1、莞深區域精裝修管理分享 2017年8月3日 C CONTENTSONTENTS 目錄目錄 0 01 1工程技術部裝修管理架構 0 02 2精裝修質量管控流程 0303相關管理制度及措施 0404部分做法分享 區域副總裁 （分管工程） 工 程 督 導 一 隊 工 程 督 導 二 隊 常 態 化 管 理 組 一、工程技術部裝修管理架構 督導一隊主要裝修管理職責：展示區裝修督導、幫扶。包 括：參與審圖、組織展示區裝修策劃答辯、督導策劃落實糾偏、 組織展示區聯合驗收、裝修后評估及亮點推廣等。 督導二隊主要裝修管理職責：項目交付前裝修工作督導、 組織所有貨量區的聯合驗收。包括：組織貨量區裝修策劃答辯、
2、督導策劃落實糾偏、組織貨量區聯合驗收、交付裝修后評估及 亮點推廣等。 常態化管理組主要裝修管理職責：區域裝修相關制度標準 的制定、培訓宣貫、參與圖紙內審及會審、組織貨量區裝修策 劃答辯、交付樣板聯合驗收、督導策劃落實糾偏、常態化督導 巡查、參與區域月度巡檢及考核評比等。 巡 檢 組 工 程 技 術 部 莞深區域精裝修質量管控流程圖莞深區域精裝修質量管控流程圖 施工單位 進場 圖紙管理場地移交樣板引路貨量施工 分戶驗收 （項目部 組織） 精裝修 策劃 承接查驗 （客關部 組織） 精裝修策劃 書 圖紙內審、精 裝策劃會 開工令、施 工方案、技 術交底文件、 材料確認會 簽單等 資格考察 進場答辯
3、策劃交底 圖紙會審紀 要及后續變 更文件 圖紙會審 設計變更 施工場地移 交確認單等 移交計劃 移交標準 場地移交 裝修交樓標準 樣板間驗收記 錄表 工法樣板 交付樣板 技術交底記錄、 工序、分項工 程檢查驗收單 及附表、巡檢 整改記錄、日 常會議紀要、 客戶見面會答 辯會紀要等 樣板交底、材料管 控、工序驗收（舉 牌）、成品保護、 工完場清、客戶見 面會 各分戶驗收 表格、工程 檢查驗收單、 裝飾裝修分 部工程驗收 資料審查表 分批逐戶驗收 承接查驗驗 收單及問題 銷項單 一戶一檔 銷項整改 管理制度 技術標準 管控環節 規定動作 管控記錄 成果文件 交樓聯合 驗收 業主開放 日及后續 整改
4、 交樓及快 修 交付聯合驗收 確認表 承接查驗整改率 核實、移交物業 資料排查、交付 風險排查、 驗收單及整 改銷項單 實施策劃 問題整改 驗收單及整 改銷項單、 總裁巡盤紀 要、交付后 評估文件 快修隊管理、 整改銷項、 成品保護、交 付前總裁巡盤、 交付后評估 標段劃分、移交 分批，重難點工 序控制要要求、 成品保護方案、 整改開荒交付安 排、安全文明管 理、 考察投標單位、 審核施工方案、 制度宣貫技術 交底、進場答 辯、材料樣板 確認 組織參建施工、 設計等單位參 加，落實相關 設計變更申請 審核并確定場地 移交計劃。資料 上墻并保持施工 全過程、嚴格按 標準移交并限定 時限 及時協調
5、處理樣 板施工中不合理 之處、組織驗收 確保樣板完整并 符合設計及交樓 標準 材料進場驗收、隱 蔽驗收、工序交接 管理、實測實量管 理、安全文明管理、 成品保護、集團和 區域檢查及重點幫 扶、裝修例會 整改銷項、 成品保護、 垃圾管理、 鑰匙管理 整改銷項、 成品保護、 垃圾管理、 鑰匙管理 主要管控 內容 工程技術部組織 相關部門進行聯 合驗收 開荒保潔、整 改銷項、成品 保護 快修隊管理、整 改銷項、 成品保護、總裁 巡盤提出問題的 整改、組織后評 估會議 莞深區域全周 期答辯及后評估 管理制度、 莞深區域建筑 模具一體化深化 設計評審要求 施工單位 全過程管理 工作指引 工程管理工 作規
6、劃要求 圖紙會審 指引 土建總包與專 業公司施工場地 交接驗收制度 2017年土建、 裝修場地移交專 項行動方案 莞深區域樣板 引路管理辦法、 莞深區域客戶 工地見面會標準 做法 住宅裝修工程施工工藝和質量標準（試行）、工程成品保 護制度和保護要求、 工程質量管理檢查評分表（2017 版）、關于加強工程質量紅線管理的通知、碧桂園集團 施工現場安全與文明施工標準（2016版）、 施工重點工序 專項驗收制度（試行）、 工程質量月度強制排名獎罰制度、 集團各季度工程質量專項行動、莞深區域質量安全文明環保底 線（2017版）、莞深區域精裝修總包管理實施細則（2016 版）、莞深區域項目進度、爆點關閉、
