1、石家莊市進入機會及項目可行性研究報告石家莊市進入機會及項目可行性研究報告思源經紀南京公司思源經紀南京公司目錄目錄I.I.城市宏觀背景研究城市宏觀背景研究II.II.城市土地市場研究城市土地市場研究III.III.城市宏觀房地產市場研究城市宏觀房地產市場研究IV.IV.區域市場研究區域市場研究V.V.潛在客戶研究潛在客戶研究VI.VI.地塊研究地塊研究VII.VII.取地位置和價格建議取地位置和價格建議VIII.VIII.項目經濟測算項目經濟測算結論簡述城市是否健康，是否值得進入？石家莊的區位及交通現狀使其成為京津冀都市圈發展的第三極城市，對河北南部的輻射及聚集作用更有明顯。屬于人口導入型城市、

2、交通路網發達是其城市發展的核心動力，不僅增加了石家莊城市聚合力，而且對更快融入京津冀都市圈發展及加強對周邊的輻射力均有較大的促進作用。城區人口比例小，城區規模小，但全市總人口基數大及較低的城鎮化率，是城市及房地產發展的持續推動力。房地產市場好不好？限購后至今石家莊總成交量較限購前略有下降，但成交量總體保持平穩。2014年受宏觀市場波動的影響，供銷均有下滑，短期內市場成交量有下滑，但預計成交量仍將高于或與成交量最低年份持平，由于較低的城鎮化率及較大人口基數，中長期市場需求持久,市場容量仍有一定的上升空間；其中商品住宅市場發展較好，整體供不應求，后勁大。商辦市場由于整體供應量過大，市場飽和度明顯，

3、市場供過于求，整體發展趨于下行。土地市場行情：石家莊未來5年預計土地成交量（建面）2500萬方，當前石家莊商品房銷售總額預計為500萬方（建面），預期5年內商品房整體供銷將保持平衡的態勢。另石家莊近3年已經拍賣土地中，未開發潛在供應量（建面）1140萬方，如果上述未開發土地加速上市，將給石家莊整體房地產市場帶來庫存增加的風險。近期看，石家莊土地市場受13年樓市火爆的帶動，2014年1-4月土地市場持續火熱，量價齊升，隨著2014年房地產市場轉冷，土地市場熱度將有所下降。全市及周邊土地情況未來5年土地供應量：預計未來5年土地供應量為2000萬（占地面積）；近3年土地潛在供應量：近3年全市土地潛在

4、供應量為1144.6萬（建面），區域土地潛在供應量為163.26萬（建面）；周邊土地成交價格情況來看：純住宅用地：405-710萬/畝；住宅兼商服用地：400-600萬/畝（特例：13年天山集團摘取的2013036號地塊成為石家莊地王，畝低價1378萬/畝）；純商服用地：450-550萬/畝。地塊好不好？1、區位價值較高，地塊位于南二環內，是未來的城市副中心。2、地塊交通便利，在建地鐵3號線（15年8月通車），由東西向有槐安路、勝利大街城市主干道，南北中華南大街，建設大街及正在拓寬的勝利大街等主干道，交通通達性好，3、地塊四至外圍區域發展城市，城市感較強，地塊東部銜接石家莊高端住宅區。4、地塊

5、可開發用地住宅比重小，地塊可開發用地體量較少及商業比重較大使得開發成本加大。5、地塊開發進程不可控，地塊內部環境雜亂，地塊內部大量的城中村及企業廠房，拆遷量較大，土地開發進程不可控。綜合評定：地塊本身區位價值優越，但開發進度及成本等不可控，商業比例過大，存在風險。結論簡述區域房地產市場好不好？區域房地產市場發展潛力大，發展勢頭強勁。作為規劃的城市副中心，區域規劃起點高，同時位于二環內、城市南向優先發展的決定區位優勢使得區域具備較大的發展潛力。此外，從市場容量大、項目去化水平高、價格漲幅大、在售庫存不多的市場現狀看，區域房地產市場空間較大，前景看好。I.I.城市宏觀背景研究城市宏觀背景研究石家莊

6、位于河北省中南部，是河北省省會，京津冀都市圈的第三極，輻射整個河北南部，是京廣、石太鐵路樞紐城市，全國重要的服務業、生物產業基地。石家莊市地處河北省中南部，東與衡水接壤，南與邢臺毗連，西與山西省為鄰，北與保定市交界，距首都北京270公里。是河北省省會，華北地區最大的商業貿易市場流通中心，區位價值優越。石家莊作為京津冀都市圈的第三極，定位全國重要的服務業、生物產業基地之一，也是京津高技術產業和先進制造業研發轉化及加工配套基地。石家莊市屬于溫帶季風氣候。太陽輻射的季節性變化顯著，具有四季分明，寒暑分明，雨量集中于夏秋季節特點。區位特征1城市宏觀概況石家莊河北省行政地圖京津冀都市圈石家莊人口特征1城

7、市宏觀概況石家莊市區現轄6個市轄區，分別是橋東區、橋西區、新華區、長安區、裕華區和井陘礦區，另下轄的12個縣、5個縣級市；全市總面積20235平方公里，其中市區面積455.81平方公里；2013年末，全市戶籍人口969.4萬人，常住人口1049.98萬人，市區常住人口294萬人；數據來源：2009-2013年石家莊市國民經濟和社會發展統計公報石家莊戶籍人口969.4萬人，常住人口1049.98萬人，市區常住人口較少，僅294萬人。外來人口較多，屬于典型的人口流入型城市（目前區域外來人口57萬），給房地產的發展提供較好基礎支撐。市區/縣級市面積（平方公里）戶籍人口（萬人）經濟產值人均GDP（億元

8、）（元）市區92.1148.8236.2815524260.4554.4651.6926843970.4743.0738.4513632442.75110.2442.6522545964.13101.4541.6915029667.7269.981333.634639.18縣級市60338.46733.1629065492.3246847.522547150.04138132.912037938.673473316047604.8861953.317832393.0852548.815731500.867558.83175.730132.05222186333123.0367640143.53

9、3590.8212102477.3530977.17264846205.246372.88106932.778.723099.510254510525319.5152450.2614127490.74296.392567.826546.5983677.5147059305.9995161.935556402.92合計14546.7969.443979.859771016102710381050242.78276277288294全市常住人口（萬人）市區常住人口（萬人）20092010201120122013020040060080010001200全市常住人口（萬人）,2009,977全市常住

10、人口（萬人）,2010,1016全市常住人口（萬人）,2011,1027全市常住人口（萬人）,2012,1038全市常住人口（萬人）,2013,1050市區常住人口（萬人）,2009,242.78市區常住人口（萬人）,2010,276市區常住人口（萬人）,2011,277市區常住人口（萬人）,2012,288市區常住人口（萬人）,2013,2942009-2013年全市/市區戶籍人口數量走勢全市GDP2城市經濟石家莊城市經濟實力不強，排名河北第二，全國各省會城市第十二。2009-2013年全市GDP總值及人均GDP不斷上漲，2013年全市GDP為4863.6億元，全市人均GDP為46828元。

11、全市GDP方面，2009-2013年全市GDP不斷上漲，2013年全市GDP達到4863.6億元，漲幅為9.5%，經濟正由高速發展向平穩發展轉變。經濟排名河北第二，全國各省會城市第十二，且主要來自于下面各縣，市區GDP僅為1100億元（占全市23%）經濟實力不強；人均GDP方面，2009-2013年人均GDP不斷上漲，漲幅波動較大，2013年煙臺人均GDP為46828元，漲幅為13.2%。整體看，石家莊經濟實力對城市房地產快速發展的貢獻度較低。數據來源：2009-2013年石家莊市國民經濟和社會發展統計公報3114.934014082.64500.24863.611.10%12.20%12.0

12、0%10.40%9.50%全市GDP（億元）增長率20092010201120122013010002000300040005000600000.020.040.060.080.10.120.14全市GDP（億元）,2009,3114.9全市GDP（億元）,2010,3401全市GDP（億元）,2011,4082.6全市GDP（億元）,2012,4500.2全市GDP（億元）,2013,4863.6增長率,2009,11.10%增長率,2010,12.20%增長率,2011,12.00%增長率,2012,10.40%增長率,2013,9.50%2009-2013石家莊全市GDP走勢31784.

13、69334624018741361.36 46828.428.60%5.28%20.00%2.90%13.20%人均GDP（元）增長率200920102011201220130500010000150002000025000300003500040000450005000000.050.10.150.20.25人均GDP（元）,2009,31784.69人均GDP（元）,2010,33462人均GDP（元）,2011,40187人均GDP（元）,2012,41361.36人均GDP（元）,2013,46828.42增長率,2009,8.60%增長率,2010,5.28%增長率,2011,20.

