1、張遠淼張遠淼 惠深區域運營管理部惠深區域運營管理部 2017-5-16 目錄 1運營定位2運營4563摘牌即開工 4計劃與策劃5搶工經驗6主席語 1、運營管理的定位 “運營管理”工作定位是決策者的參謀部，是解決方案的提供者與監督者。 運營定位 站在公司層面、戰略的高度，運用標準化運營管理體系，從全面經營管理的角度來發 現問題、分析問題并協調相關職能部門或項目公司提出解決問題的建議 區域運營決策層的參謀和智囊 定規則、搭平臺、管計劃、促 糾偏 銜接宏觀戰略目標和微觀項目 實施的紐帶 集團戰略目標 區域目標轉化 項目目標分解 項目目標實施 以目標為導向 建立高效團隊 及時預警 有效協助 無縫跟蹤

2、區域總好助手、 項目好幫手 p 區域總裁實現有效管理的“參謀”和“抓手”; p 助力區域、項目經營目標實現的”推動者“; p 實現區域內部及外部全方位協同的“潤滑劑”； p 集團運營管控體系的“承上啟下者”； p 管理及開發經驗“總結者”和“傳播者”。 運營管理部的定位： 規劃區域業績； 監控經營目標； 搭建考核體系； 建設聚焦目標實現的制 度、流程。 目標管理 以“七前三后”的運營 策劃為主要抓手，協同 各單位，以提升項目開 發全過程關鍵環節管控 的效率和效果。 策劃管理 對各類計劃進行全過 程管理； 以幫扶督導為原則， 實現項目開發全過程 的合理管控。 計劃管理 對項目開發及區域經 營經驗

3、教訓、數據、 證照、IT系統的管理， 為區域運營平臺發展 與夯實提供支撐。 信息管理 核心 職能 1 2 3 4 目前區域運營管理的職能定位、架構設置及人員配置已逐步完善，按集團四大職能和片區管理 制進行劃分。 1、運營管理的基本工作 p “1對1對1”的工作平臺：介于項目、業務部門與總裁三者間的一個實實 在在的工作平臺，工作模式由“1對多、多對1”過渡到“1對1對1”的模式。 p “橫向協同、縱向打通”的機制：通過加強各專業業務之間的工作交圈、打 通各縱向條線間工作壁壘，迅速、高效解決以往工作模式難以解決的問題。 p “資源整合”的方法論：聚焦于問題的解決，而解決的方法、路徑以資源 整合的思

4、路、全局的觀點來綜合研判、實施及解決。 1、大運營管理應運而生 集 團 層 面 區 域 層 面 質量 （提升質量） 進度 （扭轉前松后緊） 成本 （實施有效控制） 助力營銷 （保供貨、交樓及 良好口碑） 工程管理中心 制度保障 過程監督 客戶關系管理中心 交樓管理 及時維修 運營中心 明確計劃標準 強化考核激勵 成本管理中心 聚集“兩化” 過程監管 財務資金中心、人力資 源中心、采購中心 、研發設計中心等（包 含但不限于以上中心） 工程技術部 客戶關系 管理部 運營管理部成本管理部區域其它職能部門 大運營思路：橫向協同、縱向打通 協同 配合 各版塊橫 向協同 統籌質量、進度、成本等各版塊，實現

5、集團及區域各職能部門之間的橫向協同和集團戰略與要求向區 域、項目的縱向落地，有效解決戰略末端失效問題，打造一體化大運營體系。 1、大運營管控思路 疊加 利潤 高周轉 生產 高周轉 市場 高周轉 資金 高周轉 核心競爭力 堅持“價值雙享” 生產能力 生產品質 生產成本 市場容量 競爭對手 產品力 資金杠桿 回籠速度 1打造及時響應 市場生產能力； 2持續不斷地改 進生產品質； 3系統化地降低 生產成本。 1開拓成就共享 新市場； 2持續不斷地強 化品牌競爭力； 3精準定位優化 產品力。 1運用工具減少 杠桿副作用； 2回籠速度銷 售速度生產 速度； 3項目資金。 高速度 精品質 低成本 競爭力打

6、造管理優化 1降低無效成本； 2強制精準定位； 3預留適應市場變 化的利潤空間； 4拓展成就共享新 市場。 2、核心競爭力追求456 15 1、規劃方案對項目快速開發影響最大，項目應做好市調、戶配，準確掌握當地規劃要求。 2、外圍環境、合作問題、地塊屬性、工程管理對項目快速開發影響較大，應重視解決措施。 40% 28% 24%24% 20% 16%16% 0% 15% 30% 45% 0 4 8 12 規劃方案外圍環境合作問題地塊屬性工程管理開發報建圖紙進度 項目數量比例 2、影響4個月開盤達成的核心原因 來源：三四五線城市456高周轉模式現狀分析及大運營相關工作要求 對于無法實現4個月內開盤

