客服

添加客服微信

公眾號(hào)

關(guān)注微信公眾號(hào)

升級(jí)會(huì)員

換一換

預(yù)覽

房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目總的報(bào)建策劃要點(diǎn)培訓(xùn)課件（39頁）.pdf

資源ID：45781 資源大小：1.72MB 全文頁數(shù)：39頁
資源格式： PDF 下載積分： 20金幣

下載報(bào)告請(qǐng)您先登錄！

驗(yàn)證碼下載游客一鍵下載

賬號(hào)登錄下載

微信登錄下載

微信掃一掃登錄

下載資源需要20金幣

郵箱/手機(jī)：
驗(yàn)證碼：	獲取驗(yàn)證碼
溫馨提示：	提交成功后，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)生成賬號(hào)（用戶名為郵箱或者手機(jī)號(hào)，密碼是驗(yàn)證碼），方便下次登錄下載和查詢訂單；
支付說明：	本站最低充值99金幣，下載本資源后余額將會(huì)存入您的賬戶，您可在我的個(gè)人中心查看。
驗(yàn)證碼：	換一換

加入VIP，免費(fèi)下載

賬號(hào)：
密碼：
驗(yàn)證碼：	換一換
當(dāng)日自動(dòng)登錄忘記密碼？

友情提示

1、下載資料失敗解決辦法

2、PDF文件下載后，可能會(huì)被瀏覽器默認(rèn)打開，此種情況可以點(diǎn)擊瀏覽器菜單，保存網(wǎng)頁到桌面，就可以正常下載了。

3、本站不支持迅雷下載，請(qǐng)使用電腦自帶的IE瀏覽器，或者360瀏覽器、谷歌瀏覽器下載即可。

4、本站資源下載后的文檔和圖紙-無水印,預(yù)覽文檔經(jīng)過壓縮，下載后原文更清晰。

5、試題試卷類文檔，如果標(biāo)題沒有明確說明有答案則都視為沒有答案，請(qǐng)知曉。

房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目總的報(bào)建策劃要點(diǎn)培訓(xùn)課件（39頁）.pdf

1、內(nèi)部資料嚴(yán)禁外傳 1 2 01 開發(fā)報(bào)建總述 02 報(bào)建工作流程 03 項(xiàng)目總關(guān)注點(diǎn) 04 各環(huán)節(jié)的“坑” 05 工作日常注意點(diǎn) 3 開發(fā)報(bào)建的成果是什么 ? Question 快速！省錢！合法合規(guī)的批文&證件辦理 01 開發(fā)報(bào)建總述報(bào)建工作一環(huán)扣一環(huán)，縮短報(bào)建時(shí)間，配合工程進(jìn)度運(yùn)營中心345要求價(jià)值雙享要求報(bào)建工作必須重視前期策劃！項(xiàng)目總要關(guān)注資金的少占用，遲占用，做到利潤最大化后期少拆彈！用地申請(qǐng)前期設(shè)計(jì)調(diào)查設(shè)計(jì)階段施工階段預(yù)售階段竣工驗(yàn)收階段交付標(biāo)準(zhǔn) 聚焦拿地及設(shè)計(jì) 預(yù)售及驗(yàn)收重預(yù)防項(xiàng)目的支出重公關(guān)項(xiàng)目的收入 3 設(shè)計(jì)階段 1 用地申請(qǐng)階段 2 設(shè)計(jì)前期調(diào)查階

2、段 4 施工準(zhǔn)備階段 6 預(yù)售階段房地產(chǎn)報(bào)建管理全流程 5 施工階段 7 竣工驗(yàn)收階段 0 前期調(diào)研占領(lǐng)市場(chǎng)！時(shí)間短開發(fā)多樣排查、控制風(fēng)險(xiǎn)，保證不出事！ NEW！利益最大化時(shí)間短成本低年化收益率提升、項(xiàng)目利潤率上升內(nèi)部原因外部原因圖紙不完善工作流程長地方政策改變承諾不能兌現(xiàn) （政府、合作方）（新產(chǎn)品、新規(guī)范）解決以上問題規(guī)劃圖售樓圖地形圖 “坑” No. 1 容積率、紅線各專業(yè)口退縮線對(duì)規(guī)劃的影響 “坑” No. 2 收地條件收地狀態(tài)及收地時(shí)間的簽訂用地申請(qǐng) 建議：提前向各主管部門咨詢并在同一個(gè)圖上比對(duì) 建議：收地條件與付款條件掛鉤，與辦證時(shí)間掛鉤，

