房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃(2頁).doc

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃(2頁).doc

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃轉(zhuǎn)自：潤(rùn)博財(cái)稅房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅本身的籌劃空間較小，但建筑安裝費(fèi)用在產(chǎn)品成本構(gòu)成中占有重要比例，所以對(duì)建筑安裝營(yíng)業(yè)稅的籌劃也直接影響到開發(fā)成本的高低，間接地成為了房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的籌劃內(nèi)容。1、籌劃的契機(jī)國(guó)稅發(fā)2002117號(hào)文件、財(cái)稅200316號(hào)文件的出臺(tái)在很大程度上降低了建筑安裝業(yè)務(wù)及其他工程業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，但在實(shí)際工作中卻很少被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用，主要是由于了解稅務(wù)法規(guī)的財(cái)務(wù)部門與編制預(yù)決算的核算部門之間工作聯(lián)系脫節(jié)所造成的。現(xiàn)行工程預(yù)決算書編制的基本格式是：工程直接費(fèi)（包含材料、機(jī)械與人工及乙方采購(gòu)的設(shè)備）工程管理費(fèi) 稅費(fèi)（工程直接費(fèi)

2、工程管理費(fèi)）稅率=總結(jié)算款從以上計(jì)算方法可以看出，構(gòu)成總結(jié)算價(jià)款的“稅費(fèi)”的計(jì)稅基礎(chǔ)擴(kuò)大了稅法規(guī)定的計(jì)稅基礎(chǔ)，它包含了稅法規(guī)定的不予征稅的“設(shè)備”的價(jià)值，如：玻璃幕墻的鋼結(jié)構(gòu)和玻璃、鋁合金門窗、各種管線等材料（將在法規(guī)依據(jù)中詳述）本身的價(jià)值。2、法規(guī)依據(jù)1）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知（國(guó)稅發(fā)2002117號(hào)）2）轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知京財(cái)稅20031376號(hào)第三條第十三款：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒

3、、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。說明：（1）目前，北京市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)尚未列舉出具體設(shè)備名單，所以我們有理由參照（或套用）上述條款所列舉的“設(shè)備”范圍。（2）條款中規(guī)定不包括在工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中的分項(xiàng)工程通常有：A、通信線路工程，在開發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的通信線路工程，包含電話線路、寬帶、防盜監(jiān)控系統(tǒng)等；B、輸送管道工程，在開發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的供水、供電、供熱、供氣、排洪、排污等；C、安裝工程，在開發(fā)項(xiàng)目中通常有小市政范圍內(nèi)的變電器、分泵

4、站、污水處理、通訊設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、玻璃幕墻、鋁合金門窗、入戶防盜門、家庭鍋爐、其他設(shè)備等；D、其他工程，其范圍根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅目注釋的定義是：除建筑、安裝、修繕、裝飾等工程作業(yè)以外的各種工程作業(yè)，稱“其他工程作業(yè)”。即只要工程內(nèi)容涉及條款中所列舉的材料、設(shè)備，均可適用“其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值”的免稅規(guī)定。3、節(jié)稅方法由于現(xiàn)行工程預(yù)決算書的編制方法是長(zhǎng)期的習(xí)慣做法，并且有行業(yè)規(guī)范的約束，所以在工程整體發(fā)包的情況下，很難通過協(xié)調(diào)降低決算書中稅費(fèi)的計(jì)稅基礎(chǔ)。但可以通過甲方供料的方式達(dá)到節(jié)稅目的：（1）對(duì)大量使用上述所列舉材料的獨(dú)立的分項(xiàng)工程，不列入總包范圍，而以發(fā)包方供料的

5、方式單獨(dú)發(fā)包。因?yàn)椴牧显诓少?gòu)過程中的總體稅負(fù)不變，發(fā)包方在材料撥付后可以憑購(gòu)料發(fā)票及出庫單直接計(jì)入開發(fā)成本，按新稅法的規(guī)定，上述材料的撥付不構(gòu)成施工方的計(jì)稅承包價(jià)，不會(huì)增加承包方的稅負(fù)。而且，合理的保留部分項(xiàng)目的材料供應(yīng)權(quán)，也可以為消化利潤(rùn)尋找最低的成本途徑預(yù)留空間。（2）在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)，注意在“開發(fā)成本建安工程費(fèi)棟號(hào)”科目下增設(shè)“設(shè)備”及其他必要科目，將免稅“設(shè)備”與其他計(jì)稅材料分開核算，避免免稅材料因未單獨(dú)核算而被合并征稅。另外，在會(huì)計(jì)核算時(shí)還需注意以下兩個(gè)細(xì)節(jié)。一、代收費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理1、法規(guī)依據(jù)1）暫行條例第五條：納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖?/p>

6、的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用； 2）關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)稅收和使用票據(jù)問題的通知京地稅征1995561號(hào)：征收營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為實(shí)際開具發(fā)票的收款金額（不包括以代收單位名義開具的代收款金額），依此計(jì)算繳納稅款。2、財(cái)務(wù)工作中，注意將房款與房款以外的代收費(fèi)用及違約收入等其他收入分開核算，分別設(shè)置“預(yù)收帳款”“其他應(yīng)付款”、“銷售收入”和“其他應(yīng)付款”、“其他業(yè)務(wù)收入”科目。二、注意各種折扣的會(huì)計(jì)處理1、法規(guī)依據(jù)轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知京財(cái)稅20031376號(hào)第三條第二款：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。2、在財(cái)務(wù)工作中，如碰到折扣業(yè)務(wù)的發(fā)生，最終銷售額低于已收款項(xiàng)而需要退款的，應(yīng)將已經(jīng)開具的票據(jù)收回作廢，將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明，不能另開紅字發(fā)票沖減。

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