7、的項目核心原因分析，如下： 無法實現4的主要原因 共性問題提煉 規劃方案影響 1、規劃方案反復調整、耗時過長（如：不熟悉當地 規劃要點；設計條件溝通反復等）。 2、規劃方案被政府要求調整（如增加幼兒園等）。 3、規劃方案公示期間被投訴（如日照問題等）。 4、展示區規劃有地庫、酒店或總建筑體量偏大等，導 致工程實施難度加大。 外圍環境制約 1、政府未兌現承諾導致提前/早售失敗。 2、當地村民或競品惡意狙擊，導致現場停工等。 3、市場儲客不足原因，導致開盤推遲。 4、政府大型活動影響（如G20、閱兵等）。 5、外圍市政路未修通影響。 2、影響4個月內開盤達成的核心原因 來源：三四五線城市456高周

8、轉模式現狀分析及大運營相關工作要求 內部資料 嚴禁外傳 10 無法實現4的主要原因 共性問題提煉 合作問題影響 1、合作項目涉及原規劃調整、收購耗時較長等。 2、合作項目因土地被抵押而未按時獲取國土證。 地塊本身屬性 1、非凈地交付（如：拆遷、高壓線、國防設施或電纜、 紅線退讓、 地下管線等）。 2、收購、合作土地：無控規/總規與控規不符/國土證紅線與規劃紅 線不符/土地變性/規劃條件不符等。 3、地質條件影響樁型（如天然/ 管樁/沖孔樁等）。 4、場地受限/溶洞/土方量大/爆石/地下水位/文物等。 工程管理實施 1、工程現場管理問題（工程策劃落地、管理人員）。 2、總包、分包單位不配合或無搶

9、碧桂園展示區經驗。 開發報建影響 1、對當地報建難度預估不足，不熟悉流程，未策劃。 2、各種報建資料準備不足，無充分（忽視）預溝通。 3、報建團隊較弱（專業性），未處理好與各級政府關系。 圖紙進度影響 1、出圖進度難以滿足開發報建或施工需求（省外區域）。 2、對當地設計要點未能提前摸透，設計返工。 來源：三四五線城市456高周轉模式現狀分析及大運營相關工作要求 2、影響4個月內開盤達成的核心原因 系統解決方案 合理配置資源 克服關鍵瓶頸 施工總平面圖 做好 前期 策劃 規劃設計前置 強勢推進收地 勘探先行進場 提前開展招標 搶重點保綠色 政府關系維護 摘 牌 即 開 工 統一思想，規定動作 3

10、、實現456的前提工作皆前置，摘牌即開工 3、如何保障摘牌即開工 投資 階段 初步 規劃 五位 一體 成本 策劃 報建 策劃 工程 策劃 規劃 報批 土地 獲取 資金 策劃 出圖 進度 完美 開盤 施工 進度 報建 進度 滿足報建需求 滿足施工需求 滿足營銷需求 滿足融資需求 前端策劃前置工作過程管控 勾地、收購并購、招拍掛項目開發示例 7 天 1個 月 1個月 40 天 25 天 7 天 15天摘牌前 報建 進度 完美 開盤 滿足報建需求 滿足施工需求 滿足施工需求 滿足營銷需求 滿足融資需求 45 天 關鍵點：做好“前端策劃”和“前置工作” 盡職戶配規劃方案報建策劃規劃報建土地規劃出圖 調

11、查方案確定文本獲取上會進度 內部資料 嚴禁外傳 13 特別議題：臨時獲取項目，無法進行摘牌前置工作，如何實現4個月內開盤？ 摘牌摘牌后15天 摘牌后25天 全面實質動工 展示區范圍確定 戶型配比確定 規劃方案確定 工程策劃完成 收地、清表、圍擋 土 方工程（豎向標高） 展示區詳堪 展示區樁 基礎施工圖 樁基單位 確定 展示區總包單位 確定 摘牌后120天 開盤 摘牌后105天 開放 正負零以下及以上建筑結構施工圖 貨量區總包單位確定 專業分包單 位確定 裝修、園建綠化方案及施 工圖 材料、設備下單 趕工突擊隊 精英團隊 全過程搶工狀態兩、三班倒 工程策劃落地執行 為什么可以做到：強大的區域支撐

12、平臺；成熟的區域戰略合作方庫、區域產品標準化庫、 區域成本數據庫、區域人才儲備機制；快速準確的產品定位；快出圖速度；強執行力！ 3、如何保障摘牌即開工臨時獲取項目 內部資料 嚴 營銷 前置 設計 前置 報建 前置 合約 前置 工程 前置 營銷定位報告 營銷賣場方案 建筑單體方案規劃設計方案人防施工圖擴初及施工圖 土方開挖圖 管網綜合圖樁基施工圖 規劃設計方 案預報批 單體設計方 案預報批 施工圖預報批 消防預報批 規劃許可證預報批 人防施工圖 預報批 規劃設計 方案報審 規劃許 可證 建筑單體方案施工證 詳勘單位定標 土方及支護工程定標 樁基工程定標總包工程定標 監理單位定標營銷賣場施工相關單

13、位定標 項目開發策劃報告項目工程策劃報告進場前準備工作 提交詳勘報告 營銷賣場開工 土方及支護工程施工 樁基工程進場 總包單位進場 摘牌 拿地 3、如何保障摘牌即開工前期工作的梳理 設計工作前置（圖紙是關鍵） 常規：在摘牌前只需對項目做初步規劃設計方案，且涉及深度一般均達 不到實施的要求。 摘牌即開工 規劃設計方案 主席簽字版 土石方開挖圖 樁基施工圖 建筑單體方案 擴初圖 施工圖 管網綜合圖 人防施工圖 政府預報批 招投標 工程策劃 動工前工作準備 深化設計 3、如何保障摘牌即開工設計工作 規劃方 案問題 1、規劃方案問題是目前制約無法實現“4”的最核心因素！ 2、規劃方案確定滯后會導致：勘

