1、物業(yè)管理制度（2012年編制）有限公司 企業(yè)宗旨提高物業(yè)管理意識 提升物業(yè)價值 服務理念微笑多一點，嘴巴甜一點。 做事勤一點，談話輕一點。 效率高一點，行動快一點。點子多一點，理由少一點。脾氣小一點，肚量大一點。小事糊涂一點，人情味濃一點。遇到困難冷靜點，商業(yè)秘密保守點。處理問題靈活點，待人接物熱情點。了解問題徹底點，工作緊張用心點。工作方法慎重點，心胸大度寬容點。用心 專心 只為你 ， 讓我們做的更好！目 錄1、 匯眾產(chǎn)業(yè)園物業(yè)使用人公約4-52、 治安管理規(guī)定63、 消防管理規(guī)定74、 安全用電用水管理規(guī)定85、 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定96、 商戶裝修管理規(guī)定10-127、 車輛管理制度138、

2、 人員進出園區(qū)制度149、 檔案管理制度1510、 秩序維護員崗位職責1611、 秩序維護隊長崗位職責1712、 保潔員崗位職責1813、 維修電工崗位職責1914、 項目主管崗位職責2015、 員工行為規(guī)范及獎懲制度21-2216、 員工請假制度23-2417、 租戶入駐手續(xù)辦理流程2518、 組織架構(gòu)2619、 財務管理制度2720、 租戶退租流程2821、 水電費、物管費及租金收繳流程29-3522、 采購流程36-3723、 維修流程38物業(yè)使用人公約為加強園區(qū)的管理，維護全體物業(yè)使用人的合法權(quán)益。維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制定本公約，

3、全體物業(yè)使用人均須自覺遵守：一、物業(yè)使用人在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策及出租與承租方的約定；二、委托物業(yè)管理公司負責房屋，設施、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、綠化等管理，全體物業(yè)使用人應遵守物業(yè)管理公司制定的管理規(guī)定；三、全體物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)管理公司的各項管理工作；四、物業(yè)使用人對物業(yè)管理公司的管理工作如有意見或建議，可直接向物管公司提出；五、加強安全防范意識，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火、防盜工作，確保商區(qū)人身財產(chǎn)安全；六、物業(yè)使用人裝修房屋，應遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)公司。物業(yè)公司對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督，并將注意事項和禁止行為告知租戶。租戶

4、違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等）應及時糾正，造成他人損失的，應承擔賠償責任，對拒不改正的，物管公司可采取相應措施制止其行為；七、物業(yè)使用人委托物業(yè)公司對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設施、設備進行維修、養(yǎng)護應支付相應費用；八、凡房屋建筑及附屬設備已經(jīng)或可能妨礙，危害毗連房屋的他人利益、安全或有礙外觀統(tǒng)一，市容觀瞻的，按規(guī)定由物業(yè)使用人整改，拒不進行整改的，由物管公司整改，其費用由當事物業(yè)使用人承擔；九、物業(yè)使用人轉(zhuǎn)租時，應告知要求承租方遵守本公約和物業(yè)管理規(guī)定，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；十、在本物業(yè)范圍內(nèi)，未經(jīng)物管公司同意，物業(yè)使用人不得有下列行為：

5、1.擅自改變房屋結(jié)構(gòu),外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）設計用途、功能和布局等；2.對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章，鑿、拆、搭、建；3.占用或損壞樓梯通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車停車場等公用設施及場地；4.損壞、排除或改造供電、供水、供氣供暖、通訊、排水、排污、消防等公用設施；5.隨意堆放雜物、丟棄垃圾，高空拋物；6.違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害危險物質(zhì)等；7.踐踏、占用綠化用地，損壞、涂畫園林建筑小品；8.在公共場所、道路兩側(cè)亂設攤點；9.影響市容觀瞻得亂搭、亂貼、亂掛，設立廣告牌；10.隨意停放車輛；11.聚眾喧鬧、噪

6、聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；12.法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為；13.人為造成公共設施、設備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經(jīng)濟損失；14.按規(guī)定交納水、電費及公共分攤水、電費；15.按規(guī)定向物業(yè)公司繳納城市垃圾處理費（含裝修垃圾處理費和生活、經(jīng)營垃圾處理費）；16.自覺維護公共場所的整潔，美觀。暢通及公用設施的完好；17.加強精神文明建設，弘揚社會主義道德風尚，互助友愛和睦相處，共同創(chuàng)造良好的工作和園區(qū)環(huán)境。有限公司 2012年3月12日治安管理規(guī)定為保障園區(qū)的公共秩序，維護商、租戶的正常經(jīng)營，防止商、租戶的生命財產(chǎn)受到侵犯，根據(jù)中華人民共和國治安管理處罰條例以及有關(guān)行業(yè)

