1、房地產住宅批量精裝修的房地產住宅批量精裝修的設計與工程管理設計與工程管理2019年5月一、精裝修住宅發展概況二、精裝修住宅設計原理三、關于精裝修住宅的產品的設計定位四、精裝修住宅的設計范圍及設計方法五、與住宅部品制造商共同完善產品設計六、精裝修住宅設計實施階段的經驗提示 七、七、裝修住宅的施工圖深度標準 八、成本控制與采購九、精裝修住宅的施工管理十、精裝修住宅產品的售后服務十一、案例分析目 錄一、精裝修住宅發展概況（一）、精裝修住宅的發展趨勢與現狀 隨著國家相應政策的實施以及房地產市場的發展，批量精裝修交樓已經是大勢所趨。這不僅僅是因為批量精裝修房大大降低了開發商的成本，減少稅收壓力（土地增值

2、稅），更因為其很好地滿足了消費者“重裝飾輕裝修”的消費理念，是城市房地產的新亮點。批量精裝修不僅能提高施工質量，降低造價和采購等成本，同時保證了室內的環境質量，尤其有利于實施住宅裝修工業化生產，這對房地產業的健康、持續發展是非常重要的。然而，在現階段，雖然商品住宅帶裝修入伙已經成為趨勢，但在許多地區，無論是發展商還是裝修施工單位，都還普遍缺乏基本的管理經驗，對批量精裝修了解和認識都相對滯后。一線城市精裝修住宅現狀：北京、上海：5060%廣州：7080%深圳：50%（二）住宅精裝修是打造綠色建筑的重要途徑綠色建筑的主要評定標準：1、節地與室外環境2、節能與能源利用3、節水與水資源利用4、節材與材

3、料資源利用5、室內環境質量6、運營管理（三）、住宅批量精裝修是住宅產業化重要組成部分1、整體系統化設計2、住宅室內裝修材料、設備、部品高度整合3、工廠化制作，現場安裝4、專業的質量保證體系5、完善的售后服務（四）、推廣精裝修住宅存在的問題：1、市場認知度有待提高 簡單裝修，全裝修，公寓式精裝修，居住生活方式的演變。2、企業的不成熟 開發企業，裝修設計師，裝修施工企業，裝飾材料供應商，家居部品 供應商到底都應該分擔什么樣的角色？3、政策不成熟 行業市場如何規范、住宅裝修設計與施工驗收標準的建立、政府是否提供財政補貼、開發商稅費減免、買房者稅費減免等。4、主管部門推廣方式的不成熟 建設主管部門、行

4、業協會、媒體導向5、業主維權意識不成熟（五）、精裝修住宅的運作模式1、菜單式裝修型 多種設計方案，多種裝飾材料選擇，多種裝修級別。2、開發商引導型 有限的方案（風格）選擇，建立統一標準下的部品工廠化制造、專業化安裝，裝修級別根據產品定位相對固定。3、開發商集成型 統一標準，統一流程，采用全面家居解決方案，建立梯度產品體系。徹底否定了精裝修=毛坯+裝修的說法。4、專業公司管理型 由精裝修項目管理公司來總承包統一管理精裝修設計及部品的研發、工業化生產組織、現場施工安裝，建立精裝修住宅共生體系。（六）、如何面對精裝修市場推廣中碰到的問題1、個性化問題 設計中性化、淡化個性化設計、2、質量保證問題 房

5、屋各種部位、部品的質量保證期限。3、裝修材料的環保性能的擔憂 選用環保材料，確保達到環保要求。4、裝修房總價上升產生的抗性 裝修房價建議底線：30003500元/平方米。5、裝修后竣工驗收、竣工驗收后裝修（七）、精裝修產業鏈中服務商如何轉變角色1、開發商2、建筑設計師3、室內設計師如何轉變觀念4、室內配飾將有更多的市場空間5、部品制造商、供應商6、裝飾材料制造商、供應商7、裝修公司（精裝修施工單位）8、監理公司二、精裝修住宅設計原理（全面家居解決方案）有專人研究住宅精裝修的標準化體系。這種住宅精裝修的研究，不僅是簡單研究在毛坯房的基礎上如何怎么再裝修一下，而是全面地提供整套家居解決方案。全面家

6、居解決方案是從建筑設計方案開始，對戶型、室內設計、景觀設計、廚房衛生間設計、水電氣設計、收納及儲藏系統等多個細節統一研究，并注重系統的集成。這種做法比在以往簡單的地在毛坯房上做裝修已經有了很大的提升和進步。（一）、全面家居解決方案的九個系統公共空間系統玄關系統廳房空間系統廚房空間系統衛浴空間系統住宅收納空間系統家政空間系統家居智能化系統人文空間系統1、公共共空間系統從入戶大堂到入戶門，設計要求充分考慮住戶歸家的動線及沿路放松的心情。要讓住戶體驗到“回家即時享受居住生活的開始”。公共空間主要由入戶大堂、走道、電梯廳、電梯轎廂組成。底層的入戶大堂的設計要與住戶的身份相匹配，設計參照是高級酒店大堂，

7、這種設計標準讓主人備受尊重的身份感從踏進大門開始就迎面而來。2、玄關系統玄關空間的設計需要同時具備實用及美觀的功能。從實際使用角度來說，玄關空間既要便于換鞋。放置大包小包的隨身物品，同時又要有充分的收納空間放置當季鞋和過季鞋。存放鞋子的這些收納空間，還要考慮到長靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、兒童鞋等不同種類，讓一家人的鞋都有足夠的大的空間來放置。從美觀層面來說，玄關是踏入家門的第一步，也是彰顯主人生活品味的地方。玄關的設計在考慮實用的前提下，還需要通過色彩、用料、柜體的設計，營造一個美的開端。3、廳房空間系統廳房空間的設計既要注重品位，又要求舒適。在廳房設計中，需要著重考慮設燈光及光源的設計，要考

8、慮客廳看電視時、客廳聚會時、餐廳就餐時、客廳及臥房看書時、夜間走動時不同的光線需求。在廳房設計的理念上，要充分考慮電視柜、預埋插座、電視電話線盒、音箱線、調光開關等布線的細節設計構思，要求細節領先于使用者的舉止習慣，這樣完成的精裝修房客戶住起來不會有任何后顧之憂。4、廚房空間系統根據調研資料，一個普通的家庭主婦每天花在廚房里面的時間大約為3.5個小時，其中45%用于清洗，35%用于烹飪，15%用于收納，余下的5%用于廚房中的等待、調整和放松。可見真正用于烹飪的時間只占了三分之一，其余的都在洗菜盆、砧板、鍋碗瓢盆之間來回奔走，因手忙腳亂而耗費了大量的時間。從實際功能層面上來說，主婦們需要一個動線

9、布局合理的廚房，不但滿足洗、切、炒、存的合理流線，存貯物品方便，而且油煙、污漬容易清洗。從美觀層面上來說，廚房需要整體化的設計。冰箱、地柜、吊柜收納合理方便。櫥柜中的隔板可以自由調節，讓櫥柜適合物品，而不是物品適合櫥柜。要設計專用的廚房洗盆（甚至可以放下炒鍋以便刷洗），滿足洗刷中式烹調器具的需求。5、衛浴空間系統我們觀察到每一個家庭每天使用衛生間的時間將近兩個小時。這其中，有40%用于洗浴，35%用于化妝、剃須、梳洗、卸妝，20%用于如廁，余下的5%用于其它活動。衛浴的空間設計時要基本上做到如廁、沖涼與洗漱分離，高級住宅還要做到干濕分開甚至男女主人分開。這樣的設計能夠最大限度提高衛浴空間的使用

10、率。從細節功能層面上來說，浴室要有足夠放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不會輕易被水打濕，科學地設置排水系統，不要讓濕滑的地板滑倒人。浴室還要考慮排氣扇的設計、浴霸的設計、足夠大的洗面臺、足夠的收納空間。6、住宅的收納空間設計收納空間的設計應該分布在室內空間每一個角落。收納空間需要精細化分類，衣物、箱包、體育用品、家庭急救箱、旅游用品、兒童用品、重要物品都需要一個系統的存放空間。在柜子的中底部設計保險柜，放置存折、結婚證、房產證、戶口本等貴重用品。家庭不同成員擁有的規格不一樣的各種手提袋、背包、運動用品袋都需要在收納系統中安排合適的位置。收納空間可以化整為零，將收納空間與家居裝飾結合起來，在美化家

11、居環境的同時，實現收納功能。7、家政空間區域要解決傳統裝修隊家務工作的忽視，使日常家政瑣碎與生活起居空間分離，互不干擾。家政空間從實用功能上來講，要滿足機洗區、手洗區、放置區、收納區的不同分區和功能要求。洗衣機區附近最好要有寬敞的熨衣臺面。小電器、衛生紙、洗滌劑、等各式家庭雜物可以分類放置。可以專設吊柜、儲物柜和水盆柜。按照操作流線科學分類。主婦（夫）的家務工作因為流線和空間的合理設計而變得輕松、高效。從人性化角度上講，家政空間的構想是對承擔了大量家務活的家長們的禮遇，它給了家一個濃縮家庭溫馨的空間。8、家居智能化系統當你進入戶內，在客廳與廚房區域創新設置一個集成化終端系統。可視終端系統要具備

12、可視對講、開門等功能，未來在產品和客戶進一步細分的前提下，這個功能還可以實現電視、DVD等功能的重疊。家居智能化系統還包括主臥房24小時報警按鈕，廚房煤氣報警等智能安防系統。家居智能化，科技讓人們生活的更輕松。9、人文空間系統通過對人體工程學的研究，進一步科學的精細化設計，實現系統化的人文關懷。（二）、全面家居解決方案的四大特點第一：完善的居住功能。提升的功能設計標準、場景化的功能解決方案和全面人體功能學的具體應用，將為您帶來科技、舒適、方便的生活。居住功能的解決不再是一點一滴的技術集合，而是系統性、全生命周期的整體實現。同時，為了您的居住健康和“可持續發展”的社會責任，我們堅持在房屋能耗、排

13、放等各環節全面引入綠色設計概念，給您一個“綠色之家”第二：建筑室內一體化設計。從戶型設計開始，我們已經在為您的生活考慮。顛覆傳統的住宅設計模式，我們不立即從戶型設計著手，而是先研究您的生活需求，空間、尺度、流線、家庭成員，研究您不同生命階段和家庭構成下的生活狀態，我們的專業就體現在戶型本身對您不同需求的適應。這個家，也許就記載了您一生全部的精彩。所以，我們認為，生活不僅流于表面，也應在鋼筋混凝土中開始堅持。第三：高質量的產品品質。秉承20年的住宅建造的經驗與責任，我們為您挑選符合我們共同標準的產品與設備，并擔當我們的承諾。我們的選擇不是因為名氣、價格、外形，而是他們的理念與我們相同，他們的品質

