1、深圳市金地物業管理有限公司法律培訓講義 一、物業管理法規及適用 二、物業管理過程中常見的法律問題 1、物業管理權的取得； 2、前期物業服務合同和業主臨時公約； 3、物業的接管驗收； 4、入伙及裝修管理； 5、業主大會與業主委員會；6、物業的使用與維護及日常管理中涉及的法律問題； 7、物業管理服務收費； 8、物業專項維修資金三、勞動爭議中常見的問題四、物業公司資料、證據及時收集、保存的法律意義五、公司合同評審的規章制度一、 物業管理法規及適用1、 行政法規：物業管理條例2、 廣東省地方性法規：廣東省物業管理條例3、 深圳市地方法規：深圳經濟特區住宅區物業管理條例 4、 國務院部門規章：物業管理師

2、資格考試實施辦法、物業管理師制度暫行規定 、物業管理師資格認定考試辦法、國家發展改革委、建設部關于印發物業服務收費明碼標價規定的通知、物業管理企業資質管理辦法、關于印發普通住宅小區物業管理服務等級標準、 國家發展改革委、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知、建設部關于印發前期物業管理招標投標管理暫行辦法的通知、 建設部關于印發業主大會規程的通知、關于修訂全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及有關考評驗收工作的通知 、建設部關于轉發財政部關于物業管理企業執行房地產開發企業會計制度有關問題的通知的通知、物業管理企業財務管理規定5、深圳市政府規章：深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則、

3、深圳經濟特區物業管理行業管理辦法法律的適用：憲法效力高于一切法律、法規、規章，法律效力高于行行政法規、地方法規、規章，地方法規高于本級和下級政府規章，經濟物區法規根據授權對法律、行政法規、地方性法規作變通規定的，在本特區內適用。地方法規和部門規章之間不一致時，國務院認為適用地方法規的，可在該地方適用地方法規，國務院認為應適用部門規章的，應當報全國人大常委會決定。部門規章之間、部門規章與地方政府的規章之間對同一事項的規定不同的，由國務院裁決。二、物業管理過程中常見的法律問題1、物業管理權的取得11 小區物業管理權的取得方式是什么？物業管理條例第24條：國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分

4、離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業：1）、前期物業管理建設單位應當采用招標方式，但投標人少于3個或住宅規模較小并經政府行政主管部門批準的可采用協議方式；2）業主大會決議可采用招標或協議選（續）聘物業公司。非住宅物業：前期建設單位或業主大會均可采用招標或協議選（續）聘物業公司。2、 前期物業服務合同和業主臨時公約21 前期物業管理階段的時間是如何界定的？現有物

5、業管理法規并未對前期物業管理的開始時間作出明確規定，但一般認為前期物業管理應從業主入伙前開始，終于首屆業主委員會與業主大會選聘的物業公司簽訂的物業服務合同生效時，此后的階段即被稱之為物業管理階段。22 業委會與物業公司簽訂物業管理合同的法律地位？此前物業公司與發展商簽訂的前期物業管理合同及物業公司與業主簽訂的前期物業管理服務合同的效力？根據有關法律規定，業委會是代表業主與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，這一合同對全體業主和物業公司具有法律約束力。上述合同生效后，建設單位與物業公司簽訂的前期物業管理服務合同終止；物業公司與業主在入伙時簽訂的物業管理服務合同在沒有約定終止條件或未到期的情況下應繼

6、續有效，但不得與上述合同沖突。23 簽署業主臨時公約的注意事項： 1)、業主臨時公約的簽署主體為房屋買受人； 2)、業主臨時公約形式上盡量采用當地政府主管部門公布的示范文本，但相關具體內容應與前期物業管理合同的約定相符； 3)、物業公司應充分注重業主臨時公約的作用；4)、業主臨時公約應在銷售物業之前制訂完畢并予公示，房屋建設單位與物業買受人簽署房屋買賣合同的同時，應要求物業買受人一并簽署業主臨時公約。3、 物業的接管驗收31 發展商的保修義務是什么？建設工程質量管理條例第40條：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的

