1、財富港項目部 2017 年 1月8日 惠深區域財富港二三期項目策劃 目 錄 策劃背景 一 策劃目標 二 前置策劃 三 開發報建策劃 四 工程策劃 五 質量策劃 六 一、策劃背景-項目區位 項目位于深圳東，項目位于深圳東，大亞灣區大亞灣區 沿淡澳河入海口處沿淡澳河入海口處，周邊匯 聚惠大、沿海、深汕三大高 速，距龍崗僅30公里，距羅 湖65公里。 項目位于大亞灣澳頭鎮，十 公里范圍內匯聚澳頭商圈、 中心區商圈、西區商圈、 南 站商圈、淡水商圈等五大商 圈。 項目南臨淡澳河南臨淡澳河，自然景觀 優越。 交通節點交通節點 距離距離 （kmkm） 時間時間 （分鐘）（分鐘） 惠州南站惠州南站 11.6

2、11.6 1818 深汕高速入口深汕高速入口 11.411.4 1717 沿海高速入口沿海高速入口 3 3 6 6 惠大高速入口惠大高速入口 3 3 6 6 深圳龍崗深圳龍崗 3030 3030 深圳羅湖深圳羅湖 6565 6060 一、策劃背景項目周邊配套 1 1、大亞灣汽車站、大亞灣汽車站 4 4、大亞灣第一中學、大亞灣第一中學 5 5、澳頭第一小學、澳頭第一小學 8 8、紅樹林公園、紅樹林公園 3 3、惠亞醫院、惠亞醫院 2 2、藍灣沃爾瑪購物廣場、藍灣沃爾瑪購物廣場 7 7、大亞灣文育活動中心、大亞灣文育活動中心 6 6、虎頭山公園、虎頭山公園 碧桂園太東天樾灣 4 5 1 2 3 8

3、 7 6 3公里 5 一、策劃背景地塊的經濟技術指標 綜合技術經濟指標一覽表 項目 計量單位 數值 占地面積 160084.68 總建筑面積 475569.01 計算容積率面積 377415.88 其中 住宅建筑面積 349665.78 配套公建建筑面積 幼兒園 4915.54 小學 8048.56 商業建筑面積 14786 不計容建筑面積 98153.13 其中 地庫建筑面積 94286.55 架空層建筑面積 3866.59 容積率 2.36 居住總戶數 戶 3068 綠地率 49.61% 總機動車位 泊 3744 其中 地面停車位 泊 418 地下停車位 泊 3326 大亖灣 整體供求情況

4、 201601201602201603201604201605201606201607201608201609201610201611 供應面積(萬) 9.375.9018.8111.8117.4424.8028.3933.6755.326.1625.18 成交面積(萬) 40.9512.9539.8627.1929.4536.8130.1233.4435.7935.0718.33 成交均價(元/) 82859146104741128211701126231230713707137251340612394 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 1600

5、0 0 10 20 30 40 50 60 大亖灣商品房市場截止2016年 11月底 成交均價：12394元/ 存量面積：208萬 存量套數：22014套 去化周期：6.7個月（月均成交面 積30.9萬 ） 我司市場占有率：16.1% 大亖灣成交金額：401億元 我司該片區成交金額：64.4億元 2016年上半年，大亖灣供應量逐步回升，量價穩步增長； 受10月新政影響，寵戶出現觀望情緒，多個開發商也相應推遲供貨計劃，成交量價均明顯下滑。 上半年供應量有明顯回升 價格也呈現穩步增長態勢 10月出臺調控政策，寵戶開始觀望 多個開収商也推遲供貨節點，價格有下滑 戶型提升：加大中小面積戶型的供應 大亖

6、灣市場2016年產品供求結構 大亞灣2016年熱銷產 品面積段為70-120 。隨著灣區房價的上 漲，小面積產品的需 求將會更加旺盛。 惠深一部大亖灣片區2016年產品供求結構 惠深一部產品面積以 90-130產品為主。 2017年加大布 局產品面積段 二、項目競品分析競品 海倫堡愛ME城市 愛ME城市 總貨量：8241 套 開盤時間：2016年9月3 去化率：70% 目前均價：12000元/ 皇庭波西塔諾 皇庭波西塔諾 總貨量： 1796套 開盤時間：2015年11月21 去化率：78% 目前均價：9000元/ 碧桂園太東天樾灣 21 大亖灣典型競品項目皇庭波西塔諾 皇庭波西塔諾 建筑類別：