14、夠的起您對生活的期盼，對孩子的關愛，對老人的照顧，對愛人的牽掛。第四：完備的售后服務。一個新家，是一輩子的幸福。為您造家，我們將提供全新的服務解決方案，我們自信，萬科會是您最放心的管家。您拿到鑰匙，才是我們服務的開始，所有的需求，我們會用最專業的方式來為您解決。同時，我們的全面家居解決方案還將為您提供，只為萬科客戶尊享的售后服務。那絕對夠的起您的期待。（三）全面家居解決方案通過九個方面實現舒適的家居生活設計概念功能實現部品配置材料品質安全防護健康環保保養建議工程質量服務計劃專業、現實、生活、價值我們細心地解讀您對生活的每一個需求，給您一個全新的家居空間。全面家居解決方案的設計功能介紹創新的空間

15、設計概念全面的使用功能實現過渡區分隔室內外，保持戶內整潔及私密服務區后勤系統活動區交流休閑場所緩沖區書房，分隔活動與睡眠的過渡區域睡眠區保證安靜、私密過度區 玄關 服務區衛生間/廚房 睡眠區次臥/主臥 活動區餐廳/客廳/觀景陽臺 緩沖區客房/書房 睡眠區主臥/次臥產品房型優點解析各空間布置充分考慮家庭生活的作息習慣。由外到內內、由動到靜、由開放到私密，合理排序，創造良好好居住環境。合理設計流線系統，按家庭成員日常行為方式，安排排各空間布局及開門方向。流線指人們活動的路線，它根據人的行為方式把一定的空間組織起來，通過流線設計分割空間，從而達到劃分不同功能區域的目的。一般來說，居室中的流線可劃分為

16、家務流線、起居流線和客訪流線，三條線不能交叉這是流線設計中的基本原則。家務流線 家務流線最主要表現在日常儲存、清洗、料理這三個方面。如，在廚房里操作，儲藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，決定了下廚流線，由儲存、清洗、料理這三道程序進行規劃；再如，家政空間，其布局需要滿足取物、操作、放置等步驟的順序要求。起居流線 起居流線主要存在于臥室、衛生間、書房等私密性較強的空間。設計要充分滿足家人的生活習慣。一個位置布局恰當的浴室和衛生間，就是明確了家人流線要求私密的性質，為人們夜間起居提供了便利；分離式的且功能齊全的衛浴空間又能滿足多人同時使用的要求；此外，房間里床、梳妝臺、衣柜、包括電器的布局要適當，

17、不能形成空間死角，讓主人感覺無所適從且浪費空間。客訪流線 訪客流線主要指由入口進入客廳區域的行動路線。訪客流線不應與起居流線和家務流線交叉，以免在客人拜訪的時候影響家人休息或工作。合理規劃，減少客廳中的通道入口及門扇。多運用流線作為功能分區的分隔線，劃分出主人的接待區和休息區。單純大面積的客廳效果并不佳，通過流線的細分，從而科學的分割空間，這才是房型設計的根本。，滿足保護家庭生活私密性的空間功能獨立玄關設計，起著承上啟下的作用，具有復合功能使用特點，是家務流線、起居流線、客訪流線的起始；室內與室外分隔的介質空間訴求。廚房緊接玄關及餐廳，方便日常生活，提放物品不用換鞋就可直接進入廚房；每日餐飲下

18、廚可與餐廳形成最近距離的互動。合理的廚房家務流線，料理也可輕松從容；獨立廚房布置，不與起居流線、訪客流線打攪，油煙問題也可完美解決。客餐廳一體設計，滿足空間視覺感受，提升居家檔次；南向豎廳結合寬景陽臺，通風良好，室外風景盡收眼底。作為流線的具體表現，走道成為各分區的分隔線，劃分出主人的接待區和休息區。走道也充分的融入到各個空間，具有復合使用特性，在功能使用上和空間視覺感受上都發揮著作用。衛生間實現兩分離，并融入家政空間，使用功能齊全，可滿足多人同時使用；于整個流線的中間區域，方便使用，為夜間起居提供了便利；入口設置隱蔽且可保證通風良好。房間布局于整個流線的最里端，學習休息時可免于被打擾。房型方

19、正規整，實用功能齊全，可滿足不同家庭結構的客戶使用。1 玄關精細劃分玄關空間（提供可收納50-60雙鞋的玄關收納）關閉狀態打開狀態玄關柜體設計符合人體工程學，讓您輕松收納鞋物玄關收納的內部劃分充分考慮了各種收納需求，相同體積可多儲藏約30%的鞋子，還可收納其他家具用品，滿足儲物需求。對外觀和展示的關心，又使它超越了簡單的收納功能，成為進入家門的第一道亮麗風景線。身高和收納物,高度的關系獨立玄關設計，起著承上啟下的作用，具有復合功能使用特點，是家務流線、起居流線、客訪流線的起始；室內與室外分隔的介質空間，滿足保護家庭生活私密性的空間功能訴求。玄關自由組合的收納空間可自由拆裝的層板，根據收納需要調

20、整板間高度，也方便日常清理，小空間大創意。寬敞的走道空間預留座位空間整高玄關柜，強大收納功能日后可改為收納空間頂燈開關 1 玄關考慮到玄關容易沾染污垢，采用易擦洗的地磚，方便日常清潔打理。采用暖色調，既有溫馨感又與家具配色協調。方便打理的玄關地面布局便于使用的燈具開關建議擺放家具、電器尺度采用與室內木作相同材質、顏色的踢腳板，統一室內裝飾風格，保護接地墻面不易沾污。密實基層、防潮性能表層，經久耐用又方便日常擦洗。玄關頂燈位于入戶門門邊，出入使用方便。品牌頂燈，光色柔和，美觀節能。體貼的換鞋預留座位空間在鞋柜旁預留有換鞋座位空間，方便家人特別是老人和小孩換鞋時使用。鞋柜旁的預留空間，自己加一個儲

21、物柜就可變為收納空間，可滿足日后家庭結構改變人口增加時的儲物需求。預留座位空間日后的收納空間 廚房 2這里的廚房不大但是實用有效，U型櫥柜充分利用了每一寸空間，且流線合理，操作方便。時尚現代的顏色，給人賞心悅目之感。廚房緊接玄關及餐廳，方便日常生活，提放物品不用換鞋就可直接進入廚房；每日餐飲下廚可與餐廳形成最近距離的互動。合理的廚房家務流線，料理也可輕松從容；獨立廚房布置，不與起居流線、訪客流線打攪，油煙問題也可完美解決。廚房節省空間的U型櫥柜合理方便的使用流線預留冰箱空間由中意給您的家量身定做的最專業的櫥柜及其配套產品，按“洗-切-炒”的順序安排功能流線，減輕勞動負擔，增添烹飪樂趣。洗：臨近

22、冰箱，取出食物直接清洗。靠近窗邊，光線充足。切：面對窗戶，滿足精細操作的光線需求。炒：切好的食物就在手邊，可直接烹飪。寬大的操作面取洗切炒舒適的運作開間靠窗料理光線充足條形窗設計，不影響日后增加收納空間的需求 廚房 2符合人體工程學的柜體結構 廚房主要裝飾材料墻面、地面瓷磚采用易擦洗的地磚，方便日常清潔打理。耐磨耐滑，減少日常意外傷害。易于清理的面飾材料柜門、臺面80cm鋁扣板天花大水槽便地將鍋碗瓢盆一次放入。筷子，湯勺，烹飪工具等頻繁使用之物放入抽屜內隨時都可輕松取用，較大烹飪用具放置在煤氣灶下柜中，可隨時取用。不常用的廚房用品收納區域儲藏功能強大，常用不常用的、鍋碗瓢盆都有分別放置的區域。

23、輕松解決廚房收納。完備的儲物空間放置常用的廚房用品，取用方便。800mm的臺面高度，考慮亞洲人的操作習慣。700mm的柜間高度，不易碰頭，操作方便滿足女性身高要求，易于取放更適合使用的后移柜體踢腳板，使站立更舒適。PVC材質，可拆卸，方便清潔，又防潮。櫥柜是參照東方人特別是女性的身高及使用習慣來進行設計的，細節處都考慮周到。采用鋁扣板，輕松抵抗油煙的侵蝕，不易變形，方便清理高密耐磨柜門面材、海麗石臺面，高強度、耐腐蝕臺面擋水邊設計，衣物不易污染 廚房 2體貼實用的電器配置建議擺放家具、電器尺度柔和的頂燈照明高檔次廚房家電配送根據中國人的多種烹調習慣，特別選用功率強大的抽油煙機、火力強勁的爐灶。

24、不論是在在使用的便利還是環保、節能、安全、防護都有充分的考慮，外觀時尚，清潔方便。預先安裝到位，解決了您自己采購安裝的復雜程序。嵌入柜體尺度合適，且電源位置準確，電源線不外露，安全美觀。廚房臺面上設有多個電器電源位置，在家煲飯、煨湯都可同時進行，節約時間且輕松從容。布局實行避火防水的原則，使用安全。有老人和小孩的家庭消毒柜是少不了的，在櫥柜底柜預留有消毒柜的空間及電源，日后需加裝消毒柜的，只需拿掉門板放置消毒柜即可。電器預留空間，細致的設計考慮廚房配置品牌燈具，光色溫暖，能讓人烹調時有好的心情，食品也呈現出良好質感，節能光源在光照的同時兼顧節能。嵌入式燈具，燈具底面與吊頂表面齊平，不僅美觀又易

25、清潔。3 客餐廳餐廳是人群聚集的場所，不僅全家人在這里共同進餐，而且宴請賓朋，交流小憩也是在此進行，桌椅的安排，色彩的配搭，格調的營造均影響家人對這個用餐空間的觀感，輕松的布置與愉快的氣氛。客餐廳一體設計，滿足空間視覺感受，提升居家檔次；南向豎廳結合寬景陽臺，通風良好，室外風景盡收眼底。餐廳 客廳 觀景陽臺精細劃分餐廳空間緊湊舒適的客廳開間根據國際無線電咨詢委員會（CCIR）對最佳視距的定義：當觀看距離為屏幕高度的三倍時，高清晰度電視系統顯示效果應該等于或接近于一名正常視力者在觀看原視景物或演示時的臨場感覺。觀看16：9的46英寸液晶電視的最佳視距為1.83米，客廳的開間完全滿足客戶在家觀看大