14、探、出圖、招標、采購、前置報建等系統性滯 后！是影響摘牌前置工作的最關鍵環節！ 3、核心目標：摘牌前25天（最遲不短于摘牌前15天）完成規劃方案確定（主席簽確+政府的預 審批通過），否則很難做到“摘牌即全面開工、市政先行”。 集團大運營工作組的建議及要求 摘牌前60天 將當地設計規范、面積規則等規劃設計條件（全面調研熟悉，關注特殊點）及初步戶型配比（基 于 充分前期市場調研）提交至設計院出規劃方案初稿（設計前置條件充分明確，減少反復）。 摘牌前50天完成向主席做初步規劃方案匯報，同時并行完成政府相關部門初步的預溝通（前置尊重）。 摘牌前40天 召開“五位一體”，并完成“戶型配比”最終確定（快速

15、準確產品定位），這是規劃方案確定的 核 心前提（最遲不短于摘牌前30天）。 摘牌前35天 結合各方反饋及確定的戶型配比，完成規劃方案過程稿，并向主席匯報（鍥而不舍），同步并行 再 開展與政府相關部門的預審批（充分核實、排除風險、尊重專業）。 摘牌前25天規劃方案確定（主席簽確+政府的預審批通過） 摘牌前完成全套規劃報建文本，摘牌即報建。 3、從問題出發進行梳理規劃方案問題 1、當前圖紙進度集中反映在兩個方面： （1）部分項目圖紙供應不及時。 3、從問題出發進行梳理圖紙進度 大運營工作組的建議及要求 1、請相關區域進一步強化區域設計管理部的能力，引入當地優秀設計人才，摸清當地各種特殊規劃設計條件

16、及 要 點，提供充分明確的設計前置條件，強化與設計院溝通，減少設計反復和返工。 2、高度重視地勘資料不準（不實）帶來的施工圖設計反復、地基處理成本增加影響。地勘費用并非越低越好！ 3、規劃方案的盡快確定是確保圖紙及時供應的前提，只有在摘牌前落實展示區樁基施工圖及市政主干道施工圖 及 預埋管線圖方可“摘牌即全面動工”。 4、區域按照輕重緩急，根據項目實際需求確定出圖計劃，并安排專人跟進。 5、建議編制符合區域特點的“前置工作流程圖”、建立“區域優秀產品庫”，做好區域產品標準化庫建設。 6、首選集團設計院，關注業務飽和程度；若設計外判，關注服務品質、業務飽和度、以往項目出圖進度、對當 地 規范的熟

17、悉程度及報建資源情況等。 7、集團設計系統面臨巨大壓力（尤其是省外設計壓力尤為明顯），需進一步加強標準化建設（勞斯萊斯產品標 準化及一二線城市模塊標準化）。可有條件放開部分項目（尤其一二線）設計外判，是否外判要盡早決策！ 前期招標分判階段：以第一次進場為工作目標，推進建設項目實現勘探工程、土方工 程、基坑支護工程、樁基工程以及總包工程等專項工程的招標分判工作。 3、如何保障摘牌即開工合約工作 前期招標分判直接影響到項目是否能夠早日啟動，對整個項目發展的意義也相當重大。 最能影響項目前期招標分判工程進程的依然是前提圖紙的設計進展。 1、勘查單位（詳勘）招標：一般在規劃設計總平圖基本確定之后； 2

18、、監理單位招標：也應在土方工程、基坑支護工程進場前完成招標工作； 3、土方工程招標：規劃方案基本確定后，項目的地庫邊界線與地庫層數、層高即可基本確定， 確定了地庫范圍與地庫埋深，項目土方開挖量即可確定，土方工程招標即可啟動； 4、基坑支護工程招標：詳勘數據出具后才能進行基坑支護方案的設計，然進行基坑支護工程的 招標； 5、樁基工程招標：詳勘數據出具后才能進行樁基施工圖設計，提供樁基圖后方可啟動該項工作 招標；樁基施工直接影響到總承包進場施工，對項目整體施工進度影響較大。 6、前期準備工程：項目開工或者總包進場施工前的部分準備工作，如甲方、監理及總包單位辦 公室的選址與準備，臨時建筑的搭設、現場

19、交通道路及場地硬化、臨時圍擋等。 報建工作前置 常規：報建工作始于國有土地使用權證（不動產權證），沒正式獲取之前， 報建工作無法開展。 預報批：將圖紙提前給到政府部門審閱，以得到他們的默認，確保在后期正式 審批的時候不會出現較大變動。 摘 牌 各專業圖紙齊全 良好的政企關系 缺一不可 預報批 規劃設計方案 建筑單體方案 規劃許可 施工圖審查 消防工程 人防工程 快速啟動報批報 建工作 縮短時限 開 工 注意：在預報批的實施過程中，規劃設計方案必須要得到規劃部門的首肯，否則后續各專業 圖紙的預審將無從談起；規劃設計方案的確認將直接影響設計工作的開展和預報批的可實施性。 3、如何保障摘牌即開工報建