7、管理規(guī)定，制定本規(guī)定：一、園區(qū)商戶要有足夠的安全意識，積極配合物業(yè)秩序維護人 員搞好商貿(mào)中心的治安保衛(wèi)工作；二、園區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)工作由轄區(qū)派出所負責，物業(yè)項目部秩序維護人員做好秩序維護工作，予以輔助轄區(qū)派出所，有權(quán)對違反園區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查糾正；三、商、各租戶應當認真如實地填寫“商、租戶聯(lián)絡登記表”；四、商、租戶不得攜帶過大、過重非生活用品如：易燃易爆、劇毒或有污染的物品進出商區(qū)；五、嚴禁在園區(qū)內(nèi)打架、斗毆、聚眾賭博，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將與當?shù)嘏沙鏊?lián)系，交其處理； 六、商、租戶應遵守暫住人員戶口管理條例要按規(guī)定申報登記留用人口，不得留用三無人員，否則造成后果自負；七、商、租戶有權(quán)拒絕不持證，不佩

8、戴工作牌人員的盤查和進入園區(qū)的要求；八、 商、租戶在園區(qū)嚴禁進行一切違反治安管理條例和觸犯法律行為，不得損毀、移動消防設備設施；有限公司2012年3月12日消防管理規(guī)定一、消防工作要貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的方針，物業(yè)項目部負責園區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的消防工作，協(xié)助商、租戶處理火災事故；有關(guān)規(guī)定如下：1、認真貫徹執(zhí)行消防法規(guī)和上級有關(guān)消防工作指示，開展防火宣傳普及消防知識；2、組織逐級防火責任制，落實有關(guān)防火措施，經(jīng)常檢查防火安全，糾正消防違章，整改火險隱患，監(jiān)護明火作業(yè)；3、管理消防器材設備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，安全防火通道（走廊、樓道）要時刻保持暢通；4、定人定時，定措施，

9、組織制定緊急狀態(tài)下的疏散方案；5、接到火災報警后，在向消防機關(guān)準確報警的同時，迅速啟用消防設施進行搶救，并協(xié)助消防部門查清火災原因；二、實行商、租戶防火責任制，各商戶作為防火責任人，負責做好各自生產(chǎn)、經(jīng)營區(qū)域內(nèi)的防火安全工作；三、消防通道及樓梯走道和出口，必須保持暢通，任何單位或個人不得占用或封堵，嚴禁在消防通道上停放車輛及堆放家具和其它雜物；四、不得損壞消防設備和器材，妥善維護安全疏散指示，照明和通風設施；五、園區(qū)內(nèi)嚴禁經(jīng)營和儲存煙花爆竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃、易爆物品；六、遵守安全用電規(guī)定，使用符合國家標準的家用電器，燃氣灶具，嚴禁超負荷用電；七、園區(qū)公共部位均不得燃燒香火紙張，

10、織物纖維，塑料制品，木制品及其它廢棄物，煙頭及火柴要隨時熄滅，教育小孩不要玩火；八、商、租戶進行室內(nèi)裝修，增設電器線路時，須經(jīng)物業(yè)項目部認可，嚴禁亂拉，亂接臨時用電；九、發(fā)生火警應立即通知物業(yè)項目部或報火警電話“119”，并關(guān)閉電器開關(guān)、燃氣閥門，商、租戶及其他人員應有序的從樓道疏散，切勿驚慌擁擠；十、物業(yè)公司定期對商、租戶室內(nèi)消防設施、設備進行檢查，商戶應積極配合；十一、公共區(qū)域商、租戶室內(nèi)消防栓，物業(yè)所貼封條嚴禁商租戶或其他個人拆封，一旦發(fā)現(xiàn)違章行為，將對其追究相關(guān)法律責任。有限公司 安全用電、用水管理規(guī)定一、園區(qū)的供電、供水系統(tǒng)一律由物業(yè)項目部管理；二、商戶出門前應將電器開關(guān)、自來水閥關(guān)

11、閉，避免發(fā)生事故；三、園區(qū)電、水管線按科學設計，商、戶不可隨意更改；四、商戶需要增用電容量，須向高校產(chǎn)業(yè)公司工程部門提出書面申請，由工程部審查，確認符合要求后，方可增容；五、有以下現(xiàn)象均屬偷電，偷水行為，項目部將予以如下處理：1.私自增加電氣設備容量，且造成商區(qū)電氣線路故障的必須賠償所產(chǎn)生的損失費用；2.私裝電表、水表，水、電除當場停用外，追計水、電費；3.私自啟動水表，水表的封印或改動電力運行回路，影響準確計量的，按用電負荷和入住時間計水、電費；4.商戶違反安全用電，用水規(guī)定，拒絕物業(yè)工程維修人員檢查，不采納意見造成事故，影響供水、供電系統(tǒng)對其它商戶造成損失的，按實賠償損失。有限公司 201

12、2年3月12日環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定一、商戶需到指定的垃圾筒或垃圾站清倒垃圾，嚴禁亂倒亂拋；（目前商戶產(chǎn)生垃圾清倒在三、四區(qū)出口鐵柵欄外垃圾坑內(nèi)）二、要養(yǎng)成愛清潔，講衛(wèi)生的好習慣，不隨地吐痰，不得向外潑水，丟拋果皮、煙頭、垃圾；三、要保持公共樓梯走道的整潔，不得在公共走廊過道停放車輛或擺放其他雜物；四、室內(nèi)要力爭做到門窗干凈，無蜘蛛網(wǎng)、積塵、家具整潔條理化；五、商區(qū)內(nèi)不得飼養(yǎng)家禽和牲畜；六、要保持環(huán)境適度安靜，開放各種音響、彈唱歌曲等應以不擾及其他商戶為度；七、要保持環(huán)境清新，商戶的雜物，污水，要自行處理好，不能造成環(huán)境污染；八、商戶實行三包責任制，負責室內(nèi)及周圍各部位的衛(wèi)生打掃；九、公共部位垃圾桶