7、該項工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其它項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日計算。 在以上法律規定及合同約定情況下，保修責任應當由施工單位及發展商承擔，保修期滿，由物業公司負責維護，但費用從本體維修基金中支出。32 物業公司在接管驗收時的注意事項有哪些?321接管條件： 1）、住宅區建設工程的公共設備、設施配套齊全，并符合規劃、設計及有關規范的要求； 2）、住宅區經市房地產開發管理部門進行竣工綜合驗收合

8、格，且驗收資料齊全； 3）、有符合規定的住宅區物業管理啟動資金、物業管理辦公用房、物業管理經營用房； 4）、住宅區共用設備、設施運行正常、完好，并經有關管理部門驗收合格； 5）、建筑渣土、施工機具和各類臨時建筑等全部清理完畢； 6）、住宅區依據規劃分期建設，部分建成并具備使用功能移交物業管理的，在建成部分與建部分之間已采取安全隔離措施。322、接管驗收內容： 物業管理企業應當對物業共用部位、共用設施設備，包括房屋的主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝飾、水、電、氣、衛、消防、電梯等進行查驗。333、物業管理資料的接管和移交 建設單位或業主委員會應當按照物業管理條例第二十九條第一款的相關規定向物業管

9、理企業移交物業管理資料。 4、入伙及裝修管理41 業主裝修過程中禁止改變建筑物外觀及主體結構的法律依據是什么？住宅室內裝飾裝修管理辦法第5條：住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構。第6條：裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗。深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則第30條：業主、承租人和其它非業主使用人對房屋本體自用部位及設施進行裝修的，不得改變房屋結構、外貌和用途，不得破壞房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面和通道。42 業主在小

10、區公共部位亂搭建的引起的法律問題及物業公司的應對措施有哪些？國家物業管理條例第47條規定：對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面的法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。廣東省物業管理條例第39條規定：業主或者使用人違反本條例第二十三條、第二十四條規定的，由業主委員會或其授權的物業管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物業管理公司恢復原狀；恢復原狀所需的費用以及對他人造成損失，由責任人承擔。深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則第60條：違反本細則第三十條進行違章裝修的，物業管理公司有權制止，并限期改正；逾期不改正的，可根據業主公約

11、和委托管理合同的規定進行強制恢復；違章裝修造成他人損失的，應當承擔賠償責任。這應當分兩種情況1、只有個別業主能進入使用的公共部位，如二樓平臺，業主地下室；2、業主均可進入的公共部位，如花園；對于第一種情況，因上述規定有不一致的地主，國家條例沒有規定物業公司有權恢復原狀，廣東省、深圳市的規定有，在這里按立法法規定應當適用國家規定，并且物業公司沒有強制執法權，實際上不可能進入業主家里恢復或者強制恢復，但物業公司有義務采取包括不讓違法施工的材料進場、發出違規整改的通知、通知業委會、向政府有關部門報告的形式，但不得采用停水、停電，強行進入業主家中的形式。對于第二種情況，物業公司可以根據實際情況，靈活采

12、用上述法律規定，作為我公司一定要按公司的有關流程，謹慎穩妥辦事。5、業主大會及業主委員會51 業主委員會組織的性質、法律地位及與物業公司的關系是什么？業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成，業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生，是一個群眾性自發的組織。業主委員會與物業公司是物業管理委托與被委托的關系，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同。52 物業公司在召開業主大會、成立業委會時的法律地位及應盡的義務是什么？深圳市業主大會和業主委員會指導規則第13條：業主大會成立的法定條件成就后60日內，建設單位或物業管理企業應當書面告知物業所在地街道辦事處和區主管部門；業主也可書面

13、告知物業所在地街道辦事處和區主管部門。第14條第2款：區主管部門應當指導籌備組開展工作。物業管理企業應當配合籌備組開展工作。從上述規定看，物業公司在召開業主大會時是配合的角色，主要義務是知會有關部門召開業主大會，并配合籌備組工作，這個配合工作包括向籌備組推薦熱心公益事業、能公平公正對待甚至對現有物業抱有好感的業主作為業委會的候選人，提供場地、辦公條件，一定的物質條件及維持秩序等。需要指出的是，作好上述配合工作，贏得業主及業主委員會的人心，才能在將來簽訂物業委托合同以及此后的物業管理中得到業主和業主委員會的有力協助，這是物業公司獲得長期業務來源的最重要的方法之一，應高度注意來加強這一工作。 53

