1、龍湖的物業是如何成就的主講人：主講人：辜辜 蘋蘋課程聲明課程聲明開放-歡迎學員就所關注的，又與本課程有關的問題研討。靈活-鼓勵提問、分享、交流，可以遞紙條。理解-不提供龍湖具體的管理制度、流程等文本。不涉及龍湖管理的內部機密。知識產權-尊重老師的知識產權，請勿錄音、拍照或攝像。4課程價值課程價值系統闡釋龍湖管理之道，首次面世：u講師曾擔任龍湖地產管理干部；u親身經歷、參與龍湖管理成長的重要歷程u深入淺出揭示成長型企業成長型企業在管理體系建設、管理成長的“系統觀念”和“內在規律”，并能夠指導管理實踐的具體運用。5課程內容特點課程內容特點過程導向結合龍湖物管的發展階段研究管理變革案例深入剖析關鍵案

2、例、探究內在規律系統思路由實例總結提煉系統管理思維大家的困惑大家的困惑發展商對物業公司的考核和支持是如何做的？標桿企業的物業管理是如何打造成的，希望多些實際的案例而非純理論，學員可以在回到企業之后比較容易落地的工具及方法如何招聘到理想物業服務人員？具體的人員培訓培養模式？如何降低人員流失率，激勵中的亮點具體如何體現？交接驗收內容、要點、注意事項 在接管時如何向開發商收取一些合理費用房地產旗下物業公司為開發公司承擔太多責任物業公司物業費收取難序言：序言：龍湖是如何打造出來的？龍湖物業發展經歷了哪幾個階段？地產和物業親兄弟明算帳我們向龍湖學什么？怎么學？本次培訓的收獲是什么思維方式、看問題的高度、

3、守正出奇、大道無術。提提 綱綱關于物業的幾個觀點關于物業的幾個觀點一一二二三三龍湖物業：強勢的末端龍湖物業：強勢的末端四四龍湖物業對品牌的貢獻龍湖物業對品牌的貢獻五五龍湖體驗區的物業展現龍湖體驗區的物業展現六六物業對銷售的貢獻物業對銷售的貢獻-客戶價值挖掘客戶價值挖掘龍湖的物業特點龍湖的物業特點危機管理危機管理七七二二關鍵時刻管理關鍵時刻管理八八一、關于物業的幾個觀點一、關于物業的幾個觀點1、顛倒的二八現象物業公司接管項目后，約有80%的精力、時間用于項目工程及營銷遺留問題的整改處理、投訴協調事項。規劃、建設中的問題導致后期整改、索賠等的損失，遠遠大于在規劃、設計、建設初期的優化成本。例：外墻

4、穿衣；小區添綠數據告訴我們：數據告訴我們：a.房地產開發企業要重視和推行“物業管理全程介入”，能夠大幅降低后期糾紛、后期被動的整改、提高客戶滿意度b.龍湖地產從99年起推行全程介入，后期工程遺留問題的總量持續下降50%以上。不僅為開發企業挽回數百萬元的損失，更為提高客戶滿意度贏得先機2、品牌一體化物業是地產的“part”，而非“parner”。98%的物業公司在物業管理服務中，得不到開發公司的有效支持和配合，而是被動的成為處理遺留問題的“替罪羊”，所以，98%以上的物業公司無法成為品牌企業，也無法成為開發公司的品牌基礎（包括引進國內外大牌的物業公司或顧問）。而2%的物業企業和開發企業能夠一體化

5、互動，共同支撐、共創品牌，故而能夠脫穎而出，實現產品品牌、企業品牌、服務品牌三位一體，名利雙收。3、物業管理和物業服務二種不同的側重點。硬件是管理，軟件是服務。以服務為重心，能建立信心信任，以此為點，延展經營。4、外來的和尚，為何不能念好經？a、單靠物業公司無法做好“物業管理服務”，必須整合開發企業的觀念、資源；把營銷、工程、物業結合起來，運用“三位一體”的觀念與手法，創立品牌，事半功倍！b、外來的和尚，無論多大的名氣，如果不能整合開發資源，多管齊下，單靠物業管理的牌子去“忽悠”，客戶并不會買賬，企業也不會得到實際好處結論：結論：不謀萬世者，不足謀一時，不謀全局者，不足謀一域！如何看待物業管理

