1、以三明碧桂園項目為例以三明碧桂園項目為例 非設計人員的設計管理非設計人員的設計管理 海外設計管理部 李柳開 2017年5月 設計管理做什么？ “管” 管控 “理” 梳理 管理的對象 管理設計 一、房地產設計印象 二、管什么？理什么？ 課程目標 房地產開發相關的設計專業 規劃設計建筑設計 景觀設計 裝修設計 投資分析投資分析 階段階段 設計前期設計前期 階段階段 實施方案實施方案 階段階段 施工圖施工圖 階段階段 項目可行性 研究報告 概念設計 單體設計 施工圖 設計 景觀設計 實施方案 規劃設計 裝修設計 房地產項目設計階段 項目設計管理流程 產品定產品定 位位 概念概念 設計設計 方案方案

2、設計設計 深化深化 設計設計 施工圖設計施工圖設計 現場現場 施工施工 方案擴初施工圖施工圖概念 方案擴初施工圖概念 方案方案擴初擴初施工圖施工圖概念概念 方案方案擴初擴初施工圖施工圖概念概念 交通流量報告電梯工藝施工圖施工圖配合 電梯流量分析及選 型方案 幕墻系統深化設計 施工圖審查 招標圖 幕墻系統方案設 計 概念概念方案方案擴初擴初施工圖施工圖 標識設計標識設計 智能化設智能化設 計計 景觀設計景觀設計 裝修設計裝修設計 幕墻設計幕墻設計 二次二次 設計設計 電梯設計電梯設計 泛光設計泛光設計 主體主體 設計設計 建筑設計建筑設計 （廣義）（廣義） 各專業需相互協調合作，方能做好項目 各

3、類顧問各類顧問（如有）（如有） 0101 項目解析 Analysis + +城市發展的歷史與現狀城市發展的歷史與現狀 History& & Existing 福建省 三明市 三明市 貴溪洋地塊 SITE 三明市，地處中國福建省中部， 是一座新興的工業城市，是全 國創建精神文明先進城市和國 家衛生城、園林城及中國優秀 旅游城市。 福建省三鋼（集團）有限責任 公司前身為福建省三明鋼鐵廠， 建于1958年。三鋼是三明工業 和城市發展的標志性企業，歷 經50年發展歷程，已形成年產 500萬噸鋼規模和以鋼鐵業為主、 集多元產業并舉的跨行業、跨 地區、跨所有制的大型企業集 團，福建省最大的鋼鐵生產基 地。

4、自1988年以來連年進入中 國500強企業行列.可以說，三 明市今天的蓬勃發展，三明鋼 鐵廠功不可沒。 【城市概況城市概況】 【區域經濟區域經濟】 區域經濟：三明市地處福建省中西部，是一座新興的工業城市， 2011年全市地區生產總值1231.17億元，地方級財政一 般預算收入64.54億元。 工貿核心:梅列區是海西（三明）生態工貿區的核心區，市委、市 政府所在地，經濟、政治、文化中心，全區90%的人口 和85%的經濟總量集中在城區。 機場：沙縣機場 火 車 站：三明火車站 人均GDP：38856元（2010年）全省第四 梅列區：三明市行政、辦公、娛樂、商業、文體中心都集中在該區。 貴溪洋片區：

5、地塊屬于該片區，是政府重點打造區域，城市未來發展的方向，緊 靠三明市文體中心。 三元區：屬于老城區，離三明鋼鐵廠較近，環境有污染。 【三明市總體規劃三明市總體規劃】 【城市發展方向城市發展方向】 北拓北拓: :就是加快與沙縣同城化的步伐， 打造以發展物流商貿、文化創意、服務 外包、中介會展等服務業為主的第三產 業核心區；加快北部新城規劃建設，規 劃“四個組團”，即貴溪洋組團、洋溪 組團、半路洋組團、樹壟組團。 【對貴溪洋組團定位對貴溪洋組團定位】 北部重要門戶，商業、居住 + +城市發展的未來城市發展的未來 What is the future? 北部新城北部新城貴溪洋組團貴溪洋組團 規劃高鐵