14、業委會成立后的運作經費來源及標準？此前深圳市業主委員會規則規定業委會成立后的運作經費按所管理房產套數每年510元的標準從管理費中列支，但此規則在深圳市業主大會和業主委員會指導規則生效后已廢止，新的規則又沒規定，也沒有法律可依據，因此一旦出現業委會要求物業公司提供運作經費事宜，可參照已廢止的標準協商處理。 54 業委會換屆選舉時物業公司所處的法律地位？深圳市業主大會和業主委員會指導規則第46條：業主委員會的任期為3年。業主委員會作任期屆滿前2個月內，業主委員會和物業公司應當報告區主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。從以上規定可以看出，在換屆中物業公司仍然是有通知義務，雖未明確規定配合義務

15、，但在實際工作中配合義務仍然存在。6、物業的使用、維護及日常管理中涉及的法律問題61房屋中業主專有部位的維修責任？毗連部位的維修責任？本體共用部位的維修責任？公用設備、設施的維修責任？深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則第3條第款：自用部位的維修養護由業主實施并承擔費用，或委托物業管理公司組織實施。深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則第35條第一款：房屋毗連部位及設施(以下簡稱“毗連部位”)的維修責任人為毗連業主。深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則第3條第款：房屋本體共（公）用部位及設施（以下簡稱“共用部位”）的維修責任人為房屋本體內的全體業主。深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則第

16、3條：住宅區公用設施、設備、公共場所（地）的維修責任人為管委會。62物業管理用房來源及依據是什么？物業管理條例第30條：建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則第21條第2款：物業管理用房的計算公式為：管理用房面積（平方米）=人均管理用房規劃指標住宅區房屋總套數戶均人口數。63 物業公司商業用房的來源及依據是什么？深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則第20條第1款：開發建設單位應在管委會成立之日起二個月內，按條例規定向管理委會劃撥住宅區公用設施專用基金，并以多層住宅區總建筑面積的千分之三、高層住宅區或別墅區總建筑面積的千分之二的比例提

17、供部分商業用房，如有特殊情況，可延遲移交商業用房，但延遲不得超過六個月。第3款：條例實施前入住的住宅區，原來沒有辦公用房和商業用房，應當按規劃補建，按規劃不能補建的，由開發建設單位與管委會協商以其它方式等價補償。64 相鄰權的法律依據及糾紛產生的原因？物業公司在糾紛中的法律地位及應對措施是什么？民法通則第83條：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，陪償損失。依據上述規定，物業公司不是相鄰權糾紛的當事人，應在業主間相鄰權糾紛中（如滲水、漏水）處于公平公正的

18、中立地位，積極協調化解業主之間的矛盾。65小區內禁止餐飲業及其它產生污染的項目的政策、法律依據是什么？深圳經濟特區建設項目環境保護條例第30條 公眾對建設項目環境保護工作享有知情權、參與權和監督權。建設單位和環境保護部門應當依照有關規定公開建設項目相關信息，認真聽取公眾意見，接受公眾監督。第38條 在住宅區、學校、機關、醫院等環境敏感區域，設立可能產生油煙、惡臭、噪聲、振動、熱污染或者其他污染的建設項目，建設單位應當就污染防治方案征求項目所在地有關單位和居民意見。第39條 環境保護部門認為必要時，可以對公眾意見進行核實。對公眾提出的各種意見，環境保護部門應當認真研究，必要時予以說明。公民、法人

19、或者其他組織認為環境保護部門的審批決定侵犯其合法權益的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。從以上規定可以看出，對于在小區內設立的污染項目，作為公眾有知情權、參與權、建議權、監督權，提起行政訴訟權，可以在出現污染項目時依法保護自己的合法權益，而國家的法律和政策也是反對在小區內設立可能產生環境污染的項目，以免引起業主的投訴或起訴。我司以前管理的某小區，因裙樓改變規劃設立餐飲業引起樓上業主不交管理費，我司起訴后，法院認為我司沒盡到管理責任，判令業主只負擔一部分拖欠的管理費，從這一判例也可以看出，國家對在小區內設立餐飲業是反對的。再如某物業公司管理的一小區，發展商的商業管理公司允許裙樓商場在業主房