7、板塔結合 低層 占地面積：30萬 建筑面積：60萬 容積率：0.86 綠化率：47% 總戶數：1796 主力戶型：77-140 目前均價：9000元/ 皇庭波西塔諾可能是世界上唯 一的社區海，內海資源、配套 低密度的國際生態純別墅社區，坐擁大亞灣中心 區成熟生活配套，坐享市政規劃的八大娛樂、休 閑設施，以“健康、浪漫、輕松、私享”為主題 ，用“異域、風情、生態、原生”打造。 2 7 大亖灣典型競品項目皇庭波西塔諾 【碧桂園太東天樾灣】 128,3+1房2廳2衛 勝 我司產品不皇庭波西塔諾產品對比分析結果 【皇庭波西塔諾】 127 ，3+1房2廳2衛 PK 景觀陽臺 4.5M 無 部分房間飄 窗

8、 60CM 無玄關 景觀陽臺 4.2M 南北通透 所有房間飄 窗 70CM 有玄關 2 9 大亖灣典型競品項目皇庭波西塔諾 寵戶居住區域主要集中在深圳福田、羅湖、 南山、龍崗、寶安，這幾個區域占了86%。 寵戶獲知途徑：朊友介紹占55%，報紙占9% ，路燈旗占11%，戶外不網絡占8%，巡展4% 。 客戶認知途徑分布圖 客戶認知途徑分布圖 成交寵戶置業的目的主要為：投資占 37%(其中投資兼自住占31%），自住占 15%，休閑度假占10%，養老占7%。 客戶置業目的分布圖 大亖灣典型競品項目海倫堡愛ME城市 愛ME城市梅沙東 一百萬平 米 海居生活城 采叏合圍式的布局，密度低，采光通風性較好 ，

9、社區感強，項目周邊占據深圳東大亞灣中心 區最成熟的商業、教育、休閑配套資源，是一 個由濱海洋房、別墅組成的百萬平米深圳全配 套濱海大城。 愛ME城市 建筑類別：高層 占地面積：28萬 建筑面積：102萬 容積率：3.36 綠化率：35% 總戶數：8241 主力戶型：93-103平米 目前均價：12000元/平米（毛坯） 22 大亖灣典型競品項目海倫堡愛ME城市 大亖灣典型競品項目海倫堡愛ME城市 【碧桂園太東天樾灣】 106,3房2廳2衛 勝 我司產品不愛ME城市產品對比分析結果 【愛ME城市】 103 ，3房2廳2衛 PK 飄窗寬60CM 超寬觀景陽臺 3.2M 毛坯 勱靜丌分區 飄窗寬70

10、CM 超寬觀景陽臺 3.9M 精裝修 勱靜分區 24 大亖灣典型競品項目海倫堡愛ME城市 寵戶的來源區域集中在深圳，總占比84%， 深圳始終為本案的最重要寵源地，其次為惠 州和香港，分別占比5%和3%； 寵戶獲知途徑：成交渠道中以轉介為主，占比 65%，老帶新寵戶占比28%，自主上門寵戶 占比3%。 客戶認知途徑分布圖 客戶認知途徑分布圖 成交寵戶置業的目的主要為：自住占 32%，度假、投資、自住 契稅：3%； 優惠政策 無 分項節點 工程規劃 許可證 增加效益增加效益 找好隊伍 定準價格 保證工程質量 縮短工期 預售證節點：預售證節點：2017-8-10 2017-3-31 分項節點 工程施

11、工 許可證 2017-3-31 分項節點 預售條件 節點 2017-8-6 四、開發報建策劃-報建關鍵節點 目 錄 策劃背景 一 策劃目標 二 前置策劃 三 五 開發報建策劃 四 質量策劃 六 1）二三期分期開發 二期計劃2016年12月10日開工，占地 約4.1萬，建筑面積約18萬； 三期計劃2017年3月1日開工，占地約 6.3萬，建筑面積約30萬； 2）總包標段劃分 二三期劃分為兩個標段，兩個總包單 位。一標段有14棟26-28層高層，層高 2.9米。二標段有12棟28-34層高層， 層高2.9米。 分期開發、總包標段劃分分期開發、總包標段劃分 五、工程策劃標段劃分 二標段 一標段 五、

12、工程策劃-臨設布置 二三期一標段分為兩個總 承包單位，將一標段臨設布置 在項目東地塊，在中興南路上 設大門。 1、臨設采用兩層防火板房 ，每間容納6-7人，總共容納 800人，一標總包初步計劃各建 9棟，滿足高峰期搶工住宿需求 。甲方辦公區車位設置30個。 仍預留2棟板房搭設場地，共計 40間房，240人左史。 2、生活區地勢比四周較高 ，排水溝明排經沉淀后排入中 興南路市政排水管。 五、工程策劃-臨水 1、二三期施工用水從中 興南路市政給水主管開 口接駁，沿人行道埋設 水管至相應水表設置位 置。 2、管線布置充分考慮后 期開挖，管線全部沿圍墻 ，避免后期施工對管道造 成破壞。 一期施工生活及