6、規劃高鐵 規劃機場規劃機場 【交通條件交通條件】 高速連接線：長深高速 快速交通：規劃快速路穿過地塊 內部 規劃高鐵站點、機場 地塊邊正在建設長深高速連接線， 路基已經修到地塊北側，往南約 400米的新市北路可直達市中心。 三明城區三明城區 + +城市發展的未來城市發展的未來 What is the future? 【貴溪洋片區控制性詳細規劃貴溪洋片區控制性詳細規劃】 對貴溪洋片區的定位：北部新城、城市重點發展新區對貴溪洋片區的定位：北部新城、城市重點發展新區 對本項目地塊的定位：千畝生態社區對本項目地塊的定位：千畝生態社區 周邊重要設施：周邊重要設施： 出發地出發地目的地目的地路程路程車程車

7、程收費收費 貴溪洋地 塊 三明市梅列區政府約2.3km約6min無收費 三明市政府約4.1km約12min無收費 文體中心300m 兒童醫院100m 會議中心會議中心 兒童醫院兒童醫院 區政府區政府 配套公建配套公建 公交首末站公交首末站 體育館體育館 商務辦公中心商務辦公中心 商業娛樂中心商業娛樂中心 往沙縣方向往沙縣方向 【規劃范圍規劃范圍】 三明北部新城貴溪洋組團南部 地塊，北臨長深高速連接線， 東、南面環山，西部可遠眺三 明城市全景。 【規劃面積規劃面積】 91.77ha(約1376畝) 【基地現狀基地現狀】 地塊三面環山，北面大部分為 平地，西北面為山體，中間部 分地勢較低，南面部分

8、平整為 平地，部分為小山頭，西面邊 緣有水渠，目前地塊正在平整。 + +基地理解基地理解 Understanding the site 內部山體 開挖水渠 平整土地 遠眺城市 周邊高山 【市政情況市政情況】 地塊地勢起伏較大，總體 南高北低。東、南面環山， 西部可遠眺三明城市全景， 地塊內制高點為西北角小 山頭，海拔296米。地塊中 部已有部分已經進行平整。 貴溪洋溪由南至北貫穿整 個地塊。 + +基地理解基地理解 Understanding the site 市政情況市政情況 水水 臨水臨水 滿足，沿新市北路為DN400球墨管。目前已由快速通道DN400管開口敷 設一條de75臨時管(PE管

9、)往公交公司供水（緊挨地塊北面）， 永久永久 暫不滿足，擬在貴溪洋新建一座總供水規模為10萬m3/d的凈水廠，該 水廠一期建設規模為3萬m3/d，目前該項目已進行到初期論證階段。 電電 臨電臨電可滿足，施工用電就近由附近環網柜供出，負載能滿足施工用電需求。 永久永久 暫不滿足，貴溪洋片區由規劃的220千伏碧湖變電站（2014年投產） 供電 雨污雨污暫不滿足 電視電信電視電信地塊周邊有可以連接的通訊（電話、電視、網絡）線路 路路目前有簡易路通往地塊，到地塊邊緣的長深高速連接線正在修建。 場地平整場地平整正在平整 【地形地貌地形地貌】 地塊地勢起伏較大，總體南 高北低。東、南面環山，西 部可遠眺三

10、明城市全景，地 塊內制高點為西北角小山頭， 海拔296米。地塊中部已有部 分已經進行平整。貴溪洋溪 由南至北貫穿整個地塊。 + +基地理解基地理解 Understanding the site 【縱向剖斷面】 【橫向剖斷面】 【東南視角】 【西北視角】 【地形地貌地形地貌】 地塊內地勢南高北 低，東高西低。地 塊周邊景觀資源豐 富，向西向北景觀 視野良好， 因此考慮保留部分 景觀山體，場地內 部根據地勢填挖方， 考慮臺地發展模式。 + +基地理解基地理解 Understanding the site 02 02 概念規劃概念規劃 Strategies + +項目定位項目定位 Project o

11、rientation 開放型城市社區開放型城市社區 【功能定位功能定位】 集商業購物、濱水休閑、生態居住為一體 的開放型城市社區。 【品牌主題品牌主題】 “開放與共享”“開放與共享” “生態與融合”“生態與融合” 城市生活 社區生活 開開 放放 共共 享享 the open community OPENCOMMUNITY 開放 城市公共空間 城市景觀資源 濱水空間 商業空間 生態公園 SHARING 共享 公共景觀資源 生活理念 公共服務設施 交通 商業 教育 市政 ECOLOGY 生態 生態公園 友好型社區 資源的循環利用 可持續的發展 + +整體規劃概念整體規劃概念 【原控規圖原控規圖】

