1、夯實裝修基礎，做好完美交樓 工程管理中心 蔣君 完美交樓的思考 快 速 精細化 量質(zhì) 一、精裝修管理 二、完美交樓 四、精裝修精細化管理思考 三、精裝修交樓案例分享 目錄 一、精裝修管理 中心 精裝修作業(yè)指引與技術標準精裝修培訓基地 幫扶、指導 完善、提升 常態(tài)、實戰(zhàn)新、弱 區(qū)域轉化、強化 監(jiān)督 執(zhí)行技術標準 落地 項目 打造精裝修體系 培訓基地專業(yè)人員培養(yǎng) 5月、8月兩場大型培訓會 9門實戰(zhàn)新課件 講師 培養(yǎng) 區(qū)域 培訓 資格 認證 專家 認證 專家：幫助區(qū)域提升工程管理人員精裝水平 基礎認證班專家認證班 培養(yǎng)一批具有： 1、精裝修前期策劃能力 2、疑難問題解決能力 3、過程創(chuàng)新能力 專業(yè)化

2、提升 區(qū)域要有精裝修專業(yè)人員、完善技術梯隊； 儲備專業(yè)的精裝修施工隊伍； 項目精細管理，一次成活。 專業(yè)配置：莞深、江蘇、安徽等技術部精裝工程師4人以上； 精英團隊：滬蘇、湖南、粵東。 區(qū)域內(nèi)交流、培訓、學習，整體提升 區(qū)域標桿 集團標桿 行業(yè)標桿 亮點創(chuàng)新，區(qū)域間交流 （展示區(qū)93分以上，貨量由集團評標） 工藝工法推行，管理經(jīng)驗積累 工藝對標、體系對標 （找差距，借鑒優(yōu)秀做法） 標桿引導 （區(qū)域要有自己標桿，展示區(qū)、貨量區(qū)） 精裝修“六條”紅線 類別項目 一、土建移交工作面 土建移交工作面記錄表 實測實量交接驗收 移交后出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題 二、交樓樣板層 樣板層要求 三、交付觀感 室內(nèi)觀感 室

3、外觀感 模擬驗收與整改 四、重點工藝控制 門檻石、擋水石 墻地磚勾縫 給水管帶壓施工 瓷磚開孔 五、假冒偽劣材料假冒偽劣材料偷工減料 六、成品保護成品與半成品保護 （根本） （標準） 一、土建移交工作面（按戶） 1、移交后出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題：沒有書面簽名移交手續(xù)的，處罰項目10000元，勒令停工，情況 嚴重，集團通報批評。（以戶為單位，3戶不合格，即觸碰紅線） 案例：江蘇寶應項目一標段場地移交亮點如下： 1、排查出的問題，“一戶一表”記錄與現(xiàn)場同時標示， 一一對應； 2、區(qū)域復核、驗收、確認，符合要求，報中心復檢； 3、中心復查，資料齊全、真實； 4、“一戶一表”問題記錄與現(xiàn)場存在問題相符，整改

4、 符合要求； 注：土建窗戶封閉后外墻進行淋水試驗，合格后移交精裝修； 墻體空鼓開裂排查，廚衛(wèi)間墻面不能忽視。 場場 地地 移移 交交 專專 項項 行行 動動 場地移交問題排查場地移交問題排查 表（一戶一表）表（一戶一表） 問題排查表記錄是否與現(xiàn)場相問題排查表記錄是否與現(xiàn)場相 符符 排查表記錄問題是否整改完畢排查表記錄問題是否整改完畢 且符合要求且符合要求 問題排查記錄表是否經(jīng)各方簽問題排查記錄表是否經(jīng)各方簽 字確認字確認 場地交接驗收確認表場地交接驗收確認表 每批次場地交接驗收確認表，每批次場地交接驗收確認表， 內(nèi)含對應單元簽字確認的問題內(nèi)含對應單元簽字確認的問題 排查表，裝訂成冊排查表，裝訂

5、成冊 每批次場地移交需區(qū)域驗收把每批次場地移交需區(qū)域驗收把 關，并簽字確認關，并簽字確認 精裝修“六條”紅線 一、土建移交工作面（按戶） 2、實測實量交接驗收：數(shù)據(jù)真實、無弄虛作假。（以戶為單位，3戶不合格即觸碰紅線；觸 碰紅線須停工整改，真實實測數(shù)據(jù)上墻后方可復工。） 如何定義單戶不合格？ 重點關注部位有哪些？ 精裝修“六條”紅線 3、土建移交工作面記錄表：完成移交后，出現(xiàn)大面積砂漿強度不足、空鼓、開裂、滲漏等重 大質(zhì)量隱患。（以戶為單位，3戶不合格，即觸碰紅線） 一、土建移交工作面（按戶） 如何處理移交剩余問題？ 移交容易遺漏問題？ 細致移交 完美移交 精裝修“六條”紅線 精裝樣板層要求所

