1、1 房地產開發報建流程及潛規則指南房地產開發報建流程及潛規則指南 作為曾經的房地產管理部門的小職員，我了解了一些其中與房地產開 發報建有關的內容，感慨一下。 涉及房地產管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到 哪里吧。下面基本上是按照報建的先后順序來說。 1 1 1 1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段 土地證土地證和建設用地規劃許建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復規劃要點批復，是進行 房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有 經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后

2、 的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目 前我國法律也沒有很好的規范這個問題。 簡單的說一下，土地證土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土 地用途及使用期限（只是載明） ；建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證由規劃部門頒發， 是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復規劃要點批復由規劃部門頒發， 是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置 要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限 制要求，也會在這個文件里體現出來。 一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用 地規劃許可證（以下簡稱地規證）之

3、后，才能領取土地使用權證。這絕對 應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土 地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年 限。 2 但是呢，在現實中，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方 的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然 后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式 一度非常盛行。然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論 是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經 交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。 我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞

4、土 地出讓也只不過是從 1990 年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓， 甚至都只是從 1997 年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到 2000 年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際 上也沒有什么可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世 界獨有的。 憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了 ， 起碼我個人覺得，把我放到 90 年代的背景里面去，我也想不出更好的土 地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時 呢。 不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。 新城鄉規劃法第三十八條（2007 年 10 月

5、28 日通過，自 2008 年 1 月 1 日起施 行）：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地 使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細 規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有 土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有 土地使用權。 3 以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權 出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土 地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地 規劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證

6、中， 擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。 希望在我日后的職業生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規劃部門 死磨硬泡，阿門。 2 2 2 2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會 主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設 立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項 目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全 資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。再次強調：不屬于交易。因此， 房地產公司可以任意設置項

7、目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消 滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用 ， 因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。 再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也 不知道這個東西應該算什么。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。 我不知道在目前的市場里，可行性這個東西， 政府是從什么角度來管理的 。 反正現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不 同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要 4 什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先后關系那更是 異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先

8、把環境評估搞了，再回頭 來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方， 環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過 上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都 在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過 來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如 去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局， 就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些 手續辦出來。 編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續 ， 頭就痛得厲害。 房地產開發資質就比較有技術

9、含量一點，關鍵是專業技術人員難找。 現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門 基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上 網查到， 某某是什么專業資質任職什么公司。現在結構類的工程師難找啊 ， 感慨一個。呵呵。 3 3 3 3、總平面審查階段、總平面審查階段 這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規劃審 查”。 這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑 物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么 間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容 積率，建筑密度是多少，進出小區

10、的道路怎么安排，是不是符合消防規范 ， 5 等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。 在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是 吧，就是建筑物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是 1 萬 平方米，有 3000 平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%。看 起來這個計算應該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這 3000 平方米的建 筑占地里面，有 2000 平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位， 上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個 2000 平方米，到底算 不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛， 保障居民的休閑空間嘛。

11、現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這 個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊， 我的休閑空間沒有減少啊 ， 所以這個 2000 平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層 到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可 以鉆營。 再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡 單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算啊？是純粹的 土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路 的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一 加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。 其他的地方，譬如消防

12、通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防 車道。但是這么一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱 形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這 么搞行不行？反正我個人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴 6 格滴設計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。 審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都 要 2 到 3 個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都 沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干 等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設計，只要 有心，無論什么公司的總平

13、面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只 要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的 地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等等等。 4 4 4 4、管線綜合審查、排水許可證、管線綜合審查、排水許可證 管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，我現在專門拿出來 講，因為這個東西實在是非常，非常的專業啊。搞得不好的話，實在是害 死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什 么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤， 事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的 ， 這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。 說了半

14、天，管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線小區給排水管線、強電線強電線路路、 弱電線路弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到 同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區，然后怎 么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么 上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、 網線、內部監控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣東西要科學的話 ， 統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。 7 這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專 業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩

15、個東西： 1、你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。 只要有這個，基本上這個小區你就不用多考慮了。 2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果 什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可 以考慮放棄了。 為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果 呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實 在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網絡整天出問題，小區 網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來提供 優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修 ， 我這正打

16、怪呢，嘣的一下，斷網了。再然后，夏天千萬別開空調，一開就 斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開 電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。 你說，這樣的小區，能住嗎？ 管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設計的時候好好的考慮， 好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什么？因為所有的線，你 都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪里呢？我現在告 訴你們，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法 保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工， 換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區

17、的排水因 8 為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經常看到市政 管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個東 西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口， 一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候， 突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你 接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多 少電。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。 再說到這個排水許可證排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的 排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這

18、 個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過 來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。我就不多說了。 5 5 5 5、單體審查、單體審查 建筑工程規劃許可證規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的， 但是總體來說，相對于總平面規劃，就比較容易通過一點。 單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計 方案。單體方案主要是些啥內容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實 各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來 說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶 住宅配一個車位，商業一般是 100 平方米配一個車位。大體的配置要

19、求基 本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查 。 當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗 值，按 35 平方米到 45 平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下 9 室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在 圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都 會用上。 比如所謂的子母車位啦， 根本停不進去車的轉角位也放個車位啦 ， 等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法 ， 就是宣稱我這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見 過，省立醫院就是一例，那玩意非常的不