13、專供游客丟放零星垃圾，商戶生活垃圾及建筑垃圾應及時清倒在指定垃圾池內(nèi)。有限公司2012年3月12日商戶裝修管理規(guī)定為了維護園區(qū)整體面貌的美觀統(tǒng)一，為了保障園區(qū)房屋結(jié)構(gòu)安全，確保園區(qū)優(yōu)美、整潔、安全、文明、舒適特對本園區(qū)物業(yè)使用人裝修的有關(guān)事宜規(guī)定如下，望共同遵守。一、裝修必須辦理報批手續(xù)1、物業(yè)使用人若需裝修房屋，必須向物業(yè)公司提出書面申請，待申請批準后方可進場施工。詳細施工如下：填寫裝修施工申請表，提供詳細裝修方案和改造后的管線、水路、裝修圖紙，如裝修內(nèi)容涉及違反（南京市第194號令）必須經(jīng)房屋安全行政主管部門批準后，方可按裝修內(nèi)容實施施工；2、物業(yè)使用人進行室內(nèi)裝修時，嚴禁擅自對房屋進行任

14、何形式的改拆建，如確實需要，必須按照南京市房屋安全管理辦法辦理相關(guān)報批手續(xù)。要特別嚴格遵守該辦法第十三、第十四條的如下規(guī)定：（第十三條）房屋使用中禁止下列行為：（1）拆改承重墻；（2）拆除、破壞承重的梁板柱；（3）降低底層室內(nèi)標高建造地下室或半地下室；（4）法律法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。（第十四條）房屋裝修過程中，不得擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)有下列情況之一的房屋產(chǎn)權(quán)人應當持房屋安全簽定機構(gòu)審定的房屋安全結(jié)構(gòu)安全裝修方案，向區(qū)房地產(chǎn)管理局物業(yè)科提出核準申請：（1）在承重墻上開門，開窗或擴大承重墻的門窗，洞口；（2）拆除或部分拆除承重墻體；（3）在樓地面、屋頂、陽臺砌筑或安裝（放）承重物體，明

15、顯加大荷載的。二、裝修必須保證結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一1、不得改變房屋的結(jié)構(gòu)，用途，外貌（含外墻、外窗、陽臺等部位、顏色、形狀和規(guī)格）設計用途、功能和布局等，不準損壞商區(qū)所有的設施，保持房屋原有結(jié)構(gòu)的整體和抗震性，不得影響毗鄰房屋的安全；2、本園區(qū)不得安裝室外曬衣架、遮陽蓬和私自外接下水管、空調(diào)外機等；3、不得破壞外墻結(jié)構(gòu)和外墻立面的原貌，如：破墻安裝無煙灶臺、窗式空調(diào)等。不得隨意搭建露天平臺，棚子和其他構(gòu)筑物；4、不得阻礙毗連房屋的正常維修（如上層房屋管道堵塞需到下層物業(yè)使用人室內(nèi)疏通時，下層物業(yè)使用人對維修必須予以配合）否則應承擔給他人造成損害的責任。三、物業(yè)使用人進行室內(nèi)的管道、線路等裝修時，

16、必須遵守下列規(guī)定：1、不得拆動和損壞共用上、下水管道、照明電路和其他線路；2、不得拆動和損壞屋面隔熱層和防水層；3、插座、開關(guān)改變位置應穿管接線，不允許內(nèi)部有接頭；4、冷熱管改變位置后應試水，待不漏水，方可封閉；5、安裝地板前應檢查線路是否被破壞；6、不可破壞地與墻，不能破壞防水層。四、裝修施工管理1、裝修中產(chǎn)生的建筑垃圾，物業(yè)使用人必須統(tǒng)一用袋子裝好放在指定場地，定期自行清理，如需物業(yè)公司清理，物業(yè)使用人承擔建筑垃圾清理費。2、裝修材料運輸車輛應停放在停車場上，建筑材料倒放在停車場需經(jīng)過物業(yè)公司指定位置，并采取鋪廣告布等防護措施，裝修過程中除材料運進和垃圾運出外，一切活動必須在室內(nèi)進行，嚴禁

17、在房前房后道路上，樓梯平臺上等共用部位攪拌和堆放裝修材料，保持樓道潔凈暢通；3、裝修房屋中搬運材料時，請注意室內(nèi)外、道路、綠化、樓道等共用部位的保護（墻面的涂料，梯扶手等）不得污損共用樓道；4、嚴禁從窗口陽臺想外拋灑垃圾物和臟水，以免污染外墻，嚴禁垃圾，石子、水泥、沙漿、膠水放入下水道，保持下水道暢通；5、為了保證各商戶的安全，裝修施工人員應由物業(yè)使用人提供身份證登記，并辦理出入證，未予以登記的施工人員禁止進入園區(qū)；6、物業(yè)使用人不得涉及到共用部位（加裝防盜門、戶外裝燈等）的改動；7、樓上室內(nèi)攪拌水泥砂漿時必須在攪拌處地面鋪設一層塑料布，防止用水時間過長滲漏至樓下；8、裝修材料要分散堆放，不得