6、有精裝單位的每個標段（一個單元、包括公共部位）所有戶型做整層施工樣 板，經(jīng)區(qū)域技術部驗收合格后，才能開始大面施工；無施工樣板層的，勒令停工，處罰項目5000 元，情況嚴重，集團通報批評。 二、交樓樣板層 精裝修樣板層精裝修交樓樣板 涵蓋所有工序的工法樣板； 材料展示樣板； 成品保護樣板 交樓標準 圖紙二次深化 整套工序 整改完善 精裝修“六條”紅線 二、交樓樣板層 NO1：聯(lián)合驗收：技術部、營銷、客關、設計管理部、項目、施工單位 NO2：標準落實 觀感：排版、材料、收口工藝 實測：過程驗收 合同輸出工藝優(yōu)化設計變更要點： 每個區(qū)域打造一個精裝標桿樣板層，邀請集團工管參加驗收，形成區(qū)域統(tǒng) 一精裝

7、修做法，區(qū)域組織交流、學習。 精裝修“六條”紅線 模擬驗收與整改 1、無模擬驗收，不允許交樓，并在集團通報批評； 2、模擬驗收發(fā)現(xiàn)問題有效關閉完成率必須80%，少于80%的，不予驗收。 三、模擬驗收 責任主體 交樓機制 把控能力 項目 技術部 客關物業(yè) 外墻淋水試驗、水暖管帶壓交付、空鼓開裂排查、屋面衛(wèi)生間陽露臺蓄水試驗 設計營銷 客戶敏感點 關注進度 ！ 精裝修“六條”紅線 四、重點工藝控制（按戶） 瓷磚開孔： 瓷磚未采用專用開孔器開孔。（以戶為單位，3戶不合格，即觸碰紅線） 給水管帶壓施工：給水管未帶壓施工，處罰施工單位20000元。（以戶為單位，3戶不 合格，即觸碰紅線） 墻地磚勾縫 ：

8、未采用專用填縫劑。（以戶為單位，3戶不合格，即觸碰紅線） 門檻石、擋水石： 未采用濕鋪貼、門檻石填充不密實、有滲水。（以戶為單位，3戶不 合格，即觸碰紅線） 嚴格執(zhí)行！ 精裝修“六條”紅線 1.施工單位有假冒偽劣材料或偷工減料行為的，材料退場，罰款，通報批評，列入 黑名單； 2.對于項目責任人通報批評、降級、降職、降薪； 3.每類材料不合格扣2分。 五、假冒偽劣材料偷工減料 2016年專項行動材料封樣、展示 報驗 定期抽查 關注材料 供應類別 精裝修“六條”紅線 成品與半成品保護不按合同約定進行成品保護導致破損嚴重的，如：木地板、櫥柜、潔 具、門等。（以戶為單位，3戶不合格，即觸碰紅線） 六、

9、成品保護（按戶） 2016年專項行動 成品呈現(xiàn) 過程呈現(xiàn) 保護材料等是否到位 工序是否合理 工作面移交是否清晰 精裝修“六條”紅線 專項行動 墻地磚鋪貼及勾縫質(zhì)量 土建移交工作面 假冒偽劣材料 油漆涂飾工程 一季度 二季度 三季度 四季度 放線、排磚、排版、專用勾縫劑 整改完成情況 處罰、通報 觀感提升 輸出成果：三項專業(yè)指引、兩項管理措施 跟進三大新建造體系 節(jié)點構造銜接，細部處理 質(zhì)量通病預防、根除 借力建造體系優(yōu)勢，跟進裝修工藝改進 精裝修跟進 新建造體系 質(zhì)量風險標段( 級風險） 因進度延誤導致風險（黑紅黃） 重點項目及集團后5名區(qū)域督導 集中交付量大（戶數(shù)多） 無質(zhì)量群訴事件 重 點

10、 監(jiān) 控 檢 查 質(zhì)量風險預警 管控制度執(zhí)行 結果 完美交樓 完美交樓 貨量區(qū)交樓的聯(lián)合驗收 通過不通過 跟進整 改復查 驗收嚴格把關 抽檢 聯(lián)合 驗收 考核 維度 關注完善細部處理 1、一次通過率 2、戶均問題數(shù) 二、完美交樓 88% 95% 84% 86% 88% 90% 92% 94% 96% 13.8條 4.35條 0 2 4 6 8 10 12 14 16 20162015完成 目標 戶均問題條數(shù)四個月累計到訪收樓率 2342（萬平） 業(yè)主視角，精裝品質(zhì)； 完美交付情況 交樓總面積 交樓量大、情況較好區(qū)域 區(qū)域交樓情況統(tǒng)計表（2016年度） 序號區(qū)域 交付面積 (萬平） 交付總戶數(shù)