6、的價值發揮其應有的作用，需要管理層高瞻遠矚，運籌帷幄，提早布下戰略棋子。二、龍湖物業的幾個觀點二、龍湖物業的幾個觀點龍湖企業文化與經營管理觀念產品觀：產品觀：完整產品概念不賣我們能夠建造的，而建客戶需要的！品質標準觀：品質標準觀：客戶的標準就是企業標準，就是產品與服務的標準，國家標準只是最低要求物業公司定位：物業公司定位：物業管理與開發是一條戰線 共同支撐、共創品牌物業公司就是客戶！物業公司的標準就是開發公司要交付的標準！競爭觀：競爭觀：企業戰無不勝的真理：讓客戶依賴我們服務營銷觀：服務營銷觀：全員營銷、全員服務、服務營銷。二、龍湖物業的幾個觀點二、龍湖物業的幾個觀點1.二個觸角的理論最后一道

7、（防線）最后一道（防線）不可或缺的（服務）營銷團隊、不可或缺的（服務）營銷團隊、(全員）營銷團隊全員）營銷團隊地產開發的專業（助手、參謀地產開發的專業（助手、參謀)地產管理成長的（推手）地產管理成長的（推手）品牌（加分）的競爭利器品牌（加分）的競爭利器2、規范化管理售場保安服務標準場景設計售場保安服務標準場景設計標準場景標準場景11：客戶開車到售場：客戶開車到售場服務標準文字描述：服務標準文字描述：1形象崗：車輛駛入敬禮車輛行駛過禮畢2車場崗：跑步上前指引停車車停穩敬禮開啟車門表示歡迎護頂關車門（主動為客戶遮陽或遮雨）指引客戶進大廳參觀齊步行進回原崗位。3大廳門崗：客戶走近大廳大門約5米左右敬

8、禮表示歡迎（烈日或雨天，禮畢后迅速跑步上前，為客戶收傘。）標準場景標準場景12：客戶離開售場：客戶離開售場服務標準文字描述：服務標準文字描述：1大廳門崗：客戶走出大廳時行標準軍禮。2車場崗：面向客戶敬禮迅速跑步上前引領客戶至車前（主動為客戶遮陽或遮雨）敬禮替客戶打開車門護頂關車門指引車輛駛出齊步行進回原崗位。3形象崗：車輛駛出敬禮車輛行駛過禮畢標準場景標準場景13：置業顧問不在時的客戶接待：置業顧問不在時的客戶接待 服務標準文字描述：服務標準文字描述：“老師您好，現在置業顧問已下班，無人陪同你參觀，基本情況我可以給你介紹一下。老師您好，現在置業顧問已下班，無人陪同你參觀，基本情況我可以給你介紹

9、一下。”替客戶介紹項目知識。替客戶介紹項目知識。“老師，若你想了解更多情況，可與我們的置業顧問聯系，這是我們的名片。老師，若你想了解更多情況，可與我們的置業顧問聯系，這是我們的名片。”然后雙手然后雙手遞上名片。遞上名片。若客戶還想了解更多，若客戶還想了解更多，“老師您好，這是項目的資料，我給你準備了一份老師您好，這是項目的資料，我給你準備了一份”，給客戶資料。，給客戶資料。禮貌送行。禮貌送行。標準場景標準場景14：交接班儀式：交接班儀式服務標準文字描述：服務標準文字描述：三人列隊從休息室出門齊步行進三人列隊從休息室出門齊步行進依次列隊到各崗位換崗依次列隊到各崗位換崗換下人員列隊齊步行進至休息換

10、下人員列隊齊步行進至休息室。室。標準動作管理把服務分解成動作規定標準動作形成文件圖文并茂培訓檢驗Iso9000的認證：借助先進的管理工具深夜飛石身先士卒小結：小結：地產企業最怕物業管理成為包袱，需要持續的補貼，重慶90%的物業公司虧損，處于低價、低水平、低客戶滿意度的“低效運轉”，成為地產公司的“雞肋”龍湖物業推行實施“規范化、標準化”管理運作，其物業管理成本由最初的3.9元/平方米逐漸降到不足0.8元/平方米。減員增效，降低成本，實現了“名利雙收”3、自選動作的倡導來源一：業主的表揚信給寶馬穿雨衣給業主叫車來源二：龍湖官方網站的業主論壇保安加指揮來源三：其他部門的反饋送醉酒業主回家銷商鋪來源

