司會議精神； （3）公布內部自查中存在的問題，表揚好人好事，做到獎罰分明。 2、學習與研究 （1）每天利用部門例會時間學習企業文化； （2）
5、組織人員研究解決工作中存在的疑難問題； 3、督促基層管理人員培訓部門員工 (1)督促部門班組長或專業技術人員有對部門員工進行培訓的職責； （2）每月至少一次對部門員工進行專業培訓；提升員工的服務意識，調動員工的積極性，培養自豪感和凝聚力。職業道德規范和日常用語規范培訓,員工通過訓練有素的言行舉止，共同塑造興廣物業的公眾形象。 （3）培訓重點立足研究業務，提高專業技術水平，力求一專多能，加強管理，培強責任感，提高發現問和解決問題的能力； （4）培訓做到結合實際工作中存在的問題，分析事故發生的原因，總結經驗教訓； 4、檢查與評估 （1）檢查工作，定期做出評估； （2）檢查工作表格的填寫情況； （3
6、）檢查員工對公司企業文化學習情況； （4）對重要設備、機房每天至少巡視一次。 5、溝通會 （1）每周組織一次例會，總結本周工作，針對存在的問題，提出解決方案，并布置下周工作； （2）每周組織一次“員工溝通會”，了解員工思想狀態、探討工作中的不足，發揮員工的創造性，鼓勵員工提供合理化建議，對上級管理人員的評估、個人具體問題； （3）及時通報溝通會內容； （4）每周組織一次裝修組例會，了解近期裝修施工過程中存在的頑癥，結合現有裝修管理制度進行整改、研討可行性方案和措施；（為了有效減少一線裝修管理員的工作責任心問題，制定每月區域性輪崗制度，將有效抵制個別裝修管理員的違紀行為（5）將溝通會內容整理在案
7、，上交物業公司片區主任審閱指導。 6、專題總結會 （1）對重復發生的同類問題找出發生原因，并拿出整改措施； （2）追究相關人員的責任； （3）擬定分析報告，報片區主任審批。 7、“創新、合理化建議”制度的落實 （1）收集合理化建議，審核建議匯總表； （2）審批后組織實施創新合理化建議； 8、設備安全運行工作 （1）制訂設備安全運行責任制； （2）督導基層管理人員對重點設備進行不定期的抽查檢查工作。 四、與其他部門協作 1、配合公司其它部門工作 積極做好與公司其它部門的溝通，做好配電、供水、弱電維修工作。 2、質量跟蹤 現場跟蹤重大質量問題，查明原因，提出解決措施。 3、與行政部采購管理負責人協
8、調 （1）保證各類備品備件的及時供應； （2）做好設備零配件的管理。 4、與其他部門協作 （1）與相關部門協調，做好設備維修、改造工作； （2）做好使用設備部門的技術操作培訓。 五、對業主服務管理 1、閱讀報表 （1）閱讀當日工作日志，檢查設備巡查表，掌握設備運行情況； （2）閱讀當日設備維修登記表，掌握設備維修情況。 2、現場督導 （1）親臨現場指導，及時解決協調問題； （2）對督導過程中遇到的問題及時進行補救。 3、處理客人投訴或突發事件 （1）出現客人投訴或突發事件，第一時間趕赴現場，查找原因； （2）協調相關部門及時處理解決，關系到對業主服務的要賠禮道歉，升級服務； （3）若屬人為原因
9、造成，查找責任人，將落實情況匯總及時拿出處理意見。 六、自我管理： 月度總結 進行月度工作總結,必須包括本月工作進展、存在問題及原因、擬采取的解決方法；進行個人總結，找出個人自身不足，言明下月努力方向。 七、區內各軟硬件設備設施維護巡查計劃和規范要求： 1. 設備機房 1） 每月清潔 1 次，室內無雜物。 2） 在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。 3） 設施設備標志、標牌齊全。 4） 在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。 5） 交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 2.1 共用部位： 1 房屋結構 每季度檢查 1 次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象
10、時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。 2 建筑部件 1） 每季度檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。 2） 每月巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等。 3） 每月檢查 1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面等。 4） 每年多雨季節和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3 附屬構筑物 1） 每月巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。 2） 每季度檢查 1 次雨、污水管井等。 3） 每季度巡查 1 次大門、圍墻、圍欄等。 4） 每月巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 5） 每年檢測 1 次防雷裝置。
11、信號系統應加裝信號級電涌保護器。 2.2 二次供水設施 1 每月檢修水泵一次，每天每班次巡視生活水泵房不少于2次，并填寫運行記錄； 2 生活水池（水箱）每年消毒次數不少于2次；并有消毒處理記錄； 3 機房需人走上鎖。 2.3排水系統 1 排水設施 每月對排水系統進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。 2 污水泵 汛期每日巡視 2 次，平時每日巡視 1 次，檢查設備運行狀態；每周進行 1 次手動啟動測試；每季度養護 1 次。 3 化糞池 每一年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。 2.4 消防泵房 1.每日檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力