11、裝修交付戶 數(shù) 4個月累計 到訪收樓率 裝修戶均 問題條數(shù) 毛坯戶均 問題條數(shù) 1安徽199.85 171521193299% 3.90 1.27 2江蘇193.66 157141157898% 5.51 1.93 3滬蘇175.73 17114963197% 4.85 3.43 4廣清176.00 11516826191%4.58 2.02 5湖南126.00 12711852497%4.13 1.94 6浙江124.00 8685207799.7%3.75 0.66 7惠深121.23 145401454093%6.82 / 8東北96.43 11160282093%2.42 0.35 9

12、福建93.79 10222960097%5.46 1.67 系統(tǒng) 工 程 客 服 設 計 物 業(yè) 銷售 交樓是一個系統(tǒng)性“工程” ！ 2016年區(qū)域交樓報修前五問題統(tǒng)計表 （非工程問題） 序號問題涉及區(qū)域計數(shù) 1 設計類 使用功能缺陷 河南、江西、安徽、廣西、滬蘇、江蘇、浙江、江中、山東、 莞深、福建 11 2物業(yè)服務湖北、江蘇、山東、東北、佛肇5 3營銷輸出湖北、滬蘇、江蘇、浙江、廣清5 4 設計 （規(guī)劃） 河南、湖北、江西、安徽、廣西5 5房產(chǎn)證辦理較慢湖北、惠深2 業(yè)主關注問題排名非工程類 銷售 承諾 交 通 教 育 商 業(yè) 配 套 業(yè)主關注問題排名非工程類 產(chǎn) 品 舒 適 品 質(zhì) 戶

13、型 功 能 業(yè)主關注問題排名非工程類 物 業(yè) 安全 維 修 服 務 業(yè)主關注問題排名非工程類 業(yè)主關注問題排名工程類 交樓過程中工程類問題情況如何？ 2016年區(qū)域交樓報修前五問題統(tǒng)計表（工程問題） 序 號 問題涉及區(qū)域計數(shù) 1成品保護不到位 湖北、江西、安徽、滬蘇、江蘇、浙江、山東、東 北、佛肇、粵東、福建、廣清 12 2墻磚空鼓、脫落湖北、安徽、廣西、江蘇、浙江、江中、佛肇、莞深8 3天花平整度差廣清、滬蘇、江蘇、江中、東北、佛肇、莞深7 4墻面開裂湖北、山東、佛肇、莞深、廣清、惠深6 5戶內(nèi)門收口差河南、湖北、江中、浙江、山東、惠深6 6陰陽角不順直湖北、江西、粵東、河南、福建5 7外墻

14、滲水浙江、佛肇、莞深、廣清、惠深5 8墻地面平整度差江西、滬蘇、江中、東北、福建5 9衛(wèi)生間、陽臺滲水安徽、佛肇、莞深、廣清、惠深5 10 墻地磚勾縫不到位廣西、粵東、福建、惠深4 11 墻地磚排版不合理河南1 業(yè)主關注問題排名工程類 裝修質(zhì)量問題在工程報修問題中占比較大！ 質(zhì) 量 開 裂 滲 漏 色 差 五金 配件 涂料 天棚與墻面開裂。 維修常見問題 原因分析 1、砌體磚墻與混凝土結構交接部 未掛鋼絲網(wǎng)。 2 、砌體勾縫不飽滿，裂縫。 3 、內(nèi)墻保溫砂漿配比有問題。 4 、抹灰層開裂。 5 、砂漿質(zhì)量有問題。 6 、膩子配比問題，天氣驟冷驟 熱。 天棚控制線 同土建移交先彈天棚雙控線，用專

15、用砂漿修補，再貼石膏線。 天花不平整，石膏線條上口不順直 維修常見問題 放線定位 天花（設備）喇叭、消防噴淋、燈具、煙感等安裝應在一條直線上。 產(chǎn)品、價格、 配套 交付前 品質(zhì) 服務 交付后 值不值 價 格 承諾 體 驗 精裝修管理主要工作內(nèi)容都有哪些？ 一戶一檔的建立 1、做好標段劃分，嚴格施工單位的招標工作。 2、做好施工圖與裝修設計的技術對接。 3、合理安排工序，協(xié)調(diào)好主體施工單位和裝修施工單位的工作關系。 4、合理劃定施工界面，各施工單位間工作范圍和責任要分清。 5、做好成品保護工作。 6、做好精裝修住宅的驗收工作: 工序過程驗收裝修單位自驗甲方及主管部門的驗收業(yè)主收樓驗收。 1、精裝