14、00%增長率,2012,2.90%增長率,2013,13.20%2009-2013年石家莊市人均GDP走勢人民生活不斷改善，石家莊居民收入穩定增加，其中城鎮居民可支配收入5年年均漲幅10.4%，截止2013年城鎮居民可支配收入達25274元，比12年上漲9.7%；09-13年石家莊農村居民人均可支配收入不斷增加，年均漲幅13.7%，2013年農村人均可支配收入為10066元，同比上漲12.6%。持續穩定增長的的人均可支配收入，為消費者的購房、生活消費等提供了強有力的經濟支撐，同時使得居民消費觀念逐漸改變，為房地產市場的發展奠定了基礎。人均可支配收入2城市經濟2009-2013年全市城鎮/農村居

15、民可支配收入不斷上漲，漲幅基本在10%左右，居民購買力逐年增強。數據來源：2008-2013年石家莊市國民經濟和社會發展統計公報166071829020534230382527410.3%10.1%12.3%12.2%9.7%城鎮人均可支配收入（元）城鎮居民收入漲幅2009201020112012201305000100001500020000250003000000.020.040.060.080.10.120.14城鎮人均可支配收入（元）,2009,16607城鎮人均可支配收入（元）,2010,18290城鎮人均可支配收入（元）,2011,20534城鎮人均可支配收入（元）,2012,23

16、038城鎮人均可支配收入（元）,2013,25274城鎮居民收入漲幅,2009,10.3%城鎮居民收入漲幅,2010,10.1%城鎮居民收入漲幅,2011,12.3%城鎮居民收入漲幅,2012,12.2%城鎮居民收入漲幅,2013,9.7%2009-2013年石家莊城鎮居民人均可支配收入走勢5977657778228993100669.3%10.0%18.9%15.0%12.6%農民人均純收入（元）農村居民收入漲幅2009201020112012201302000400060008000100001200000.020.040.060.080.10.120.140.160.180.2農民人均純

17、收入（元）,2009,5977農民人均純收入（元）,2010,6577農民人均純收入（元）,2011,7822農民人均純收入（元）,2012,8993農民人均純收入（元）,2013,10066農村居民收入漲幅,2009,9.3%農村居民收入漲幅,2010,10.0%農村居民收入漲幅,2011,18.9%農村居民收入漲幅,2012,15.0%農村居民收入漲幅,2013,12.6%2009-2013年石家莊農村居民人均可支配收入走勢石家莊是第二產業主導經濟，占比尤為突出，2013年比例高達47.2%，裝備制造、醫藥、食品紡織服裝、石化、鋼鐵、建材為支柱產業。近年來以批發、物流、零售、旅游為代表的第

18、三產業加速發展，產業發展所所帶來的大量的置業人口支撐當地房地產行業的發展。三產結構2城市經濟石家莊是第二產業主導經濟，占比尤為突出，2013年比例高達47.2%，裝備制造、醫藥、食品紡織服裝、石化、鋼鐵、建材為支柱產業。數據來源：2008-2013年石家莊市國民經濟和社會發展統計公報305.30370.00414.90452.20476.601558.501653.802031.902240.702295.601251.101377.201635.801807.302091.40第一產業產值（億元）第二產業產值（億元）第三產業產值（億元）2009201020112012201301000200

19、030004000500060009.8%10.9%10.2%10.0%9.8%50.0%48.6%49.7%49.8%47.2%40.2%40.5%40.1%40.2%43.0%2009-2013年石家莊三產結構變化2009年-2013年石家莊消費品零售額不斷上漲，2013年消費品零售總額約為2179.7億元，比2008年的1894.8億元增長了15%，年均漲幅為16.6%。全市消費品總額的穩步增加，反映出居民生活水平的不斷提高，消費需求在增加。生活質量提高的同時人們對居住環境的要求也在提高，為住宅市場提供強有力的支撐。消費品零售額2城市經濟2008-2013年石家莊市消費品零售額不斷上漲，

20、2013全年共計2179.7億元，漲幅為15%。數據來源：2008-2013年石家莊市國民經濟和社會發展統計公報1190.61409.91663.01894.82179.718.4%18.4%18.0%13.9%15.0%社會消費品零售總額（億元）增長率200920102011201220130500100015002000250000.020.040.060.080.10.120.140.160.180.2社會消費品零售總額（億元）,2009,1190.6社會消費品零售總額（億元）,2010,1409.9社會消費品零售總額（億元）,2011,1663.0社會消費品零售總額（億元）,2012,

21、1894.8社會消費品零售總額（億元）,2013,2179.7增長率,2009,18.4%增長率,2010,18.4%增長率,2011,18.0%增長率,2012,13.9%增長率,2013,15.0%2009-2013年石家莊社會消費品零售總額變化儲蓄存款2城市經濟2009-2013年石家莊市人均儲蓄存款不斷上漲，居民經濟實力不斷增強，為房地產發展提供較好的經濟基礎支撐。其中制造業、金融業從業人員收入水平較高。2009-2013年煙臺人均儲蓄存款不斷增加，漲幅均在10%左右，2013年人均儲蓄存款為141415元，漲幅為9%；其中制造業、金融業從業人員收入水平較高；人均人民幣儲蓄存款的不斷增

22、加說明大眾的金融投資意識不斷增強，經濟實力不斷增加，能夠給房地產市場提供有力的消費支撐。數據來源：2008-2013年石家莊市國民經濟和社會發展統計公報106104105812117097129705141415-0.002758585381222370.106660.1076657580397640.0902826985432106人均城鄉存款余額（億元）增長率2009201020112012201302000040000600008000010000012000014000016000000.020.040.060.080.10.12-0.02人均城鄉存款余額（億元）,2009,10610

23、4人均城鄉存款余額（億元）,2010,105812人均城鄉存款余額（億元）,2011,117097人均城鄉存款余額（億元）,2012,129705人均城鄉存款余額（億元）,2013,141415增長率,2010,-0.002758585增長率,2011,0.10666增長率,2012,0.107665758增長率,2013,0.0902826992009-2013石家莊市人均儲蓄存款財政收入2城市經濟2009-2013年石家莊市財政收入不斷增加，2013全年共計648.3億元，漲幅為13.1%。2009-2013年財政收入不斷增強，年均上漲21.8%，2013年全年財政收入為648.3億元，比

24、12年上漲為13.1%；財政支出多用于教育、醫療衛生、節能環保、農林水事務和住房保障等重點項目。數據來源：2009-2013年石家莊市國民經濟和社會發展統計公報310.25387.90489.00573.20648.3014.18%25.00%26.10%17.20%13.10%政府財政收入（億元）增長率20092010201120122013010020030040050060070000.050.10.150.20.250.3政府財政收入（億元）,2009,310.25政府財政收入（億元）,2010,387.90政府財政收入（億元）,2011,489.00政府財政收入（億元）,2012,5

25、73.20政府財政收入（億元）,2013,648.30增長率,2009,14.18%增長率,2010,25.00%增長率,2011,26.10%增長率,2012,17.20%增長率,2013,13.10%2009-2013年政府財政收入走勢2020年，石家莊城鎮化率達到70%到2015年，河北省城鎮化率達到51.5%，城鎮人口由2010年的3150萬人增加到3800萬人。石家莊市將成為城區常住人口300萬人以上的特大城市到2020年，石家莊市城市化水平將達到63%，城鎮人口將由2005年的395萬增加到2020年的689萬，規劃期間市域人口將繼續大量由農村向城市轉移，人口空間分布將發生很大變化

26、，城市人口的大幅度增加，將使城市各項建設用地需求不斷加大。加快推進地鐵建設3號線預計17年開通石家莊軌道交通三號線一期工程工期54個月，預計在2017年3月份完工。9月28日率先開工的石家莊軌道交通3號線一期工程“新客站至二中段”，將由中國鐵建十七局集團投資建設。預計將在2017年3月31日全部完工。地鐵3號線設兩個站點在區域內部，極大的提高了區域對城市內部的輻射能力，吸引全市客群。交通路網的完善對，更好的促進區域房地產市場的發展。更好的融入京津冀都市圈發展以及加強對石家莊市區的輻射起到了極大的促進作用城建水平2城市經濟2013年城鎮化率達55.72%，規劃到2020年，全市城鎮化率達65%左

27、右，城鎮人口基數的增加是支撐市區房地產發展的基礎條件。2各城市關鍵指標對比（石家莊、濟南、鄭州、太原共4個城市)附文件：各城市關鍵指標對比：1、當前石家莊房地產市場容量小相對較小，與周邊省會相比，石家莊商品房市場尤其是住在市場市場容量相對較小，由于人口基數及低城市化率，預計未來市場容量有上市空間。2、市區常住人口對房地產支撐作用較大，盡管石家莊全市常住人口規模較大，但由于市區常住人口規模較小，對房地產發展的促進作用不明顯，相對其他城市來說，房地產總容量較小，而鄭州和濟南市區人口較多，對房地產發展的人口支撐作用明顯，商品住宅銷售量較大。3、和其他城市相比，石家莊城市化率較低，發展潛力更大，目前石

28、家莊城市化水平僅為55.72%，低于濟南、鄭州和太原，隨著城市城鎮村改造的加快、城鎮化水平快速提升所帶來的人口遷移將對城市房地產發展的促進作用明顯。城市間橫向對比指標分類指標石家莊濟南鄭州太原房地產指標商品房銷售量（萬）477563.651135.86450.2商品住宅銷售量（萬）362524.52884.68274.59經濟指標全市GDP（億元）4863.65320.26201.92412.87第二產業比例（%）47.2%39.3%56.0%43.6%第三產業比例（%）43%55.3%41.6%54.8%人口指標常住人口（萬人）1050700919427.77市區人口288425700342

29、城市化率55.72%66%67%83.76%消費力指標城鎮人均收入25274356482661524000農村人均收入10066132481400911288社會零銷售額2179.72633.92586.41281.46城市發展策略3城市規劃煙臺市規劃成為京津冀都市圈第三極、京津向中西部輻射的“第一中樞”、河北省對外競爭、交流的第一平臺，城市地位逐步提高，未來將帶動房地產行業的發展。城市總體發展調整戰略：優化都市區布局，落實城市北跨戰略，強化正定組團功能，建設濱河新區、承擔部分省會功能，統籌產業發展，完善產業聚集區布局；依據“規模不變、調整用地發展方向和布局”的原則對中心城區用地布局進行調整。

30、1、京津冀都市圈第三極隨著國家發展戰略調整，京津冀區域正成為引領中國經濟新一輪發展的增長極。亟需以石家莊為核心，推動冀中南一體化建設，構建與京津良好的分工協作關系，使石家莊成為京津冀都市圈第三極。2、京津向中西部輻射的“第一中樞”石家莊位于京廣與隴海復線發展走廊交匯要沖，隨著區域經濟交流的進一步加強，亟需石家莊利用“東出西聯、承南接北”的區位優勢，大力發展以商貿物流、信息服務為主的現代服務業，使其成為京津向中西部輻射的“第一中樞”，全國重要的現代服務業基地之一。3、河北省對外競爭、交流的第一平臺省委、省政府高度重視省會發展，將省會城市建設作為提升全省競爭力的戰略舉措。亟需石家莊做強、做大，擔負