12、不足：不足： 1、A地塊公園集中在地塊 北部，且緊鄰快速路，東 面環山，周邊能分享到公 園景觀資源的地塊較少。 2、B地塊南部公建用地對 于商業來說單個地塊過大， 路網密度不足。 3、整個貴溪洋組團景觀綠 地系統較為散亂。 + +整體規劃概念整體規劃概念 調整方向： 1、A地塊北部的塊狀 公園調整為南北長、 東西窄的帶狀公園， 貫穿整個A地塊，這有 利于更多地塊分享公 園景觀，并且與B地塊 公園綠地連接，共同 組成整個貴溪洋組團 綠地網絡。 + +土地利用規劃土地利用規劃 項目項目單位單位數量數量 總用地面積917771 凈用地面積666152 居住用地539133 其中 一類居住用地2383

13、26 二類居住用地300807 商業用地83905 教育設施用地49112 其中 中小學用地38239 北片幼兒園用地4229 南片幼兒園用地6644 公園用地124650 其中 綠地40847 水體83803 【建設用地面積統計表建設用地面積統計表】【土地利用規劃圖土地利用規劃圖】 以高效利用本區塊各 種資源，提升潛力用 地價值為基本原則， 采取土地混合使用的 概念，結合目前居住 區開放、共享的發展 趨勢，對原有的土地 利用規劃進行局部調 整和細化。 + +總平面設計總平面設計 項目單位數量 用地面積917771 凈用地面積666151 總建筑面積1091499 其中 住宅建筑面積98218

14、9 商業建筑面積76810 學校建筑面積38218 首層建筑面積98522 容積率1.64 建筑密度14.79% 綠地面積276452 綠地率41.50% 總戶數戶7588 總人口個2.4萬 停車位個5513 【總體經濟技術指標總體經濟技術指標】 + +鳥瞰圖鳥瞰圖 + +鳥瞰圖鳥瞰圖 + +功能結構規劃功能結構規劃 本方案以開放型的城市社區為概念，充分利用 公園、水體與商業的聚集性，將其引入地塊內 部，形成一軸一帶五組團多中心的規劃結構： 一軸一軸：生態景觀軸生態景觀軸。以城市生態公園為起點， 打造一條景觀水系，并沿岸布置多個景觀節點， 供市民生活休閑、娛樂、購物，形成一條充滿 活力的生態休

15、閑景觀軸。 一帶一帶：休閑商業帶。休閑商業帶。根據土地價值以及人流活 動線路特征，布置沿街商業、濱水商業等，形 成一條休閑商業帶。同時與生態水系景觀軸相 互融合，成為地塊內最具人氣的活力帶。 多中心多中心：城市休閑綠心城市休閑綠心 商業設施中心商業設施中心 公共服務設施中心公共服務設施中心 社區生活中心社區生活中心 五組團五組團：五個生態型居住組團五個生態型居住組團 + +交通系統規劃交通系統規劃 【對外交通對外交通】 規劃上，保證地塊與城市以及 周邊地塊有便捷的交通聯系。 快速路于地塊北部邊界通過， 西至長深高速公路，東至沙縣， 而規劃三路則解決南北向的通 過性交通，北至濱河立交，南 至三明

16、主城區。地塊內部的東 西向城市次干道將來會成為整 個地塊的又一重要車行入口， 使地塊與主城區的聯系更加緊 密。 快速路高架 快速路下穿 快速路下穿 + +交通系統規劃交通系統規劃 道路分級：道路分級： 快速路快速路在地塊北面東西向通過，通過輔導與地塊接駁 城市主干道城市主干道于地塊右側南北向通過，是連接新區與老城區的 重要干道，因此，盡量避免在該道路上開口 城市次干道城市次干道由于快速路通過性較強，因此這條次干道是將來 老城區進入地塊的重要道路 城市支路城市支路與地塊北部城市支路接駁，同時承擔地塊內部的主 要車行交通 居住區組團內部道路居住區組團內部道路為保證居住區的獨立性，在各個小區內 部規