26、屏幕電視的需求。舒適的觀看距離餐廳日常使用滿足家庭結構改變的需求寬敞的走道空間餐邊柜空間靈活組合就餐區收納展示空間餐廳位置布局靠近廚房，布局合理，它可以同時縮短膳食供應和就座進餐的交通線路，同時也可避免菜湯、食物弄臟地板。餐廳和起居室之間可采用過道做分隔，靈活處理，恰到好處。簡潔的電視背景墻，實現功能和效果的集成橫向的視覺設計增加了空間的通透，兩種材質的融合提升客廳的品位，設計合理解決視聽的功能訴求。考慮到您視聽的功能訴求的設計餐廳與客廳形式一致的背景墻，營造一體感的空間，打造豪華氣派的氛圍。背景墻木紋裝飾板與黑鏡互相映襯，打造寬敞無限、個性鮮明的客廳空間。簡潔吊頂裝飾 3 客餐廳功能齊全的電

27、源布置電視背景墻的電位布置除了考慮電器掛裝的高度還考慮到使用的數量和種類，DVD、放大器、音響、機頂盒、電視，都有各自相應接口。減少電視柜上的電線器材，整潔安全。頂，凸顯客廳豪華檔次。吊頂藏有燈帶，起到補足空間照度的功能。窗邊吊頂暗藏窗簾位，整體美觀。客廳和餐廳采用局部吊頂，結構簡潔明了，且整體吊 3 客餐廳建議擺放家具尺度大尺度觀景陽臺門窗方便的開關、插座布位地面燈控分級節能享受、訪客、實用位置便操控插座：走道設5孔插座，方便使用吸塵器。大落地推拉門，將室外景觀容納進室內 大尺寸的拋光磚的平滑及鋪貼，最大限度的減少因墻地磚縫與平整度給廚房打理帶來的困擾。米黃的色調營造輕松、溫馨的廚房氣氛。玄

28、關地面使用瓷磚，易于清潔，簡潔實用。與室內高差的設計，更方便塵污物的清掃。木制踢腳線獨特弧形倒角凹槽設計，易打理。入口及床頭處設雙控開關，在家也能享受舒適的酒店生活。主燈和 輔助光源的設計，讓臥室更加溫馨、安詳。床頭合理配置插座，同時在臥室設置網絡接口和電視接口，方便在主臥室上網、看電視。大尺度觀景露臺，給與家庭更多陽光與空氣。同時增設給水點，解決家政功能的同時，滿主人對園藝的愛好。4主臥室房間布局于整個流線的最里端，學習休息時可免于被打擾。房型方正規整，實用功能齊全，可滿足不同家庭結構的客戶使用。主臥房間功能可根據使用需求轉換房間設計上充分考慮今后家庭的可持續長時間使用，各功能配備齊全、房型

29、方正，滿足日后家庭結構改變時轉換房間使用方式。使用功能精細劃分的主臥室空間，營造方便舒適的起居環境標準寬衣櫥寬敞走道衣，柜門可全開，標準床頭柜擺放標準雙人床寬度預留空調位側對床吹，充分考慮使用者舒適感。（注：對走道為最佳方式）電視柜位舒適走道標準雙人床長度 4主臥室充滿溫馨感覺的臥室，突顯柔和舒適的家庭氣氛不受流行趨勢影響的簡潔設計，具高品質、便利性、豪華感，設計上充分考慮今后家庭的可持續長時間使用。房間設計考慮：*年輕夫婦,首次置業（第一次購房的人群）*購房后,預計2年后生孩子*書房也可變為父母房，方便夫婦的父母為照看孫子暫住一段時間。電器家具預留位采光窗、觀景通風床頭柜空調位建議擺放家具尺

30、度預留洗衣機位，滿足家庭的晾曬要求。尺度的設計也滿足了晾衣和觀望功能.理容鏡位置留白，為客戶個性化需求做了鋪墊書房具備良好的采光條件，選擇朝南、東南向或西南向采光充足的方位。保證主人在閱讀時對光線的需求.落地飄窗大尺度觀景露臺由中意給您的家量身定做的最專業的柜品.預留空調位充滿溫馨感覺的臥室，突顯柔和舒適的家庭氣氛臥室采用的衣柜收納可存放大約60件夏裝，優質的房門更是高品質生活的象征。寬大的儲衣空間使您儲放的衣物顯得井井有條。平開門結構，讓柜子里的衣物一覽無余，方便挑選。簡潔線條分割的現代造型設計，盡顯個性時尚的簡約風采，提升主人的生活品味。臥室主要裝飾材料的功能體現ICI乳膠漆踢腳線起到保護

31、墻面的作用，采用不易變形開裂的材料暖色調的環境增加室內的溫馨感 5臥室/書房房間布局于整個流線的最里端，學習休息時可免于被打擾。房型方正規整，實用功能齊全，可滿足不同家庭結構的客戶使用。空間功能齊全，滿足多種家庭結構建議擺放家具尺度 書房 5臥室/書房房間布局于整個流線的最里端，學習休息時可免于被打擾。房型方正規整，實用功能齊全，可滿足不同家庭結構的客戶使用。書房建議擺放家具尺度書房系統的功能：1.書房的功能正日趨多元化，它是居家辦公的佳處，是上網聊天、休閑放松的境地，也可是主人創造財富的寶地。2.此書房的設計兼備客臥的功能。3.書房具備良好的采光條件，選擇朝南、東南向或西南向采光充足的方位。

32、保證主人在閱讀時對光線的需求，書桌的擺放要注意避免電腦屏幕的眩光及光線的角度，推門而入即能使用。衛生間主要裝飾材料的功能體現布局方便實用，人性化的衛浴空間細膩的功能化設計，使您充分享受居家的溫情。金屬扣板XX 地磚根據人體工程學驗證臺面最適合高度應與使用人的身高相配合。身高（cm)510(cm)為了將腰部的負擔減到最小。臺面的大至高度為：防止長期潮濕的侵蝕采用易擦洗的地磚，方便日常清潔打理。耐磨耐滑，減少日常意外傷害。衛生間 6衛生間實現兩分離，并融入家政空間，使用功能齊全，可滿足多人同時使用；于整個流線的中間區域，方便使用，為夜間起居提供了便利；入口設置隱蔽且可保證通風良好。衛生間干濕分區大

33、面鏡 柔和明亮的采光獨立家政空間整體衛浴，作為家中最為休閑私密的衛浴空間，最忌諱因為單項衛浴產品拼湊而導致與整體環境格格不入，定制化整體衛浴已步入您的家。不需要自己丈量尺寸、畫圖紙，只要明確自己所需即可。定制衛浴絕不是指定制單項產品，而是廣義到整體衛浴空間和環境。針對客戶對質量和功能的訴求，我們對產品品牌的選擇和功能的考慮更貼近家居實用，提升性價比。部品篇柜體環保板材：達到國家環保最高標準：E1標準。門板柜體板與傳統刨花板有本質區別，以先進工藝加工而成，分子結構緊密，不易變形彎曲，加入防潮劑不易受潮。用在玄關收納柜、整體櫥柜、壁櫥收納、洗面化妝柜上，門板材料要符合環保要求。玄關收納柜品牌：中意

34、櫥柜顏色：中間橡木色洗面化妝柜品牌：中意櫥柜顏色：中間橡木色整體廚房品牌：中意櫥柜顏色：中間橡木色壁櫥收納品牌：中意櫥柜顏色：中間橡木色特 性 1 柜玄關收納柜整體櫥柜壁櫥收納洗面化妝柜臺面用在整體櫥柜、洗面化妝柜處。洗面化妝柜品牌：中意櫥柜 顏色：中間橡木色整體廚房品牌：中意櫥柜顏色：中間橡木色特 性人造大理石的一體化臺面（用于洗面化妝柜）人造大理石臺面：（用于整體廚房）1 柜玄關收納柜整體櫥柜壁櫥收納洗面化妝柜具有無縫拼接、易于打理、清潔無毒、耐熱防火、抗污抗蝕、手感溫暖、持久耐用、耐沖擊等特點。轉角、端頭部位采用專業工藝、插件有效防止墻面凝結水和臺面積。鉸鏈櫥柜采用精致鉸鏈，延長家具使用

35、壽命用在玄關收納柜、整體櫥柜、壁櫥收納處，俗稱合頁，連接柜體和門板的主要構件。玄關收納柜品牌：中意櫥柜顏色：中間橡木色整體廚房品牌：中意櫥柜顏色：中間橡木色壁櫥收納品牌：中意櫥柜顏色：中間橡木色特 性 1 柜玄關收納柜整體櫥柜壁櫥收納洗面化妝柜擱板置于柜內或固定壁上用以安放物件的板。主要用在玄關收納柜處。玄關收納柜品牌：中意櫥柜顏色：中間橡木色特 性 1 柜玄關收納柜整體櫥柜壁櫥收納洗面化妝柜上下柜存放鞋子、雜物。柜內隔板為活動層板，不同時期不同的收納形式。自由組合收納空間。五金件特 性高柜內配門板拉直器，防止長期門板變形。每個柜子都配有吸音器，開關安靜。隱藏式把手，防止老人小孩被突出把手碰撞

36、。兩端帶有塑料蓋板，防止意外擦傷。采用國產優質不銹鋼拉手，表面為亞光處理，結實耐用、拉手表面要求無銹蝕，無毛刺銳棱。日常使用中可自行調整且調整簡便的3維調整鉸鏈。拉手、拉籃耐酸堿性：48小時8級鹽霧實驗；正常10年壽命鉸鏈、滑軌：正常拉伸10年以上 1 柜玄關收納柜整體櫥柜壁櫥收納洗面化妝柜人造大理石臺面的日常使用 1 柜玄關收納柜整體櫥柜壁櫥收納洗面化妝柜櫥柜的日常使用 1 柜玄關收納柜整體櫥柜壁櫥收納洗面化妝柜櫥柜的日常使用 1 柜玄關收納柜整體櫥柜壁櫥收納洗面化妝柜洗面化妝柜的日常使用 1 柜玄關收納柜整體櫥柜壁櫥收納洗面化妝柜洗面化妝柜的日常使用 1 柜玄關收納柜整體櫥柜壁櫥收納洗面化

37、妝柜洗面化妝柜的日常使用 1 柜玄關收納柜整體櫥柜壁櫥收納洗面化妝柜洗面化妝柜的日常使用 1 柜玄關收納柜整體櫥柜壁櫥收納洗面化妝柜房門房門品牌：中意櫥柜顏色：中間橡木色特 性可抑制門彎曲的LVL（平行合板）構造。不小于100000次（公司內試驗）PVC門板是以PVC作為貼面材料，用優質的底板為基板，經過加工中心銑型。達到國家環保最高標準：E1標準。LVL細致周到的倒角加工更安全。大多數均采用板式門，強調空間的私密性，簡潔的線條凸顯大氣與尊貴。2 門房門衛生間門廚房間門壁櫥門。衛生間門衛生間門品牌：中意櫥柜顏色：中間橡木色特 性可抑制門彎曲的LVL（平行合板）構造。不小于100000次（公司內