3、在合同清晰約定，注意與下環(huán)節(jié)的市政配套條件結(jié)合 ? 收地手續(xù)完成后，還有清表、市政問題沒解決怎么辦？由政府承擔(dān)的市政管線建設(shè)，如何交樓時(shí)管網(wǎng)開通，確保完美交樓？ ? 收地手續(xù)完成后，還有清表、市政問題沒解決怎么辦？由政府承擔(dān)的市政管線建設(shè)，如何交樓時(shí)管網(wǎng)開通，確保完美交樓？用地申請(qǐng) 設(shè)計(jì)前期調(diào)查 “坑” No. 1 市政條件規(guī)范 1、不要漏專業(yè)水電、給排水、電信、電視、燃?xì)狻?供暖 2、內(nèi)、外工作界面要認(rèn)清楚建議：先分界面再配套設(shè)計(jì)。建議市政配套總規(guī)拿到手，再由設(shè)計(jì)院優(yōu)化，總體方案優(yōu)化空間最大 3、市政配套是否由開發(fā)商做？三四線項(xiàng)目或大型土地儲(chǔ)備項(xiàng)目要注意設(shè)計(jì)前期調(diào)查 “坑

4、” No. 2 地塊內(nèi)現(xiàn)有管線排查 1、位置排查：地表&地下；建議：除了向主管部門拿去資料，還需做好詳勘工作，之前的坐標(biāo)系與現(xiàn)坐標(biāo)系的改變或放點(diǎn)的方式。放線參考點(diǎn)的改變、管線位置偏十多米 2、等級(jí)排查：可拆？不可拆？保護(hù)等級(jí)？設(shè)計(jì)前期額外工作 “坑” No. 3 開發(fā)公司設(shè)定前期資質(zhì)審定，政府審批手續(xù)、財(cái)務(wù)融資擔(dān)保方面有優(yōu)勢(shì)。后期提前售、提早售的擔(dān)保運(yùn)作也比較順暢合作項(xiàng)目額外注意開發(fā)公司的公司章程、各環(huán)節(jié)單位的資質(zhì)問題。設(shè)計(jì)前期調(diào)查 ? 收并購項(xiàng)目日益增加，報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)有什么？排查重點(diǎn)是什么？如何在投資定案前做出全方面的評(píng)估？ ? 收并購項(xiàng)目日益增加，報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)有什么？排查重

5、點(diǎn)是什么？如何在投資定案前做出全方面的評(píng)估？設(shè)計(jì)階段規(guī)控保證不突破“紅線” “坑” No. 1 用地紅線地方消防規(guī)范；限容、限高、限配以及設(shè)計(jì)規(guī)范合同與控規(guī)有不同，當(dāng)時(shí)政府導(dǎo)向意見相關(guān) 開發(fā)時(shí)間越長、對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)越高不要相信政府的承諾，除非答應(yīng)在確定時(shí)間內(nèi)修改合同（土地出讓合同）文件，否則還是建議修改設(shè) 計(jì)-收地風(fēng)險(xiǎn)為主設(shè)計(jì)階段規(guī)控保證不突破“紅線” “坑” No. 2 各種合同條款VS設(shè)計(jì)規(guī)劃要點(diǎn) 1 、公建、配套的約定： a)對(duì)應(yīng)的土地性質(zhì)？b)報(bào) 建時(shí)規(guī)劃建筑的性質(zhì)；權(quán)屬的確定直接影響項(xiàng)目的產(chǎn) 品成本分?jǐn)偂⒔?jīng)營凈利潤 2、土地合同及當(dāng)?shù)卣畬?duì)公建、配套的性質(zhì)約定有可能沖突，

6、后期會(huì)按當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的理解執(zhí)行，存在極大風(fēng)險(xiǎn)！有無主管部門要求？權(quán)屬？經(jīng)營？設(shè)計(jì)階段規(guī)控保證不突破“紅線” 1、車位（含人防車庫）、會(huì)所（售樓部）、綜合樓、學(xué)校小區(qū)配套或公建配套，是否需“同步建設(shè)”“同步驗(yàn) 收”？如牽涉到專業(yè)主管部門，則是否能保證審批速度及建設(shè)合理成本？ 2、公建配套的提前投入直接影響現(xiàn)金流價(jià)值雙享的達(dá) 成，需提前做好經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 “坑” No. 3 竣工條件設(shè)計(jì)階段規(guī)控保證不突破“紅線” ? 在公司要求分期開發(fā)的前提下，公建配套的建設(shè)、投入使用如何策劃其開發(fā)節(jié)奏？地價(jià)溢價(jià)情況普遍，保障房的開發(fā)流程如何擇優(yōu)策劃？ ? 在公司要求分期開發(fā)的前提下，公建配套的建設(shè)、