12、表指示。在正常 情況下，生活水泵、消火栓泵、噴淋泵、潛水泵的選擇開關應置于“自動”位置。 2.消火栓泵、噴淋泵每月應手動點動操作一次，確保消防泵在緊急狀態下的 正常使用。 3.維修員每周對泵房地面和設備外表進行一次清潔。 4.按照水泵維護保養規程定期對水泵進行維護保養，并作好相關工作記錄。 5.保證水泵房的通風、照明設施完好。 6.未經部門負責人許可，非工作人員不得入內，離開鎖門。因工作原因必須進入機房的人員，當值人員必須詳細記錄表機房外來人員登記表上。 2.5 照明和電氣設備 1 樓內照明 每班巡視 1 次，一般故障 8 小時內修復；復雜故障 1 日內修復。 2 樓外照明 每日巡視 1 次，
13、一般故障 12 小時內修復；復雜故障 3日內修復；每 2 周調整 1 次時間控制器。 3 應急照明 每日巡視 1 次，發現故障，即時修復。 2.6 變配電系統 1 每日巡視檢查設備房設施設備，并填寫運行記錄； 2 每月檢查緊固系統接線端子，保證接觸良好； 3 每月檢修發電機1次，并試車15分鐘； 4 雷雨季節來臨前檢查系統防雷接地情況； 5 檢測：每年檢驗 1 次內部結算電能表。 2.7 智能可是監控門禁系統 2.7.1 監控系統： 每周維護檢查紅外線報警裝置一次，進行故障測試； 每月維護除塵一次，確保錄像清晰； 每月全面檢查線路接頭及系統元件； 具體如下： 報警控制管理主機：每月檢查設備運行
14、狀態1次； 每月表面清潔 1 次； 每年內部除塵1 次。 對講門口機每月檢查2次按鍵、顯示屏等；表面清潔每月/ 2 次。 網絡控制箱：每半年檢查 1 次外觀、接線；每半年表面清潔 1 次；每 年內部除塵 1 次。 紅外對射探測器： 每月檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔 1 次；每年內部除塵 1 次。 圖像采集設備：每周檢查 1 次監視畫面、錄像功能；每月表面清潔 1 次；每年內部除塵 1 次。攝像機：每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等， 進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔 1 次；每年防護罩內 部除塵 1 次。 解碼器 ：每季1次對防雨罩、接線進行相應的調
15、試；每月表面清潔 1 次；每年內部除塵 1次。 云臺：每半年檢查 1 次運轉、接線，進行清晰度調校；每半年 表面清潔 1 次；每年轉動部位上潤滑油 1 次。 巡更點：每季度檢查 1 次外觀；每季度表面清潔 1 次；每日存儲 巡更記錄。 讀卡器：每季度檢查 1 次外觀；每季度表面清潔 1 次，查看防水 狀況。 電磁鎖門鎖：每季度檢查 1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕：每季度檢查 1 次開鎖功能、接線。 2 可視對講系統： 每天早晚巡視檢查單元門機機門鎖一次，保證系統正常使用； 每周檢查器件箱及備用電源； 每年由外委公司進行系統全面維護檢修保養一次，并根據需要更新電源及配件。 每日檢查 1 次監視
16、畫面、錄像功能；每周表面清潔 1 次；每季度內部除塵 1 次。 3 停車管理系統： 辦理新卡及續繳管理費后當天內錄入用戶信息； 系統管理員每周進行系統維護一次； 維修班每天檢查道閘、讀卡器及出票機； 外委公司保證系統維護半年內不少于三次。 2.8 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。 2 在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。 3 每月對電梯例行檢修2次，日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修
17、。 4 應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。 5 配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。 6 發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向電梯維保單位負責人報告。物業服務人員應在15 分鐘內到達現場，專業維修人員應在 30 分鐘內到達現場。 2.9 園林景觀水系統 1 每天開啟水景前檢查系統管網及控制部件；每季度進行防滲漏和防漏電檢查，保證用電
18、安全。 2 使用期間每周巡查 1 次噴水池、水泵及其附屬設施，并配制水處理藥劑， 水質符合衛生要求；3 每年進行一次系統設備維護保養檢修，管道閥門油漆。 4 設置必要的安全警示標志。 2.10 有線電視系統 1 每天巡視機房次數不低于1次，并適時監控信號源質量； 2 接業主報修1小時內解決問題； 3 每周全面檢查一次線路信號放大器，發現問題一小時內通知電視網絡公司解決； 4 每年信號接入單位系統維護保養不少于2次。 2.11 網絡系統 1 每天早晚巡視檢查單元門機機門鎖一次，保證系統正常使用； 2 每周檢查器件箱及備用電源； 3 每年由外委公司進行系統全面維護檢修保養一次，并根據需要更新電源及配件。 總之，物業服務工作是講究團隊協同作戰的一項工作，也是一項細水長流的工作，更是一項需要我們不斷堅持，不斷總結，不斷付出的一項工作。任何一個環節做得不到位，都會對整個物業工作帶來極大的影響，我們必須統一思想，上下一致，才能無微不致、無往不勝，真正把物業服務工作落到實處。在公司領導的帶領和大力支持下，物業公司管轄下地各小區的物業管理工作，圍繞以服務為主的發展思路，創新工作模式，強化內部管理，外樹公司形象，努力適應新形勢下對物業管理工作的發展要求，制定了清晰的運作路線，并展開行之有效的工作。
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