16、修住宅的施工要注意處理好幾個問題 階段施工方主要工作內(nèi)容甲方、監(jiān)理主要工作內(nèi)容 準備階段 泥水施工，乳膠漆底漆施工， 櫥柜框架施工，門框底框施工 甲分包單位進場準備 按照規(guī)范檢查施工質(zhì)量 甲購材料及時供應到現(xiàn)場 無需移交的 施工階段 與業(yè)主與監(jiān)理溝通，排除設計問題， 隊伍組織，場地移交，材料采購， 辦公準備 解決系統(tǒng)性的設計問題 督促總包完成整改和移交 統(tǒng)一不同施工單位之間的管理模式 甲購物資采購準備工作 需要移交的 施工階段 木門門扇安裝，衛(wèi)生潔具安裝 櫥柜面板安裝，五金配件安裝 木地板安裝 督促甲定分包分包服從管理 按照規(guī)范檢查施工質(zhì)量 整改、驗收 和移交 地毯式檢查整改，小業(yè)主提前開放

17、甲方監(jiān)理檢查，分戶驗收， 入伙移交 督促施工單位自檢，組織監(jiān)理及甲方 自身組織檢查，組織小業(yè)主提前開放 督促檢查竣工資料組織驗收 組織各單位共同搞好入伙的質(zhì)量意識 2、精裝修施工流程的四個階段 第一階段：準備階段的工作內(nèi)容 1、精裝修施工合同的簽訂。 2、施工單位進場，臨時設施搭建。 3、圖紙會審。 4、確定施工組織計劃（施工組織設計報審）。 5、詳細材料計劃報甲方（包括甲供材料及自購材料）。 6、與總包方開始移交場地及工作面。水電打壓測試。 7、櫥柜、木門、地板專業(yè)開始進場量尺寸。 8、總包方對發(fā)現(xiàn)的問題進行整改。 總包施工單位移交場地時界面參考： 1、冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭

18、位置預留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個 樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水管對接。最好采取技術措施使冷熱水管道處于 持壓狀態(tài)。 2、強電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關插座不要裝。 3、頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。 4、墻面：完成抹灰，底盒預埋完成。門洞找方。不應有裂縫。 5、地面：不要找平！保持結構混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！陽臺上如果 貼磚，也不要找平！ 6、防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛(wèi)生間，由土建單位做完填充層及上層 防水。 7、保溫層：先施工完畢。 8、外窗：施工完畢。建議做水密性試驗。外

19、窗的成品保護。 第一階段：準備階段的工作內(nèi)容 第二階段：無須移交階段的工作 1、開工報告及正式開工。 2、泥水工作業(yè)、水電預埋調(diào)整。 3、輕鋼龍骨吊頂基層作業(yè)。 4、乳膠漆刮膩子及底漆。 5、地磚、墻磚、門檻石、窗臺石及其他石材鋪貼。 6、木門單位開始施工，門框安裝。 7、公共部分泥水工作開始（公共樓梯地磚等）。 8、墻磚完成后的櫥柜安裝開始。 9、乳膠漆第一遍施工開始。 第三階段：必須移交階段的工作 1、入戶門安裝上鎖、戶內(nèi)門安裝。 2、空調(diào)安裝、煤氣安裝、弱電系統(tǒng)安裝進場。 3、衛(wèi)生間潔具進場安裝。 4、鏡子安裝。 5、衛(wèi)生間、廚房五金件的安裝。 6、木地板進場安裝。 7、最后一遍乳膠漆。

20、 A：當泥水絕大部分工作已經(jīng)完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門 套，這個時候就應該開始關門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序 等應輪序進入，通過場地移交區(qū)分管理責任。 B：這個階段的組織工作相對比較復雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發(fā)放、 場地的移交。建議雜工的工資由各個分包單位根據(jù)合同造價的大小進行分攤。 C：要注重各個項目的移交質(zhì)量，包括在成品保護方面的要求。要求按照各個專業(yè)的驗收 標準進行嚴格的移交。 D：這個階段很容易發(fā)生偷盜事件。電線、開關插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的 對象。為此，需要控制所有的出入口，對方面進行上鎖移交控制。 第三階

21、段施工要點： 第三階段：必須移交階段的工作 第四個階段：整改、驗收移交階段 1、施工單位地毯式檢查，包括打壓試水、電氣線路等。 2、甲方、監(jiān)理組織的每套大檢查，包括公共部分的檢查。 3、小業(yè)主開放日的檢查。 4、根據(jù)客戶反饋的意見整改。 5、竣工驗收。 6、入伙收樓及進一步的整改。 7、竣工結算。 8、保修服務。 第四階段施工要點： A：因為泥水施工、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。 B：蓄水試驗進行了三次：一結構裸露狀態(tài)下與總包的移交；二防水保護層施工完畢后；三是 驗收整改時。 C：業(yè)主組織的地毯式檢查：考慮到是實施精裝修交樓，有必要組織此工作。 小業(yè)主開放日及其隨