31、起展示整個河北財富創造力、文化競爭力、社會發達程度的重任，對外競爭、交流的第一平臺；特色鮮明、繁華舒適、現代一流的省會城市。總體空間布局3城市規劃石家莊近期實施“打造新城、重塑古城、嚴控老城”戰略。遠期實施“北跨、南優、西控、東延”戰略。本案屬于近期規劃的老城部分，同時也是遠期規劃中的“南優”部分，規劃將有效促進區域房地產的發展。城市性質：京津冀第三極，全國重要的現代服務業、生物產業基地之一。發展方向：近期實施“打造新城、重塑古城、嚴控老城”的發展戰略。遠期實施“北跨、南優、西控、東延”的發展戰略，打造“一河兩岸三組團”的空間結構。本案屬于近期規劃的老城部分，重點疏散老城人口與職能、完善設施配

32、套、改善環境。同時也是遠期規劃中的“南優”（南向優先發展）部分，是規劃的城市副中心，規劃起點高，發展潛力大。地塊交通網絡3城市規劃交通優勢突出。從大交通看，石家莊是京廣、石太等四條鐵路交匯的樞紐城市。航空、鐵路、公路交通路網較為發達，未來市內軌道交通規劃也將完善。航空：“十二五”期間，以建設低成本和區域性樞紐機場、首都機場的主要分流備降機場、航空貨運與快件華北集散中心為目標，實現石家莊機場與北京機場的錯位發展。到2015年，機場年旅客吞吐量達到1000萬人次、年貨郵吞吐量達到12萬噸。樞紐：到2015年，初步建成正定商貿物流產業聚集區、石家莊南部綜合物流產業聚集區等兩大省級物流產業聚集區；優先

33、發展城市公共交通，加快軌道交通規劃和建設等。鐵路：加快實施京石、石武、石濟等鐵路客運專線建設，構建快速鐵路網絡。形成石家莊與京津、周邊省會城市及與冀中南城市群1小時軌道交通圈，規劃全市鐵路通車總里程突破700公里。到2015年，快速鐵路通車里程突破260公里。軌道：到2020年將建成軌道交通1、2、3號線一期工程，三條線路構成了我市軌道交通骨干線網,1號線串連了老城區、高新區,2、3號線以新火車站為中心向四周輻射。其中地塊附近的3號線預計將在2017年3月31日全部完工。地塊4城市宏觀總結觀點：石家莊的區位及交通現狀使其成為京津冀都市圈發展的第三極城市，對河北南部的輻射及聚集作用更有明顯。屬于

34、人口導入型城市、交通路網發達是其城市發展的核心動力，不僅增加了石家莊城市聚合力，而且對更快融入京津冀都市圈發展及加強對周邊的輻射力均有較大的促進作用。城區人口比例小，城區規模小，但全市總人口基數大及較低的城鎮化率，是城市及房地產發展的持續推動力。一、城市人口規模較大，屬于人口導入型城市、城鎮化率低，較大的城市人口規模和低城市化率能夠快速促進房地產的發展。二、石家莊城市經濟實力不強，GDP排名全國各省會城市第十二，河北省第二。且主要來自于下面各縣，對城市房地產快速發展的貢獻度較低；煙臺第二產業比例尤其突出，主導經濟，并吸納大量外來人口，對城市發展有較大貢獻；三、石家莊近期實施“打造新城、重塑古城

35、、嚴控老城”的發展戰略。遠期實施“北跨、南優、西控、東延”的發展戰略，打造“一河兩岸三組團”的空間結構，規劃城市地位突出。四、石家莊對內、對外交通便捷，航空、鐵路、公路交通路網較為發達，未來軌道交通規劃完善。對更好的融入京津冀都市圈發展起到了極大的促進作用。II.II.城市土地市場研究城市土地市場研究整體土地市場分析1城市土地市場石家莊土地市場09年至13年，土地成交面積整體呈先上升后下降再上升趨勢，量價齊升；2014年前四月土地市場火熱，前4個月成交面積為63萬；09至13年樓面均價呈緩慢上升趨勢，熱點板塊多以較高溢價成交，高溢價拉漲市場預期；2014年前四月房地產用地平均出讓樓面地價為24

36、12元/，石家莊房地產土地市場將持續火爆。2010-2012年土地市場成交量穩定，2013年土地市場并沒有受到“補證”潮的影響，成交面積創近5年新高。2014年土地市場高調開閘，全市土地供應量為464萬，同比去年上漲55%。1339404252207919317316526663155217651401198120762412土地宗數（塊）成交面積(萬）樓面均價(元/)200920102011201220132014（1-4月份）050100150200250300050010001500200025003000土地宗數（塊）,2009,13土地宗數（塊）,2010,39土地宗數（塊）,201

37、1,40土地宗數（塊）,2012,42土地宗數（塊）,2013,52土地宗數（塊）,2014（1-4月份）,20成交面積(萬）,2009,79成交面積(萬）,2010,193成交面積(萬）,2011,173成交面積(萬）,2012,165成交面積(萬）,2013,266成交面積(萬）,2014（1-4月份）,63樓面均價(元/),2009,1552樓面均價(元/),2010,1765樓面均價(元/),2011,1401樓面均價(元/),2012,1981樓面均價(元/),2013,2076樓面均價(元/),2014（1-4月份）,24122010-2014年（1-4月份）石家莊市房地產用地成交

38、情況331.4419.87099539.11695327.15636464供應面積（萬）201020112012201320140100200300400500600供應面積（萬）,2010,331.4供應面積（萬）,2011,419.87099供應面積（萬）,2012,539.11695供應面積（萬）,2013,327.15636供應面積（萬）,2014,4642010-2014年石家莊土地供應計劃保障房建設計劃：2013年石市棚戶區改造竣工11194套，同年開工建設17483套；2014年計劃建設開工建設15443套住房。石家莊土地市場以住宅用地為主，2013年住宅用地占整體比重83%。進

39、入2014年來，住宅用地價格上漲，而商服用地市場遇冷價格下跌。預計全年土地供應大幅增加，其中住宅用地供應427萬，商服用地供應80.5萬。整體土地市場分析1城市土地市場石家莊土地市場2009-2013年成交以住宅用地為主，成交量不斷上升，13年住宅用地體量比例為近5年最高；2014年前四月份住宅用地市場熱度高，樓面價2163元/嗎，漲幅較平緩；高熱度的土地成交導致一年后住宅的高供應，鑒于目前的市場環境，未來石家莊樓市存在一定風險。2010-2013年石家莊商業用地面積呈上升趨勢，樓面價高于住宅用地，14年商業用地市場目前表現良好，2014前四月商業用地樓面價2750元/，遠高宇住宅用地樓面價，

40、競爭引發高溢價，高溢價拉漲樓面價。28131096151225244518105418662222138033732750土地宗數（宗）成交面積(萬）樓面均價(元/)200920102011201220132014（1-4月份）0510152025303540455005001000150020002500300035004000土地宗數（宗）,2009,2土地宗數（宗）,2010,8土地宗數（宗）,2011,13土地宗數（宗）,2012,10土地宗數（宗）,2013,9土地宗數（宗）,2014（1-4月份）,6成交面積(萬）,2009,15成交面積(萬）,2010,12成交面積(萬）,201

41、1,25成交面積(萬）,2012,24成交面積(萬）,2013,45成交面積(萬）,2014（1-4月份）,18樓面均價(元/),2009,1054樓面均價(元/),2010,1866樓面均價(元/),2011,2222樓面均價(元/),2012,1380樓面均價(元/),2013,3373樓面均價(元/),2014（1-4月份）,27502010-2014年（1-4月份）石家莊市商業用地成交情況1131273243146418114814122145169513811275207819062163土地宗數（宗）成交面積(萬）樓面均價(元/)200920102011201220132014（1

42、-4月份）05010015020025005001000150020002500土地宗數（宗）,2009,11土地宗數（宗）,2010,31土地宗數（宗）,2011,27土地宗數（宗）,2012,32土地宗數（宗）,2013,43土地宗數（宗）,2014（1-4月份）,14成交面積(萬）,2009,64成交面積(萬）,2010,181成交面積(萬）,2011,148成交面積(萬）,2012,141成交面積(萬）,2013,221成交面積(萬）,2014（1-4月份）,45樓面均價(元/),2009,1695樓面均價(元/),2010,1381樓面均價(元/),2011,1275樓面均價(元/)

43、,2012,2078樓面均價(元/),2013,1906樓面均價(元/),2014（1-4月份）,21632010-2014年（1-4月份）石家莊市住宅用地成交情況新客站地塊區域近年土地成交明細2區域土地市場石家莊新客站地塊區域內部近年有15幅重點土地成交，5幅純住宅用地、3幅純商業用地、7幅商住混合用地。其中13年天山集團摘取的2013036號地塊成為石家莊地王，畝低價1378萬/畝，樓面價高達6579元/。編號成交日期地塊編號位置用途占地面積（）出讓年限 容積率成交價(億元)成交地價(萬元/畝)成交樓面價(元/)競得單位12014-2-132014007號青園街以西、塔南路以南住宅、商服1

44、5544.47商業40年、住宅70年5.51.27544.70 1460.46永昌地產集團有限公司22013-11-12013036號塔南路南、放射東路東住宅、商服用地58332.47商業40年、住宅70年3.1412.061378.386579.13河北智恒房地產開發有限公司32013-1-312012068號匯通路以東、放射東路以西住宅3293870年3.22.4485.79 2277.01石家莊中嘉信房地產開發有限公司42013-1-312012076號工農路南、市農業生產資料總公司東住宅7405.470年30.45405.13 2025.55河北金標房地產開發有限公司52012-2-7

45、2011062東至市農機總公司、西至怡然雅居小區、南至東平路、北至市國土局城鎮住宅用地13861702.70.95456.952538河北潤龍房地產開發有限公司62010-12-142010042號體育東街以東，塔南路以北，塔北路以南，規劃路以西商服、住宅103976.1商業40年、住宅70年3.56.24400.11 1714.68河北永昌房地產開發有限公司72012-9-192012042體育東街以東、南二環以北、塔南路以南、規劃路以西其他普通商品住房用地153281.270年316.3708.97 3544.68京旭睿、美銀聯合體新客站地塊區域近年土地成交明細2區域土地市場石家莊新客站地