20、工作 1、當前開發報建問題集中反映在兩個方面： （1）合法開工證件的獲取； （2）預售許可證的足量獲取。 大運營工作組的建議及要求 1、做好報建策劃是關鍵（可融入到工程策劃中），做好報建策劃的前提是有非常熟悉當地報建情況的熟手。 2、做好投資與報建的銜接與資源整合，確保投資階段的優惠條件在報建階段得以兌現，共享政府關系資源。 3、熟悉當地報建流程和規則，前置報建文本（專人）、提前預溝通（多輪）、并行報建，提前防范報建風險。 4、報建前置，摘牌前完成規劃預審，力爭完成立項、環評、能評、交評申報書等前置工作。（滬蘇沙溪） 5、與政府上下層級的關系維護及溝通是順利報建的基礎，建立向政府定期匯報機制，

21、前置尊重、持續維護、 切勿臨時抱佛腳，“尊重政府、遠離政治”，尊重政府專業意見。 6、提前售/提早售失敗或者預售條件提高是目前部分項目存在的共性問題，需要提前防范、及時關注政府動 向、 了解政府訴求并尋求合理解決方案，抓住“關鍵環節、關鍵人”，不一味信政府承諾，綜合權衡有預案。 7、政府反腐的高壓環境將是常態化，防范政府的不作為，確保合法合規（如樁基先行動工許可證或文件）。 8、針對1+N模式重要城市可成立報建精英團隊（專業性），流程標準化和持續優化，共享報建資源（莞深）。 9、做好報建策劃與資金策劃的匹配性，如施工證獲取與開發貸時間的匹配。 3、從問題出發進行梳理開發報建 隨著地區的開發強度

22、越來越大，招拍掛土地越來越少(凈地），許多房地產開發商開始尋求合作， 把目光投向當地實力強勁的企業（手上有地）、村企（回撥地）、三舊改造等，但這些土地往往 是具有很多問題，不能夠立刻開發，需要經過盤整后才能進行開發。 目前、惠深區域大部分項目都是合作項目，多達二十多個，項目的問題也是多多。 土 聯 會 1、南站新城在建（補年限、已完成） 2、珠寶城（調容、補年限，已完成） 3、溫泉（補年限，已完成） 4、白云坑（已完成） 5、翠湖灣（補年限，未完成） 6、金果灣（補年限、變性，未啟動） 控 規 1、財富港（待上市規委會，未完成） 2、龍山五路（已完成） 3、金果灣存地（未啟動） 4、紅樹灣（片

23、區無控規，待確定） 三 舊 改 造 1、新圩新生港源（舊工業廠房） 2、水口（已取得規劃設計條件告知書， 可能是開展最快的三舊改造項目） 3、江北陽光工業園（舊工業廠房） 回 撥 地 1、秋長白石（涉及拆遷） 2、龍海三路 3、新畬村 4、龍山三路 3、如何保障摘牌即開工解決土地本身的問題 3、如何保障摘牌即開工解決土地本身的問題 影響摘牌即開工的主要原因影響摘牌即開工的主要原因涉及項目涉及項目 1、項目地塊暫無控規或涉及到控規修編，嚴重影 響正常開發報建的啟動和開展正常開發報建的啟動和開展 財富港、公園上城、翡翠山、沙田溫泉、珠寶城 2、涉及土地調容、面積調整、土地補年限土地調容、面積調整、

24、土地補年限等，土 地盤整時間長，報建辦理進度滯后 翠湖灣、南站新城、珠寶城、深薈花園、財富港 3、合作項目合作方、總包單位的配合力度不夠總包單位的配合力度不夠， 無法利用合作方資源開展報建和組織施工 翠湖灣、麗山、惠東五期 4、政府監管趨嚴或臨時更換領導監管趨嚴或臨時更換領導，無法提前辦理 工規證、施工許可證，嚴抓無證施工嚴抓無證施工 珠寶城、翠湖灣、小徑海岸城、翡翠山、沙田溫泉 5、老舊建筑拆遷難度大，場地內高壓電纜、油管 遷移量大，影響土地清表 場地內高壓電纜、油管 遷移量大，影響土地清表 沙田溫泉、深薈花園、珠寶城 6、項目地處石化區，環評嚴格把控，進展緩慢財富港 7、項目地質條件較復雜

25、，土石方爆破量大，影響 土地表工程進度 地質條件較復雜，土石方爆破量大，影響 土地表工程進度 山河城、翡翠山 1、土地開發難易度很大程度決定能否實現456! 2、當前制約4個月內開盤的土地屬性問題：收地（拆遷、高壓線等）、地質地形、規 劃問題（紅線退讓、總規與控規、國土與規劃、規劃條件）等。 大運營工作組的建議及要求 1、強化投資與開發有效融合，項目人員前置投資工作，投資人員懂工程、報建知識，各方利益目標一致。 2、將開發難度作為投資決策及動態經濟測算的最重要因素之一，投資階段認真評估實現456可行性及必要性。 3、全力爭取凈地獲取土地（與土地款支付掛鉤），不能為了拿地而拿地，爭取其他優惠條件