22、后的整改：開放時間3天。這是我們建議的特別環(huán)節(jié)，對降低投訴大有好 處。 D：入戶及隨后的整改：無論是業(yè)主還是施工單位方面都必須高度重視，要以戰(zhàn)備狀態(tài)接受小 業(yè)主的驗收。組織要有序，態(tài)度要真誠，整改要迅速得力。 E：保修階段可以通過良好的服務提高小業(yè)主的滿意度，可以考慮打包式服務，由專業(yè)隊伍提 供星級維修服務，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢。 第四個階段：整改、驗收移交階段 精裝修的進度計劃控制： 1、項目發(fā)展整體計劃 2、裝修與主體工程之間的銜接計劃 3、主體工程與裝修工程的并行計劃 4、批量裝修的總進度計劃 5、單棟的施工計劃 6、單套的施工計劃 7、以周為單位的施工計劃 8、以日為單位的施

23、工計劃 影響進度計劃的關鍵因素： 1、場地移交，交叉作業(yè)時工作面得提 供。 2、甲方供應材料，甲方分包項目 3、泥水工作進度 4、通水、通電的時間 5、垂直運輸 6、階段性整改與全面整改的時間、力度 進度計劃： 1、開工前的準備階段：不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交出現(xiàn)一些問題。 2、泥水完工：自開工之日起，不超過50天。 3、乳膠漆：從開始就進場，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經(jīng)完工，門檻石已 經(jīng)安裝，門套即將進場。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時間。 4、門檻石：在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標高關系，因此不能太晚。 5、木門套安裝：第二遍膩子結束

24、，門框就應裝完。 6、門扇：第一遍乳膠漆結束，最好門扇裝完。 7、衛(wèi)生潔具：第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第80天左右裝完。 8、五金件：第85天完工。 計劃控制節(jié)點： 精裝修的進度計劃控制： 當前全國的勞動力供應都比較緊張，這是一個嚴峻的事實。作為建設單位來 說，以下措施穩(wěn)定優(yōu)秀施工班組大有裨益： 標段大小要合適。 標段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因為對于成熟的裝修公司來 說，200600套作為一個標段是合適的選擇。 施工現(xiàn)場要保持施工單位任務的連續(xù)性。 避免惡性價格競爭。 4、住宅精裝修勞動力分析： 1、精裝修全員培訓的重要性 施工特點的認知、了解與土建施工的區(qū)別、多工種、多單位

25、施工配合的特點、如何提高項目 整體施工進度等。 2、培訓對象構成 甲方、監(jiān)理、施工單位現(xiàn)場管理人員、現(xiàn)場施工專業(yè)組班長、專業(yè)技術工人、現(xiàn)場普通工人、 部品供應商及分包施工人員、保安員、清潔工等 3、主要培訓內(nèi)容 （1）、施工計劃 （2）、施工工藝、流程、作業(yè)指導書 （3）、施工管理規(guī)定（現(xiàn)場規(guī)定、成品保護、安全施工、防火防盜等） （4）、專業(yè)施工技術標準、質(zhì)量標準 （5）、文明施工培訓 如何做好精裝修住宅施工前的全員培訓 驗收流程： 施工單位自檢整改 監(jiān)理、甲方內(nèi)部驗收整改 業(yè)主初驗（業(yè)主開放日）整改 業(yè)主收樓驗收交樓或者進一步整改 業(yè)主開放日的重要性： 提前按照“交樓標準”解決存在的問題，保

26、證后期的交樓順利進行。 業(yè)主提前看樓的重要性 ：為業(yè)主開放日做一個詳細策劃 對待個性化變更要求的態(tài)度 ：為入戶接待做一個詳細策劃 開放日主要的工作：傾聽客戶的投訴 經(jīng)常性地做點總結，入伙后也總結 如何做好精裝修住宅的“業(yè)主開放日” 主要工程技術資料： 1、精裝修施工圖 2、設計變更聯(lián)系單 3、材料合格證、出廠證明、檢測報告 4、部品供應商保修承諾書 5、電器設備供應商保修承諾書 6、現(xiàn)場工程簽證 7、施工協(xié)議單位商務合同及往來函件 8、施工會議記錄、備忘錄 精裝修住宅實施過程中的資料管理 在建筑材料、住房部品采購、施工安裝之前，開發(fā)商要與供應商、施工單位明確產(chǎn)品質(zhì)量 責任。在明確這些責任的前提