46、塊區域內部近年有15幅重點土地成交，住宅用地價格405-710萬/畝，住宅兼商服價格400-600萬/畝，純商服價格450-550萬/畝。編號成交日期地塊編號位置用途占地面積（）出讓年限容積率成交價(億元)成交地價(萬元/畝)成交樓面價(元/)競得單位82011-5-162011005號中華大街東、裕華路南、禮讓街西商服、住宅21980.5商業40年住宅70年81.69512.60 961.08石家莊聯邦偉業房地產開發集團有限公司92011-11-112011047號裕華路-維明街-工農路-民心河-師范街圍合區域商服2861440年1.162.30535.90.6913.51永輝超市10201

47、2-8-242012040號裕華路以北，建設大街以西住宅、商服用地18742.5商服40年住宅70年5.631.34476.66 1269.90北京中天恒信房地產開發有限公司112013-11-12013035號南二環南、建通街東中低價位、中小套型普通商品住房用地10979.170年3.50.67406.85 1743.57河北騰華房地產開發有限公司122013-1-312012077號東風路北、平安大街東住宅、商服用地22179.5商業40年住宅70年3.51.95586.16 2511.97石家莊金龍房地產開發有限公司132012-8-242012038號建華大街以西、東崗路以南商服、住宅

48、用地146454.9商服40年住宅70年3.2512.48568.12 2621.97北天海房地產開發有限公司142012-7-252012030號新石北路北、紅旗大街東商服用地7819.640年5.850.54460.40 1180.47河北樂宸房地產開發有限公司152012-9-192012047號濱河街以東、清水街以西、南二環路以南商服9386240年20.35225.00187.51石家莊聯邦偉業本案新客站地塊區域重點土地成交明細2區域土地市場近5年新客站地塊區域內部有5幅重點土地成交，3幅住宅用地，2幅商業兼住宅用地。其中13年天山集團摘取的2013036號地塊位于地塊區域東南面。土

49、地編號：2012068號用地性質：住宅用地面積：32938平方米競得方：石家莊中嘉信房地產開發有限公司成交時間：2013-1-31單位地價：485.79萬元/畝成交樓面價:2277元/土地編號2013036號用地性質：住宅、商服用地面積：58332.47平方米競得方：河北智恒房地產開發有限公司成交時間：2013-11-1單位地價：1378.38萬元/畝成交樓面價：6579元/土地編號：2011062號用地性質：住宅用地面積：13861平方米競得方：河北潤龍房地產開發有限公司成交時間：2013-11-1單位地價:456.95萬元/畝成交樓面價：2538元/土地編號：2012076號用地性質：住宅

50、用地面積7405.4平方米競得方：永昌地產集團有限公司成交時間：2014-2-13單位地價：405.13萬元/畝成交樓面價:2025元/土地編號：2014007號用地性質：住宅、商服用地面積：15544.47平方米競得方：永昌地產集團有限公司成交時間：2014-2-13單位地價：544.70萬元/畝成交樓面價:1460元/2013036號2012068號2014007號2012076號2011062號住宅用地住宅兼商服新客站地塊區域重點土地成交明細2區域土地市場近5年新客站地塊區域周邊有10幅重點土地成交，2幅住宅用地，5幅商業兼住宅用地，3幅商業用地。本案2012040號2011005號20

51、11047號2012030號2012047號2012077號2012038號2010042號2012042號土地編號：2011005號用地性質：商服、住宅用地面積:21980.5平方米競得方:石家莊聯邦偉業房地產開發集團有限公司成交時間：2011-5-16單位地價;512.60萬元/畝成交樓面價：961.08元/土地編號：2012038號用地性質：商服、住宅用地面積:146454.9平方米競得方：北天海房地產開發有限公司成交時間：2012-8-24單位地價;568.12萬元/畝成交樓面價：2511.97元/土地編號：2012077號用地性質：商服、住宅用地面積:22179.5平方米競得方：石家

52、莊金龍房地產開發有限公司成交時間：2013-1-31單位地價;586.16萬元/畝成交樓面價：2511.97元/土地編號：2012040號用地性質：商服、住宅用地面積:18742.5平方米競得方：北京中天恒信房地產開發有限公司成交時間：2012-8-24單位地價476.66萬元/畝成交樓面價：1269.90元/土地編號2011047號用地性質：商服用地面積:28614平方米競得方：永輝超市成交時間：2011-11-11單位地價;535.90萬元/畝成交樓面價：6913.51元/土地編號：2012030號用地性質：商服用地面積:7819.6平方米競得方：河北樂宸房地產開發有限公司成交時間：201

53、2-7-25單位地價;460.40萬元/畝成交樓面價：1180.47元/土地編號：2012042用地性質：其他普通商品住房用地用地面積:153281.2平方米競得方：京旭睿、美銀聯合體成交時間：2011-5-16單位地價;708.97萬元/畝成交樓面價：3544.68元/土地編號:2010042號用地性質：商服、住宅用地面積:103976.1平方米競得方：河北騰華房地產開發有限公司成交時間：2011-5-16單位地價:400.11萬元/畝成交樓面價:1714.68元/土地編號2013035號用地性質：中低價位、中小套型用地面積:10979.1平方米競得方：河北騰華房地產開發有限公司成交時間：2

54、011-5-16單位地價;406.85萬元/畝成交樓面價:1743.57元/土地編號：2012047號用地性質：商服用地面積:153281.2平方米競得方：石家莊聯邦偉業成交時間：2012-9-19單位地價：25.00萬元/畝成交樓面價：187.51元/2013035號住宅用地住宅兼商服商服用地整體土地市場分析1土地供應計劃石家莊土地市場09年至13年，土地成交面積整體呈先上升后下降再上升趨勢，量價齊升；2014年前四月土地市場火熱，前4個月成交面積為63萬；09至13年樓面均價呈緩慢上升趨勢，熱點板塊多以較高溢價成交，高溢價拉漲市場預期；2014年前四月房地產用地平均出讓樓面地價為2412元

55、/，石家莊房地產土地市場將持續火爆。2010-2012年土地市場成交量穩定，2013年土地市場并沒有受到“補證”潮的影響，成交面積創近5年新高。2014年土地市場高調開閘，全市土地供應量為464萬，同比去年上漲55%。預計未來5年土地供應達到2000萬，未來5年土地成交達到1000萬,土地成交建筑面積預計25000萬。2015-2019年預計未來5年供應量為2000萬保障房建設計劃：2013年石市棚戶區改造竣工11194套，同年開工建設17483套；2014年計劃建設開工建設15443套住房。331.4419.87099539.11695327.1563646419317316526663供應

56、面積(萬）成交面積(萬）20102011201220132014（1-4月份）0100200300400500600供應面積(萬）,2010,331.4供應面積(萬）,2011,419.87099供應面積(萬）,2012,539.11695供應面積(萬）,2013,327.15636供應面積(萬）,2014（1-4月份）,464成交面積(萬）,2010,193成交面積(萬）,2011,173成交面積(萬）,2012,165成交面積(萬）,2013,266成交面積(萬）,2014（1-4月份）,632010-2014年（年（1-4月份）石家莊市房地產用地成交情況月份）石家莊市房地產用地成交情況預

57、計未來5年成交量為1000萬全市已拍土地潛在供應量1已拍土地潛在供應量近3年全市土地潛在供應量約1144.6萬,其中2012年潛在供應量348.7萬，2013年潛在供應量567.7萬，2014年潛在供應量228.1萬。土地全年成交量(萬）土地已上市量(萬）土地潛在供應量(萬）2012年571.2222.5348.72013年843.0275.2567.72014年228.10.0228.1合計1642.3497.71144.6附文件：區域土地潛在供應量2區域土地潛在供應近3年區域土地潛在供應量約163.26萬。編號成交日期地塊編號位置用途占地面積（）出讓年限容積率成交價(億元)成交地價(萬元/

58、畝)成交樓面價(元/)競得單位建筑面積12014/2/132014007號青園街以西、塔南路以南住宅、商服15544.47商業40年、住宅70年5.51.27544.71460.46永昌地產集團有限公司85494.622013/11/12013036號塔南路南、放射東路東住宅、商服用地58332.47商業40年、住宅70年3.1412.061378.386579.13河北智恒房地產開發有限公司183164.032013/1/312012068號匯通路以東、放射東路以西住宅3293870年3.22.4485.792277.01石家莊中嘉信房地產開發有限公司105401.642013/1/3120

59、12076號工農路南、市農業生產資料總公司東住宅7405.470年30.45405.132025.55河北金標房地產開發有限公司22216.252012/9/192012042體育東街以東、南二環以北、塔南路以南、規劃路以西其他普通商品住房用地153281.270年316.3708.973544.68京旭睿、美銀聯合體459843.662011/11/112011047號裕華路-維明街-工農路-民心河-師范街圍合區域商服2861440年1.162.3535.90.6913.51永輝超市33192.272012/8/242012040號裕華路以北，建設大街以西住宅、商服用地18742.5商服40

60、年住宅70年5.631.34476.661269.9北京中天恒信房地產開發有限公司105520.382013/11/12013035號南二環南、建通街東中低價位、中小套型普通商品住房用地10979.170年3.50.67406.851743.57河北騰華房地產開發有限公司38426.992013/1/312012077號東風路北、平安大街東住宅、商服用地22179.5商業40年3.51.95586.162511.97石家莊金龍房地產開發有限公司77628.3住宅70年102012/8/242012038號建華大街以西、東崗路以南商服、住宅用地146454.9商服40年3.2512.48568.