38、試驗）PVC門板是以PVC作為貼面材料，用優質的底板為基板，經過加工中心銑型。達到國家環保最高標準：E1標準。LVL和其他內門統一風格的板式門，既能保證私密性避免打擾，又能在視覺上讓人覺得空間寬敞整潔。2 門房門衛生間門廚房間門壁櫥門鎖心部采用特殊加工的消音設計可使關門撞擊聲柔和。廚房間門廚房間門品牌：中意櫥柜顏色：中間橡木色特 性LVL鋼化玻璃不會掉落玻璃碎片。獨特的上導軌設計，隱蔽而大方美觀，不碰腳。采用垂直受力軸承滑動，保證拉動輕便流暢。開啟量大便于通風，節約空間的同時，也大大增加采光率。密封性能好美觀及使用壽命長。2 門房門衛生間門廚房間門壁櫥門可抑制門彎曲的LVL（平行合板）構造。不

39、小于100000次（公司內試驗）PVC門板是以PVC作為貼面材料，用優質的底板為基板，經過加工中心銑型。達到國家環保最高標準：E1標準。壁櫥門壁櫥門品牌：中意櫥柜顏色：中間橡木色特 性可抑制門彎曲的LVL（平行合板）構造。不小于100000次（公司內試驗）PVC門板是以PVC作為貼面材料，用優質的底板為基板，經過加工中心銑型。達到國家環保最高標準：E1標準。LVL臥室空間的大小，決定了衣柜的高度、寬度和深度。柜內框架可根據您的喜好跟特點來定制。住宅的標準化為木制品框架的標準化、多樣化提供最基礎的木制品平臺，為您家的未來的升級做了鋪墊。每個柜子都配有吸音器，開關安靜。2 門房門衛生間門廚房間門壁

40、櫥門五金件特 性三維可調整門合頁。安裝簡便，用戶自己也可輕松調整。內裝門鉸鏈:耐久性：150000 回（荷重40kg，含門自重）特殊加工的消音鎖，使關門撞擊聲大大減小。把手涂料中帶有無機抗菌劑，可抑制各種細菌的繁殖。細致周到的倒角設計造型美觀 2 門房門衛生間門廚房間門壁櫥門 門的日常使用 2 門房門衛生間門廚房間門壁櫥門壁櫥門的日常使用 2 門房門衛生間門廚房間門壁櫥門門和壁櫥門的日常使用 2 門房門衛生間門廚房間門壁櫥門 3裝飾背景墻電視背景墻踢腳板裝飾背景墻電視背景墻吸塑板材與玻璃的組合，為客廳增添生氣的同時，增強了室內空間的縱深感。平板電視和多媒體系統的線路均隱藏在電視墻上鋪設的多媒體

41、線路管道內，沙發后預埋音響線，輕松實現家庭環繞立體聲效果。廚房大水槽大水槽品牌：中意櫥柜特 性大多數均采用板式門，強調空間的私密性水槽位于后部，留出更多使用空間。大水槽的標準配置，可取下。超大內徑可配合多種用途使用：（1）清洗蔬菜時，放入水盆可作2個 水槽使用。（2）需要大臺面 時，可防止控水 擱板使用。（3）中式炒鍋也 可輕松放入清洗。4 廚房部品廚房大水槽廚房抽油煙機廚房爐灶大水槽的日常使用 4 廚房部品廚房大水槽廚房抽油煙機廚房爐灶廚房排水組件的日常使用特別注意 4 廚房部品廚房大水槽廚房抽油煙機廚房爐灶洗面化妝柜龍頭及水塞特 性大多數均采用板式門，強調空間的私密性龍頭品牌：中意櫥柜過濾

42、水塞品牌：中意櫥柜可抽拉式的水龍頭，快速輕松洗頭附過濾層的水塞，防止毛發等雜物堵塞。5 潔具龍頭衛生間水槽衛生間水槽龍頭衛生間坐便器廚房爐灶衛生間花灑五金配件浴用五金 6 瓷磚拋光磚墻面磚地面磚 7 地板拋光磚墻面磚地面磚實木復合地板，是將優質實木鋸切刨切成表面板、蕊板和底板單片，然后根據不同品種材料的力學原理將三種單片依照縱向、橫向、縱向三維排列方法，用膠水粘貼起來，并在高溫下壓制成板，這就使木材的異向變化得到控制。由于這種地板表面漆膜光澤美觀、又耐磨、耐熱、耐沖擊、阻燃、防霉、防蛀等，鋪設在房間里，不但使居室顯得更協調，更完善，而且其價格不比同類實木地板高，因而越來越受到消費者歡迎。8 天

43、花扣板 9 燈具/開關插座燈具開關插座換氣扇/浴霸 10 乳膠漆多樂士超易洗強化墻面漆環保配方，反復擦洗不留痕跡，輕松擦洗多種墻面污漬，遮蓋力強，附著力佳，優質防霉，良好的抗堿性，優良的施工性能采用創新的原料配方和先進生產工藝，充分過濾有害雜質，令產品更環保,氣味更清新。同時保持一貫的高科技“超耐磨因子”，在漆膜表面形成獨特結構的保護層,漆膜更堅硬,即使經受更多次的反復擦洗，也不留痕跡,墻面始終完美如新。針對客戶對質量。工程質量服務計劃三、關于精裝修住宅產品的設計定位 精裝修房設計的定位首先取決于樓盤的市場定位。裝修設計標準要根據項目類別、戶型特點、樓盤規模、銷售價格來確定。一般來說，中高擋、

44、戶型面積和規模較大的樓盤，裝修設計的標準就相對會高些；中小戶型樓盤，裝修設計則應該簡潔、實用、經濟。為了讓客戶有更多的選擇性，開發商可提供二三個裝修方案供客戶選擇（特別是建設規模較大、戶型較多的樓盤）。對于別墅類的高檔樓盤，開發商可先制作全裝修樣板房，作為指引，讓客戶可以選擇含精裝修的房屋，也可以選擇毛坯房，不宜一刀切的全部做到精裝修標準。（一）、如何通過市場調查確定精裝修住宅的產品定位（二）、如何建立精裝修住宅的分級體系 1、基礎級 裝修成本造價：300500元/平方米2、標準級 裝修成本造價：500800元/平方米3、尊貴級 裝修成本造價：8001200元/平方米4、豪華級 裝修成本造價：

45、1200元/平方米以上5、別墅級 裝修成本造價：3000元/平方米以上（三）、精裝修住宅分級體系對應的裝修標準 1、基礎級 完整的廚房、衛生間裝修，門、地板、墻面的裝修。2、標準級 在基礎級之上，增加廚房、衛生間的部件，廳房開始考慮固定家具的布置。3、尊貴級 在標準級之上，增加廚房衛生間的電器，廳房開始考慮更多的收納系統，同時提高裝修材料的標準。4、豪華級 在尊貴級之上，增加房屋的其他配置，比如空調系統、熱水（爐）系統、新風系統、直飲水系統等等。5、別墅級 在豪華級之上，開始考慮更多的機電系統、固定家具的布置，甚至開始考慮移動家具、主 要燈具的配置。（四）、什么樣的裝修要慎重選擇精裝修1、銷售

46、總價低的樓盤2、市場對精裝修認知度低的樓盤3、大城市的郊區樓盤4、大戶型樓盤（如果考慮裝修應選擇較高的分級體系）5、別墅類產品適合精裝修的物業：1、中小戶型的樓盤2、商務中心區附近的樓盤3、地鐵上蓋的樓盤4、大型購物中心或者專業市場旁邊的樓盤5、旅游度假產品（五）、別墅項目如何實現精裝修交樓別墅精裝修策略：1、樣板房引導策略裝修風格指引、家具配飾指引，統一技術配置。2、設計師定制式組建裝修專家設計、施工團隊，提供專業配套服務。3、業主自行裝修的相關約定與業主簽訂裝修管理約定，保護社區及其他業主的利益。四、精裝修住宅的設計范圍及設計方法（一）、精裝修住宅的設計范圍設計范圍的界定：住宅精裝修可劃分

47、為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實際的交樓標準；裝飾部分一般是非交樓標準的內容，包括移動家具、部分家用電器、室內陳設、室內綠化、室內各種生活用品等。精裝修房交樓標準部分的設計內容：主要是廚房、衛生間的全部設計、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設計。交樓標準中一般含廚房電器（爐灶、油煙機、消毒柜等）；衛生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點提出的是櫥柜的設計。櫥柜是固定的家具，應該屬于精裝修房交樓標準的內容。（二）、精裝修住宅的設計方法1、客戶分析、產品定位（參見客戶分析資料）確定住宅精裝修的標準、范圍。2、在戶型設計階段介入精裝修設計內容廚房、衛生間的布置設計、收納系統的空間預留、

48、家具布置空間的預留、電器設備空間的預留、外立面設計的考慮。3、在施工圖階段與設備專業的對接給水出口位置、排水地漏位置、空調留洞位置、新風口位置、熱水器位置、開關插座位置、弱電接口位置等。4、裝修設計與公共空間及戶外空間的對接入戶門內外的對接、室內與陽臺、露臺的對接。（三）、住宅公共部分空間的精裝修1、入戶大堂的精裝修設計公共門廳的設計，門禁系統的布置方案，信報箱的布置，地面及天花的設計，燈具的設計，室內配飾布置2、公共走道及電梯間的裝修設計電梯門標高的定位、電梯門套的設計、電梯轎廂的設計、走道鋪地設計、墻面設計及樓層指引、防火門的裝飾設計、消火栓門的裝飾、樓層標識設計3、消防疏散樓梯的裝修設計

49、欄桿、樓梯踏步、節能燈光的設計4、住宅架空層的裝修設計與園林綠化設計的銜接、與地下車庫的銜接、天花裝飾（四）、精裝修住宅的設計流程產品定位 方案階段 初步設計階段 施工圖設計 工作團隊策劃師策劃師規劃師規劃師建筑師建筑師規劃師規劃師建筑師建筑師室內設計師室內設計師建筑師建筑師結構師結構師水電工程師水電工程師設備工程師設備工程師園林設計師園林設計師建筑師建筑師結構師結構師水電工程師水電工程師設備工程師設備工程師園林設計師園林設計師弱電工程師弱電工程師室內設計師室內設計師 精裝修設計方案經甲方及建筑師確認后，再提交給建筑結構專業、設備專業進行施工圖設計。這樣一來，避免了已往裝修設計與原施工圖設計的