27、下，開發(fā)商才能明確向客戶承擔責任。開發(fā)商向客戶承擔責任 的期限、范圍，應與供應商或者施工單位所承諾的內(nèi)容一致。 住宅質(zhì)量保證書中保修承諾的主要約定： 1、房屋主體結構：設計周期內(nèi) 2、屋面、外墻防水：5年 3、廚房衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏：5年 4、門窗翹裂、五金件損壞：12年 5、衛(wèi)生潔具:1年 6、管道堵塞：6個月2年 7、供熱、供冷設備：12個采暖期或者供冷期 8、燈具、開關：6個月 9、一般裝修部品：6個月2年 注：以上各地方規(guī)定不同，合同承諾也有不同，僅供參考。 如何建立產(chǎn)品保修承諾? 精裝修住宅的產(chǎn)品售后服務 交付風險管控交付風險管控 交付風險管控能力是解決系統(tǒng)交付風險、杜絕群

28、訴的最好途徑。 1、銷售附圖核對解決設計變更或特異戶型帶來的風險 2、銷售交付標準的核對解決與銷售承諾的一致性 3、材料封樣管理解決貨不對板的風險 4、銷售展示樣板房與交付和非交付的實物核對（包括施工細節(jié)）杜絕細節(jié)觀感風險 5、重點工序的聯(lián)合驗收提前預防、杜絕系統(tǒng)質(zhì)量問題 6、實體交付樣板聯(lián)合驗收杜絕交付風險 7、工地開放活動緩解或釋放小業(yè)主負面情緒，交付前的檢閱 8、全程關注并保持與業(yè)主群體的互動互聯(lián)網(wǎng)平臺信息的及時收集與處理 客戶認可的好房子具備的特質(zhì) 三、精裝修交樓案例分享 一季度零缺陷交付率優(yōu)秀項目案例 泊林四街1、2棟標 段，集中交付首月 到訪戶數(shù)167，零 缺陷戶數(shù)134戶。 佛肇

29、四會 零缺陷 交付率 75.7% 豪園一街1-4棟、萬麓 花園二街1-6棟標段， 集中交付首月到訪戶數(shù) 688，零缺陷戶數(shù)383 戶。 安徽安慶 零缺陷 交付率 78.6% 1號公園A區(qū)1-4幢、 11-15幢、山水云間標 段，集中交付首月到 訪戶數(shù)1012，零缺陷 戶數(shù)795戶。 粵東梅江 零缺陷 交付率 80.2% 江蘇句容 翰林灣1、2、7、8、 9、19號樓，集中 交付首月到訪戶數(shù) 942，零缺陷戶數(shù) 721戶。 零缺陷 交付率 76.5% 莞深清溪 左岸1-9，11-13號樓1 單元，7號樓、13號樓 2單元標段，集中交付 首月到訪戶數(shù)912，零 缺陷戶數(shù)578戶。 零缺陷 交付率

30、80.4% 17年一季度磨合期滿意度提升優(yōu)秀區(qū)域 交付前總裁巡盤定期維修經(jīng)營分析會 交付快速維修隊維修過程與業(yè)主勤互動 87% 39% 16年一季度業(yè)主滿意度 17年一季度業(yè)主滿意度 江蘇區(qū)域上升 48% 79% 39% 16年一季度 業(yè)主滿意度 17年一季度 業(yè)主滿意度 莞深區(qū)域 上升40% 66% 33% 16年一季度 業(yè)主滿意度 17年一季度 業(yè)主滿意度 滬蘇區(qū)域 上升33% 四、精裝修精細化管理思考 集團核心管理 品質(zhì)年 核心競 爭力 低成本 精品質(zhì) 高速度 精細化管理理念 1、認識精細管理 精裝修精細化管理實現(xiàn)精裝修從量變到質(zhì)變的品質(zhì)提升。 精細化管理是一種管理理念和管理技術，通過

31、規(guī)則細化、系統(tǒng)化、程序化、標準化、數(shù)據(jù)化手 段，使組織管理各單元精準、高效、協(xié)同、持續(xù)運 行。 一、降低材料損耗，安全文明施工，減少成品破壞； 二、提高加工精度，提高裝修質(zhì)量； 三、減少后期變更，改進施工前期策劃和準備的深度； 四、減少返修整改，提高綜合效率，節(jié)省工期，減少出錯成本； 五、工藝標準化，一次成活，提升觀感品質(zhì)。 精裝修精細化管理能夠有效的 精細化管理理念目的 2、精細化管理目的 5、做好精裝修精細化施工管理堅持原則 精裝精細化施工管理體系銜接性很強，必須按前期策劃嚴格執(zhí)行。 1、細化：任務分解要細化, 橫向細化到不同工種，縱向細 化到施工流程,銜接細化到工 序前后暢通。 2、量化