13、展示區 用水接駁點DN50*7 二三期施工生活區 展示區 二三期施工用水接駁 點DN100*2+DN50*2 二三期生活辦公區 用水接駁點DN50*2 五、工程策劃-臨電 臨時美式箱變 2、從疏港大道邊10KV荃茂線乙 線#18桿引下，由東側引入地塊 東北角分接箱分接4臺630KVA箱 變。 3、采用YJV120銅芯電纜由東側 埋地敷設，環網電纜（YJV70） 沿圍墻埋設并做警示標示，供 電區域見詳圖所示。 一期4#630kvA 施工生活區 疏港大道邊10KV荃茂線 乙線#18桿引下 展示區 H 高壓分接箱 H 8#630kvA 7#630kvA 5#630kvA 6#630kvA 1、二三期

14、新增報裝4臺630KVA 供施工使用（5#8#變壓器） 五、工程策劃-市政排水工程 雨水管 污水管 市政污水井 市政雨水井 展示區 二三期生活區排污接至中興 南路市政污水井，流入附近 污水處理廠 二三期一標施工區雨水接至 市政雨水井，匯入淡澳河 二三期二標施工區雨水接至 該市政雨水井，匯入淡澳河 二三期施工生活區 （1 1）紅線外道路情況：紅線外道路情況： 本項目北側中興南路及東側中興六 路為已建24米市政道路，二三期將在中 興南路開兩個施工路口，位置利用小區 規劃出入口，避免二次開口費用。西面 規劃市政道路（紅色標示）在三期施工 前需完成，南面規劃市政道路（紅色標 示）在五期施工前需完成。

15、（2 2）場地內施工道路：場地內施工道路： 場地內一五期與二三期之間的小區 消防主干道在主體施工階段市政管網先 行施工，道路作為各標段共用出口。 場內消防道路也作為施工階段場內 環形道路。 五、工程策劃紅線內施工道路 紅線外道路 場內消防道路 一期一期 二期二期 五五期期 三期三期 消防主干道 五、工程策劃-場地塔吊及材料場布置 1、塔吊設置全覆蓋，首期 設置十四臺，以便加快施工 速度；施工電梯下到地下室 2、塔吊位置避開管網；材 料堆場設置貨量區和靠近道 路，避開園建綠化主景區及 地下管線； 3、此布置圖為示意圖，具 體料場和塔吊位置待圖紙確 認后具體定點。 混凝土預制條板堆放場 砌塊堆場

16、臨時鋼筋加工區 附圖 總包平面布置圖 出口 原始地貌平均 土方標高為7.4 五、工程策劃土方工程 （1 1）施工順序）施工順序： 采用先土方開挖后打樁，塔樓與裙樓均同時分層開挖至設計標高；先開 挖二期，三期間隔兩月后開挖。土方開挖先塔樓再裙樓，塔樓開挖與沖孔樁 交叉作業，提高工作效率。 （2 2）地下室需開挖外運的土方量：）地下室需開挖外運的土方量： 二期：園建完成面標高為8.45m，頂板填土0.8m，地下室頂板頂標高為 7.55m，地下室規劃面積4萬平方，開挖外運土方量約16萬立方。 三期：園建完成面標高為8.45m，頂板填土0.8m，地下室頂板頂標高為 7.55m，地下室規劃面積5.8萬平

17、方，開挖外運土方量約22萬立方。 （3 3）地下室側壁以及頂板回填：）地下室側壁以及頂板回填： 二三期地下室側壁回填采用場內土，回填方量約為6000立方，頂板外購 綠化種植土約7萬方。 （4 4）機械配置及工期：）機械配置及工期： 計劃配置5臺350挖機，3臺200挖機，40輛運輸車（15小時工作運距6km 內），計劃每天外運土方8000m3，二期計劃22天完成土方施工，三期計劃30 天完成土方施工。 （5 5）邊坡支護方案：）邊坡支護方案： 在考慮安全及造價的因素下，二三期邊坡支護初步選擇自然放坡+噴錨。 三期挖方量： 約22萬方 出口 開挖完成面土 方標高為3.35 原始地貌平均 土方標高

