1、1 江蘇區域貨量精裝修工程管控 碧桂園江蘇區域工程管理部 編制人：李海超 日期：2017年7月 2 目 錄 一、江蘇區域工程概況 二、區域貨量精裝修全過程管控 三、總結 3 一、江蘇區域工程概況 4 51個項目 土建 100個 標段 年底 超110個 標段 目前 裝修標段 54個 一、江蘇區域工程概況 區域質量提升趨勢圖 1、區域工程概況及質量現狀 交付 170 萬方 84.47 85.2985.28 86.5486.6 87.49 88.38 88.82 88.0788.4188.22 83.9983.81 84.61 83.45 85.6785.9 86.39 88.57 89.32 88

2、.73 88.85 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 6月7月8月9月 10月 11月 12月 3月4月5月6月 集團巡檢平均分 江蘇區域平均分 5 工程總監 總工程師 南京城市公司蘇南城市公司滁州城市公司鎮江城市公司揚州城市公司馬鞍山城市公司 技術組資料員巡檢組督辦組裝修組 2、完善架構，明確分工 一、江蘇區域工程概況 裝修工程人員6人 區域內實行三級管控 快速發展使區域的管理半徑過大，導致區域的管控變弱，為縮小管理半徑，江蘇區域按照城市范 圍成立了南京、蘇南、滁州、鎮江、揚州、馬鞍山六個城市公司，城市公司下設項目管理部，主要負責 各自管轄項目的工程管理，在面

3、大量廣的形勢下，實現對項目更全面有效的管理，使工程的進度和質量 符合集團的要求。 6 二、區域貨量精裝修全過程管控 7 二、區域貨量精裝修全過程管控 1.1、策劃先行明確項目精裝修策劃主要方向 為保證完美交樓的順利進行，提前策劃好新項目、新開工標段的施工安排，使新項目、新開 工標段開工后各施工工序順利展開，在工程進度、質量和成本管控方面符合集團要求，區域工程 管理部要求各項目結合以往項目經驗，分析自身項目情況梳理編寫項目精裝修工程策劃。 明確項目 管理職責 梳理解決交 叉施工困難 并制定措施 關鍵節點的 實施控制 前置條件 準備情況 （人、材、 機） 現場工作面移交、臨水、 臨電、材料堆場、道

4、路、 垂直、水平運輸； 。 貨量 精裝 人材 電水 路機 8 加強圖紙會審，及時做好變更 有序做好場地移交，達不到要求引進第三方配合 貨需對樣板、沙盤、設備展示及體驗館內容與貨量區是否存在沒有對標 展示區明確交付標準和非交付標準標識與貨量交樓樣板是否存在材料差別 學習標桿標段，吸取經驗提高管理水平 交樓部分的策劃與交樓維修準備措施沒有計劃，對客戶預收樓沒有計劃、安排 交付區與施工區圍擋需明確材質、高度及造型 策劃方案中地暖、新風、智能化等系統對項目施工的組織及影響需完善 落實樣板引路及各相關交底的計劃節點，交樓樣板層在主體階段完成等沒有明確 項目部對集團、區域各項要求（季度專項），需細化管控措

5、施，做好落地 即將召開策劃會的項目應結合以往項目經驗，根據項目自身實際情況梳理編寫項目精裝修工程策劃 明確項目管理職責 梳理解決交叉施工難點并制定措施 關鍵節點實施控制 前置條件準備情況 現場工作面移交 材料堆場、水平垂直運輸 臨水臨電設置 交樓組織策劃 策劃 通病 問題 提 出 要 求 明 確 內 容 1.2、策劃先行關注項目精裝修策劃常見問題 二、區域貨量精裝修全過程管控 9 1、項目部組織區域工程、設計、 總包、裝修分包、監理、子公司、 營銷中心等召開圖紙評審會； 2、將意見統一反饋到設計院，加 強與設計管理部溝通，及時掌握項 目圖紙變更情況； 3、按審核后圖紙裝修施工樣板 間，遇到問題