26、補償。 4、重大制約因素和隱患要求在摘牌前解決，確保摘牌后開發進度在區域項目能掌控的范圍內。 5、務必做好土地屬性充分調研，盡量提前暴露“地雷”，尤其是規劃條件、國土證件、土地權屬等合規問題。 6、內部規避措施：摘牌前提前研究周邊地勘報告；在滿足營銷道具需求下，將展示區及首期貨量規劃在 開 發難度小的地塊；盡可能提前介入做展示區范圍勘探，選擇有利于快速開發的樁型；做好工程策劃 （尤其是場地布置），協調周邊關系，將土地屬性負面影響最小化；全面快速“排雷”。 最糾結的莫過于萬事俱備，卻無法有效動工！（銀灘五期） 3、如何保障摘牌即開工解決土地本身的問題 條件1：組建精干團隊 區 域 幫 扶 不 走

27、 過 場 精 英 團 隊 前 置 策 劃 成 就 雙 享 跟 投 分 配 參 與 人 員 分 工 清 晰 三 堂 會 審 精 干 團 隊 階 段 考 核 獎 罰 分 明 同心同德 不人浮于事！ 條件2：爭取優惠條件、處理好政府關系 政府重點支持 市重點工程、綠色通道（保障政府 審批進度）等 先讓政府了解我們：碧桂園 是什么 爭取土地的優先獲取、土地款 分期支付或延遲支付、規費減 免。 （以不影響國土證辦理為前提） 市政配套 相鄰道路 先修路后摘牌（或代建） 水電氣管線包干價 公共交通設站點 提前預售 第一步，告知原委（站在 政府角度上）； 第二步，打消顧慮（站在 客觀角度上）； 第三步，押保證

28、金（站在 信任的角度上） 可以押1.31.5倍的建設（達到預售條 件前）保證金（500元/平方米）。 努力爭取盡量爭取必須爭取 條件3：深入市場調研 研究競爭對手的產品 特別研究銷售好、去化 快的競品項目 研究項目產品核心賣點 研究產品去化速度 研究產品性價比 研究當地最早和最新的城市公 園，當地最容易生長、最便宜 的樹 關注所在城市范圍第三產業（人的產業或內生產業）所占比例（40%以下慎重，60%以上可以偏樂觀）；城 市人群存款如何；了解供需比（年銷售面積/已出讓可供應面積） 研究產品研究客戶研究市場 研究市場容量及城市發展：除 了城市人口，城區人口有多少； 城市的發展方向 研究客戶群體 有

29、影響力、有錢人有多 少，在哪里，怎樣的人 才會來購買我們的房子 研究市場價格 當地別墅/洋房銷售價格 如何；若帶裝修銷售， 客戶接受程度如何；可 以賣多少錢 研究土地影響客戶 研究客戶需要的產品 研究目標客戶對住房有 什么需求 條件4：精準定位 優質 土地 組建精 干團隊 爭取優 惠條件 深入市 場調研 項目定 位精準 加強風 險控制 “四位一體” 滿足成就共享的選擇 定位策劃 區域/項目主導 投資 營銷 設計 運營會議 定案會 做不做 定位會 怎么做 啟動會 做什么 后評估會 做的對與錯 條件5：加強風險排查 風險排查 開發速度風險排查： 高壓線（高壓線碰不得） 復雜地質地質條件（熔巖、溶洞

30、、地下水豐富、淤泥層過厚等） 力爭凈地，充分考慮拆遷、土石方爆破等難度如何等 重視存在軟弱基礎勘察并提前考慮基礎處理及支護方案 建筑紅線與周邊建筑物距離過近 項目周邊無正式市政道路、管線 永久水電、臨水臨電、燃氣、供暖（北方）、排污管道 特別提示容易忽視問題 豎向設計（標高選擇） 復雜地質（采空區、熔巖溶洞、淤泥層、石方爆破） 持力層選擇（天然基礎、石方基礎標高） 4、運營計劃系統保持各職能工作的一致性 4、運營計劃系統保持各職能工作的一致性 4、運營計劃系統保持各職能工作的一致性 XXXX項目前期重點工作進展情況表（責任人：XXXXXX） 序號重點工作項輸入條件輸出成果跟進部門計劃完成時間

31、1 1項目立項會（1 1）項目投資立項匯報稿；（2 2）項目立項投資測算（含成就共享測算）；（3 3）其他關于項目情況的報告或資料。（1 1）項目投資立項報告PPTPPT終稿；（2 2）經區域總裁終審確認的項目投資立項意見表。投資拓展部 2 2戶型配比建議（投資分析版） （1 1）項目市場調研報告；（2 2）產品定位報告及規劃設計建議書；（3 3）售樓處選址及展示區范圍初步確定；（4 4）項目配套設施建議書（含酒店、商業、物業、學校等）； （5 5）其他規劃建議。 （1 1）區域總簽字確認的戶型配比建議書（投資分析稿）營銷管理部 3 3四位一體（1 1）項目市場調研報告；（2 2）規劃設計方案