20、產下面的公共樓道內安裝大型空調，引起業主投訴、起訴，最后幾家侵權單位含物業公司拆除了空調，向業主賠禮道謙，才了結了該糾紛。66小區停車場產權歸屬及停車費的收取依據是什么？物權法出臺前，尚無法律明確規定小區停車場產權的歸屬，但目前深圳市的商品房買賣合同一般都約定，停車位歸發展商所有，因此，在法律沒有規定的情況下，應按合同約定產權屬發展商所有。 深圳市停車場規劃建設和機動車停放管理條例第42條：住宅區停車場管理單位收取停放服務費的，管理單位應當按照本條例第三章的規定辦理深圳市經營性停車場許可證。即產權單位或者物業管理企業可以依據上述規定，辦理許可證后進行經營。67小區停車場車輛丟失的法律責任物業公

21、司是否應承擔？深圳市停車場規劃建設和機動車停放管理條例第45條：停車場內的機動車受到損害或者丟失的，機動車所有人可以向機動車投保的保險公司要求賠償，停車場管理單位應當提供必要的協助。 經營性停車場的管理單位因不履行本條例規定的職責或者因不符合停車場管理規范而造成停車場內的機動車受到損毀或者丟失的，應當依法承擔相應的賠償責任。68小區內設施造成人身損害時物業公司的法律責任？最高人民法院關于審理人身損害賠償案的司法解釋第6條：從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予

22、支持。作為物業公司來說，應不應當承擔人身損害責任，首先應區分在小區紅線內和紅線外，即小區外的設施只要不是物業公司設置的，即不承擔責任；其次，小區內若物業公司未盡到職責范圍內的提醒、保護等義務，例如未在小區內水池邊設警示標志、未設置護欄等，即應承擔責任。例如深圳龍崗區某花園邊的水池淹死三小孩案件，因水池在小區紅線外，法院判決物業公司不承擔責任。69小區內高空拋物、懸掛物、擱置物墜落造成人身損害時物業公司的法律責任？小區內樹木傾倒、折斷或者果實墜落致人損害的責任？小區內堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的責任？民法通則第126條規定：建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫

23、落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。對于高空拋物，拋物人應當承擔責任，物業公司雖不應承擔責任，但也應在公益廣告中或公告欄宣傳高空拋物的危害。對于懸掛物、擱置物墜落造成人身損害時，應分清是業主私人房產部位還是物業的共用部位，前者物業公司不承擔責任，后者應承擔責任，這里的關鍵是發生損害后立即固定證據，來證實是哪里的懸掛物、擱置物造成損害，不能證實來自哪里，則物業公司應承擔連帶責任。例如，我公司管理的某小區發生一起玻璃墜落致人傷害案，因案發當時沒有固定證據，事隔兩年后法院不能查明事實，就依法判令與該損害有關的七家單位（包括我司）共同承擔連帶責任

24、。最高人民法院關于審理人身損害賠償案的司法解釋第16條：下列情形，適用民法通則第126條的規定，由所有人或者管理人承擔賠償責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外：（二）堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的；（三）樹木傾倒、折斷或者果實墜落致人損害的。作為物業公司來說就要管好小區內的堆放物品，特別是正入伙期間尤其要注意，小區內的樹木要注意在暴風雨天氣的管理，以免傷人，另外果實要及時采摘。例如美國夏威夷的一起椰子墜落傷人案之后，管理當局就在椰子成熟前及時采摘。610 業主在小區內受到犯罪行為人身侵害或業主家庭財產被盜時物業公司的法律責任？毫無疑問，刑事責任及民事責任應由兇手承擔，但民事賠償的連帶

25、責任物業公司要不要承擔哪？這要分具體情況，但只要物業公司盡到了出入登記、巡邏、監控等責任，一般就不應承擔民事賠償責任。 7、 物業管理服務收費 71 物業管理收費酬金制與包干制的區別是什么？物業服務收費管理辦法第9條：包干制是指由業主向物業管理企業支付物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。72未入伙業主拖欠物業管理費時，物業公司應采取哪些措施預防在追收時陷入被動？物業管理條例第42條：已竣工