61、122621.97北天海房地產開發有限公司475978.4住宅70年112012/7/252012030號新石北路北、紅旗大街東商服用地7819.640年5.850.54460.41180.47河北樂宸房地產開發有限公司45744.7合計1632610.6附文件：觀點：石家莊未來5年預計土地成交量（建面）2500萬方，當前石家莊商品房銷售總額預計為500萬方（建面），預期5年內商品房整體供銷將保持平衡的態勢。另石家莊近3年已經拍賣土地中，未開發潛在供應量（建面）1140萬方，如果上述未開發土地加速上市，將給石家莊整體房地產市場帶來庫存增加的風險。近期看，石家莊土地市場受13年樓市火爆的帶動，2

62、014年1-4月土地市場持續火熱，量價齊升，隨著2014年房地產市場轉冷，土地市場熱度將有所下降。供應量：預計未來5年土地供應量啊（占地）將達2000萬（占地）。2014年石家莊計劃土地供應464萬，根據2010-2014年土地上市情況看，預計2015-2020年土地供應量將達到2000萬。保障房建設計劃：2013年石市棚戶區改造竣工11194套，同年開工建設17483套；2014年計劃建設開工建設15443套住房。成交量：預計未來5年土地成交量（占地）將達1000萬，預計建筑面積2500萬。2009-2013年石家莊土地市場受調控影響成交量出現波動，2011-2012年土地市場成交量略有下降

63、，2013年商品房市場高企促土地供銷兩旺，成交上漲，2014受年2013樓市火爆的影響，延續土地熱度，隨著樓市的逐漸降溫，土地熱度可能會降低。住宅地塊占總成交地塊比例最高，近年來比例占土地成交總量不斷上升。土地供應量持續高漲，必然導致上市量的增加，給未來南昌的樓市帶來一定的威脅。潛在供應量：近3年全市土地潛在供應量建筑面積約1144.6萬，區域土地潛在供應量建筑面積約163.26萬。成交地價：2009-2013年土地成交價格受市場及調控影響較大，2011年后石家莊土地平均樓面地價呈現持續上揚狀態，熱點成交板塊多以高溢價成交，拉漲市場預期，2014年前四月房地產用地平均成交樓面地價為2412元/

64、；14年前4月住宅用地平均樓面價被拉高至2163元/，2014年商業用地樓面價為2750元/。3城市土地市場總結III.III.城市宏觀房地產市場研究城市宏觀房地產市場研究u2009-2013年石家莊商品房市場整體市場波動中上揚，4年供應平均漲幅5%，成交基本保持穩定，均價年均漲幅為16%。u近年來，商品房市場相對穩定，2011、2012年受限購限貸的影響供銷量略降，但價格上漲。2013年市場轉暖，雙量齊增，價格受商業價格的下跌呈現微跌的走勢，其中上市591萬，成交477萬，均價6710元/。2014.1-4上市148萬，成交120萬，均價6885元/，整體供略大于求，預計14年受宏觀市場影響

65、短期內雙量將有所下滑。2011、2012年受限購限貸的影響供銷量下滑，但價格上漲。2013年市場轉暖，雙量齊增，價格受商業價格的下跌呈現微跌的走勢。預計2014年受宏觀市場影響短期內雙量將有所下滑。供銷價走勢1全市商品房市場500.5561.42500449591148494.7512.8399388477120410150575760.0534691467106885上市面積（萬）成交面積（萬）成交均價（元/）200920102011201220132014.1-40100200300400500600700010002000300040005000600070008000上市面積（萬）,2

66、009,500.5上市面積（萬）,2010,561.42上市面積（萬）,2011,500上市面積（萬）,2012,449上市面積（萬）,2013,591上市面積（萬）,2014.1-4,148成交面積（萬）,2009,494.7成交面積（萬）,2010,512.8成交面積（萬）,2011,399成交面積（萬）,2012,388成交面積（萬）,2013,477成交面積（萬）,2014.1-4,120成交均價（元/）,2009,4101成交均價（元/）,2010,5057成交均價（元/）,2011,5760.0534成交均價（元/）,2012,6914成交均價（元/）,2013,6710成交均價（

67、元/）,2014.1-4,68852009-2014.4石家莊商品房供銷價走勢限購限貸行情下滑市場回暖宏觀影響市場行情短期下滑2014年2013年2011-2012年數據來源：中國房地產信息網供銷價走勢1全市商品房市場近年來石家莊商品房上市量整體上漲；成交量穩定，2010-2012受政策影響成交下滑，2013年成交量回暖；成交均價整體上漲，目前為6885元/。上市方面，2009-2010年上市量上漲12%，2010-2012年期間受市場銷售情況下滑的影響，上市量逐年減少，其中2012年達到近年來最低，為449萬。2013年市場回暖，上市量猛漲32%，為591萬。2014.1-4上市量為148萬

68、方；成交方面，2009-2010年高位運行，2011、2012年受政策影響成交量下滑，其中2012年成交量最低，為388萬。2013年市場回暖，成交量回升至477萬。2014.1-4成交量為120萬。價格方面，2009-2012年成交價格不斷上漲，2013年價格微跌3%，為6710元/。2014.1-4成交交個上漲3%，回升至6885元/。500.5561.425004495911480.121718281718282-0.109401161340886-0.1020.316258351893096上市面積（萬）漲幅200920102011201220132014.1-401002003004

69、0050060070000.050.10.150.20.250.30.35-0.05-0.1-0.15上市面積（萬）,2009,500.5上市面積（萬）,2010,561.42上市面積（萬）,2011,500上市面積（萬）,2012,449上市面積（萬）,2013,591上市面積（萬）,2014.1-4,148漲幅,2010,0.121718282漲幅,2011,-0.109401161漲幅,2012,-0.102漲幅,2013,0.3162583522009-2014.4石家莊商品房上市量走勢494.7512.83993884771200.0365878310086921-0.2219188

70、7675507-0.02756892230576440.229381443298969-0.748427672955976成交面積（萬）漲幅200920102011201220132014.1-4010020030040050060000.20.4-0.2-0.4-0.6-0.8成交面積（萬）,2009,494.7成交面積（萬）,2010,512.8成交面積（萬）,2011,399成交面積（萬）,2012,388成交面積（萬）,2013,477成交面積（萬）,2014.1-4,120漲幅,2010,0.036587831漲幅,2011,-0.221918877漲幅,2012,-0.027568

71、922漲幅,2013,0.229381443漲幅,2014.1-4,-0.7484276732009-2014.4石家莊商品房成交量走勢410150575760.05346914671068850.2331138746647160.1390257860391540.20033609410635-0.02950535146080420.026080476900149成交均價（元/）漲幅200920102011201220132014.1-401000200030004000500060007000800000.050.10.150.20.25-0.05成交均價（元/）,2009,4101成交均價

72、（元/）,2010,5057成交均價（元/）,2011,5760.0534成交均價（元/）,2012,6914成交均價（元/）,2013,6710成交均價（元/）,2014.1-4,6885漲幅,2010,0.233113875漲幅,2011,0.139025786漲幅,2012,0.200336094漲幅,2013,-0.029505351漲幅,2014.1-4,0.0260804772009-2014.4石家莊商品房成交價格走勢數據來源：中國房地產信息網分區域供銷情況1全市商品房市場本案包含橋西、橋東、裕華區三個區域，盡管銷量上不及長安區，但三個區域均屬于高價值區域，成交均價在各區中最高。

73、u石家莊市內六區成交受價格較低的影響主要集中在長安區、橋西區和開發區，成交量較高；u而橋東、裕華區項目檔次相對較高，價格高于其他區域，成交量相對較小；u本案包含橋西、橋東、裕華區三個區域，價格屬于全市的高價區域，能夠給未來的土地銷售提供價格支撐。5492521793465865661236271668692616465成交量（萬）成交價格（元/）橋東區橋西區新華區長安區裕華區開發區020406080100120140160180200010002000300040005000600070008000900010000成交量（萬）,橋東區,54成交量（萬）,橋西區,92成交量（萬）,新華區,52

74、成交量（萬）,長安區,179成交量（萬）,裕華區,34成交量（萬）,開發區,65成交價格（元/）,橋東區,8656成交價格（元/）,橋西區,6123成交價格（元/）,新華區,6271成交價格（元/）,長安區,6686成交價格（元/）,裕華區,9261成交價格（元/）,開發區,64652013年市內六區銷售面積及價格情況123456裕華區橋東區橋西區數據來源：中國房地產信息網截至目前，石家莊在售住宅樓盤共154個，多分布在橋西、長安區；辦公樓盤共36個，分布較分散；商業樓盤共11個，主要分布長安區。在售樓盤數量1全市商品房市場目前在售樓盤數量板塊住宅樓盤數量別墅樓盤數量辦公樓盤數量商業樓盤數量長

75、安區30175橋東區20030橋西區41282新華區23192裕華區24041開發區16151合計15453611數據來源：石家莊搜房網石家莊住宅市場供銷最高位在2009-2010年。2011-2013年整體經歷“一降一升”。“一降”指2011-2012年受限購限貸影響成交下滑，“一升”指2013年市場回暖，整體供不應求。庫存僅供8個月去化。2014.1-4住宅市場市場供銷穩定，價格持續攀升，整體處于相對良性的現狀。u2009-2013年整體走勢在波動中上揚，4年整體供銷量基本保持穩定，價格不斷上漲，年漲幅為16%；u2009、2010年市場供不應求，雙量高位運行；2011、2012年受限購限

76、貸影響，成交量下滑，出現供過于求的現狀；2013年市場回暖，需求量擴大，再度出現供不應求的現狀。2014.1-4受到宏觀市場波動的影響，預計短期內市場行情下滑；u價格方面，2009-2014.4全市商品住宅始終保持保持上漲的趨勢，截止目前，全市商品住宅價格為6580元/。全市商品住宅市場供銷價走勢2全市住宅市場394.6411.8442.2382.7358.0103.0432.1422.7327.7317.6362.084.6389747165632622563206580上市面積（萬）成交面積（萬）成交均價（元/）200920102011201220132014.1-405010015020

77、025030035040045050001000200030004000500060007000上市面積（萬）,2009,394.6上市面積（萬）,2010,411.8上市面積（萬）,2011,442.2上市面積（萬）,2012,382.7上市面積（萬）,2013,358.0上市面積（萬）,2014.1-4,103.0成交面積（萬）,2009,432.1成交面積（萬）,2010,422.7成交面積（萬）,2011,327.7成交面積（萬）,2012,317.6成交面積（萬）,2013,362.0成交面積（萬）,2014.1-4,84.6成交均價（元/）,2009,3897成交均價（元/）,20