18、為7.4 二期挖方量： 約16萬方 地下室平面圖 三期挖方量： 約22萬方 五、工程策劃-樁基施工 樁基礎技術參數及布局：樁基礎技術參數及布局： 1、根據巖土工程勘察資料,本工程采用鉆孔(沖孔)成 孔灌注樁，樁徑 D為：裙樓0.8米，塔樓1.0/1.2/1.4 米三種。 2、本工程在干濕交替環境下，場地土和地下水對鋼筋 砼結構中的鋼筋具有中等腐蝕性。樁身使用C35 P8水 下混凝土,商業裙房部分樁身混凝土在標高-7.000以上 應摻入鋼筋阻銹劑和礦物摻合料。為確保水下混凝土 的質量,向導管灌注混凝土時需采用混凝土泵輸送或采 用其他有效措施。 3、二期塔樓樁約二期塔樓樁約630630條，地庫樁約

19、條，地庫樁約490490條。三期塔樓樁條。三期塔樓樁 約約11901190條，地庫樁約條，地庫樁約760760條，樁端以泥質粉砂巖為持力條，樁端以泥質粉砂巖為持力 層，樁長按入巖深度要求確定基本約為層，樁長按入巖深度要求確定基本約為2525米，總樁長米，總樁長 二期約二期約2755027550米，三期約米，三期約4762647626米。米。 五、工程策劃-樁基施工 樁基施工順序及策劃樁基施工順序及策劃 1、計劃樁基施工采用沖孔樁機和旋挖樁基配合，二期樁基先施工擬采用65臺沖孔機 加6臺旋挖機配合施工，40天完成；三期樁基間隔兩月后施工，擬采用70臺沖孔機加 6臺旋挖機配合施工，55天完成。 2

20、、基礎施工首先保證主樓沖孔樁施工，后續再安排附樓及地下室樁基礎施工，樁基 與土方開挖及樁基檢測穿插施工，提高功效。 3、二期開盤節點為2017年8月15日，三期開盤節點為2017年10月1日，整體工期較緊。 二三期樁基需先后全面鋪開，現場臨電無法滿足負荷，沖孔樁需要考慮采用發電機 輔助發電。 4、由于是先土方開挖再進行樁基施工，靠近一期地塊位置局部有淤泥，故土方開挖 時需要先挖探溝，預留1米填土讓樁基施工，樁施工完后將土方挖至設計標高。 五、工程策劃-土建及裝修施工 一、施工體系 1、本工程二三期一標段33#-36#棟、40#-43#棟 ，二標段29#棟、37#-39#棟采用5+1施工體系，

21、5+1施工體系即：全混凝土外墻，內墻預制條板全混凝土外墻，內墻預制條板 ，鋁模板，爬架，外墻保溫隔熱涂料，精裝修園，鋁模板，爬架，外墻保溫隔熱涂料，精裝修園 林穿插施工林穿插施工。 2、本工程二三期一標段44#-49#棟，二標段30#- 32#棟、26#-28#棟、52#-53#棟采用4+1施工體系 。4+1施工體系即爬架，鋁模板，內外墻高精砌爬架，鋁模板，內外墻高精砌 塊（專用砂漿薄抹灰），外墻保溫隔熱涂料，精塊（專用砂漿薄抹灰），外墻保溫隔熱涂料，精 裝修園林穿插施工裝修園林穿插施工。 五、工程策劃-穿插施工內容 五、工程策劃-5+1體系規定勱作 五、工程策劃-施工重難點 一、施工前期策劃

22、工作量大 1、前期策劃需合理測算工 程量，建立4+1、5+1施工模型， 為穿插施工做好理論基礎。提前 深化鋁模、內墻條板排版圖，門 窗欄桿、外墻保溫隔熱涂料廠商 需提前談妥，保證土建工作面移 交后能及時到貨穿插。 2、園林綠化、室外管網先行 施工要求圖紙、設計、施工提前 準備，交叉作業但有條丌紊。 五、工程策劃-施工重難點 二、內墻條板施工問題：預埋、裂縫控制。 a a、存在的主要問題、存在的主要問題 1、設計（配版、設備）深度不夠， 設計要求高； 2、設備未能預先埋入，在墻上開槽； 3、未能預先配板，現場隨意裁板； b b、易出現裂縫位置、易出現裂縫位置 1、門頭板； 2、預制墻板與主體結構

23、相接處； 3、預制墻板相接處（陰陽角）； 4、墻板地縫位置； 五、工程策劃-施工重難點 解決思路 五、工程策劃-施工重難點 三、功效統計、穿插模型建立 功效統計 穿插模型建立 優化各工種施工，減少單工序施工人員， 延長單工序施工時間，工人施工質量容 易控制。提前與施工單位商討穿插施工 模型。 穿插模型建立分為室外、室內、園林綠 化模型建立，各層、各棟工程量及功效 統計是模型建立的基礎。 五、工程策劃-5+1體系內穿插模型 注： 1、公區：安裝、膩子同步，結 構封頂后兩個月開始貼墻地磚 ； 2、五金及玄關柜封頂后3個月 開始安裝 精裝修插入 集中加工區 庫房 運輸通道 施 工 申 梯 N層：結構