26、但尚未出售或尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。依據上述法規，物業管理費從業主入伙之日計收，但實際上在發展商通知入伙后，部分業主因種種原因未收樓，一旦這些業主拖欠物業管理相關費用時，因物業公司拿不出相關證據證明業主收到入伙的通知，法院往往判物業公司敗訴，為防止該情況出現，入伙之日的兩個月后，對未入伙業主，物業公司應及時向發展商及郵局收集通知業主入伙的相關資料，包括特快專遞簽收回執（郵局只保存六個月）、報紙刊載的入伙公告和其它形式的通知，以及業主身份證等，這一工作應放在集中入伙后立即開始。73業主不交物業管理費、水費、電費、本體維修基金及上述款項滯納金時物業公司是否可以采用停水

27、、停電的方式催繳？物業管理條例第45條規定：物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。從以上規定可以看出，供水、供電單位與業主之間是供應水、電的合同關系，若出現用水、用電沒有抄表到戶情況時，物業公司也只是作為上述公用事業單位的委托單位代為收取費用，與業主之間只是一種代收代付費用的關系，若業主出現不交水、電費的情況，物業公司應利用合法的渠道解決，而不能采用停水、停電等侵權的形式追討。而拖欠物業管理費、本體維修基金、滯納金等費用與供水供電不是一個法律關系，更不能采用停水、停電的方式追討。

28、74房產轉移或被拍賣時原業主拖欠的相關物業管理費應由誰來承擔？業主拖欠物業管理費用是一種債務，應該由轉賣或被拍賣房產的業主來承擔，但經債權人同意（物業公司），也可約定由房產買受人承擔。即在業主產權發生變更時，而業主還拖欠物業管理費時，物業公司應首先向原業主追償，除非新業主同意償還原業主的債務。8、 物業專項維修基金81公用設施專用基金的來源、用途及及依據是什么？深圳經濟特區住宅區物業管理條例第45條：開發建設單位應當在住宅區移交時，按住宅區除地價以外的建設總投資百分之二的比例，一次性向業主委員會劃撥住宅區的公用設施專用基金。公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。8

29、2本體維修基金（專項維修基金或住宅維修基金）的收取依據及標準是什么？物業管理條例第54條：住宅物業、住宅小區的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修基金。專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則第49條：住宅區竣工交付使用一年以上的，由業主自保修期滿后第一個月起按月向住宅區管理處繳納住宅維修基金；業主發生變更的，原業主所交的住宅維修基金不予退還。注意：在這里本體維修基金的起計日期是從保修期滿后第一個月起算，但國務院建設工程質量管理條例對住宅各部

30、位分別規定了不同的保修期限，哪保修期如何計算，為了保護物業公司的利益，就要在業委會或開發商與物業管理公司簽訂的物業管理委托合同里進一步明確為“本體維修基金從房產入伙后一年保修期滿時計收”，以進一步明確該費用的起計時間，一旦發生糾紛，可作為法律依據使用。深圳市工商行政管理局（物價局）深圳市住宅物業管理收費指導標準規定：住宅（房屋）本體維修基金（房屋保修期內不得征收，征收標準：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積0.15元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積0.25元。 其他房屋（含寫字樓、商業大廈、廠房等）的本體基金標準，參照上述規定標準執行，但經業主管委會或多數業

31、主同意，征收標準可適當上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標準的50%。83上述二基金的用途及使用程序是什么？深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則第52條：住宅維修基金的使用，由物業管理公司列出維修養護計劃，報管委會審議決定后實施，但管委會、物業管理公司應充分聽取所有維修養護房屋業主的意見。公用設施專用基金深圳未執行，執行后可參照此程序使用。三、 勞動爭議中常見的問題1、公司的規章制度與勞動法規之間的關系？能否以勞動者嚴重違反規章制度辭退勞動者？最高人民法院法院關于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋（一）第19條：用人單位根據勞動法第四條之規定，通過民主程序制定的規章制度，不違反國家法律、行

32、政法規及政策規定，并已向勞動者公示的，可以作為人民法院審理勞動爭議案件的依據。據此，用人單位的規章制度能否作為審理勞動爭議的依據，必須具備三個條件：第一、必須是由用人單位依法制定，內容必須符合勞動法及有關法律、法規；第二、必須經過職工代表大會或股東大會、董事會等權力機構或其它相應的民主程序通過；第三、必須要明確告知勞動者。所以，在公司規章制度具備上述條件的情況下，若勞動者存在嚴重違反規章制度的情況下，可以依據勞動法有關規定解除合同，但這一規定適用是有嚴格程序的，要具備充分證據，作為公司的管理者要慎重使用這一規定。2、勞動爭議發生之日是如何界定的？最高人民法院法院關于審理勞動爭議案件適用法律若干