78、10,4716成交均價（元/）,2011,5632成交均價（元/）,2012,6225成交均價（元/）,2013,6320成交均價（元/）,2014.1-4,65802009-2014.4石家莊商品住宅供銷價走勢降升2011-2012年2013年備注：市區商品住宅庫存230萬數據來源：中國房地產信息網全市商品住宅市場供銷價走勢2全市住宅市場上市方面，2009-2011年上市量不斷增加，2011年為近年上市量峰值442.2萬，2012-2013年受政策調控影響上市量不斷減少，2013年上市358萬。2014.1-4上市量為103萬；成交方面，2009-2010年保持高位成交，2011年受政策打壓

79、成交下降幅度達22%，2012-2013年市場回暖成交上漲。2014.1-4成交103萬。價格方面，2009-2014.4商品住宅價格不斷上漲，盡管在2010-2012年之間受政策影響銷售面受到影響，價格依然堅挺。住宅上市量2011年后逐年下降，與土地成交量持續下滑有關，2013年土地成交量大幅度增加，達到歷史高位，預計2014年住宅上市量較會較大幅度增加；2011年開始受限購及上市量下滑影響，成交量下滑，2013年有所回調，2014年成交量預計將再次下降到2012年水平；2014年成交價格有下行風險。394.6411.8442.2382.7358.0103.00.04346173340091

80、230.0740255009107471-0.134590597652805-0.0645658592668077-0.712290502793297上市面積（萬）漲幅200920102011201220132014.1-405010015020025030035040045050000.10.2-0.1-0.2-0.3-0.4-0.5-0.6-0.7-0.8上市面積（萬）,2009,394.6上市面積（萬）,2010,411.8上市面積（萬）,2011,442.2上市面積（萬）,2012,382.7上市面積（萬）,2013,358.0上市面積（萬）,2014.1-4,103.0漲幅,2010

81、,0.043461733漲幅,2011,0.074025501漲幅,2012,-0.134590598漲幅,2013,-0.064565859漲幅,2014.1-4,-0.7122905032009-2014.4石家莊商品住宅上市量走勢432.1422.7327.7317.6362.084.6-0.0216410137715544-0.224698367636622-0.03094104723544510.139870268908621-0.766298342541438成交面積（萬）漲幅200920102011201220132014.1-40501001502002503003504004

82、5050000.2-0.2-0.4-0.6-0.8-1成交面積（萬）,2009,432.1成交面積（萬）,2010,422.7成交面積（萬）,2011,327.7成交面積（萬）,2012,317.6成交面積（萬）,2013,362.0成交面積（萬）,2014.1-4,84.6漲幅,2010,-0.021641014漲幅,2011,-0.224698368漲幅,2012,-0.030941047漲幅,2013,0.139870269漲幅,2014.1-4,-0.7662983432009-2014.4石家莊商品住宅成交量走勢3897471656326225632065800.2101616628

83、175520.1942324003392710.1052911931818180.01526104417670680.0411392405063291成交均價（元/）漲幅200920102011201220132014.1-40100020003000400050006000700000.050.10.150.20.25成交均價（元/）,2009,3897成交均價（元/）,2010,4716成交均價（元/）,2011,5632成交均價（元/）,2012,6225成交均價（元/）,2013,6320成交均價（元/）,2014.1-4,6580漲幅,2010,0.210161663漲幅,2011,

84、0.1942324漲幅,2012,0.105291193漲幅,2013,0.015261044漲幅,2014.1-4,0.0411392412009-2014.4石家莊商品住宅成交價格走勢數據來源：中國房地產信息網2013年全市按銷售面積排名前十中9個是本土房企開發項目，1個外來品牌房企（排名第一）。可以發現，品牌開發商更具優勢，去化較好。成交排行榜2全市住宅市場u2013年全市按銷售面積排名前十中9個是本土房企開發項目，1個外來品牌房企（排名第一）。可以發現，品牌開發商更具優勢，去化較好。u2013年石家莊按銷售面積排名前三的項目分別為保利花園、瑞城、天海御天下小區。2013年石家莊商品住宅

85、成交量前十名（按合同備案面積）名次公司名稱項目名稱1河北保利房地產開發有限公司保利花園2石家莊國瑞房地產開發有限公司瑞城3河北天海房地產開發有限公司天海譽天下小區4河北鴻川房地產開發有限公司星河御城5石家莊榮泰房地產開發有限公司奧北公園小區6河北金麥加房地產開發有限公司匯君城7河北宏峻房地產開發有限公司北郡8石家莊地益嘉房地產開發有限公司御景半島花園9河北軍創房地產開發集團有限公司尚水苑10石家莊市魏通房地產開發集團有限公司國仕山花園3全市商辦市場目前商辦市場趨于飽和，明顯供過于求。受2010-2012年商辦市場成交增加，供不應求的影響，2013年商辦市場過度開發而市場容量有限導致目前商辦物業

86、去化周期較長。價格在2013年度首次出現下滑。u2010-2012年商辦物業上市量穩定，保持在13-35萬之間，2013年集中上市，上市量為178.2萬，漲幅高達409%；u2010-1012年全市商辦市場明顯供不應求，價格不斷上漲，其中2012年商辦市場價格達到近年最高，為11395元/，2013年上市量井噴導致市場明顯供過于求，價格首次出現下滑，降幅達到14%，為9770元/。13.0832.8635178.247.188.061.877.594919593113959770上市面積（萬）成交面積（萬）成交均價（元/）201020112012201302040608010012014016

87、0180200020004000600080001000012000上市面積（萬）,2010,13.08上市面積（萬）,2011,32.86上市面積（萬）,2012,35上市面積（萬）,2013,178.2成交面積（萬）,2010,47.1成交面積（萬）,2011,88.0成交面積（萬）,2012,61.8成交面積（萬）,2013,77.5成交均價（元/）,2010,9491成交均價（元/）,2011,9593成交均價（元/）,2012,11395成交均價（元/）,2013,97702010-2013年石家莊商辦市場供銷價走勢供不應求價格上漲供過于求價格下跌數據來源：中國房地產信息網3全市商辦

88、市場商辦市場2010-2012年上市穩定，2013年增速迅猛（上漲409%），而2010-2013年成交均保持穩定，這就導致2013年出現市場供過于求的現象，同樣價格在經歷2010-2012年的持續上漲以后在2013年首次下滑。u上市方面，整體快速上漲，2010-2013年上市量不斷上漲，尤其是2013年出現爆發式增長，同比漲幅高達409%，上市量為178.2萬方，是歷年最高；u成交方面，整體上下波動，2010年成交47.1萬方，2011年受“三年大變樣”改造的影響，商辦市場發展勢頭較好，成交量上漲至88萬方，2012年市場行情下滑，成交下跌至61.8萬方，2013年略微上漲，全年成交77.5

89、萬方；u價格方面，2010-2012年價格不斷上漲，2012年達到歷史峰值，為11395元/，2013年價格出現首次下跌，均價為9770元/。13.0832.8635178.21.51223240.06512477175897754.0914286上市面積（萬）漲幅201020112012201302040608010012014016018020000.511.522.533.544.5上市面積（萬）,2010,13.08上市面積（萬）,2011,32.86上市面積（萬）,2012,35上市面積（萬）,2013,178.2漲幅,2011,1.5122324漲幅,2012,0.06512477

90、2漲幅,2013,4.09142862010-2013年石家莊商辦市場上市量走勢47.188.061.877.50.869207894908831-0.2972418555457460.252499451476436成交面積（萬）漲幅201020112012201302040608010000.20.40.60.81-0.2-0.4成交面積（萬）,2010,47.1成交面積（萬）,2011,88.0成交面積（萬）,2012,61.8成交面積（萬）,2013,77.5漲幅,2011,0.869207895漲幅,2012,-0.297241856漲幅,2013,0.2524994512010-20

91、13年石家莊商辦市場成交量走勢949195931139597700.01075189620908660.187815661133146-0.142573080016357成交均價（元/）漲幅201020112012201302000400060008000100001200000.050.10.150.20.25-0.05-0.1-0.15-0.2成交均價（元/）,2010,9491成交均價（元/）,2011,9593成交均價（元/）,2012,11395成交均價（元/）,2013,9770漲幅,2011,0.010751896漲幅,2012,0.187815661漲幅,2013,-0.142

92、573082010-2013年石家莊商辦市場成交價格走勢數據來源：中國房地產信息網5商品房市場總結總體房地產市場好不好？限購后至今石家莊總成交量較限購前略有下降，但成交量總體保持平穩。2014年受宏觀市場波動的影響，供銷均有下滑，短期內市場成交量有下滑，但預計成交量仍將高于或與成交量最低年份持平，由于較低的城鎮化率及較大人口基數，中長期市場需求持久,市場容量仍有一定的上升空間；其中商品住宅市場發展較好，整體供不應求，后勁大。商辦市場由于整體供應量過大，市場飽和度明顯，市場供過于求，整體發展趨于下行。n商品房市場供銷價：整體商品房市場相對穩定，2011、2012年受限購限貸的影響供銷量略降，但價

93、格上漲。2013年市場轉暖，雙量齊增，價格受商業價格的下跌呈現微跌的走勢，其中上市591萬，成交477萬，均價6710元/。2014.1-4月上市148萬，成交120萬，均價6885元/，整體供略大于求，預計14年受宏觀市場影響短期內雙量將有所下滑。n商品住宅市場供銷價：整體市場運行較好，2009、2010年市場供不應求，雙量高位運行；2011、2012年受限購限貸影響，成交量下滑，出現供過于求的現狀；2013年市場回暖，需求量擴大，再度出現供不應求的現狀。2014.1-4月受到宏觀市場波動的影響，預計短期內市場行情下滑，長期看上升空間較大；庫存量：目前全市住宅庫存230萬方，按照13年30萬