50、脫節。關鍵節點（五）、對已完成毛坯房及竣工驗收后精裝修住宅設計策略已完成毛坯房住宅的精裝修設計1、戶型優化設計2、水電修改設計竣工驗收后住宅精裝修設計1、土建部分的完善設計2、水電部分的連接設計3、裝修部分的連接設計 精裝修房屋的設計要求是能給未來住戶一個先進居家生活方式的指引，并沒有限制住戶的個性化需求。在交樓標準裝修的基礎上，住戶可通過裝飾設計實現不同風格的居家布置，體現不同的生活情調。戶型優化設計案例某小戶型優化前平面優化后平面一優化后平面二優化前平面圖（79平）優化設計后的平面優化前平面圖（47平）優化設計后平面圖五、如何與住宅部品制造商共同完善產品設計五、如何與住宅部品制造商共同完善

51、產品設計（一）、精裝修住宅部品的主要分類與室內裝修設計緊密相關的住宅部品：1、廚房櫥柜、廚房電器、廚房器具2、住宅其他收納系統：鞋柜、衛生間櫥柜、衣柜、壁柜、儲藏柜等。3、衛生潔具（多件套布置、干濕分開）。4、家用電器：電視、冰箱、洗衣機、空調、吸塵器、電腦、音響等。5、室內家具（完善合理布置）。6、室內門窗及配件。7、地面裝修材料：地磚、石材、地板、地毯等。8、電器配件：開關、插座、安防系統、燈具等。（二）、如何與部品供應商完善產品設計 1、廚房區域廚房功能流程的設計思想、是否預留足夠的廚房設備空間。2、衛生間區域衛生間區域的設計思想（多件套與干濕分開）、公共衛生間、主人衛生間、工人房衛生間

52、3、廳房區域廳房區域的部品：收納柜、櫥柜、裝飾柜、背景墻、天花、地板等。4、三大工業化部品櫥柜、地板、室內門系統5、電器配置人性化布置是關鍵（開關、插座位置）。廚房、衛生間案例深圳蘭溪谷二期某戶型廚房、衛生間布置廚房櫥柜的收納系統某別墅一層平面的廚房布置廚房某別墅主人衛生間布置主人衛生間衣柜的設計男士衣柜設計（一）、戶型方案階段要考慮的內容：1、廚房的布置（流程布置、配置布置、水電預埋定位等）；2、衛生間的布置（潔具布置、小電器布置、更衣壁櫥的布置、水電預埋定位等）；3、入口玄關空間的預留，收納系統的布置；4、廳、房家具布置方案、空調機位布置方案（確定電氣、弱電定位等）；5、洗衣機、拖布池等布

53、置（上水、下水的布置）；6、室外空調架的定位（與預留洞及建筑立面緊密相關）；核心提示：戶型方案中一定要嚴格做好家具布置圖！六、住宅精裝修實施階段的經驗提示住宅戶型設計時考慮家具等各種布置138平方米172平方米外立面空調機位的裝飾處理（二）、裝修細化設計階段需要注意的問題1、入戶門風格與形式的選擇必須與室內設計統一；2、建筑設計院的施工圖與精裝修設計是否矛盾（尺寸差異、水電定位差異、機電設備預留洞口等）；3、室內公共部分裝修設計與入戶裝修設計的銜接（地面標高、入戶門內外門套的裝修）；4、室外設計與室內設計的銜接（陽臺、露臺門、窗等）；5、關于竣工驗收前裝修、驗收后裝修的問題及相關設計圖紙的對應

54、。戶內門洞的設計建議注：A：門洞為結構留洞尺寸。B：戶型面積大于120平方米時建議用子母門（三）、如何選擇工業化的專業施工 如果說衛生潔具在完成采購后，可以直接讓裝修施工單位按設計圖紙安裝的話，那么固定衣櫥、室內門及門套等部品的安裝就不能簡單地讓普通的裝修施工單位來施工、制作了。這同樣應該由專業的家具制造商來完成設計和施工安裝。因為一個樓盤，少則幾百套房子，多則幾千套房子，一種住宅裝修部品的數量可能就成千上萬，只有由專業的部品制造商才能保質保量、按時完成施工任務，并達到設計要求。可由專業制造商工廠化完成的施工內容：櫥柜工程、門及門套工程、木地板工程、固定家具工程、家用電器安裝及調試、空調及新風

55、系統安裝、弱電系統安裝等。裝修零部件工廠化 裝飾企業之間越來越多地表現為基于“時間、質量、成本”的競爭。一個大型項目的完成主要可分為：墻體安裝、大理石安裝、吊頂安裝、木制品的零部件安裝、機電安裝、五金安裝以及軟裝飾品的布置等方面。在過去，這些都是在現場制作完成的，現在大部分已經實現了零部件工廠化制作。現場成品安裝，如大理石、木制品、五金等。能否準確的捕捉市場的需求信息，以最快的速度，最低的成本，生產出高質量的工程市場上需求的產品，或為裝飾企業的核心目標。裝飾工程中的木制品不同于活動家具，活動家具由于是定型產品容易形成大規模定制的生產模式，而裝飾工程中的木制品受到現場條件設計個性化新材料工廠加工

56、條件運用等限制長期以來一直只能在現場制作。隨著家具行業的大力發展，技術能力和生產設備的大力提高和更新逐步解決了以上的難點，正在實現裝飾工程中的木制品零部件的工廠化生產新的革命。木制品零部件的工廠化生產，現場成品安裝對整個室內裝飾工程來說具有非常重要的現實意義:1、保證質量 由于木制品實在家具廠批量生產制作，也就是按照家具的質量要求進行制作的，肯定比原來在現場制作的質量要好，而且可以避免產品的色差問題。2、縮短工期 由于木制品是在工廠生產制作，所以在現場施工的同時，可以預先把要加工的木制品下單到家工廠進行生產制作，待現場的隔墻和吊頂施工完畢立即進行木制品安裝，這樣可以大大縮短原來的施工工期。3、

57、有利于控制成本 木制品在廠里加工可以進行合理配料，控制原材料的成本，相對于現場制作 時工作面大，現場管理不能面面俱到，容易造成材料浪費等具有很大的優越性。另外在工廠里勞動力也比較集中，人工的運用也可以達到最合理化，減少現場施工人員的數量、住宿、等帶來的壓力以及現場安全、質量隱患。如何實現裝修工廠化工廠化裝修的信息同步示意圖 裝 修 工 廠 化 技 術 實 施 方 案裝飾工程木制品零部件的工廠化生產流程裝飾工程木制品零部件的工廠化生產流程（四）、精裝修住宅中新技術及設備的選擇1、新風系統2、太陽能熱水系統3、直飲水系統4、下排油煙系統5、中央吸塵系統6、小型中央空調系統7、同層后排水系統新風等選

58、擇系統的圖片住宅新風體統示意圖分體式太陽能熱水系統壁掛爐熱水系統直飲水系統示意圖下排油煙一體灶同層后排水系統七、精裝修住宅設計深度標準 目前國家尚未出臺住宅精裝修設計深度的相關標準，地產公司可根據具體情況編制相應的設計深度標準。（一）、裝修設計深度標準的確定施工圖設計深度要求：1、建筑設計中對裝修設計的標準規定2、結構專業的設計深度標準3、設備專業中對精裝修設計深度的標準詳見附件：設計指引、設計深度標準（二）、裝飾部分設計與原施工圖設計的銜接及精準定位精裝修設計圖包含的內容：1、平面定位圖、平面布置圖、地面裝飾鋪地圖2、天花平面圖3、全部立面圖（墻面尺寸定位圖）4、必要的剖面圖5、節點構造詳圖

59、6、水電設備施工圖（室內）7、設計說明8、材料清單表詳見裝修設計研發案例、施工圖案例八、成本控制與采購八、成本控制與采購（一）、精裝修的成本控制從設計開始 1、精裝修設計成本控制（80%）（1）、產品定位標準的選定、設計風格確定（2）、主要材料選擇（3）、設計內容及技術標準的確定（各區域組成及部品配置、技術標準）（4）、按照梯級標準確定設計細節及裝修標準。2、精裝修住宅實施過程的成本控制（20%）（1）、預算控制（2）、工程發包控制（3）、施工階段的成本控制（4）、決算階段的成本控制（二）、精裝修設計過程成本控制流程精裝修住宅的設計成本控制一般按以下工作步驟來進行：1、根據樓盤市場定位確定交樓

60、標準的裝修范圍和單位造價。一般室內裝修成本標準可在3001000元/平方米范圍選擇和確定（由營銷策劃部門、設計部門確定）。2、按所確定的裝修造價進行精裝修住宅的設計深化、調整及完善，編制符合市場定位的精裝修預算，初步鎖定成本（可由裝修設計公司來完成）。3、按確定的裝修設計進行主要裝修材料、部品的采購詢價工作。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地材料、衛生潔具、廚房衛生間用品、櫥柜、開關插座、家用電器、墻面磁轉、涂料等（由預算采購部門來完成）。4、根據初步選定的裝修材料、部品比較精確做出裝修預算（預算部門來完成）。5、根據產品定位及成本控制目標調整裝修設計（營銷部、設計部）。6、按照最終的定板裝修設

61、計完成精裝修成本預算的編制。精裝修設計過程的成本控制流程成本定位成本定位裝修設計裝修設計設計預算設計預算采購詢價采購詢價編制預算編制預算調整設計調整設計實施預算實施預算成本清單分析案例：（三）、采購成本的控制1、甲供材料的選擇范圍地板、瓷磚、涂料、石材、窗臺板、門、櫥柜系統、潔具、燈具、電器等。2、批量采購的選擇（品牌選擇余地比較小的情況）3、競標性采購4、戰略采購木門的采購木門是對進度的影響極大，是最值得關注的項目之一。木門是對進度的影響極大，是最值得關注的項目之一。關注的質量要點：關注的質量要點：1、木材干燥水平。、木材干燥水平。2、木材本身的品質。、木材本身的品質。3、門板的構成方式。實

62、木門、空心門、模壓門。、門板的構成方式。實木門、空心門、模壓門。4、飾面做法。、飾面做法。5、油漆質量。、油漆質量。6、門套的設計方式。、門套的設計方式。7、門的五金件。、門的五金件。幾乎所有項目上都遇到木門安裝產能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾幾乎所有項目上都遇到木門安裝產能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾個步驟，并在采購合同中與供應商予以明確：個步驟，并在采購合同中與供應商予以明確：第一階段：門的設計，技術標準的確定，五金件配置的確定第一階段：門的設計，技術標準的確定，五金件配置的確定第二階段：樣板門制作，確定驗收標準。第二階段：樣板門制作，確定驗收標準。第三階段：根據供應商的產能排

63、產，并約定門框、門扇、門套進場時間。第三階段：根據供應商的產能排產，并約定門框、門扇、門套進場時間。第四階段：現場安裝，成品驗收。第四階段：現場安裝，成品驗收。櫥柜的采購櫥柜采購關注的質量要點：櫥柜采購關注的質量要點：1 1、臺面人造石的質量，價格差別可達、臺面人造石的質量，價格差別可達1010倍。倍。2 2、柜體用板材。多數用防潮板，即便如此，防潮板質量也有高低之分。、柜體用板材。多數用防潮板，即便如此，防潮板質量也有高低之分。3 3、表面裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。、表面裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。4 4、每一種五金件。進口和非進口價格差別極大，