7、投入使用如何策劃其開發(fā)節(jié)奏？地價(jià)溢價(jià)情況普遍，保障房的開發(fā)流程如何擇優(yōu)策劃？施工階段 “坑” No. 1 建造標(biāo)準(zhǔn) 建議：向政府拿取當(dāng)?shù)馗鞑课坏淖畹徒桓稑?biāo)準(zhǔn)，在當(dāng) 地的最低標(biāo)準(zhǔn)上的加法（價(jià)值雙享）。如外墻保溫、內(nèi)墻粉刷、水電到戶、樓梯扶手等 1、備案標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際施工標(biāo)準(zhǔn)相同，避免后期收樓時(shí) 法律糾紛。 2、施工標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)直接采用當(dāng)?shù)亍巴ㄐ小弊龇ā?施工階段 2、除預(yù)付類專項(xiàng)基金、散裝水泥、節(jié)能檢測(cè)、勞保金外，其余費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“有得談”！人防建設(shè)費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)重點(diǎn)關(guān)注。 1、如當(dāng)?shù)匚疵鞔_施工方或建設(shè)方誰付，事前應(yīng)與施工方協(xié)調(diào)，最好在施工合同內(nèi)規(guī)定，不要讓繳費(fèi)影響報(bào)建速

8、度！ “坑” No. 2 各種費(fèi)用繳納施工階段 ? 提前開工，圖紙也不完善，推遲拿取施工證的種種方法？如何保證報(bào)建方案與合同裝標(biāo)一致？ ? 提前開工，圖紙也不完善，推遲拿取施工證的種種方法？如何保證報(bào)建方案與合同裝標(biāo)一致？預(yù)售階段 “坑” No. 1 提前售、誠意認(rèn)購 1. 合同約定與土地款的支付綁定 2. 引入合作方，合作條件中約定與股份及分紅綁定 3. 資金監(jiān)控保證金方法 *參照集團(tuán)提前售專業(yè)指引預(yù)售階段 “坑” No. 2 可售面積最大化計(jì)容面積可售面積實(shí)測(cè)面積可計(jì)入分?jǐn)偣膊课坏慕缍按笮凸涫欠窨墒郏?偷面積競(jìng)爭對(duì)手偷面積，你偷不偷？可售率高降低樓面價(jià) 贈(zèng)

9、送面積多提高售價(jià) 利潤提升預(yù)售階段 “坑” No. 2 可售面積最大化建議： 1、落實(shí)土地合同里所有約定能可售的所有公配，認(rèn)真核實(shí)預(yù)售面積，由政府測(cè)算后由工程技術(shù)部的審核。保證公司審核的時(shí)間=保證可售面積最大化。 2、由政府專管的領(lǐng)導(dǎo)、骨干幫您偷面積，減少之后驗(yàn)收及后期測(cè)量的意外事件！預(yù)售階段 “坑” No. 3 前后圖紙一致質(zhì)安監(jiān)圖紙（人防圖紙）合同附圖一致 1. 人防測(cè)量要出單獨(dú)報(bào)告，不能忽視； 2. 質(zhì)安監(jiān)備案圖紙不相符，竣工時(shí)不能驗(yàn)收（如遇省檢、國檢等發(fā)現(xiàn)問題視改動(dòng)方案的嚴(yán)重性有不同的處罰 3. 業(yè)主發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)與合同附圖不同，可要求整改甚至退樓，容易引發(fā)群體事件預(yù)售階

10、段 “坑” No. 3 前后圖紙一致建議： 1、圖紙會(huì)審，各專業(yè)圖紙會(huì)審必須與前后圖紙一起核對(duì)是否一致 2、合同附圖需要結(jié)合當(dāng)前所有修改通知由工程部二次核對(duì) 3、特別注意：開門、窗位置、方向，柱子的位置為業(yè)主強(qiáng)烈感受；層高也需注意。竣工驗(yàn)收階段 “坑” No. 1 圖紙與現(xiàn)場(chǎng)不一致 1. 由于報(bào)建時(shí)為過程圖紙，經(jīng)過種種修改大潮，變化太多，主管部門審核時(shí)間太長，且有要求驗(yàn)收前進(jìn)行公示階段性把修改通知篩選整理后送主管部門，爭取在施工過程中解決問題，驗(yàn)收時(shí)提供匯編資料（其他參考預(yù)售階段第三點(diǎn)） 2. 偷面積、改造升級(jí)根據(jù)合同約定的交付時(shí)間、交付狀態(tài)和交付責(zé)任，制定合理的驗(yàn)收時(shí)間及通知