32、：衡量標準要量化。 3、流程優(yōu)化：要本著復雜 問題簡單化，簡單問題流程化 和規(guī)范化的思路，不斷改進和 優(yōu)化關鍵作業(yè)流程，提高結構 性效率。 4、協(xié)同化：作業(yè)流程的上 下游、工作單元之間的銜接配 合要協(xié)同。 5、模板化：作業(yè)流程的關 鍵節(jié)點及輸出產(chǎn)品要模板 化。 6、標準化：統(tǒng)一產(chǎn)品標 準、操作標準、管理標準。 7、實證化：以事實為依 據(jù)，進行事實結果核對比 較，強調(diào)日常數(shù)據(jù)及事實的 收集。 8、嚴格化：執(zhí)行的標準和 控制偏差的標準要精細，結 果的處理要嚴肅、要嚴格。 精細化管理理念 細化 流程 優(yōu)化 模板化 實 證 化 堅持八原則 6. 安全文明施工 5.觀感品質(zhì)提升 3.現(xiàn)場可視管理標準動作

33、 精裝修精細化施工管理標準動作 標準動作管理是快速提升品質(zhì)的得力推手 三、精細化施工管理標準動作 2.材料集中加工 4.細部精細施工 1.圖紙深化 1、圖紙深化深度 、施工圖紙滿足裝修設計各種使用功能配置、尺寸標注，經(jīng)過各專業(yè)會審，施工圖紙細節(jié)交 底，深度指導施工。 深化圖紙的標準樣板 圖紙深化重點在于瓷磚排版圖、石膏板排版圖、龍骨排版圖、水電位圖。 精細化施工管理標準動作 、圖紙深化工作主要由測繪放線小組負責 廚衛(wèi)房間的方正度、窗邊離墻尺寸、門邊尺寸、水電位尺寸標準，兩次放線定位，然后按照分類尺寸整 改。 第一次實測實量，廚衛(wèi)尺寸記錄，數(shù)理統(tǒng)計分類，控制幾大類尺寸。（比如窗邊小塊瓷磚可以通過

34、水 泥油厚度調(diào)整） 第二次進行復核，出瓷磚標準排版圖。瓷磚標準排版圖是要能在加工場所加工即要標示出一面墻需要 什么尺寸的磚多少塊，要不要倒角等。此外該小組除了主要負責瓷磚排版圖出圖外，還要對整個精裝圖 進行深化，讓其可施工參考性更強。 1、圖紙深化加工圖紙標準 加工圖下料單 精細化施工管理標準動作 排版圖 1、圖紙深化施工圖紙標準 三、精細化施工管理標準動作 2、材料集中加工策劃、內(nèi)容 1、通過統(tǒng)一規(guī)格尺寸控制和設置集中加工區(qū)，實現(xiàn)加工與安裝分離 選用的材料先封樣，經(jīng)甲方簽字確認，放在樣板展示區(qū)，以便材料進場進行對比 2、 單套物料數(shù)量表 材料事先測算，對加工物料進行編號，加工后裝料箱，有統(tǒng)一

35、的材料加工清單，粘 貼加工現(xiàn)場，每層張貼用料單，便于運輸，知道每套房所需材料，用量，進場計劃； 材料配送體系， 采購原材料進倉庫 （設有專門的材料堆放倉庫）； 根據(jù)圖紙下料單，集中加工； 各規(guī)格分類包裝，分類堆放到成品倉庫； 按戶型配送單用手推車送到每戶指定的材料堆放處。 每層按戶型張貼物料加工臺帳。 3、加工場地選址及場地規(guī)劃 加工場地選擇運輸便利，空間密閉性較好場所，優(yōu)選地下室及架空層； 場所規(guī)劃布局合理，符合生產(chǎn)流線。 精細化施工管理標準動作 集中加工本質(zhì)目的 品質(zhì) 效率提升 其次 安全文明 成品保護 2、材料集中加工效益分析 喜 集中加工的工程品質(zhì)較高 安全文明、成品保護效果好 必須

36、施工圖紙質(zhì)量提升 施工合同條款約定 土建工程精度提高 各專業(yè)標準應系統(tǒng)提升 集 中 加 工 模 式 施 工 精細化施工管理標準動作 2、材料集中加工工場化加工 地下室集中加工 精細化施工管理標準動作 2、材料集中加工工場化加工 工廠化加工 精細化施工管理標準動作 2、材料集中加工工廠化加工包裝 工廠化加工包裝 精細化施工管理標準動作 、精裝修施工控制可視管理 管控表格懸掛現(xiàn)場 施工單位填寫監(jiān)理和項目部抽查 、可視管理表格清單 2. 工序驗收記錄表 1. 每戶形象進度表 精細化施工管理標準動作 3、現(xiàn)場可視管理 進度控制表文 件 可視控制表文 件 3、現(xiàn)場可視管理數(shù)據(jù)上墻 整標段整體施工進度計劃