64、例如：抽屜所用的滑、每一種五金件。進口和非進口價格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質量好的可以承受一個人的重量，其價格也頗為可觀。軌，質量好的可以承受一個人的重量，其價格也頗為可觀。5 5、抽屜的質量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。、抽屜的質量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。6 6、封邊條的工藝及材料。、封邊條的工藝及材料。7 7、各種附件，例如金屬抽籃的數量、質量等等。、各種附件，例如金屬抽籃的數量、質量等等。8 8、加工水平。、加工水平。9 9、收納系統配置：調味拉籃、支架、垃圾桶等等。、收納系統配置：調味拉籃、支架、垃圾桶等等。櫥柜省錢的技巧成品木制作的采購衣柜、鞋柜、玄關收

65、納柜、衛生間櫥柜、儲藏柜、背景墻幾乎每一組成部分都構成不同的質量等級。活動部件的可靠性需要認真把握。防潮能力常常不足。制作安裝的時間比較長。安裝時對現場有一定影響。木地板的采購 木地在廣東用量一般，在上海、北方不少房子內常常滿鋪。這種做法對房間的方正性、地面的平整度要求很高，對鋪貼的工藝要求也很嚴格，否則非常容易產生大面積空鼓等嚴重質量問題。在廣東，我們懷疑大多數建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計也不是很多。進場前培訓的重要性！不過，木地板的安裝倒是非常快速。上海市對于木地板的保護要求極高，因此在采購時就必須明示要求的保護方法、可以接受的質量缺陷是多大，等等。木地板采購建議：

66、實木復合地板實木復合實木復合木地板木地板即使使用滑輪腳也不易產生 劃傷。低低甲醛設計甲醛設計。使用Fc0以內（0.5mg/l）的材料。不易劃傷不易劃傷、不易開裂不易開裂表面氟涂裝可使地板持久如新表面氟涂裝可使地板持久如新舒適舒適、安全、安全維護簡單，無需打蠟無需打蠟。不易產生擦傷。不易粘污、且易去除。請勿打蠟。因為即使打蠟 也無法粘住。表面抗菌涂裝表面抗菌涂裝，可抑制細菌的繁殖。即使使用電熱地毯也不易產生裂痕。加厚涂裝加厚涂裝氟涂裝加厚涂裝加厚涂裝（上涂）中涂下涂單板特殊特殊MDFMDF構造構造,著色氟涂裝氟涂裝請勿穿著外出鞋在地板上走動。在1000荷重下研磨。旋轉1000次以上，涂裝表面的顏

67、色脫落大約一半。80加熱2h-20冷卻2h，20次循環試驗后，地板表面幾乎無龜裂。特殊MDF構造氟涂裝加厚涂裝將2枚硬幣裝在9.4kg的試驗機上，在地板表面來回拖拉，地板表面無明顯劃痕。將500g重的秤砣，從30cm高處落下，地板表面略有凹陷痕跡。用裝有軟拖鞋的檢測機，在地板表面往復20萬次后，光澤感幾乎無變化。在地板表面滴濃度2氨水、用玻璃蓋住，1周后幾乎無色斑產生。香煙頭置于地板表面，30秒后幾乎無焦點。用裝有滾輪的檢測機，在地板表面往復1,000次后，幾乎不產生凹陷。光澤耐久性耐氨性耐焦性耐滑輪性耐沖擊性耐龜裂性耐傷性耐磨耗性因為是天然木材、每塊地板之間必然存在色差。為了使鋪裝效果美觀、

68、施工前請務必全面分色予鋪、并確認顏色分布均勻后，再施工。實木復合實木復合木地板木地板地磚、瓷磚的采購盡管瓷磚是標準的工廠產品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚盡管瓷磚是標準的工廠產品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來的質量問題并不少見。采購時應注意以下問題：帶來的質量問題并不少見。采購時應注意以下問題：1、地磚、瓷磚的損耗遠大于定額值、地磚、瓷磚的損耗遠大于定額值2、墻磚采用無縫磚時、墻磚采用無縫磚時3、排版設計時、排版設計時4、色差問題、色差問題5、幾何尺寸方正度，平面翹曲、幾何尺寸方正度，平面翹曲建議最好按照每一色號準備建議最好按照每一色號準備2的瓷磚用于物業維修。的瓷磚用于物

69、業維修。瓷磚的供應對進度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。瓷磚的供應對進度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。瓷磚的供應沒有想象的那么麻煩。瓷磚的供應沒有想象的那么麻煩。石材的采購石材主要使用部位：地面鋪地、窗臺板、櫥柜臺面、門套、裝飾柱等1、石材的采購比較復雜，即便是相同名稱的石材，其品質可以天差地別。為減少爭執和方便管理，通常由施工單位供應。關鍵是要選擇好大板，并且在運輸、保管及施工過程當中切實地做好成品保護工作。2、石材編號是一件細致的工作，要求區分不同的使用部位逐一編號，避免混淆。打包最好按照套間進行，避免按照規格不同大量打包，否則分發到不同部位時很容易出現錯誤，特別是如

70、果編號不完善，那幾乎是災難性的。衛生潔具的采購關注要點：1、龍頭等配件的選擇必須與潔具匹配。2、下水配件選擇的質量保證。3、馬桶的規格應該與現場預埋一致，否則無法安裝，或者改動太大。4、浴缸直接影響泥水的施工進度，應予關注。5、衛生潔具對裝修檔次影響很大，價格差別也非常之大。電器開關插座的采購o集中采購情形下，開關插座采用名牌產品也可以保持較低的造價，因此建議采用較高檔產品。其他部品材料的采購燈具的采購：建議配置廚房、衛生間、走道部分照明燈具為主。五金件的采購：五金件頗能體現裝修檔次，因此設計和選樣時當然要予以重視。鏡子的采購：容易產生的問題主要是要防止生銹。必須采用質量良好的銀鏡，玻璃膠采用

71、中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高。空調等電器設備的采購：廠家批量采購。乳膠漆：乳膠漆時業主投訴重點部分，建議采用較高等級及質量的產品。吊頂及天花線：經驗教訓：經驗教訓：很多開發商沒有嚴格按上述工作程序進行精裝修住宅的技術準備工作。準備工作不足，必然帶來后續工程進度的混亂。一些開發商僅有一個樣板房的設計，然后就交給施工隊去參照施工了。但如果做不到統一技術標準、統一材料供應、統一施工管理，就無法實現統一施工質量。很多住宅部品、裝修材料的標準和品牌的確定是在施工過程中確定的。這樣就很難控制精裝修住宅的工期、成本和施工質量。（四）、精裝修住宅的系統成本控制項目開發成本構成：1、土地成本（地價、拆

72、遷、補償等）2、項目前期費用（勘察、土地整理、可行性研究等）3、項目配套費用（大配套、小配套）4、行政事業繳費5、設計、監理費用（概念設計、規劃設計、建筑設計、配套設計、園林設計、技術咨詢、各種監理、精裝修設計費用等）6、管理費用7、建安費用（土建、安裝、設備、管網、園林、精裝修等）8、營銷費用（策劃費用、銷售代理費用、廣告費用等）9、綜合稅金（營業稅、印花稅、土地增值稅、所得稅等）10、資金成本（融資成本、貸款利息、財務費用等）11、不可預見費用精裝修住宅成本的四個管控1、目標成本控制公共部分裝修的成本控制，室內裝修成本的控制精裝修部分建議成本控制范圍：510%（標桿企業3%）。2、設計合同

73、成本控制及裝修施工合同成本控制做到“無設計不合同”3、控制付款做到“無計劃不付款”、“無進度不付款”。4、動態成本控制做到分級管控體系，形成月度成本報告與動態成本回顧會議管理制度，建立成本“預警”與“跳閘”機制，明確成本超預警指標、強控指標后的措施方案。成本控制與績效指標掛鉤。九、精裝修住宅的施工管理九、精裝修住宅的施工管理 對于建設規模比較大的樓盤，建議在進行大規模精裝修之前，先進行樣板房的施工。因為樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房的施工，發現產品設計、主體結構施工中出現的缺陷，并及時進行修正。特別是那些前期設計沒有考慮全面家具解決設計方案的項目。如果所裝修的樣板房是交樓標

74、準，那么任何同一類型的缺陷如果不能得到及時的改正，將會對未來大面積的裝修帶來巨大的遺憾，甚至造成巨額的直接經濟損失。廣州精裝修住宅案例分析。從樣板房發現60幾個問題。嘉里建設的“三重打造”方式。工程樣板間、成品樣板間、交樓樣板間。（一）、交樓標準樣板房制作的重要性（二）、精裝修住宅的施工要注意處理好幾個問題1、做好標段劃分，嚴格施工單位的招標工作。2、做好原施工圖與裝修設計的技術對接。3、協調好主體施工單位和裝修施工單位的工作關系，合理安排工序。4、明確主體施工單位與裝修施工單位的工作范圍和責任分工。5、要做好主體施工單位與裝修施工單位各自的成品保護工作。6、做好精裝修住宅的驗收工作:施工中工

75、序過程驗收、裝修單位自驗、甲方及主管部門的驗收、業主收樓驗收。精裝修施工流程的四個階段施工流程第一階段：準備階段的工作內容1、精裝修施工合同的簽訂。2、施工單位進場，臨時設施搭建。3、圖紙會審。4、確定施工組織計劃（施工組織設計報審）。5、詳細材料計劃報甲方（包括甲供材料及自購材料）。6、與總包方開始移交場地及工作面。水電打壓測試。7、櫥柜、木門、地板專業開始進場量尺寸。8、總包方對發現的問題進行整改。總包施工單位移交場地時界面參考：1、冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預留堵頭。每根下水、冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點

76、。逐戶試壓，并將冷熱水管對管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水管對接。最好采取技術措施使冷熱水管道處于持壓狀態。接。最好采取技術措施使冷熱水管道處于持壓狀態。2、強電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，、強電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關插座不要裝。開關插座不要裝。3、頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。、頂棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥膩子刮平，不用抹灰。4、墻面：完成抹灰，底盒預埋完成。門洞找方。不應有裂縫。、墻面：完成抹灰，底盒預埋完成。門洞找方。不應有裂縫。5、地面：不要找平！保持結構混凝土