6、時再次進行反饋修 改，裝修樣板間驗收后，確定最終 貨量施工圖紙； 4、項目部根據最終確定的施工 圖，組織施工單位全面進行貨量區 施工。 2.1、圖紙會審 二、區域貨量精裝修全過程管控 10 400 400 1、燃氣熱水器兩給水 點間距200mm，排氣 孔中距墻400mm. 中心高度2300mm. 2、備用插座盒底標高 1300mm，盒邊距墻 620mm（預埋時需考 慮到墻面抹灰、貼磚 等尺寸）。 3、隱蔽敷設的管線走 向尺寸統一，以避免 燃氣開孔機安裝櫥柜 打中。 4、考慮燃氣立管位 置。 2.2、圖紙會審優化廚衛水電氣點位 二、區域貨量精裝修全過程管控 11 優化水電點位 二、區域貨量精裝修

7、全過程管控 12 2.3、圖紙會審深化瓷磚鋪貼排版 深化設計鋪貼排版： 1.排版優化，規避小條磚，墻磚壓地磚，避免 朝天縫，墻磚施工順序由里向外，保證美 觀； 2.交底重點明確節點做法，參照圖紙設計施 工； 3.基層檢查并處理滾膠、拉毛，排版彈線，在 基層彈出控制線； 4.墻磚粘貼申報專項施工方案，有效控制空 鼓； 5.墻地磚集中加工，墻磚陽角統一倒角留縫規 格、上下一致，用勾縫劑加108膠水勾縫， 保證強度。 二、區域貨量精裝修全過程管控 13 為保證貨量裝修順利開展，進一步加強江蘇區域工程管理部技術支持力度，提高區域各項 目部、施工單位的整體技術管理水平以及施工單位對集團、區域各項技術措施

8、、工藝標準的執 行力,區域工程管理部組織裝修技術交底。 1、設計圖紙交底； 2、集團裝修施工工 藝及質量驗收標準交 底； 3、區域向項目及施 工單位交底，項目向 施工單位交底，施工 單位向工班交底； 主要交底內容： 3、技術交底 二、區域貨量精裝修全過程管控 14 3.1、技術交底統一瓷磚鋪貼施工工藝管控流程 深化設計鋪貼排版 基層檢查并處理 滾膠、拉毛 排版彈線，在基層 彈出控制線 選磚-色號相同， 刮界面劑-圖案方向鋪 貼 預鋪，根據圖紙排版 結合現場情況預鋪 貼標志磚，做好 垂直度平整度控制 控制不同作業面 材質搭接工藝 嵌縫，專用嵌縫劑 在磚縫填補刮平 嵌縫完成，清理多 余嵌縫劑及雜物

9、 驗收粘貼牢固度、 無空鼓、嵌縫密實 施工完成后做好 成品保護 驗收平整度、垂直度 符合允許誤差 二、區域貨量精裝修全過程管控 15 衛生間、陽露臺、公共部位玻化磚海棠角（3MM）工藝； 廚房釉面磚采用45兜角（0.8MM以內）工藝收口 廚衛間二次防水完成，閉水試驗驗收合格后 ，方可進行地磚及最下層皮數墻磚鋪貼 3.2、技術交底瓷磚鋪貼細部界面處理 二、區域貨量精裝修全過程管控 16 抹灰時控制陰角方正度 一、二遍膩子基層批蕩施工 抹灰時控制陽角方正度測抹灰平整度，合格施工測踢腳線平整度，合格施工 帶燈打磨驗收表面光潔度垂直度、平整度驗收、整改待四大件安裝完成收面漆 3.3、技術交底統一乳膠漆

10、施工工藝管控流程 二、區域貨量精裝修全過程管控 17 面層與底層“L”形拉結板形成 反向錯位安裝（不少于 300MM） 石膏線安裝先彈線 墻面、頂板采用1.5M2M刮板 找平，確保大面平整度 硅鈣板間隔縫4-7MM，彈性 膩子滿嵌，抗裂繃帶刮膠拉緊， 螺釘交錯固定并作防銹處理 墻頂漆面交接處下掛5cm陰角位置彈線燈槽石膏線放線安裝 交界面清晰分明 3.4、技術交底裝飾頂板細部界面處理 二、區域貨量精裝修全過程管控 1818 整層施工樣板 成品保護樣板 土建移交樣板 材料樣板 交樓樣板 未完成 驗收未通過 驗收通過 不得展開貨量區 大范圍精裝修施工 工法樣板 裝修單位 進場設置 施工組織方案 精