18、超過樓板的單位負載；9、施工時不得將垃圾和廢料（松香水、汽油、油漆等）倒入下水道中；10、裝修人員的衣物、鞋帽不得晾曬在共用場所；11、 要求施工人員文明施工（不隨地大小便、不大聲喧嘩、不亂丟垃圾和不裸背施工、休息等）。五、違章裝修處理以上各項請物業(yè)使用人及施工單位嚴格遵守如有違反上述規(guī)定，物管公司根據(jù)情節(jié)后果，有權(quán)作如下處理：1、責令停工；2、責令恢復原狀，否則物業(yè)公司將向相關(guān)部門報告，直至恢復原狀；3、及時與區(qū)房屋安全行政主管部門聯(lián)系，直至追究法律責任。有限公司2012年3月12日車輛管理制度1、 各廠家車輛進入園區(qū)后，限速20KM/H，禁鳴；2、 各廠家車輛按規(guī)定停在固定的停車位上，或緊

19、靠路牙30CM單邊停放；3、 所有車輛憑車輛通行證進出園區(qū)；4、 商戶車輛需到物業(yè)公司登記，并辦理車輛通行證，繳納制作工本費5元/張；5、 外來車輛進入園區(qū)時，需提供駕駛證或行駛證，換臨時通行證進入園區(qū)，出門前接受保安檢查，換證離開；6、 各廠家車輛運貨出門時，需提供商戶確認的物品放行單；7、 園區(qū)車輛停放后，需關(guān)好門窗，物業(yè)公司無保管責任；8、 出租車和載人三輪車輛等載客車輛禁止進入園區(qū)；9、 商戶若駕駛摩托車、電動車、自行車應按設計要求將車輛停放在固定車棚，鎖好車子，物業(yè)公司無保管責任；10、 大門口禁止停車。有限公司2012年3月8日人員進出園區(qū)制度1、 外來人員進入廠區(qū)會客，需向門衛(wèi)提

20、供身份證或駕駛證登記，填寫會客單，執(zhí)會客單進入園區(qū)，出門時憑會客單換證放行；2、 各廠家人員攜帶物品出廠區(qū)時，需向門衛(wèi)提供所在單位開具的物品放行單。3、 衣冠不整者禁止入內(nèi)。有限公司2012年3月8日檔案管理制度一、 為規(guī)范園區(qū)檔案管理，增強公司檔案的實用性和有效性，特制定本制度。二、 歸檔范圍公司發(fā)文、會議記錄、租賃協(xié)議、物業(yè)資料、政府發(fā)文、通知等具有參考價值的文件資料。三、 所有項目檔案一式二份，原件存檔于公司檔案管理員處，物業(yè)處留復印件存檔，便于查閱。四、 資料的收集與整理所有的項目檔案，由項目主管進行收集。五、 資料的分類與歸檔1. 所有檔案按商戶名稱進行分類，每家商戶用一個檔案袋裝。

21、2.所有檔案需設置編號、目錄，以便于查找。有限公司2012年3月8日秩序維護員崗位職責1、嚴格交接班制度，做好執(zhí)勤記錄，認真履行職責，不無故離崗，維護好本區(qū)域內(nèi)安全，交通安全有序。2、舉止文明，熟悉環(huán)境，維護秩序，防范到位。3、嚴格執(zhí)行晝夜24小時執(zhí)勤制度。業(yè)主每天上下班高峰期間，確保交通暢通無阻；夜間加強巡邏，流動崗要及時處理管理區(qū)域內(nèi)所發(fā)生的問題。4、熟悉園區(qū)地形、商戶 位置、業(yè)主姓名及特征，熟練掌握和規(guī)范使用技防設備，學會使用消防器材，懂得一般救護知識。發(fā)生突發(fā)事件，及時處理并上報公司領(lǐng)導及有關(guān)部門，做好現(xiàn)場保護工作，積極配合有關(guān)部門進行搶救和善后工作5、對所管理區(qū)域執(zhí)行巡邏任務，嚴格按

22、照規(guī)定巡邏路線行走，采集好每一處信息，不折不扣、高質(zhì)量高標準完成巡邏任務。6、對進入園區(qū)的車輛憑嚴格執(zhí)行匯眾產(chǎn)業(yè)園車輛管理制度。7、禁止任何以推銷為目的人員與盲流人員進入園區(qū)。8、值勤時，按季節(jié)著制式服裝，衣著干凈整齊、姿態(tài)端莊大方，保持良好的精神面貌和形象。9、加強對裝修施工人員及拾荒者的出入管理。嚴禁行乞者和形跡可疑者進入小區(qū)，防范和制止各種不利于社會安定和人身安全的違法亂紀行為。10、巡視時，必須保持高度警惕和責任心，凡園區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的異常情況均應及時報告，及時阻止，確保園區(qū)平安。 11、執(zhí)行及有效完成領(lǐng)導安排的其他工作。有限公司2012年3月8日秩序維護隊長崗位職責1、負責執(zhí)行商管部有關(guān)規(guī)