33、問題的解釋（二）第1條：（一）在勞動關系存續期間產生的支付工資爭議，用人單位能夠證明已經書面通知勞動者拒付工資的，書面通知送達之日為勞動爭議發生之日。用人單位不能證明的，勞動者主張權利之日為勞動爭議發生之日。（二）因解除或者終止勞動關系產生的爭議，用人單位不能證明勞動者收到解除或者終止勞動關系書面通知時間的，勞動者主張權利之日為勞動爭議發生之日。（三）勞動關系解除或者終止后產生的支付工資、經濟補償金、福利待遇等爭議，勞動者能夠證明用人單位承諾支付的時間為解除或者終止勞動關系后的具體日期的，用人單位承諾支付之日為勞動爭議發生之日。勞動者不能證明的，解除或者終止勞動關系之日為勞動爭議發生之日。從以

34、上規定可以看出，“勞動爭議發生之日”的界定進一步明確，加重了用人單位舉證責任，賦予勞動者勞動爭議發生日主張權。勞動者在職期間的工資支付爭議，勞動關系解除或終止的爭議，用人單位必須證明書面通知勞動者的日期，否則勞動者主張權利的日期就是勞動爭議發生之日。3、工傷是如何認定的？工傷后用人單位采取的處理措施？工傷保險條例第14條規定：職工有下列情形之一的，應當認定為工傷：（一）在工作時間和工作場所內，因工作原因受到事故傷害的；（二）工作時間前后在工作場所內，從事與工作有關的預備性或者收尾性工作受到事故傷害的；（三）在工作時間和工作場所內因履行工作職責受到暴力等意外傷害的；（四）患職業病的；（五）因工外

35、出期間，由于工作原因受到傷害或者發生事故下落不明的；（六）在上下班途中，受到機動車事故傷害的；（七）法律、行政法規規定應當認定為工傷的其他情形。廣東省工傷保險條例第10條：職工有下列情形之一的，視同工傷：（一）在工作時間和工作崗位，突發疾病死亡或者在四十八小時之內經搶救無效死亡的；（二）在搶險救災等維護國家利益、公共利益活動中受到傷害的；（三）因工作環境存在有毒有害物質或者在用人單位食堂就餐造成急性中毒而住院搶救治療，并經縣級以上衛生防疫部門驗證的；（四）由用人單位指派前往國家宣布的疫區工作而感染疫病的；（五）職工原在軍隊服役，因戰、因公負傷致殘，已取得革命傷殘軍人證，到用人單位后舊傷復發的。

36、發生上述工傷情形時，作為用人單位應立即將受傷人員送附近與社保機構簽訂服務協議的醫療機構，情況緊急時可以先到就近的醫療機構急救；疑似職業病或者患職業病的，用人單位應當及時送省級衛生行政部門指定的醫療機構診斷治療，并及時保存和固定證據，按照有關規定使勞動者享受工傷保險待遇。4、勞動合同屆滿雙方解除勞動關系時，勞動者是否有權得到每年一個月的經濟補償？勞動法沒有對勞動合同期滿終止勞動合同關系，用人單位是否應當按員工工齡支付員工經濟補償金(或稱生活補助費)的問題作出規定，深圳經濟特區勞動合同條例 (特區法規)和深圳經濟特區勞務工條例 (特區法規)也沒有作出相關規定。但勞動部關于貫徹執行若干問題的意見 (

37、屬部門規章，下稱意見)第38條卻規定：勞動合同期滿或者當事人約定的勞動合同終止條件出現，勞動合同即行終止，用人單位可以不支付勞動者經濟補償金；國家另有規定的，可以從其規定。而全民所有制企業招用農民合同制工人的規定 (行政法規)第十七條、廣東省勞動合同管理規定(規章)第二十九條、廣東省外商投資企業勞動管理規定(規章)第二十一條卻規定勞動合同期滿用人單位仍應當按員工工齡支付員工經濟補償金(或稱生活補助費)。究竟應當適用哪個法律規定?勞動合同期滿終止，員工是否仍享有經濟補償？ 在代理勞動爭議案件過程中，深圳市各級勞動爭議仲裁委員會和人民法院普遍是適用原勞動部意見的規定，不支持勞動合同期滿的員工要求用