32、初稿；（3 3）售樓處選址及展示區范圍初步意向；（3 3）項目配套設施初步意向（含酒店、商業、物業、學校等）。 （1 1）區域總簽字確認的產品定位報告及規劃設計建議書（要求包含以下內容：市場 定位分析、客戶定位、產品定位及戶型配比、價格定位、規劃方案意見、產品設計及裝修 標準意見、相關材料選擇、展示區規劃及參觀動線等） 投資拓展部 4 4目標成本（投資分析版）成本管理部 5 5項目定案 （1 1）項目投資分析報告匯報稿；（2 2）規劃設計方案（過程稿）；（3 3）里程碑計劃初稿；（4 4）確定選擇哪種版本的開放工期（3 3、4 4、5 5個月）；（5 5）經集團領導簽 確的項目投資立項意見表。

33、 （1 1）項目投資分析報告PPTPPT終稿；（2 2）投資分析會會議紀要；（3 3）經集團領導簽確的 項目投資分析意見表。 投資拓展部 6 6項目總確定項目部 7 7初步規劃方案（1 1）政府規劃部門、區域項目、營銷中心等各方調整意見匯總。（1 1）區域總裁終審確定的規劃設計方案（含總圖）設計管理部 8 8競品對標報告（1 1）項目競品調研報告；（2 2）初步戶型配比；（3 3）初步裝修交付標準建議。（1 1）競品對標報告（含戶型對比、交樓標準對比等）營銷管理部 9 9方案策劃會（1 1）政府規劃部門、區域項目、營銷中心等各方調整意見匯總。（1 1）區域總裁終審確定的方案策劃會會議紀要。運營

34、管理部 1010項目關鍵團隊確定（1 1）項目部人員組成申請報告項目部 1111貨量開發節奏（1 1）方案策劃會區域總裁指示（1 1）區域總裁終審確認的貨量開發節奏圖營銷管理部 1212戶型配比建議示范區設置建議（1 1）方案策劃會區域總裁指示（1 1）區域總裁終審確認的戶型配比建議書及示范區范圍圖營銷管理部 1313勘探單位招標立項（1 1）初步規劃方案招標立項流程發起項目部 1414展示區初勘（1 1）概念性規劃方案文本；（2 2）準確地形圖（CADCAD電子版）；（3 3）用地紅線圖（CADCAD電子版）（4 4）地勘單位確定（1 1）初勘報告項目部 1515展示區樁基礎選型建議（1 1

35、）初勘報告（1 1）展示區樁基礎選型建議項目部 1616總包、展示區樁基礎單位招標立項 樁基礎單位： （1 1）詳勘報告（或初勘報告）；（2 2）樁基礎施工圖（或樁位圖、樁型、大致數量、標段劃分）；（3 3）標段劃分；（4 4）樁基礎施工單位拓展與考察；（5 5）招標立項書。 總包單位： （1 1）總包單位拓展與考察；（2 2）、戶型配比確定；（3 3）單體建筑方案完成；（4 4）招標立項書。 招標立項流程發起成本管理部 1717匯報版規劃方案（1 1）政府規劃部門、區域項目、營銷中心等各方調整意見匯總；（2 2）方案策劃會區域總裁指示；（3 3）與主席的預溝通所獲得的修改指示。（1 1）可呈

36、送主席（聯席總裁）簽字確定的規劃設計方案（含總圖）設計管理部 1818土方單位招標立項（1 1）規劃方案定稿（2 2）土方平衡圖出具招標立項流程發起成本管理部 1919設計啟動會及項目出圖計劃（1 1）設計管理部確認的項目出圖計劃設計管理部 2020后勤保障完成（1 1）項目辦公地點、住宿談判完成項目部 2121主席審批規劃設計方案（1 1）待呈送主席（聯席總裁）最終簽字的規劃設計方案（含總圖）；（2 2）展示區范圍建議。主席（聯席總裁）簽字確認的規劃方案（含總圖）及展示區范圍終稿設計管理部 2222總包單位、展示區樁基礎單位確定（1 1）招標立項完成（1 1）定標通知書BIPBIP流程發起成

37、本管理部 2323合約規劃（前期版）（1 1）項目成本考核對象確定（1 1）合約規劃前期版（初稿）區域成本管理部審核通過成本管理部 2424展示區詳勘（1 1）勘察要求；（2 2）紅線圖；（3 3）地形圖；（4 4）鉆孔平面布置圖。（1 1）詳勘報告（展示區）或總體祥勘報告中涉及展示區的過程稿項目部 2525工程策劃會定稿（1 1）主席終審規劃設計方案；（2 2）區域總裁終審確定的經營目標、開發節奏（1 1）工程策劃會PPTPPT資料項目部 2626成本策劃會定稿（1 1）成本策劃會PPTPPT資料項目部 2727成本策劃會召開（1 1）成本策劃匯報PPTPPT終稿版；（2 2）會議紀要成本管

38、理部 2828工程策劃會召開（1 1）工程策劃會PPTPPT資料；（2 2）工程策劃會會議準備工作。（1 1）工程前期策劃匯報PPTPPT終稿版；（2 2）會議紀要運營管理部 2929展示區正負零以下圖紙 （1 1）基礎選型報告；（2 2）規劃設計方案；（3 3）單體方案等。（注：具體設計前置條件要求見“集團字【20142014】206206號”公文關于發布項目前置設計條件匯編版的通知 中的附件關于項目前置設計條件指引V1.0V1.0） （1 1）展示區正負零以下施工圖（含建筑、結構及機電）設計管理部 3030里程碑計劃區域總終審（1 1）主席終審規劃設計方案；（2 2）區域總裁終審確定的經營