7、工序驗收總控表 碧桂園集團交樓聯合驗收管理辦法、碧桂園 集團工程維修管理辦法、莞深區域交樓及交付 管理制度（2017版） 事前管控事中管控事后管控 二、精裝修質量管控流程 三、相關制度及措施（全周期答辯及后評估） 落實集團“七前三后”要求，形成莞深區域全周期策劃答辯服務平臺（區域大運 營組），協助組織部門做好策劃及后評估答辯標準化，制定策劃及后評估答辯標 準，完善匯報資料內容要求，并制定落實保障制度 客戶 關系部 工程 技術部 運營 管理部 工程類 客關類 運營類 & 后評估 答辯組織部門互動互補，橫向協同 （一）設置答辯組織部門，由答辯組織部門負責人統籌答辯過程，對答辯結果進行嚴格把關， 對
8、答辯內容實施有效監控。 （二）每個答辯應有方案答辯和結果驗收或落實跟進，整個答辯管理過程形成管理閉環。 全周期答辯前，區域運營管理部需檢查項目策劃答辯前置條件，審核答辯匯報PPT后，匯報答 辯負責人確認答辯時間并擬定會議卡，會議卡經項目總或答辯負責人簽字下發。 摘牌 正負零 開放 開盤 交付 運營及經營策劃 答辯 區域總裁/區域常 務副總裁 項目總匯報 基礎及主體工程 策劃答辯 區域副總裁/工程 技術部負責人 項目工程總/總包/ 監理匯報 展示區工程策劃 答辯 區域副總裁/工程 技術部負責人 項目總匯報/ 裝修單位匯報 精裝修暨全穿插 策劃答辯 區域副總裁/工程 技術部負責人 項目工程總/ 精
9、裝修總包匯報 開放開盤前策劃 答辯 區域副總裁/客戶 關系部負責人 項目總/客關匯報 開盤后評估 區域常務副總裁 項目/設計/工程/ 運營/開發/ 客關匯報 業主開放日策劃 答辯 區域副總裁/客戶 關系部負責人 項目總匯報 交付前策劃答辯 區域副總裁/客戶 關系部負責人 項目總/客關匯報 交付后評估 區域副總裁/客戶 關系部負責人 項目/客關/工程/ 成本/設計/ 運營匯報 不晚于摘牌 后7天內 基礎施工圖 及總包單位 確定后15天 內，不晚于 現場實際動 工 展示區場地 移交總包后 7天內 新體系項 目地下室底 板完成前； 舊體系項 目正負零后 15天內/ 不晚于主體 至5層 不晚于開盤 后
10、7天 不晚于業主 開放日前7 天 不晚于交付 后25天 不晚于主要 結算后30天 全周期后評估 區域常務副總裁 項目匯報 不晚于開放 前4天 不晚于集中 交付開始前 7天 前置工作工程前期開放開盤交樓交付結算 組織部門：客戶關系部組織部門：工程技術部組織部門：運營管理部 開發/設計/成本/工 程/投資/財務/客關 /區域物業/區域營 銷中心/商管/品質 組/項目（各職能） 運營/設計/ 成本（合約）/ 項目（工程/成本） 運營/設計/ 成本（合約）/ 項目（工程/物業/ 營銷/成本） 運營/設計/成本/ 客關/開發/品質組 /項目（工程/物業 /成本） 工程/運營/設計/ 財務/區域辦 /營銷
11、管理/區域物 業/品質組/法務組 /項目（各職能） 區域各部門/ 未來領袖/項目（各 職能） 工程/運營/ 區域物業/區域辦/ 法務組/品質組/ 項目（工程/營銷/ 物業） 工程/運營/ 區域物業/區域辦/ 法務組/品質組/ 項目（工程/營銷/ 物業） 工程/設計/成本/運 營/區域物業/區域 辦/商管/法務組 /品質組/項目（工 程/營銷/物業） 區域各部門/ 未來領袖/項目（各 職能） 答辯 類型 答辯 負責人 答辯 匯報人 答辯協 助部門 答辯 時間 莞深區域全周期答辯管理要求（2017年） 三、相關制度及措施（全周期答辯及后評估） 答辯前置條件 展示區策劃答辯 （1）完成展示區全套施工
12、圖（含硬裝、 軟裝）圖紙會審； （2）裝修、園建、鋁合金、消防單位確 定； （3）工規證獲取； （4）展示區基礎場地移交總包完成。 答辯要點 （1）展示區方案（范圍，看樓動線）、經營 思路及關鍵節點； （2）展示區進度、質量管理； （3）展示區施工單位管理； （4）展示區施工策劃（平面布置、主體、裝 修、室外工程）。 （5）客戶見面會方案（安全文明展示、工法 樣板區、樓層樣板區方案）。 答辯后管理 （1）答辯后7天內，展示區策 劃交底會及責任狀簽訂（每月 考核）、展示區裝修專項方案 交底會、展示區工程驗收。 （2）客戶見面會方案交底及見 面會驗收。 （3）每月策劃落實情況糾偏。 （4）后評估經