17、劃組團道路，進行人車分流 公共交通：公共交通： 由于地塊北側規劃有一個公交首末站，因此，取消地塊內部原有 規劃的公交首末站，在北側主要入口處規劃一個公交停靠點，輻 射整個規劃區的市民， 城市快速路 城市主干路 城市次干路 城市支路 居住區道路 居住區內部道路 P 公交站點 地面停車場 地下車庫出入口 + +配套設施規劃配套設施規劃教育設施教育設施 根據規劃，該片區總戶數7588戶，人口約2.4萬人，根據學齡人口千 人指標以及三明市2012年統計報表，可以計算出該片區新增的學齡人 口情況： 學生類型規范指標2012三明市統計情況學齡人口 幼兒園3-5%3.36%806人 小學6-8%5.84%1

18、401人 初中3-5%2.94%705人 因此福建省教育用地控制指標（試行）等規范要求中的生均占地 標準、生均校舍標準，規劃了一所九年一貫制學校、二所幼兒園。 幼 幼 九 【新增學齡人口情況新增學齡人口情況】 + +配套設施規劃配套設施規劃商業服務設施商業服務設施 北片臨快速路商業綜合體：北片臨快速路商業綜合體： 用地面積： 商業建筑面積： 定位：是整個地塊對外商業的形象展示與服務區 業態：以大型超市以及品牌主力店為主 南片臨城市次干道商業街：南片臨城市次干道商業街： 用地面積： 商業建筑面積： 定位：居民休閑購物的綜合服務中心 業態：以餐飲、休閑娛樂、便民服務等綜合服務業態為主，配套 社區政

19、所、文化活動中心等。 濱水商業街：濱水商業街： 建筑面積： 定位：市民休閑的體驗風情街 業態：以主題餐飲、特色風情娛樂等為主 【商業服務設施商業服務設施】 03 03 修建性詳細規劃設計修建性詳細規劃設計 Details design 概念規劃總平修規報建總平 概念規劃鳥瞰 修規報建鳥瞰 1.換戶型2.增加貨值（別墅密布，加高層） G1.第一輪修改 重要條件：戶型配比建議關于三明貴溪洋地塊戶型配比的建議.doc 修建性深化：增加貨量的要求土方成本 VS 別墅貨量 G3.第三輪修改 修建性深化：增加山地戶型 商業單體深化 重要條件：商業設計建議書福建省三明市貴溪洋地塊商業建議.pptx 3.加山

20、地戶型 商業單體深化4. 取消規劃五路側商業 G5.第五輪修改 修建性深化：調整別墅布局 地下室深化設計 土方計算 重要指示：取消山地戶型 增加超豪組團 5.取消山地戶型 調整別墅布局朝向 地下室深化6.增加超豪組團 G5.第五輪修改 修建性深化：調整別墅布局 地下室深化設計 土方計算 重要指示：取消山地戶型 增加超豪組團 5.取消山地戶型 調整別墅布局朝向 地下室深化6.增加超豪組團 G7.第七輪修改 修建性深化：別墅朝向細節調整 園林方案提資 地下室深化設計 豎向細化 重要節點：主席審批通過 G8.單體設計深化 方案主席審批通過后，各專業設計正式介入，方案深化和施工圖設計加速進行。 G8.

21、單體設計深化 G8.單體設計深化 G9.單體施工圖設計 G9.單體施工圖設計 G9.單體施工圖設計 示范區景觀是整個項目的重點，包含臨街商業、會所及湖 心公園、雙拼及超豪別墅、濱水風情商業街。設計建議重 點營造參觀動線景觀，突出場地山水環境，合理利用地形 和水體，打造立體山水園林景觀。 G10.園林景觀設計 附件1：項目園林景觀設計任務書（示范區模板）.doc G10.園林景觀設計 1）綠化帶：對外作為景觀的第一 重要展示面，對內作為商業街的 隔離及背景綠地，建議采取線性 植物群落景觀并延續我司綠化特 色。 2）商業街：為增強底商建筑的景 觀特色，建議重點設計地面鋪裝 形式、節點水景及商業街組