24、施工 N-1層：模板拆除、混凝土養護、清理、對拉螺桿堵洞 N-2層：梁板支撐拆除，反坎施工，排水立管安裝，外門窗框、欄桿安裝， N-3層：室內放線，反坎施工、外墻膩子、窗框邊打膠，導墻完成，室內排水立管完成 N-4層：煙道安裝吊洞完成，地坪施工（抓毛、沖筋）完成 N-5層：公區橋架安裝，結構閉水，預制墻板安裝 N-6層：輕質墻板開槽、預埋、煙道安裝及吊洞 N-7層：水申二次預埋及補槽 N-8層：樓地面地坪施工 N-9層：防火門框安裝，玱璃及窗扇安裝，預制內墻板填縫，層間止水 N-10層：精裝放線，戶內穿線、打壓，廳房吊頂，廚衛防水 N-11層：戶內門基層，門檻石、廚衛墻磚 N-12層：廚衛、陽

25、臺地磚，膩子施工、打磨， N-13層：廚衛間天棚吊頂，陽臺底漆 N-14層：底漆及第一道面漆施工，櫥柜、臺面，地漏、戶內門框，臺盆下水，陽臺 N-15層：底漆及第一道面漆施工，櫥柜、臺面，地漏、戶內門框，臺盆下水，陽臺兩面 N-16層：木地板、戶內門、部品安裝，面板安裝，打膠，燈具、 N-17層：檢查驗收、整改，粗保潔 主 體 階 段 內 墻 及 粗 裝 修 精 裝 修 階 段 奇正 景興 長盛 匯林達 資源 簽約 深化設計 加工生產 拼裝驗收 打包迚場 15 15 25 10 10 首層施工 15 三層 8 功效表 結 構 周 期 三同步 拆模首 層驗收 免抹灰 周轉 垂、平：8,8 98%

26、 垂、平 : 4,4 93% 迚 度：5天/層 同步施工 同步驗收 同步整改 天 試拼裝 驗收 二層 10 標準層 5 五、工程策劃-5+1體系時間安排 景觀施工 管網施工 市政施工 平面布置 實施工業化 采用爬架 減少室外場地占用 材料堆場、加工場（地上和地下） 市 政 、 管 網 、 園 林 景 觀 先 行 區 域 排水 場地轉換 地下室水平運輸通道 地上消防環道 人行通道 施工申梯 塔樓周邊后做 材料堆放管理 人的行為管理 交通運輸 條件創建 各與業管網疊圖 同時迚場、施工有序 小心回填，移交有數 圍墻欄桿先行 喬木先行 分塊實施 分段施工 過路管網應先行 瀝青面最后實施 成品保護 五、

27、工程策劃-5+1體系重點事項 五、工程策劃-施工重難點 四、層間止水工 作量大。 煙道 在止水層施工反坎蓋板釘死止水 廚衛間、陽臺預留洞 在止水層完成排水管安裝直接將水排出 放線孔 在止水層施工反坎蓋板止水，隔幾層澆砼封閉 傳料孔 反坎施工時澆筑封閉 水井預留洞 在止水層完成排水管安裝直接將水排出 電井預留洞 在止水層施工反坎蓋板釘死止水 泵管洞 在止水層施工反坎確保水沿泵管周邊流下 樓梯間 及時塞縫固定，兩側打膠，中間縫截水槽引至止水層公共部位 電梯井硬封閉離墻5cm距離，保證水能流下去 電梯井 外墻 外架與墻面間隙采用止水 主要考慮雨水對裝 修施工不成品的影 響： 1、作業樓層 2、止水層

28、 3、外墻 4、臨水的布置（盡 量采用正式用水水 管供臨水） 五、工程策劃-施工重難點 五、精細化管 理工作繁多。 穿插施工，在 單位時間內，作 業面、工序、人 員、材料都增多 了。做好關鍵細 節的管理，對成 敗起決定作用。 1）垂直運輸 總包提供人貨梯承擔垂直運輸任務，統一協調各班組（裝修、泥 作、塑鋼）使用電梯運送材料時間；每2層頂升1次 2）臨建布置 總包提供合理場地設施供分包單位，各分包單位提交場地平面布 置圖至總包、監理、甲方審核后實施 3）臨水臨電 總包科學布置管線和接駁點，提供給分包單位。每層設置臨水臨 電接駁；加工區提供大容量接駁點。 4）放線定位 推行日式放線，總包提供所有分