11、四：員工的自述和主管的甄選催交物管費小結：小結：管理是管事理人。二個方向：倡導什么、禁止什么。龍湖小故事集。4、良好的自好造血功能龍湖地產與龍湖物業.，堅持“系統培育、內部提拔、優勝劣汰”，通過建立逐級教練體系、員工梯隊，實現了企業人力資源的可持續供應。這個工作需要的是“長期的堅持”。半年：干部隊伍盤點和績效評比管理干部培訓體系：溝通、訓練、動手、財務員工培訓體系：內審員和內訓師制度職業生涯通道：員工的職業生涯通道暢通。普通的員主管項目管理片區經理分公司老總。隨著規模的擴大，來源中增加了地產輪崗仕官生空降兵與時俱進的全面薪酬管理：自07來開始，大幅調薪。底氣源于持續盈利能力5、善待你一生：理念

12、的堅守首問負責制首問負責制報事流程報事流程100%客戶滿意度回訪與統計客戶滿意度回訪與統計基于客戶滿意度的員工考核基于客戶滿意度的員工考核三、強勢末端：項目接管和后評估三、強勢末端：項目接管和后評估工程付進度款，物業經理是會簽人物業與開發的界面清分物業憑什么收取開發的顧問費？對地產各部門的推動Company Name 開發全過程的介入開發全過程的介入土地規劃土地規劃規劃設計規劃設計施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售交房交房入住入住Cycle nameAdd Your Text規劃設計方面：規劃設計方面：12個關鍵點個關鍵點1、評估建筑布局、交通布局，提出合理化建議；對建筑物外立面統一化管理相關的

13、事項進行評價和建議；2、評估建筑設計（地下、地面、裙房、標準層、層面）是否滿足物業管理的需求；3、從居住生活和裝修管理角度對戶型以及布局提出合理化建議；4、評估小區內部、建筑內部管理設施與生活設施設計；5、協助評估建議小區標識系統的設計以及安裝設計6、對房屋設備設計、施工提出合理化建議，包括：智能化工程（尤其是安防系統的設置）的要求、功能設計提出合理化建議；7、對會所的位置、設計、配套項目、裝修格局及經營模式等提供咨詢和建議8、對社區生活配套設施（如：游泳館、餐飲、景觀水系等），從節能和環保的角度，提出建議；9、對綠化園藝、環衛設施設計評估和建議：；10、對該項目商業的經營招商策劃、管理協助進

14、行與分析評估；11、對管理用房位置確定及設計、裝修標準，提供參考意見；12、綜合建筑特點、服務客戶定位設計物業管理模式。案例：弗萊明戈交房總結四、龍湖物業對品牌的貢獻龍湖集團龍湖集團 的核心競爭力的核心競爭力l集中城市主要發展區域、城市中心、優質資源區域的高成長性、稀缺性土地，分享區域發展和升值的紅利，是龍湖的投資重點。多項目多業態多項目多業態大規模快節奏大規模快節奏1l目標客戶集中于再改、豪宅客戶，對他們的市場期望和需求進行有效解讀，追蹤關注潛在高端客戶的需求和喜好轉變，善于引導市場趨勢及喜好，其創造的75重復推薦率遠超同行。聚焦高端聚焦高端創新引領創新引領2l提供卓越的品質體驗感受，建立以

15、“客戶最佳體驗”為核心的示范區，將客戶能接觸到的一切做到極致。l用色彩斑斕，美輪美奐的示范區強勢沖擊客戶，溫馨的生活情景營銷激發客戶購買欲望。細節品質細節品質人性服務人性服務5l秉承秉承“善待你一生善待你一生”的服務理念，貫穿到每一個細節，以細節感動客戶，以的服務理念，貫穿到每一個細節，以細節感動客戶，以專業打動客戶，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。專業打動客戶，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。景觀出眾景觀出眾最佳體驗最佳體驗3l 標準化操作思路，不同城市在標準的同時又保證品質處于螺旋上升中。選用適合當地氣候地質的材料，優化成本。全國標準全國標準成本優化成本優化4信托銷售：物業的信