94、方的月均去化水平，去化周期為8個月。n商住市場供銷價：目前整體供過于求，市場趨于飽和。2010-1012年全市商辦市場明顯供不應求，價格不斷上漲，其中2012年商辦市場價格達到近年最高，為11395元/，2013年上市量井噴導致市場明顯供過于求，價格首次出現下滑，降幅達到14%，為9770元/。IV.IV.區域市場研究區域市場研究分布情況1區域商品房市場新客站地塊周邊項目眾多，其中在售14個，待售6個。由于地處橋東橋西、裕華三區之上，涉及的住宅、公寓辦公、商業項目均較多。項目名稱產品類型銷售均價（元/）華城綠洲二期住宅8800壹江國際辦公、商業精裝辦公9700商業20000-40000塔壇國際

95、商貿城商業、辦公公寓商業20000辦公9000公寓7900柏悅國際辦公、商業辦公公寓7900商業19000-26000金正君庭住宅、公寓住宅16000LOFT14000泰豐觀湖住宅7800華麗家族住宅、商業小高層11000洋房12000鼎原時代住宅、商業8500天陽御瓏灣住宅精裝現房17000毛坯現房13000毛坯期房11200遠見住宅13000華基君程榮璟臺商業、住宅精裝13900盛邦大都會住宅、商業、辦公、公寓晶彩中心辦公、公寓、商業精裝7500聯邦祥云國際住宅、商業、公寓辦公精裝住宅9800商業22000-27000嘉悅中心辦公中謀壹品公館住宅領航國際辦公帝潤新城住宅、商業玫瑰灣住宅、商

96、業朝外中心辦公、商業本案泰豐觀湖祥云國際柏悅國際壹江國際嘉悅中心塔談國際商貿城朝外中心玫瑰灣金正君庭遠見華城綠洲帝潤新城領航國際中謀壹品公館盛邦大都會天陽御瓏灣晶彩中心鼎原時代華麗家族華基君程榮璟臺區域存量2區域商品房市場新客站商品房在售存量為47.9萬，根據114萬方的年去化量，不足區域半年去化，潛在供應量較大，為764.5萬，未來去化周期較長。u截止目前，新客站地塊區域商品房在售存量為47.9萬，不足區域半年去化；u區域潛在供應量較大，為764.5萬方，去化周期長；，主要來自于塔談國際、盛邦大都會、聯邦祥云國際大型綜合體項目。u整體市場存量可供區域7年去化，市場競爭壓力較大。項目名稱建筑面

97、積（萬方）已開面積（萬方）已售面積（萬方）在售存量（萬方）潛在供應量（萬方）年去化水平（萬方）華城綠洲二期303029.920.0806.8壹江國際6.14.32.61.71.81.6塔壇國際商貿城170000170_柏悅國際221.60.401.1金正君庭7.27.26.80.402.3泰豐觀湖36261061010.0華麗家族6.15.53.81.70.63.8鼎原時代654111.2天陽御瓏灣211174107.0遠見454241.80.2310.45華基君程榮璟臺17.82.11.051.0515.712.6盛邦大都會30890632721825.2晶彩中心196.34.71.612.

98、79.4聯邦祥云國際3004643.22.825422.5嘉悅中心14.700014.70中謀壹品公館4.20004.20領航國際800080帝潤新城10000100玫瑰灣24000240朝外中心6.80006.80合計1041.9277.4219.547.9764.5114.0新客站區域商品住宅在售存量為43.7萬，根據94.4萬方的年去化量，不足區域半年去化，但潛在供應量較大，為395.9萬。u截止目前，新客站地塊周邊區域商品住宅在售存量情況良好，為43.7萬，不足半年去化；u區域潛在供應量較大，為395.9萬方，主要集中在盛邦大都會、聯邦祥云國際兩個大型綜合體（共計339.5萬方）；u整

99、體市場存量可供區域5年去化，但主要是大都會項目和祥云國際項目大體量的持續銷售。區域存量3區域商品住宅市場項目名稱建筑面積（萬方）已開面積（萬方）在售存量（萬方）潛在供應量（萬方）年去化水平（萬方）華城綠洲二期30300.100.1鼎原時代55101華麗家族5.55.51.701.7天陽御瓏灣1911484金正君庭3.73.70.200.2泰豐觀湖36266106遠見42420.200.2華基君程榮璟臺6.32.11.14.21.1盛邦大都會218902712827聯邦祥云國際24533.52.5211.52.5中謀壹品公館4.20004.2帝潤新城90009玫瑰灣210000合計644.724

100、8.843.7395.994.4區域存量4區域商業市場新客站地塊商業在售存量為2.65萬，根據5.8萬的年去化量可供5個多月去化，潛在供應量為262.5萬，體量較大。u截止目前，新客站地塊周邊區域周邊商業在售存量2.65萬，可供區域5個多月去化。u區域潛在供應量較大，為262.5萬方，未來集中商業較多；u隨著在售和潛在供應商業的不斷上市和運營，區域商業市場飽和，去化緩慢，嚴重供大于求，開發競爭壓力大。項目名稱建筑面積（萬方）已開面積（萬方）已售面積（萬方）在售存量（萬方）潛在供應量（萬方）年去化水平（萬方）壹江國際1.80001.8鼎原時代10001柏悅國際0.60.60.450.1500.3

101、天陽御瓏灣20002華麗家族0.60000.6塔壇國際商貿城120000120華基君程榮璟臺2.90002.9盛邦大都會9000090聯邦祥云國際5010.8（保留7.1）1.22.539.2預計5.5帝潤新城100010玫瑰灣300030朝外中心100010合計273.90.61.652.65262.55.8區域存量5區域辦公公寓市場新客站地塊辦公公寓市場在售存量為4萬，根據14.4萬方的年去化量，可供區域4個月去化，潛在供應量為100.2萬，市場容量小，未來去化周期長。u截止目前，新客站地塊辦公公寓市場周邊區域辦公公寓在售存量4萬，可供區域4個月去化。u周邊辦公公寓市場未來供應體量大，為1

102、00.2萬；u區域辦公公寓市場容量小，去化緩慢，未來競爭壓力大。項目名稱建筑面積（萬方）已開面積（萬方）已售面積（萬方）在售存量（萬方）潛在供應量（萬方）年去化水平（萬方）壹江國際4.34.32.61.702.8金正君庭3.93.93.70.20晶彩中心196.34.71.612.79.4塔壇國際商貿城4000040柏悅國際1.41.41.150.2501.1金正君庭3.53.53.30.201.1聯邦祥云國際5005嘉悅中心14.714.7領航國際88朝外中心5.85.8遠見30003華基君程榮璟臺60006盛邦大都會50005合計119.619.415.54.0100.214.4最新開盤情

103、況1區域項目新客站地塊周邊代表項目最新開盤銷售至今住宅整體去化率為90-100%，去化較好，商辦、公寓去化率30-60%，去化較慢。項目名稱在售均價（元/）產品類型最近一次開盤華城綠洲二期8800高層2012年推出2棟住宅，面積90-130，目前基本售罄壹江國際精裝9700公寓、辦公2012.1開盤推出公寓辦公產品，面積30-210，共計4.3萬方，目前剩余1.7萬方鼎原時代8500高層2011.3.1推出1、2#房源，面積88-129，總建面5萬方，目前在售存量1萬方天陽御瓏灣精裝現房17000大平層2013.10推出6、8、9號樓，面積270-410，共11萬方體量，目前在售存量4萬方精裝

104、毛坯13000毛坯期房11200遠見13000高層2010.6推出全部住宅房源，目前僅剩余5套華基君程榮璟臺精裝13900高層2014.4推出1棟住宅房源，面積146-228，總建面2.1萬方，目前剩余一半盛邦大都會高層2013.7推出二期3號院5#6#住宅房源，面積90-138，目前去化完畢晶彩中心精裝7500公寓辦公2013.11推出E/F座公寓，總面積6.3萬方，目前存量1.6萬方聯邦祥云國際住宅9800高層、商業2012.8推出2、3、6、7號住宅樓，目前住宅基本售罄。商業21000-270002014.5推出商業七期房源，僅去化3成開發企業1區域開發商新客站地塊周邊均為本土開發商，主

105、要是受石家莊城市環境影響，本地房地產實力強，知名度高。片區來源項目名稱開發商開發商描述開盤時間橋東區本土華城綠洲二期石家莊泰豐房地產現位于石家莊市中華南大街172號，公司創建于2000年4月，企業注冊資金2000萬元，主營房地產開發與經營房屋場地租賃，二級開發資質。2009.12華基君程榮璟臺河北華基房地產公司成立于二00六年六月，注冊資本叁千萬元。2014.4塔壇國際商貿城河北塔壇房地產2013.11金正君庭石家莊金正房地產擁有國家二級房地產開發資質的大型集團企業。公司創立于1998年，注冊資金8000萬元。2011.7泰豐觀湖石家莊泰豐房地產現位于石家莊市中華南大街172號，公司創建于20

106、00年4月，企業注冊資金2000萬元，主營房地產開發與經營房屋場地租賃，二級開發資質。2013.5華麗家族河北潤龍房地產成立于2000年，二級開發資質。先后開發了石家莊怡和楓景、東方魅力、西部楓景項目2013.6鼎原時代河北鼎原房地產成立于2010年，是河北德盛投資集團旗下商住地產投資及運營的業務平臺。公司是集房地產綜合開發、投資及運營管理為一體的綜合性房地產開發企業。2011.3橋西區聯邦祥云國際石家莊聯邦偉業房地產聯邦偉業房地產開發集團有限公司成立于2000年，注冊資金一億元，資質等級為一級。歷經十余年長足發展，2007年聯邦偉業房地產集團正式宣告成立。集團旗下擁有黑龍江省雙鴨山市金融實業