13、驗及亮點推廣 答辯前置條件 貨量精裝修暨全穿插策劃答辯 （1）完成貨量區裝修、園建圖紙及圖紙 會審； （2）裝修、家居、園建單位確定； （3）裝修施工計劃，驗收計劃（各方簽 認）。 答辯要點 （1）全穿插施工管理（含樣板間驗收或工序 驗收計劃）； （2）施工進度、質量管理； （3）精裝總包及分包管理； （4）交付前置工作管理； （5）驗收管理。 （6）創標桿（A3，A4節點）方案。 答辯后管理 （1）答辯后30天內，裝修策劃 交底會及責任狀簽訂（每月考 核） 、裝修樣板間驗收、工序 驗收、首批場地移交裝修驗收 （2）每月策劃落實情況抽查糾 偏。 （4）后評估經驗及亮點推廣 三、相關制度及措施（
14、全周期答辯及后評估） 建筑模具一體化深化設計是指各專業施工圖與深化圖的內審工作同步進行，通過全方位的 “穿插設計”，整合各專業板塊最優方案，提高圖紙內審和深化工作的質量和效率，最終實現 “零”變更。 ； 組織部門：設計管理部深化組 參與部門：設計管理部、工程技術部、設計院、項目部、相關施工單位 審圖模式 以全方位聯合審圖模式展開，根據模具一體化成型深化設計標準做法為基礎，整合各專業 工程最優方案進行倒推方式深化。 評審范圍 （1）展示區/貨量區正負零以上樓層全套施工圖（如建筑、結構、裝修、機電、給排水、人防、 園建綠化等）和相關深化圖。 （2）建筑模具一體化深化設計標準化中深化資料清單包含的圖
15、紙/方案。 （3）BIM 深化設計。 完成時間：基礎施工完成前評審完成（含修改） 三、相關制度及措施（建筑模具一體化深化設計） 為落實集團實行“精裝修總包”的管理要求，提升精裝品質，實現完美交樓,根據集團文件 精裝修總包管理指引,特編制該實施細則。用于規范精裝修總包單位管理，明確其管理職責 和權限，確保項目精裝修工程施工的順利進行。本實施細則作為招標條件并入招標文件中。 1.精裝總包單位管理職責（其中條款：派駐的管理人員必須無條件接受甲方考核，不合格的予 以更換。負責交付前的開荒清潔工作，達到交付開荒清潔標準）； 2.工作面劃分及場地交接管理（其中附件1：裝修總包和土建總包單位施工界面的劃分規
16、定。 附件2：裝修總包與甲方裝修分包單位及甲供材單位施工界面劃分）； 3.精裝修質量管控要求（樣板引路、工序質量管理、成品保護。其中附件：精裝修工程成品保 護標準做法）； 4.工程現場管理制度； 5.質量檢查及獎罰規定（附集團和區域相關制度標準）； 6.交付及維修管理要求。 三、相關制度及措施（莞深區域精裝修總包管理實施細則） 三、相關制度及措施（裝修質量/安全/文明環保底線） 促進合作方及時對爆點缺陷進行整改關閉，鼓勵一次成優，每月工程款支付與質量掛鉤 三、相關制度及措施（隱蔽工序舉牌驗收） 沉箱蓋板前驗收沉箱蓋板后驗收天花穿線驗收天花龍骨驗收 三、相關制度及措施（總控表：進度、工序驗收、爆
17、點關閉） 三、相關制度及措施（工程信息化管理APP） 展示區裝修區域內提前亮燈優點：提前排查線路；創造照明條件；減少安全隱患；節省工期； 節約成本。 四、部分做法分享 四、部分做法分享 軟裝照明線管在土建階段預埋優點：減 少后期開槽；節省工期； 節約成本。 不銹鋼拼接采用高低位平接密縫、自然留縫的優點：減少拼接處不平整性；免打膠；不增加成本。 自然留縫 四、部分做法分享 采用成品鋁合金條替代天花凹槽優點：可保證凹槽大小均勻、順直；節省人工；節約成本。 四、部分做法分享 踢腳線、開關面板、門套線自然留縫在貨量裝修中批量實現 四、部分做法分享 帶壓施工的壓力不同于管道試壓，不必超過0.6Mpa。建議所帶壓力0.3Mpa。帶壓施工周期為給 水管安裝完成至龍頭、角閥等開始安裝前。 四、部分做法分享 坐便器坑距并非只是排水口中心至水箱背面的水平距離，還包含了一部分安裝調節距離（說明書上 不一定顯示具體尺寸）。這一部分距離要根據實物進行驗證，再指導排水立管準確定位。 四、部分做法分享 感謝聆聽！
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