23、定及公司工作制度。2、負責監(jiān)督各崗位工作，并對隊員的執(zhí)行情況進行考核。3、負責隊員的思想作風建設、及業(yè)務技能培訓。4、負責處理管理區(qū)域值勤時發(fā)生的一般性問題。5、負責與客戶之間的協(xié)調(diào)、溝通工作。6、負責質(zhì)量記錄的監(jiān)督與管理。7、負責本班疑難問題及投訴的處理。8、熟悉本轄區(qū)的車輛及人員基本情況。9、執(zhí)行及有效完成領(lǐng)導安排的其他工作。有限公司2012年3月8日保潔員崗位職責1、遵守本單位和項目單位的規(guī)定、要求，盡職盡責按照操作規(guī)程及保潔標準所要求做好本責任區(qū)工作；2、負責保潔工作的具體實施，學習相關(guān)業(yè)務知識技能，接受培訓，掌握清潔工具基本操作技能。3、因任何原因離開工作崗位事先征得班長同意，如對上

24、級做的決定有不同意見，應先完成再進行討論；對班長工作上的調(diào)動或安排必須絕對服從；4、遵守正確的工作程序和方法，根據(jù)人流量多少隨時做好保潔工作，并定時巡視重點區(qū)域；5、嚴格按相應操作規(guī)程使用、存放、保管保潔設備、設施，發(fā)生損壞或丟失時及時上報領(lǐng)班備案，由項目經(jīng)理按有關(guān)規(guī)定處理。正確使用各種清潔藥劑，嚴禁浪費。6、積極參加衛(wèi)生突擊工作，如：貴賓參觀、門前積雨、積雪的清掃突擊工作。7、向客戶宣傳衛(wèi)生常識，勸阻并制止不衛(wèi)生，不文明的現(xiàn)象和行為。有義務維護公共設施、設備的正常使用狀況，在保潔過程中，如發(fā)現(xiàn)公共設施有損壞，應及時上報。8、清潔時，盡量回避客戶，對客戶提出的要求和建議盡量幫助解決或反饋主管領(lǐng)

25、導，嚴禁正面拒絕；9、執(zhí)行及有效完成領(lǐng)導安排的其他工作。有限公司2012年3月8日維修電工崗位職責1、遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導安排。 2、遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其他工程任務。3、學習技術(shù)，熟練地掌握小區(qū)電氣設備的原理及實際操作與維修。4、所管轄設備的維修按時按質(zhì)按量地完成，并填好記錄表格。5、發(fā)生故障，及時檢修，并及時匯報。6、做好相關(guān)工作記錄。7、發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排除故障后才能下班，配電設備發(fā)生事故時不得離崗。8、每月進行一次分管設備的維修保養(yǎng)工作。9、確保匯眾產(chǎn)業(yè)園園區(qū)的正常供電。9、搞好高壓電房的內(nèi)部

26、保潔工作。有限公司2012年3月8日項目主管崗位職責1、全面負責匯眾產(chǎn)業(yè)園日常管理工作；2、負責匯眾產(chǎn)業(yè)房租催繳、收取工作；3、負責匯眾產(chǎn)業(yè)園物業(yè)人員管理工作；4、協(xié)調(diào)工程部做好匯眾產(chǎn)業(yè)園相關(guān)維修工作；5、配合招商部門的招商工作；6、為客戶解決相關(guān)的問題的協(xié)調(diào)處理溝通工作；7、匯眾產(chǎn)業(yè)園所有檔案的收集、存檔工作；8、執(zhí)行及有效完成領(lǐng)導安排的其他工作。有限公司2012年3月8日員工行為規(guī)范一、員工守則1 遵守國家政策法令、法規(guī)，遵守濰坊市市民行為道德規(guī)范，遵守本公司一切規(guī)章制度。2 辦公室要如實填寫各類表格，提供有效證件，不得隱瞞或假造。3 按照本公司培訓制度的要求，接受業(yè)務指導、各類培訓及考核

27、。4 服從領(lǐng)導、聽從指揮、團結(jié)同事、互幫互助，按時按質(zhì)完成各項工作任務。5 嚴格遵守勞動紀律，按質(zhì)量標準要求開展工作，作業(yè)場所禁止無關(guān)人員逗留。6 講究社會公德和職業(yè)道德，嚴守公司機密，廉潔奉公，維護集體利益和公司聲譽。7 愛護公物及公用設施，自覺維護和保持環(huán)境衛(wèi)生。8 勤儉辦公，節(jié)約用水、用電，杜絕一切浪費現(xiàn)象。9 衣容整潔、精神飽滿、待人熱情、文明用語。10 關(guān)心企業(yè)，主動提出合理化建議，發(fā)揚企業(yè)精神，為企業(yè)作貢獻。 二、工作態(tài)度1 服從領(lǐng)導不折不扣地服從上級的工作安排及工作調(diào)配。2 嚴于職守堅守本職崗位，不得擅自離崗、串崗或睡崗。3 正直誠實對上級領(lǐng)導、同事和客戶要以誠相待，不得陽奉陰違