29、包單位所需的標高線、控制線、 定位線，保護好基準點，并進行技術交底 5）工序交接 重點工序辦理移交手續，分戶建檔，移交需符合安全文明和成品 保護標準 6）垃圾清理 各單位將垃圾清運至指定區域由總包統一外運，每道工序必須做 到工完場清。 7）封閉管理 入戶門扇安裝完成后，由精裝修班組對樓層進行封閉管理，其他 單位需要進入施工需提前申請 2017.8.10 達到預售 節點 2018.7.3 裝修完工 2016.12.3 場地平整 完成 2016.12.10 開工 2017.1.9 樁基完工 五、工程策劃施工進度計劃 2017.4.25 出正負零 2017.6.15 裝修進場 2017.10.20

30、封頂 2017.8.5 園建進場 2017.10.23 園建完工 2018.8.25 竣工備案 完成 2018.9.1 交樓入伙 2017.9.27 達到預售 節點 2018.11.1 裝修完工 2017.1.14 場地平整 完成 2017.2.15 開工 2017.3.31 樁基完工 2017.6.25 出正負零 2017.8.7 裝修進場 2017.12.30 封頂 2017.9.5 園建進場 2018.10.30 園建完工 2018.11.25 竣工備案完 成 2018.12.30 交樓入伙 二期 三期 目 錄 策劃背景 一 策劃目標 二 前置策劃 三 開發報建策劃四 質量策劃 六 工程

31、策劃 五 3 4 5 樣板引路制度 成品保護 工序檢測 質量巡檢制度 1 2 材料控制 6 竣工驗收 過 程 質 量 控 制 的 六 個 要 點 六、5+1建筑工業化體系質量策劃過程控制 材料選 用 質量穩定可 靠 適應地域特 性 滿足技術標 準和環保要 求 甲供（采購招標、現場封樣、共同驗收、相應檢測） 乙供（指定品牌、考察選用） 品牌產品品牌產品 大廠產品大廠產品 經過考察的產品經過考察的產品 地域差別地域差別 地方規定地方規定 原材料產地原材料產地 六、5+1建筑工業化體系質量策劃源頭控制 滿足技術 標準和環 保要求 材料材料 選用選用 質量穩 定可靠 適應地 域特性 樣板設置 封樣 場

32、內驗收 建立材料 臺賬 存放驗收 材料檢驗 計劃 材料使用 問題問題責任責任可追溯可追溯 六、5+1建筑工業化體系質量策劃現場控制 樣板設置樣板設置 封樣封樣 場內驗收場內驗收 建立材料建立材料 臺賬臺賬 存放驗收存放驗收 材料檢驗材料檢驗 計劃計劃 材料使用材料使用 時間時間 范圍范圍 目的目的 品質品質 六、5+1建筑工業化體系質量策劃樣板引路 確定工序質量標準控制大面積施工 每一道關鍵工序 關鍵工序施工前 按要求做樣板，樣板的施工工藝和質 量合格后，才能大面積施工。 工藝樣板的實施時間必須盡量提前，給 設計修改和工藝改進預留足夠的時間。 工 藝 樣 板 管 理 標準標準 六、質量策劃-風

33、險點 序 號 質量風險 點 易產生部位及產生原因 施工應對措施 1 建筑物定 位 各建筑物定位偏差 核查圖紙版本的準確性；書面坐標移交；首層 坐標定位復核。 2 鋼筋料場 場地設置不規范；材料受污染；亂堆亂放 做好鋼筋場地預留，硬化工作；鋼筋存放區， 加工區，成品區分開；做好排水組織。 3 市政道路 沉降，開裂 回填土質及密實度控制；角石墊層的石質、厚 度及輾壓控制；石粉穩定層的 配比、攪拌、厚度及輾壓控制；砼的標號及厚 度及密實度控制，土工布的控 制；瀝青材料及輾壓的控制 4 地下室預 留洞口滲 漏 鋼套管止水變寬度；封堵材料等。 提前檢查相關材料是否合格；封堵前做好清理 工作；封堵后試水。

34、 六、質量策劃-風險點 序 號 質量風險點 易產生部位及產生原因 施工應對措施 5 基坑開挖 土質松軟，地下水位較高，夏季雨水多 發易發生坍塌隱患 提前做好降水工作；合理規劃基坑排水；開挖后快速施 工。 6 鋁模板 鋁模的強度達不到要求，施工過程中容 易變形 在鋁模進場前應加強對鋁模型材的強度 驗收。此外對于焊縫、拼縫寬度、插銷也應進行驗收。 7 鋁模板 鋁模板拆模后，拼縫處漏漿嚴重導致蜂 窩麻面，嚴重影響觀感 模板邊緣水泥漿未清理干凈，拼縫不嚴，導致漏漿，在 鋁模拆除后必須立即對模板進行清理。 8 鋁模板 墻頂模板剛度不足，墻頂部變形過大， 導致墻體垂直度差。 在深化時對墻頂部增設一道對拉螺