38、人單位支付經濟補償金的請求的。根據目前勞動用工的實際情況，為免用人單位規避對員工的經濟補償，并從經濟補償的“補償”性考慮，我認為，廣東省勞動合同管理規定和廣東省外商投資企業勞動管理規定關于勞動合同期滿，用人單位仍應當支付員工經濟補償金的規定更為合情合理，而原勞動部意見關于勞動合同期滿用人單位可以不支付員工經濟補償金的規定則相對不合情理。四、物業公司資料、證據及時收集、保存的法律意義？這類資料包括業主與物業公司簽訂的前期物業管理服務合同、業主公約、業主身份證明、收樓書、代收水電費合同等，這些資料對將來部分業主拖欠相關費用、違規裝修、財產人身損害賠償都有非常重要的意義，一定要及時收集，妥善保管。物

39、業管理中會產生包含上述問題在內的各種各樣的糾紛，在出現這些糾紛時，作為一個管理人員，一定要牢記在糾紛發生的第一時間就要收集各種能反映情況的證據，特別是書面證據，并及時取得法務人員的協助。例如金地工業區的某工業廠房的失火案。五、公司合同評審的規章制度1、合同簽訂的原則：凡因特定事項需設立、變更或終止合同各方權利義務的，而所設立、變更或終止的權利義務關系又不能及時清結的，都要簽訂書面合同。禁止未經過合同評審而擅自對外簽訂合同或加蓋公司、分公司、管理處的印章。禁止不按合同評審意見修改而擅自加蓋公司、分公司、管理處印章。所有以公司、分公司或管理處名義對外簽定的合同必須走合同評審程序，供水、供電部門簽定

40、的格式合同除外，但須經業務主管領導及相關業務部門審批。2、合同擬訂資信調查。合同簽訂前，合同經辦人應負責對合同對方的主體資格、經營狀況、技術裝備及經營信譽等情況進行調查了解，以確保合同得以順利履行。談判和草擬合同。合同談判應由相關業務部門、管理處或分公司（下稱“各業務機構”）派出具有相關業務知識的人員參與合同的談判。重大商務合同的談判可酌情商請公司領導及相關部門人員參與。起草合同文本必須如實、全面反映雙方的權利及義務內容、違約責任清楚、爭議解決方式明確，合同用語規范。3、合同評審合同審查分為各業務機構負責人初審、管理部門（公司法律顧問、公司財務部門、合同訂立履行需涉及的其他職能部門）評審、公司

41、領導審批三個層級。合同評審的業務申報部門提交合同評審表及合同草案前，如對方是公司法人，應要求對方提交以下資料：1、經年審的營業執照；2、涉及資質要求的資質證書，特種操作上崗證；3、合同經辦人的授權委托書；4、法人代表證明書；5、對方法定代表人（老板），經辦人的名片或其它注明聯系方式的資料；6、屬經招標而訂立的合同，應附招標的有關原始資料。如對方是自然人（個人）的，應提交身份證復印件及注明聯系方式的資料。網絡傳簽的合同文本，同樣須對方提交上述資料，由業務申報部門對提交資料進行初審，具備上述資料后方能上報。合同蓋章時須完整提交經評審修訂后的合同文本及以上資料，否則不予蓋章。業務申報部門提交的合同文本，對方是公司法人，且涉及我公司付款的，合同文本落款處須有對方的單位全稱、開戶行、銀行帳號等資料，審查過程中財務部門發現不符合要求的，有權要求業務申報部門補充資料或退回重新申報。四、 合同簽訂合同通過各級審查并作出相應修改后，一般應先交合同對方當事人蓋章/簽字后，再按公司印章管理規程規定蓋章；經濟類的合同原則上以公司名義對外簽訂，特殊情況下，須由公司授權，方可以分公司或管理處名義對外簽訂。五、 存檔合同經雙方蓋章簽定完畢，由業務部門負責在3個工作日內將合同文本及相關所附資料原件交公司檔案室保管，檔案室蓋入檔章后將合同文本復印兩份，分別交業務部門與財務部作為執行依據。