11、裝修策劃會 評審通過 按照樣板對工班落實 三級交底，按照樣板 及策劃報告擬定的節點 有序展開施工，并加強 過程管控。 為保證集團精裝修交樓戰略的實施，更好地把控貨量精裝修工程質量，達到集團要求的完美 交樓狀態，同時也為提升一線管理人員素質，指導施工班組現場交底、學習，要求各項目加強對 裝修工程質量的管控，要求各項目落實“樣板先行”制度，未驗收或驗收不合格的，不得開展貨 量區大范圍裝修施工。 4、樣板先行精裝貨量施工前置條件 二、區域貨量精裝修全過程管控 19 為保證集團精裝修交樓戰略的實施，加強對裝修工程質量的管控，要求各項目實行“裝修交樓 標準樣板間”制度，也是集團針對裝修施工單位進行質量管

12、控的一種工具，在貨量區設置整層交樓 樣板，對施工單位、項目及營銷管理人員開放。“裝修交樓標準樣板間”未驗收或驗收不合格的， 不得開展貨量區大范圍裝修施工。 4.1、樣板先行交樓樣板 二、區域貨量精裝修全過程管控 20 為更好地把控貨量精 裝修工程質量，達到集團 要求的完美交樓狀態，同 時也為提升一線管理人員 素質，指導施工班組現場 交底、學習，要求各項目 設立貨量“精裝修工法樣 板”，做到真正指導貨量 施工。 4.2、樣板先行工法樣板 統一精裝修做法 控制工序錯漏隱患 二、區域貨量精裝修全過程管控 21 為規范材料驗收，區域工程管理 部組織項目部及各相關單位第一次材 料進場驗收，把好材料質量關

13、。項目 工程現場必須設置材料樣板間，涉及 建筑、裝修效果由區域設計部確認封 板后標貼編號與臺賬編號對應。在材 料樣板間內建立臺賬，分類擺放并進 行登記，作為材料進場驗收和質量驗 收的依據。材料樣板間設置、保管、 使用均由項目工程總指定專人負責， 所有封樣不得借出。 4.3、樣板先行材料樣板 二、區域貨量精裝修全過程管控 22 4.4、樣板先行成品保護樣板 項目標段在施工過程中，對門窗、裝修、現代筑美家居、安裝等單位已完成的施工項目，經項目部、監 理單位、總包驗收后，相應單位應立即組織人力、物力和相應的技術手段進行成品保護，不同工序交叉作業 前，應進行交接檢查并辦理交接手續，后續工序有責任對以前

14、的工序項目進行保護。 二、區域貨量精裝修全過程管控 23 為加強項目管理，提升 項目現場安全文明施工和過 程質量管理，塑造碧桂園高 品質產品形象，提升客戶的 滿意度，提高市場口碑，促 進銷售。同時加大由每月向 每日開放展示，做到隨時能 參觀。工地開放日現場效果 評分85分，否決申報集團 年度工程標桿評選。 5、工地開放組織召開項目工地開放日活動 二、區域貨量精裝修全過程管控 24 24 為保證貨量裝修質量，落實集團及區域場地移交各項要求，區 域工程管理部組織項目部及各相關單位第一次場地移交工作，后續 由城市公司組織，區域抽檢。嚴格把控移交工作中各相關標準，避 免因移交工作不到位產生的返工現象，

15、影響工期。 有序移交，三方會簽，督辦整改 總包 自檢 區域 組織 城市 公司 項目 協調 區域抽查達不到移交要求或移交弄虛作假，將對項目嚴厲處罰并通報 第一次移交第一次移交后續移交管控后續移交管控完善移交資料完善移交資料 土建施工界面土建施工界面現代家居界面總包組織管理 6、場地移交 二、區域貨量精裝修全過程管控 25 實測測量數據 ， 可視化 掛網易開裂部位重點檢查 6.1、場地移交土建階段前置管控 二、區域貨量精裝修全過程管控 26 毛刺感充足毛刺感充足 抹灰無空鼓抹灰無空鼓 人工拍漿人工拍漿 機械噴漿機械噴漿未掛鋼絲網未掛鋼絲網空鼓、開裂空鼓、開裂 重點檢查開裂空鼓問題 改進工藝消除問題