77、面即可。尤其是木地板地面，先不、地面：不要找平！保持結構混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！陽臺上如果貼磚，也不要找平！要找平！陽臺上如果貼磚，也不要找平！6、防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛生間，由土建單、防水：由土建總包完成，需做試水。如果有下沉式衛生間，由土建單位做完填充層及上層防水。位做完填充層及上層防水。7、保溫層：先施工完畢。、保溫層：先施工完畢。8、外窗：施工完畢。建議做水密性試驗。外窗的成品保護。、外窗：施工完畢。建議做水密性試驗。外窗的成品保護。施工流程第二階段：無須移交階段的工作1、開工報告及正式開工。2、泥水工作業、水電預埋調整。3、輕鋼龍骨吊頂基層

78、作業。4、乳膠漆刮膩子及底漆。5、地磚、墻磚、門檻石、窗臺石及其他石材鋪貼。6、木門單位開始施工，門框安裝。7、公共部分泥水工作開始（公共樓梯地磚等）。8、墻磚完成后的櫥柜安裝開始。9、乳膠漆第一遍施工開始。施工流程第三階段：必須移交階段的工作1、入戶門安裝上鎖。2、空調安裝、煤氣安裝、弱電系統安裝進場。3、衛生間潔具進場安裝。4、鏡子安裝。5、衛生間、廚房五金件的安裝。6、木地板進場安裝。7、最后一遍乳膠漆。A：當泥水絕大部分工作已經完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，：當泥水絕大部分工作已經完成，乳膠漆剩余遍，櫥柜的框體安裝完成，木門完成門套，這個時候就應該開始關門閉戶，采用移交方式施

79、工。櫥木門完成門套，這個時候就應該開始關門閉戶，采用移交方式施工。櫥柜、木門、木地板的剩余工序等應輪序進入，通過場地移交區分管理責柜、木門、木地板的剩余工序等應輪序進入，通過場地移交區分管理責任。任。B：這個階段的組織工作相對比較復雜，需要不少雜工來參與此工作，控：這個階段的組織工作相對比較復雜，需要不少雜工來參與此工作，控制鑰匙的發放、場地的移交。建議雜工的工資由各個分包單位根據合同制鑰匙的發放、場地的移交。建議雜工的工資由各個分包單位根據合同造價的大小進行分攤。造價的大小進行分攤。C：要注重各個項目的移交質量，包括在成品保護方面的要求。要求按照：要注重各個項目的移交質量，包括在成品保護方面

80、的要求。要求按照各個專業的驗收標準進行嚴格的移交。各個專業的驗收標準進行嚴格的移交。D：這個階段很容易發生偷盜事件。電線、開關插座、各種五金潔具都可：這個階段很容易發生偷盜事件。電線、開關插座、各種五金潔具都可能成為被偷盜的對象。為此，需要控制所有的出入口，對方面進行上鎖能成為被偷盜的對象。為此，需要控制所有的出入口，對方面進行上鎖移交控制。移交控制。第三階段施工要點：施工流程第四個階段：整改、驗收移交階段1、施工單位地毯式檢查，包括打壓試水、電氣線路等。2、甲方、監理組織的每套大檢查，包括公共部分的檢查。3、小業主開放日的檢查。4、根據客戶反饋的意見整改。5、竣工驗收。6、入伙收樓及進一步的

81、整改。7、竣工結算。8、保修服務。第四階段施工要點：A：因為泥水施工、木地板施工、踢腳線施工都可能破壞管道，因此要重新打壓檢查。B：蓄水試驗實際上進行了三次：一是結構裸露狀態下與總包的移交；二是防水保護層施工完畢后；三是驗收整改時。C：業主組織的地毯式檢查：考慮到是實施精裝修交樓，有必要組織此工作。小業主開放日及其隨后的整改：這是我們建議的特別環節，對降低投訴大有好處。開放時間：3天。D：入伙及隨后的整改：無論是業主還是施工單位方面都必須高度重視，要以戰備狀態接受小業主的驗收。組織要有序，態度要真誠，整改要迅速得力。入伙時，業主方面的組織占主導性作用，需要很好的組織。同時，施工單位須提供無縫的

82、配合，盡快解決小業主提出的投訴。此外，要避免過度承諾。小業主可能提出種種個性化改造的方案，應予合理化解。事實證明，如果對于小業主的額外改造要求承諾過多，必定會占用保修人員的精力，客戶滿意度反而會下降。E：保修階段可以通過良好的服務提高小業主的滿意度，可以考慮打包式服務，由專業隊伍提供星級維修服務，以解決因分包眾多、投訴處理緩慢。精裝修的進度計劃控制：1、項目發展整體計劃2、裝修與主體工程之間的銜接計劃3、主體工程與裝修工程的并行計劃4、批量裝修的總進度計劃5、單棟的施工計劃6、單套的施工計劃7、以周為單位的施工計劃8、以日為單位的施工計劃影響進度計劃的關鍵因素：1、場地移交，交叉作業時工作面得

83、提供。2、甲方供應材料，甲方分包項目3、泥水工作進度4、通水、通電的時間5、垂直運輸6、階段性整改與全面整改的時間、力度1 1、開工前的準備階段：不宜超過、開工前的準備階段：不宜超過2121天，否則意味著和土建之間的移交出現一天，否則意味著和土建之間的移交出現一些問題。些問題。2 2、泥水完工：自開工之日起，不超過、泥水完工：自開工之日起，不超過5050天。天。3 3、乳膠漆：從開始就進場，第、乳膠漆：從開始就進場，第5555天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經完工，門檻石已經安裝，門套即將進場。第完工，門檻石已經安裝，門套即將進場。第9090天完成第二

84、遍，剩余為較為完天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時間。整的整改時間。4 4、門檻石：在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標高關系，因此不、門檻石：在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標高關系，因此不能太晚。能太晚。5 5、木門套安裝：第二遍膩子結束，門框就應裝完。、木門套安裝：第二遍膩子結束，門框就應裝完。6 6、門扇：第一遍乳膠漆結束，最好門扇裝完。、門扇：第一遍乳膠漆結束，最好門扇裝完。7 7、衛生潔具：第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第、衛生潔具：第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第8080天左右裝完。天左右裝完。8 8、五金件：第、五金件：第8585天完工。天完工。9 9、內部整改開始

85、：應盡早進行。實際上，為了挽住施工班組，應該源源不斷、內部整改開始：應盡早進行。實際上，為了挽住施工班組，應該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。水，完成時間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。1010、監理、甲方的檢查和整改組織：可與施工單位內部整改同步進行。甲方、監理、甲方的檢查和整改組織：可與施工單位內部整改同步進行。甲方、監理提前介入整改是十分必要的。監理提前介入整改是十分必要的。11、小業主開放：第、小業主開放：第90100天左右比較

86、合適。天左右比較合適。計劃控制節點：住宅精裝修勞動力分析：批量精裝修工程的管理已經相當成熟，主要瓶頸不在于管理管理技術和管理人員數量，而主要取決于勞動力供應。當前廣東乃至全國的勞動力供應都比較緊張，這是一個嚴峻的事實。作為建設單位來說，以下措施穩定優秀施工班組大有裨益：標段大小要合適。標段太小班組不感興趣，太大的話管理容易失控。因為對于成熟的裝修公司來說，200600套作為一個標段是合適的選擇。施工現場要保持施工單位任務的連續性。避免惡性價格競爭。300套住宅同時施工勞動力統計分析：（三）、如何做好精裝修住宅施工前的全員培訓 1、精裝修全員培訓的重要性施工特點的認知、了解與土建施工的區別、多工

87、種、多單位施工配合的特點、如何提高項目整體施工進度等。2、培訓對象構成甲方、監理、施工單位現場管理人員、現場施工專業組班長、專業技術工人、現場普通工人、部品供應商及分包施工人員、保安員、清潔工等3、主要培訓內容（1）、施工計劃（2）、施工工藝、流程、作業指導書（3）、施工管理規定（現場規定、成品保護、安全施工、防火防盜等）（4）、專業施工技術標準、質量標準（5）、文明施工培訓（四）、精裝修住宅施工的質量控制1、精裝修施工質量執行的標準GB50209-2019建筑地面工程施工質最驗收規范GB50210-2019建筑裝飾裝修工程質量驗收規范GB50242-2019建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收

88、規范GB50243-2019通風與空調工程施工質量驗收規范GB50300-2019建筑工程施工質量驗收統一標準GB50303-2019建筑電氣工程施工質量驗收規范GB50327-2019住宅裝飾裝修工程施工規范等國家標準。DB31/30-2019上海市住宅裝飾裝修驗收標準各地政府發布的分戶驗收標準 實際驗收比規范更細致，側重點有顯著不同實用的檢驗標準是菜單式問題清單2、統一的標準化管理體系的建立甲方工程管理部建筑設計、裝修設計單位施工總包單位裝修施工單位專業施工組部品供應商材料供應商其他分包商監理公司3、質量通病防治（1）、抹灰通病抹灰裂縫與施工過程控制關系極大。只要認真管理，裂縫可以大為減少

89、。抹灰裂縫與施工過程控制關系極大。只要認真管理，裂縫可以大為減少。水泥砂漿、混合砂漿抹灰的比較，水灰比、抹灰基地的處理、養護等。水泥砂漿、混合砂漿抹灰的比較，水灰比、抹灰基地的處理、養護等。混凝土裂縫修補，砂漿裂縫修補。煙道變形下沉也常常引起瓷磚開裂。混凝土裂縫修補，砂漿裂縫修補。煙道變形下沉也常常引起瓷磚開裂。（2）、墻磚空鼓問題 驗收規范不允許墻磚出現空鼓，代價是必須逐塊檢查，發現即打掉重來。防治措施如下：A、基層強度要足夠。尤其是混合砂漿抹灰的墻面，如果在土建施工時嚴重失水，必定造成混合砂漿強度極低，貼磚后非常容易出現嚴重的空鼓。基層含水率要適中。貼磚前一天淋水，正式貼磚前再次濕潤墻面。

90、如果是輕質砌塊，則因為其吸水極其厲害，必須長時間灑水養護，否則必定空鼓無疑。B、墻磚要泡水2小時以上。因為現在瓷磚質量普遍較好，吸水率比規范允許的程度低很很多，工人憑經驗覺得不泡水也可以，實際上對空鼓是有影響的。C、采用二次成活法。大墻磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試貼，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。這個方法對防止空鼓貢獻很大 門邊、門頭位置尤其要防止空鼓。在不同墻體材料交接部位，一定要用鋼絲網加強，否則該部位發生相對位移時也容易造成空鼓。瓷磚踢腳線常常空鼓，原因之一是膩子刮得太低，應避免。（3）、廚房衛生間漏水防水層施工的質量保證，防水層由誰負責施工施工時防水成品保護