28、。4 團結(jié)協(xié)作各部門之間、員工之間要互相配合，同心協(xié)力地解決困難。5 勤勉高效發(fā)揚勤奮踏實的精神，優(yōu)質(zhì)高效地完成所擔負的工作。三、服務態(tài)度（十二字方針）1. 禮貌這是員工對客戶和同事最基本的態(tài)度，在任何時刻均應使用禮貌用語，“請”字當頭、“謝”字不離口。2. 樂觀以樂觀的態(tài)度接待客戶。3. 友善“微笑”是體現(xiàn)友善最適當?shù)谋磉_方式，因此以微笑來迎接客戶及與同事相處。4. 熱情盡可能為同事和客戶提供方便，熱情服務。5. 耐心對客戶的要求應認真、耐心地聆聽，并盡量在不違背本公司規(guī)定的前提下辦理。6. 平等視同仁地對待所有客戶，不能有貧富之分、厚此薄彼。四、儀容儀表（一）著裝（保安員冬、夏裝按公司保安

29、統(tǒng)一服裝著裝）1、保安員上崗時按公司保安統(tǒng)一服裝著裝，穿黑色皮鞋。2、保安員應佩戴工作證上崗。3、上崗著裝保持干凈整潔，扣好紐扣，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。4、制服外衣衣袖、衣領(lǐng)處，制服襯衣領(lǐng)口，不得顯露個人衣物、飾品，制服外不得顯露與工作無關(guān)的個人物品，衣袋內(nèi)不得裝過大過厚物品。5、除因工作或經(jīng)批準外，不準穿著或攜帶制服離開轄區(qū)，下班后不得穿制服。（二） 儀容儀表1 精神振作、姿態(tài)端正，不準留長發(fā)、大鬢角，蓄發(fā)不得露于帽檐外，帽墻下面頭發(fā)不得超過1.5CM。2 著裝整潔，帽子戴正，結(jié)正領(lǐng)帶，扣好紐扣。不得敞衣露懷，卷袖挽褲腿，內(nèi)衣不得外露，傳呼機、鎖匙扣3 物品不得露于衣服

30、外，衣服口袋不得裝較大物品，武裝帶要扎緊。4 執(zhí)勤時要佩戴好工作證和執(zhí)勤器具。（三） 行為舉止1 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。2 用語文明，談話自然。3 精神振作，姿態(tài)良好。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠，不得伸懶腰；不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦胍麓鼉?nèi)，執(zhí)勤時不準吸煙、吃零食，不得搭肩挽背。4 不得哼歌曲，吹口哨、跺腳。5 不得隨地吐痰，亂丟雜物。6 注意檢查和保持儀表，但不得當眾整理個人衣物。7 不得將任何物品夾于腋下，不得敲桌椅或玩弄其他物品。有限公司2012年3月8日員工請假制度1、目的：為規(guī)范人員管理及公司考勤管理制度，嚴格請假紀律，保障公司的正常運作，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定

31、和公司制定的考勤管理制度，結(jié)合公司的實際情況，特制定本辦法。2、適用范圍：公司全體員工 3、請假程序1）、不論何種假期，員工請假1天（含）以內(nèi)者，由主管領(lǐng)導審批確認即可。如遇主管領(lǐng)導不在，可直接向公司部門經(jīng)理申請審批，員工請假2天以上者，由秩序維護員隊長、項目主管審批，公司領(lǐng)導按級別逐級報批。2）、員工填寫請假單，經(jīng)各部門領(lǐng)導審批后交由辦公室備案歸檔。3）、較長時間的假期，必須交接好工作，確保工作的連續(xù)性。4）、超假期應及時通告請示有關(guān)領(lǐng)導。5）、公司所有員工無論因公、私事請假經(jīng)批準后，均需交請假單至辦公室備案歸檔。4、請假申請規(guī)定：1）、病假.員工因病假請假一天以上，需出具正規(guī)醫(yī)院開具的病假

32、條，請假一天（含）內(nèi)下，可憑請假單銷假。.員工病假休假，需填寫請假單，寫明假別、原因、時間，按照請假程序辦理，員工若因急病未能在當天親自遞交請假單，必須及時電話告知或委托他人向部門主管請假，待回公司后半天內(nèi)補齊請假手續(xù)，交由行政人事部備案。否則一律按事假處理，未辦任何手續(xù)而缺勤者，作曠工處理。病假期間工資按當日基本工資的50%扣除。2）、事假員工因事需要休假時，可申請無薪事假，并填寫請假單。一天以內(nèi)事假需提前一天提出申請，部門經(jīng)理同意后，行政部備案方可休假；事假2天（含）以上，需報總經(jīng)理批準后，行政部備案方可休假；連續(xù)請假3天以上，需提前一周申請，報總經(jīng)理批準后，行政部備案方可休假；不允許電話

33、請假和代為請假，特殊情況除外，但需相關(guān)領(lǐng)導同意后方可休假，事后必須于上班后的半天內(nèi)補辦手續(xù)，否則按曠工論處；未辦任何手續(xù)或請假未經(jīng)同意而缺勤者，一律作曠工處理。員工親屬住院需要本公司員工護理的，按事假處理。員工因事請假原則上一次最長不得超過10天，全年累計不得超過30天。特殊情況需報公司總經(jīng)理批準，未經(jīng)批準的超過假期者按曠工處理。事假期間扣除當日基本工資。3）、工傷假凡工作中非個人過失造成負傷，二十四小時內(nèi)憑正規(guī)醫(yī)院簽發(fā)的診斷證明依法享受工傷假。工傷期間的工資按照負傷前12個月的平均工資按月支付。4）、公出在工作時間需要外出辦理業(yè)務時，需在辦公室員工出入登記表中作登記，需注明時間，內(nèi)容，地點，