16、 6.1、場地移交土建階段前置管控 二、區域貨量精裝修全過程管控 27 通過陰角尺控制陰角成型通過陰角尺控制陰角成型通過雙排灰餅控制陰陽角通過雙排灰餅控制陰陽角 通過陰角尺控制陰角成型通過陰角尺控制陰角成型通過雙排灰餅控制陰陽角通過雙排灰餅控制陰陽角 采用采用50cm50cm不銹鋼陰陽角尺不銹鋼陰陽角尺 控制墻角成型控制墻角成型 通過控制陰角，成果明顯通過控制陰角，成果明顯 薄弱項重點管控，改進工藝 跟蹤落地，消除問題 6.1、場地移交土建階段前置管控 二、區域貨量精裝修全過程管控 28分批移交、流水施工、過程控制、聯合驗收、高效移交 采取關鍵工序、專人跟進，在分批移交之前，對各重點工序部位工

17、程隱患進行排查，避免后續場地移交驗 收不通過，影響下一工序施工作業面開展，避免下道工序施工后發生整改及返工，在場地移交前所有土建工序全 部達標，同時采取聯合、分戶驗收表進行驗收，確保各項遺留問題完成到位。 6.2、場地移交關鍵工序控制 關 鍵 工 序 檢 查 專項復查 關鍵部位重點排查 界面劃分協調 分戶檢查驗收 二、區域貨量精裝修全過程管控 29 常見問題： 1、現場與一戶一表不符 2、場地移交資料缺少簽字，檢查、復查日期 3、墻磚實測數據未上墻 4、窗邊淋水試驗未做及照片資料缺失 5、窗邊空鼓、抹灰開裂 ，陰陽角不順直，成品保護滯后 注意事項： 1、嚴禁弄虛作假，切實落實場地移交驗收制度

18、2、移交場地相關數據準確可視 3、嚴抓“兩防”、”精裝修六條紅線“ 4、維修問題整改關閉率達到90%以上 6.3、場地移交注意事項 針對上述情況，區域每月組織進行專項抽檢 二、區域貨量精裝修全過程管控 30 反 假 冒 偽 劣 材 料 7.1、管控措施專項行動 瓷 磚 鋪 貼 質 量 提 升 同 層 排 水 檢 查 土 建 工 作 面 移 交 地 板 安 裝 質 量 提 升 成 品 保 護 措 施 油 漆 涂 飾 質 量 提 升 二、區域貨量精裝修全過程管控 31 編制樓棟問題銷項表，現場每戶均實行銷項管控措施，避免漏項，提高 管理效率，增強執行力；每戶土建、裝修質量進行實測實量，在每棟入口位

19、 置公示，并按實際進度及施工質量進行更新。 數據 可視化管理 7.2、管控措施數據化管理 進度銷項表可視化 進度銷項表 二、區域貨量精裝修全過程管控 32 提升區域精裝修工程品質提高實測實量及觀感 效果，實現集團對貨量精裝修完美交樓的規定，推 行瓷磚加工機具。 提高磚體的加工精度 提升觀感質量 降低現場施工過程中的切割量 減少現場產生的垃圾 瓷磚 加工機具優勢 保證相同戶型成型尺寸 提升材料利用率 7.3、管控措施集中加工 確定試點項目 組織培訓交底 試 點 總 結 推 廣 收集新技術 評估應用可行性 編制應用方案 二、區域貨量精裝修全過程管控 33 通過過程檢查、督辦，對 各項目貨量現場施工

20、進度、質 量情況進行把控，對質量問題 與進度風險及時糾偏，組織施 工單位討論初步解決方案，制 定出整改計劃、節點以及明確 責任，直至問題隱患消除。 7.4、管控措施過程檢查 二、區域貨量精裝修全過程管控 34 7.5、過程管控模擬驗收關鍵項控制 建筑工程 裝修工程 公區感觀 室外園建綠化 如觸碰下面紅線任意一條，不得通過 交樓前聯合驗收： （1）外墻觀感問題嚴重（明顯不平整 、線條不順直、排版不合理、勾 縫差等問題普遍）； （2）室內觀感評分80； （3）交付標準同營銷輸出不一致； （4）存在普遍使用功能缺陷； 二、區域貨量精裝修全過程管控 35 及時溝通，快速響應。通過模擬驗收，匯總出相關通

