房屋建筑物及土地評(píng)估的方法及依據(jù) (2)(4頁(yè)).doc

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房屋建筑物及土地評(píng)估的方法及依據(jù) (2)(4頁(yè)).doc

1、關(guān)于企業(yè)搬遷評(píng)估中房屋建筑物評(píng)估的程序、方法和依據(jù)一、評(píng)估程序：1、前期準(zhǔn)備工作。委托方、評(píng)估公司與企業(yè)三方先行溝通，明確評(píng)估程序、評(píng)估方法及評(píng)估依據(jù)等，確定現(xiàn)場(chǎng)查勘日，企業(yè)依照評(píng)估公司提供的前期準(zhǔn)備資料清單（附件一），于現(xiàn)場(chǎng)查勘日之前準(zhǔn)備完成。2、現(xiàn)場(chǎng)查勘。評(píng)估公司于現(xiàn)場(chǎng)查勘之日起，與企業(yè)相關(guān)人員一起對(duì)企業(yè)所持房屋建筑物、構(gòu)筑物及地上附著物（水泥道路、水泥場(chǎng)地、圍墻、下水管道、廠區(qū)消防系統(tǒng)、室內(nèi)裝修工程）做一個(gè)全面的清查、登記和分析，確定評(píng)估范圍及評(píng)估對(duì)象權(quán)屬。3、評(píng)估計(jì)算。現(xiàn)場(chǎng)查勘完成后，評(píng)估公司根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘的數(shù)據(jù)及企業(yè)提供的資料，按照評(píng)估依據(jù)、程序和方法開(kāi)始做評(píng)估計(jì)算等工作，根據(jù)企業(yè)資

2、產(chǎn)的多少，一般在兩個(gè)星期左右時(shí)間，提供給委托方初稿。4、核對(duì)。企業(yè)收到委托方遞交的初稿后，仔細(xì)核對(duì)，對(duì)有異議的部分，整理成書(shū)面的形式并提交委托方。委托方適時(shí)安排評(píng)估公司和企業(yè)會(huì)面，就企業(yè)異議的地方當(dāng)面做解釋和完善工作，如有必要，還應(yīng)至現(xiàn)場(chǎng)作進(jìn)一步的復(fù)核，最終再出具正式報(bào)告。二、評(píng)估方法：評(píng)估的主要方法有市場(chǎng)法、收益法和成本法。企業(yè)搬遷補(bǔ)償是指企業(yè)在實(shí)施搬遷過(guò)程中被搬遷資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下重建或重置所需的價(jià)格，故宜采用成本法。具體如下：（一）房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施的評(píng)估：重置成本的確定：房屋基本重置價(jià)根據(jù)關(guān)于確定2012年度蘇州市房屋基本重置價(jià)格的通知，蘇住建房(2013)3號(hào)文確定

3、；工程建設(shè)項(xiàng)目配套規(guī)費(fèi)根據(jù)昆政辦發(fā)200982號(hào)件規(guī)定，收費(fèi)項(xiàng)目由原執(zhí)收單位委托市行政服務(wù)中心集中收取。序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)(元/)備注一前期費(fèi)用(設(shè)計(jì)、平整、臨時(shí)水電等)財(cái)建2002394號(hào)文：建設(shè)單位管理費(fèi)0.57%；計(jì)價(jià)格200210號(hào)文：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1.87%；計(jì)價(jià)格20021980號(hào)文：招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)0.16%。二基本重置價(jià)關(guān)于確定2012年度蘇州市房屋基本重置價(jià)格的通知，蘇住建房(2013)3號(hào)1結(jié)構(gòu)及其他因素調(diào)整0%根據(jù)實(shí)際作調(diào)整。2層高調(diào)整系數(shù)0%根據(jù)實(shí)際作調(diào)整。4調(diào)整后基本重置價(jià)合計(jì)0三工程建設(shè)項(xiàng)目配套規(guī)費(fèi)01市政配套設(shè)施費(fèi)(按10元/平方米計(jì))10昆政辦抄201030號(hào)文：生產(chǎn)性

4、服務(wù)業(yè)項(xiàng)目10元/平方米。2墻改基金(按8元/平方米計(jì))8昆財(cái)綜2003153號(hào)文：按工程概算或批準(zhǔn)規(guī)劃許可證或施工圖紙確定的建筑面繳納8元/平方米。3水泥押金(按2元/平方米計(jì))2昆財(cái)綜199969號(hào)文：使用袋裝水泥按建設(shè)項(xiàng)目2元/平方米收取預(yù)收款。4人防基金(按24元/平方米計(jì))0工業(yè)用房免交。5白蟻費(fèi)(按2.3元/平方米計(jì))2.3價(jià)費(fèi)字1992179號(hào)、蘇價(jià)工1996422號(hào)、蘇財(cái)綜96156號(hào)、財(cái)預(yù)2002584號(hào)、蘇財(cái)綜200295號(hào)文：新建房屋按建筑面積收費(fèi)，七層以下(含七層、地下層)每平方米2.3元。6其他費(fèi)用5辦證費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、行業(yè)管理費(fèi)/檔案費(fèi)等。四配套設(shè)施01裝修工程0根據(jù)2