107、公司、上海分公司、石家莊開發公司、物業公司等諸多經營實體，總資產近300多億元。2012.6壹江國際河北和順房地產2012.1柏悅國際河北通正房地產成立于2010年9月，總部位于河北省會石家莊，前身為河北天瑞福地房地產開發有限公司。公司先后開發了“新村花園”，“香檳小郡”等房地產項目。如今，正開發“柏悅國際”商務酒店。2012.12裕華區天陽御瓏灣石家莊中嘉信房地產是天陽泰富集團支柱產業實體，注冊資金1.55億元,成立于2001年6月，具有房地產開發三級資質，擁有資產約8.8億元，擁有土地儲備約430畝。已開發完成項目包括惠源住宅小區和天陽商業步行街2013.10遠見石家莊市聚和置地成立于20

108、03.7.7，是一家以房地產開發經營為主要業務的公司，公司開發資質等級為二級。2010.6盛邦大都會河北盛邦房地產成立于2002年，是一家以房地產綜合開發與經營為主的大型股份制企業，注冊資金1億元，具備二級開發資質。2012.1晶彩中心河北超達房地產2013.11聯邦祥云國際2地塊周邊項目聯邦祥云國際目前在售商業房源，價格21000-27000元/；住宅房源基本售罄，主要憑借開發商口碑以及項目獨特的水系遭搶購，精裝9800元/。價格上漲較快，年漲幅20%。u項目地址：中華南大街與南二環交叉口u建筑類別：高層住宅、商業、辦公u占地面積：120萬u容積率：3.25u建筑面積：450萬u綠化率：55

109、%u物業公司：聯邦物業u開盤時間：2012.6u住宅均價：精裝高層住宅9800元/，商業價格21000-27000元/。住宅、商業價格年均漲幅20%。2室2廳933室2廳1153室2廳146u項目地址：裕華區建設大街與東崗路交口以南，建設大街兩側u建筑類別：高層住宅、商業、辦公u占地面積：66.7萬u容積率：2.5u建筑面積：300萬u物業公司：北京中鐵第一太平物業服務有限公司u開盤時間：2012.1u住宅均價：盛邦大都會2地塊周邊項目盛邦大都會目前暫無房源在售，前期住宅開盤去化較好，住宅精裝9800元/。項目屬于300萬方的大型綜合體，區域認可度高。2室2廳963室2廳1263室2廳178壹

110、江國際2地塊周邊項目壹江國際在售辦公房源，精裝9700元/，價格上漲較快，年漲幅15%。u項目地址：橋西區中華南大街與新石北路交口u建筑類別：商業、辦公u占地面積：0.97萬u建筑面積：6.1萬u物業公司：銀都實業物業管理有限公司u開盤時間：2010.9u住宅均價：精裝辦公9700元/；商業20000-40000元/（未開盤）。其中辦公價格年漲幅15%。一層商業平面圖四層寫字樓平面圖VI.VI.地塊研究地塊研究地塊分析1地塊區位地塊位于石家莊二環內，屬于南部城區，是未來城市發展副中心，與城市重點區域在10分鐘車程內，區位價值優越。目的地直線/車行距離車行時間河北鎮政府2.9/4.4km9min

111、石家莊市政府2.9/4.8km9min金融街3.1/4.7km10min老市中心3.7/6.9km12min萬達廣場4.3/5.9km8min石家莊火車站地塊內部河北省政府（2.9KM）金融街（3.1KM）石家莊市政府（2.9KM）老市中心（3.7KM）萬達廣場（4.3KM）宗地宗地石家莊火車站（4.2KM）2地塊交通網絡區域交通路網完善，城市主干道發達，更有火車站、地鐵站落于區域內部，輕松達到全市各區域。地塊區域的輻射能力較強。現狀及未來規劃主干道交通：“三橫五縱”的立體交通網絡“三橫”：裕華路、槐安路、南二環大橋“五縱”：勝利南街、中華南大街、平安南大街、建設南大街、維明南大街軌道交通：地

112、鐵3號線（2015.8開通），其中3號線東廣場站、孫村站均設在宗地內部。鐵路交通：京廣線從縱向穿越地塊，其中新火車站位于區域內部。公共交通：1環1路環線、1環2路環線、8路、13路、22路、33路、36路、59路、319路、320路等多條公交路線通達全市各個區域。區域交通路網完善，通過主干道、軌道交通、鐵路交通、公共交通輕松到達全市各個區域，城市外北至北京、保定，南至邢臺、邯鄲。區域輻射力較強。裕華路建設南大街中華南大街南二環大橋維明南大街勝利南街孫村東廣場倉安西三教石家莊站平安南大街槐安路3地塊地塊配套地塊周邊有著生活配套成熟，但檔次較低，缺乏大型集中式商業，有待未來區域改造升級。本案醫院學

113、校大型商超商品市場石家莊第五醫院石家莊慈濟醫院石家莊普濟中西醫結合醫院河北省醫學科學院附屬醫院石家莊第八中學石家莊市實驗幼兒園石家莊第三中學石家莊第二十三中學南校區泓浩幼兒園平安英才幼兒園石家莊第三幼兒園中華南大街小學東風西路小學家樂福北國超市北國超市紅滿樓超市萬福超市河北師范大學新校區聚客隆超市塔壇國際商貿城區域生活配套齊全，但檔次較低，有待區域未來發展升級。商業配套：區域內部及周邊商業配套齊全，但檔次低。大型商超：北國超市、家樂福超市，其余多為小型超市。醫療配套：區域醫療配套齊全。區域周邊分布著多家醫院，醫療配套齊全，如：石家莊第五醫院、河北省醫學科學院附屬醫院、石家莊慈濟醫院等。教育配套

114、：周邊教育資源豐富。包含幼兒園、小學、初中、高中、大學全齡教育。如：石家莊實驗幼兒園、東風西路小學、石家莊第三中學、石家莊第二十三中學、河北師范大學等。外國語學校第四十中學新客站區域學區介紹4城市學區簡介新客站編號學校名稱學校簡介所屬性質級別1石家莊外國語學校原名石家莊市第43中學，創建于1994年。2000年增設幼兒園、小學，從而形成了幼兒園-小學-初中-高中一條龍的辦學格局。2002開始招收外國留學生來校就讀。私立省重點2石家莊市第三中學建于1951年，學校原址位于石家莊市解放路（現中山東路），1984年新三中建立，學校位于平安南大街141號，交通便利，環境優美。公立未知3石家莊第四十中學

115、石家莊市第四十中學1974年建校，是一所初中學校。公立市重點4建設南大街小學設南大街小學是裕華區一所直屬小學。地處建設大街、東崗路、建通路交叉口，交通非常便利。公立市重點5裕華路小學石家莊市裕華區裕華路小學，是一所普通城市四軌制小學。公立市重點6東風西路小學東風西路小學是河北省綜合辦學水平達標示范學校，隸屬于橋東區教育局，是一所集教育、教學、科研、信息技術、現代化教育為一體的，富有現代化朝氣的省級窗口學校。公立未知7石家莊市第二十三中學家莊市第二十三中學，位于石家莊市長征街61號。是一所擁有4個校區的現代化完全中學，省級示范性高中，公立省重點8石家莊市第八中學石莊市第八中學位于青園街438號，

116、始建于1956年，現有教學班38個，學生2000余人，教職工160人，是一所有著悠久歷史和優良傳統的普通完全中學。公立未知周邊分布多所重點學校，但是目前區域內部學校大多未確定學區，僅天陽御瓏灣確定二十三中學，并且作為項目賣點。備注：目前僅有第三中學學區范圍在區域內地塊綜述地塊四至及內部現狀分析5地塊北至槐安路、南至南二環、西至中華南大街、東至建設南大街。地塊內部正進行拆遷工作，地塊外圍區域城市規模初現。南至南二環北至槐安東路地塊內部建筑東至建設南大街地塊內部廠房地塊內部汽車4S店內部新石中路南側已拆遷地塊內部匯通路周邊情況內部勝利大街火車站及在建地鐵V.V.項目經濟測算項目經濟測算用地性質住宅

117、畝數地價（萬/畝）總價(億元）平均地價(萬/畝）住宅7811500117.151150商業11491000114.90辦公310.280024.82文娛96.156005.77總計2044.65269.4一、前期費用(億元）5.66二、征地拆遷費(億元）141.78三、基礎設施建設費用(億元）20.36四、企業管理費(億元）1.68五、土地營銷費(億元）1.68六、其他/不可預見費用(億元）8.39七、財務費用(億元）16.16總成本(億元）195.7一級開發測算總成本、總收入1核心區一級開發總成本195.7億元，土地總收入269.4億元。一級開發測算項目收益率1項目整體收入269億元，分成后

118、收入175.08億元，分成后收益率-10.54%。總投資收益測算匯總表收支序號項目指標成本一前期費用5.66二征地拆遷費141.781征地補償費74.562拆遷補償費67.22三市政基礎設施/公共配套建設費20.36四企業管理費用1.68五銷售費用1.68六其他費用/不可預見費8.39七財務費用16.16總計195.70收入一土地銷售收入269.35二分成后收入175.0775整體收益率38%城投收益率-10.54%單價/租金住宅銷售單價（元/）10500公寓銷售單價（元/）9500辦公銷售單價（元/）8500街區商業銷售單價（元/）25000車位售價（元/個）80000集中商業租金（元/天）

119、7酒店入住價格（元/間/天）600銷售型物業年漲幅8%持有效物業租金年漲幅10%成本樓面地價（元/）5747（按一級開發出讓地價計算）一、土地成本（萬元）2722522二、前期工程費（萬元）41148三、建筑、安裝工程費（萬元）1091004四、基礎設施建設費（萬元）227754五、不可預見費（萬元）40797六、開發間接費（萬元）1360七、期間費用（萬元）222046八、流轉稅（萬元）428666九、土地增值稅預提（萬元）155878收益率總投資（萬元）5806919.4總銷售收入(萬元）7793918.7稅前利潤1986999.4投資收益率（稅前）34.22%稅后利潤（萬元）1490249.5投資毛利潤率：63.19%投資凈利潤率：25.66%銷售毛利潤率:47.08%銷售凈利潤率：19.12%二級開發測算1二級開發整體地價按一級開發出讓地價計算，其凈利潤149億元，開發凈利潤率為19.12%。THANK YOU