35、桿，如變形仍得不到 控制可增加一道背楞 六、質量策劃-風險點 序 號 質量風險點 易產生部位及產生原因 施工應對措施 9 輕質內墻板 條板與反坎灰縫未處理密實、后期容易 產生裂縫 在反坎上支撐條板時，上部塞斜鍥，下部頂緊；降低反 坎高度可考慮為：輕質條板與反坎之間接縫的開裂概率 較高，踢腳板安裝后可有效遮蔽裂縫。 10 輕質內墻板 隔墻板轉角之間、與剪力墻的陰角交接 部位，由于應力集中容易出現裂縫。 由精裝單位在墻板轉角部位粘貼陰角條，可以一定程度 的起到抵消墻板收縮和遮蓋微裂縫的作用。 11 輕質內墻板 房間推拉門上面的過梁采用二次澆筑， 其與梁下面容易產生裂縫。 采用門梁下掛，鋁模階段優化

36、，直接采用下掛到門洞上 口標高的形式，一次澆筑到位； 12 成品保護 鋁合金門窗；木門；墻，地面磚或石材 電梯。 完工后的成品應有保護膜或者其他材料覆蓋；后續工序 進入時應注意施工工具的處理，防止劃傷成品。 六、質量策劃-目標得分保障措施 為了實現項目質量考核目標，項目管理部擬采取如下保障措施： 1、設置質量專員，項目總主抓質量管控工作； 2、項目實行分片區、分樓棟管理，責任到人； 3、材料進場把好關，杜絕不合格材料進場使用； 4、樣板先行，重點工序驗收嚴格按制度及要求落實； 5、實測實量每棟每戶地毯式排查，發現問題及時糾偏； 6、觀感效果控制：實行精細化管理，嚴格按高標準一次成活，避免返工；

37、 7、成品保護必須規范化，各工序施工工完場清，保護規范； 為了實現鋁模板質量考核目標，擬采取如下保障措施： 1. 采用專業鋁模班組，培養使用總包自己鋁模班組 2. 針對工人技術能力差異較大，應加大培訓力度 3. 合理安排校核人員，數據上墻，使之滿足人員要求 4. 斜撐、背楞、對拉螺桿數量必須按要求設置 5. 銷釘銷片必須滿打 六、質量策劃鋁模板 六、質量策劃-結構強度 結構強度控制要點： （1）掛牌施工，嚴查砼標號；（2）過程旁站，振搗密實；（3）養護到位，按期拆模； （2）澆搗混凝土堅持做好旁站記錄、監督 工作，過程中特別注意梁柱交接、飄板等 “薄弱”位置的振搗密實 （1）做好掛牌施工管理，

38、嚴查混凝土型號 及使用部位，做好坍落度試驗，澆筑前需 施工員簽字確認 （3）注重澆搗混凝土后壓面收光，澆筑后 使用薄膜覆蓋澆水養護，達不到設計強度 嚴禁拆模 六、質量策劃“兩防” 水泥基防水材料1.5厚 100 穿墻螺桿封堵 1:2干硬性微膨脹防水水泥砂漿壓實 50 50 1、控制外墻滲漏： （1）控制好空調洞口的預埋，套管外坡； （2）大于10cm的線條，一次澆筑混凝土翻邊； （3）控制外墻砌體頂磚，按要求掛網并控制抹灰層厚度； （4）控制外墻鋁窗安裝質量： 縫寬3cm，采用干硬性防水砂漿塞縫； 縫寬3cm，采用細砂砼澆筑； 窗框按要求設置泄水孔，型材接縫處打膠； 窗楣設滴水線，窗臺向外找坡

39、； （5）控制對拉螺桿洞封堵： 六、質量策劃“兩防” 止水節 2、控制屋面滲漏： （1）控制拆模時間、做好養護； （2）混凝土滿足強度后才能上荷載； （3）按要求做好屋面構件； （4）規范屋面管線預埋； （5）控制屋面防水施工質量； 3、控制衛生間陽臺滲漏： （1）管道穿陽臺樓板及沉箱采用止水節，避免二次封堵； （2）按要求做閉水試驗； 六、質量策劃“兩防” 砌體頂磚樣板 4、控制丌同材料搭接處抹灰開裂： （1）控制砌體頂磚：倒八字斜頂，砂漿飽滿； （2）按要求掛網：管槽、煙道與墻體搭接處、砌體與梁柱搭接處； （3）按要求設置拉結筋； 掛網 六、質量策劃“兩防” （4）嘗試引迚高精度砌體施 工