39、目標、開發節奏（1 1）里程碑計劃區域審核完成，并與運營中心分部溝通就開放、開盤達成一致意見 3131項目主項計劃區域終審（1 1）運營中心達成一致意見的里程碑計劃（1 1）主項計劃區域審核完成，關鍵節點與運營中心分部達成一致意見運營管理部 3232項目開工項目部 加強各職能工作的一致性和協同性，提高運營效率 （做好前置工作及開發報建工作流程圖） 4、策劃先行把工作做在前面 工程策劃：因果關系、先后次序，形成系統、責任到人 前期 策劃 必須 遵循 報建策劃：合法合規、借助資源、邀請領導、注重執行 招標策劃：先定后干、先算后干、經驗優先、必須書面 出圖策劃：方案確定、基礎管線、安排會審、交底優先

40、 采購策劃：專項會議、查漏補缺，消項計劃、專人負責 組織策劃：三堂會審、幫扶小組，項目1+1、集團駐場 責任策劃：量化責權、重獎重罰，責任到人、考核到事 營銷策劃：目標分解、產品解讀，客戶教育、拓展渠道 對所有舊盤存量開發項目、新 啟動項目都要進行工程策劃 工程策劃工作全覆蓋 策劃內容體系化 區域總裁特別要求 工程策劃會是實現快速開盤的一項法寶，同時也是適 應集團快速發展、項目急劇增加形勢下的必然選擇。 目標策劃 資金策劃 報建策劃 前置策劃 工程策劃 質量策劃 新增 4、策劃先行工程策劃 1、必須確保工程策劃的有效落地！ 2、工程管理更主要是人的問題，好的工程管理人員可以克服各種困難、整 合

41、各方資源來達成目標！ 大運營工作組的建議及要求 1、區域大運營工作組必須確保新項目做好工程策劃，整合資源確保工程策劃有效落地。（河南新鄉鳳凰灣） 2、要求施工單位積極參與工程策劃，讓策劃更有實效性；同時也要做好工程策劃在所有參建單位內的交底， 統 一所有參建單位的目標，落實各專項計劃的責任人。 3、開發效率高的區域共性特點：項目團隊中有搶開盤熟手；區域專門團隊整合區域資源全力幫扶。 4、選擇好的施工隊伍（尤其是有碧桂園搶工經驗），項目快速開盤成功了一半，“身正、選準、管好、立 斷”。 各區域要培育出一批敢打硬仗、合作良好、有實力的施工隊伍，建立戰略合作關系。 5、除了關注展示區的工程策劃，貨量

42、區的工程策劃同等重要，需要盡早明確實際達預售條件的標準（或對標 競 品歷史實際達預售條件），以此來倒推貨量區的最遲開工時間。 6、碧桂園有非常成熟的搶開盤打法，有全產業鏈子公司，只要嚴格執行和整合資源，可有效提升工程速度。 4、策劃先行工程策劃 4、策劃先行工程策劃總體思路 占地近XX畝，建筑面積近XX方，單體XX棟，園建綠化XX方。 無成型的市政路與市區連接，。 工程量 現場施工 條件 輕重緩急 工程策劃十六大要點 清晰策劃的目的與目 標 清晰項目背景及現狀以營銷需求為先關注總體思路與細部 計 劃 單體計劃、量化分析報建策劃、資金策劃抓住重點市政先行、永臨結合 土方、樁基礎工程紅線外工程梳理

43、招標、采購、設 計計劃 組織策劃 搶工保障高效會議區域幫扶工藝工序優化 工程策劃十六要點覆蓋了項目從開工到開盤的工程各個方面，通過工程 策劃要做到梳理工作、抓住重點和避免工作遺漏。 區域項目工程策劃在目標策劃、報建策劃、資金策劃、組織策劃上均應 與項目實際情況更細致結合，才能更有利于策劃的落地執行。 4、策劃先行工程策劃的16個要點 4、策劃先行工程策劃中的總平布置 鋼筋加工區 材料堆放及加工 塔吊 塔吊： 1、避免設置在管線、水景及地下 構筑上，需注明基礎埋深及安拆時 間； 2、建議展示區內單個塔吊覆蓋面 積不超過1000m2，單體不超過2棟 ； 3、塔吊覆蓋不到的位置可采用汽 車吊補充運輸

44、。提前考慮擺放汽車 吊的位置，道路可局部拓寬設置。 臨時加工場： 做好鋼筋加工廠及材料堆放點的策 劃，注明使用周期，保證后續材料 在臨時場地拆除后能按時供應。 4、策劃先行工程策劃中的總平布置 總平布置是工程全程策劃的基礎，只有總平面圖布置得當，后續的施工組織方能順暢地進行。影響總平面布置的要 素有多種，其中最為關鍵的是大型施工機械布置、料場布置、臨水臨電設施布置、臨時建筑布置、場地交通組織等。 1、塔吊：兩棟樓的塔吊搭接區最好設鋼筋場，盡量在兩棟樓之間；塔吊盡量要有一臺能夠到工地大門口，以便于 裝卸工地門口的建筑材料；塔吊要跟隨可能布置的鋼筋加工廠，塔吊盡量覆蓋可能大的場地，要盡量便于材料的