21、病、零星問題，列出銷項計劃表，建立項目部責 任分工群、甲方相關職能部門協調群、施工單位銷項匯報群等信息溝通交流渠道，使信息快速傳遞、及時 解決現場存在問題。 交付前地庫沖洗 驗 收 問 題 記 錄 銷 項 施 工 單 位 銷 項 匯 報 重 點 銷 項 問 題 跟 進 銷 項 問 題 項 目 責 任 分 工 7.5、過程管控模擬驗收問題銷項 二、區域貨量精裝修全過程管控 36 貨量區 季度 檢查評比確定 總結、推廣 交流培訓基地 8、標桿評選優秀貨量精裝修標段評比 為更進一步加強區域各項目、施工單位精裝修工 程質量管控工作，促進各項目、施工單位加強質量管 理，明確質量管理責任與獎罰標準，區域特

22、對精裝修 工程質量設立評優獎勵制度，通過建立評優考評體 系，形成激勵先進、促進區域精裝修工程爭先創優的 鮮明導向。最終提升貨量精裝修工程品質，實現集團 對貨量精裝修完美交樓的要求。 評選 二、區域貨量精裝修全過程管控 37 為了加強對貨量區精裝修工程質量管控，提高產品品質，實現完美交樓，組織新開工項目 標段觀摩、學習區域以及兄弟區域優秀工藝技術，交流工程管控經驗，借鑒并推廣，促進區域 工程穩步提高。 9、觀摩、交流 二、區域貨量精裝修全過程管控 38 江蘇區域堅持推行交樓預驗收制度， 以業主視角關注工程品質，樹立客戶信心， 通過過程品質管控促成完美交樓，實現口碑 相傳。 客戶體驗 區域組織營銷

23、、客服、項目在聯 合驗收前1-2個月對準業主進行小 范圍邀約，提前體檢交樓。 01 問題總結 對業主體驗過程中提出的問題 歸納總結，分析原因，制定改 進措施。 02 品質提升 從業主視角關注貨量區品質， 排查并消除隱患問題，為正式 交樓創造有利條件。 03 10、預收樓組織準業主體驗交樓 二、區域貨量精裝修全過程管控 39 11、完美交樓 交樓前做好預案、策劃，關注業主關心 的移交問題點，除工程品質，同時加強服務 品質，公示交付合同及相關附件，成立候場 工程服務隊，同時為業主準備收樓入住禮品， 通過全方位服務全力保障完美交樓。 統一標準 貨量區交付前統一對驗房工程 師、客服人員、工程服務隊做專

24、 項培訓，提升業主品質認可度。 01 積極響應 從快速、高效、能動三個方面 入手，提供專業的技術協助和 整改把關，消化交樓問題。 02 總結焦點 收集業主關心的問題，做好總結， 為在建貨量區工程管控增加有效關 注點，提升貨量裝修品質。 03 二、區域貨量精裝修全過程管控 40 12、管控舉措提升區域工程品質 為更進一步加強項目、施工單位精裝修工程質量管控工作，促進各項目、施工單位加強 質量管理，明確質量管理責任與獎罰標準，區域特對月度工程質量獎罰辦法增設精裝修考評 辦法。通過建設獎懲體系，建立獎優罰劣、促進爭先創優的制度，形成激勵先進、鞭策落后 的鮮明導向。 二、區域貨量精裝修全過程管控 41 2017年江蘇區域的工程質量管理任重而道遠，區域工程管理部 將圍繞集團工程質量管控的要求，不斷完善管控手段，規范裝修工程 施工，提高工程品質，預防質量通病，杜絕貨量施工問題反復發生， 和城市公司、項目一起采取有效管控措施，穩步提升區域工程質量， 提高業主收樓滿意度，確保完美交樓！ 總 結 深耕細作，持續發展，為區域快速發展保駕護航！ 42 感謝聆聽！