16、心物業故事：送花、維權線上零推廣業主的管家兼資產管理者：租售中心五、龍湖物業在體驗區的體現1 1、什么是體驗式營銷、什么是體驗式營銷 著名學者伯德施密特博士在他所寫的體驗式營銷一書中指出，體驗式營銷是站在消費者的感官、情感、思考、行動、關聯五個方面，重新定義，設計營銷的思考方式。這種思考方式突破了傳統上“理性消費者”的假設，認為消費者消費時是理性和感性兼具的，消費者在消費前、消費時、消費后的體驗，才是研究消費者行為與企業品牌經營的關鍵。2、什么是房地產的體驗式營銷：體驗營銷是通過讓顧客體驗產品、確認價值、促成信賴后自動貼近該產品，成為忠誠的客戶3、體驗式營銷要研究什么：接觸點是指銷售過程中開發

17、商與消費者發生信息交換的點，也是客戶評價發展商的信息來源。在資源有限的前提下，抓住關鍵接觸點，形成比較優勢，是贏得市場競爭的捷徑。u物業概念：物業概念：“體驗式營銷體驗式營銷”讓生活先于銷售。在展示節點上體現物業的細 節管理，在客戶體驗過程中接受物業人員的服務，以此留下鮮活的印象。u 空間組織及游線：注重客戶在流線中產生的疑問，通過設置細節和場景讓 客戶自行得到有說服力的答案。產品的表現到客戶的感受產品的表現到客戶的感受所見所見所聽所聽所感所感接觸的人接觸的人接觸的物接觸的物人物構成人物構成的場景的場景通過各階段接觸點規劃和管通過各階段接觸點規劃和管理保持售前、售中、售后客理保持售前、售中、售

18、后客戶體驗的一致印象戶體驗的一致印象客戶的體驗體驗的設計：虛實結合體驗的設計：虛實結合u居住體驗居住體驗u服務體驗服務體驗u心理體驗心理體驗u價值體驗價值體驗高品質的產品高品質的產品預期生活的服務預期生活的服務被尊重的感覺被尊重的感覺產品的雙重屬性產品的雙重屬性客戶一次完整看房經歷的五大接觸點客戶一次完整看房經歷的五大接觸點第第1 1接觸點：進入項目領地接觸點：進入項目領地地標性構筑物地標性構筑物“私家私家”道路設置，能夠直觀分清客戶在項目的位置道路設置，能夠直觀分清客戶在項目的位置樹陣的搭配，軟硬景結合均以草和花為輔助樹陣的搭配，軟硬景結合均以草和花為輔助第第2 2接觸點：到達入口接觸點：到

19、達入口工地圍墻包裝：規整干凈工地圍墻包裝：規整干凈導視牌：讓客戶看得清楚，簡潔且與項目風格結合導視牌：讓客戶看得清楚，簡潔且與項目風格結合警示牌的設置警示牌的設置道旗：指示作用道旗：指示作用標識性的組團入口標識性的組團入口門崗：一絲不茍的門衛門崗：一絲不茍的門衛 休閑空間的過渡休閑空間的過渡第第3 3接觸點：進入售樓部接觸點：進入售樓部工作人員服飾，銷售、吧臺、清潔標準統一。物業人員語言行為標準統一工作人員服飾，銷售、吧臺、清潔標準統一。物業人員語言行為標準統一模型：擁有大量的綠化，減低建筑密度感。依據實際感觀而非簡單數據制作模型：擁有大量的綠化，減低建筑密度感。依據實際感觀而非簡單數據制作第

20、第4 4接觸點：經過通道接觸點：經過通道通道：小徑、花海、草坪、喬木樹陣通道：小徑、花海、草坪、喬木樹陣沿路小品，精致、小巧、靈氣、隨性沿路小品，精致、小巧、靈氣、隨性安保系統：展示效果，讓客戶有安全感安保系統：展示效果，讓客戶有安全感第第5 5接觸點：參觀展示區接觸點：參觀展示區銷售道具銷售道具人性化人性化戶型圖戶型圖樣板房樣板房有對照性的空間，明確的主題有對照性的空間，明確的主題幫政府修的公園成為自己的示范區和樣板房區幫政府修的公園成為自己的示范區和樣板房區將樹木掛滿小燈，夜景效果奇好將樹木掛滿小燈，夜景效果奇好處處可見的小品處處可見的小品開放式的示范區，成為人們聚集的場所開放式的示范區，