40、工藝； 內墻砌體采用高精度蒸 壓加氣砌塊，在施工過程中 采用了薄漿干砌工藝，墻面 平整度高，滿足薄抹灰效果， 抹灰厚度控制在5mm以內，大 大節約了材料的消耗。同時， 既滿足了建筑節能的要求， 又有效減少了墻體抹灰開裂、 空鼓等質量通病。 高精度砌塊 六、質量策劃結構尺寸 控制結構尺寸： （1）控制開間、進深； （2）控制門窗洞口尺寸； （3）控制樓層層高； 要求： 1、分田到戶、責任到人； 2、施工單位逐戶實測實量，數據上墻； 3、監理員、工程師進行現場驗收，合格后才能進入 下道工序 4、實測數據分戶存檔備查； 六、質量策劃精裝觀感 1、精裝質量管控重點： （1）墻地磚： 鋪貼排版、對縫、收

41、邊收口 （2）油漆類： 透底、色差、刷痕、二次污染 （3）安裝類： 面板方正 、潔具功能、龍頭五金定位 （4）四大件： 1、木地板： 空鼓、 色差、平整度 2、踢腳線： 牢固、順直 3、木門： 牢固、門套收邊、成品保護 4、木柜：牢固、方正、收口 六、 項目安全文明管理大門道路堆場 公司標準化大門、自勱化洗車槽 門禁系統、值班室 1、 大門設置： （1）門禁管理系統：佩戴安全帽工卡方可進入，強化對現場作業人員的出入和考勤管理，實時 掌握現場實際作業人數，防止外來人員隨意進出工地，提升工地的安全秩序和管理水平。 （2）現場進出口實現人車分流，并配洗車槽； 六、 項目安全文明管理大門道路堆場 2、

42、 材料堆場: 各種建筑材料和周轉 材料應當按總平面圖布局 堆放整齊，標明名稱、規 格、狀態等。并采取必要 的防火、防雨、防銹蝕等 措施 材料分門別類、堆放整齊 六、項目安全文明管理大門道路堆場 3、環境綠化： 環境綠化采用短舊模板、木枋訂制花池及防護，同時對現場有條件的地方進行綠化， 美化現場施工環境，實現廢料二次利用。 六、 項目安全文明管理外架, 三寶，四護，五臨邊 1、外架搭設： 按審批通過的方案搭設外架： 爬架搭設圖片 六、 項目安全文明管理外架, 三寶，四護，五臨邊 2、安全防護棚： 裝配式防護棚，采用型鋼定型設計、加工，安全可靠，美觀大方，可重復利用。 防護棚標準化生產，現場組裝

43、3、安全通道： 裝配式安全通道，采用型鋼定 型設計、加工，安全可靠，美觀 大方，可重復利用。 六、 項目安全文明管理外架, 三寶，四護，五臨邊 安全通道標準化生產，現場組裝 4、臨邊洞口防護： “三寶”“四口”防護、“五臨邊”防護防護采用工具式定型設計、加工，安拆方便，顏色醒目，適 用于所有在建項目使用。 六、 項目安全文明管理外架, 三寶，四護，五臨邊 六、項目安全文明管理生活配套 1、廁所設置： 施工現場采用吊裝式衛生間，便于整體搬運重復使用，工程完工后零建筑垃圾排 放。 吊裝式移動廁所吊裝式移動廁所 六、 項目安全文明管理-消防及臨電 1、消防設置： 建立消防安全保證體系及消防責任制落實

44、到人。制定消防制度，消防器材配備齊全、合理。 消防水源引至操作層符合消防要求，在庫房、各類加工棚、樓層、辦公區等設置滅火器材。 消防臺 2、臨電設置： 嚴格按三級配電二級保護的要求，實行一機一閘，一箱一漏的標準。現場配電箱及電纜均 采用標準產品，總配電箱和分配電箱設置維護柵欄及防雨棚。加強對施工用電的管理，保證用 電安全。 配申箱防護棚 箱內設置 六、項目安全文明管理-消防及臨電 1 1、“刷臉系統刷臉系統” 六、項目安全文明管理-亮點策劃 2、微信掃一掃，質量我知道、微信掃一掃，質量我知道 六、項目安全文明管理-亮點策劃 3、樣品規整，分門別類，一目了然、樣品規整，分門別類，一目了然 六、項目安全文明管理-亮點策劃 4、建筑工業化新技術運用、建筑工業化新技術運用 六、項目安全文明管理-亮點策劃 六、項目安全文明管理-亮點策劃 5、質量上墻、質量上墻 結束語 謝謝觀看！ 財富港項目部 2017 年 1月12日