37、 各工序詳細進展張貼于首層大堂，清晰明了 精細化施工管理標準動作 每一層的戶型圖，排磚圖、材料統(tǒng)計、工序驗收貼在每層墻上 精細化施工管理標準動作 4、細部精細施工概述 1、精裝修工程細部收口定義 指材料交接處的施工工藝及做法，裝修收口是通過對裝飾面的邊、角以及銜接部 分的工藝處理，以達到彌補飾面裝修的不足之處,增加裝飾效果的目的。 一指飾面收口部位的拼口接縫以及對收口縫的處理,用飾面材料遮蓋、避免基層材料外露影響裝修效果； 另一方面是指用專門的材料對裝飾面之間的過渡部位進行裝飾，以增強裝修的效果。 2、目的 明確精裝修工程中細部收口的標準做法，提高精裝修工程觀感質(zhì)量，從而提升客 戶對工程質(zhì)量的

38、認可度及滿意度。 精細化施工管理標準動作 鋪貼轉角位圓順，拼接緊密面板安裝自然縫 4、細部精細施工拼裝精細化 精細化施工管理標準動作 改良版膩子抹子利用光照打磨使用專業(yè)陰角刨打磨 4、細部精細施工施工工藝精細化 精細化施工管理標準動作 5、觀感品質(zhì)提升觀感品質(zhì)提升的理解 1、對“質(zhì)量”的重新認識理解 質(zhì)量是能夠滿足特定與潛在需求的某種屬性，“觀感質(zhì)量”作為建筑產(chǎn)品質(zhì)量屬性之一，往往體 現(xiàn)客戶有更高的質(zhì)量需求，表達出強烈感知的美譽感。 2、裝修觀感是裝修質(zhì)量品質(zhì)的重中之重 是工程的外在質(zhì)量，是工程裝修質(zhì)量的重要組成部分，直觀表現(xiàn)是客戶“質(zhì)量體驗”接觸的第一 點，施工單位有專門的質(zhì)檢員，常態(tài)化檢查

39、（瓷磚鋪貼勾縫前就檢查驗收）。 3、重要控制點 通過提高墻面垂直度、平整度較高的合格率以及通過局部工藝改進為不打膠帶來了實現(xiàn)的可能。 從加強排版入手，改進工藝，通過“線條”、“線角”這些細節(jié)凸顯品質(zhì)，提高觀感。 精細化施工管理標準動作 5、觀感品質(zhì)提升勾縫觀感 地磚鋪貼平整，縫隙均勻，勾縫美觀打膠，勾縫觀感強悍 精細化施工管理標準動作 墻面陰陽角方正順直 5、觀感品質(zhì)提升工藝觀感 精細化施工管理標準動作 6、安全文明施工施工現(xiàn)場整潔管理 1、 整潔化就是安全文明施工，成品保護常態(tài)管理 裝修房施工現(xiàn)場實行以戶為單位的單工種單工序流水施工； 施工現(xiàn)場推行無塵管理，瓷磚、木板切割等會產(chǎn)生粉塵污染的工

40、序放在工廠或集中加工區(qū) 完成，現(xiàn)場濕作業(yè)工完場清； 裝修房施工現(xiàn)場對控制現(xiàn)場環(huán)境、安全措施、成品和半成品保護等實施常態(tài)化管理，實現(xiàn) 減少材料浪費、減少建筑垃圾、噪聲、廢水、廢氣污染的目標。 統(tǒng)一標識，工人統(tǒng)一服裝，臨時衛(wèi)生間（或五層設置一個蹲便） 2、傳統(tǒng)好的成品保護方法保留，并在此基礎上進行創(chuàng)新 成品保護有一個樣板展示區(qū)； 瓷磚倒角處考慮用護角進行保護； 減少二次搬運的損耗。 鋪 木 地 板 要 吸 塵 嗎 ? 三、精細化施工管理標準動作 6、安全文明重要舉措成品保護 成品保護 精細化施工管理標準動作 6、安全文明重要舉措加工場地干凈整潔 材料在地下室集中加工區(qū)加工 材料加工與施工分離 精細化施工管理標準動作 走精裝修精細化道路，提升交樓品質(zhì)，確保完美交樓； 祝各位取得優(yōu)異的成績！ 89 感謝聆聽！