22、合花 池燈柱等。 G10.園林景觀設計 1）湖心公園：可通過簡約 大氣的疏林草地、主入口臺 階廣場、湖面及親水棧道等 營造親水公園景觀。 2）會所及公園間的高差處 理：可通過無極泳池、溪澗 跌水、棧道及景觀亭等營造 豐富的景觀游覽空間及視野， 合理利用地勢。 G10.園林景觀設計 1）公共空間：可通過泳池水景、 景觀園路等，彰顯資源優勢， 增強客戶尊貴體驗和生活休閑 場所。 2）私家花園：可通過入戶花園 和別墅后花園等共同營造兼具 私密性和舒適性的家居環境。 G10.園林景觀設計 1）景觀空間：建議根據建筑布 局營造收放自如的空間環境， 可利用高差通過水景廣場、商 業內街、跌水臺階等共同打造

23、豐富空間體驗。 2）景觀元素：為增強商業氣氛， 建議通過水景、雕塑、導視牌、 可移動花箱及特色鋪裝等共同 打造趣味空間。 G10.園林景觀設計 旋轉木馬、幸福摩天輪、小火車建議突破傳統商業街小品的想象，以微縮的形式小成本制 作呈現其中，提升商業街趣味性與人氣。 英倫風情商業街創意小品： G10.園林景觀設計 本案地形高差起伏較大，建議根據不同的場地條件通過坐墻、階梯花池、水景、浮雕景墻等不同的景觀手法設 計擋土墻，使之融入整體景觀系統之中。 G10.園林景觀設計 致環境設計院修改意見.doc G11.裝修設計 項目裝修設計工作開展指引項目裝修設計工作開展指引 設計圖紙準備階段設計圖紙準備階段設

24、計圖紙制作階段設計圖紙制作階段設計圖紙完成階段設計圖紙完成階段 位置位置營銷部、項目部營銷部、項目部建筑院建筑院裝修院裝修院裝修設備室裝修設備室曬圖室曬圖室修改修改備注備注 展廳展廳臨時展廳裝修聯系函 1、平面、立面、大樣、材 料樣板。2、軟裝（家具、 窗簾、飾品、地毯、掛畫） 設計及下單 水、電、空調圖紙 的制作 設計院提交完成的圖 紙（電子版）本給營 銷部 需求部門出修改聯系單- 裝修設計院修改-裝修院 將完成電子版給營銷部 1、展廳內裝修，由裝修院 提供施工圖紙。2、軟裝 （家具、地毯、飾品、掛 畫）、燈箱設計、標識、鋪 面裝潢等由外包公司設計及 制作 銷售中銷售中 心心 銷售中心裝修建

25、議書 售樓部布局、裝修風格建議書 建筑、結 構圖紙 1、平面、立面、大樣、材 料樣板。2、軟裝（家具、 窗簾、飾品、地毯、掛畫） 設計及下單 水、電、暖通圖紙 的制作 設計院提交出圖明細 單-項目部下曬圖單 到曬圖室-曬好的藍 圖郵寄給項目 需求部門出修改聯系單- 裝修設計院修改-裝修院 出修改完成清單到項目- 項目出曬圖單到曬圖室- 曬圖并郵寄回項目 前期階段，銷售部需提交沙 盤及戶型模型的尺寸和數量 板房板房 板房裝修風格建議書 軟裝風格標準化.pdf 建筑、結 構圖紙 1、平面、立面、大樣、材 料樣板。2、軟裝（家具、 窗簾、飾品、地毯、掛畫） 設計及下單 水、電、暖通圖紙 的制作 設計

26、院提交出圖明細 單-項目部下曬圖單 到曬圖室-曬好的藍 圖郵寄給項目 需求部門出修改聯系單- 裝修設計院修改-裝修院 出修改完成清單到項目- 項目出曬圖單到曬圖室- 曬圖并郵寄回項目 板房設置建議書 樣板房設置建議 架空層架空層 洋房架空層泛會所設置 建議 建筑、結 構圖紙 1、平面、立面、大樣、材 料樣板。2、軟裝（家具、 窗簾、飾品、地毯、掛畫） 設計及下單 水、電圖紙的制作 設計院提交出圖明細 單-項目部下曬圖單 到曬圖室-曬好的藍 圖郵寄給項目 需求部門出修改聯系單- 裝修設計院修改-裝修院 出修改完成清單到項目- 項目出曬圖單到曬圖室- 曬圖并郵寄回項目 商業街商業街商業街包裝建議書