20、好使喚，進出一次花上半個小時 那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單 體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。 那么，為什么開發商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本 的。買的人也少。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么 10 幾 20 萬買一巴掌大的停車位，開發商還虧本？事實是，停下一臺車，的 確只需要 10 個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外 還需要 30 平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積， 基本上都是 35 到 45 平方米。規劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直 起降的。這就是客觀規律。 當然我這個

21、是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣 州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到 40 萬一個。 不過這個不代表一般規律。嘿嘿。 審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設 工程規劃許可證。這個過程比較沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆 帶過了。不過這個建設工程規劃許可證，在新的城鄉規劃法中被提到 非常高的位置，反復的強調。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么 10 意思，在搞什么玄虛。 6 6 6 6、消防和人防專項審查、消防和人防專項審查 這兩樣東西搞死人。我直接這么下兩個結論：沒有哪個小區的消防和 人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防

22、設備是合格。我就這么直 接一點：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡 單，也可以很簡單。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算 什么，我對任何備戰的東西，都心存惡感。 先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心里 要有數。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另 外呢，我們的開發商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規范的話，這 個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求 是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個 1 級防火門，那對業 主進進出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴 格按規范

23、做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展 商都是委托消防施工企業代理報建。為什么呢？因為這些企業長期和消防 部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面 才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規范 ， 基本上沒人敢動手腳。比如 12 層以上要設置專門的消防電梯，17 層以上 設置剪刀樓梯，這些強制性規范已經是鐵律。我個人沒見過有開發商能繞 得過這些強制性規范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一 套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在 我個人日后的職業生涯中，我也不敢。 11 人防工程是非常神經的一樣中

24、國特色的東西。我不知道這個東西算 啥。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911 的那棟大樓 就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當然這只是我 的個人觀感，大家不必介意。 人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下 室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車 位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會 上各種聲音都有， 尤其是自以為看通了物權法的神經們。我現在告訴你們 ， 所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工 程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于什么 全體

25、業主。 因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開 發商絕對會想辦法減少人防面積。另外， 人防設備那也是非常瘋狂的東西 ， 比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真 是搞碉堡了。也不知道能防什么 7 7 7 7、節能審查、施工圖審查、節能審查、施工圖審查 在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再 次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等， 完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。 節能審查，在我的個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現在越 來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。這么

26、說吧：什么 360 度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯 12 定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜 歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上 都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖 的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但 是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。 說到這里不由得想對那個套型建筑面積 90 平方米以下占 70%以上的 9070 政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特 征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習

27、慣居住大面積。開間 超過 6 米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間 的采光和通風要求時， 90 平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三 居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗 手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地 域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗 手間的窗戶，90 平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這 個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間 一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿 足這個 9070 的要求下還能做 3

28、房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。現 在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房 單位也可以住，不過就不能養孩子，一養孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺 爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。現實就是這么滴殘酷。客觀規律 就是如此。 現在有些公司為了規避這個 9070， 還想了些花招， 比如設計兩套房子 ， 13 再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開 發商昧著良心做事。我個人無言以對。 恩，說個節能審查，一說開去就說了這么多，不好意思。現在開始說 施工圖審查。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己 找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查

29、單位還必須對審查結果負 責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施 工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這 里講一個本人曾經親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別 墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。 該地建設局檢查組帶人檢查施工現場，上了這塔的工架， 突然這塔就塌了 ， 整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查 這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有 任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員 說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。

30、最后兩邊都說服不了對方 。 要說這個圖紙違反強制性規范吧，它也不違反。但是不違反強制性規范就 表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來， 判了幾個罰了些錢，了事。現在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么 一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根 本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。 施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事 實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴， 嘎嘎，嘎嘎。 14 8 8 8 8、淤泥淤泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可 余泥和噪音

31、，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾 民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現 在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。 余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察， 的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上 行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候， 那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。 余泥在運輸過程中， 很容易污染路面。 本人曾經見識過廣州的一部車 ， 從天河一路撒到番禺，結果被罰了 5 萬多，包工頭拼命去做工作都沒用， 估計是交通部門火大發了，撞槍頭上了。 噪音排放許

32、可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施 工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。 那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業時候，站在工 地里，聽了大半天的錘擊聲，之后耳朵里的嗡嗡聲簡直就是余音繞梁呢， 幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發 商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外 ， 對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續 施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎 么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢 多，想支援政府的

33、貧困官員了。但是絕大多數的城市，唉，那處于幾乎沒 有管理的地步。 15 我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎 的去問人家環保局，噪音排放和夜間連續施工怎么辦手續啊？結果被人家 狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠 狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續嗎？我這里沒有啊，我這里 很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。 9 9 9 9、質量監督、安全監督、質量監督、安全監督 我為了把施工許可證這一節趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。但是沒 法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一 想，哎，后面不知道還有多

34、少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、 預售、各專業驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么 我會突然發這種神經寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百 余字。 質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之 前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工，我跟各位說老實話， 我分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞 兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個 到底是安全問題還是質量問題？我反正說不清楚。總之兩個機構都得好好 的哄著。當然在若干細節上這兩部門還是有所區別。比如有些安全問題的 確跟建筑質量關系不大，譬如工

35、人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規定亂 堆啦，這些。但在我看來，安監把質監吃掉，并成一個機構，沒有任何邏 輯和操作上的困難。 在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一 16 般用肉眼就能發現毛病的，就屬于安監的職責。由于質監搞檢測，比如樁 荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒 那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢 手軟，云云。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來 ， 譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路 啦。 現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測 單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是 周邊城市的 3 分之 1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句， 打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。 不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的把持著。這 個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。 暫論以上幾點，其它待補！