45、吊 運；群塔要協調，后期施工的塔吊不要掃到已經樹立的塔吊的塔身，另附著在多層上的塔吊不要掃到高層建筑的樓 棟；裝塔吊時就要考慮什么時候拆塔吊；吊送距離最短、最快是塔吊布置的最有選擇； 2、人貨梯：人貨梯的安裝位置要與樓座的環形交通道路相結合，務必安裝在車輛能運輸到的地方；人貨梯安裝時 就要考慮到人貨梯的拆卸與施工電梯口外墻的封堵及涂料施工，人貨梯盡量附著在外墻的二次結構施工較為簡單的 部位，如山墻填充墻部位、室外陽臺處等，便于人貨梯拆除后盡快完成外墻的封堵；對于高層樓座，人貨梯一般在 主體結構施工至7層左右就要啟動安裝工作，拆卸時間還需同時考慮室內正式電梯安裝完成及投入使用時間，一般 情況下，

46、室內電梯投入使用后，方可拆除室外人貨梯； 3、鋼筋場布置：鋼筋場應盡量布置在基坑邊上，以避免鋼筋料場的二次轉運帶來的不便以及對施工進度的影響； 不到萬不得已不要把鋼筋場設置在頂板上，因鋼筋車普遍超重，其荷載超過設計允許范圍，可能造成地庫頂板開裂， 存在滲漏風險；當位于大地庫中間的樓棟無法將鋼筋場布置在基坑邊時，可以在地庫地板完成后，預留地庫頂板不 施工，將鋼筋料場布置在地庫底板上用作臨時場地，待主樓封頂后再拆除鋼筋料場封閉地庫； 4、其他料場：如砌塊料場、砂石料場、砂漿、混凝土攪拌機、裝飾材料料場、木工加工場等，因場地靈活性強，易 于布置，可在實際施工操作中靈活安排。 內部資料 嚴禁外傳 39

47、 影響因素經驗教訓解決建議 開發報建影響 （財富港、中萃、 珠寶城、翠湖灣） 1、政府監管嚴格，未能提前獲取合法開工證件； 2、項目場地受控規限制或控規調整無法進行報建； 3、項目地塊補年限辦理周期過長影響后續報建； 4、對報建重難點預估不足，不熟悉當地流程。 1、做好報建策劃，熟悉當地報建流程，合 法獲取開工證件； 2、前置報建工作，投資與報建整合，充分 溝通預審，確保投策階段優惠條件落地； 組織策劃影響 （翠湖灣、惠東五 期、麗山、山河城） 1、合作公司關系復雜立場不一致、無法充分利用 合作公司資源來組織施工或開展報批報建工作； 2、施工單位未能保持良好合作關系，無法充分調 動施工單位積極

48、性趕工搶工，進度質量無法保證。 1、與合作公司保持目標一致、積極主動溝 通維持良好關系，爭取利用對方資源。 2、與施工單位明確合同利益關系、堅持實 現目標為先，保持順暢溝通積極解決問題。 分證、合證影響 （麗山、小徑、翠 湖灣） 1、制定里程碑計劃時，相應的供貨交樓批次未和 報建批復的工規證、施工證批次協調一致，出現需 要供貨時預售證無法順利獲取，需要交樓時竣備無 法按計劃取得，嚴重影響供貨交樓。 1、從國土證起即需分證，地下室設計需與 項目分期同步劃分，便于竣備和交樓。 2、對于里程碑批次的劃分，同一工規證所 涉及的樓棟最好能安排在同一批次里面。 招標、設計、采購 影響 （麗山、翠湖灣、 山

49、河城） 1、規劃方案反復調整，不熟悉當地規劃要點；設 計條件溝通不充分等； 2、出圖計劃安排未匹配報建、采購、工程需求， 出圖進度滯后； 3、招標前置條件未滿足條件，導致招標動作發起 滯后； 1、精準“五位一體”，熟悉當地規劃，充 分提資，同步并行溝通，避免規劃反復修改； 2、通過工程策劃統一聯動鋪排設計計劃、 招標計劃，工程計劃，做好匹配協調； 3、采購工作需充分考慮加工及運輸時間， 專人負責，避免漏項和供貨不及時。 4、策劃先行總結區域項目經驗教訓 一期總指標 占地面積 ：86761.44 總建筑面積：397759.33 計容建筑面積：303665.44 住宅面積：284548.31 配套

50、公建面積：10863.14 商業建筑面積：8252.60 地下室車庫面積：87896.64 總棟數：15棟洋房（南地塊） 層數：29-33層 容積率：3.4 總建筑密度：19.78% 綠地率：35% 停車位：3037個 二層地下室二層地下室 首開區：1、6、7、10# 建面：10.90萬，貨值10.60億 天然基礎、一層地下室(10#兩層地下室) 1# 2# 3# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 12# 13# 15# 17# 16# 5、惠深區域深薈城項目搶工經驗 內部資料 嚴禁外傳 41 油管改造管線總長 15851585米。 南北地塊新油管改 造工程于20172017年1