27、 建筑、結 構圖紙 1、平面、立面、大樣、材 料樣板。 水、電、暖通圖紙 的制作 設計院提交出圖明細 單-項目部下曬圖單 到曬圖室-曬好的藍 圖郵寄給項目 需求部門出修改聯系單- 裝修設計院修改-裝修院 出修改完成清單到項目- 項目出曬圖單到曬圖室- 曬圖并郵寄回項目 1、實體店內裝修，由裝修 院提供施工圖紙。2、店內 軟裝（家具、飾品、掛畫）、 櫥窗設計、燈箱設計、標識、 鋪面裝潢、小品等由外包公 司設計及制作 裝修與毛坯的分區建議 修改 G11.裝修設計 會所裝修建議: 1、裝修風格需配合建筑外立面風格去設計，建議走經典美式風格或者參照南安項目的會所風格。 2、軟裝的配飾上建議融入閩南的茶

28、文化 。 3、建議在大堂樓梯處造景，與室外園林呼應。 4、由于會所位置靠里邊，建議在入口立面做標識，同時在路口處增加路牌指引。 G11.裝修設計 板房裝修建議： 1、鉆石墅是體現我司項目高品質的重要產品，空間體量大，面對的客戶層次高，建議走豪裝法式、后現代奢華風格。 2、小超豪鉆石墅是我司項目高品質的重要產品，但空間體量相對小，建議走港式奢華、簡約美式風格。 3、雙拼別墅貨量較多，面積適中，建議走簡歐、地中海風格。 4、高層洋房，80平方內建議走現代簡約風格；80-120平方建議走東南亞風格；120-160平方建議走混搭風格。 5、公寓，由于面積較小，建議走現代簡約風格。 例子：三明會所會議室

29、裝修方案修改 修改前修改后 G11.裝修設計 0404 管理工具 Management 政府核定的宗地條件和有關的 政策、規范、標準 地塊的地理環境資料地塊的地理環境資料 用地紅線圖用地紅線圖 用地用地CADCAD地形圖地形圖 土地出讓條件土地出讓條件 規劃設計條件規劃設計條件 人防要求人防要求 初勘資料初勘資料 當地的城市規劃管理技術規定當地的城市規劃管理技術規定 當地住宅建筑設計細則當地住宅建筑設計細則 當地面積計算細則及補充規定當地面積計算細則及補充規定 市政設計條件和市政基礎資料市政設計條件和市政基礎資料 給排水、電氣設計條件獲取指引.xls G12.條件梳理 集團內部的設計要求 地塊

30、市場調研報告地塊市場調研報告 戶型配比建議戶型配比建議 產品設計建議書產品設計建議書 酒店設計建議書酒店設計建議書 商業設計建議書商業設計建議書 板房設置建議書板房設置建議書 裝修設計建議書裝修設計建議書 景觀設計任務書景觀設計任務書 設計條件提資及出圖計劃表2013.12.16.xls G12.時間管控 1. 設計前置，計劃先行 根據項目開發的整體計劃，倒推出圖計劃。 設計計劃從屬于項目開發計劃，并與施工計劃、報批報建計劃、銷售計劃相互交織，相互影響； 各地的報批報建情況不同，項目類型、難易程度不同，運營計劃要求不同，設計計劃也會不同； 沒有時間要求的催圖等于沒催 福建三明項目建筑院出圖計劃

31、.xlsx公建類設計出圖計劃.xlsx 合理評估設計周期，各項配合工作均要前置。 “今天發單，明天出圖”設計周期參考.xls “巧婦難為無米之炊” 計劃為什么未能按時執行？ 設計計劃編制不準； 計劃執行管理不力，階段目標細分不夠 對設計進程邏輯不清晰，延誤成果進度； 未提前弄清階段成果要求，后補浪費時間； 設計工作出現遺漏； 必要的細節推敲與設計周期的矛盾； 公司決策拖延； 定位顛覆； 輸入條件延遲、不準、調整； 報批報建要求調整 成本適配導致調整 設計單位對傳達的指令理解偏差； 或設計單位不給力； 設計流程、全周期有充分的了解； 熟悉每一階段的成果要求； 遵循產品決策流程、預留產品決 策所需