21、成為人們聚集的場所降龍十八掌場景的接觸點場景的接觸點不同項目中都能看見相同形式的標識江與城樣板間江與城樣板間室外露臺室外露臺人的接觸點人的接觸點展示中心管理手冊展示中心管理手冊 目 錄銷售案場管理目的與實施范圍第一部分：營銷策劃部職責第二部分：銷售人員行為規范第三部分：工作環境第四部分：銷售接待規范第五部分：案場流程第六部分：管理制度守則第七部分：接待規則第八部分：銷售人員考核制度第九部分：銷售管理考核細則參考第十部分：物業服務第十一部分：統一說辭、答客問第十二部分：龍湖會銷售案場管理實施范圍：案場管理范圍包括展示中心、示范單元（暫緩實施，下同）、客戶進入現場所途經的區域。其中,銷售人員、大客

22、戶管家、禮賓人員、保潔人員和其它部門工作人員都要嚴格自覺按照此管理制度執行,互相監督,共同維護一個優秀的工作團隊。接待動線服務崗位設置說明：L1：門崗禮賓 L2：停車場禮賓G1：大客戶管家 Y1：大門迎賓Y2：大門迎賓（巡場禮賓）X1：大客戶經理S1：水吧服務員銷售人員、大客戶管家、禮賓人員、迎賓人員、水吧服務、保潔人員，一個都不能少一個都不能少超超A級預約接待模式級預約接待模式接待對象：(略）接待人員：（略）一、要求1、清場接待，確保一時一客。如這時有其他客戶來訪，L1崗：“對不起，先生/小姐，本項目是預約接待制，目前展示中心預約已經排滿，暫時不能接待您，非常抱歉”（同時L1將VIP客戶資料

23、卡給予來訪者）“請您填寫VIP客戶資料卡，之后我們的大客戶經理會和您聯系，約定參觀時間。”這時如客戶要求了解一些項目情況，可向其簡要介紹一下（略）2、模型區燈光打開（訪客到訪前5分鐘前開啟，接待過程中如因模型保護燈光熄滅，由值班經理迅速再次開啟）；3、鋼琴安排專人彈奏（注意案場流程，如客戶進入一樓VIP室，為避免干擾，則暫停；客戶出一樓VIP室則繼續彈奏；客戶上二樓，則停止彈奏，改放背景音樂）；4、所有服務人員都必須全程帶姓尊稱服務；5、提供遮擋車牌服務和遮陽服務；6、參觀過程中提前準備毛巾、糕點、水果盤；7、公司董事長、經營班子全體人員及物業經理提前10分鐘在展示中心門口噴泉處等候；8、銷售

24、部全體人員提前15分鐘在展示中心門口Y1崗外兩側列隊等候（從南往北，從女到男，從矮到高的原則依次列隊，保持微笑）；9、全場所有燈光打亮（射燈除外）；10、全場空調提前45分鐘調至合適溫度；11、VIP室循環播放宣傳片；（目前保持幻燈片待命狀態）12、案場全體人員使用對講機耳機。二、接待流程二、接待流程客戶至L1崗：L1崗禮賓標準姿勢敬禮，標準姿勢指引客戶去L2崗，然后對講機告知整個案場來訪貴賓“*先生/小姐到訪，共幾人，請各崗位做好接待工作”，并簡單描述體貌特征。L2崗L2崗標標準姿勢敬禮并指引車輛去紅地毯前停車，L2-L7禮賓根據實際乘客量為客戶開車門（如雨天，為客戶打傘），L8引導客戶停車

25、。待客戶下車后，主接待人上前問候，對接訪客。經營班子成員跟隨主接待人后，問候致意；物業經理在前引導訪客進展示中心，臺階處提醒留意腳下1個老客戶25個新客戶客戶導向，客戶導向，“善待你一生善待你一生”重復及推薦購買率68%客戶價值挖掘活動客戶價值挖掘活動同路龍湖陽光龍湖N+龍湖微笑龍湖、家在龍湖、藍籌龍湖。六、客戶價值挖掘六、客戶價值挖掘物業管理的四個層次：物業管理的四個層次：Add Your TextAdd Your TextAdd Your TextAdd Your Text經營層次經營層次品牌層次品牌層次管理層次管理層次技術層次技術層次客戶價值挖掘：客戶價值挖掘：龍湖視客戶為“同路人”。在