11、收樓時(shí)間竣工驗(yàn)收階段 “坑” No. 2 各種收費(fèi) 水電接口費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)等等，超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi) 在施工過程中與對(duì)應(yīng)施工單位談好，包驗(yàn)收及包驗(yàn)收檢測(cè)費(fèi)，規(guī)費(fèi)可待繳，后扣回，或作為招標(biāo)、議標(biāo)條件寫入文件及合同交付階段 ? 如何快速驗(yàn)收？實(shí)現(xiàn)提前交樓？集團(tuán)重點(diǎn) 推行“交樓當(dāng)開盤”-完美交樓，開發(fā)報(bào)建要做些什么？ ? 如何快速驗(yàn)收？實(shí)現(xiàn)提前交樓？集團(tuán)重點(diǎn) 推行“交樓當(dāng)開盤”-完美交樓，開發(fā)報(bào)建要做些什么？交付階段 “坑” No. 1 辦證辦證及生活各種費(fèi)用代繳，郵件檢收等后續(xù)服務(wù)，應(yīng)與物業(yè) 管理公司共同確定，與政府明確能否代辦房產(chǎn)證？水電能否直接抄表到戶？電視電話的開通？集中苑區(qū)開通還是業(yè)主個(gè)

12、人申請(qǐng)開通？交付階段 ? 如何盤活大宗資產(chǎn)、車位等沉淀資產(chǎn)（利潤）？ ? 如何盤活大宗資產(chǎn)、車位等沉淀資產(chǎn)（利潤）？國家政策有無利好？不利消息？地方架構(gòu)人員？部門職責(zé)有無變動(dòng)？規(guī)費(fèi)調(diào)整是否影響后續(xù)開發(fā)？項(xiàng)目成本的影響？找對(duì)點(diǎn)關(guān)注事情的核心內(nèi)容找對(duì)人解決事件的關(guān)鍵人物說好話憑借公司團(tuán)隊(duì)的專業(yè)支持，尋求主管部門的認(rèn)同報(bào)建要爭取利益最大化，與政府互惠互利本次課程內(nèi)容感謝聆聽! 收并購項(xiàng)目的報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)排查一、時(shí)間線索排查 1、公司主體資質(zhì) 2、土規(guī)、控規(guī)、修規(guī)地方規(guī)范，地塊條件 3、土地手續(xù)齊全 4、各專業(yè)設(shè)計(jì)院及各施工單位的資質(zhì)及專業(yè)分包單位的資質(zhì)問題，是否沿用。 5、已成交的業(yè)主（如有）客戶承諾風(fēng)險(xiǎn) 6、（工程質(zhì)量排查）非報(bào)建、配套工程（市政類承諾有沒兌現(xiàn)、人防、道路、橋、邊坡、堤圍）工程過程檢測(cè)資料是否齊備 7、過程費(fèi)用的繳交情況收并購項(xiàng)目的報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)排查二、按空間線索排查 1. 外部管線的排查 2. 橋、邊坡、堤圍、水、電，如有，則排查對(duì)應(yīng)水利、環(huán)保、國土的管理意見（含接駁點(diǎn)） 3. 四鄰情況（在建未建） 4. 清表（文物、古樹）等地上、市政、軍事管理 5. 在建工程是否按順序開工、是否按圖施工（含各專業(yè)）另：政府資源（含三產(chǎn)單位）的承諾兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

注意事項(xiàng): 本文（房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目總的報(bào)建策劃要點(diǎn)培訓(xùn)課件（39頁）.pdf）為本站會(huì)員（大寶）主動(dòng)上傳，地產(chǎn)文庫僅提供信息存儲(chǔ)空間，僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理，對(duì)上載內(nèi)容本身不做任何修改或編輯。若此文所含內(nèi)容侵犯了您的版權(quán)或隱私，請(qǐng)立即通知地產(chǎn)文庫（點(diǎn)擊聯(lián)系客服），我們立即給予刪除！