32、的時間； 設計前提條件的梳理及準確輸入； 土地前提、 定位 、 各類批文 公司經營目標與設計目標的統一； 選擇合適的設計資源，準確清晰 地傳達指令； 方案顛覆的時候做好預案 G12.時間管控 計劃預警及應對 1）關注設計/出圖的前提條件； 2）風險點及關鍵線路的計劃預警； 61/79 G12.時間管控 G12.時間管控 2. “全套施工圖”是個循序漸進的過程 滿足現場施工為重，集中資源，分棟分節點出圖 在設計院出圖實在無法滿足進度要求時，與設計院協商，集中資源先搶現 場施工急需圖紙，分棟，分節點，分專業出圖，項目現場人員須與設計人員 密切配合，充分溝通，避免產生設計錯誤。 階段性圖紙可滿足部分

33、工作的需求，靈活處理，提前工作 清楚需要的圖紙是做什么用的？報建 ？招標？備料？打樁？ 標準產品套圖，某些工作可借用在其他項目已出的施工圖 G12.時間管控 規劃市政 土建機電 裝修設計 G12.時間管控 3. 實用小工具 設計院每周簡報20130823 福建三明碧桂園一周工作簡報.pdf 項目部每周簡報三明項目工作簡報（9月27日）.docx 微信群和QQ群 相關負責人通訊錄三明項目專人負責名單.xlsx G13.成本管控 例子：三明豎向設計優化，盡量減少土方成本 用地面積：85.85ha（1288畝） 現狀地形：南高北低，最大落差達 120米，北側市政路標高和西側安 置區標高極大制約著場地

34、內的豎向 設計（標高都非常低），土方很難 內部平衡，多土。 關鍵控制點標高每抬高1米， 土方可減少約90萬方。 G13.成本管控 例子：三明高差處理措施的選擇 打錨桿Vs 放坡 綜合考慮，多方平衡，取 利益最大化方案 省用地 多建房 成本高 占用地 少建房 成本低 多建房子增加的貨值和利潤 與錨桿所需的成本進行比較 G13.成本管控 三明邊坡 處理方案優化 G13.成本管控 方案一全紅線外放坡合計費用萬元9200 A占地費用/畝250單價萬元/畝16總價萬元4000 B土方費用/萬m3130單價元/m340總價萬元5200 方案二全紅線外放坡+支護合計費用萬元11850 A占地費用/畝80單價

35、萬元/畝16總價萬元1280 B土方費用/萬m3100單價元/m340總價萬元4000 C支護費用/紅線m900單價元萬元/m7.3總價萬元6570 方案三紅線內外同時放坡+支護合計費用萬元6992 A占地費用/畝42單價萬元/畝16總價萬元672 B土方費用/萬m380單價元/m340總價萬元3200 C支護費用/紅線m900單價元萬元/m2.4總價萬元2160 D 房產減少面積/萬m2 凈利潤差 1.2單價元/m2800總價萬元960 G13.成本管控 G13.成本管控 原方案三紅線內外同時放坡+支護合計費用萬元6992 A占地費用/畝42單價萬元/畝16總價萬元 672 B土方費用/萬m

36、380單價元/m340總價萬元3200 C支護費用/紅線m900 單價元萬元/m2.4總價萬元2160 D房產減少面積/萬m2 凈利潤差 1.2單價元/m2800總價萬元960 方案三優化紅線內外同時放坡合計費用萬元2160 A紅線外占地費用35單價萬元/畝16總價萬元560 B紅線外土方費用/萬m340單價元/m340總價萬元1600 1、紅線外占地面積減少7畝。 2、紅線外土方減少40萬立方米。 3、取消支護，采用全自然放坡； 4、二期規劃增加部分32層高層，總計容面積不減少； 5、方案三經優化節約費用約4800萬。 情商管理 設計管理設計管理 規劃設計 溝通管理 成本管理 招投標管 理 園林設計 采購備料 建筑設計 結構設計 市政設計 行政管理 裝修設計 施工組織 市場營銷 流程管理 財務制度 宏觀經濟 開發報建 感謝聆聽！