34、并且簽名。外出時間不到半天的，可自行登記，外出時間超過半天的，需讓部門經(jīng)理同時簽字，如因私自外出而未登記或告知部門經(jīng)理的，一律按曠工處理。如有緊急事情，早上不能直接前來公司的，可電話告知部門經(jīng)理，待返回公司后補辦手續(xù)，否則一律按照曠工處理。有限公司2012年3月8日租戶入住手續(xù)辦理流程先生、女士：您好！歡迎您進駐匯眾產(chǎn)業(yè)園，為了使您在辦理入住手續(xù)時省時省事，現(xiàn)將入住手續(xù)辦理流程說明如下：首先您須持高校產(chǎn)業(yè)公司市場部開具的“裝修評審單到物業(yè)項目部辦理如下手續(xù)：一、 文件部分1、 填寫商戶聯(lián)絡登記表、裝修施工人員名單、房屋驗收交接表；2、 領(lǐng)取物業(yè)使用人公約、治安管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、安全用電、

35、水、管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定、商戶裝修管理規(guī)定、商戶裝修控制程序；二、 交費項目1、 電費：采用代收代繳的形式，每月22號抄表，次月5號前需繳納；2、 水費：采用代收代繳的形式，每月22號抄表，29號前需繳納；三、 其它事項1、 領(lǐng)取房屋鑰匙；2、 開通水、電。有限公司2012年3月8日組 織 架 構(gòu)董 事 長公司分管領(lǐng)導商管部領(lǐng)導項目主管秩序維護隊長維修電工保 潔 員秩序維護員財務管理制度1、 水電費用收款，開具收據(jù)或增值稅發(fā)票給各商戶，所有費用與財務有交接簽收；2、 所有房租收取由集團財務開具租賃發(fā)票，交予交款商戶有簽收，房租支票或現(xiàn)金交予財務有簽收；3、 日常采購，維修等

36、費用需開具正式發(fā)票報銷或沖賬。有限公司2012年3月8日租戶退租流程租戶退租是租賃管理的最后環(huán)節(jié)，作好退租管理，一方面關(guān)系到本階段租賃管理工作的圓滿結(jié)束，另一方面亦將有利于新的租賃工作的良好開端。一、 租戶合同到期，向我司提出書面退租申請，在得到公司領(lǐng)導正式批準后一日內(nèi)回復租戶，和租戶約談搬遷事宜，同時向有關(guān)部門簽發(fā)租戶遷出通知單。二、 我部門應及時結(jié)清該租戶各種應繳款項，并確保資金及時到帳。三、 管理部認真按租戶物品出門清單核驗放行搬出物品，并將該清單留存，在核驗過程中，如有不符之處，應及時與租戶聯(lián)系解決，管理部應認真作好現(xiàn)場監(jiān)督管理工作，確保租戶能安全及時地搬遷出。四、 我部門會同退租方共

37、同驗收租戶退回的租賃區(qū)，對照起租時填寫的租賃區(qū)移交清單，逐一清點，如有損壞情況將酌情由退租戶賠償，直至驗收合格后由雙方在收回租賃區(qū)情況一覽表上簽字認可為止，并將該表留存。五、 我部門應于當天中斷其水電服務，并抄好水電表 ，結(jié)清水電費用。六、 如租戶因自身原因提前退租，則根據(jù)租賃合同的有關(guān)條款處理。七、 在退租方完全搬出租賃區(qū)全面履行合同并繳納所有應繳款項后，財務部應于三十天內(nèi)將保證金不計利息返還給退租方。有限公司2012年3月8日水電費、物管費及租金收繳流程匯眾產(chǎn)業(yè)園電費流程1、 每月22日安排電工公司抄表，打95598查詢電費，撥通后轉(zhuǎn)人工服務，報總戶號：0638168053、0638112

38、608；2、 制成電費明細單（附表、打印10份），并去財務（1504葛會）開各商戶電費收據(jù)，艾美吉收據(jù)自己留著，復印其余收據(jù)用于物業(yè)公司簽字；3、 將電費明細單、收據(jù)及復印件交由物業(yè)公司簽字、收取電費；同時辦理電費請款（附表）電費分割單（附表）加蓋（南京吉馬新型材料有限公司）公章4、 最好月底前完成電費收取，并交納至供電局（最遲次月10前完成）5、 帶電費分割單及艾美吉收據(jù)到供電局一樓大廳開分割發(fā)票6、 總發(fā)票交由集團財務（1504徐會計），將發(fā)票、收據(jù)、總發(fā)票復印件一起交由物業(yè)人員給各商戶注：損耗分攤公式=（各商戶用電度數(shù)/總用電度數(shù)）*需分攤金額不得超過6%，如果超過，以6%計算，其余由公