5、011年度蘇州市房屋裝修及附著物參考價(jià)格進(jìn)行估算。2安裝工程0根據(jù)實(shí)際計(jì)算3基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)0根據(jù)實(shí)際計(jì)算五建設(shè)單位管理費(fèi)2%0六資金成本0一年期貸款利率6%七開(kāi)發(fā)利潤(rùn)5%0八營(yíng)業(yè)稅金0本次評(píng)估不考慮九評(píng)估單價(jià)合計(jì)0結(jié)果保留至個(gè)位（二）土地使用權(quán)的評(píng)估：土地使用權(quán)的市場(chǎng)比較法是通過(guò)與近期交易的宗地進(jìn)行比較，并對(duì)一系列因素進(jìn)行修正，而得到待估宗地在估價(jià)期日的市場(chǎng)狀況下的價(jià)格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期修正、區(qū)域因素和個(gè)別因素四類。通過(guò)交易情況修正，將可比交易實(shí)例修正為正常交易情況下的價(jià)格；通過(guò)交易日期因素修正，將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為評(píng)估期日時(shí)的價(jià)格；通過(guò)區(qū)域因素修正，將可比交易實(shí)例

6、價(jià)格修正為待估對(duì)象所處區(qū)域條件下的價(jià)格；通過(guò)個(gè)別因素修正，將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為待估對(duì)象自身狀況下的價(jià)格。市場(chǎng)比較法的基本公式是：PX=PABCD= P其中：P待估對(duì)象評(píng)估價(jià)格P可比交易實(shí)例價(jià)格A=100/（）=正常交易情況指數(shù)/可比實(shí)例交易情況指數(shù)B=（）/100=估價(jià)期日價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)C=100/（）=待估對(duì)象所處區(qū)域因素條件指數(shù)/可比實(shí)例所處區(qū)域因素條件指數(shù)D=100/（）=待估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/可比實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)在一般情況下我們選取三個(gè)可比參照對(duì)象A、B、C對(duì)其分別求取比準(zhǔn)價(jià)格，然后按簡(jiǎn)單算術(shù)平均確定評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值，其公式為：P=（PA+ PB

7、+ PC）/3其中：PA按參照對(duì)象A所求取的比準(zhǔn)價(jià)格；PB按參照對(duì)象B所求取的比準(zhǔn)價(jià)格；PC按參照對(duì)象C所求取的比準(zhǔn)價(jià)格三、評(píng)估依據(jù)：(一) 法律、法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)合同法；2、蘇州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法；3、其他有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度。 (二) 準(zhǔn)則依據(jù)1、財(cái)政部印發(fā)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則；2、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估程序、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-機(jī)器設(shè)備、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書(shū)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則工作底稿等；3、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)關(guān)注評(píng)估對(duì)象法

8、律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)。(三) 行為及權(quán)屬依據(jù)1、我公司與委托方簽訂的業(yè)務(wù)約定書(shū)。(四) 取價(jià)依據(jù)1、資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)第二版；2、江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表；3、江蘇省建筑安裝工程費(fèi)用定額；4、蘇州市建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)暫行規(guī)定；5、蘇州市工程造價(jià)信息；6、昆山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布的昆住建20133號(hào)文件關(guān)于確定2012年度蘇州市房屋基本重置價(jià)格的通知；7、蘇州地區(qū)目前執(zhí)行的建筑工程基礎(chǔ)定額和建筑工程補(bǔ)充預(yù)算定額；8、蘇州地區(qū)目前執(zhí)行的建筑安裝工程費(fèi)率表；9、蘇州地區(qū)典型工程造價(jià)指標(biāo)；10、蘇州地區(qū)建筑材料價(jià)格信息資料；11、江蘇省安裝工程計(jì)價(jià)表及江蘇省市政工程計(jì)價(jià)表（2004版）；12、2014機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)；13、蘇州市工程造價(jià)管理處編制的安裝材料價(jià)格信息；14、被評(píng)估單位提供的相關(guān)資料和有關(guān)資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)、廠家詢價(jià)資料和計(jì)費(fèi)規(guī)定；15、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察所得的有關(guān)數(shù)據(jù)。4

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