26、自身的成長中，與同路人分享利益。客戶價值挖掘：客戶價值挖掘：工地質量行：對準業主和潛在客戶，工地現場情況備受關注，龍湖酈江、悠山郡將于近期開放工地，邀請他們現場參觀。顯然，這是龍湖對工地質量和管理的信心顯現。客戶價值挖掘：客戶價值挖掘：陽光搜樓：在2006年首次展開“搜樓大行動”。做法是龍湖地產管理層悉數出動,深入所有已交房園區,就產品、服務、管理、社區建設等關乎業主切身利益也關乎龍湖未來命運的話題,廣泛采納意見,認真傾聽心聲。以創造更開放、更和諧、更美麗的社區，持續增強園區魅力，確保物業保值增值。業主工程質量監督員計劃：龍湖將向社會公開招募質量監督員，代表小區業主對龍湖項目的工程、環境、服務

27、等各方面進行監督。“7+1”驗收制度：施工單位自檢、監理機構他項質檢、開發商工程驗收、政府竣工驗收、開發商客戶中心驗收、物業驗收、客戶代表抽檢+工地開放日業主預驗收。園區質量行：龍湖社區遍布重慶，長則十年，短則數月，歲月滄桑，新老園區景觀、建筑、服務如何？公開邀請社會各界人士參觀園區。物業管理及后臺體驗計劃：開放監控、客戶檔案管理等后臺，讓業主了解寧靜溫馨生活背后的保障系統。客戶價值挖掘：客戶價值挖掘：互動“1+1”計劃：龍湖會作為載體，讓業主各種資源、需求互動，比如，某業主希望給孩子找個日語教師，而正好某業主可以代授日語，龍湖會則創造他們溝通的平臺。還有微笑龍湖、家在龍湖、藍籌龍湖。經營物業

28、的嘗試經營物業的嘗試客戶為王，找上門來的銀行法拉利也會付費四個小時一周奔馳的合作伙伴租售中心七、危機管理七、危機管理04年引入危機管理培訓，與投訴升級體系，構成了龍湖的危機管理體系；危機管理，是針對中層及以上的培訓舉例：違法施工導致的事件 水晶酈城外墻磚事件危機管理的關注點及處理要點危機管理的關注點及處理要點八八、Mot關鍵時刻管理的引入適時、新工具、新概念、學習型組織關鍵時刻：在與一線員工（無論是銷售人員還是服務人員）接觸之后，顧客都會留下一個印象，或正面或負面。顧客對公司的信任來自于跟每個一線員工的接觸過程。客戶視角。關注和設計服務梳理關鍵窗口崗位的接待流程和規范抱怨即信任研討：研討：如何

29、提升物管公司在地產開發中的話語權？如何提升物管公司在地產開發中的話語權？如何平衡地產的開發要求和物業自身營利的矛盾？如何平衡地產的開發要求和物業自身營利的矛盾？72物管與地產的關系處理常見誤區物管與地產的關系處理常見誤區地產公司地產公司l戰略上不明確、資源上未整戰略上不明確、資源上未整合！對物管只有要求和責任，合！對物管只有要求和責任，沒有支持；沒有支持；l如果有所支持，除了如果有所支持，除了“口號口號+補貼補貼”，并沒有在管理的，并沒有在管理的文化和機制上理順；文化和機制上理順；物管公司物管公司l要么只有索取，未能提升自要么只有索取，未能提升自己的專業和服務成效，為地己的專業和服務成效，為地產營銷產營銷“加分加分”；l要么只有委屈，沒有用科學要么只有委屈，沒有用科學的數據支持和改善；的數據支持和改善；我是龍湖的媒子我是龍湖的媒子客戶將自己的切身體驗，告訴周客戶將自己的切身體驗，告訴周邊的朋友邊的朋友金杯銀杯不如業主的口碑金杯銀杯不如業主的口碑68%68%，業主的眼睛是雪，業主的眼睛是雪亮的亮的在路上。在路上。龍湖物業十年，收入過億龍湖物業十年，收入過億謹以此共同勉勵謹以此共同勉勵