91、問題。（4）、地磚空鼓 規范對地磚的空鼓相對稍微寬松，但是標準仍然為不允許出現空鼓。磚越大越容易空鼓，這與干鋪法沒有統一嚴格的工藝做法有關。為盡量減少空鼓，建議的措施如下：A、鋪貼前樓面板要濕潤。B、干鋪砂漿配合比約1：4，要均勻地鋪在樓板上。C、采用二次成活法。地磚背面刮上一層水泥膏，約10mm厚。先試鋪，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鋪貼。這個方法對防止空鼓貢獻很大。D、鋪完之后24小時以上嚴禁上人。采取養護措施對防止空鼓大為有利。（5）、木制作裂縫及油漆質量不佳 要嚴格控制木材含水率，有關平衡含水率的知識，許多人可能理解有錯誤。因此盡量減少木材使用范圍，能用輕鋼龍骨石膏板代替的

92、吊頂可盡量替換木制結構。“回”字形天花的四個角，膠合板不宜在此附近斷開，而是在四個角整塊夾板做成L形完成角部的過度，可以大幅度地降低此處出現裂縫的可能性。木材與木材接縫處做成V字形凹縫，用環氧樹脂加鋸末填充，打磨，封牛皮紙，然后再進行表面油漆工藝。此法比較可靠，但是很費功夫。不宜用無紡布代替牛皮紙，因為無紡布彈性大，起不到繃緊的作用。盡量避免木材與混凝土墻面等直接接觸，很容易出現裂縫。妥善地安排施工工序，盡量減少木材受潮可能性。木制背景墻制作時，必須對墻面進行防潮處理。某些木材更容易受潮，最好避免。建議有油漆的木制作采用工廠化施工。（6）、與總包施工單位有關的質量通病A、外窗滲漏B、煙道滲漏、

93、C、外墻及屋面滲漏D、給排水管道滲漏（7）、乳膠漆、涂料的質量通病1、基層的處理水泥砂漿基層、石膏板基層、木夾板基層2、膩子的質量3、涂料的質量及施工工藝的保障某樓盤公共電梯間天花石膏板基層的天花木夾板基層的天花（五）、住宅精裝修施工的成品保護（1）、裝修施工范圍內的成品保護（2）、總包方施工范圍內容的成品保護（3）、分包專業的成品保護（4）、交叉作業過程中的成品、半成品保護參見成品保護附件（六）、如何做好精裝修住宅的“業主開放日”驗收流程：施工單位自檢整改監理、甲方內部驗收整改質檢站驗收整改業主初驗（業主開放日）整改業主收樓驗收交樓或者進一步整改業主開放日的重要性：提前按照“交樓標準”解決存

94、在的問題，時后期的交樓入伙順利進行。業主提前看樓的重要性 為業主開放日做一個詳細策劃對待個性化變更要求的態度 為入伙接待做一個詳細策劃開放日主要的工作：傾聽客戶的投訴經常性地做點總結，入伙后也總結（七）精裝修住宅的驗收廣東地區各開發商精裝修住宅問題點數統計分析表各開發商所占問題點數的比例n n其它其它其它其它結構類：陰陽角不方正；凈高、凈進深、凈開間偏差；角線、墻面不垂直。裝修類：外墻滲水；整體面層（墻、頂面）批蕩空鼓及開裂；鋁扣天花安裝不良；墻紙安裝不良;設計類：空調外機位、插座、孔洞位置不協調；總電箱未按設計規范要求設漏電保護開關；衛生 間門吸裝濕區的地上或浴室門口；衛生間或入戶花園木門框

95、到地。n n給排水給排水給排水給排水/潔具潔具潔具潔具/廚具廚具廚具廚具衛生間及陽臺滲水；衛生間坡度、坡向不合理；水閥接口處及總水表處滲水；設計不合理櫥柜臺面無檔水條。n n板塊面層板塊面層板塊面層板塊面層材料不良成品保護鋪貼質量n n門窗工程門窗工程門窗工程門窗工程安裝不良、表面損傷；外窗防水條太短及缺溢水口；中空木門缺透氣孔、上下邊毛邊。n n涂料涂料涂料涂料成品保護不到位；施工不 良如刷痕透底脫皮不平等。n n強電強電強電強電/燈具燈具燈具燈具電箱各控制位標識不清及回路 混亂；線徑達不到設計規范要求；插座相序混亂.各問題點所占的比率備注：業主未驗房入住后一個月內發現嚴重影響功能使用問題點

96、戶均條數為備注：業主未驗房入住后一個月內發現嚴重影響功能使用問題點戶均條數為備注：業主未驗房入住后一個月內發現嚴重影響功能使用問題點戶均條數為備注：業主未驗房入住后一個月內發現嚴重影響功能使用問題點戶均條數為43.543.543.543.5條。條。條。條。業主未驗房入住后一個月的投訴情況pp各開發商針對房屋質量的處理方式各開發商針對房屋質量的處理方式各開發商針對房屋質量的處理方式各開發商針對房屋質量的處理方式驗房順序1、閉水試驗：提前一天閉水，24小時檢查是否漏水。2、打壓試驗：需要1.5小時打壓試驗。3、地面部分：所有地面的項目包括地磚、給排水、防水存水、地漏等。4、墻面部分：從入戶門左邊開

97、始沿順時針方向對所有墻面上的項目進行檢查驗收，并用貼紙或者粉筆標注在發現的問題點位置。5、詳細記錄：對發現的問題點用專用收樓記錄表對每個項目進行詳細記錄，驗收的相關方簽字確認，以便后期整改檢查及原始資料存檔。6、常用的驗房方法：觀感法：看、摸、敲、照；量測法：靠、吊、量、套；試運行法：存水試驗、沖水試驗、水表空轉試驗；儀器檢測法：閉水試驗、插座檢測器檢驗等。驗房內容分解一：驗水1、閉水試驗：在樓上和驗收樓層的衛生間、廚房、陽臺用塑料袋裝好沙子，將所有地漏全部堵塞好，然后放滿水，保持2448小時后查看：（1）、地漏出墻管處不應有水滲出至外墻；（2）、不應有水從廚廁滲到廳房墻面、墻角；（3）、上層

98、住戶的廚廁、陽臺的水不應滲到下層的天花（特別要檢查天花燈座、豎管周圍）（4）、屋面下的天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應有雨水滲入得痕跡（在大雨過后兩天內來檢查為宜）。2、水表空轉試驗：打開樓上的自來水閥門防水到最大，趕緊去看該樓層的水表，防止別人用水自家水表幫忙跑的現象。3、存水試驗：閉水試驗結束后，提起地漏上的沙袋將水放掉，水放完之后還有存水，說明地面坡度不夠，需要整改地面。4、給排水試驗：查看廚房、衛生間排水是否通暢，所有地漏是否有防臭功能。5、其它：給排水管之間的接駁處是否有滲水，尤其是膠管接駁部位，所有水喉出水是否正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好。驗房內容分解二：

99、驗電1、插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電。此時拉下總開關的插座回路開關，指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關回路接線良好，插座安全。2、開關箱：各分路開關應有明顯的標識，如果沒有或者不明確，要立即糾正。開關應安裝牢固，每個都要用力晃動檢查，如果發現松動，應立即緊固或者更換，否則日后使用中會出現不良打火現象，會造成更大的危險。要檢查漏電保護開關是否靈敏。4、檢查弱電系統：檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。檢查有線電視、電話、寬帶是否工作正常。檢查入戶門鈴是否工作正常，可帶兩節五號電池，檢查門鈴是否響，或者響聲不停。5、檢查機電設備：如果精裝修住宅配備有空調、新風機、熱水器

100、等機電設備，需要檢測這些機電設備是否正常工作。驗房內容分解三：廚房驗房分解內容四：陽臺驗房內容分解五：衛生間驗房內容分解六：房驗房內容分解七：客廳、餐廳驗收記錄及表格參考（見附件）（八）、精裝修住宅實施過程中的資料管理主要工程技術資料：1、精裝修施工圖2、設計變更聯系單3、材料合格證、出廠證明、檢測報告4、部品供應商保修承諾書5、電器設備供應商保修承諾書6、現場工程簽證7、施工協議單位商務合同及往來函件8、施工會議記錄、備忘錄十、精裝修住宅的產品售后服務十、精裝修住宅的產品售后服務 在建筑材料、住房部品采購、施工安裝之前，開發商要與供應商、施工單位明確產品質量責任。在明確這些責任的前提下，開發

101、商才能明確向客戶承擔責任。開發商向客戶承擔責任的期限、范圍，應與供應商或者施工單位所承諾的內容一致。住宅質量保證書中保修承諾的主要約定：1、房屋主體結構：設計周期內2、屋面、外墻防水：5年3、廚房衛生間地面、地下室、管道滲漏：5年4、門窗翹裂、五金件損壞：12年5、衛生潔具:1年6、管道堵塞：6個月2年7、供熱、供冷設備：12個采暖期或者供冷期8、燈具、開關：6個月9、一般裝修部品：6個月2年注：以上各地方規定不同，開發商承諾也有不同，僅供參考。（一）、如何建立產品保修承諾（二）、如何建立售后服務機制 建立產品售后服務機制。開發商除利用自身的客戶服務機構處理產品售后服務問題之外，還可以與物業管

102、理公司、供應商成、裝修施工單位成立產品售后服務中心，建立共同的售后服務機制或者聯盟。這樣就能夠更加快速、便捷、高效率地處理客戶投訴、產品維修等問題。成立客戶服務部（或者產品售后服務中心）如何組織責任單位維修？由原責任單位負責維修？由專業公司集中負責維修？由甲方成立小組負責維修？投訴的處理出現投訴并不可怕，可怕的是不能正確地處理學會在投訴中成長（三）、如何做好客戶信息反饋處理 認真做好客戶信息反饋處理。由于精裝修房屋在目前畢竟是一個比較新鮮的事物，許多開發商對此還在摸索之中。應該在認真學習成熟、專業開發商的基礎上，做好自身樓盤的客戶信息反饋處理，是提升未來項目運作水平的重要方法和途徑。真正有社會

103、責任感的開發商，首先要把產品做好！真正有社會責任感的開發商，首先要把產品做好！真正能把精裝修住宅做好的開發商，就不怕業主的百般挑剔！真正能把精裝修住宅做好的開發商，就不怕業主的百般挑剔！十一、精裝修住宅案例參考十一、精裝修住宅案例參考1 1、廣州泓景花園、廣州泓景花園2 2、深圳葵花公寓、深圳葵花公寓3 3、招商蘭溪谷二期、招商蘭溪谷二期4 4、萬科第五園高層住宅、萬科第五園高層住宅5 5、深圳萬科金色沁園、深圳萬科金色沁園6 6、沈陽萬鑫酒店公寓、沈陽萬鑫酒店公寓7 7、萬達大連明珠、萬達大連明珠8 8、大連東方圣荷西、大連東方圣荷西9 9、廣東、廣東龍源溫泉度假別墅龍源溫泉度假別墅1010、萬科近期精裝修產品案例萬科近期精裝修產品案例謝謝