39、司承擔收取電費（物業(yè)隊長）交倪或陶制表每月22號電工抄表開電費收據(jù)請款流程結(jié)束后繳納電費（查詢電費后10天內(nèi)）月底查詢電費總額辦理請款（倪或陶）發(fā)票及手據(jù)，總發(fā)票復印件交由端木分發(fā)各商戶電費收繳后，交集團財務入賬（需簽收）18號之后去供電局開發(fā)票匯 眾 產(chǎn) 業(yè) 園水 電 費 請 款 審 批 表項目名稱匯眾產(chǎn)業(yè)園2月22日3月22日電費對方單位江寧區(qū)供電局交費價款元整 項目概況：1、 基本電費:28000元整(包括：翔鷹2500、眾和7500元)。2、 亮化電費： 元。合計：本次請款金額：叁仟柒佰叁拾玖元整 （￥：3739元整）累計請款金額： （￥： ）交費依據(jù)：抄表為準！管理公司經(jīng)辦人部門負責

40、人分管領(lǐng)導財務部門負責人集團1504葛會計分管領(lǐng)導龐部長（葛會對面辦公室）集團總經(jīng)理夏總集團董事長江總匯眾產(chǎn)業(yè)園水費流程1、 每月22號抄表，交由項目主管（端木）帶回公司，交由倪或陶制表。2、 制表后，交由端木安排物業(yè)隊長收取水費。3、 查詢水費，并辦理請款。4、 月底之前完成繳納工作，并開具發(fā)票。發(fā)票分發(fā)各商戶月底前繳納水費并開發(fā)票辦理請款交倪或陶制表每月22號抄表收取水費（物業(yè)隊長）5、交由端木安排物業(yè)人員將發(fā)票交與各家商戶。有限公司2012年3月8日匯眾產(chǎn)業(yè)園2011年01月22日2011年02月22日電費明細表單位名稱上次示數(shù)本月示數(shù)本月用電度數(shù)損耗分攤（元）金額（元）客戶確認簽字備注

41、依柯卡特80富翔KTV60世紀華聯(lián)超市中國移動欣網(wǎng)E家小廚娘（表一）60小廚娘（表二）602#廠房406#廠房表1806#廠房表2806#廠房表3506#廠房表4505#廠房明慧60合計制表日期：2011年02月22日2011年1-2月電費分割單總表單位：（加蓋公章）一般納稅人分表單位的用電分割情況單位名稱稅務登記證號開戶行賬號電量（千瓦時）電費金額（元）分表號勝品（江蘇）食品有限公司320121571583879中國銀行南京江寧開發(fā)區(qū)支行553458764615南京明慧新能源科技有限公司320121562895328交通銀行南京江寧支行320006637018010099750PL/T614

42、-2007南京眾和航空裝備有限公司320121686705207中國建設銀行南京祿口分理處32001596052052500697109037、109038 填表人： 日期： 年注：1、本表由總總表單位根據(jù)分表單位用電情況填寫。2、本表提供給供電公司作為開具增值稅專用發(fā)票依據(jù)。一式兩份，一份給供電公司、一份自存。3、填表單位必須如實填報，并對數(shù)據(jù)的正確性負責。匯眾產(chǎn)業(yè)園2011年01月22日2011年02月22日水費明細表單位名稱上次示數(shù)本月示數(shù)本月用水度數(shù)金額（元）客戶確認簽字備注依柯卡特富翔KTV勝品朗勁世紀華聯(lián)超市馨港賓館欣網(wǎng)E家小廚娘蘭州面館6#廠房5#廠房明慧合計租金收取流程1、 根

43、據(jù)各家租賃合同規(guī)定的收取日期收?。?、 由小倪去集團公司開具收據(jù)，交由端木收取租金后，將收據(jù)交與商戶。3、 集團開具正式租金發(fā)票后，小倪交由端木交與商戶。4、 如商戶未能按時繳納租金，由項目主管發(fā)催繳通知書，限期繳納。5、如在規(guī)定時間內(nèi)，未繳納租金，將根據(jù)合同停水電，并報集團走響應法律程序。有限公司2012年3月8日采 購 流 程1、 保潔用品等物業(yè)消耗品，走英茂公司流程，如下：報告(經(jīng)辦人簽字)部門領(lǐng)導簽字分管領(lǐng)導簽字董事長簽字低于500元以下的物品采購，采購后，開具發(fā)票，報銷流程如下：報銷(經(jīng)辦人簽字)部門領(lǐng)導簽字董事長簽字分管領(lǐng)導簽字高于500元，金額較大的，需走借款流程，如下：借款單(經(jīng)辦人簽字)董事長簽字分管領(lǐng)導簽字部門領(lǐng)導簽字然后去財務取錢，購買后，開具發(fā)票直接走報銷流程（同上），沖賬。2、 采購物品，需集團付款的，流程如下：報告(經(jīng)辦人簽字)部門領(lǐng)導簽字分管領(lǐng)導簽字董事長簽字集團公司財務簽字集團公司夏總簽字集團公司江董簽字董事長簽字然后進行物品采購，開發(fā)票報銷。維修流程1. 開具工程維修單；2. 領(lǐng)導審批后轉(zhuǎn)工程部；3. 維修完成后，檢查維修結(jié)果；4. 確認維修，簽字。維 修 聯(lián) 系 單 年 月 日 編號：HZ維修、安裝位置 維修內(nèi)容：報修部門經(jīng)辦人部門負責人接單部門經(jīng)辦人部門負責人 維修進度：